Forutsetninger og begrensninger i evalueringsrapporten. Forutsetninger når du vurderer RICS-standarder. Spesifikk vekt i totalt antall unødvendige rettelser

I konklusjonen merker vi omstendighetene som er viktig for å forstå investeringsteknologien: Hvilke forutsetninger tas når man beregner ytelsesindikatorer og i hvilken grad de samsvarer med ekte praksis.

Når du bruker alle metodene, ble følgende to forutsetninger vesentlig brukt.

Kontantstrømmer er på slutten av estimert tidsperiode. Faktisk kan de vises når som helst i løpet av det aktuelle året. Innenfor rammen av investeringsteknologiene som er gjennomgått ovenfor, presenterer vi konvensjonelt alle selskapets pengeinntekter innen utgangen av det aktuelle året.

Kontantstrømmer som genereres av investeringer, investeres umiddelbart i et annet prosjekt for å gi ytterligere inntekter på disse investeringene. Det antas at avkastningen på det andre prosjektet vil være minst det samme som diskonteringsindikatoren for prosjektet som analyseres.

Forutsetningene som anvendes, følger ikke fullt ut den virkelige situasjonen, men gitt større varighet av prosjekter generelt, ikke fører til alvorlige feil i evaluering av effektivitet.

Sjekk spørsmål og oppgaver

Formuler de grunnleggende prinsippene for internasjonalngspraksis.

Hva er hovedordningen for å vurdere effektiviteten av kapitalinvesteringer, med tanke på kostnaden for penger i tide?

Oppgi hovedindikatorene for effektiviteten av investeringsprosjektene.

Hva er essensen av den diskonterte tilbakebetalingsperioden?

Hvordan gjelder den nedsatte tilbakebetalingsperiodemetoden for den komparative effektiviteten av alternative kapitalinvesteringer?

Ord det grunnleggende prinsippet om metoden for ren moderne betydning.

Hvilket kriterium styres ved å analysere den komparative effektiviteten av kapitalinvesteringer på metoden for ren moderne betydning?

Hva er tolkningen av den rene moderne verdien av investeringsprosjektet?

Hvordan endres verdien av ren moderne betydning når du øker rabatten?

Hvilken økonomisk essens har en diskonteringsrente i metoden for ren moderne betydning?

Oppgi de typiske inngangs- og helgene kontantstrømmene som bør tas i betraktning ved beregning av den rene moderne verdien av investeringsprosjektet.

Hvordan er den årlige kontantinntektene til bedriften, som er oppnådd på bekostning av kapitalinvesteringer?

Hvilke to tilnærminger brukes til å ta hensyn til inflasjonen i prosessen med å vurdere effektiviteten av kapitalinvesteringer?

Hvordan tar inflasjonen når du vurderer diskonteringsrenten?

Gi definisjonen av det indre forholdet mellom lønnsomheten i investeringsprosjektet?

Ord essensen av metoden for intern lønnsomhet.

Er det mulig å beregne den nøyaktige verdien av det indre forholdet mellom lønnsomhet?

Hva er metodene dine for å beregne den interne lønnsomhetsraten?

Hvordan bruke den interne lønnsomhetsraten for en komparativ analyse av effektiviteten av kapitalinvesteringer?

Hvilken tilnærming bør dra nytte av den komparative vurderingen av effektiviteten av kapitalinvesteringer, når det er vanskelig eller umulig å vurdere pengerinntekter fra kapitalinvesteringer?

Oppgaver

1. Selskapet krever minst 14 prosent av avkastningen når de investerer egne midler. For tiden har bedriften muligheten til å kjøpe nytt utstyr verdt $ 84,900. Bruken av dette utstyret vil øke volumet av produkter som til slutt fører til $ 15.000 ytterligere årlig kontantinntekt over 15 års bruk av utstyr. Beregn netto moderne verdi av prosjektet, forutsatt null restkostnaden for utstyret i 15 år.

Beslutning.

Beregning Vi utfører ved hjelp av et bord ved å finne en rabattmultiplikator ved hjelp av finansielle tabeller.

		Monetære	Frakoblingsfaktor	Nåtiden penger verdi
Kildeinvesteringer
Inngang kontantstrøm
Ren moderne verdi

Den rene moderne verdien viste seg å være positiv, som indikerer til fordel for prosjektet.

2. Selskapet planlegger nye kapitalinvesteringer innen to år: $ 120.000 i det første året og $ 70.000 - i den andre. Investeringsprosjektet er utformet i 8 år med fullutvikling av nylig innført kapasitet bare i det femte året, da den planlagte årlige netto kontantinntektene vil være $ 62.000. Økningen i netto årlig kontantinntekt i de første fire årene i henhold til planen vil være 30%, henholdsvis 50%, 70%, 90%, etter år fra den første til fjerde. Selskapet krever minst 16 prosent av avkastningen i kontanterinvestering.

Det er nødvendig å bestemme

ren moderne verdi av investeringsprosjektet,

Beslutning.

1. Vi definerer netto årlige kontantinntekter i prosessen med å implementere et investeringsprosjekt:

i det første året - $ 62 000 x 0,3 \u003d $ 18,600;

i det andre året - $ 62.000 x 0,5 \u003d $ 31.000;

på det tredje året - $ 62.000 x 0,7 \u003d $ 43,400;

på fjerde år - $ 62,000 x 0,9 \u003d $ 55,800;

i alle de resterende årene - $ 62.000.

2. Beregning av netto moderne verdi av investeringsprosjektet vil bli produsert ved hjelp av et bord.

Navn på kontantstrøm		Kontantstrøm	Frakoblingsfaktor	Denne verdien av penger
Investering
Investering
Penger inntekt
Penger inntekt
Penger inntekt
Penger inntekt
Penger inntekt
Penger inntekt
Penger inntekt
Penger inntekt
Ren moderne verdi av investeringsprosjektet

3. For å bestemme den nedsatte perioden med tilbakebetalingsperiode, beregne mengden av netto kontantstrømmer i årene av prosjektet. For å gjøre dette, trenger du bare å finne algebraisk mengde to kontantstrømmer i det første året av prosjektet. Det vil være ($ 60,347) + $ 16,035 \u003d ($ 44,312). De resterende verdiene i den siste kolonnen i forrige tabell er rene verdier.

4. Beregning av en nedsatt tilbakebetalingsperiode Vi vil produsere ved hjelp av et bord der vi vil beregne den akkumulerte diskonterte kontantstrømmen i årene av prosjektet.

	Rabattert kontantstrøm	Akkumulert kontantstrøm

Det kan ses fra bordet at antallet hele året av utvinningen av prosjektet er 7. Rabattert tilbakebetalingsperiode er derfor

3. Selskapet har to alternativer for å investere $ 100.000. I den første versjonen investerer selskapet i anleggsmidler, anskaffelse av nytt utstyr, som etter 6 år (investeringsprosjekt) kan selges for $ 8000; Ren årlige kontantinntekter fra en slik investering er beregnet til $ 21.000.

Ifølge den andre versjonen kan selskapet investere penger i sysselsettingskapitalen (inventar, økende fordringer), og dette vil tillate å motta en $ 16.000 årlig netto kontantinntekt i løpet av de samme seks årene. Det er nødvendig å ta hensyn til at arbeidskapitalen i slutten av denne perioden frigjøres (varebeholdninger selges, er fordringer stengt).

Hvilket alternativ bør foretrekkes dersom et foretak teller på 12% av avkastningen på fondet som er investert av dem? Dra nytte av metoden for ren moderne betydning.

Beslutning.

1. Tenk deg de opprinnelige dataene i oppgavene i kompakt form.

Prosjekt
Investering i anleggsmidler .......................
Investeringer i sysselsettingskapital ........................
Årlig kontantinntekt ..................................
Restkostnad for utstyr ...............
Fjerning av arbeidskapital ..................
Prosjekttid ................................................ ....

MERK Igjen at arbeidskapital og utstyr er planlagt å bli implementert bare etter 6 år.

2. Vi beregner den rene moderne verdien for det første prosjektet.

Navn på kontantstrøm		Kontantstrøm	Frakoblingsfaktor	Denne verdien av penger
Investering
Penger inntekt
Salg av utstyr.
Ren moderne verdi

3. Lignende beregninger vil utføre for det andre prosjektet

Navn på kontantstrøm		Kontantstrøm	Frakoblingsfaktor	Denne verdien av penger
Investering
Penger inntekt
Utgivelse
Ren moderne verdi

4. I henhold til resultatene av beregninger kan følgende konklusjoner trekkes:

det beste skal gjenkjenne det andre prosjektet;

det første prosjektet skal generelt avvises selv uten kommunikasjon med det eksisterende alternativet.

4. Selskapet planlegger et stort investeringsprosjekt, som gir oppkjøpet av anleggsmidler og overhaling av utstyr, samt investeringer i arbeidskapital i henhold til følgende ordning:

$ 130,000 - Innledende investering før prosjektet starter;

$ 25.000 - investering i arbeidskapital i det første året;

$ 20.000 - investering i arbeidskapital i det andre året;

$ 15,000 - ekstra investering i utstyr i det femte året;

$ 10.000 - kostnaden for overhaling på det sjette året.

På slutten av investeringsprosjektet forventer bedriften å realisere de resterende anleggsmidlene i bokført verdi på 25 000 dollar og frigjøre en del av arbeidskapitalen verdt $ 35.000.

Beslutning.

Ordningen om å løse problemet forblir det samme. Vi kompilerer et bord med beregningsdata og bestemmer de diskonterte verdiene for alle kontantstrømmer.

Prosjektet bør vedtas, siden den rene moderne verdien er betydelig positiv.

Navn på kontantstrøm		Kontantstrøm	Multiplikatorrabatt	Denne verdien av penger
Pengerinntekt i det første året
Investering i arbeidskapital
Pengerinntekt i det andre året
Penger inntekt på det tredje året
Pengerinntekt i fjerde år
Oppkjøp av anleggsmidler
Pengerinntekt i det femte året
Reparasjon av utstyr
Penger inntekt for det sjette året
Pengerinntekt i det syvende året
Pengerinntekt i det åttende året
Salg av utstyr
Fjerning av arbeidskapital
Ren moderne verdi

5. Selskapet krever minst 18 prosent av avkastningen når de investerer egne midler. For tiden har bedriften muligheten til å kjøpe nytt utstyr verdt $ 84.500. Bruken av dette utstyret vil øke volumet av produkter, som til slutt vil føre til $ 17.000 ytterligere årlig kontantinntekt over 15 års bruk av utstyr. Beregn den netto moderne verdien av prosjektet, noe som tyder på at utstyret etter slutten av prosjektet kan selges til en restverdi på $ 2500.

6. Selskapet planlegger nye kapitalinvesteringer innen tre år: $ 90.000 i det første året, $ 70 000 - i andre og $ 50.000 - tredje. Investeringsprosjektet er designet i 10 år med en fullstendig utvikling av nyinnførte kapasiteter bare i det femte året, da den planlagte årlige netto kontantinntektene vil bli $ 75.000. Økningen i netto årlig kontantinntekt i de første fire årene i henhold til planen vil være 40%, henholdsvis 50%, 70%, 90%, etter år fra den første til fjerde. Selskapet krever minst 18 prosent av avkastningen i kontanterinvestering.

Det er nødvendig å bestemme

ren moderne verdi av investeringsprosjektet,

rabattert tilbakebetalingstid.

Hvordan vil ideen om prosjektets effektivitetsendring, hvis den nødvendige avkastningen er 20%.

7. Selskapet har to alternativer for å investere $ 200.000. I den første versjonen investerer selskapet i anleggsmidler, anskaffelse av nytt utstyr, som etter 6 år (investeringsprosjekt) kan selges for $ 14.000; Ren årlige kontantinntekter fra en slik investering er estimert til $ 53.000.

Ifølge den andre varianten kan selskapet investere delvis ($ 40.000) i oppkjøpet av et nytt utstyr, og gjenværende beløp i arbeidskapital (beholdning, økende fordringer). Dette vil tillate å motta $, 34 000 årlige netto pengeinntekter i de samme seks årene. Det er nødvendig å ta hensyn til at arbeidskapitalen i slutten av denne perioden frigjøres (varebeholdninger selges, er fordringer stengt).

Hvilket alternativ bør foretrekkes dersom et foretak teller på 14% av avkastningen på midlene som er investert av dem? Dra nytte av metoden for ren moderne betydning.

8. Selskapet vurderer et investeringsprosjekt som gir oppkjøpet av anleggsmidler og overhaling av utstyr, samt investeringer i arbeidskapital i henhold til følgende ordning:

$ 95,000 - Innledende investering før prosjektet starter;

$ 15,000 - investering i arbeidskapital i det første året;

$ 10.000 - investering i arbeidskapital i det andre året;

$ 10.000 - investering i arbeidskapital i det tredje året;

$ 8000 - ekstra investering i utstyr på femte år;

$ 7000 - Overhaling koster på det sjette året;

På slutten av investeringsprosjektet forventer bedriften å implementere de resterende anleggsmidlene i bokført verdi på $ 15.000 og frigjøre arbeidskapital.

Resultatet av investeringsprosjektet bør være følgende rene (dvs. etter betalende skatt), kontantinntekter:

9. Prosjektet som krever investeringer i beløpet på $ 160 000, innebærer å oppnå en årlig inntekt på $ 300 000 i 15 år. Evaluer muligheten for en slik investering dersom diskonteringskoeffisienten er 15%.

10. Et prosjekt designet for 15 år krever investering i beløpet på $ 150.000. I de første 5 årene forventes ingen kvitteringer, men i de neste 10 årene vil årlig inntekt være $ 50.000. Skal dette prosjektet bli tatt hvis rabattkoeffisienten er 15%?

11 . Prosjekter analyseres ($):

Rekkevidde prosjekter på IRR, NPV kriterier, hvis r \u003d 10%.

12. For hvert av prosjektene under, beregne NPV og IRR hvis verdien av diskonteringskoeffisienten er 20%.

14. Sammenlign kriteriene for NPV, IRR to prosjekter dersom kostnadene på 13%:

15. Verdien av den nødvendige investeringen i prosjektet er $ 18.000; Estimert inntekt: I det første året - $ 1500, i de neste 8 årene på $ 3.600 årlig. Evaluer muligheten til å lage et prosjekt hvis kostnaden på 10%.

16. Selskapet vurderer muligheten for å skaffe seg en ny teknologisk linje. Det er to modeller på markedet med følgende parametere ($)

Hvilket prosjekt foretrekker du?

I praksis overses evalueringsrapporter ofte at delen av forutsetninger og restriksjoner i rapporten er langt fra en slik ubetydelig partisjon. Dette fører til at rapporten kan utarbeides med brudd på lovgivningen.

For å unngå slike øyeblikk må vi gi betydelige argumenter til fordel for betydningen av den angitte rapportseksjonen.

Så, hva menes generelt av antagelser og restriksjoner innenfor rammen av evalueringsrapporten?

For takseren i den mest generelle form kan du snakke om to grupper av antagelser og restriksjoner: de som dikteres av loven, og de som dannes av den basert på spesifikasjonene i vurderingsobjektet, samt mål og mål. Så, spesielt lovgivningen, identifiserte slike øyeblikk, som det faktum at i løpet av vurderingen er spesialisten forbudt å bruke data fra kilder datert senere enn evalueringsdatoen; Faktum som er definert av taksføreren av den totale verdien av kostnaden, kan innregnes som anbefalt for transaksjonen senest 6 måneder etter rapporteringsdatoen, etc.

Når det gjelder antagelser og restriksjoner, som dannes av taksatoren selv, tjener de generelt til en særegne tilknyttede selskaper av taksatoren fra mulige problemer fra bruker- eller inspeksjonsorganene og kan forholde seg til både vurderingsprosessen og forutsetninger om visse kvalitative og Kvalitative og kvantitative egenskaper av vurderingsobjektet.

For eksempel kan utslipp av den første forholde seg til en slik begrensning som mangelen på bruken av rapporten for andre formål enn målene som er angitt i oppdragsoppgaven. Appraiser har dermed en viss støthåndtak på antall potensielle brukere av evalueringsrapporten.

Men ved å etablere visse forutsetninger, kan takseren justere ikke bare prosessuelle nyanser. Når det gjelder sluttverdi, kan slike viktige forutsetninger noteres til hvilke taksere som brukes til å bestemme kostnadene. For eksempel, når man bestemmer likvidasjonsverdien for noen objekter, velger apparatet ikke en begrenset periode hvor objektet skal selges. Og siden når evaluering av likvidasjonskostnad Implementeringsperioden og mengden av kostnaden er direkte proporsjonal. Under slike forhold, avhengig av hvilken periode implementering, vil taksføreren etablere som forutsetninger, slik og vil være kostnaden.

I tillegg, ofte, når man implementerer egenskapen til konkurs eller skyldnere innenfor rammen av håndhevelsesbehandling, er det nødvendig å bestemme netto markedsverdien fra takseren, uten å ta hensyn til beløpene, og faktisk noen beløp (i form av arrestasjon , løfte eller etc.) er fortsatt til stede. På samme tid, basert på teorien om vurdering, vil objektet med beløpet være logisk å koste billigere enn "rent". Det er derfor, i seksjonen av forutsetningene og restriksjonene, basert på hvilke juridiske forhold som er en vurdering av objektet, vekt i forhold til endelig verdi.

De allerede oppgitte eksemplene gjør det mulig å forstå at avsnittet av forutsetningene og restriksjonene ikke skal behandles formelt, siden de i mange henseender kan "sette tonen" av fremtidig estimat, noe som gir de påførte tilnærmingene, metoder, prosess for å bestemme kostnadene.

1. Resultatet av denne vurderingen er evalueringsrapporten (i det følgende referert til som en rapport) av markedsverdien av estimert eiendom, som kun gjelder kun i sin helhet og kun for oppgavene som er angitt i den.

2. Taksføreren under dette arbeidet bekreftet ikke gyldige eiendomsrettigheter, andre rettigheter knyttet til vurderingsobjektet som svarer til juridiske dokumenter. Retten til evaluert eiendom anses som pålitelig. Vurdere eiendommer anses som fri for eventuelle krav eller restriksjoner, unntatt som angitt i denne rapporten.

3. Apparatøren er ikke forpliktet til å bringe oversiktsmaterialer (bilder, planer, tegninger, etc.) på de estimerte objektene. Alle tegninger i rapporten er omtrentlige og er utformet for å hjelpe brukeren til å få en visuell forståelse av den estimerte eiendommen. De bør ikke brukes til andre formål.

4. Apparatøren foreslår fraværet av eventuelle skjulte fakta som påvirker vurderingen, på staten for estimert eiendom, strukturer, jord. Apparatøren er ikke ansvarlig for tilstedeværelsen av slike skjulte fakta, og det er heller ikke for behovet for å identifisere dem.

5. Informasjon oppnådd av takseren og inneholdt i rapporten betraktes som pålitelige. Appraiser kan imidlertid ikke garantere den absolutte nøyaktigheten av informasjonen, slik at informasjonskilden er angitt for all informasjon.

6. Kildedataene som brukes av taksføreren i utarbeidelsen av rapporten mottatt fra kunden og anses som pålitelig. I dette papiret var det ingen revisjon, økonomisk eller annen verifisering av informasjonen fra kunden.

7. Etter at han har signert partene i lov om godkjenning av arbeid som ble utført i henhold til vurderingsavtalen, er kunden ansvarlig for nøyaktigheten av informasjonen (inkludert taksføreren som presenteres i muntlig form), som er Det er spesifisert i denne rapporten om vurderingen.

8. Verken kunden eller taksatoren kan ikke bruke rapporten (eller en del av det) ellers enn det er gitt av vurderingsavtalen, så vel som Oppgave på evaluering.

9. Apparatøren trenger ikke å vises i retten eller vitne på en annen måte om vurderingen, unntatt på grunnlag av en egen avtale med kunden eller den offisielle ringerdomstolen.

10. Utsikten over taksføreren om kostnaden gjelder kun på datoen for vurderingen. Taksføreren tar ikke ansvar for den påfølgende endringen i verdien av estimert eiendom på grunn av endringen i sosiale, økonomiske, juridiske, naturlige og andre forhold.

11. Evalueringsrapporten inneholder den faglige oppfatningen av taksatoren om markedsverdien av vurderingsobjektet og er ikke en garanti for at objektet vil bli solgt i det frie markedet til prisen som er lik sin verdi som er angitt i denne rapporten.

12. Den totale verdien av vurderingsobjektet som er angitt i denne rapporten om vurderingen, kan innregnes som anbefalt med det formål å foreta en transaksjon med en gjenstand for vurdering hvis ikke mer enn 6 har gått fra evalueringsdatoen til datoen for datoen for datoen for transaksjonen med objektet for vurdering eller dato for presentasjonsmånedene.

13. Kunden må godta betingelsen at uten skriftlig samtykke ikke nevner vår evalueringsorganisasjon eller en rapport, helt eller delvis, i ethvert dokument som overføres til tredjeparter, med unntak av kontrakten som er angitt i kontrakten. Ifølge etablerte faglige standarder vil taksatoren på seg også beholde konfidensialitet om informasjon mottatt fra kunden, eller oppnådd og beregnet under studien i samsvar med vurderingsoppgavene.

14. Apparatøren er ikke ansvarlig for mangler av eiendom som ikke kan bli funnet ellers, bortsett fra den vanlige visuelle inspeksjonen eller ved å studere den medfølgende dokumentasjonen eller annen informasjon.

I teksten i denne rapporten kan andre forutsetninger, restriksjoner og grenser for å anvende resultatet som er oppnådd, gjøres.

III. Beskrivelsen av vurderingsobjektet

Identifikasjon av vurderingsobjektet

Den estimerte eiendommen er et objekt av fast eiendom: et ikke-boligområde verdt den to-etasjers mursteinbygningen, et totalt areal på 1670 m2 (kadastralnummer: 38: 15: 120201: XXXX), som ligger på adressen: i byen XXX, ul. XXX, D. X, eid av PJSC "XXX" på rett til eierskap.

Identifikasjon av vurderingsanlegget i samsvar med Malentiary-dokumentene og regnskapsdataene til eieren av estimert fast eiendom, samt data på bokført verdi av vurderingsobjektet, presenteres nedenfor i tabell 3.1.

Tabell 3.1.

Identifikasjon av gjenstanden for vurderingen i samsvar med de malisasjonsdokumenter og regnskapsdataene til eieren. Data på bokført verdi av vurderingsobjektet
Navn på gjenstanden for vurderingen i samsvar med Malentiary-dokumentene	Egenskaper for vurderingsobjektet i henhold til bedriftsdataene i bedriften
Navn	Inventory nummer	Operasjonsdriftsdato	Balanse verdi på 01.12.2011, gni.	Resterende bokført verdi på 01.12.2011, gni.
Ikke-bolig frittliggende to-etasjers murstein bygning, med et totalt areal på 1670 m2 (kadastral nummer: 38: 15: 120201: xxxx)	Liter "en"	Xxxxxxxxx.	H.hh.hhkhh.	4,024,501,0	4,000,000,00

Nåværende bruk av estimert objekt er. For driften av en barnehage

Analyse av de gyldige dokumentene, informasjon om byrden av gjenstanden for vurdering av rettighetene til andre personer. Beskrivelse av estimerte eiendomsrettigheter

Det er estimert til eiendoms eierskap. Ifølge artikkel 209, "innholdet av eiendomsrettigheter" i den sivile koden til den russiske føderasjonen, "tilhører eieren rettighetene til eierskap, bruk og bortskaffelse av deres eiendom. Eieren har rett til å gjøre noen handlinger som ikke motsetter loven og andre juridiske handlinger som tilhører ham og ikke bryter med rettighetene og beskyttede interessene til andre, blant annet å fremmedgjøre sin eiendom til andre personer, for å overføre dem, gjenværende eieren, Rettighets eierskap, bruk og avhendelse av eiendom, for å gi eiendom sikret og byrde det på andre måter å avhende dem på en annen måte. "

Apparatøren analyserte muligheten for belastning av estimert objekt av følgende faktorer:

· Tilstedeværelsen av en sikkerhet av vurderingsobjektet;

· Tilstedeværelsen av leieavtaler, forårsaker restriksjoner på leieområder til leie nye utleiere.

Eksplosjoner ble ikke oppdaget.

I samsvar med kunst. 212 I den russiske føderasjonen blir private, statlige, kommunale og andre former for eierskap innregnet i Russland. Rettighetene til alle eiere er beskyttet like.

Funksjoner i oppkjøpet og oppsigelsen av eiendomsrett til eiendom, besittelse, bruk og ordrer, avhengig av om eiendommen eid av en borger eller en juridisk enhet, eid av Russland, gjenstand for Russland eller Kommunen, kan være etablert bare ved lov.

Artikkel 213 i sivilkoden avslører essensen av retten til eierskap av borgere og juridiske enheter:

Egenskapen til borgere og juridiske enheter kan være enhver eiendom, med unntak av visse typer eiendom, som i samsvar med loven ikke tilhører borgere eller juridiske enheter.

Kommersielle og ikke-kommersielle organisasjoner, bortsett fra statlige og kommunale bedrifter, samt institusjoner finansiert av eieren, er eiere av eiendommen overført til dem som innskudd (bidrag) av deres grunnleggere (deltakere, medlemmer), samt eiendom som er kjøpt av disse juridiske enhetene av andre grunner.

Evaluering av markedsverdien av vurderingsanlegget, utføres i henhold til avtale nr. 207 12.03.2012, Kunden for vurderingen er PJSC "XXX" i møte med Ivanova Olga Vasilyevna

Taksføreren ved å bestemme markedsverdien av anlegget utførte ikke en undersøkelse av eiendomsrettigheter. Taksføreren ble styrt av informasjonen fra kunden.

Beskrivelse av sted

Generell informasjon presenteres i tabell 3.3

Tabell 3.3.

By	Xxx.
Distrikt	Xxx.
Adresse	ul. Xxx, hus x
Territorial og økonomisk sone	Fra nordøst kan det grenser til bygningene i ATP, fra nordvestsiden og de vestlige sitteplassene med boligbygg, fra sør, det er en offentlig bygning, fra sørøst det grenser med et våtmark, i sørvestet der er boligbygg
Transport oppnåelighet	buss, trikk, rute taxi, bil
Transport trafikkintensitet	Lav
Utgang til store motorveier	vanskelig
Funksjoner av økologien i området	Tilfredsstillende
Infrastruktur	Utviklet
Tilgjengelighet av industrielle fasiliteter	ikke
Dato for mottak av informasjon	22Mart 2016.
Balanse verdi, gni.	4,024,501

På grunnlag av det foregående er eierskapet til bygningen estimert, eierskap av landplottet uten belastninger.

Beskrivelse av landplottet

Nedenfor er en kort beskrivelse av landplottet som estimert eiendom er estimert.

For å unngå den tvetydige tolkningen nedenfor, bør den nok en gang bli bemerket at i tabell 3.4 er en beskrivelse av enkelt hele landplottet som tilhører CJSC "XXX" gitt på rett til eierskap, som den estimerte eiendommen er lokalisert: en ikke-bolig separat to-etasjers murstein bygning, et totalt areal på 1670 m2 (kadastral nummer: 38: 15: 120201: xxxx)

Tabell 3.4.

Nei. P / P	Beskrivelse av Land Plot, Område 6000 kvm. Earth Settlements (adresse på anlegget: GXX, UL. XXX, UCH. № хх; kadastral nummer: 38: 15: 120201: xxxx)
1.	generell informasjon
1.1.	Navnet på landplottet i henhold til sertifikatet for statlig registrering av høyre	Tomt, område 6 000kv. Earth Settlements.
1.2.	Arealadresseadresse	G. XXX, UL. Xxx uch. № xx.
1.3.	Land areal	6000 kvm.
1.4.	Kadastral antall land	38: 15: 120201: xxxx
1.5.	Navn på den kadastrale planen av landet	Landbruk (Land Tenure)
1.6.	Spesielt formål
1.7.	Tillatt bruk	Å drive eksisterende bygninger
1.8.	Land kategori.	Earth Settlements.
1.9.	Relief Area.	Glatt
1.10.	Plot form	Plot har en habveavy geometrisk form
1.11.	Status og faktisk bruk av nettstedet som eksisterer på datoen for vurderingen	Å drive eksisterende bygninger
1.12.	Sanitær tilstand på nettstedet	Ikke tent, god / tilfredsstillende
2.	Beskrivelse av kommunikasjon tilgjengelig på landplottet
2.1.	Engineering	Oppvarming: Sentralt, fra urbane nettverk; Vannrør: sentralt, fra urbane nettverk; Kloakk: sentralt, i urbane nettverk; Varmtvannsforsyning: sentralt, fra urbane nettverk; Strømforsyning: Sentralt, fra urbane nettverk; Telefon: Sentralt, fra urbane nettverk.

Byggbeskrivelse

Beskrivelsen og tekniske egenskaper ved bygging av eiendomsberegnet eiendom er utarbeidet på grunnlag av et teknisk pass, informasjon fra kunden, inspeksjonsdata utført av taksatoren og er vist i tabell 3.5.

Tabell 3.5.

Evalueringsobjekt: ikke-boliger 2-etasjes murbygning, med et totalt areal på 1670 m2 (kadastralnummer: 38: 15: 120201: XXXX)
1. Generelle data
Navn på objektet av vurdering på sertifikatet for statlig registrering av høyre	Ikke-boliger 2-etasjes murstein bygning, totalt areal på 1670 kvm.
Cadastral Building Number	38: 15: 120201: xxxx
Navn på bygningen for teknisk pass	Handle opplyst. "MEN"
Utstyrs inventar	Xx: xx: xxx: xxxxxxxxx
Liter bygning for teknisk pass	Liter "en"
Forbedringsstruktur (objekt)	To-etasjers separat ikke-boligbygging
År for bygningsbygninger
År av den siste reparasjonen av bygningen	Ikke installert
Den siste reparasjonen av lokalene	Ikke installert
Behovet for overhaling bygninger på evalueringen av eieren og resultatene av inspeksjonen av estimert eiendomsmegling	Fraværende
Formål (i henhold til tekniske data)	Ikke-bolig: handel
Nåværende (faktisk) bruk	Ikke-bolig: handel
Antall etasjer
Bygget opp torget	924.00 kvm.
Full bygningshøyde	9,45 m.
Byggevolum av bygningen	5762,6 kubikkmeter.
Totalt område av lokaler	924.00 kvm.
Den gjennomsnittlige indre høyden på lokalene	3,60 m.
Konstruksjonsberedskap	100%
Fysisk slitasje (i henhold til tekniske data)	5% på xx.xxx.2014
Gruppe av kapital	II.
2. Struktur og bruk av lokaler
Formålet med lokaler	Firkantet kvadrat M.	Del fra det totale interne området,%
Total:		100,00%
Lokaler i 1., 2. etasje: handel	761,28	46,00%
Lokaler i 1., 2. etasje: Utility (Service) lokaler	908,75	54,00%
3. Spesifikasjoner
Konstruktive elementer	Beskrivelse av strukturelle elementer / teknisk tilstand
Fundament	M / betongmonolitisk (god)
Bygningsramme	Monolitiske strukturer, jernbanekolonner 400 * 400 mm
Vegger og deres ytre dekorasjon	Austoclave aerated betong 300mm
Vegger kjelleren	Monolithic W / B 200mm
Partisjoner	Murstein tykkelse 120 mm (bra)
Overlapping	Monolitiske armerte betongplater med en tykkelse på 180 mm (bra)
Tak, taktekking	To-stram rafting, ekstern vanndrenering (bra)
Gulv	I teknisk rom, betong, i hoved linolium km2 (bra)
Fylling av vindusåpninger	Aluminiumprofil med dobbeltkammervinduer (bra)
Fylle døråpninger	Inngang Outdoor PVC Profil, tre, plast scribbled (bra)
Interiør dekorasjon	Gips, lærer, fargelegging, tapet, fliser, hengende tak, veggpaneler (bra)
Kommunikasjon	Oppvarming: Sentralt (bra); Vannrør: sentralt (bra); Kloakk: sentralt (bra); Varmtvannsforsyning: sentralt (bra); Strømforsyning: Sentralt (bra); Telefon: Sentralt (bra). Ingeniørnettverk krever ikke gjeldende reparasjon
Annen	Skostka, veranda (bra)
4. Total vurdering av objektets tekniske tilstand
God teknisk tilstand. Det er ingen skade. Bygningen drives.

Beskrivelse av strukturelle elementer. Tabell 3.6

Konstruktive elementer	Beskrivelse av strukturelle elementer	Teknisk tilstand	Evaluert fysisk slitasje
Fundament	M / betong monolitisk bånd;	Små sprekker i basen og under vinduene i første etasje	5%
Vegger og partisjoner	Authcel Produksjon murstein plastered	Sprekk bredde opp til 2 mm, dybde opptil 1/3 veggtykkelser, ødeleggelse av sømmer til en dybde på opptil 1 cm på et område på opptil 10%
Overlapping	Armert betong	Sprekk bredde til 1 mm. Åpningsdybde på opptil 3 mm ikke mer enn tre per 1 m2	15%
Tak	Two-Tight Rafter	Fraværende	5%
Gulv	I vedlikeholdsbetongrommet, i hovedlinolen KM2	Separat små Pyles og hår sprekker, mindre skade på sokkel	10%
Operaktene i partisjoner	Aluminiumprofil med dobbeltkammervinduer, inngangsutvendig av PVC-profil, tre, plast Viper	Fraværende	5%
Etterbehandling	Gips, lærer, fargestoffer, tapet, fliser, hengende tak, veggpaneler	Hår sprekker og chips på steder	5%
Husholdningsanlegg og elektriske enheter	Oppvarming, vannforsyning, kloakk, varmtvannsforsyning, strømforsyning	Ingeniørnettverk krever ikke reparasjon	10%
Annen	Skostka, veranda	I en god stand	10%

IV. Analyse marked

Analyse av segmentet av eiendomsmarkedet i spørsmålet (leiemarked og markedsinnkjøp / salg av fast eiendom av handelsdestinasjon, lokalisert i XXX).

Den gjennomsnittlige markedsverdien av den kommersielle eiendomsmegling i XXX på 01.03.2016 (RUB. / SQ. M.) Tabell 4.1

Tabell 4.1.

Lokalitet	Typer av kommersiell eiendom
Salg	Leie (RUB / SQ.M per måned)
Kontorer	Handel	Kontorer	Handel
X District.	34 400	20 000
G. KH.	52 000	51 000
G. XX.		26 000
G. XXX.

Den gjennomsnittlige markedsverdien for tomter for kommersiell utvikling i Irkutsk-regionen er gitt i tabell. 4.2.

Tabell 4.2.

Beregning av VRM.

G. Penza, 2014.

Transmittalbrev ....... .................................. ... ....... ............ .. .... 3.

1. Grunnleggende fakta og konklusjoner. fire

2. Oppgave for evaluering. fire

3. Informasjon om kundens vurdering og vurderer. fire

4. Bestemmer og restriktive forhold som brukes av takseren under vurderingen. fire

5. Gjeldende verdsettelsesstandarder. fire

5.2 Bestemmelse av verdien av estimert verdi. fire

6. Beskrivelsen av gjenstanden for vurdering med å bringe dokumenter som etablerer de kvantitative og kvalitative egenskapene til vurderingsobjektet. fire

7. Analyse av den beste og mest effektive bruken 4

8. Analyse av vurderingsobjektmarkedet, samt analysen av andre eksterne agenter som ikke er direkte relatert til objektet, men påvirker verdien. fire

9.Artikkelvurdering. fire

10. Erklæring om resultatene av gjenstander av fast eiendom. fire

11.Konlig konklusjon om verdien av estimert eiendom. fire

Grunnleggende fakta og konklusjoner.

Generell informasjon som identifiserer et vurderingsobjekt

Tabell 1. Generell informasjon som identifiserer et vurderingsobjekt

Navn	Verdi
Evalueringsrapportnummer (rapportnummerordre)	№ 4843-14 av 12. mai 2014
Grunnlag for evaluering	Vurderingsavtalen nr. 4843-14 av 12. mai 2014.
Kort beskrivelse av vurderingsobjektet
Kort beskrivelse av eiendomsrettigheter	Eie.
Gjenstand for loven	Husein Vugar Faraj Oglu
Formålet med vurderingen	Definisjon av markedsverdien av vurderingsobjektet
Estimert bruk av vurderingsresultater	Utfordrende resultatene av staten Cadastral Vurdering av jordbruksmark
Evalueringsdato (datobestemmelse av verdien av vurderingsobjektet)	1. januar 2011
Dato for inspeksjon av vurderingsobjektet	03. mai 2014.
Arbeidsperiode	Fra 03 mai 2014.-12. mai 2014.
Dato for rapportering	12. mai 2014.

Resultatene av vurderingen oppnådd ved å anvende ulike tilnærminger til vurderingen

I ferd med evalueringsarbeid, som en del av tilnærmingene til vurderingen, ble følgende resultater av beregningen av markedsverdien av vurderingsobjektet oppnådd:

Tabell 2. Resultatene av vurderingen oppnådd ved bruk av ulike tilnærminger til vurderingen

Den totale verdien av verdsettelsesobjektet

Som følge av beregningene konkluderte taksatoren at markedsverdien av vurderingsobjektet fra 01.01.2011 er avrundet: 178.000 rubler.

Oppgave for evaluering.

Tabell 3. Oppgave for evaluering

Navn	Verdi
Evalueringsobjekt	Landplot på 83.000 kvm, kadastral nummer 58: 18: 941002: 47. Plassering: Det er et relativ referansepunkt som ligger innenfor grensene til nettstedet, måladressen. Landemerke 598 km + 700 m fra motorveien. Postadresse: Penza Region, Mokschsky District. Landkategori: Landbruksland. Tillatt bruk: For bruk av landbruksmaskiner.
Eiendomsrett til vurderingsobjektet	Eieren av gjenstanden for vurderingen er et individ: Husein Vugar Ogly Passport Borger i Russland Series 56 09 Nummer 931468, utstedt av de russiske Oufms i Penza-regionen i Oktyabrsky-distriktet, Penza, 04.02.2010 Divisjonskode 580-014.
Formålet med vurderingen	Bestemmelse av markedsverdien av vurderingsobjektet på datoen for vurderingen
Estimert bruk av resultatene av vurderingen og de tilknyttede begrensningene	Utfordrende resultatene av statens kadastral vurdering av land bosetninger
Type verdi	Markedsverdi
Grunnlag for evaluering	Evalueringsaktivitet nr. 4843-14 av 12. mai 2014
Inspeksjonsdato	03. mai 2014.
Evalueringsdato	12. mai 2014
Dato for rapportering	12. mai 2014.
Evalueringsdato	03. mai 2014.-12. mai 2014.
Skjema rapport	Skrive full rapport
Forutsetninger og restriksjoner på hvilken evaluering skal være basert på	Definert av takseren på egen hånd
Gjeldende evalueringsstandarder anvendt	1. Federal Standard of Assituation "Generell oppfatningskonsepter, tilnærminger og krav til vurdering (FSO nr. 1)", godkjent av departementet for departementet for økonomisk utvikling av Russland 20. juli 2007 nr. 256. 2. Federal Vurdering Standard "Formålet med vurdering og typer verdi (FSO nr. 2)", godkjent av rekkefølgen av departementet for økonomisk utvikling av Russland 20. juli 2007 nr. 235. 3. Federal Standard of Evaluering "Krav til vurderingsrapporten (FSO nr. 3)" Godkjent av rekkefølgen av departementet for økonomisk utvikling av Russland 20. juli 2007 nr. 234.

3. Informasjon om kundens vurdering og vurderer.

For informasjon om kunden

Tabell 4. Kunde

Vurderingsinformasjon

Tabell 5. Ytelsesinformasjon

Tabell 6. Data på taksføreren som kjører på grunnlag av en ansettelseskontrakt

Informasjon om alle de tiltrukket av vurderingen og forberedelsen av en rapport om vurdering av organisasjoner og spesialister, som indikerer deres kvalifikasjoner og graden av deres deltakelse i å vurdere vurderingsanlegget

Tabell 7. Informasjon om alle de tiltrukket av vurderingen og forberedelsen av evalueringsrapporten for organisasjoner og spesialister

Forutsetninger og restriktive forhold som brukes av takseren under vurderingen.

Følgende forutsetninger og begrensende forhold er en integrert del av denne rapporten.

1. Denne rapporten er kun lisensiert i sin helhet og kun i de formål som er angitt i den.

2. Apparatøren foreslår fraværet av eventuelle skjulte fakta som påvirker vurderingen, på eierstaten, strukturer. Apparatøren er ikke ansvarlig for tilstedeværelsen av slike skjulte fakta, og det er heller ikke for behovet for å identifisere dem.

3. Informasjonen mottatt av taksføreren og inneholdt i rapporten betraktes som pålitelig. Appraiser kan imidlertid ikke garantere den absolutte nøyaktigheten av informasjonen, slik at informasjonskilden er spesifisert for all informasjon.

4. Apparatøren trenger ikke å vises i retten eller vitne på en annen måte om vurderingen som er gjort, ellers som en offisiell kall til retten.

5. Utsikten over taksføreren om markedsverdien av objektet er kun gyldig på datoen for vurderingen. Taksføreren påtar seg ikke noe ansvar for å endre økonomiske, juridiske og andre faktorer som kan oppstå etter denne datoen og påvirke markedssituasjonen, og følgelig på markedsverdien av objektet.

6. Evalueringsrapporten inneholder den faglige oppfatningen av taksatoren om markedsverdien av objektet, og den angitte kostnaden er mest sannsynlig når man selger et objekt på frimarkedet, med tilstrekkelig eksponering.

7. Vurdering av markedsverdien av vurderingsanlegget ble bestemt av datoen, 01/01/2012 for å bestride resultatene av statens kadastrale vurdering i retten.

8. Et vurderingsobjekt samt kvantitativt og de kvalitative egenskapene til vurderingsobjektet har ikke endret seg fra datoen for vurderingen til arbeidsdato.

Vi, under, identifiserer, identifiserer det i henhold til dataene som er tilgjengelige for oss:

Fakta som er skissert i denne rapporten, er korrekte og korresponderer med virkeligheten;

Analysen, uttrykte meninger og de resulterende konklusjonene gjelder utelukkende innenfor rammen av antagelser og begrensende forhold som er angitt i denne rapporten, og er vår personlige, upartiske faglige analyse, meninger og konklusjoner;

Vi har ingen interesse for fremtiden i fremtiden i eierobjektet, som er gjenstand for denne rapporten: Vi har heller ikke personlig interesse og fordommer for de involverte partene;

Ved evaluering av objektet vedtok appraiseren følgende forutsetninger, og etablerte også følgende begrensninger og grenser for anvendelsen av resultatet av objektets vurdering:

Evalueringsrapport utarbeidet i samsvar med følgende antagelser:

§ Gitt den tilsiktede bruken av evalueringsresultatene, utføres analysen, den juridiske kompetansen til retningslinjene.

§ Type lov er bestemt i henhold til sertifikatet for statlig registrering av rettigheter.

§ Ved beregning av markedsverdien av vurderingsobjektet, fortsetter taksatoren fra antagelsen om at vurderingsobjektet ikke legges og ikke belastes med forpliktelser til tredjeparter (dvs. eksklusive eksisterende beløp, hvis de foregår på evalueringsdatoen).

§ Emnet (fag) til høyre er etablert (etablert) i henhold til vitnesbyrdet (sertifikater) på statlig registrering av rettigheter.

§ Når man utfører en vurdering, styres taksatoren av de tekniske dokumentene fra kunden.

§ Ansvaret for den medfølgende dokumentasjonen ligger hos kunden;

§ Informasjonen fra Kunden er signert av en autorisert person og er sertifisert på foreskrevet måte. Derfor er informasjonen som brukes i vurderingen anses å være pålitelig, og takseren har ingen grunn til å vurdere noe annet. Denne informasjonen er lagret på kunstneren 3 år (fra rapporteringsdatoen).

Evalueringsrapporten ble samlet i samsvar med følgende begrensninger:

§ Taksføreren påtar seg ikke noe ansvar for de juridiske problemene som påvirker estimert eiendom eller eierskap av det. Juridisk undersøkelse av de oppgitte dokumentene ble ikke gjennomført.

§ Traileren antyder fraværet av eventuelle skjulte faktorer knyttet til evalueringsobjektet og i stand til å påvirke verdien. Taksføreren påvirker ikke påvisning av slike faktorer, eller i tilfelle deteksjon. Vurderingen tar ikke hensyn til enhver personlig eiendom som ligger på objektets territorium.

§ Innledende data, finansiell informasjon, meninger og synspunkter, samlet og brukt i analyseprosessen, i henhold til takseren, oppnås fra pålitelige kilder og er trofaste.

§ Denne rapporten, samt hvilken som helst del av det (inkludert data om verdien av kostnaden) kan ikke brukes, bortsett fra kunden hvis navn er angitt i rapporten.

§ I forhold til markedsverdien er kun gyldig ved evalueringsdatoen. Taksføreren tar ikke ansvar for endringer i sosiale, økonomiske, naturlige eller andre faktorer som senere kan forekomme og påvirke kostnadene for objektet. Evalueringsrapporten inneholder den faglige oppfatningen av taksatoren om markedsverdien av objektet og er ikke en garanti for at dette objektet vil bli solgt på det frie markedet til prisen som er spesifisert i rapporten.

§ Alle beregninger og konklusjoner i rapporten er basert på en eksisterende markedssituasjon på evalueringsdatoen. Imidlertid kan disse forutsetningene endres over tid.

§ Taksføreren gir ikke ytterligere konsultasjoner om denne rapporten, unntatt i tilfeller fastsatt av individuelle avtaler.

Anvendt verdsettelsesstandarder

Evalueringsrapporten er i orden og i samsvar med kravene fastsatt av følgende regulatoriske dokumenter:

Grunnloven for den russiske føderasjonen

Civil Code of the Russland.

Federal lov på 29,08,98 nr. 135-FZ "på vurdering".

Forbundsstandarder for evalueringsstandarder (FSO-1, FSO-2, FSO-3) godkjent av rekkefølgen av departementet for den økonomiske utviklingen av Russland 20. juli 2007, utviklet for å gjennomføre bestemmelsene i den føderale loven 27. juli, 2006 nr. 157-fz "på endringer i føderal lov" på vurdering i Russland ".

Standarder og regler for gjennomføringen av vurderingsaktiviteter - Kode for standarder for evaluering av all-russisk offentlig organisasjon "Russian Society of Appraisers", 2010

Standarder og regler for verdsettelsesaktiviteter i det ideelle partnerskapet "Selvregulerende organisering av Siberia-taksere, godkjent av Partnerskapsrådet til NP SOO" Sibiria ", protokoll nr. 2 av 10. september 2006

Sekvensen av å bestemme verdien av objektet

Sekvensen av å bestemme verdien av objektet er å utføre følgende stadier av vurderingen av objektet:

avsluttet en vurderingsavtale som omfatter en vurderingsoppgave

etableringen av de kvantitative og kvalitative egenskapene til objektet, inkludert innsamling, behandling og analyse av informasjonen som kreves for vurderingen:

Guide dokumenter, informasjon om beløpet av anlegget av rettighetene til andre personer;

informasjon om objektets tekniske og operative egenskaper;

annen informasjon som er nødvendig for å etablere objektets kvantitative og kvalitative egenskaper for å bestemme kostnadene, samt annen informasjon (inkludert fotodokumenter) knyttet til objektet;

inspeksjon av gjenstand for evaluering, fotografering (fotosamaterialer på vurderingsobjektet presenteres i riktig anvendelse i rapporten);

analyse av markedet som objektet er relatert til;

søknad (eller rimelig nektelse å søke) tilnærminger til vurderingen, valget av metoden (metoder) for estimater innenfor hver av tilnærmingene til vurderingen og implementeringen av de nødvendige beregningene;

koordinering (generalisering) av resultatene oppnådd i hver av de tilnærmingene til vurderingen og definisjonen av den totale verdien av verdien av vurderingsobjektet;

tegning og overføring til kunden i denne rapporten.