Utdanningsdepartementet og vitenskapen til den russiske føderasjonen

Moskva State University.

Design og teknologi

Økonomi og ledelse

Kursarbeid

til frekvensen av forretningsvurdering på emnet:

"Metoden for å diskontere kontantstrømmer når du vurderer kostnaden for virksomheten."

Utført:

Student c. Ve-051.

Schepaanina e.v.

Vitenskapelig rådgiver:

Zimin t.i.

Moskva 2010.

Introduksjon ................................................. ..............................3. Seksjon 1 ................................................ .............................. ... 5. 1. Essens av virksomhetsvurderingen ................................. .......... ................... 5. 2. Mål for vurderingen av virksomheten ......................................... .... 6. 3. Metoder for å vurdere bedriften .......................................... ........... 6. 4. Metode for diskontering av kontantstrømmer .............................. ... 9 4.1 Essence, Grunnleggende prinsipper Underliggende metoden ...... ........ 9 4.2 Omfang og metode Begrensninger ...............................10 4.3 De viktigste stadiene av selskapets vurdering av DDP ....................11 Seksjon 2 ................................................ ............................................... 19. Beregnet del ................................................ ................................... .. 19. Konklusjon ................................................. ........................... 22. Liste over referanser brukt .......................................... ... 23

Utviklingen av en markedsøkonomi i Russland førte til en rekke eierskapsskjemaer. En funksjon dukket opp på sin skjønn å avhende eieren av leiligheten, hjemme, annen eiendom, finne et nytt hjem eller kontor eller et kontor, for å investere i en bedrift.

Alle som lurer på å realisere eierens rettigheter, mange problemer og spørsmål oppstår. Et av de viktigste spørsmålene er spørsmålet om eiendomsverdi. Dette problemet vender mot bedrifter, firmaer, aksjeselskaper, finansinstitusjoner. Surveying bedrifter, utvikling av boliglån, aksjemarkedet og forsikringssystemet danner også behovet for en ny tjeneste - en vurdering av kostnaden for objekter og eiendomsrett.

I produksjonen og økonomisk praksis av økonomiske enheter vises mange tilfeller når behovet for å evaluere markedsverdien av eiendommen til bedrifter. Uten det, ingen operasjon på kjøp og salg av eiendom, utlån på kausjon, forsikring, oppløsning av eiendomsdisplayer, beskatning, etc. Herfra er det behov for eksperter på vurderingsaktiviteter. Evalueringsaktiviteter er hoveddelen av prosessen med å reformere økonomien og etableringen av en juridisk tilstand.

I dag, i Russland, er aktivitetene til taksere på føderalt nivå regulert av den relevante føderale loven 29.07.98. № 135-fz "på vurderingsaktiviteter i den russiske føderasjonen"

En annen stor lovgivningsmessige handlinger som må observeres er "evalueringsstandarder, obligatorisk godkjenning av vurderingsaktiviteter, godkjent av dekretet til Russlands regjering 6. juli 2001 nr. 519.

Prosessen med privatisering, fremveksten av aksjemarkedet, utviklingen av forsikringssystemet, overgangen av kommersielle banker til utstedelse av lån på eiendomsstudiet, danner behovet for en ny tjeneste - vurdering av verdien av bedriften (virksomheten ), bestemme markedsverdien av hovedstaden.

Kapitalen i bedriften er et unikt produkt og komplisert produkt, dens natur bestemmer i stor grad bestemte faktorer. Derfor er en omfattende vurdering av kapital nødvendig, med tanke på alle relevante interne og eksterne forhold for utviklingen.

Utviklingen av markedsverdien av bedriften bidrar til sin forberedelse til kampen for overlevelse i et bestemt marked, gir en annen ide om de potensielle mulighetene til bedriften. Prosessen med å vurdere virksomheten til bedrifter er grunnlaget for utviklingen av sin strategi. Det avslører alternative tilnærminger og bestemmer hvilken som er gitt av selskapets maksimal effektivitet, og følgelig en høyere markedspris.

Vurderingen av virksomheten hvert år blir mer relevant, fordi I forholdene til markedet er det umulig å effektivt styre ethvert selskap uten reell forretningsvurdering. En vurdering av kostnadene ved bedriften fungerer som en universell indikator på effektiviteten av eventuelle lederstrategier. Når du kjøper og selger eiendom, med immateriell vurdering, med omskrivning av anleggsmidler, når man utfører avskrivningspolitikk og med de fleste andre markedshandlinger, er et reelt estimat objektivt nødvendig.

Markedsvurderingen av virksomheten er i stor grad avhengig av hva dets prospekter er. Ved fastsetting av markedsverdien av virksomheten tas kun den delen av kapitalen, noe som kan bringe inntekter i en eller annen form i fremtiden. Det er veldig viktig på hvilket stadium av forretningsutvikling eieren vil begynne å motta disse inntektene og med hvilken risiko det er tilknyttet. Alle disse faktorene som påvirker vurderingen av virksomheten, gjør at du kan vurdere metoden rabatterte kontantstrømmer (heretter - DDP-metoden).

Seksjon 1.

1. Essence of Business Assessment.

Evaluering - Systematisk innsamling og analyse av dataene som kreves for å bestemme kostnadene ved ulike typer eiendom (virksomhet) og vurderingen basert på eksisterende lovgivning og standarder.

Evalueringsobjekt - Movable og eiendomsmegling, immaterielle eiendeler og finansielle eiendeler i bedriften eller virksomheten som helhet.

Forretningsvurdering - Dette er bestemmelsen av verdien av selskapet, som et eiendomskompleks og i stand til å tjene penger på eieren.

Ved gjennomføring av en vurderingseksamen er verdien av alle eiendeler i selskapet bestemt:

· Eiendom

· Maskineri og utstyr

· Lageraksjer

· Finansielle investeringer

· Immaterielle eiendeler.

I tillegg vurderes selskapets ytelseseffektivitet, dets fortid, nåtid og fremtidige inntekt, utviklingsutsikter og et konkurransedyktig miljø i dette markedet separat separat.

Hvert leder av bedriften raskere eller senere står overfor problemet med å vurdere sin virksomhet. Det er mange grunner til dette, det viktigste er ikke å vite at kostnaden av det er nesten umulig å ta avgjørelser om realiseringen av eierens rettigheter, siden det er kostnaden for selskapet som helt fullt ut reflekterer resultatene av virksomheten.

Kunnskap om forretningsverdi vil bidra til å løse følgende spørsmål:

· Forbedre effektiviteten i bedriftsledelsen;

· Begrunnelse av investeringsbeslutningen;

· Utviklingsplanutvikling (forretningsplan);

· Restrukturering av bedriften (likvidasjon, fusjon, absorpsjon, tildeling, etc.);

· Bestemme gjeldende markedsverdi av bedriften i tilfelle av delvis eller fullt kjøp eller salg, når man sender en eller flere deltakere fra samfunn, etc.;

· Bestemmelse av verdien av verdipapirene i bedriften, feud, andelen i sin kapital i tilfeller av ulike typer operasjoner med dem;

· Bestemmelse av bedriftens kredittverdighet og verdien av verdien av depositumet under utlån;

· Påvisning av den virkelige markedsverdien av eiendommen under forsikringsoperasjoner;

· Beskatning av bedriften (for å bestemme skatt på den skattepliktige basen, er det nødvendig å gjennomføre en objektiv vurdering av bedriften);

· Revaluering av eiendelene i bedriften for regnskapsmessige formål

· En introduksjon til den autoriserte kapitalen til innskudd av grunnleggere;

· Innløsning av aksjer fra aksjonærer;

· Tiltalende en rettsavgjørelse om tilbaketrekking av eierskap, når refusjon fra virksomhetsgebyrer er urimelig undervurdert;

· Bestemmelse av leieverdien når du leier en bedrift til leie;

· Utslipp av aksjer fra samfunnet.

2. Bedriftsvurderingsmål.

· Investeringsdesign;

· Implementering av eiendom i autorisert kapital:

· Bestemmelse av andelen av eiendomsrettigheter;

· Overføring av eiendomsrett

· Leie, overføring til tillit management, leasing;

· Kjøp salg;

· Seksjon, arv, eiendomsdonasjon;

· Eiendomsforsikring, innskudd;

· Beregning av skatter, avgifter og plikter;

· Utfør konkurranser, auksjoner, handel;

· Oppløsning av eiendomsdisputer, konfiskering, anfall.

3. Evalueringsmetoder.

Hovedsakelig skille tre metoder for å bestemme kostnadene ved en bedrift (virksomhet): Kostnad, komparativ og lønnsom.

I praksis av operasjoner med vurdering av bedrifter er det et bredt spekter av situasjoner. Samtidig samsvarer hver klasse av situasjoner med sine egne, tilstrekkelige tilnærminger og metoder og metoder. For det riktige valget av metoder er det nødvendig å forhånds-klassesituasjonssituasjoner ved hjelp av en gruppering av objekter, for eksempel en transaksjon, det øyeblikket dusinvis eller hundrevis av homogene gjenstander påføres på markedet, er det tilrådelig å bruke en komparativ metode. For vurdering av komplekse og unike gjenstander er en foretrukket metode foretrukket.

Visse typer bedrifter blir vanligvis evaluert basert på deres kommersielle potensial (for eksempel en bensinstasjon eller et hotell). Salgsvolum av bensin, antall gjester på hotellet er inntektskilder, som etter sammenligning med kostnaden for driftskostnader, kan du bestemme utbyttet av denne virksomheten. Denne tilnærmingen til vurderingen kalles lønnsom. Inntektsmetoden er basert på kapitalisering eller diskontering av fortjeneste, som skal oppnås ved leasing eiendom. Resultatet av vurderingen av denne metoden inkluderer både kostnaden for bygningen, og kostnaden for landplottet.

Hvis selskapet (virksomhet) ikke er til salgs og ikke er kjøpt, og det ikke er utviklet marked for denne virksomheten, når omsetningshensyn ikke er grunnlaget for investeringer (sykehus, offentlige bygninger), kan vurderingen utføres på grunnlag av Bestemme kostnadene ved konstruksjon, med tanke på avskrivninger og tilsetning av verdien av refusjon, dvs. den kostbare metoden.

I tilfelle det er et bedriftsmarked som ligner estimert, kan en komparativ eller markedsmetode basert på valg av sammenlignbare gjenstander som allerede er solgt i dette markedet, brukes til å bestemme markedsverdien.

På det ideelle markedet bør alle tre tilnærmingene føre til samme verdi av kostnaden. Imidlertid er de fleste markeder imperfekt, potensielle brukere kan være feil informert, produsenter kan være ineffektive. Ifølge dette, så vel som av andre grunner, kan disse tilnærmingene produsere ulike verdiskapper.

Hver av de tre-navngitte tilnærmingene innebærer bruk av metoder som er iboende i den.

Lønnsom tilnærming Gir bruk:

· metode for kapitalisering .

Metoden gjelder for de foretakene som klarte å akkumulere eiendeler som følge av kapitalisering i tidligere perioder; Med andre ord er denne metoden mest tilstrekkelig til evalueringen av "moden" i sin alder bedrifter.

· rabatterte kontantstrømmer .

Det er mer anvendt å vurdere unge bedrifter som ikke hadde tid til å tjene nok fortjeneste for kapitalisering til ekstra eiendeler, men som likevel; Har et lovende produkt og har åpenbare konkurransefortrinn i forhold til eksisterende og potensielle konkurrenter.

Kostnad tilnærming Bruker:

· metode for rene eiendeler .

· metode for likvidasjonsverdi .

Metoden utføres dersom selskapet på randen av konkurs eller det er alvorlige tvil om evnen til å forbli en eksisterende virksomhet, samt i tilfeller der kostnaden for selskapet under likvidasjon kan være høyere enn når de fortsetter aktiviteter.

Med komparativ tilnærming er brukt:

· metode for kapitalmarkedet .

Metoden er fokusert på en vurdering av et foretak som en gyldig, som videre innebærer å fungere.

· transaksjonsmetode .

Metoden gjelder for saken når en investor har til hensikt å lukke bedriften eller redusere lydvolumet betydelig.

· metoden for industrien koeffisienter .

Metoden er fokusert på en vurdering av et foretak som en gyldig, som videre innebærer å fungere.

Metoder for kapitalmarkedet, transaksjoner og næringskoeffisienter er egnet under betingelse av strengt valg av tilsvarende foretak, som også skal behandles som estimert bedrift.

Muligheten, og til og med i mange tilfeller behovet (for å oppnå et mer pålitelig resultat), for å anvende ulike metoder for virksomhetsvurdering i en bestemt investeringssituasjon for å evaluere virksomheten fører til en veldig enkel ide om "veier" estimater beregnet ved ulike metoder, og summering av slike "vektede" estimater. Samtidig er vektgiftene av betydningen av estimater i henhold til forskjellige, i prinsippet, gyldig i denne situasjonen, vurderes vurderingsmetodene som tillitskoeffisientene til den aktuelle metoden. Disse koeffisientene er ekstremt ekspert (definert av taksføreren uavhengig).

Når du vurderer russiske bedrifter, er datoen for evaluering av særlig betydning. Bindingen av estimatene etter tid er spesielt viktig når markedet på den ene siden overføres av eiendom i den forhåndsbakte staten, og på den annen side er det mangel på investeringsressurser.

Den russiske økonomien er preget av overskudd av forslaget til alle eiendeler, inkludert fast eiendom, over etterspørselen etter løsningsmiddel. Denne ubalansen i retning av tilbudet påvirker direkte den forventede verdien av eiendommen som tilbys på salg. Eiendomsprisen i forholdene til et balansert marked sammenfaller ikke med prisen under markedet depresjon. Men eiendomseiere og investorer er interessert i nøyaktig den reelle prisen som vil bli tilbudt på et bestemt marked på et bestemt tidspunkt og i spesifikke forhold. Kjøpere søker å redusere sannsynligheten for å miste pengene sine og kreve visse garantier. Derfor, når man bestemmer prisen på et foretak, er det nødvendig med alle risikofaktorer, inkludert risikoen for inflasjon og konkurs.

Ved første øyekast, i forholdene i inflasjonsøkonomien, er metoden for gjeldende verdi av bedriften (metode for nedsatte kontantstrømmer) mest egnet for vurdering av bedriften (diskontert kontantstrømmetode), siden prosentandelen av inflasjonen er Tatt i betraktning i diskonteringsrenten. Det ville være riktig hvis inflasjonen er forutsigbar, og økonomien fungerer normalt. En forutsi samme strøm av nettoinntekt fra selskapets aktiviteter i flere år framover i forholdene til en ustabil økonomi er svært vanskelig.

4. Metode for å diskontere kontantstrømmer.

4.1 Essence, Grunnleggende prinsipper Underliggende metoden

Bestemme kostnaden for virksomheten av DDP-metoden er basert på antagelsen om at potensiell investor ikke vil betale for dette forretningsbeløpet større enn den nåværende kostnaden for fremtidig inntekt fra denne virksomheten. Eieren vil ikke selge sin virksomhet til en pris under den nåværende verdien av den forventede fremtidige inntektene. Som følge av samspillet vil partene komme til en avtale om markedsprisen som er lik den nåværende verdien av fremtidig inntekt.

Denne vurderingsmetoden anses som den mest akseptable fra investeringsmotivernes synspunkt, siden en investor som investerer penger i en eksisterende virksomhet, kjøper ikke et sett med eiendeler som består av bygninger, strukturer, maskiner, utstyr, immaterielle verdier, etc., Og strømningens fremtidige inntekter som tillater det å hente de investerte midlene, tjene penger og øke sin velvære. Fra dette synspunktet, alle bedrifter, til noen sektorer av økonomien de tilhører, produserer bare en type kommersielle produkter - penger.

Den diskonterte kontantstrømmetoden antar at måleren av diskonterte forutsatt inntekt fra virksomheten, som tidligere ble vurdert som grunnlag for å bestemme markedsverdien og gjennomføre denne næringslivet, er ikke anslått fortjeneste, men kontantstrømmer.

Den mest enkle definisjonen av kontantstrøm (kontantstrøm) er redusert til det faktum at kontantstrømmen for en bestemt periode (år, kvart, måned) er ingenting annet enn balansen mellom forretningsinntekter (med et "pluss" tegn) og betalinger (med et minustegn ").

Tidligere kontantstrømmer er tatt i betraktning, bare som slike indikatorer som finnes i rapporten om kontantstrømmen.

Fremtidige kontantstrømmer fra virksomheten forutsatt på grunnlag av netto overskudd fra virksomheten (bruttoinntekt per minus driftskostnader, renter for kreditt- og inntektsskatt) med tilpasningen på en slik måte at de reflekterer mest sannsynlig å gjenspeile de sannsynlige og utbetalingene. og betalinger..

De viktigste fordelene ved å vurdere virksomheten, som en del av en økende tilnærming, med støtte for kontantstrøm, og ikke bare fortjeneste, er som følger.

For det første tar fremtidig fortjeneste fra virksomheten direkte hensyn til de forventede gjeldende kostnadene for produksjon og salg av produkter, mens fremtidige undersøkelser for å opprettholde og utvide produksjons- eller forretningsmessige fasiliteter i resultatregnskapet bare delvis reflekteres i deres nåværende avskrivninger.

For det andre er mangelen på fortjeneste (tap) som en indikator i investeringsberegninger på forretningsvurdering også forklart av det faktum at resultatet er en rent regnskapsrapporteringsindikator, er utsatt for betydelig manipulasjon. Dens deklarerte verdi avhenger av metoden for regnskapsføring av kostnaden for kjøpte ressurser i kostnaden for solgte produkter, fra metoden for akselerert avskrivning, fra kriteriet for innmelding av produkter til realiserte produkter (på mottak av midler til dets Betaling eller å oppfylle på grunn av kontraktene for tilførsel av forsyningsbasen), etc.

4.2 Omfang og metodebegrensninger.

Denne vurderingsmetoden anses som den mest akseptable fra investeringsmotivernes synspunkt, siden en investor som investerer penger i en eksisterende virksomhet, kjøper ikke et sett med eiendeler som består av bygninger, strukturer, maskiner, utstyr, immaterielle verdier, etc., og strømningens fremtidige inntekt , Tillater det å hente de investerte midlene, tjene penger og øke velferden din. Fra dette synspunktet, alle bedrifter, til noen sektorer av økonomien de tilhører, produserer bare en type kommersielle produkter - penger. PPC-metoden kan brukes til å evaluere hvilken som helst eksisterende bedrift. Likevel er det situasjoner når det objektivt gir det mest nøyaktige resultatet av markedsverdien av bedriften. Bruken av denne metoden er mest underbygget for å evaluere bedrifter med en viss historie om økonomisk aktivitet (helst lønnsom) og på scenen av vekst eller stabil økonomisk utvikling. Denne metoden er mindre anvendt på evalueringen av foretak som tåler systematiske tap (selv om den negative verdien av forretningsverdien kan være et faktum for å gjøre ledelsesbeslutninger). Riktig forsiktighet bør observeres i anvendelsen av denne metoden for å evaluere nye bedrifter, selv om det er lovende. Fraværet av fortjeneste retrospektiv gjør det vanskelig å objektivt forutsi fremtidige kontantstrømmer.

4.3 Grunnleggende stadier av bedriftsvurdering av DDP

1. Utvalg av kontantstrømsmodell

Hovedindikatoren som brukes som en del av kontantstrømningsrabattmetoden, er en kontantstrøm, beregnet som forskjellen mellom innstrømningen og utstrømningen av midler i en viss periode. Følgende hovedtyper av kontantstrøm skille mellom:

· Markedsverdien av egen (felles) kapital beregnes:

kontantstrøm for egenkapital \u003d Netto resultat etter skatt + avskrivninger 1 +/- reduksjon (økning) av egen arbeidskapital +/-reduksjon (økning) av investeringer i anleggsmidler +/-reduksjon (økning) av langsiktig gjeld.

· Den kumulative kontantstrømmen er beregnet (det er provisorisk preget av egen og lånt kapital i bedriften):

Resultat før du betaler% og skatter - Inntektsskatt + Amortiseringsfradrag +/- Reduksjon (økning) av egen arbeidskapital +/- Salg av eiendeler (kapitalinvesteringer).

I praktiske beregninger benyttes selskapets kontantstrømberegning for tre mulige utviklingsscenarier: pessimistisk, mest sannsynlig og optimistisk. Hovedindikatorene for spådd scenarier kan være:

2. Bestemmelse av varigheten av prognoseperioden.

Ifølge denne metoden er bedriften basert på fremtid, og ikke på tidligere kontantstrømmer. Som en anslått periode fortsetter perioden frem til selskapets vekstrater (det antas at en stabil langsiktig vekstrate eller uendelig inntektsstrøm skal forekomme i post-uberørt periode. I land med markedsøkonomi er prognoseperioden 5-10 år, i overgangsøkonomien er tillatt å redusere til 3 år.

I praktiske aktiviteter kan kriteriene for å velge en prognoseperiode være: Selskapets tilhørende en bestemt industri (for gruvekoder, prognoseperioden er lengre, mens kostnaden for virksomheten er begrenset av mengden ressurs tilgjengelig), stadier av Selskapets livssyklus.

Måleenheten i prognoseperioden bestemmes på grunnlag av produksjonsrytmen, som regel er et år akseptert som en standard enhet.

3. Retrospektiv analyse og prognose av bruttoinntekter fra salg.

Prognosen for bruttoinntekter bør være logisk kompatibel med de retrospektive indikatorene for bedriften og industrien som helhet og tar hensyn til faktorene: Produktsortiment; Produksjonsvolumer og priser på produkter; Retrospektiv vekst av bedriften; etterspørsel etter produkter; inflasjonshastigheter; produksjonskapasitet; Utsikter og mulige konsekvenser av kapitalinvesteringer; Generell situasjon i økonomien, som definerer utsiktene for etterspørsel Situasjon i bransjen, med tanke på konkurransenivået; Andelen av estimert bedrift i markedet; langsiktige veksthastigheter i Postproland-perioden; Planer for ledere av estimert bedrift.

4. Analyse og utgiftsprognose.

På dette stadiet skal takseren:

· Regnskap Retrospektiv gjensidig avhengighet og trender;

· Undersøk kostnaden for utgifter: Direkte (spesielt forholdet mellom permanente og variable kostnader) og indirekte;

· Vurder inflasjonsforventninger for hver kostnadskategori;

· Undersøk en engangs- og nødkostnader for utgifter som kan oppstå i regnskapet, men i fremtiden vil ikke møte;

· Bestem avskrivninger av avskrivninger basert på dagens tilgjengelighet av eiendeler og fremtidige økninger og avhending

· Sammenlign forventede utgifter med relevante indikatorer for konkurrenter eller lignende og mellomstore indikatorer.

5. Analyse og prognose for investeringer.

Dette stadiet av metoden inkluderer:

· Definisjon av overskudd (ulempe) av selskapets rene arbeidskapital, på grunn av at overskuddet øker markedsverdien, og ulempen - reduserer (derfor må den fylles på);

· Analyse av kapitalinvesteringer for å erstatte grunnleggende kapital som slitasje og utvidelse av produksjonsanlegg;

· Rettigheter (+/-) langsiktig gjeld (for en kontantstrømsmodell, som brakt av egen kapital).

Analyse av investeringer inkluderer 3 hovedkomponenter: egen arbeidskapital, investering, finansieringsbehov.

Analyse av egen arbeidskapital inkluderer:

· Bestemmelse av summen av den innledende egenveske kapitalen;

· Erstatning av eksisterende eiendeler som slitasje;

· Komme og tilbakebetaling av langsiktige lån;

· Etablering av ytterligere verdier som kreves for å finansiere den fremtidige veksten i bedriften;

· Kjøp eller bygging av eiendeler for å øke produksjonsanleggene i fremtiden;

· Utgave av aksjer.

Utført:

· Basert på prognosen for individuelle komponenter i egen arbeidskapital;

· Basert på estimert gjenværende levetid;

· Basert på behovet for finansiering av eksisterende gjeldsnivåer og gjeldsavdragsplaner;

·% Av salgsendringer;

· Basert på nytt utstyr for utskifting eller ekspansjon.

6. Beregning av kontantstrøm for hvert år i prognoseperioden.

2 Grunnleggende metode for beregning av kontantstrøm:

· Direkte metode: Basert på analysen av kontantstrøm under vedtekter og forbruk, er det regnskapsregnskap.

· Indirekte metode: Analyserer kontantstrømmen i aktivitetsområder. Det demonstrerer tydeligvis bruk av profitt og investering av disponible midler.

Kontantstrøm for hvert prognoseår (i henhold til den indirekte metoden for beregning av kontantstrøm for egenkapitalen):

Kontantstrøm fra hovedaktiviteten:

Resultat (minus skatt) + avskrivninger - endringer i mengden av omsetningsmidler (omløpsmidler gjennomsnittlige kontanter ↓ ved binding i fordringer og reserver), kortsiktige finansielle investeringer, fordringer, aksjer, andre omløpsmidler + endre mengden av gjeldende forpliktelser ( Kortsiktig gjeld betyr midler ved å levere utsatt betaling fra kreditorer, mottak av fremskritt fra kjøpere), gjeld, andre nåværende forpliktelser +

Kontantstrøm fra investeringsaktivitet:

Endring av mengden av langsiktige eiendeler (langsiktige eiendeler betyr en nedgang i midler ved å investere i eiendeler med langvarig bruk; gjennomføring av langsiktige eiendeler ([Anleggsmidler, Aksjer av andre bedrifter] kontanter), immaterielle eiendeler , anleggsmidler, uferdige kapitalinvesteringer, tidlige kapitalinvesteringer, andre anleggsmidler

Kontantstrøm fra finansielle aktiviteter:

Endring av beløpet av gjeld ([↓] indikerer [↓] av midler på grunn av attraksjonen av [tilbakebetaling] av lån), kortsiktige og langsiktige lån og lån + endringer i egne midler (egen kapital på grunn av plasseringen av flere aksjer betyr penger; aksje løsepenge og betalingsutbytte fører til dem ↓) + aksjekapital, akkumulativ kapital, målkvittering \u003d

Total kontantskifte

(Det må være \u003d [↓] balansen mellom kontanter mellom de to rapporteringsperioder).

7. Bestemmelse av diskonteringsrenten er forventet inntektsrente til investeringer i sammenlignbare risikobaserte investeringsobjekter.

Diskonteringsrenten eller kostnaden for å tiltrekke kapital skal beregnes med hensyn til tre faktorer :

· Tilstedeværelsen av mange bedrifter av ulike kilder til kapital involvert som krever ulike kompensasjonsnivåer

· Behovet for regnskap for investorer av penger i tide

· Risikofaktor eller graden av sannsynlighet for å skaffe forventet inntekt

Det finnes ulike metoder for å bestemme diskonteringsrenten, den mest vanlige er:

· For kontantstrøm for egenkapital - Modell for evaluerings- og kapitalmidler (CAPM-CAPITALASSETPRICINGModel) og metoden for kumulativ konstruksjon

· For kontantstrøm for all investert kapital - modellen av den veide gjennomsnittlige kapitalkostnaden (WACC - WeightedaverageCostofcapital).

For kontantstrøm for egenkapitalen brukes en diskonteringsrente lik fremdriften som kreves av eieren av avkastningen på investert kapital.

Modell CAPM. Basert på analysen av omfanget av informasjonen på aksjemarkedet (endringer i lønnsomheten til fritt tiltalende aksjer). Påføring av en modell for å utdanne en diskonteringsrente for lukkede selskaper krever ytterligere justeringer.

Metode for kumulativ konstruksjon Det adskiller seg fra CAPM ved at i diskonteringsrenten til den nominelle risikofrie renten på låneprosentandelen, legges en samlet premie for investeringsrisiko. Vanligvis vurderer risikofaktorene risikoen:

· "Nøkkelfigur" som en del av ledere av bedriftsrisikoen for mangelen på slikt eller dets uforutsigbarhet, unscrupsjon, inkompetanse, etc.

· Utilstrekkelig diversifisering av markedsalgsmarkeder, kilder til ressursoppkjøp.

· Kontrakter inngått av bedriften for gjennomføringen av sine produkter, inkludert risikoen for unscupance, insolvens, samt den juridiske uførheten til kontraherende kontrakter.

· Nails sett med finansieringskilder.

· Finansiell ustabilitet i selskapet (risiko for utilstrekkelig omsetning av omsetning med egen arbeidskapital, utilstrekkelig dekning av kortsiktig gjeld, etc.), etc.

Den matematiske metoden for kumulativ konstruksjon kan representeres som en formel :

R \u003d r b / p + σDR I

hvor R b / p er grunnrenten (risikofri eller mindre risikabel hastighet);

dr. I - I-I-endring.

Hvis det er et utviklet eiendomsmarkedet som hovedmetoden for å bestemme korreksjonene i basisrenten, brukes metoden for ekspertvurderinger. Generelt vil diskonteringsrenten for egenkapital (RSC) være lik:

R sk \u003d r b / p + r n / l + r og + r d

hvor- r n / l - budet av prisen for risikoen for illikviditet;

R og - innsats for pris for feil i investeringsforvaltningen

R d - innsats av premie for andre (ekstra) risiko.

For kontantstrøm for all investert kapital, blir en diskonteringsrente anvendt lik mengden av vektede returpriser for egen og lånt kapital:

Wacc \u003d c zk * (1-h / pr) * D zk + med pa * med Ao * D o o

Hvor c zk er kostnaden for å tiltrekke lånt kapital;

n / PR - skattesatsen av bedriften;

D ZK - andelen lånt kapital i kapitalstrukturen;

Med PA - kostnaden for å tiltrekke aksjekapital (foretrukne aksjer);

Med pa - andelen foretrukne aksjer i hovedstrukturen i bedriften;

Med JSC - kostnaden for å tiltrekke aksjekapital (ordinære aksjer);

D OA er andelen ordinære aksjer i hovedstrukturen i bedriften.

8. Beregning av verdien av kostnaden i post-uberørt periode.

Definisjonen av denne kostnaden er basert på premisset at virksomheten er i stand til å generere inntekt og på slutten av postpricular perioden. Avhengig av utsiktene for forretningsutvikling i den post-ukjente perioden, brukes en viss metode for å beregne diskonteringsrenten:

· Metode for beregning av likvidasjonskostnad. Den brukes dersom postprocoonniske perioden forventes å konkurs med det påfølgende salget av tilgjengelige eiendeler. For å vurdere den nåværende virksomheten som gir en fortjeneste, og enda mer slik at i vekststadiet er denne turen ikke aktuelt.

· Metoden for å beregne kostnaden for netto eiendeler i beregningsteknikken ligner på beregningene av likvidasjonsverdi, men tar ikke hensyn til utgifter på likvidasjon og rabatt for det presserende salget av eiendeler. Denne metoden kan brukes til en stabil virksomhet, hvor viktig karakteristikk er viktige materielle eiendeler.

· Metoden for tilsiktet salg bestående av kontantstrøm i kostnadsindikatorer ved hjelp av spesielle koeffisienter avledet av analysen av retrospektive data om salg av sammenlignbare selskaper.

· Ifølge Model of Gordon aktiveres årsinntektene til postproognosementet i verdiindikatorer ved hjelp av kapitaliseringskoeffisienten:

K cap \u003d k - g,

hvor K er diskonteringsrenten; G - langsiktig pengestrømningshastighet.

Gordon-modellen er basert på prediksjon av stabile inntekter i restperioden og tyder på at verdien av bidrag og investeringer er like. Den endelige verdien av denne modellen er lik:

V \u003d CF (T +1) / (K-G), hvor CF (T +1) er en kontantstrøm av inntekter for det første året av Post-Rough (Residual) -perioden.

Den endelige verdien av V i henhold til formelen Gordon bestemmes ved utgangen av prognoseperioden.

9. Foreløpig forretningsverdi.

Den foreløpige verdien av kostnaden for virksomheten består av to komponenter:

· Nåværende kostnad for fremtidige kontantstrømmer;

· Nåværende verdi i post-uberørt periode.

10. Lag utfallsendringer.

For å eliminere den endelige markedsverdien av selskapet, gjøres en rekke endringer. Hvis en ikke-flygende kontantstrøm rabattmodell ble brukt, refererer den funnet markedsverdien til all investert kapital, dvs. Inkluderer ikke bare kostnaden for egenkapital, men også kostnaden for selskapets langsiktige forpliktelser. Derfor, for å få kostnaden av egenkapitalen, er det nødvendig å trekke langsiktig gjeld fra den fantastiske verdien. Ved beregning av verdien er eiendelene i bedriften tatt i betraktning, som er involvert i produksjon, mottak av fortjeneste, dvs. I utformingen av kontantstrøm. Eiendeler er ikke involvert i produksjonsprosessen, har også kostnadene som kan implementeres (under salg). Derfor er det nødvendig å bestemme markedsverdien av slike eiendeler og oppsummere NW med kostnaden oppnådd ved å diskontere kontantstrømmen. Som følge av vurderingen av bedriften bestemmer denne metoden kostnaden for kontrollen likvidert pakke med aksjer. Hvis ikke-kontrollpakken er estimert, må du lage en rabatt.

§ 2.

Beregnet del.

Bestemme kostnadene for virksomheten ved metoden for nedsatt kontantstrøm.

Fra 2011 til 2014 - prognoseperiode - 4 år

2015 - Postprognosnoy år

Tabell 1.

Indikatorer	årets
	2011	2012	2013	2014	2015
1	2	3	4	5	6
1. Kontantstrøm fra hovedaktiviteten, tusen rubler.	800	1000	1100	1250	1300
2. Kontantstrøm fra investeringsaktivitet, tusen rubler.	60	80	100
3. Kontantstrøm fra finansielle aktiviteter, tusen rubler.	4000	3800	3500	3200	2800
4. Kumulativ kontantstrøm, tusen rubler.	4740	4720	4500	4450	4100
5. Diskonteringsrente,%	18	18	18	18	18
6. Rabattkoeffisient	0,85	0,72	0,61	0,52	0,44
7. Rabattert kontantstrøm, tusen rubler.	4029	3398,4	2745	2314
8. Nåværende verdi av kontantstrømmer, tusen rubler.	12486,4
9. Kapitaliseringsgrad for resten,%	20
10. Restverdien av virksomheten, tusen rubler.	9020
11. Goodwill, tusen rubler.	1675
12. Kostnad for virksomhet, tusen rubler.	23181

4. Kumulativ kontantstrøm, tusen rubler. \u003d Kontantstrøm fra hovedaktiviteten - kontantstrøm fra investeringsaktiviteter + kontantstrøm fra finansielle aktiviteter.

2011g - 800-60 + 4000 \u003d 4740

2012 - 1000-80 + 3800 \u003d 4720

2013 - 1100-100 + 3500 \u003d 4500

2014. - 1250 + 3200 \u003d 4450

2015. - 1300 + 2800 \u003d 4100

7. Rabattert kontantstrøm, tusen rubler. \u003d Kumulativ kontantstrøm * Rabattkoeffisient.

2011g - 4740 * 0,85 \u003d 4029

2012 - 4720 * 0,72 \u003d 3398.4

2013 - 4500 * 0,61 \u003d 2745

2014. - 4450 * 0.52 \u003d 2314

8. Nåværende verdi av kontantstrømmer, tusen rubler. \u003d Σ Rabatterte kontantstrømmer

4029+3398,4+2745+2314=12486,4

10. Restverdien av virksomheten, tusen rubler. \u003d (Kumulativ kontantstrøm / kapitaliseringskurs for residuet) * 100 * rabattkoeffisient.

(4100/20*100)*0,44=9020

12. Kostnad for virksomhet, tusen rubler. \u003d Kapitaliseringsgraden for residuet + restverdi av virksomheten + goodwill.

12486,4+9020+1675=23181

Beregning av kostnaden for goodwill (Bedriftsavdømme av bedriften) av overdreven fortjeneste:

Tabell 2.

Indikatorer	Balanse data, tusen rubler.	Data på beregningen, tusen rubler	Årlig avkastning,%	resultater.
1	2	3	4	5
1. Prognose fortjeneste fra hovedaktiviteten	1000
2 Indikatorer for lønnsomhet fra alternativ bruk av eiendeler, tusen rubler.
2.1 Omløpsmidler, inkl. -Fast reserver (25% av mengden av alle aksjer); -Daboritorisk gjeld (30% av DZ); - penger	Aksjer \u003d 10.000, DZ \u003d 18000 50	2500 5400 50	7	556,5
2.2 Anleggsmidler, inkl.: - Ikke ta inntekt på grunn av deres tekniske tilstand, territoriell beliggenhet og andre faktorer	42800 34300	8500	3	255
2.3 Immaterielle eiendeler	120	120	5	6
3. Overdreven fortjeneste	301,5
Kapitaliseringsgrad,%	18
Kostnad goodwill, tusen rubler.	1675

2.1 Omløpsmidler

2500+5400+50=7950

2.2 Anleggsmidler

42800-34300=8500

2.3 Immaterielle eiendeler

3. Overdreven fortjeneste

Kostnad goodwill, tusen rubler.

301,5/18*100=1675

Den rimelige markedsverdien, avledet av metoden for diskontering av kontantstrømmer utgjorde 23181 tusen rubler.

Konklusjon

DDP-metoden er mindre anvendelig for vurderingen av bedrifter som tåler systematiske tap (selv om den negative verdien av forretningsverdien kan være et argument for å lage en eller annen løsning). Det bør også observere visse forsiktighet ved anvendelsen av denne metoden når du vurderer nye bedrifter, fordi Fraværet av fortjenesteutvikling gjør det vanskelig å objektivt forutsi fremtidige kontantstrømmer.

DDP-metoden er en svært kompleks og tidkrevende prosess, men rundt om i verden, blir han anerkjent som den mest teoretisk underbyggede metoden for å evaluere den nåværende virksomheten. I land med en utviklet markedsøkonomi, ved vurdering av store og mellomstore bedrifter, brukes denne metoden i 80 - 90% av tilfellene. Den største fordelen med metoden er at det er de eneste kjente vurderingsmetodene, som er basert på prospektene for utviklingen av markedet som helhet og spesielt estimert virksomhet, og dette møter for det meste interessene til investorer.

Liste over brukt litteratur

1. Giant Yu., Schwandar V. Rating og Business - M.: Uniti-Dana, 2004.

2. Berens Warner, Javrank Peter M. Investeringseffektiv evalueringsguide / per. fra engelsk - M.: INFRA - M, 2005.

3. Grigoriev v.V., Islattn I.M. Evaluering av bedrifter. Eiendomstilnærming: pedagogisk og praktisk manuell. - 2. ed. - M.: Case 2004.

4. Fedotova M.A., Utkin E.A. Eiendoms- og forretningsvurdering. Lærebok. - M.: Eccosum, 2003.

5. Bedriftsevaluering: Tutorial. / Redigert av A.G. M. M.A. Fedotova. M.: Finans og statistikk, 2004.

6. RIPOL-SARAGOSI FB Grunnleggende om vurderingsaktiviteter: Tutorial. - M.: Tidligere 2005.

Etter at vi har skissert de generelle prinsippene for de diskonterte kontantstrømsmodellene (DCF), la oss vurdere litt dypere problemet med å bestemme den sanne verdien av aksjer. I denne delen vil vi analysere et eksempel på å bruke DCF-modellen ved hjelp av den frie kontantstrømmen til å dele kapital. Nedenfor er de viktigste stadiene som vi må overvinne for å gjøre beregning av verdien av selskapet:

• Trinn 1. Forutsatt gratis kontantstrøm på den valgte tidshorisonten.
• Trinn 2. Bestemmelse av diskonteringsrenten.
• Trinn 3. Diskontering av prognosen gratis kontantstrøm og dens summering.
• Trinn 4. Beregning av evigvarende kostnad og dets diskontering.
• Trinn 5. Summering av resultatene i trinn 3 og trinn 4 og dividere summen av aksjer i omløp.

Trinn 1. Forutsatt gratis kontantstrøm

Den første oppgaven i å forutsi fremtidige kontantstrømmer er å forstå fortiden. Dette betyr at du bør nøye undersøke historiske data fra selskapets resultatrapporter, balansen og kontantstrømmen rapporterer de siste fire eller fem årene.

Det er på tide å fortsette ved å prognosere selskapets gratis kontantstrøm de neste par årene. Disse spådommene er det viktigste i DCF-modellen.

Etter at du har gjennomgått historiske data, og eventuelt overførte dem til regneark, er det på tide å fortsette med selskapets gratis kontantstrøm de neste par årene. Disse spådommene er det viktigste i DCF-modellen. De bør være basert på din kunnskap om selskapet og dets konkurransefortrinn, og på dine forutsetninger om hvordan disse indikatorene vil endres i fremtiden. Hvis du tror at selskapets lønnsomhet øker, eller salgsveksten vil bremse, eller selskapene må radikalt øke kapitalutgiftene for å opprettholde sine fabrikker i riktig stand - alle disse forutsetningene skal reflekteres i disse prognosene.

Den neste oppgaven vil være definisjonen av "evigvarende år", det vil si årene, hvoretter vi ikke er i stand til å objektivt forutsi fremtidige kontantstrømmer i selskapet. Den siste prognosen vil være en kontantstrømsprognose i dette sist, "permanent", år.

For en start, la oss anta at det fiktive firmaet "Bicycles Charlie" har siste 500 millioner dollar i den frie kontantstrømmen. La oss også anta at den nåværende sykkellinjen selges ekstremt godt, og selskapet forventer veksten av fri kontantstrøm med 15% per år i løpet av de neste 5 årene. Etter disse fem årene, ifølge våre forventninger, vil konkurrentene begynne å kopiere de vellykkede sykkelmodellene Charlie, noe som reduserer veksten i selskapet. Derfor, etter fem år, vil vekstraten på gratis kontantstrømselfirma redusere til 5% per år. Følgelig vil vår prognosefri kontantstrøm se slik ut:

I fjor: $ 500 millioner

År 1: $ 575 millioner.

2: $ 661,25 millioner.

År 3: $ 760,44 millioner

År 4: $ 874,50 millioner.

5: $ 1006,68 millioner.

6: $ 1055,96 millioner.

År 7: $ 1108.76 millioner

År 8: $ 1164.20 millioner.

År 9: $ 1222,41 millioner.

10: $ 1283.53 millioner

Trinn 2. Bestemmelse av diskonteringsrenten

Siden i DFC-modellen bruker vi den gratis kontantstrømmetoden for å dele kapital, vi kan ignorere verdien av selskapets gjeld og dets wacc. I stedet vil vi fokusere på estimert verdi av aksjekapitalen, ved hjelp av tilnærmingen som er definert i.

"Charly Sykler" har eksistert i over 60 år og har ikke hatt noe ukomplisert år i mange tiår. Deres merke er kjent i markedet, og denne berømmelsen er uttrykt i svært gode returpriser på investeringskapitalen. Med tanke på dette, samt en fullt stabil prognose for fortjeneste, kan vi etablere kostnadene ved aksjekapitalen i beløpet på 9%, som i vårt eksempel vil være verdt det under gjennomsnittlig marked.

Trinn 3. Rabattering av prognosen Gratis kontantstrøm

Vår neste oppgave er å diskutere kontantstrøm for hvert år for å uttrykke hver av dem når det gjelder dagens dollar. Vi bruker formelen nedenfor, hvor "diskonteringsfaktoren" representerer bare ellers en uttalt nevner av den opprinnelige formelen. Vi vil kunne formere kontantstrømmen i hvert år til rabattfaktoren og få sin nåværende kostnad.

CF - Kontantstrøm

R er det nødvendige avkastningen (diskonteringsrente), i vårt eksempel 9%.

N - Sekvensnummer på året i fremtiden

I fjor: $ 500,00

År 1: 575,00 x (1/109 ^ 1) \u003d 528

År 2: 661.25 x (1/109 ^ 2) \u003d 557

År 3: 760.44 x (1/109 ^ 3) \u003d 587

År 4: 874,50 x (1/109 ^ 4) \u003d 620

År 5: 1005,68 x (1 / 1,09 ^ 5) \u003d 654

År 6: 1055,96 x (1/109 ^ 6) \u003d 630

År 7: 1108.76 x (1/109 ^ 7) \u003d 607

År 8: 1164,20 x (1/109 ^ 8) \u003d 584

År 9: 1222.41 x (1/109 ^ 9) \u003d 563

År 10: 1283,53 x (1/109 ^ 10) \u003d 542

Nå vil du oppsummere alle projiserte kontantstrømmer fra den første til tiende året og få en verdi som tilsvarer 5,87 milliarder dollar.

Trinn 4. Beregning av nedsatt ubestemt kostnad

I dette trinnet bruker vi formelen fra den siste delen:

Misliggjørt kostnad \u003d (CFN * (1+ g)) / (R - G)

CFN - Kontantstrøm til "ubestemt år", i vårt tilfelle - år 10.

g - Langsiktig veksthastighet

R er diskonteringsrenten, eller kapitalprisen; I vårt tilfelle, kostnaden for aksjekapital.

Vanligvis brukes en 3% rente til å forutsi langsiktig vekst, siden det er nærmest den langsiktige veksten i den amerikanske økonomien. Vi antar at i ti år vil vekstraten på "sykler Charlie" være 3% per år. Ved å angi et tall i formelen, får vi:

($ 1284 millioner * (1 + 0,03)) / (0,09 - 0,03) \u003d $ 22,042 millioner

Vær oppmerksom på at vi for denne beregningen brukte den projiserte verdien av kontantstrømmen i det tiende året, lik 1.284 millioner dollar, og ikke en nedsatt verdi på 542 millioner. Men siden vi brukte en ikke-avviklet verdi, trenger vi fortsatt å bringe resultatet til den nåværende verdien, som vi vil gjøre med hjelp av den allerede beviste formelen:

Nåværende verdi av pengestrømmen av året n \u003d (cf per år n) / (1 + r) ^ n

Dermed er den nåværende verdien av den beregnede ubestemte verdien:

$ 22,042 millioner / (1 + 0,09) ^ 10 \u003d $ 9,311 millioner

Trinn 5. Sand

Nå som vi har kostnaden for alle kontantstrømmer fra den første til tiende året, så vel som fra det ellevte året til uendelig, er det nødvendig å kaste disse to mengdene:

Rabattert gratis kontantstrøm fra 1. til tiende år: $ 5870 millioner

Rabattert gratis kontantstrøm fra det 11. år og til Infinity: 9311 millioner

$ 15 181 millioner

Vel, til slutt, vi fikk det jeg lette etter så lenge. Vår estimerte kostnad på sykler Charlie er 15,2 milliarder dollar. Det siste enkle trinnet er å dele disse 15,2 milliarder kroner på antall selskapets aksjer i omløp. Hvis vi antar at slike aksjer på sykler Charlie adresserer 100 millioner stykker, vil vår vurdering av den interne verdien av en aksje være $ 152 per aksje.

Hovedpunktet er at handlingen handles under sin interne verdi. Hvis du er sikker på prognosene dine om selskapets gratis kontantstrøm, bør du også være sikker på at disse aksjene er et lønnsomt kjøp.

Hvis selskapets aksjer handles for $ 100 per aksje, kan du tenke på å kjøpe disse aksjene. Vi kan ikke betale oppmerksomhet til hva Charlie har en R / E-koeffisient i forhold til sine konkurrenter, vi vil fortsatt ha det de sier om Charlie Analytics med Wall Street. Hovedpunktet er at handlingen handles under sin interne verdi. Hvis du er sikker på prognosene dine om selskapets gratis kontantstrøm, bør du også være sikker på at disse aksjene er et lønnsomt kjøp.

Oppsummering

Du kan si at dette er et ekstremt forenklet eksempel på å bruke DCF-modellen. Men faktisk er han så enkel. Et ekstremt lite antall individuelle investorer bruker enda en slik innsats før du godtar en investeringsløsning. Derfor, hvis du er klar til å gå gjennom hele prosedyren for å skape en DCF-modell for selskapet du er interessert i, vil du bli mye mer informert og trygg i din beslutning enn det overveldende flertallet av andre investorer.

Det finnes en rekke små nyanser knyttet til bruken av den andre DCF-modellmetoden ("total kontantstrøm til hele firmaet"), men sluttresultatet skal være omtrent det samme uavhengig av hvilken evalueringsmetode som brukes. Vær også oppmerksom på at modellen ikke trenger å være superswind for å hjelpe deg med å klargjøre din mening om et bestemt selskap. Husk at bruken av DCF-modellen er en veldig lang og tidkrevende okkupasjon, men bare det vil tillate deg å finne gode selskaper som handler under sin interne verdi, som er et sentralt punkt for lønnsom langsiktig investering.

Metoden for nedsatt kontantstrøm (DDP) er mer komplisert, detaljert og lar deg estimere objektet i tilfelle mottak av ustabile kontantstrømmer, og simulere de karakteristiske trekkene i kvitteringen. DDP-metoden brukes når:
Det antas at fremtidige kontantstrømmer vil avvike betydelig fra dagens;
Det er data som lar deg underbygge størrelsen på fremtidige kontantstrømmer fra fast eiendom;
Inntekt og kostnadsstrømmer er sesongmessige;
Den estimerte eiendommen er et stort multifunksjonelt kommersielt objekt;
Objektet med fast eiendom er bygget eller bare bygget og introdusert (eller inngått til handling).

DDP-metoden gjør det mulig å vurdere kostnadene for fast eiendom basert på gjeldende inntektskostnad bestående av projiserte kontantstrømmer og restverdi.

For å beregne DDP, er det nødvendig med data:
Varigheten av prognoseperioden;
Prediktive mengder kontantstrømmer, inkludert omvendt;
diskonteringsrente.

Algoritme for beregning av DDP-metoden.

1. Bestemmelse av prognoseperioden. I internasjonal vurderingspraksis er gjennomsnittsverdien av prognoseperioden 5-10 år, for Russland vil den typiske verdien være en periode på 3-5 år. Dette er en sanntid som du kan gjøre en rimelig prognose på.

2. Forventet kontantstrømmer.

Når du vurderer fast eiendom, beregnes DDP-metoden av flere typer inntekter fra objektet:
1) Potensiell bruttoinntekt;
2) Gyldig bruttoinntekt;
3) Pure driftsinntekter;
4) kontantstrøm før skatt
5) Kontantstrøm etter betalende skatt.

I praksis, russiske taksere i stedet for kontantstrømmer rabattinntekter:
Chod (indikerer at objektet for fast eiendom er akseptert som ikke belastet av gjeld),
Ren kontantstrøm mindre utgifter for drift, landskatt og rekonstruksjon,
Priset inntektsskatt.

Det må tas i betraktning at kontantstrømmen er pålagt å rabatt, som:
Kontantstrømmer er ikke så byttbare som fortjeneste;
Konseptet med "Cash Flow" relaterer tilstrømningen og utstrømningen av midler, gitt slike monetære artikler som "investeringer" og "gjeldsforpliktelser", som ikke er inkludert i beregningen av fortjeneste;
Resultatindikatoren vedrører inntekter oppnådd i en viss periode, med utgifter som påløper i samme periode, uavhengig av realinntekt eller kontantstrøm;
Kontantstrømmen er en indikator på resultatene som oppnås både for eieren selv og for de eksterne parter og motparter - kunder, kreditorer, leverandører, etc., siden reflekterer den permanente tilgjengeligheten av enkelte midler i eierens regnskap.

Egenskaper ved å beregne kontantstrømmen når du bruker DDP-metoden.

1. Eiendomsskatt (Eiendomsskatt), som er laget av landskatt og eiendomsskatt, må trekkes fra den faktiske bruttoinntektene som en del av driftskostnadene.

2. Økonomiske og skattemessige avskrivninger er ikke en reell kontantbetaling, slik at resultatregnskapet i prognosen for inntekt er unødvendig.

4. Kredittbetalinger (rentebetalinger og gjeldsavdrag) må trekkes fra ren driftsinntekt dersom investeringskostnaden for objektet er estimert (for en bestemt investor). Når du vurderer markedsverdien til eiendomsmegling, kan du trekke tilbake lånebetalinger.

5. Eiendoms eierens entreprenørkostnader må trekkes fra gyldig bruttoinntekt dersom de er rettet
På å opprettholde de nødvendige egenskapene til objektet.

På denne måten, kontantstrøm (DP) for fast eiendom beregnet som følger:
1. DVDen er lik mengden PVD minus tap fra arbeidsledighet og med leieavgifter og annen inntekt;
2. Choden er lik DVD-minus eller entreprenørkostnadene til eiendommen som er forbundet med fast eiendom;
3. DP før skatt er lik mengden av chod minus investering og kostnader for å betjene lån og kredittvekst.
4. DP er lik DP før skatt som betaler skattebetalinger for eiendomsmegling.

Det neste viktige stadiet er beregningen av kostnaden for reversering. Kostnaden for reversering kan forutsies med:
1) Formålet med salgsprisen, basert på analysen av det nåværende tilstanden til markedet, fra å overvåke verdien av lignende gjenstander og forutsetninger om objektets fremtidige tilstand;
2) Godkjennelse for endringen i verdien av fast eiendom for eierperioden;
3) Kapitalisering av inntekt for året, etter årsårsperioden, ved hjelp av den uavhengige beregnet kapitaliseringsgrad.

Bestemmelse av diskonteringsrenten."Diskonteringsrenten er koeffisienten som brukes til å beregne den nåværende verdien av summen av penger som er oppnådd eller betalt i fremtiden."

Diskonteringsrenten bør gjenspeile forholdet "Risikoinntekt", samt ulike typer risiko som er knyttet til denne eiendomsmegling (kapitaliseringskoeffisient).

Siden det er ganske vanskelig å markere en ikke-inflammatorisk komponent for fast eiendom, er takseren mer hensiktsmessig å bruke den nominelle diskonteringsrenten, siden i dette tilfellet har kontantstrømspådommer og endringer i eiendomsverdien allerede omfatter inflasjonelle forventninger.

Resultatene av å beregne den nåværende verdien av fremtidige kontantstrømmer i nominelle og reelle estimater er de samme. Kontantstrømmer og diskonteringsrente må svare til hverandre og er like beregnet.

Følgende metoder brukes til å beregne diskonteringsrenten for diskontering:
1) metoden for kumulativ konstruksjon;
2) Metoden for å sammenligne alternative investeringer;
3) Metode for valg;
4) Overvåkingsmetode.

Metode for kumulativ konstruksjonbasert på bakgrunnen om at diskonteringsrenten er en risikofunksjon og beregnes som summen av alle risikoer som er iboende i hvert bestemt objekt av fast eiendom.

Diskonteringsrente \u003d Risikofri rente + risikopremie.

Risikopremien beregnes av summeringen av risikovurderingene i denne eiendommen.

Utvalgsmetode- Diskonteringsrenten, som en kompleks rente, beregnes basert på data om transaksjoner som er gjort med lignende gjenstander på eiendomsmarkedet.

Den vanlige algoritmen for beregning av diskonteringsrenten ved hjelp av valgmetoden er som følger:
Modellering for hvert analog objekt i en viss tidsperiode på scenariet av den beste og mest effektive bruken av inntekt og utgifter;
beregning av lønnsomheten av investeringer på objektet;
Resultatene oppnådd for å behandle akseptabel statistisk eller ekspert måte for å bringe egenskapene til analysen til estimert objekt.

Overvåkingsmetodebasert på regelmessig overvåking av markedet, sporing i henhold til transaksjoner av de viktigste økonomiske indikatorene for eiendomsinvesteringer. Slike opplysninger må generaliseres på ulike markedssegmenter og publiserer jevnlig. Slike data tjener som en veiledning for taksføreren, gjør det mulig å utføre en kvalitativ sammenligning av de beregnede indikatorene som er oppnådd med gjennomsnittlig marked, kontroll av gyldigheten av ulike typer antagelser.

Beregningen av verdien av eiendomsobjektet av DDP-metoden er laget av formelen:

PV - nåværende kostnad;
CI er kontantstrømmen av perioden T;
Det - en diskonteringsrate for kontantstrøm t;
M - restverdi.

Restverdien, eller kostnaden for reversering, bør forventes (av faktoren til det siste prognosen) og lagt til summen av nåværende verdi av kontantstrømmer.

Kostnaden for gjenstanden for fast eiendom er således \u003d nåværende verdi av de projiserte kontantstrømmene + den nåværende kostnaden for restverdien (reversering).

Beregningen av verdien av eiendomsobjektet av DDP-metoden er laget av formelen:

hvor V-nåværende kostnaden for eiendommen til fast eiendom;

CF J - Kontantstrøm av JA-årets periode;

r er diskonteringsrenten;

Vterm - verdien av det påfølgende salget (reversering) på slutten av prognoseperioden;

s - Varigheten av prognoseperioden, år.

Algoritme for beregning av DDP-metoden.

• 1. Bestemmelse av prognoseperioden.
• 2. Prediksjon av kontantstrømmer fra eiendommen for hvert prognoseår.
• 3. Beregning av kostnaden for reversering.
• 4. Beregning av diskonteringsrenter
• 5. Bestemmelse av verdien av eiendommen

Bestemmelse av prognoseperioden.

Varigheten av prognoseperioden bestemmes av varigheten av scenen av ustabile kontantstrømmer av estimert eiendomsmegling.

I internasjonal vurderingspraksis er gjennomsnittsverdien av prognoseperioden 5-10 år, i den russiske praksisen med en typisk verdi av prognoseperioden er en periode på 3-5 år.

Forutsigelse av kontantstrømmer fra eiendommen for hvert prognoseår.

Beregningen av ulike inntekter fra eiendomsobjektet kan sendes av formler:

PVD \u003d Square. _ Rental Board Rate (4.28)

DVD \u003d PVD - Tap av arbeidsledighet og leieavtale + Andre inntekter (4.29)

CHOD \u003d DVD - Driftskostnader av eiendomseier knyttet til fast eiendom (4.30)

I praksis beregner russiske taksere netto kontantstrømmer av eiendomsobjektet uten å ta hensyn til funksjonene i finansiering, dvs. I DDP-metoden diskonteres verdiene for ren driftsinntekt.

Ved estimering av markedsverdien av eiendommen som kontantstrøm, er det netto driftsinntekter fra eiendomsmegling.

Men hvis det er nødvendig å vurdere investeringsverdien til eiendomsobjektet eller kostnaden med eksisterende bruk, er det nødvendig å ta hensyn til de faktiske utgiftene til eieren eller investoren, derfor brukes følgende kontantstrømmer.

Kontantstrøm før skatt \u003d Chod - Investment - Låntjeneste + Kredittvekst. (4.31)

Kontantstrøm for fast eiendom etter betalende skatt \u003d

Kontantstrøm før skatt - Betalinger for inntektsskatt av eiendomseieren. (4.32)

Landsskatt og eiendomsskatt må trekkes fra den faktiske bruttoinntektene som en del av driftskostnadene.

Økonomiske og skattemessige avskrivninger er ikke en reell kontantbetaling, slik at amortisering ikke er inkludert i driftskostnadene til eieren.

Kapitalinvesteringer utført for å opprettholde et estimert objekt må trekkes fra netto driftsinntekter som en del av driftskostnadene.

Kredittbetalinger (rentebetalinger og gjeldsavdrag) må trekkes fra ren driftsinntekt dersom investeringskostnaden for objektet er estimert (for en bestemt investor).

Beregning av kostnaden for reversering.

Reversering er kostnaden for fremtidig salg av eiendomsmegling på slutten av prognoseperioden.

Hvis du vurderer investorens kontantstrømmer på eiendomsobjektet, mottar først en investorinvesteringer i objektet, og mottar inntektene fra objektet, og i slutten av eierskapet selger et objekt, dvs. Mottar reversering av opprinnelig investerte investeringer.

Appraiser Ved beregning av reversering, er det nødvendig å bestemme kostnadene for eiendommen ved utgangen av prognoseperioden.

• 1) En komparativ tilnærming, i dette tilfellet vurderer vurdereren prisen på et fremtidig salg, basert på analysen av markedets nåværende tilstand, fra å overvåke verdien av lignende gjenstander og forutsetninger om fremtidig tilstand av anlegget og fremtiden eiendomsmarkedet;
• 2) En inntektsmetode, i dette tilfellet, vurdereren, basert på forutsetningen om utgangen av eiendomsmeglinget til de permanente stabile kontantstrømmene, til slutten av prognoseperioden, bruker inntektsføringsmetoden for året, etter årets slutt på prognoseperioden, ved hjelp av den uavhengig beregnede kapitaliseringsgraden;
• 3) Kostnadsmetoden, i dette tilfellet, beregner taksatoren verdien av det påfølgende salget, som summen av prognoseverdien av markedsverdien av landplottet og kostnaden for reproduksjon (eller substitusjon) av estimert objekt på tid på slutten av prognoseperioden;
• 4) Forutsetninger om å endre verdien av eiendommen til fast eiendom i prognoseperioden.

Bestemmelse av diskonteringsrenten.

Diskonteringsrenten er forventet inntektsrente på vedlagt kapital til risikonivået av investeringsanlegg, eller med andre ord er dette forventet inntektsinnhold på eksisterende alternative investeringsalternativer med et sammenlignbart risikonivå ved evalueringsdatoen.

Diskonteringsrenten gjenspeiler forholdet "Risikoinntekt", samt ulike typer risiko som er knyttet til denne eiendommen.

Teoretisk sett bør diskonteringsrenten for eiendomsobjektet direkte eller indirekte vurdere følgende faktorer:

• · Risikofritt avkastning på markedet;
• · Kompensasjon for risiko for investering i fast eiendom
• · Kompensasjon for lav likviditet;
• · Kompensasjon for investeringsforvaltning.

I vurdering av vurdering er det nødvendig å ta hensyn til at det er nominelle priser (inkludert inflasjon) og reelle renter (renset ved inflasjon). Ved omregning av de nominelle prisene i reell og tvert imot er det tilrådelig å bruke formelen til den amerikanske økonomen I. Fisher:

r n \u003d r + i inf + r p * i inf, (4.33)

r p \u003d (r n - i inf) / (1 + i inf), (4.34)

hvor R N er den nominelle hastigheten;

r r er en ekte innsats;

Jeg inflasjonsinflationen (årlig inflasjon).

Det er viktig å merke seg at diskonteringsrenten ved bruk av nominelle inntektsflukser, må diskonteres i nominelle vilkår, og med realinntektsstrømmer, diskonteringsrenten i reelle termer.

Kontantstrømmer og diskonteringsrente må svare til hverandre og er like beregnet. Resultatene av å beregne den nåværende verdien av fremtidige kontantstrømmer i nominelle og reelle estimater er de samme.

I vestlig praksis brukes følgende metoder til å beregne diskonteringsrenten:

• 1) metoden for kumulativ konstruksjon;
• 2) Metoden for å sammenligne alternative investeringer;
• 3) Metode for valg;
• 4) Overvåkingsmetode.

Metode for kumulativ konstruksjon Basert på bakgrunnen om at diskonteringsrenten er en risikofunksjon og beregnes som summen av alle risikoer som er iboende i hvert bestemt objekt av fast eiendom.

Diskonteringsrente (R)beregnet med formelen:

r \u003d r F + P 1 + P 2 + P 3, (4.35)

hvor R F er en risikofri inntektsrate

p 1 - Premie for risikoen for investering i fast eiendom

p 2 - premie for lav eiendom likviditet

p 3 - Premie for investeringsforvaltning.

Metoden for kumulativ konstruksjon diskuteres i detalj i punkt 5.1. Dette kapitlet ved beregning av kapitaliseringsgraden, med tanke på refusjonen av kapitalutgifter.

Sammenligningsmetoden for alternativ investering Den brukes oftest når man beregner investeringsverdien til eiendomsmegling. Som diskonteringsrente kan tas:

avkastningen som kreves av investoren (spurt av en investor);

den forventede lønnsomheten til alternative prosjekter og finansielle instrumenter rimelig til investor.

· Utvalgsmetode - Diskonteringsrenten, som en kompleks rente, beregnes basert på data om transaksjoner som er gjort med lignende gjenstander på eiendomsmarkedet.

Overvåkingsmetode Basert på regelmessig overvåking av markedet, sporing i henhold til transaksjoner av de viktigste økonomiske indikatorene for investeringer i fast eiendom, inkludert diskonteringsrenter.

Vurder et eksempel på å beregne markedsverdien av eiendomsobjektet ved hjelp av kontantstrømmer.

De opprinnelige dataene på eiendommen er presentert i tabell 4.4 i nominelle vilkår. Prognoseperioden er definert lik 3 år.

Tabell 4.4. Data om estimert objekt av fast eiendom

	Indikatorer	Prognoseperiode
	Totalt areal av objektet, (e) kvm.
	Leiepris, inkludert moms, (SER) RUB. / SQ.M.VE år
	Tapkoeffisienten for uforståelse og manglende betaling av leieutbetalinger (til tap), lettelse.
	Driftskostnader
	Forsikringskostnader, tusen rubler. i året
	Eiendomsskatt (på nivået på 2,2% av den gjenværende bokførte verdien av bygningen), tusen rubler. i året
	Land leie, tusen rubler. i året
	Reparasjon og vedlikehold av den nåværende tilstanden til eiendommen, tusen rubler. i året

Investeringer i estimert objekt er ikke påkrevd, med unntak av årlige erstatningskostnader.

Kapitaliseringsgraden beregnes i dette tilfellet ved metoden for markedsutvinning lik 18,2% (se tabell 4.3).

Diskonteringsrenten er definert i tabell 4.5.

Tabell 4.5. Bestemmelse av diskonteringsrenten

Indikatorer	Bestemme verdien av indikatoren
	Risikofri innsats (Rf),%	Som en risikofri rente blir utbyttet av OFZ tatt til forfall, som på datoen for vurderingen var 7,1% per år.
	Pris for risikoen for investering i fast eiendom (P 1),%
	Lav likviditetsrisikopremie (P 2),%	Eksponeringsperioden (TEXP) på segmentet av estimert objekt er 4 måneder. p 2 \u003d R F TACKSP; p 2 \u003d 7,1% 0,33 \u003d 2,4%
	Premie for risikoen for investeringsforvaltning (P 3),%	Det er estimert på gjennomsnittlig nivå, vedtatt tilsvarende 2,5%
	Diskonteringsrente (R)	Bestemt av metoden for kumulativ konstruksjon r \u003d 7,1 + 2,5 + 2,4 + 2,5 \u003d 14,4%

Beslutning. Beregning av markedsverdien av eiendomsobjektet ved metoden for diskontering av kontantstrømmer i inntektsmetoden presenteres i tabellene 4.6-4.7.

Tabell 4.6.

Beregning av kontantstrømmer

	Indikatorer	Prognoseperiode
	Potensiell bruttoinntekt (PVD), tusen rubler. i året PVD \u003d S C ar
	Gyldig bruttoinntekt, tusen rubler. i året DVD \u003d PVD (1 - til tap)
	Administrasjonskostnader, (på 2% av PVD), tusen rubler. i året
	Driftskostnader, tusen rubler. per år (vi bretter de tilsvarende indikatorene 4.1-4.5 fra tabell 5.9)
	Kontantstrøm (for eiendomsmegling brukt chod), tusen rubler. i året Noi \u003d dvd - op

Tabell 4.7.

Beregning av verdien av eiendommen

	Indikatorer	Prognoseperiode
	Kontantstrøm, tusen rubler. i året CF \u003d NOI \u003d DVD - ELLER
	Nåværende verdi av kontantstrømmer (chod), gni.		5326,8/1,144 2 = 4 070,2	5907,4/1,144 3 = 3 945,6
	Kostnaden for å selge et objekt på slutten av prognoseperioden (kostnaden for reversering) (Vterm), tusen rubler. V sikt \u003d chod 2010 / r
	Nåværende verdi av reversering, gni.				34313,8/1,144 3 =
	Markedsverdien av gjenstanden for fast eiendom beregnet av metoden for diskontering av kontantstrømmer, tusen rubler. (Formula 4.27)	(4 271,5 + 4 070,2 + 3 945,6) + 22 918,7 =

Markedsverdien av gjenstanden for fast eiendom, beregnet i metoden for diskontering av kontantstrømmer, er avrundet 35.206.000 rubler.

Eiendomsvurdering er en kompleks økonomisk handling som kommer ned til bruken av en rekke teknikker og metoder for å identifisere en reell pris. Hyppigst i bruk vurderes Kontantstrømskonningsmetodebrukes ikke bare i russisk virkelighet, men også i utlandet.

Essensen av teknikken

Denne metoden brukes til å beregne den diskonterte prisen på finansinntekt, anslått fra eiendomsmålet i fremtiden. En lignende metode kan brukes med tillit eller forutsetninger som pengene som forventes etter en viss periode, vil avvike betydelig fra dagens.

Når du bruker DDP-metoden for å forutsi lønnsomhetsnivået fra alle slags måter å bruke eiendomsmegling, er det beregnet for et visst antall år og i obligatorisk prediksjon av inntekter i implementeringen av estimert objekt etter utløpet. Denne teknikken fungerer best når ustabilitet i inntekt.

Tilfeller av anvendelse av metoden er:

• eksisterer den rimelige antakelsen om forskjellen kontantstrømmer i overskuelig fremtid fra eksisterende;
• det er informasjon som tillater det forutsi nivået på fremtidige inntekter;
• observert sesongmessighet Kvitteringer av kontanter;
• som et objekt av fast eiendom stor kommersiell struktur;
• den estimerte eiendommen ligger under bygging eller igangkjøring.

Metode for å diskontere kontantstrømmer - en metode som tillater det maksimal spådd nøyaktig størrelsen på fremtidige inntekter.

Sistnevnte kan variere med deres ustabilitet, ujevn flyt. Investoren på investeringstidspunktet prøver å vurdere objektet, med tanke på mulige fordeler og attraktivitet, gitt kontantekvivalent av tilgjengelige fortjeneste når det gjelder forholdet til anskaffelseskursen.

Effektiviteten av denne metoden og dens hovedforskjell fra andre måter å bestemme lønnsomheten skal tas i betraktning hele komplekset av parametere og deres gjensidige forholdjEG. Disse parametrene inkluderer kvittering og utstrømning av kapital, investeringer, fordringer, strukturelle endringer.

Hvis du tar indikatorene på nettoresultatet, enten det er direkte eller indirekte, tillater de ikke å fungere som et stort sett med parametere.

Verdsettelsesmetoder

Den moderne økonomien skiller, og gir mulighet til å vurdere kostnaden for eiendomsmålet.

1. . Slik teknikk innebærer bruk i tilfelle av den estimerte likvidasjonen av fast eiendom eller under forutsetningene for fremtidig konkurs eller umuligheten av videreført aktiviteter;
2. . Metoden som brukes som en metode for en vurdering av eksisterende eiendomsobjekter eller med en estimert reduksjon i aktiviteter
3. Lønnsom. Det er denne gruppen av metoder som inkluderer en metode for evaluering ved hjelp av kontantstrømrabatt. Et særegent trekk ved DDP-metoden fra andre typer skal brukes på en organisasjon eller fast eiendom som normalt fungerer i dag, og deres langsiktige arbeid er planlagt i fremtiden, som involverer fortjeneste.

De viktigste stadiene av estimatet av DDP-metoden

Bruken av DDP-metoden innebærer et estimat i flere stadier.

1. stadie. Definisjon varighet av den forutsagte perioden. På dette stadiet bør varigheten estimeres, hvor innkommende kontanter vurderes. På grunn av ustabiliteten til den russiske økonomien på den russiske føderasjonens territorium, gjennomsnittlig varighet av estimert periode overstiger ikke 3-5 årI Vesten er timingen lengre. Den valgte tiden må være tilstrekkelig til å implementere en rimelig prognose;

Fase 2. Prediksjon av spesifikke mengder. Dette krever følgende trinn fra investoren:

• analytisk arbeid ved hjelp av data fra kunden om økonomisk tilstand. Rapporten angir utgifter og lønnsomme artikler for en retrospektiv periode angående det valgte objektet;
• evaluering eksisterende eiendomssituasjon og egenskaper, med tanke på dynamiske endringer;
• samling forventet beregninger på resultatnivå og tapbasert på rekonstruksjon av regnskapsdokumenter.

I den russiske økonomien, i stedet for prosedyren for diskontering av kontantstrømmer, er inntektene hovedsakelig utsatt for diskontering, blant annet:

• ren driftsinntektanvendt i forhold til fast eiendom ikke belastet av gjeldsforpliktelser;
• rengjør kontantstrømmenberegnet med fradrag av mottatt fortjeneste av alle typer utgifter;
• skattepliktig fortjeneste.

3 trinn. Telle kostnaden for reversering. Reversering er restverdien av objektet som dannes ved å redusere eller fullføre terminering av generering av kontantstrømmer. Den sanne kostnaden for denne indikatoren kan forutsies på følgende måter:

• etablering av salgsverdien av objektet er basert på markedssituasjonen, gitt prisene på lignende eiendomsmegling og forsøker å prognose verdien av fast eiendom i fremtiden;
• beregning av prisfluktuasjoner for fast eiendom for hele eierperioden;
• kapitalisering av inntekt for regnskapsåretetterfulgt av ferdigstillingsdatoen for den anslåtte perioden med utnevnelsen av kapitaliseringshastigheten uavhengig;
• definisjoner av diskonteringsrenter. Diskonteringsrenten er verdien som brukes til å beregne antall midler som forventes i fremtiden.

Diskonteringsrenten i tilfelle av fast eiendom beregnes med hensyn til rigging "Risikoinntekt", som inkluderer fullhet av mulige farer som er iboende i fast eiendom. Nivået på flytende investeringer, kompensasjonskostnader, tilgjengeligheten av et investeringsstyringssystem er også tatt i betraktning.

4 trinn. Beregning av diskonteringsrenten. Formålet med denne prosedyren er å bestemme verdien av finansinntekt, som vil bli oppnådd eller betalt etter den angitte tidsperioden. Denne indikatoren gjør det mulig å se risikoen for utbyttet av estimert objekt. Det er tre beregningsteknikker hvis valg vil avhenge av hvilken type kontantstrøm:

• for egenkapitalen som brukes metode for kumulativ konstruksjon med vurdering av eiendeler (Sarm metode);
• for lånte eller investerte midler Vurderingen utføres med hensyn til omfanget av den veide gjennomsnittlige kapitalkostnaden.

I den innenlandske økonomien beregnes diskonteringsrenten overveiende av en kumulativ måte. Valget av denne metoden bestemmes av enkelheten av beregningene og muligheten til å ta hensyn til situasjonen på markedet.

5 trinn. Direkte. beregning av DDP-metoden.

Følgende formel påføres under beregninger:

PV-definert verdi,

C T - Finansielle kvitteringer i løpet av tiden T,

jeg - Diskonteringsrente som opererer for tidsperioden T,

R - kostnaden for reversering,

n - Varigheten av prognosen i år.

Når du beregner, må du vurdere to poeng:

• ved beregning av kostnadene ved reversering bør det siste året bli diskontert og legge det til mengden av investeringer;
• etter fullføring av beregningene bør den totale kostnaden være i likestilling med verdien av den nåværende reversering og den estimerte prisen på kommende kontantinntekter.

Eksempel på å beregne verdien av objektet

For eksempel er det foreslått å demontere følgende oppgave:

Kjøperen kjøper eiendomsmegling som eies for sine ytterligere leieavtaler i løpet av de neste tre årene med et fast beløp for ansettelse. I løpet av det første året er leien 12.000 monetære enheter, det andre året vil koste 14.000, for den tredje investoren spør 16.000 monetære tegn. Det antas at kostnaden for eiendommen vil være ca 100 000 monetære enheter. Oppgaven krever å finne den nåværende prisen på bygningen til en gyldig diskonteringsrente på 11%.

Først og fremst er det nødvendig å bestemme diskonteringsrenten for hvert år:

1 år \u003d 12 000 / (1 + 11%) \u003d 10 810, 81 monetære enheter;

2 år \u003d 14 tusen / (1 + 11%) \u003d 12 612, 61 monetære enheter;

3 år \u003d 16 tusen / (1 + 11%) \u003d 14.414, 41 monetære enheter.

4 år \u003d 100 000 / (1 + 0,11) \u003d 90 090, 09 Monetære enheter.

Således, PV \u003d 10 810, 81 + 12 612, 61 + 14,414, 41 + 90 090, 09 \u003d 127 927, 92 av monetære enheter.

Den største fordelen med denne metoden er muligheten for bruk i tilfeller der det er en fungerende fast eiendom, som gjør at du kan gjenspeile den faktiske markedsprisen på selskapet og omtrentlig forutsi størrelsen på fremtidige kontantstrømmer.

DDP-metoden kan praktisk talt ikke brukes i tilfeller av inkonstans av finansiell inntektsgenerering, ellers øker variasjonen av sannsynlighetene betydelig når de beregnes.

Hva er diskontering

Videoen nedenfor er klar og tilgjengelig forklart hvilken diskontering er.