Effektiv sikt. Konseptet med verdifall. Typer slitasje. Estimering av gjenværende økonomiske levetid for objektet

For vurderingsformål er metoder for å bestemme mengden fysisk slitasje vanligvis delt inn i direkte og indirekte.

Indirekte metoder Bestemmelser av fysisk slitasje er basert på inspeksjon av gjenstander og studier av deres driftsforhold, data om reparasjoner og økonomiske investeringer for å holde dem i brukbar stand. Følgende indirekte metoder for å bestemme fysisk slitasje på maskiner og utstyr kan skilles:

• effektiv aldersmetode (levetidsmetode);
• ekspertanalyse av fysisk tilstand;
• metode for korrelasjonsmodeller;
• ytelsestap metode;
• tap av lønnsomhet metode.

Maskiner og utstyr til de fleste russiske bedrifter er svært utslitte. En betydelig del av dem, ifølge regnskapsdata, er 100% utslitt, men brukes aktivt og har derfor en markedsverdi. Den andre delen har tvert imot praktisk talt ingen regnskapsmessig slitasje, og har praktisk talt null verdi på grunn av funksjonell, moralsk og (eller) økonomisk foreldelse. Når det er et stort antall enheter av maskiner og utstyr ved virksomheter (fra flere tusen i mellomstore virksomheter til titusenvis i store virksomheter), oppstår ofte spørsmål om kostnadsbestemmelse for både individuelle enheter og grupper av utstyr (som er mye mer vanlig), så vel som hele flåten av maskiner og utstyr generelt. Det som er viktig er ikke bare spørsmålet om verdien av verdien på en bestemt dato, men også prognosen for verdiendringer over tid, samt endringer i verdien etter betydelige datoer (for eksempel etter en mislighold osv.) . I dette tilfellet har eieren eller forvalteren som regel en intuitiv ide om verdien av individuelle grupper eller alle fond som helhet.

Takstmannens oppgave, selv på stadiet av pre-prosjektvurderingsarbeid, er å forstå hvor mye kundens intuitive ideer sammenfaller med virkeligheten. Som et resultat av videre vurderingsarbeid bør detaljerte beregninger bekrefte takstmannens konklusjoner hentet fra den eksplisitte analysen. En av hovedhindringene på takstmannens vei er som regel manglende evne til å få en fullstendig liste over kildedata (det er mer enn 50 elementer) og mangelen på entydig identifikasjon av vurderingsobjektet.

Identifikasjon- dette er identifisering av tekniske egenskaper og egenskaper til objekter og deres tilordning til en viss klasse (gruppe) av anleggsmidler. Denne informasjonen fungerer deretter som de første dataene for å beregne kostnadene for objekter. Med tanke på det store utvalget og antallet utstyrsdeler selv innenfor en mellomstor bedrift, er det åpenbart at denne oppgaven har blitt en av de mest kritiske og tidkrevende i vurderingsprosessen.

Tabell 3.1.

Liste over inputdata brukt i ulike utstyrsevalueringsmetoder

• Homogent objekt (analog)- Produsentens egne kostnader for å sette sammen gjenstanden fra deler
• Prisen på et homogent objekt (analog)- Grupper av kompleksitet av de vurderte objektene eller dets komponenter
• Masse av et homogent objekt (analog)- Antall noder i det evaluerte objektet
• Lønnsomheten til et homogent objekt (analog)- Spesifikke kostnader for produksjon og anskaffelse av komponenter per en "input-output"
• Volum av et homogent objekt (analog)- Spesifikk lønn per teknologisk enhet
• Området til et homogent objekt (analogt)- Indirekte faste kostnader (% av grunnlønn)
• Kraften til et homogent objekt (analog)- Enhetskostnader for komponenter (% av materialkostnadene)
• Produktiviteten til et homogent objekt (analog)- Tidspunkt (måned, år) for den faste opprinnelige prisen
• Startpris på vurdert objekt- Varemerkepris
• Grunnpris på det verdsatte objektet- Kostnader for ekstra enheter
• Masse av det vurderte objektet- Data for fastsettelse av årlig inntekt
• Lønnsomheten til det vurderte objektet- Data for å bestemme årlige kostnader
• Volum av det vurderte objektet- Byggekostnadsdata
• Arealet til det vurderte objektet- Data om kostnadene for strukturer
• Kraften til det evaluerte objektet- Grunnverdidata
• Ytelse til objektet som vurderes- Reell diskonteringsrente
• Sammensetning av utformingen av objektet som vurderes (enheter, blokker, enheter, etc.)- Kapitaliseringsrente for land
• Priser på alle deler som inngår i utformingen av objektet som vurderes- Standard levetid for objektet
• Indekser for å redusere startverdien til basisverdien- Faktisk levetid for objektet
• Indekser for å redusere prisene fra basisåret til nivået på verdsettelsesdatoen- Bokført verdi av maskinkomplekset
• Samlede bransjestandarder for enhetskostnader for materialer, komponenter, lønn til nøkkelarbeidere, indirekte kostnader per måleenhet av påvirkningsfaktoren - Bokført verdi av individuelle utstyrsenheter
• Gjennomsnittlig månedslønn i industrien ved utgangspunktet- Startpris på objektet
• Gjennomsnittlig månedslønn i industrien per verdsettelsesdato

Direkte metode for å bestemme fysisk slitasje

Med den direkte metoden beregnes koeffisienten for fysisk slitasje av maskiner og utstyr basert på standardkostnadene for fullstendig restaurering til en ny tilstand:

Кф = Sз/Св,

Sз - mengden standardkostnader for å gjenopprette det vurderte objektet til en ny tilstand, gni.;

St - kostnad for reproduksjon, gni.

Koeffisienten for fysisk slitasje bestemt av denne metoden er noe undervurdert, siden det ikke er mulig å gjenopprette gjenstanden fullstendig til en ny tilstand på grunn av tilstedeværelsen av uopprettelig slitasje.

Indirekte metoder for å bestemme fysisk slitasje

Effektiv aldersmetode (livstidsmetode)

Dette er den vanligste metoden for å bestemme fysisk slitasje, sammen med metoden for ekspertanalyse av fysisk tilstand.

Som nevnt ovenfor kan den faktiske levetiden til maskiner og utstyr avvike fra standarden på grunn av ulike faktorer: arbeidsintensitet og driftsmodus, kvalitet og hyppighet av vedlikehold og reparasjoner, miljøforhold, etc.

Når du bruker den effektive aldersmetoden, gjelder følgende begreper og definisjoner:

Livstid(økonomisk levetid, Vss) - tidsperioden fra installasjonsdatoen til datoen for tilbaketrekking av objektet fra drift (eller standard levetid).

Gjenstående levetid(In) - estimert antall år før anlegget tas ut av drift (eller estimert gjenværende driftstid).

Kronologisk(faktisk) alder (Bx) - antall år som har gått siden opprettelsen av objektet (eller driftstiden).

Effektiv alder(Ve) - forskjellen mellom levetiden og gjenværende levetid (eller mengden driftstid for objektet de siste årene):

Ve = Vss - Vo

Hvis data om utstyrsbelastning er tilgjengelig, kan den effektive alderen bestemmes ved hjelp av formelen:

Ve = Bx x Kzag

hvor Kzag er utstyrets belastningsfaktor. Koeffisienten for fysisk slitasje er lik:

Kf = Ve/Vss

Det er følgende alternativer for forholdet mellom effektiv og faktisk (kronologisk) alder: 1) effektiv alder er mindre enn faktisk alder; 2) lik det; 3) den effektive alderen er høyere enn den faktiske alderen.

Første situasjon (Ve

Den andre situasjonen (Be = Bx) oppstår når utstyret drives i strengt samsvar med de tekniske spesifikasjonene, samt i tilfeller der det under drift ikke har vært noen vesentlig forbedring av teknologien på dette området og det ikke er noen eksterne årsaker som endrer kostnaden for utstyret.

Den tredje situasjonen (Be > Bx) oppstår hvis utstyret ble operert i strid med tekniske forhold og hyppigheten av vedlikehold ikke ble observert, samt i tilfeller der teknologier i denne bransjen ble forbedret og tilbudet i dette markedssegmentet økte. Denne situasjonen er mulig når utstyrets funksjonelle og økonomiske foreldelse er større enn dets fysiske slitasje.

Levetidene normalisert av industristandarder for ulike grupper av utstyr og mekanismer indikerer den tillatte driftstiden til utstyret uten merkbar endring i kvaliteten på maskinenes ytelse av funksjonene. Det forutsettes at driftsforholdene vil tilsvare de anbefalt av utstyrsprodusentene, og reparasjons- og vedlikeholdsarbeid vil bli utført til rett tid og med høy kvalitet. Denne tilnærmingen er praktisk for å bestemme avskrivningsgebyrer, men når man vurderer markedsverdien av maskiner og utstyr, er levetiden vanligvis bare en retningslinje for takstmannen, og er definert som den gjensidige avskrivningssatsen.

Levetiden til maskiner og utstyr er kun veiledende for eiendomstakstmenn, siden den gjenspeiler deres evner for gjennomsnittlige driftsforhold. I hvert enkelt tilfelle av fastsettelse av gjenværende levetid for utstyr, bør den faktiske fysiske slitasjen på vurderingstidspunktet tas i betraktning.

Eksempel 1

Maskinens levetid er 20 år. Maskinen ble satt i drift i slutten av 1998. Som et resultat av ufullstendig lasting viste den effektive alderen til maskinen seg å være 30 % lavere enn den faktiske alderen. Verdsettelsesdato: juni 2003. Bestem koeffisienten for fysisk slitasje på maskinen.

2. Bestem belastningsfaktoren, forutsatt at full belastning er 100 %:

Kzag = (100-30)/ 100 = 0,7.

3. Bestem den effektive alderen til maskinen:

Vær = 0,7 x 4,5 = 3,15.

4. Bestem koeffisienten for fysisk slitasje på maskinen:

Kf = 3,15/20 = 0,16.

Eksempel 2

Det er nødvendig å bestemme koeffisienten for fysisk slitasje til en horisontal fresemaskin produsert av Nizhny Novgorod JSC "ZeFS". Standard levetid er 20 år (Vss). Maskinen ble drevet med dellast i 18 år (Bx). Etter inspeksjon og analyse av dens tekniske tilstand med involvering av ingeniører og tekniske arbeidere som betjener maskinen, ble det fastslått at maskinen kan fungere i ytterligere 5 år (B) med teknisk vedlikehold av høy kvalitet.

1. Maskinens effektive alder vil være lik:

Ve = Vss - Vo = 20-5 = 15 år.

2. Koeffisienten for fysisk slitasje på maskinen vil være lik:

Kf = Ve/(Ve + Vo) x 100 % = 15/ (15 + 5) x 100 = 75 %

Til sammenligning vil koeffisienten for fysisk slitasje på denne maskinen, beregnet ved hjelp av formelen Kf = Vx/Vss x 100 %, være lik:

Kf = 18/20 x 100 % = 90 %

Utstyrets levetid økes betydelig på grunn av reparasjoner, som innebærer å erstatte utdaterte og utslitte mekanismekomponenter med nye og gjenopprette grensesnitt i friksjonsenheter. Dette er spesielt viktig ved større utstyrsoverhalinger, når hovedkomponentene i utstyret skiftes ut og de grunnleggende egenskapene til de viktigste delene av maskinene gjenopprettes.

Hvis gjenstanden har gjennomgått større reparasjoner, bestemmes koeffisienten for dens fysiske slitasje som følger:

Kf = Ve/Vss

Den effektive alderen til objektet beregnes ved hjelp av formelen:

Ve = Bx1 x K1+ Bx2 x K2 +...+ BXi x Ki,

Bx1, Bx2,..., Bi - henholdsvis den kronologiske alderen til deler av objektet som ble reparert til forskjellige tider og ikke ble reparert;

K1 og K2,..., Ki - prosentandelen av disse delene i det totale volumet av objektet.

Den effektive alderen til et objekt i dette tilfellet er den vektede gjennomsnittlige kronologiske alderen til delene. Den effektive alderen kan også bestemmes ved å veie investeringen i eiendommen (reparasjonskostnader i pengeverdier).

Eksempel 3

Etter tre års drift gjennomgikk maskinen en større overhaling, som førte til at 20 % av delene ble erstattet med nye. Bestem koeffisienten for fysisk slitasje på maskinen etter en større overhaling, ta hensyn til at levetiden er 25 år.

1. Finn maskinens effektive alder som den vektede gjennomsnittlige kronologiske (faktiske) alderen på delene, hvorav 20 % etter større reparasjoner er 0 år og 80 % er 3 år gamle:

Be = Bx1 x K1 + Bx2 x K2 = 0 x 0,2 + 3 x 0,8 = 2,4.

2. Bestem koeffisienten for fysisk slitasje på maskinen:

Kf = 2,4 / 25 x 100 % = 10 %.

Eksempel 4

Det er nødvendig å bestemme koeffisienten for fysisk slitasje til en mekanisk presse. Den årlige avskrivningssatsen for A = 7,7 %. Kronologisk alder 12 år.

I det syvende driftsåret ble 15 % av pressdelene skiftet ut. Etter 20 000 driftstimer (9 års drift) ble pressen overhalt, 25 % av deler og sammenstillinger ble erstattet med nye.

1. Vi bestemmer standard levetid for pressen som den gjensidige av avskrivningssatsen:

Blindkopi = 100 %/ A = 100 %/ 7,7 = 13 år

2. 15 % av deler og sammenstillinger har en kronologisk alder:

Bxi = 12- 7 = 5 år.

3. 25 % av deler og sammenstillinger er av kronologisk alder:

Bx2 = 12 - 9 = 3 år.

4. 60 % (100 % -15 % - 25 %) av deler og sammenstillinger har en kronologisk alder:

Vkhz = 12 år.

5. Pressens effektive alder vil være lik:

Ve = Bx1 x 0,15 + Bx2 x 0,25 + Bx3 x 0,6 = 5 x 0,15 + 3 x 0,25 + 12 x 0,6 = 0,75 + 0,75 + 7,2 = 8,7 år.

6. Koeffisienten for fysisk slitasje til pressen vil være lik:

Kf = Ve/ Vss x 100 % = 8,7/ 13 x 100 % = 67 %

Moskva, "Russisk vurdering", redaktør V.P. Antonov

ingen av de ovennevnte

alder estimert av takstmannen basert på eiendommens utseende;

levetid for en gjenstand bestemt av forskrifter

Produksjonsfaktorer endres på lang sikt

arbeidsmidler

alle produksjonsfaktorer

ikke bestemmer kapasiteten til virksomheten som helhet

113. Hvilke av følgende varer er klassifisert som varelager?

kontanter i lomma

Fremtidige utgifter

HS

Innsatsfaktorene for produksjon i Repulik Hviterussland inkluderer

arbeidskraft, arbeidsgjenstander, arbeidsmidler, land

arbeid, arbeidsobjekter, arbeidsmidler

arbeid, penger, arbeidsmidler,

arbeidskraft, arbeidsgjenstander, eiendomsobjekter

Immaterielle eiendeler inkluderer

verdien av organisasjonens forretningsomdømme (goodwill)

lisenser til å bruke erfaringen til spesialister

intellektuelle og forretningsmessige kvaliteter til personell

finansielle instrumenter i derivatmarkedet som gir rett til å utøve bestemte betingelser

116. Hvilken kilde brukes i dannelsen av egen arbeidskapital:

Bidrag til sosialvernfondet

leverandørgjeld

synkende fond

premie til prisen på kostnadene for materialer som overføres til produksjon

Det er begrenset vekst av produksjonsvolumer pga

økning i kostnadene for én produksjonsfaktor med konstante kostnader for andre faktorer og andre like forhold

en økning i kostnadene for én produksjonsfaktor med en økning i kostnadene for andre faktorer og andre like forhold

vekst i produksjonsfaktorkostnadene på kort sikt

vekst i kostnadene til produksjonsfaktorer på lang sikt

118. Hvilke av de oppførte postene er knyttet til sirkulasjonsmidler?

midler i oppgjør

detaljer og design

bygge- og installasjonsarbeid pågår

varer av lav verdi og bærbare

Oppskrivning av anleggsmidler per 1.01. av inneværende år produseres

som obligatorisk for foretak av alle former for eierskap ved avgjørelse fra Ministerrådet i Republikken Hviterussland

som obligatorisk for statlige virksomheter ved avgjørelse fra Ministerrådet i Republikken Hviterussland

120. Immaterielle eiendeler inkluderer ikke:

eiendomsforvaltningsrettigheter

eiendomsrett til vitenskapelige, litteratur- og kunstverk som er gjenstand for opphavsrett

uferdig og uformet forsknings- og utviklingsarbeid

eiendomsrett til å bruke åndsverk som oppstår fra lisens- og opphavsrettsavtaler

121. Kostnaden for anleggsmidler, som karakteriserer kostnadene ved deres fullstendige reproduksjon under moderne forhold, ved dagens prisnivå?

avvikling

gjenopprettende

gjenværende

opprinnelig

Økonomisk liv

tidsperioden som en bestemt struktur faktisk eksisterer og er egnet for beboelse eller arbeid i den.

Tidsperioden som forbedringer av en eiendom bidrar til verdien.

perioden objektet kan brukes til fortjeneste

faktisk alder kalles noen ganger historisk eller kronologisk alder.

Økonomiske enheter uten dannelse av en juridisk enhet omfatter

enkeltentreprenører, bondegårder

offentlige organisasjoner

private enhetsbedrifter

offentlige etater

Ved vurdering av grad av slitasje benyttes følgende begreper.

Økonomisk liv representerer en tidsperiode hvor et objekt kan brukes til å tjene penger. Et objekt når slutten av sin økonomiske levetid når dets bidrag til verdien av foretakets eiendomskompleks er null.

Fysisk levetid representerer tidsperioden som et objekt faktisk eksisterer.

Effektiv alder er basert på en vurdering av gjenstandens utseende, tatt i betraktning dens tilstand, utforming og økonomiske faktorer som påvirker dens verdi.

Gjenværende økonomisk liv av et objekt er tidsrommet fra verdivurderingsdatoen til slutten av dets økonomiske levetid.

Takstmannens oppgave er å kunne beregne gjenværende økonomisk levetid på eiendommen. Ved analyse bør takstmannen ikke gå ut fra at den fysiske aldring av en gjenstand er proporsjonal med dens fysiske og funksjonelle slitasje. Å utføre forsvarlige reparasjoner, modernisering eller omutstyr øker levetiden til anlegget.

Gjenstandens gjenværende økonomiske levetid påvirkes av endringer i økonomiske og politiske forhold.

Denne metoden for å bestemme slitasje er hovedsakelig basert på ekspert- og normative metoder for beregning av slitasje. Takstmannen undersøker eiendommen og hans konklusjoner er basert på at den effektive alderen, uttrykt i prosent, gjenspeiler den typiske økonomiske levetiden til eiendommen, på samme måte som prosenten av akkumulerte avskrivninger reflekterer den totale reproduksjonskostnaden på taksttidspunktet. Dermed kan slitasje bestemmes av følgende forhold:

OG = EV

EV - effektiv alder;

ВС - gjenanskaffelseskostnad for objektet;

TS er en typisk økonomisk levetid (levetid).

Regneeksempel.

Gjenstandens levetid er 50 år, dens kronologiske alder ХрВ = 20 år. Hvis vi tar gjenanskaffelseskostnaden for objektet som 100 %, har vi:

Х(И) 20 år (ХрВ)

H = 40 % slitasje, hvor:

100(VS) 50år(TS)

X er en ukjent størrelse;

ChrA - kronologisk alder.

Noen ganger blir den effektive alderen likestilt med den typiske økonomiske levetiden, deretter utføres beregningen som følger:

EF= % avskrivning fra gjenanskaffelseskost

20 år (EF)=0,333 eller slitasje =33,3 %

60 år (TS)

For å beregne avskrivninger er det i noen tilfeller svært viktig å ta hensyn til gjenværende økonomiske levetid for objektet, da beregnes avskrivningen som følger:

I+OS eller EV+OS, hvor:

OS er den gjenværende økonomiske levetiden.

Regneeksempel. Den typiske økonomiske levetiden til en gjenstand er 80 år. Hans kronologiske alder er 15 år. Den effektive alderen fastsettes av takstmannen basert på en analyse av tilstand, utforming, omgivelsenes natur og er lik 20 år (på grunn av dårlig bruk og mangel på forsvarlige reparasjoner).

Forårsaket av naturlig slitasje under drift og ulike naturlige miljøpåvirkninger.

Dermed er fysisk avskrivning (PH) ganske enkelt slitasjen på en eiendel på grunn av dens bruk. Årsakene til forekomsten av FI er knyttet til selve objektet og miljøet det opereres i. Faktorer som krever studier ved beregning av FI:

• grad av naturlig slitasje (aldring ) under drift – alder for vedlikehold;
• nivå av eksponering for naturlig (klimatiske ) faktorer eller omkringliggende produksjonsmiljø – støv, fuktighet, gassforurensning, etc.;
• intensiteten på utstyrets drift – skiftkoeffisient;
• kvalitet på innhold, regelmessighet Og vedlikeholdseffektivitet – overholdelse av tidsplanen for nåværende og større reparasjoner.

Vanligvis måles fysisk slitasje som en prosentandel; en ny eiendel har 0 avskrivninger, mens en fullt brukt eiendel har 100 %.

Fysisk slitasje bestemmes ved å analysere alle anleggsdata, som inkluderer: direkte sammenligninger med moderne maskiner, bruk av akkumulert erfaring fra vedlikeholdspersonell, fysisk inspeksjon av eksisterende anlegg, analyse av materielle og tekniske vedlikeholdskostnader, prognoser for lønnsomheten til en gitt utstyr og forventet økonomisk levetid.

Overdreven slitasje forringer ofte toleransene til produksjonsutstyr, noe som fører til betydelige økninger i skrot og til slutt manglende oppfyllelse av aksepterte produksjonsstandarder. Dette kan i ettertid kreve store drifts- og reparasjonskostnader, betydelig høyere enn gjennomsnittet for tilsvarende utstyr.

Teoretisk sett ser fysisk slitasje ut til å være målbare objektivt sett. En maskin vil produsere et visst antall produksjonsenheter over hele dens fysiske levetid. Forutsatt at relevant statistikk er tilgjengelig, at maskinen aldri har blitt gjenoppbygd eller misbrukt, og at alle slike eiendeler fungerer på samme måte, vil det enkle forholdet mellom produksjon og total forventet produksjon gi et objektivt mål på fysisk slitasje. . Det er åpenbart at maskinene er modifisert, noen ganger brukt i strid med driftsreglene, og kvaliteten deres er forskjellig. Med mindre du arbeider med store eiendeler, opprettholdes ikke produksjonsstatistikk for individuelle eiendeler. Derfor er det i realiteten subjektivt å måle mengden fysisk forringelse, siden takstmannen selv må bestemme hvor like driftsforholdene til eiendelene var tidligere for å kunne konkludere om den fysiske tilstanden til den takserte gjenstanden.

Det er mulig å bestemme mengden direkte kostnader som vil være nødvendig for å reparere eller ombygge eiendommen til å like ny tilstand. Disse kostnadene kalles også «utbedringskostnader». Dessverre kan den fysiske slitasjen på de fleste maskiner som produseres for tiden ikke elimineres helt, så en del som kalles "fatal slitasje" er vanligvis isolert.

Takstmannen må stole på fakta knyttet til den aktuelle eiendommen, spesielt dens alder og bruk. For eksempel er den fysiske slitasjen på en linjal som fortsatt er i etuiet, krympeinnpakket og aldri brukt, null prosent. Samtidig er den 100 % funksjonelt og økonomisk foreldet for formålene den ble designet og produsert for.

Driftsmodus – en av de viktigste indikatorene på fysisk slitasje. Utstyr som er i drift 24 timer i døgnet, slites raskere enn det samme utstyret som er i drift 8 timer i døgnet. Utstyr som brukes i en støvete, skitten, slitende og/eller etsende atmosfære vil slites ut raskere enn utstyr som brukes i et rent miljø. Biler som nettopp har gjennomgått en større overhaling er i bedre fysisk stand enn de som krever reparasjoner.

Når en eiendel, for eksempel en maskin, bygges om, blir dens grad av fysisk forringelse bare delvis korrigert fordi den ombygde maskinen fortsatt ikke er ny og har noen tegn på fysisk forringelse (fatal) som ikke kan korrigeres. Denne forskjellen kan måles ved å sammenligne salgsprisen på et nytt utstyr og en fabrikkoppusset maskin.

Selv om det kan være ulike meninger om tilstanden til den samme gjenstanden, bestemmes til syvende og sist målet for fysisk slitasje ved å sammenligne tilstanden til den vurderte gjenstanden med en tilsvarende ny.

Alle de ovennevnte betraktningene og ideene ligger til grunn for metodene for å beregne fysisk slitasje. Muligheten for objektiv måling ved bruk av slike metoder er svært betinget. De fleste metodene er av ekspertanalytisk karakter, d.v.s. er basert på ekspertuttalelser, og derfor er disse metodene ikke uten subjektivitet.

Følgende metoder for å måle fysisk slitasje er kjent:

• observasjon (undersøkelse) av tilstanden;
• effektiv alder;
• direkte pengemåling;
• element-for-element-beregning;
• reduksjon i lønnsomhet;
• reduksjon i forbrukeregenskaper;
• stadier av reparasjonssyklusen.

Tilstandsobservasjonsmetode

Observasjon tilstand er en sammenligningsprosedyre, som sammenligner tilstanden til eiendelene som blir verdsatt med en lignende ny eiendel.

Denne prosedyren involverer faktisk identifisering av visuelt identifiserbare slitasjeartikler og konvertering av observasjonene til prosenter. Det inkluderer også konsultasjon med kvalifisert anleggspersonell angående aspekter ved den fysiske tilstanden til utstyr som ikke er lett synlige, for eksempel innvendig korrosjon av tanker. Basert på innhentede faktiske data skal takstmannen trekke en konklusjon og uttrykke den som en prosentvis justering fratrukket reproduksjons-/gjenanskaffelseskostnaden.

Observasjon betyr også fysisk inspeksjon av en eiendom for å bestemme (forutsi) dens gjenværende levetid.

Observasjon innebærer også å studere driftshistorien til objektet som vurderes og snakke med ingeniører og vedlikeholdspersonell.

Livstid (gjennomsnittlig økonomisk levetid ) (Gjennomsnittlig liv ) – Gjennomsnittlig eller vanlig forventet økonomisk levetid (levetid) til en eiendom mens den produserer inntekt for eieren.

Beregnet gjenværende levetid (Beregnet gjenværende levetid ) er perioden, uttrykt i år, hvor eiendeler eller grupper av eiendeler forventes å forbli i bruk.

Stat – en egenskap som bare kan bestemmes ved observasjon.

Takstmannen skal være tydelig enig med byggherren om definisjonen av ulike typer tilstander. Det er fornuftig å inkludere definisjoner av ulike typer tilstander i den beskrivende delen av kontrakten for verdivurdering av anlegg og utstyr hver gang for å unngå ulik tolkning. En beskrivelse av definisjonene av de ulike tilstandstypene bør også inngå i vurderingsrapporten. Nedenfor er et foreslått sett med definisjoner.

La oss vurdere hovedtypene av tilstand.

Veldig bra (OH). Beskriver et utstyr i utmerket stand, egnet til bruk for dets tiltenkte formål og design, og som ikke krever modifikasjon eller reparasjon eller uvanlig vedlikehold fra inspeksjonsdatoen eller i nær fremtid.

Bra (X). Tilstanden til de utstyrsdelene som har blitt modifisert eller reparert og som brukes i sin helhet eller nesten fullstendig i samsvar med deres spesifikasjoner.

Tilfredsstillende (U). Tilstanden til slikt utstyr som brukes under deres fulle spesifikasjon som følge av virkningene av alder og/eller bruk og krever generell reparasjon og utskifting av noen mindre gjenstander i nær fremtid for å bringe bruksnivået opp til eller rundt dens opprinnelige spesifikasjon.

Dårlig (P). Tilstanden til slike utstyrsdeler som kun kan brukes i betydelig redusert grad sammenlignet med deres fulle spesifikasjon og som ikke kan brukes til full kapasitet i dagens tilstand uten å gjennomgå betydelige reparasjoner og/eller utskifting av større gjenstander i nær fremtid.

Skraptilstand (L). Tilstanden til de delene av utstyret som ikke lenger er i stand til praktisk service eller drift, uavhengig av reparasjoner eller modifikasjoner som de kan ha vært utsatt for. Denne definisjonen gjelder utstyr som har nådd 100 % av levetiden eller er 100 % teknologisk eller funksjonelt foreldet.

Tabelldata 5.2 kan brukes til å fastslå sammenhengen mellom fysisk forverring, tilstand og gjenværende levetid.

Tabell 5.2

Slitasjereferansetabell

	Stat	Gjenværende levetid, %
	Ny
	Ny, installert og ubrukt enhet i utmerket stand
	Veldig bra
	Som ny, kun lite brukt og ingen deler eller reparasjoner nødvendig
	flink
	Brukt eiendom men renovert eller oppdatert og i utmerket stand
	Tilfredsstillende
	Brukt eiendom som krever en del reparasjoner eller utskifting av enkelte deler som for eksempel lagre
	Brukbar
	Brukt eiendom i funksjonsdyktig stand som krever betydelige reparasjoner eller utskifting av enkelte deler som motorer eller nødvendige deler
	Dårlig
	Brukt eiendom som krever større reparasjoner, for eksempel utskifting av bevegelige deler eller større strukturelle elementer
	Ikke til salgs eller skrot
	Det er ingen reelle utsikter til å bli solgt, bortsett fra skrot, d.v.s. kostnad for avhending av hovedinnholdet i materialet

Alder - en faktor som til en viss grad bestemmer slitasjen til en maskin, siden deler av levetiden allerede er brukt.

Dette gjenspeiles i en reduksjon i nåverdien av de fremtidige fordelene som skal mottas ved å eie eiendommen. Det er rimelig å anta at en maskin eller et utstyr vil ha sin høyeste takst når den er ny, ubrukt, installert og klar til bruk.

Alder kan imidlertid ikke anses som eneste faktor ved beregning av avskrivninger. forfall definert som forringelse.

Forringelse som følge av bruk og andre faktorer reflekterer verditapet forårsaket av fysisk slitasje. Tilstand er selvsagt en faktor som må tas i betraktning ved vurdering av slitasje for graderingsformål. Dessuten avhenger gjenværende levetid direkte av tilstanden. For å etablere en sammenheng mellom kvalitative og kvantitative egenskaper – mellom en beskrivende spesifisert tilstand, prosentandel av slitasje og gjenværende brukstid for en gjenstand – kan takstmannen bruke tabellen. 5.2. Bruk av klare definisjoner av ulike forhold (se ovenfor) vil redusere rollen til subjektive faktorer for å bestemme slitasje.

Tilstandsobservasjonsmetoden (undersøkelse) innebærer involvering av spesialister som betjener vedlikeholdsanlegg for å vurdere den fysiske tilstanden til maskiner og utstyr i samsvar med karakterskalaen i Tabell. 5.2.

Effektiv aldersmetode

Den fysiske tilstanden til et objekt kan også vurderes ved følgende enkle forhold:

For gitte måleenheter viser denne koeffisienten bruksgrad eiendelen til dags dato i forhold til dens totale forventede levetid (full utarming). Anta for eksempel at den normale fysiske levetiden til en maskin er 100 000 timer. Hvis en bestemt maskin allerede har vært i drift i 40 000 timer, vil det være logisk å konkludere med at den fysiske slitasjen er omtrent 40 % (40 000/100 000 100 % ). Hvis vi snakker om en ny eiendel, er dens totale levetid lik den forventede levetiden, som i dette eksemplet er 100 000 timer.

Dermed kommer essensen av denne metoden ned til å analysere forholdet "Alder/tjenesteliv". I telleren til denne formelen bør vi vurdere effektiv alder (Effektiv alder ), Fordi hvis gyldig alder (eller kronologisk ) er definert som antall år som har gått siden opprettelsen av eiendelen, da effektive alder gjenspeiler mengden driftstid for en eiendel de siste årene av driften. For eksempel vil en maskin som nylig er ombygd med mange deler erstattet med nye og har en kronologisk alder på 20 år ha en effektiv alder som er litt lavere fordi maskinen er i bedre stand på grunn av overhalingen. Nevneren i denne formelen gjenspeiler helheten den forventede økonomiske levetiden til eiendelen.

Ulempen med disse konklusjonene er at dette er et eksempel lineær avskrivninger, hvis akkumuleringsprosess, som kjent, er ikke-lineær.

Til en viss grad kan denne ulempen elimineres ved å vurdere følgende tre kvalitativt forskjellige situasjoner, der levetiden (nevneren) kan ha tre forskjellige beregningsmetoder avhengig av eiendelens alder og driftsforhold:

standard levetid, – antall år denne eiendelen vil vare pluss forventet gjenværende levetid ()

Fastsettelse av effektiv alder (teller) for hver av de tre situasjonene ovenfor er basert på en analyse av tilstanden til eiendommen, antall år den har vært i bruk og gjenværende brukstid på det tidspunktet. Vanligvis, i løpet av de første årene av en eiendoms levetid, er dens effektive alder og kronologiske alder den samme (eller nesten det) ().

Men etter hvert som en eiendel fortsetter å bli brukt, endres dens effektive alder gradvis avhengig av bruksintensiteten til eiendommen, dens fysiske miljø, kvaliteten på vedlikeholdet og andre lignende faktorer. Effektiv alder fungerer som en indikator for å estimere den fremtidige nytten av eiendeler ().

For eksempel kan et utstyr hvis kronologiske alder er år ha en standard levetid, men gjenværende levetid T ost kan estimeres til 6 år, noe som betyr at hennes effektive alder er ett år. Dette anses å være et resultat av svært god logistikk, dårlig utnyttelse, eller begge deler.

La oss se på eksempler på bruk av den effektive aldersmetoden for de tre situasjonene beskrevet ovenfor.

Eksempel 5.3. La da eiendelen være ett år og standard levetid på 20 år

Eksempel 5.4. Utstyret er 9 år gammelt, standard levetid er 12 år, fra samtale med servicepersonellet konkluderer takstmannen med at gjenværende levetid på utstyret er 5 år, da

Eksempel 5.5. Standard levetid for utstyr er 12 år, kronologisk alder er 15 år, mens gjenværende levetid er 2 år, deretter

I sistnevnte tilfelle beregnes den totale produksjonen (nevneren) som summen av timene (årene) som allerede er arbeidet til dags dato pluss gjenværende levetid, uttrykt i timer (år). Hvis den forventede levetiden til maskinen er 100 000 timer, har den brukt dem og forventes å fungere i ytterligere 25 000 timer, da FI = 80 %, oppnådd som følger:

Metoden som vurderes er å analysere Alder/Liv-forholdet, ved å bruke standardlevetiden og den effektive alderen til objektet som verdsettes for å oppnå en verdi, uttrykt i prosent, som indikerer hvor mye av dets økonomiske levetid som allerede er konsumert.

Det antas at denne metoden kan brukes til å måle uløselig fysisk forverring, som vanligvis uttrykkes som en prosentandel av erstatningskostnaden:

hvor er den effektive alderen; – lengden på gjenværende brukstid.

I virkeligheten kan den forventede levetiden () til selv en enkelt maskin variere sterkt.

A-priory økonomisk liv Vedlikehold er tidsperioden (eller service) fra datoen for installasjonen til datoen for fjerning av maskinen fra drift.

Imidlertid kan levetiden til en eiendel påvirkes av mange omstendigheter. De inkluderer følgende:

• hvor ofte maskinen brukes;
• hva var alderen på bilen da den ble kjøpt;
• hvor ofte den ble reparert, eller oppdatert, eller dens deler ble erstattet;
• i hvilket klima den ble drevet.

Forventet levetid kan også påvirkes av teknologiske forbedringer, teknologisk fremgang, rimelig forutsigbare økonomiske endringer, flytting av forretningssentre, forbudslover og andre årsaker. Alt dette må tas i betraktning før man bestemmer maskinens forventede levetid.

Levetiden for samme type maskin kan variere avhengig av brukeren. Beregningen av levetiden til en maskin må baseres på en analyse av de spesifikke strømforholdene som eksisterer i anlegget der den brukes.

Fordelen med å bruke Age/Life-metoden er at den effektive alderen ofte kan beregnes ut fra anleggsmidlene som er registrert i kundens regnskap. Problemet med å bruke denne metoden er skjult i å estimere gjenværende fysisk levetid for eiendelen. Hvis det er kjent noen fysiske faktorer som kan begrense fysisk liv, bør det gjennomføres en undersøkelse.

Selv om Age/Life-metoden er beskrevet her for å beregne fysisk forringelse, kan den også brukes til å estimere andre avskrivningselementer dersom nødvendig informasjon er tilgjengelig. La oss for eksempel si at du anslår at renseanlegget og eksisterende eiendeler er fem år gamle og har en gjenværende fysisk levetid på femten år. I dette tilfellet vil fysisk slitasje være 25 % (5/20 100 %). La oss videre anta at det er utstedt en lov som pålegger eiere å erstatte sitt eksisterende utstyr med noe mer miljøvennlig innen de neste tre årene. Siden gjenstående økonomisk levetid på grunn av den nye lovgivningen er tre år, vil de totale avskrivningene (fysiske, funksjonelle og økonomiske) være 62,5 %, d.v.s.

Nok en gang må dette begrepet brukes i lys av fakta og omstendigheter som påvirker objektet som vurderes.

I vid forstand, ved hjelp av denne teknikken, har vi å gjøre med rett fram avskrivningsmetode. Ved hjelp av analyse bestemmes stedet for det vurderte objektet på et bestemt tidspunkt i livssyklusen. Når du foretar justeringer som tar hensyn til eksisterende forhold i fortid og fremtid, samt dens nåværende tilstand, blir en slik analyse et viktig verktøy i vurderingsprosessen.

Alder/livsmetoden er mest nyttig for eiendeler som er nye eller har tjent mindre enn halvparten av sin totale levetid.

Når en vare krever betydelige kostnader for å korrigere sin fysiske tilstand, eller når noen av dens komponenter som har kort gjenværende levetid må skiftes ut, er det hensiktsmessig for estimatoren å bruke denne informasjonen til å beregne unngåelig fysisk forringelse ved å bruke metoden beskrevet nedenfor.

Direkte pengemålingsmetode

Det antas at fysisk slitasje måles i monetære enheter. Metoden brukes når enkeltelementer er utslitte og kan skiftes ut. Denne typen slitasje kalles avtagbar slitasje. For maskiner og utstyr betyr dette utskifting av hovedkomponenter eller pådrag for renoveringskostnader. Eksempler inkluderer utskifting av en motor, sandblåsing og maling av prosesstanker, eller oppgradering av maskinverktøy.

Metoden består i å beregne hvor mye penger som vil være nødvendig for å eliminere slitasje og returnere eiendelen til en ny tilstand. I de fleste tilfeller er det ikke økonomisk mulig eller fysisk mulig å eliminere all slitasje, men noe av det kan beregnes ved hjelp av denne metoden.

For eksempel inspiserte du en bil og fant ut at den kunne settes tilbake til en ny tilstand, forutsatt at visse manipulasjoner ble gjort med den. Under befaringen din oppdager du at maskinen har et lager som er nesten helt utslitt. Du vil også legge merke til at bilen viser noen tegn til korrosjon i områder hvor lakken har flasset av. Til slutt oppdager du at verktøyholderen er svært slitt og må skiftes. Forutsatt at delene repareres eller skiftes ut, vil maskinen ikke kunne skilles fra ny. Som et resultat av undersøkelsene dine bestemte du reparasjonskostnadene som følger:

Lagerbytte $250

Bytte av verktøyholder $100.

Stripping og maling $150.

Total $500

Kostnaden for en ny bil, den samme som den som vurderes, er $3500.

For å bestemme mengden av avtagbar fysisk slitasje i prosent, deles kostnaden for å eliminere den på kostnaden for en ny maskin. Avtakbar fysisk slitasje, %, vil være

Den direkte metoden for beregning av slitasje er anvendelig i tilfeller hvor kostnaden (C) ved nytt vedlikehold og kostnadene (3) som må påløpe for å bringe en utslitt gjenstand til en ny tilstand er kjent. I dette tilfellet finner man slitasje fra uttrykket

Ved bruk av denne metoden skal takstmannen kunne skille de typer slitasje som kan repareres fra de typer som ikke kan repareres. Hovedforskjellen mellom disse to typer slitasje er at en av dem kan elimineres med økonomiske midler, mens den andre ikke kan. Ved å skille disse slitasjeelementene analyserer vi eiendelen som verdsettes fra to perspektiver. Den avtagbare delen av slitasje kan vurderes direkte i monetære enheter, men avskrivning for ikke-flyttbare elementer må beregnes ved tilstandsobservasjon eller ved bruk av alders-/levetidsanalyse. Summen av avtagbar og uopprettelig slitasje er Total fysisk forringelse av en eksisterende eiendel.

Når man skal bestemme unngåelig fysisk slitasje, er hovedkildene til informasjon kapitalkostnadsdata, både historiske og planlagte, produksjonsdokumentasjon og konsultasjon med teknisk personell. Basert på historiske investeringsdata, lærer takstmannen hvor mye penger som ble investert i en bestemt eiendel. En takstmann kan oppdage at et tilleggsbeløp nylig har blitt brukt på en eiendel og konkludere med at eiendelen nå er i relativt god stand. Hvis det er brukt lite penger på en eiendel, kan dette tyde på at eiendelen har behov for større reparasjoner. Ved analyse av fremtidige planlagte anleggsutgifter kan takstmannen finne ut hvilke eiendeler de planlagte utgiftene gjelder. Analysen kan vise at en eiendel nærmer seg slutten av levetiden (og kan også avdekke funksjonelle eller økonomiske problemer). Å studere produksjonsdokumentasjon vil tillate deg å finne ut hvordan visse eiendeler ble brukt. Nedsatt ytelse vil indikere fysiske problemer. Hvis ytelsesnivåene forblir høye over lang tid, kan dette indikere økt fysisk slitasje på grunn av bruk, noe som fører til forkortet levetid eller behov for større reparasjoner.

Etter å ha studert dokumentasjonen, er det verdt å diskutere tilstanden til utstyret med forskjellige spesialister fra vedlikehold og teknisk personell. Det er ekstremt vanskelig, om ikke umulig, for en takstmann, eller enhver utenforstående, å fastslå tilstanden til utstyret uten å konsultere de som jobber med eller vedlikeholder utstyret hver dag. Fra slike samtaler skal takstmannen trekke ut nyttig informasjon, som til syvende og sist danner tilleggsopplysninger som det trekkes en konklusjon på.

Hvis en virksomhet planlegger en fullstendig utskifting av utstyr, kan dette skyldes den nåværende fysiske tilstanden eller for å løse noen funksjonelle eller økonomiske problemer knyttet til det. I sistnevnte tilfelle har vi å gjøre med andre typer slitasje enn fysisk, som påvirker eiendelen som verdsettes.

Element-for-element beregningsmetode

Denne metoden er en generalisering av metoden for effektiv alder og brukes til å bestemme den effektive alderen til en multi-element eiendel eller gruppe av eiendeler ved å veie investeringer i denne eiendelen med verdien. Vekting bør gjøres rettferdig og ta hensyn til mengden penger som er investert eller trukket ut over eiendelens levetid som vektingsfaktorer. Prosedyren kan brukes både på en komponent eiendel (hvis postene er tilstrekkelig detaljerte) og på en gruppe eiendeler, som er mest vanlig.

Eksempel 5.6. Bestem den veide gjennomsnittlige effektive alderen til prosessanlegget.

Problemet er å beregne den effektive alderen til en eiendel verdsatt i 2012. Det finnes data om startkostnader og anskaffelsesdatoer. Som et resultat av forskningen viser det seg at eiendommen ble kjøpt i 2003 og ytterligere investeringer ble gjort i 2006 og 2008. Det ble gjennomført en større overhaling i 2011, som førte til at noe av det originale utstyret ble skiftet ut.

Det første trinnet er å lage et sammenligningsgrunnlag, som i dette tilfellet vil være representert ved indeksert startkostnad. Den er funnet ved å bruke den tilsvarende kostnadsindeksen til startkostnaden for hvert år (tabell 5.3).

Tabell 5.3

Fastsettelse av indeksert kostnad

Den opprinnelige kostnaden på $42 000 og den indekserte kostnaden på $81 100 kan være misvisende fordi de inkluderer ekstrakostnader forbundet med større renoveringer i 2011. Disse kostnadene dobles med andre ord på de eiendelene som ble erstattet under renoveringen i 2011. d. Hvis f.eks. pumpen ble skiftet ut i 2011, ble kostnaden for pumpen trolig talt to ganger: først i 2003 for den opprinnelige investeringen og igjen i 2011. For å gjøre justeringer må du trekke fra den inkrementelle (eller overskytende) investeringen. For eksempel reduseres 2011-kostnadene til 2003-dollarbeløp gjennom "omvendt indeksering", dvs.

Startkostnadene og indekserte startkostnader revideres og overskytende investering trekkes fra, hvoretter de nye verdiene oppnås i tabellen. 5.4.

Det neste trinnet er å bestemme alderen på investeringen. Dette gjøres ved å multiplisere den indekserte startkostnaden med investeringens alder (tabell 5.5).

Tabell 5.4

Opprinnelig og indeksert kostnad

Tabell 5.5

Fastsettelse av vektet investeringsbeløp

Det siste trinnet er definisjon vektet effektiv alder ved å dele den vektede investeringen med den indekserte kostnaden, dvs.

La oss nå anta at standard levetid for en gitt multi-element eiendel er 25 år, så kan dens totale fysiske avskrivning beregnes ved å bruke den allerede funnet vektede effektive alderen som følger:

Som nevnt er fordelen med å bruke metoden for effektiv alder at den effektive alderen til en eiendel med rimelighet kan beregnes, forutsatt at kundens økonomiske dokumentasjon er fremlagt.

Problemet med å bruke denne metoden er å estimere gjenværende fysisk levetid for eiendelen (). Når man verdsetter en multi-element eiendel eller gruppe av eiendeler, er det vanskeligere for takstmannen å forutsi fremtiden. La oss se på hvordan dette problemet er løst.

Eksempel 5.7. Bestem (veid gjennomsnitt) gjenværende levetid for prosessovnen.

En prosessovn som opererer kontinuerlig, 24 timer i døgnet, syv dager i uken, blir evaluert. Fra konsultasjoner med vedlikeholdspersonell fikk du vite at ovnen har fungert som den skal siden installasjonen i ca. 12 år. Under konsultasjonen fant du også ut at svinepipen ble varmreparert for ca. 5 år siden, og en del pumper, rør og annet periferutstyr ble skiftet for ca. to år siden. I tillegg har du bestemt at det brannsikre murverket må skiftes om ca. 5 år.

La oss anta at du beregnet den effektive alderen på samme måte som eksempel 5,6 og at den var 8 år.

Det neste trinnet er å estimere den sammensatte (veide) gjenværende levetiden til ovnen som helhet. Ved påfølgende konsultasjoner finner man at etter utskifting av de ildfaste materialene kan ovnen fungere i ytterligere 15 år, slik at gjenværende levetid for konstruksjonselementene er 20 år. Når det gjelder resten av utstyret, er det foreløpig i relativt god stand, men teknisk personell og ledelse forventer ikke at det varer like lenge som de viktigste strukturelle komponentene. Foretakets ledelse har til hensikt å utføre noe reparasjonsarbeid for å øke levetiden til dette utstyret. Dermed kan den vektede gjenværende levetiden til ovnen beregnes som vist i tabell. 5.6.

Tabell 5.6

Fastsettelse av vektet gjenværende levetid

Kumulativ fysisk slitasje er ganske enkelt forholdet mellom den vektede effektive alderen og den totale økonomiske levetiden til ovnen, som er 35,5 %, dvs.

I dette tilfellet vurderer vi den fysiske tilstanden til ovnen slik den eksisterer. De tok ikke hensyn til kostnadene ved ytterligere reparasjoner som ville være nødvendig for å forlenge levetiden til eiendelen etter slutten av den nåværende forventede levetiden.

Dermed er metoden for element-for-element-beregning av fysiske avskrivninger basert på prosedyren for å veie den effektive alderen eller gjenværende levetid for hvert av elementene i en multi-element eiendel, tatt i betraktning andelen av kostnaden for disse elementer (investeringer) som vektkoeffisienter i kostnaden for det vurderte objektet som helhet, etterfulgt av å bestemme den totale fysiske avskrivningen ved å bruke formelen "Alder/levetid".

Et annet alternativ for å implementere element-for-element-beregningsmetoden er basert på å bestemme slitasje FIk for hver av k elementer av maskiner og utstyr i henhold til formelen "Alder/levetid" og en vektet summering av de oppnådde verdiene, tatt i betraktning andelene av kostnadene () for disse elementene i kostnaden C for det vurderte objektet som helhet som vekting koeffisienter. Dermed bestemmes den totale fysiske avskrivningen av verdsettelsesobjektet som summen av den beregnede avskrivningen av alle dets elementer, vektet av andelene av kostnadene deres:

Avlingsreduksjonsmetode

Det er basert på antakelsen om at økningen i fysisk slitasje er proporsjonal med nedgangen i lønnsomheten til utstyr, d.v.s. reduksjon i nettoresultat, definert som differansen mellom inntekter og kostnader. FI-verdien bestemmes som følger:

hvor er overskuddet mottatt fra driften av nye maskiner; – fortjeneste i gjeldende tidsintervall.

Eksempel 5.8. I tabellen 5.7 viser data om driften av en metallskjæremaskin kjøpt ny i første kvartal 2009. Bestem den fysiske slitasjen til maskinen i første kvartal 2012.

Tabell 5.7

Maskinytelsesindikatorer

For første kvartal 2012 har vi

Metoden er anvendelig i tilfeller der det er pålitelig informasjon om den økonomiske ytelsen til utstyr i en retrospektiv periode. Det gir det riktige resultatet bare i tilfelle når nedgangen i lønnsomhet ikke skyldes tilstedeværelsen av ytterligere funksjonell og økonomisk foreldelse.

Metode for å redusere forbrukeregenskaper

Gjenspeiler avhengigheten av forbrukeregenskaper (CP) til maskiner og utstyr på slitasje. Generaliserte PS beregnes som summen av individuelle PSk, tatt i betraktning deres vektingskoeffisienter:

Under drift reduseres nettstasjonene med en mengde, og fysisk slitasje vil bli

(5.5)

Denne metoden krever testing av utstyret som vurderes og tilgjengeligheten av teknisk, økonomisk og teknologisk dokumentasjon for objektet som vurderes.

Eksempel 5.9. Hoved PS trykk – opptreden Og pålitelighet. Ifølge ekspertestimater er vektene deres henholdsvis 0,6 og 0,4. En analyse av pressens drift viste at dens faktiske produktivitet er 500 deler/time, og dens nominelle produktivitet er 600 deler. Den faktiske pålitelighetsindikatoren er MTBF - 300 timer, nominell driftstid - 500 timer Bestem den fysiske slitasjen til pressen.

Pressens produktivitet er preget av antall deler som produseres per tidsenhet. Nominell produktivitet Pn = 600 deler/t, faktisk Pf = 500 deler/t. Dermed, redusert produktivitet

Redusert pålitelighet bestemt av reduksjonen i tid mellom feil som

Fysisk slitasje beregnes under hensyntagen til (bestemt eksperimentelt) vektingskoeffisienter for betydningen av de betraktede forbrukeregenskapene til pressen:

Metodene angitt i underavsnitt 5.2.2 er ganske tilstrekkelige til å profesjonelt vurdere den fysiske slitasjen til både enkelt og sammensatt (flerelement) vedlikeholdsutstyr.

I tillegg alder Og stat Ved vurdering av utstyr og beregning av slitasje bør det tas hensyn til andre faktorer, som foreldelse og tap av nytte, som må inngå i den samlede analysen av kumulativ slitasje.

Eksistere foreldelse av tre typer, som kan påvirke den takserte verdien av maskinen: (funksjonell teknologisk, funksjonell operasjonell og økonomisk (ekstern). Funksjonell og økonomisk ukurans måles og tas i betraktning ved fastsettelse av rimelig markedsverdi av løsøre. Ukurans er generelt anerkjent som en faktor som fører til til en ytterligere reduksjon fra øvre grense for takstverdieiendommen etter selvkosttilnærmingen.

• Følgende definisjon er gitt: «... Fysisk slitasje på maskiner og utstyr er en endring i størrelse, form, masse eller tilstand på overflater på grunn av slitasje på grunn av konstante belastninger eller på grunn av ødeleggelse av overflatelaget på grunn av friksjon ." Selv om denne definisjonen fra et kurs i maskinteknikk er korrekt, er den i hovedsak teknisk, ikke økonomisk, brukt til å gjennomføre en økonomisk vurdering, som utføres av takstmenn.
• Merknaden gjelder også metoder for å vurdere andre typer slitasje, siden dette er essensen i yrket som takstmann, hvis hovedprodukt av virksomhet er hans faglige oppfatning, og det ikke kan annet enn å være subjektivt.
• Metode i originalen i [C| og kalles "Formel/koeffisient".
• Den opprinnelige metoden kalles "Direct Dollar".
• Denne og de følgende to metodene, brukt under planøkonomien, da det ikke var noen ide om funksjonell og økonomisk foreldelse, presenteres utelukkende i den innenlandske metodologiske litteraturen. Vi avstår fra å gi anbefalinger om bruken av dem, siden en reduksjon i lønnsomhet, for eksempel, kan være assosiert ikke bare med tilstedeværelsen av fysisk slitasje. I tillegg krever sistnevnte metode bruk av et stort (omtrent to dusin) antall driftsparametre, slik som driftstid etter større reparasjoner, skiftforhold, utnyttelsesgrad innen skift osv., og er ikke det mest effektive verktøyet i takstmanns arsenal.
• For å øke graden av pålitelighet anbefales det å involvere flere eksperter, og den resulterende slitasjeverdien er funnet fra forholdet: , hvor FI er fysisk slitasje; – FI-vurdering k-m ekspert, og vektkoeffisientene som bestemmer vekten av uttalelsen k sakkyndige, er bundet av følgende vilkår: . Men å "øke påliteligheten" til en vurdering på denne måten øker faktisk graden av dens subjektivitet, siden subjektiviteten til ekspertuttalelser angående nivået av fysisk forringelse av et objekt overlappes av subjektiviteten til vekten til hver slik mening ved beregning vektkoeffisienter.
• Kasyanenko T.G. Evaluering av maskiner og utstyr: lærebok. godtgjørelse. SPb.: Forlaget SPbGUEF, 2002. S. 149.
• Uttalelsen er ikke ubestridt. Det er grunn til å tro at denne formelen måler generell fysisk slitasje. Hvis gjenværende levetid begrenses av fremveksten av nye teknologier (fremveksten av modeller som utelukker bruk av gamle modeller) eller innføring av forskrifter som begrenser gjenværende levetid for utstyret, så måler dette forholdet funksjonell eller økonomisk eller, i generell, total slitasje.
• Reparasjon anses som en måte å eliminere den delen av fysisk slitasje som kalles flyttbar, og vedlikeholdsmodernisering anses å være en måte å eliminere funksjonell foreldelse.
• Se: , s. 51.

Effektiv aldersmetode mye enklere teknisk og mindre avhengig av markedsforhold. Den er basert på en undersøkelse av strukturene til objektet som verdsettes og en testet hypotese om at effektiv alder er relatert til den typiske perioden av økonomisk levetid, da akkumulert slitasje er relatert til gjeldende gjenanskaffelseskostnad. Fra dette forholdet følger følgende formel for akkumulert slitasje:

I = (EV/EZh) BC, (8)

der EV er den effektive alderen;

EZh – økonomisk levetid;

BC – erstatningskostnad.

Slitasjevurdering ved bruk av splittmetoden: fysisk slitasje

Splittingsmetode består av en konsekvent vurdering av alle typer slitasje, inkludert:

– avtagbar fysisk slitasje;

– uopprettelig fysisk slitasje;

– avtagbar funksjonsslitasje;

– uopprettelig funksjonsslitasje;

– utvendig slitasje.

Til vurderingeravtagbar fysisk slitasje Bygningen er delt inn i individuelle strukturelle elementer i henhold til deres økonomiske levetid, og fremhever:

– kortlivede elementer hvis gjenværende økonomiske levetid er kortere enn bygningens gjenværende økonomiske levetid;

– langlivede elementer hvis gjenværende økonomiske levetid er lik byggets gjenværende økonomiske levetid.

Vurderingen er basert på prinsippet om engangs- og sekvensiell vurdering av innvirkning på bygningens verdi av enkelte typer slitasje.

For et tverrgående eksempel vil vi ta følgende innledende data: den vurderte to-etasjes bygningen med et samlet areal på 600 m2 ligger på en tomt på 800 m2; bygningen ble bygget for 20 år siden og har en estimert fysisk levetid på 100 år; den nåværende erstatningskostnaden for bygningen er 2,2 millioner rubler.

Vurderingen starter med å måle avtagbar fysisk slitasje. Det er vanligvis forårsaket av dårlig vedlikehold av bygningen, og det er derfor det ofte kalles utsatt reparasjon. Det vurderende innholdet i dette konseptet er antagelsen om at en potensiell kjøper, når han inspiserer eiendommen, vil foreta en justering av kjøpesummen med beløpet til kostnadene for utsatte reparasjoner som han må foreta etter å ha kjøpt eiendommen for å gjenopprette sin opprinnelige forbrukeregenskaper.

La oss anta at vurderingen av bygningen bestemmer behovet for umiddelbar utskifting av taket og kosmetiske reparasjoner av interiøret. På det lokale byggetjenestemarkedet er disse arbeidene verdsatt til henholdsvis 70 og 56 tusen rubler, og den fulle gjenanskaffelseskostnaden for disse elementene på verdivurderingsdatoen er 70 og 130 tusen rubler. (Tabell 3).

Tabell 3

Estimat av avtagbar fysisk slitasje

Mål deretter uløseligfysisk forverring kortvarige elementer. Den bestemmes av forskjellen mellom den totale utskiftingskostnaden for elementet og mengden av dets avtagbare slitasje, multiplisert med prosentandelen av den faktiske alderen til elementets totale fysiske levetid. Denne avhengigheten uttrykkes med formelen:

Hvor NFIk.zh.e. – uopprettelig fysisk slitasje av et kortvarig element;

VSel– hele gjenanskaffelseskostnaden for elementet på verdivurderingsdatoen;

UFIel– avtagbar fysisk slitasje på elementet;

FVal– faktisk alder på elementet;

FZhel– elementets fysiske liv.

Beregninger med denne formelen er gitt i tabellen. 4.

Tabell 4

Vurdering av uopprettelig fysisk slitasje av kortvarige elementer

Navn	Rest gjenopprettende pris,	fysisk	Fysisk alder	Holdning fysisk alder til fysisk levetid, %	Ikke-avtakbar fysisk slitasje,
Utskifting av tak
Gulvdekke
Interiør dekorasjon
Utskifting av rørleggerarbeid

Kostnaden for uopprettelig fysisk forringelse i langlivede elementer bestemmes av produktet av gjenværende gjenanskaffelsesverdi av bygningen (minus kostnadene for utsatte reparasjoner og gjenværende utskiftingsverdi for kortlivede elementer med uopprettelig fysisk forringelse) og prosentandelen av den faktiske alderen til bygningens totale fysiske levetid. Denne avhengigheten uttrykkes med formelen:

Hvor NFI d.zh.e.– uopprettelig fysisk slitasje av bygningselementer med lang levetid;

VSzd– hele gjenanskaffelseskostnaden for bygningen på tidspunktet for verdivurdering;

UFIzd– avtagbar fysisk slitasje av bygningen;

OVSk.zh.e. – gjenværende erstatningskostnader for kortlivede elementer med uopprettelig fysisk slitasje;

FVzd– faktisk alder på bygningen;

FZhzd– bygningens fysiske liv.

Beregninger som bruker denne formelen ved å bruke ende-til-ende-eksemplet under vurdering og vurderingen av uopprettelig fysisk slitasje av langlivede elementer er gitt nedenfor.

Total erstatningskostnad for bygningen, millioner rubler. 2200

Kostnad for avtagbar fysisk slitasje, tusen rubler. 126

Gjenstående erstatningsverdi

kortvarige elementer med uopprettelig

fysisk slitasje, tusen rubler 224

Erstatningskostnad for lang levetid

elementer med dødelig

fysisk slitasje, millioner rubler 1850

Bygningens faktiske alder, år 20

Bygningens fysiske levetid, år 100

Uavtakelig fysisk slitasje av langvarig

elementer (20/100) 1850, tusen rubler. 370