В заключение отметим одно важное для понимания инвестиционных технологий обстоятельство: какие допущения принимаются при расчете показателей эффективности и в какой мере они соответствуют реальной практике.
При использовании всех методов существенно были использованы следующие два допущения.
Потоки денежных средств относятся на конец расчетного периода времени. На самом деле они могут появляться в любой момент в течение рассматриваемого года. В рамках рассмотренных выше инвестиционных технологий мы условно приводим все денежные доходы предприятия к концу соответствующего года.
Денежные потоки, которые генерируются инвестициями немедленно инвестируются в какой-либо другой проект, чтобы обеспечить дополнительный доход на эти инвестиции. При этом предполагается, что показатель отдачи второго проекта будет по крайней мере таким же, как показатель дисконтирования анализируемого проекта.
Используемые допущения, разумеется, не полностью соответствуют реальному положению дел, однако, учитывая большую продолжительность проектов в целом, не приводят к серьезным ошибкам в оценке эффективности.
Контрольные вопросы и задания
Сформулируйте основные принципы международной практики оценки эффективности инвестиций.
В чем состоит основная схема оценки эффективности капитальных вложений с учетом стоимости денег во времени?
Перечислите основные показатели эффективности инвестиционных проектов.
В чем сущность метода дисконтированного периода окупаемости?
Как применяется метод дисконтированного периода окупаемости для сравнительной эффективности альтернативных капитальных вложений?
Сформулируйте основной принцип метода чистого современного значения.
Каким критерием руководствуются при анализе сравнительной эффективности капитальных вложений по методу чистого современного значения?
Какова интерпретация чистого современного значения инвестиционного проекта?
Как изменяется значение чистого современного значения при увеличении показателя дисконта?
Какую экономическую сущность имеет показатель дисконта в методе чистого современного значения?
Перечислите типичные входные и выходные денежные потоки, которые следует принимать во внимание при расчете чистого современного значения инвестиционного проекта.
Как распределяется ежегодный денежный доход предприятия, который получается за счет капитального вложения?
Какие два подхода используются для учета инфляции в процессе оценки эффективности капитальных вложений?
Как происходит учет инфляции при оценке показателя дисконта?
Дайте определение внутренней нормы прибыльности инвестиционного проекта?
Сформулируйте сущность метода внутренней нормы прибыльности.
Можно ли в общем случае вычислить точное значение внутренней нормы прибыльности?
Какие Вам известны методы расчета внутренней нормы прибыльности?
Как использовать метод внутренней нормы прибыльности для сравнительного анализа эффективности капитальных вложений?
Каким подходом следует воспользоваться при сравнительной оценке эффективности капитальных вложений, когда трудно или невозможно оценить денежный доход от капитальных вложений?
Задания
1. Предприятие требует как минимум 14 процентов отдачи при инвестировании собственных средств. В настоящее время предприятие располагает возможностью купить новое оборудование стоимостью $84,900. Использование этого оборудования позволит увеличить объем выпускаемой продукции, что в конечном итоге приведет к $15,000 дополнительного годового денежного дохода в течение 15 лет использования оборудования. Вычислите чистое современное значение проекта, предположив нулевую остаточную стоимость оборудования через 15 лет.
Решение.
Расчет проведем используя таблицу, находя множитель дисконтирования с помощью финансовых таблиц.
|
Денежный |
Множитель дисконтирования |
Настоящее значение денег |
||
|
Исходная инвестиция | ||||
|
Входной денежный поток | ||||
|
Чистое современное значение | ||||
Чистое современное значение оказалось положительным, что свидетельствует в пользу принятия проекта.
2. Предприятие планирует новые капитальные вложения в течение двух лет: $120,000 в первом году и $70,000 - во втором. Инвестиционный проект рассчитан на 8 лет с полным освоением вновь введенных мощностей лишь на пятом году, когда планируемый годовой чистый денежный доход составит $62,000. Нарастание чистого годового денежного дохода в первые четыре года по плану составит 30%, 50%, 70%, 90% соответственно по годам от первого до четвертого. Предприятие требует как минимум 16 процентов отдачи при инвестировании денежных средств.
Необходимо определить
чистое современное значение инвестиционного проекта,
Решение.
1. Определим чистые годовые денежные доходы в процессе реализации инвестиционного проекта:
в первый год - $62,000 x 0.3 = $18,600;
во второй год - $62,000 x 0.5 = $31,000;
в третий год - $62,000 x 0.7 = $43,400;
в четвертый год - $62,000 x 0.9 = $55,800;
во все оставшиеся годы - $62,000.
2. Расчет чистого современного значения инвестиционного проекта произведем с помощью таблицы.
|
Наименование денежного потока |
Денежный поток |
Множитель дисконтирования |
Настоящее значение денег |
|
|
Инвестиция | ||||
|
Инвестиция | ||||
|
Денежный доход | ||||
|
Денежный доход | ||||
|
Денежный доход | ||||
|
Денежный доход | ||||
|
Денежный доход | ||||
|
Денежный доход | ||||
|
Денежный доход | ||||
|
Денежный доход | ||||
|
Чистое современное значение инвестиционного проекта | ||||
3. Для определения дисконтированного периода окупаемости рассчитаем величины чистых денежных потоков по годам проекта. Для этого необходимо всего лишь найти алгебраическую сумму двух денежных потоков в первый год проекта. Она составит ($60,347) + $16,035 = ($44,312). Остальные значения в последней колонке предыдущей таблицы представляют собой чистые значения.
4. Расчет дисконтированного периода окупаемости произведем с помощью таблицы, в которой будем рассчитывать накопленный дисконтированный денежный поток по годам проекта.
|
Дисконтированный денежный поток |
Накопленный денежный поток |
|
Из таблицы видно, что число полных лет окупаемости проекта составляет 7. Дисконтированный срок окупаемости поэтому составит
3. Предприятие имеет два варианта инвестирования имеющихся у него $100,000. В первом варианте предприятие вкладывает в основные средства, приобретая новое оборудование, которое через 6 лет (срок инвестиционного проекта) может быть продано за $8,000; чистый годовой денежный доход от такой инвестиции оценивается в $21,000.
Согласно второму варианту предприятие может инвестировать деньги в рабочий капитал (товарно-материальные запасы, увеличение дебиторских) и это позволит получать $16,000 годового чистого денежного дохода в течение тех же шести лет. Необходимо учесть, что по окончании этого периода рабочий капитал высвобождается (продаются товарно-материальные запасы, закрываются дебиторские счета).
Какой вариант следует предпочесть, если предприятие рассчитывает на 12% отдачи на инвестируемые им денежные средства? Воспользоваться методом чистого современного значения.
Решение.
1. Представим исходные данные задачи в компактном виде.
|
Проект | ||
|
Инвестиции в основные средства..................... | ||
|
Инвестиции в рабочий капитал........................ | ||
|
Годовой денежный доход.................................. | ||
|
Остаточная стоимость оборудования............... | ||
|
Высвобождение рабочего капитала.................. | ||
|
Время проекта.................................................... |
Заметим еще раз, что рабочий капитал и оборудование планируются быть реализованными только по истечении 6 лет.
2. Произведем расчеты чистого современного значения для первого проекта.
|
Наименование денежного потока |
Денежный поток |
Множитель дисконтирования |
Настоящее значение денег |
|
|
Инвестиция | ||||
|
Денежный доход | ||||
|
Продажа оборудов. | ||||
|
Чистое современное значение | ||||
3. Аналогичные расчеты проведем для второго проекта
|
Наименование денежного потока |
Денежный поток |
Множитель дисконтирования |
Настоящее значение денег |
|
|
Инвестиция | ||||
|
Денежный доход | ||||
|
Высвобождение | ||||
|
Чистое современное значение | ||||
4. По результатам расчетов можно сделать следующие выводы:
лучшим следует признать второй проект;
первый проект вообще следует отклонить даже без связи с имеющейся альтернативой.
4. Предприятие планирует крупный инвестиционный проект, предусматривающий приобретение основных средств и капитальный ремонт оборудования, а также вложения в оборотные средства по следующей схеме:
$130,000 - исходная инвестиция до начала проекта;
$25,000 - инвестирование в оборотные средства в первом году;
$20,000 - инвестирование в оборотные средства во втором году;
$15,000 - дополнительные инвестиции в оборудование на пятом году;
$10,000 - затраты на капитальный ремонт на шестом году.
В конце инвестиционного проекта предприятие рассчитывает реализовать оставшиеся основные средства по их балансовой стоимости $25,000 и высвободить часть оборотных средств стоимостью $35,000.
Решение.
Схема решения задачи остается прежней. Составляем таблицу расчетных данных и определяем дисконтированные значения всех денежных потоков.
Проект следует принять, поскольку его чистое современное значение существенно положительное.
|
Наименование денежного потока |
Денежный поток |
Множитель дисконта |
Настоящее значение денег |
|
|
Денежный доход в первый год | ||||
|
Инвестирование в оборотные средства | ||||
|
Денежный доход во второй год | ||||
|
Денежный доход в третий год | ||||
|
Денежный доход в четвертый год | ||||
|
Приобретение основных средств | ||||
|
Денежный доход в пятый год | ||||
|
Ремонт оборудования | ||||
|
Денежный доход в шестой год | ||||
|
Денежный доход в седьмой год | ||||
|
Денежный доход в восьмой год | ||||
|
Продажа оборудования | ||||
|
Высвобождение оборотных средств | ||||
|
Чистое современное значение | ||||
5. Предприятие требует как минимум 18 процентов отдачи при инвестировании собственных средств. В настоящее время предприятие располагает возможностью купить новое оборудование стоимостью $84,500. Использование этого оборудования позволит увеличить объем выпускаемой продукции, что в конечном итоге приведет к $17,000 дополнительного годового денежного дохода в течение 15 лет использования оборудования. Вычислите чистое современное значение проекта, предположив, что после окончания проекта оборудование может быть продано по остаточной стоимости $2,500.
6. Предприятие планирует новые капитальные вложения в течение трех лет: $90,000 в первом году, $70,000 - во втором и $50,000 - третьем. Инвестиционный проект рассчитан на 10 лет с полным освоением вновь введенных мощностей лишь на пятом году, когда планируемый годовой чистый денежный доход составит $75,000. Нарастание чистого годового денежного дохода в первые четыре года по плану составит 40%, 50%, 70%, 90% соответственно по годам от первого до четвертого. Предприятие требует как минимум 18 процентов отдачи при инвестировании денежных средств.
Необходимо определить
чистое современное значение инвестиционного проекта,
дисконтированный срок окупаемости.
Как изменится Ваше представление об эффективности проекта, если требуемый показатель отдачи составит 20%.
7. Предприятие имеет два варианта инвестирования имеющихся у него $200,000. В первом варианте предприятие вкладывает в основные средства, приобретая новое оборудование, которое через 6 лет (срок инвестиционного проекта) может быть продано за $14,000; чистый годовой денежный доход от такой инвестиции оценивается в $53,000.
Согласно второму варианту предприятие может инвестировать деньги частично ($40,000) в приобретение новой оснастки, а оставшуюся сумму в рабочий капитал (товарно-материальные запасы, увеличение дебиторских). Это позволит получать $,34000 годового чистого денежного дохода в течение тех же шести лет. Необходимо учесть, что по окончании этого периода рабочий капитал высвобождается (продаются товарно-материальные запасы, закрываются дебиторские счета).
Какой вариант следует предпочесть, если предприятие рассчитывает на 14% отдачи на инвестируемые им денежные средства? Воспользоваться методом чистого современного значения.
8. Предприятие рассматривает инвестиционный проект, предусматривающий приобретение основных средств и капитальный ремонт оборудования, а также вложения в оборотные средства по следующей схеме:
$95,000 - исходная инвестиция до начала проекта;
$15,000 - инвестирование в оборотные средства в первом году;
$10,000 - инвестирование в оборотные средства во втором году;
$10,000 - инвестирование в оборотные средства в третьем году;
$8,000 - дополнительные инвестиции в оборудование на пятом году;
$7,000 - затраты на капитальный ремонт на шестом году;
В конце инвестиционного проекта предприятие рассчитывает реализовать оставшиеся основные средства по их балансовой стоимости $15,000 и высвободить оборотные средства.
Результатом инвестиционного проекта должны служить следующие чистые (т.е. после уплаты налогов) денежные доходы:
9. Проект, требующий инвестиций в размере $160000, предполагает получение годового дохода в размере $30000 на протяжении 15 лет. Оцените целесообразность такой инвестиции, если коэффициент дисконтирования - 15%.
10. Проект, рассчитанный на 15 лет, требует инвестиций в размере $150000. В первые 5 лет никаких поступлений не ожидается, однако в последующие 10 лет ежегодный доход составит $50000. Следует ли принять этот проект, если коэффициент дисконтирования равен 15%?
11 . Анализируются проекты ($):
Ранжируйте проекты по критериям IRR, NPV, если r = 10%.
12. Для каждого из нижеприведенных проектов рассчитайте NPV и IRR, если значение коэффициента дисконтирования равно 20%.
14. Сравните по критериям NPV, IRR два проекта, если стоимость капитала 13%:
15. Величина требуемых инвестиций по проекту равна $18000; предполагаемые доходы: в первый год - $1500, в последующие 8 лет по $3600 ежегодно. Оцените целесообразность принятия проекта, если стоимость капитала 10%.
16. Предприятие рассматривает целесообразность приобретения новой технологической линии. На рынке имеются две модели со следующими параметрами ($)
Какой проект Вы предпочтете?
В практике составления отчетов об оценке часто упускается из виду, что раздел допущений и ограничений в отчете является далеко не таким малозначительным разделом. Это, порой приводит к тому, что отчет может быть составлен с нарушениями законодательства.
Во избежание подобных моментов следует привести весомее аргументы в пользу важности указанного раздела отчета.
Итак, что вообще подразумевается под допущениями и ограничениями в рамках отчета об оценке?
Для оценщика в самом общем виде можно говорить о двух группах допущений и ограничений: те, которые диктуются законодательством и те, которые формируются им исходя из специфики объекта оценки, а также ее целей и задач. Так, законодательством, в частности определены такие моменты, как например, то, что при проведении оценки, специалисту запрещается использовать данные из источников, датированных позже, чем дата оценки; то, что определенна оценщиком итоговая величина стоимости может быть признана рекомендуемой для сделки не позднее, чем 6 месяцев после даты составления отчета и пр.
Что же касается допущений и ограничений, которые формируются самим оценщиком, то они, в целом, служат для своеобразной подстраховки оценщика от возможных вопросов со стороны пользователя или проверяющих органов и могут относиться как к процессу оценки, так и к предположениям о тех или иных качественных и количественных характеристик объекта оценки.
Так, например, к разряду первых может относиться такое ограничение, как отсутствие возможности использования отчета в каких-либо целях, отличных от целей, указанных в задании на оценку. Тем самым, оценщик имеет определенный рычаг воздействия на количество потенциальных пользователей отчета об оценке.
Но путем установления определенных допущений оценщик может регулировать не только процессуальные нюансы. В части итоговой стоимости можно отметить такие важные допущения, к которым оценщики прибегают для определения стоимости. Так, например, при определении ликвидационной стоимости для некоторых объектов оценщик сам не выбирает ограниченный срок, в течение которого должен быть продан объект. А поскольку при оценке ликвидационной стоимости срок реализации и сама величина стоимости прямо пропорциональны. В таких условиях, в зависимости от того какой срок реализации оценщик установит в качестве допущений, такой и будет стоимость.
Кроме того, часто, при реализации имущества банкротов или должников в рамках исполнительного производства, от оценщика требуется определить чистую рыночную стоимость, без учета обременений, а фактически какие-либо обременения (в виде ареста, залога или пр.) все равно присутствуют. При этом, исходя из теории оценки, объект с обременением будет логично стоить дешевле, чем «чистый». Именно поэтому, указание в разделе допущений и ограничений того, исходя из каких правовых условий, проводится оценка объекта, весомо с точки зрения итоговой стоимости.
Уже приведенные примеры дают возможность понять, что к разделу допущений и ограничений не стоит относиться формально, поскольку именно они, во многом, могут «задавать тон» будущей оценке, регламентируя при этом применяемые подходы, методы, процесс определения стоимости.
1. Результатом настоящей оценки является Отчет об оценке (далее по тексту - Отчет) рыночной стоимости оцениваемого имущества, который достоверен лишь в полном объеме и лишь для указанных в нем задач.
2. Оценщик в рамках настоящей работы не производил проверку оцениваемого права собственности, иных прав, связанных с объектом оценки, соответствующих правовых документов. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в настоящем Отчете.
3. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по оцениваемым объектам. Все рисунки в Отчете являются приблизительными и призваны помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом имуществе. Они не должны использоваться в каких-либо других целях.
4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние оцениваемого имущества, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
5. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.
6. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, полученные от Заказчика и под ответственность Заказчика, считаются достоверными. В настоящей работе не проводилась аудиторская, финансовая или иная проверка предоставленной Заказчиком информации.
7. После подписания Сторонами Акта сдачи-приемки выполненных работ по Договору об оценке, в рамках которого выполнен настоящий Отчет, Заказчик несет ответственность за достоверность информации (в том числе представленной Оценщику в устной форме), источником которой он указан в настоящем Отчете об оценке.
8. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором об оценке, а так же Заданием на оценку .
9. От Оценщика не требуется появиться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
10. Мнение Оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующее изменение стоимости оцениваемого имущества вследствие изменения социальных, экономических, юридических, природных и иных условий.
11. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной его стоимости, указанной в настоящем Отчете.
12. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в настоящем Отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
13. Заказчик должен принять условие, что без письменного согласия не упоминать наше оценочной организации или отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам кроме как для целей указанных в договоре. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщик аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.
14. Оценщик не несет ответственности за дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путем изучения предоставленной документации или другой информации.
По тексту настоящего Отчета могут быть сделаны иные допущения, ограничения и пределы применения полученного результата.
III.Описание объекта оценки
Идентификация объекта оценки
Оцениваемое имущество представляет собой объект недвижимости: нежилое отдельно стоящее двухэтажное кирпичное здание, общей площадью 1670 м2 (кадастровый номер:38:15:120201:ХХХХ), расположенного по адресу: в г. ХХХ, ул. ХХХ, д. Х, принадлежащего ПАО «ХХХ» на праве собственности.
Идентификация объекта оценки в соответствии с правоудостоверяющими документами и данными бухгалтерского учета собственника оцениваемого недвижимого имущества, а так же данные о балансовой стоимости объекта оценки представлены ниже в Таблице 3.1.
Таблица 3.1
| Идентификация объекта оценки в соответствии с правоудостоверяющими документами и данными бухгалтерского учета собственника. данные о балансовой стоимости объекта оценки | |||||
| Наименование объекта оценки в соответствии с правоудостоверяющими документами | Характеристики объекта оценки по данным бухгалтерского учета предприятия | ||||
| Наимено-вание | Инвен-тарный номер | Дата ввода в эксплуа-тацию | Балансовая стоимость на 01.12.2011 г., руб. | Остаточная балансовая стоимость на 01.12.2011 г., руб. | |
| Нежилое отдельно стоящее двухэтажное кирпичное здание, общей площадью 1670 м2 (кадастровый номер:38:15:120201:ХХХХ) | Литер «А» | ХХХХХХХХ | Х.ХХ.ХХХХ | 4,024,501,0 | 4,000,000,00 |
Текущее использование оцениваемого объекта –. Для эксплуатации детского сада
Анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц. Описание оцениваемых имущественных прав
Оценивается право собственности. Согласно ст.209 «Содержание права собственности» ГК РФ, «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом».
Оценщик проанализировал возможность обременения оцениваемого объекта следующими факторами:
· наличие залога объекта оценки;
· наличие договоров аренды, вызывающих ограничения по сдаче площадей в аренду новым арендодателям.
Обременений не выявлено.
В соответствии со ст. 212 в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Права всех собственников защищаются равным образом.
Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом.
Cтатья 213 ГК РФ раскрывает сущность права собственности граждан и юридических лиц:
В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.
Оценка рыночной стоимости объекта оценки, осуществляется по договору №207 от 12.03.2012 г. Заказчиком на оценку является ПАО «ХХХ» в лице Иванова Ольга Васильевна
Оценщик при определении рыночной стоимости объекта не проводил экспертизу прав собственности. Оценщик руководствовался информацией, предоставленной заказчиком.
Описание местоположения
Общая информация представлена в таблице 3.3
Таблица 3.3
| Город | ХХХ |
| Район | ХХХ |
| Адрес | ул. ХХХ, дом Х |
| Территориально- экономическая зона | С северо-востока граничит с зданиями АТП, с северо-западной стороны и западной расположены участки с жилой застройкой, с юга находится здания общественного назначения, с юго-востока граничит с заболоченной низиной, на юго-западе находятся жилые дома |
| Транспортная достижимость | автобус, трамвай, маршрутное такси, автомобиль |
| Интенсивность движения транспорта | низкая |
| Выход на крупные магистрали | затруднен |
| Особенности экологии района | удовлетворительная |
| Инфраструктура | развита |
| Наличие объектов промышленности | нет |
| Дата получения информации | 22марта 2016 года |
| Балансовая стоимость, руб. | 4,024,501 |
На основание вышеизложенного оценивается право собственности на здание, право собственности на земельный участок без обременений.
Описание земельного участка
Ниже приведена краткая характеристика земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости.
Во избежание неоднозначного толкования приведенной ниже информации следует еще раз отметить, что в Таблице 3.4 приведено описание единого целого земельного участка, принадлежащего ЗАО «ХХХ» на праве собственности, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости: Нежилое отдельно стоящее двухэтажное кирпичное здание, общей площадью 1670 м2 (кадастровый номер:38:15:120201:ХХХХ)
Таблица 3.4
| № п/п | Описание Земельного участка, площадь 6000 кв.м. Земли поселений (адрес объекта: г. ХХХ, ул. ХХХ, уч. №ХХ; кадастровый номер: 38:15:120201:ХХХХ) | |
| 1. | Общая информация | |
| 1.1. | Наименование земельного участка по Свидетельству о государственной регистрации права | Земельный участок, площадь 6 000кв.м. Земли поселений |
| 1.2. | Адрес земельного участка | г. ХХХ, ул. ХХХ уч. № XX |
| 1.3. | Площадь участка | 6000 кв.м. |
| 1.4. | Кадастровый номер земельного участка | 38:15:120201:ХХХХ |
| 1.5. | Наименование по Кадастровому плану земельного участка | Землепользование (землевладение) |
| 1.6. | Целевое назначение | |
| 1.7. | Разрешенное использование | Для эксплуатации существующих зданий |
| 1.8. | Категория земель | Земли поселений |
| 1.9. | Рельеф участка | Ровный |
| 1.10. | Форма участка | Участок имеетнеправильную геометрическую форму |
| 1.11. | Существующее на дату проведения оценки состояние и фактическое использование участка | Для эксплуатации существующих зданий |
| 1.12. | Санитарно-техническое состояние участка | Не захламлен, хорошее / удовлетворительное |
| 2. | Описание коммуникаций, имеющихся на земельном участке | |
| 2.1. | Инженерное обеспечение | Отопление: централизованно, от городских сетей; Водопровод: централизованно, от городских сетей; Канализация: централизованно, в городские сети; Горячее водоснабжение: централизованно, от городских сетей; Электроснабжение: централизованно, от городских сетей; Телефон: централизованно, от городских сетей. |
Описание здания
Описание и технические характеристики здания оцениваемого объекта недвижимости составлены на основании технического паспорта, сведений, предоставленных Заказчиком, данных осмотра, проведенного Оценщиком и приведены в Таблице 3.5.
Таблица 3.5
| Объект оценки:Нежилое 2-х этажное кирпичное здание, общей площадью 1670 м2 (кадастровый номер:38:15:120201:ХХХХ) | |||
| 1. Общие данные | |||
| Наименование объекта оценки по свидетельству о государственной регистрации права | Нежилое 2-х этажное кирпичное здание, общая площадь 1670 кв.м. | ||
| Кадастровый номер здания | 38:15:120201:ХХХХ | ||
| Наименование здания по Техническому паспорту | Торговое лит. «А» | ||
| Инвентарный номер здания по Техпаспорту | ХХ:ХХ:ХХХ:XXXXXXXXX | ||
| Литер здания по Техническому паспорту | Литер «А» | ||
| Структура улучшения (объекта) | Двухэтажное отдельно стоящее нежилое зданиеиз кирпича | ||
| Год постройки здания | |||
| Год последнего ремонта здания | Не установлен | ||
| Год последнего ремонта помещений | Не установлен | ||
| Необходимость в капитальном ремонте здания по оценке собственника и результатам осмотра оцениваемого объекта недвижимости | Отсутствует | ||
| Назначение (по данным Техпаспорта) | Нежилое: торговое | ||
| Текущее (фактическое) использование | Нежилое: торговое | ||
| Число этажей | |||
| Застроенная площадь | 924,00 кв.м. | ||
| Полная высота здания | 9,45 м. | ||
| Строительный объем здания | 5762,6 куб.м. | ||
| Общая площадь помещений | 924,00 кв.м. | ||
| Средняя внутренняя высота помещений | 3,60 м. | ||
| Строительная готовность | 100% | ||
| Физический износ (по данным Техпаспорта) | 5% на XX.XX.2014 г. | ||
| Группа капитальности | II | ||
| 2. Структура и использование помещений | |||
| Назначение помещений | Площадь кв. м | Доля от общей внутренней площади, % | |
| Всего: | 100,00% | ||
| Помещения 1-го, 2-го этажей: торговые | 761,28 | 46,00% | |
| Помещения 1-го, 2-го этажей: подсобные (служебные) помещения | 908,75 | 54,00% | |
| 3. Технические характеристики | |||
| Конструктивные элементы | Описание конструктивных элементов / техническое состояние | ||
| Фундамент | Ж/бетонныймонолитный (хорошее) | ||
| Каркас здания | Монолитные конструкции, ж/б колоны 400*400 мм | ||
| Стены и их наружная отделка | Авктоклавный газобетон 300мм | ||
| Стены подвала | Монолитные ж/б 200мм | ||
| Перегородки | Кирпичные толщиной 120 мм (хорошее) | ||
| Перекрытия | Монолитные Железобетонные плиты толщиной 180 мм (хорошее) | ||
| Крыша, кровля | Двухскатная стропильная, водосток внешний организованный (хорошее) | ||
| Полы | В техническом помещение-бетонные, в основных линолиум КМ2 (хорошее) | ||
| Заполнения оконных проемов | Алюминиевый профиль с двухкамерными стеклопакетами (хорошее) | ||
| Заполнения дверных проемов | Входные наружные из ПВХ профиля,Деревянные, пластиковые филенчатые (хорошее) | ||
| Внутренняя отделка | Штукатурка, побелка, окраска, обои, плитка, подвесные потолки, стеновые панели (хорошее) | ||
| Коммуникации | Отопление: централизованно (хорошее); Водопровод: централизованно (хорошее); Канализация: централизованно (хорошее); Горячее водоснабжение: централизованно (хорошее); Электроснабжение: централизованно (хорошее); Телефон: централизованно (хорошее). Инженерные сети не требуют– текущего ремонта | ||
| Прочее | Отмостка, крыльцо (хорошее) | ||
| 4. Общая оценка технического состояния объекта | |||
| Хорошее техническое состояние. Повреждений нет. Здание эксплуатируется. | |||
Описание конструктивных элементов.Таблица 3.6
| Конструктивные элементы | Описание конструктивных элементов | Техническое состояние | Оцененный физический износ |
| Фундамент | Ж/бетонный монолитный ленточный; | Мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа | 5% |
| Стены и перегородки | Авктоклавный газобетон Кирпичные оштукатуренные | Ширина трещин до 2 мм, глубина до 1/3 толщины стены, разрушение швов на глубину до 1 см на площади до 10% | |
| Перекрытия | Железобетонные | Ширина трещин до 1 мм. Глубина отколов до 3 мм не более трех на 1 м2 | 15% |
| Крыша | Двухскатная стропильная | Отсутствует | 5% |
| Полы | В техническом помещение-бетонные, в основных линолиум КМ2 | Отдельные мелкие выбоины и волосные трещины, незначительные повреждения плинтусов | 10% |
| Проемы в перегородках | Алюминиевый профиль с двухкамерными стеклопакетами, Входные наружные из ПВХ профиля, Деревянные, пластиковые филенчатые | Отсутствуют | 5% |
| Отделочные работы | Штукатурка, побелка, окраска, обои, плитка, подвесные потолки, стеновые панели | Волосные трещины и сколы местами | 5% |
| Внутренние санитарно-технические и электрические устройства | Отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроснабжение | Инженерные сети не требуют ремонта | 10% |
| Прочее | Отмостка, крыльцо | В хорошем состоянии | 10% |
IV.Анализ рынка
Анализ рассматриваемого сегмента рынка недвижимого имущества (рынка аренды и рынка купли/продажи объектов недвижимости торгового назначения, расположенных г. ХХХ).
Средняя рыночная стоимость коммерческой недвижимости г. ХХХ на 01.03.2016 г. (руб./кв. м) Таблица 4.1
Таблица 4.1
| Населенный пункт | Виды коммерческой недвижимости | |||
| Продажа | Аренда(руб/кв.м в месяц) | |||
| Офисы | Торговое | Офисы | Торговое | |
| Х район | 34 400 | 20 000 | ||
| г. Х | 52 000 | 51 000 | ||
| г. ХХ | 26 000 | |||
| г. ХХХ |
Средняя рыночная стоимость на земельные участки под коммерческую застройку в Иркутской области приведена в табл. 4.2.
Таблица 4.2
Расчет ВРМ.
Г. Пенза, 2014г.
Сопроводительное письмо…….…………………………….….......…………..…. 3
1.ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ. 4
2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ. 4
3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ. 4
4.ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ. 4
5.ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. 4
5.2Определение вида оцениваемой стоимости. 4
6.ОПИСАНИЕ ОБЬЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЬЕКТА ОЦЕНКИ. 4
7.АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 4
8.АНАЛИЗ РЫНКА ОБЬЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАК ЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХФАКТОРОВ,НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЬЕКТУ,НО ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ. 4
9.ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ. 4
10.СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОБЬЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. 4
11.Итоговое заключение о стоимости оцениваемого имущества. 4
ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ.
Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Таблица 1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки
| Наименование | Значение |
| Номер Отчета об оценке (порядок номера Отчета) | № 4843-14 от 12 мая 2014 года |
| Основание для проведения оценки | Договор об оценке № 4843-14 от 12 мая 2014г. |
| Краткое описание Объекта оценки | |
| Краткое описание имущественных прав | Право собственности. |
| Субъект права | Гусеинов Вугар Фарадж оглы |
| Цель оценки | Определение рыночной стоимость объекта оценки |
| Предполагаемое использование результатов оценки | Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения |
| Дата оценки (дата определения стоимости Объекта оценки) | 01 января 2011 года |
| Дата осмотра объекта оценки | 03 мая 2014г. |
| Период проведения работ | С 03 мая 2014г.-12 мая 2014г. |
| Дата составления Отчета | 12 мая 2014г. |
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
В процессе проведенных работ по оценке, в рамках подходов к оценке получены следующие результаты расчета рыночной стоимости объекта оценки:
Таблица 2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
Итоговая величина стоимости объекта оценки
В результате проведенных расчетов Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 01.01.2011 г. округленно составляет: 178 000 рублей.
ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ.
Таблица 3. Задание на оценку
| Наименование | Значение |
| Объект оценки | Земельный участок площадью 83 000 кв.м., кадастровый номер 58:18:941002:47. Местоположение: установлено относительное ориентира расположенного в границах участка, адрес ориентира. Ориентир 598 км + 700 м от автодороги. Почтовый адрес ориентира: Пензенская область, Мокшанский район. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование: Для сельскохозяйственного использования. |
| Имущественные права на объект оценки | Собственником объекта оценки является физическое лицо: Гусеинов Вугар оглы Паспорт гражданина РФ серия 56 09 номер 931468, выдан ОУФМС России по Пензенской области в Октябрьском районе, г. Пензы, 04.02.2010г. Код подразделения 580-014. |
| Цель оценки | Определение рыночной стоимости объекта оценки на дату проведения оценки |
| Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения | Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов |
| Вид стоимости | Рыночная стоимость |
| Основание оценки | Договор об оценке № 4843-14 от 12 мая 2014 года |
| Дата осмотра | 03 мая 2014г. |
| Дата проведения оценки | 12 мая 2014г |
| Дата составления отчета | 12 мая 2014г. |
| Срок проведения оценки | 03 мая 2014г.-12 мая 2014г. |
| Форма отчета | Письменная, полный отчет |
| Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка | Определяются оценщиком самостоятельно |
| Применяемые при проведении оценки стандарты оценочной деятельности | 1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256. 2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255. 3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254. |
3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ.
Сведения о Заказчике
Таблица 4.Сведения о Заказчике
Сведения об Оценщике
Таблица 5. Сведения об исполнителе
Таблица 6. Данные об Оценщике, работающем на основании трудового договора
Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки
Таблица 7. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценки организаций и специалистах
ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ.
Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета.
1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
2. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
3. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.
4. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
5. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.
6. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта, и указанная стоимость является наиболее вероятной при продажи объекта на свободном рынке, при достаточной экспозиции
7. Оценка рыночной стоимости объекта оценки была определена на прошедшую дату, 01.01.2012 года, с целью оспаривания результатов государственной кадастровой оценки в судебном порядке.
8. Объект оценки а так же количественно и качественные характеристики объекта оценки не изменились с даты оценки до даты проведения работ.
Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными:
Изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;
Сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми профессиональными анализом, мнениями и выводами;
Мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного отчета: мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;
При проведении оценки Объекта Оценщик принял следующие допущения, а также установил следующие ограничения и пределы применения полученного результата оценки Объекта:
Отчет по оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:
§ Учитывая предполагаемое использование результатов оценки, анализ, юридическая экспертиза правоустанавливающих документов не проводится.
§ Вид права определяется согласно свидетельству о государственной регистрации прав.
§ При расчете рыночной стоимости объекта оценки Оценщик исходит из предположения, что объект оценки не заложен и не обременен обязательствами перед третьими лицами (т.е. без учета существующих обременений, если они имеют место на дату оценки).
§ Субъект (субъекты) права устанавливается (устанавливаются) согласно свидетельству (свидетельствам) о государственной регистрации прав.
§ При проведении оценки Оценщик руководствуется техническими документами, предоставленными Заказчиком.
§ Ответственность за предоставленную документацию лежит на Заказчике;
§ Информация, предоставленная Заказчиком, подписана уполномоченным лицом и заверена в установленном порядке. Поэтому информация, используемая при проведении оценки, считается достоверной, и у Оценщика нет оснований считать иначе. Данная информация, хранится у Исполнителя 3 года (начиная с даты составления отчета).
Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничениями:
§ Оценщик не принимает на себя какой-либо ответственности за вопросы юридического характера, оказывающие влияние на оцениваемое имущество или права собственности на него. Юридической экспертизы предоставленных документов не проводилось.
§ Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, касающихся Объекта оценки и способных повлиять на его стоимость. На Оценщике не лежит ответственность ни по обнаружению подобных факторов, ни в случае их обнаружения. Оценка не учитывает какого-либо личного имущества, находящегося на территории объекта.
§ Исходные данные, финансовая информация, мнения и точки зрения, собранные и использованные в процессе анализа, согласно мнению Оценщика, получены из надежных источников и являются верными.
§ Настоящий отчет, равно как и любая часть его (включая данные о величине стоимости) не может использоваться, кроме как Заказчиком, чье имя указано в отчете.
§ Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменения социальных, экономических, природных или иных факторов, которые могут произойти впоследствии и повлиять на стоимость Объекта. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что данный объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости, указанной в отчете.
§ Все расчеты и заключения, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации на дату оценки. Однако эти предположения могут измениться с течением времени.
§ Оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по данному отчёту, за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами.
Применяемые стандарты оценочной деятельности
Отчет об оценке составлен в порядке и в соответствии с требованиями, установленными следующими нормативными документами:
Конституция РФ
Гражданский кодекс РФ.
Федеральный закон от 29.08.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности».
Федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г., разработанные в целях реализации положений Федерального закона от 27.07.2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Стандарты и правила осуществления оценочной деятельности - свод стандартов оценки общероссийской общественной организации «Российское Общество Оценщиков», 2010 г.
Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Сибирь», утвержденные Советом партнерства НП СОО «Сибирь», протокол №2 от 10.09.2006 г.
Последовательность определения стоимости объекта
Последовательность определения стоимости Объекта заключается в выполнении следующих этапов проведения оценки Объекта:
заключение Договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе сбор, обработка и анализ информации, необходимой для проведения оценки:
Правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта правами иных лиц;
информации о технических и эксплуатационных характеристиках Объекта;
иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик Объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с Объектом;
осмотр Объекта оценки, фотографирование (фотоматериалы по Объекту оценки представлены в соответствующем Приложении к Отчету);
анализ рынка, к которому относится Объект;
применение (либо обоснованный отказ от применения) подходов к оценке, выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
согласование (обобщение) результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости Объекта оценки;
составление и передача Заказчику настоящего Отчета.
Загрузка...
