Felles eiendom til eiere MKD er en viktig komponent i forvaltningskontrakten som ikke kan ignoreres. Tross alt er faktisk all denne felles eiendommen til beboerne i en bygård gjenstand for en avtale, uten hvilken styring av bygården er umulig. La oss snakke om viktigheten av å bestemme sammensetningen av denne egenskapen.

Grunner

Del 1 av artikkel 36 i boligkoden viser gjenstandene til felles eiendom til eierne av lokaler i leilighetsbygg. Disse inkluderer:

• lokaler i bygget som ikke er en del av leilighetene og benyttes til å betjene beboere, herunder trapper og reposer, trapper, heiser, heis og andre sjakter, korridorer, tekniske etasjer, kjellere og loft med verktøy.
• andre lokaler i bygårder som ikke tilhører beboere og brukes til å dekke sosiale og hverdagslige behov og organisere fritiden til eierne av lokalene, herunder rekreasjonsområder, idrettsplasser, steder for kulturell tidsfordriv og barns utvikling
• tak, bærende og ikke-bærende gjerder, mekanisk, elektrisk, sanitært og annet utstyr i huset utenfor og innenfor felleseiendommen til bygården
• tomten som huset er bygget på, med elementer av landskapsarbeid og utbedring, samt andre gjenstander som brukes til vedlikehold, drift og utbedring av bygården og ligger i nærområdet

Imidlertid mange forvaltningsselskaper de gjør en grov feil og registrerer ikke sammensetningen av felleseiendommen til bygården når de inngår en forvaltningsavtale, og tror at listen er utarbeidet i detalj og det er nok å bare følge den. Mange blir også villedet av paragrafene 2-9 i reglene for vedlikehold av felles eiendom i leilighetsbygg, nedfelt i dekret fra regjeringen i Den russiske føderasjonen nr. 491 av 13. august 2006, der grensene for interne nettverk av ingeniør- og teknisk støtte er uttømmende skissert, der det er mulig å etablere deres tilhørighet til sammensetningen av felleseiendommen til eiere i leilighetsbygg.

Derfor anser mange forvaltningsselskaper det ikke som nødvendig å utarbeide en egen liste over felles eiendom for hver bygård, siden lovgivningen beskriver i detalj hele sammensetningen.

Men dette er feil, siden paragraf 1 i Reglene for vedlikehold av felles eiendom i MKD sier at listen over felleseieobjekter er bestemt:

• av beboere i bygårder for å sikre oppfyllelse av plikten til å vedlikeholde felleseie
• offentlige myndigheter for å sikre kontroll med vedlikehold av felles eiendom
• lokale myndigheter for å sikre utarbeidelse og avholdelse av en åpen konkurranse for utvelgelse av forvaltningsselskaper

Dermed er sammensetningen av eiernes felleseie i MKD et av nøkkelbetingelsene forvaltningsavtale i henhold til del 3 av artikkel 162 i den russiske føderasjonens boligkode. Hvis sammensetningen av felleseiendommen til eierne ikke er bestemt i forhold til en bygård, eksisterer ikke selve forvaltningsobjektet.

Konsekvenser

Hvis det ikke er noen sammensetning av felleseiendommen til eierne av lokaler i en bygård, kan alvorlige konsekvenser for forvaltningsselskapet følge:

• nødsituasjon eller nødsituasjon
• pålegg fra Boligeiendomsutvalget om å eliminere overtredelser knyttet til vedlikehold av felles eiendom

Hvis du i det første tilfellet må forholde deg til beboerne og finne ut hvem som skal vedlikeholde og korrigere sammenbruddene, så snakker vi allerede i det andre tilfellet om straff. Unnlatelse av å overholde eller ufullstendig overholdelse av ordren fra det sivile boliginspektoratet i henhold til del 24 i artikkel 19.5 i koden for administrative lovbrudd i Den russiske føderasjonen er underlagt en bot på 50 til 300 tusen rubler og diskvalifikasjon i 3 år.

Og det er her juridiske tvister oppstår. En av de vanligste rettspraksisene er rettssaker mellom eiere av lokaler i bygårder og forvaltningsselskaper om spørsmål om å klassifisere et bestemt lokalt som felles eiendom. For å gjøre det lettere å bevise at du har rett, er det nødvendig å angi i forvaltningsavtalen sammensetningen av felleseiendommen til beboerne i leilighetsbygget. Hvis det er bestemt og nedtegnet skriftlig, kan du bestride avgjørelsen fra tilsynsmyndigheten.

Dersom det for eksempel er gitt pålegg fra Statens Boligtilsyn om å sette lokalområdet i stand, så kan det utfordres dersom denne tomten ikke inngår i felleseiendommen til huset. Siden i de aller fleste tilfeller omfatter lokalområdet ikke mer enn 1 meter fra husets vegger. Alt som er lenger unna tilhører følgelig ikke lenger lokalområdet, og derfor trenger ikke forvaltningsselskapet å overvåke tilstanden til denne tomten.

Derfor er det spesielt viktig for forvaltningsselskapene å ta stilling til når de inngår en forvaltningsavtale sammensetning av felleseie eiere av lokaler i bygårder for å ivareta egne interesser ved kontroversielle situasjoner med beboere eller reguleringsmyndigheter. Den godkjente sammensetningen av felleseiendommen til beboerne i huset må inngå i vilkårene i forvaltningsavtalen for bygården.

Har du spørsmål kan du alltid kontakte oss for råd. Vi hjelper også forvaltningsselskaper med å overholde731 RF PP om informasjonsdisclosure Standard(fyller ut portalenBolig- og samfunnsreformen, nettsted for straffeloven, informasjonsstander) og føderal lov nr. 209 (utfyllingGIS bolig og fellestjenester). Vi er alltid glade for å hjelpe deg!

Boligkode, N 188-FZ | Kunst. 36 Boligkompleks i den russiske føderasjonen

Artikkel 36 i RF Housing Code. Eierrett til felles eiendom til lokaleiere i en bygård (gjeldende versjon)

1. Eiere av lokaler i en bygård skal eie, ved felleseie, felleseiendommen i bygården, nemlig:

1) lokaler i dette huset som ikke er deler av leiligheter og er beregnet på å betjene mer enn ett rom i dette huset, inkludert reposer mellom leiligheter, trapper, heiser, heis og andre sjakter, korridorer, tekniske etasjer, loft, kjellere hvor det er ingeniørkommunikasjon, annet utstyr som betjener mer enn ett rom i et gitt hus (tekniske kjellere);

2) andre lokaler i dette huset som ikke tilhører enkelteiere og er ment å dekke de sosiale og hverdagslige behovene til eierne av lokaler i dette huset, herunder lokaler beregnet på organisering av fritiden, kulturutvikling, barns kreativitet, kroppsøving og sport og lignende arrangementer;

3) tak som omslutter bærende og ikke-bærende konstruksjoner til et gitt hus, mekanisk, elektrisk, sanitært og annet utstyr (inkludert konstruksjoner og (eller) annet utstyr designet for å sikre uhindret tilgang for funksjonshemmede til lokaler i en leilighet bygning) som ligger i dette hjemmet ute eller innendørs og betjener mer enn ett rom;

4) tomten som dette huset ligger på, med elementer av landskapsarbeid og forbedring, andre objekter beregnet på vedlikehold, drift og forbedring av dette huset og som ligger på den angitte tomten. Grensene og størrelsen på tomten som leilighetsbygget ligger på, fastsettes i samsvar med kravene i jordlovgivningen og lovgivningen om byplanlegging.

2. Eierne av lokaler i en bygård eier, bruker og, innenfor grensene fastsatt av denne koden og sivil lovgivning, disponerer felleseiendommen i bygården.

3. Å redusere størrelsen på felles eiendom i en bygård er kun mulig med samtykke fra alle eiere av lokaler i denne bygningen gjennom gjenoppbyggingen.

4. Ved vedtak av eiere av lokaler i en bygård, vedtatt på en generalforsamling av slike eiere, kan felleseiendom i en bygård overføres til bruk for andre personer dersom dette ikke krenker borgernes rettigheter og legitime interesser og juridiske enheter.

4.1. Tilpasning av felles eiendom i en bygård for å sikre uhindret tilgang for funksjonshemmede til lokaler i en bygård i samsvar med kravene spesifisert i del 3 i artikkel 15 i denne koden er tillatt uten vedtak fra generalforsamlingen for eiere av lokaler i en bygård bare hvis slik tilpasning utføres uten å tiltrekke midler de angitte eierne.

5. Tomten som bygården ligger på kan være beheftet med begrenset bruksrett for andre. Det er ikke tillatt å forby etablering av heftelser på en tomt hvis det er nødvendig for å sikre tilgang for andre personer til gjenstander som eksisterte før datoen for ikrafttredelse av denne koden. Ny heftelse av tomt med begrenset bruksrett etableres etter avtale mellom den som krever slik heftelse av tomten og eierne av lokaler i en bygård. Tvister om etablering av heftelse av tomt med begrenset bruksrett eller vilkår for slik heftelse avgjøres i retten. Offentlig servitutt i forhold til tomt etableres i henhold til jordlovgivningen.

6. Ved ødeleggelse, herunder dødsfall ved uhell, riving av bygård, beholder eierne av lokalene i bygården andel i felleseieretten til tomten som huset lå på, med elementer. av landskaps- og landskapsarbeid og annet beregnet på vedlikehold og drift og utbedring av dette huset, gjenstander som ligger på den angitte tomten, i samsvar med andelen i rett til felles sameie til felles eiendom i en bygård på tidspunktet for ødeleggelsen, inkludert utilsiktet død, riving av et slikt hus. Disse eierne eier, bruker og disponerer eiendommen forutsatt i denne delen i samsvar med sivil lovgivning.

• BB-kode
• Tekst

Få eierskap til boliglokalene de besitter i den statlige og kommunale boligmassen.

Samtidig ble eierne av privatiserte boliger også medeiere eller brukere av ingeniørutstyr som betjener mer enn én leilighet og fellesarealer i huset. I denne forbindelse ble det nødvendig å regulere rettsforholdet til felles eierskap til fellesarealer i en bygård.

I forbindelse med vedtakelsen av føderal lov nr. 72-FZ av 15. juli 1996 "Om huseierforeninger"1, begynte leilighetsbygg å bli betraktet som et enkelt eiendomskompleks - et sameie, bestående av et sett med bolig- og yrkeslokaler med et formål som er nært knyttet til dem og følger deres skjebne felleseie. Eierne av bolig- og næringslokaler ble deltakere i felleseie av felleseie i en bygård.

Etter introduksjonen av den russiske føderasjonens boligkode ble konseptet "sameie" erstattet av konseptet "leilighetsbygning". Til dags dato er begrepet "sameie" ikke fastsatt ved lov.

Det juridiske regimet for felles eiendom i en bygård er i dag etablert av art. 289, 290 i den russiske føderasjonens sivile lov, kapittel 6 i den russiske føderasjonens boligkode, resolusjon fra regjeringen i den russiske føderasjonen datert 13. august 2006 nr. 491 “Om godkjenning av reglene for vedlikehold av felles eiendom i en bygård og reglene for endring av gebyrbeløpet for vedlikehold og reparasjon av boliglokaler ved levering av tjenester og utførelse av forvaltningsarbeid, vedlikehold og reparasjon av felles eiendom i en bygård av utilstrekkelig kvalitet og (eller) med avbrudd som overstiger den fastsatte varigheten"2 (heretter referert til som Reglene for vedlikehold av felles eiendom i en bygård).

I artiklene 289, 290 i den russiske føderasjonens sivile lov er retten til felles delt eierskap til eiendom i en bygård tildelt leilighetseiere, men gjelder ikke eiere av ikke-boliglokaler.

Som et resultat oppsto en juridisk konflikt: leilighetseiere begynte å bære byrden med å vedlikeholde eiendommen som også ble brukt av eierne av yrkeslokaler. Kapittel 6 i den russiske føderasjonens boligkode eliminerte denne konflikten ved å introdusere konseptet "lokaleier", som dekker både eierne av boliger og ikke-boliglokaler.

Fastsettelse av størrelsen på andelen i felleseieretten til felleseie i en bygård er vesentlig.

Størrelsen på utbetalingene for vedlikehold og reparasjon av felleseie, samt antall stemmer på generalforsamlingen for eiere av lokaler i en bygård, fastsettes i forhold til andelen i felleseieretten til felleseiendommen. av bygården.

Sameierett til felles eiendom i en bygård er en avledet kategori direkte knyttet til eiendomsretten til boliglokaler. I henhold til del 2 av art. 37 i den russiske føderasjonens boligkode, følger andelen i retten til felles eiendom til felles eiendom i en leilighetsbygning til eieren av lokalene i denne bygningen skjebnen til eierskapet til de spesifiserte lokalene. Derfor kan en andel i retten til felles eiendom til felles eiendom i en leilighetsbygning bli fremmedgjort av eieren av lokalene bare samtidig med overføringen av eierskapet til leiligheten (artikkel 290 i den russiske føderasjonens sivilkode).

Ved kjøp av lokaler i en leilighetsbygning, mottar erververen en andel i retten til felles eierskap til felleseiendommen i leilighetsbygget (artikkel 38 i den russiske føderasjonens boligkode).

Når eieren av bolig- eller næringslokale skifter, er andelen i felleseieretten til felleseiendom i en bygård til den nye eieren av lokalene alltid lik andelen til den tidligere eieren av dette lokalet. Retten til felles eierskap til felles eiendom er uatskillelig fra eiendomsretten til boliger.

Eieren av lokaler i en bygård har ikke rett (del 4 av artikkel 37 i RF-boligkoden):

• å tildele naturalia din andel i felleseieretten til felles eiendom i en bygård;
• avstå fra sin andel i felleseieretten til felleseiendom i en bygård, samt utføre andre handlinger som medfører overføring av denne andelen separat fra eiendomsretten til de angitte lokalene.

Deretter går vi videre til å vurdere spørsmålene om å opprettholde felles eiendom i en bygård. Fastsettelse av andeler i felleseieretten til felleseie i en bygård er forbundet med kostnadene ved vedlikehold av denne eiendommen.

Eiere av lokaler i en bygård bærer byrden av utgifter for å opprettholde felles eiendom i en bygård (del 1, artikkel 39 i den russiske føderasjonens boligkode). Andelen av obligatoriske utgifter til vedlikehold av felleseiendom i en bygård, hvis byrde bæres av eieren av lokalet, bestemmes av andelen i felleseieretten til felleseiendommen i et slikt hus av spesifisert eier. Følgelig, jo større arealet til en leilighet eller et yrkeslokale er, desto større andel av eieren av dens rett til felleseie, og følgelig desto større blir kostnadene ved å opprettholde felles eiendom i en bygård.

Vedlikehold og reparasjon av lokaler i en bygård utføres på bekostning av eierne. I tillegg deltar eierne av lokaler i en bygård i kostnadene knyttet til vedlikehold og reparasjon av felleseiendommen til bygården og vedlikehold av nærområdet, i forhold til arealet de opptar i denne bygningen.

Ansvaret til eierne av lokaler i en bygård omfatter også overholdelse av tekniske, brannsikkerhetsmessige, sanitære og hygieniske regler og regler for vedlikehold av boligbygg.

De er forpliktet til å vedlikeholde lokalene de eier i forsvarlig stand og utføre reparasjoner for egen regning (Regler for vedlikehold av felles eiendom i en bygård).

I henhold til pkt. 10 i Regler for vedlikehold av felleseie i en bygård skal felleseiendommen holdes i en stand som sikrer:

1. overholdelse av påliteligheten og sikkerhetsegenskapene til en bygård;
2. sikkerhet for borgernes liv og helse, sikkerhet for eiendom til enkeltpersoner eller juridiske personer, statlige, kommunale og andre eiendommer;
3. tilgjengelighet for bruk av bolig- og (eller) ikke-boliglokaler, fellesarealer, samt tomten som leilighetsbygningen ligger på;
4. overholdelse av rettighetene og legitime interesser til lokaleiere, så vel som andre personer;
5. konstant beredskap for verktøy, måleenheter og annet utstyr inkludert i felleseiendommen for levering av verktøy (forsyning av verktøy) til innbyggere som bor i en leilighetsbygning, i samsvar med reglene for levering av verktøytjenester til innbyggerne;
6. opprettholde det arkitektoniske utseendet til en bygård i samsvar med designdokumentasjonen for bygging eller gjenoppbygging av en bygård;
7. overholdelse av kravene i lovgivningen til den russiske føderasjonen om energisparing og økt energieffektivitet.

Eieren kan øke arealet av hjemmet sitt ved å anskaffe og slå seg sammen (slå sammen) tilstøtende lokaler som ligger både i samme etasje som leiligheten (rommet), og under den eller i en høyere etasje.

Grensene mellom tilstøtende lokaler kan endres eller disse lokalene kan deles i to eller flere lokaler uten samtykke fra eierne av andre lokaler.

Videre har eieren rett til å øke arealet han okkuperer på bekostning av en del av felleseiendommen i en bygård, men bare ved gjenoppbygging, ombygging og (eller) ombygging, som ikke kan gjennomføres uten å vedlegge en del av felleseiendommen.

Imidlertid reduserer slike handlinger størrelsen på felleseiendommen til en bygård, slik at de bare kan utføres med samtykke fra alle eiere av lokaler i en gitt bygning. Redusering av størrelsen på felles eiendom endrer andelen i felleseieretten til denne eiendommen og bør følgelig gjenspeiles i Unified State Register.

Dersom gjenoppbygging, omorganisering og (eller) ombygging av lokaler er umulig uten å legge til en del av felleseiendommen i en bygård, må samtykke fra alle eiere av lokalene i bygården innhentes for slik ombygging, ombygging og ( eller) ombygging av lokaler.

Eiendomsretten til felleseiendommen til eierne av rom i en fellesleilighet. Vedlikehold av felles eiendom i fellesleilighet

I henhold til del 1 av art. 41 i den russiske føderasjonens boligkode, eiere av rom i en felles leilighet, med rett til felles delt eierskap, lokalene i denne leiligheten pleide å betjene mer enn ett rom. Fellesarealer i slike leiligheter er: Ganger, korridorer, kjøkken, boder, bad m.m.

Endring av størrelsen på felles eiendom i en felles leilighet er kun mulig med samtykke fra alle eiere av rom i denne leiligheten gjennom gjenoppbygging og (eller) ombygging (del 2 av artikkel 41 i den russiske føderasjonens boligkode).

Andelen i felleseieretten til felles eiendom i en fellesleilighet til eieren av et rom i denne leiligheten er proporsjonal med størrelsen på det totale arealet av det spesifiserte rommet (del 1 av artikkel 42 i boligen) Kode for den russiske føderasjonen).

Dette betyr at jo større arealet til en bestemt eiers rom er, desto større er hans andel i felleseieretten til felleseiendommen i fellesleiligheten.

Basert på del 2 av Art. 42 i den russiske føderasjonens boligkode, er andelen i retten til felles eiendom til felles eiendom i en bygård til eieren av et rom i en felles leilighet proporsjonal med følgende beløp: størrelsen på det totale arealet av ​rommet pluss størrelsen på arealet til de lokalene som utgjør felleseiendommen i fellesleiligheten (som fastsettes i samsvar med andelen i felleseieretten til felleseiendommen i denne eierens fellesleilighet) .

I kraft av del 3 av art. 42 i den russiske føderasjonens boligkode, følger andelen i retten til felles eiendom til felles eiendom i en felles leilighet til eieren av et rom i denne leiligheten skjebnen til eiendomsretten til rommet.

Ved overdragelse av et rom er andelen i felleseieretten til felleseie i en fellesleilighet til ny eier av et slikt rom lik andelen i sameieretten til tidligere eier av et slikt rom.

Retten til felles delt eierskap til felleseiendommen til en fellesleilighet oppstår i kraft av erverv av et rom og krever ikke selvstendig tinglysing.

I samsvar med del 5 av art. 42 i den russiske føderasjonens boligkode, eieren av et rom i en felles leilighet har ingen rett:

• utøve in natura din andel i felleseieretten til felleseiendommen i denne leiligheten;
• avstå fra sin andel i felleseieretten til felleseiendom i en gitt leilighet, samt utføre andre handlinger som innebærer overføring av denne andelen separat fra eiendomsretten til det angitte rommet.

I samsvar med del 6 av art. 42 i RF Boligloven innførte forkjøpsrett til å kjøpe et rom i en fellesleilighet: ved salg av et rom i en fellesleilighet har de resterende eierne av rom i denne fellesleiligheten fortrinnsrett til å kjøpe det fremmedgjorte rommet på prisen det selges for, og på andre like betingelser.

Selgeren - eieren av rommet er forpliktet til å varsle eierne av andre rom skriftlig om sin intensjon om å selge rommet sitt, med angivelse av pris og andre betingelser. Hvis eierne av andre rom nekter å kjøpe eller ikke kjøper rommet innen en måned, har selgeren rett til å selge rommet sitt til enhver person.

Ved salg av et rom i strid med forkjøpsretten, har enhver av eierne av andre rom rett til innen 3 måneder å kreve i retten overføring av kjøperens rettigheter og plikter til ham (artikkel 250 i Civil). Kode for den russiske føderasjonen).

De samme reglene gjelder ved inngåelse av rombytteavtale. Ved salg på offentlig auksjon gjelder ikke forkjøpsretten, siden kontrakten er inngått med personen som vant auksjonen (artikkel 477 i den russiske føderasjonens sivilkode).

Vedtakelsen av denne normen (del 6 av artikkel 42 i boligkoden) skyldes behovet for å redusere antall fellesleiligheter. Innføringen av denne normen i RF Housing Code virker imidlertid kontroversiell av følgende grunner. Forkjøpsrett etablert ved art. 250 i den russiske føderasjonens sivilkode, gjelder når du selger en andel i rett til felles eierskap til en tredjepart. Imidlertid er rom i en fellesleilighet, som separate leiligheter, selvstendige eiendomsobjekter. Derfor kan de enten være i delt eller sameie, og er ikke eiendom som er underlagt forkjøpsregelen.

I analogi med vedlikehold av felleseiendom i en bygård opprettholdes felleseiendommen i en fellesleilighet på bekostning av alle romeiere. Eierne av rom i en felles leilighet bærer utgiftsbyrden for å vedlikeholde felleseiendommen i denne leiligheten i forhold til deres andel i retten til felles eierskap til denne eiendommen (artikkel 43 i den russiske føderasjonens boligkode).

I henhold til art. 249 i den russiske føderasjonens sivilkode, er hver deltaker i delt eierskap forpliktet, i forhold til sin andel, til å delta i betalingen av skatter, avgifter og andre betalinger på felles eiendom, samt i kostnadene ved vedlikehold og bevaring. I tillegg bærer de byrden med å opprettholde felleseiendommen til eierne av lokaler i den tilsvarende bygården i forhold til deres andel.

Tvister mellom beboere i en leilighet hvor det bor flere eiere, knyttet til fordeling av fellesutgifter til bruksregninger, og fastsettelse av fremgangsmåten for bruk av fellesarealer, vurderes av retten. Eierne av rommene kan i avtale om fordeling av utgiftsbyrden mellom eierne fastsette fremgangsmåten for bruk av felleseie i fellesleilighet.

. Eiendomsrett til felleseie til lokaleiere i en bygård

Kommentar til artikkel 36 i RF Housing Code:

1. Del 1 kommentar. Kunst. inneholder en regel som utvikler normen i paragraf 1 i art. 290 i den russiske føderasjonens sivilkode, som indikerer potensielt eierskap til felles eiendom i en bygård av eierne av lokalene i den. Denne regelen viser element-for-element-sammensetningen av felles eiendom mer detaljert. Samtidig vil listen over elementer som utgjør felleseiendommen, i motsetning til listen i paragraf 1 i art. 290 i Civil Code of the Russian Federation, er ikke uttømmende.

Ny utgave del 1 kommentar. Kunst. med større detaljeringsgrad sammenlignet med forrige versjon, grupperer den elementer av felles eiendom i en bygård.

Når man skal avgjøre om man skal klassifisere et bestemt element som felleseie, bør man la seg lede av tegnene på formålet med disse elementene. Det er to slike tegn.

Det første tegnet er at elementet er ment å betjene mer enn ett rom. Det andre tegnet er at elementet er ment å betjene hele bygården.

Felleseie, dersom det er nødvendig rettslig grunnlag for det, tilhører eierne av lokaler i en bygård på felleseieretten.

Sammensetningen av felleseie fastsettes i henhold til pkt. 1 av reglene for vedlikehold av felles eiendom i en leilighetsbygning, godkjent ved dekret fra regjeringen i Den russiske føderasjonen av 13. august 2006 N 491 (SZ RF. 2006. N 34. Art. 3680). I samsvar med disse reglene omfatter felleseiendommen:

Lokaler i en bygård som ikke er deler av leiligheter og er ment å betjene mer enn ett bolig- og (eller) yrkeslokale i denne bygården, inkludert reposer mellom leiligheter, trapper, heiser, heis og andre sjakter, korridorer, barnevogner, loft, tekniske gulv (inkludert innebygde garasjer og områder for motortransport, verksteder, tekniske loft bygget på bekostning av eierne av lokalene) og tekniske kjellere der det er ingeniørkommunikasjon, annet utstyr som betjener mer enn ett bolighus og (eller) ikke-boliglokaler i en leilighetsbygning (inkludert kjelerom, kjelerom, heisenheter og annet teknisk utstyr);

Omsluttende bærende konstruksjoner av en bygård (inkludert fundamenter, bærende vegger, gulvplater, balkong og andre plater, bærende søyler og andre omsluttende bærende konstruksjoner);

Innkapsling av ikke-bærende konstruksjoner i en bygård som betjener mer enn ett bolig- og (eller) yrkeslokale (inkludert vinduer og dører til fellesarealer, rekkverk, brystninger og andre omsluttende ikke-bærende konstruksjoner);

Mekanisk, elektrisk, sanitært og annet utstyr plassert i en bygård utenfor eller inne i lokalene og betjener mer enn ett bolig- og (eller) ikke-boliglokale (leilighet);

En tomt som en bygård ligger på og hvis grenser er fastsatt på grunnlag av statlige matrikkelregistreringsdata, med elementer av landskapsforming og landskapsforming;

Andre anlegg beregnet på vedlikehold, drift og utbedring av en bygård, inkludert transformatorstasjoner, varmepunkter beregnet på å betjene én bygård, kollektive parkeringsplasser, garasjer, barne- og idrettsplasser innenfor grensene til tomten som leiligheten ligger på. bygningen ligger.

Ved fastsettelse av sammensetningen av felles eiendom, informasjon som finnes i Unified State Register of Rights to Real Estate and Transactions with It om rettigheter til eiendomsobjekter som er felles eiendom, samt opplysninger i statens grunnmatrikkel (se Order of the de Den russiske føderasjonens justisdepartement datert 14. februar 2007) brukes . N 29 "Ved godkjenning av instruksen om de spesifikke oppføringene i det enhetlige statlige registeret over rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med det under statlig registrering av rettigheter til eiendomsobjekter som er felleseie i en bygård, opplysning om tinglyste felleseierettigheter til slike objekter fast eiendom» // RG. 2007. 22. mars).

Sammensetningen av felles eiendom bestemmes:

Eiere av lokaler i en bygård for å oppfylle ansvar for vedlikehold av felles eiendom;

Statlige myndigheter for å kontrollere vedlikeholdet av felles eiendom;

Lokale myndighetsorganer med det formål å utarbeide og avholde en åpen konkurranse for valg av forvaltningsorganisasjon.

Samtidig, lokale myndighetsorganer (i føderale byer, myndighetsorganer i disse konstituerende enhetene i den russiske føderasjonen) i henhold til brevet fra departementet for regional utvikling i den russiske føderasjonen datert 4. april 2007 N 6037-RM/07 ( Lov- og forskriftsdokumenter i bolig og fellestjenester 2007. N 6) i orden Eiere av lokaler i en bygård har ikke fullmakt til å godkjenne eller avtale sammensetning (liste) av felleseie i en bygård for å oppfylle plikten til å opprettholde felleseie, samt til andre formål, med unntak av å utarbeide og avholde en åpen konkurranse om valg av forvaltningsorganisasjon.

2. Normen nedfelt i annet punktum i paragraf 4, del 1 kommentar. Art., i motsetning til den tidligere gyldige normen i Art. 10 Federal Law "On Homeowners' Associations" (SZ RF. 1996. N 25. Art. 2963; RG. 2001. 31. desember; 2002. 26. mars) inneholder ikke spesifikke instruksjoner om fremgangsmåten for å fastsette grensene og dimensjonene til tomt som leiligheten bygningen, men inkluderer ordlyd av en referanse karakter, orientere deltakerne i de relevante forhold til land lovgivning og lovgivning om byplanlegging aktiviteter. Kravene i landlovgivningen angående grenser og størrelser på tomter er definert generelt i art. Kunst. 33, 36 i den russiske føderasjonens landkode, føderal lov "On Land Management" (RG. 2001. 23. juni), føderal lov "On the State Land Cadastre" (RG. 2000. Jan. 10), Dekret av Den russiske føderasjonens regjering av 7. august 2002 N 576 "Om prosedyren for avhending av statseide tomter før avgrensningen av statlig eierskap til land" (RG. 2002. 10. august; 2003. 27. november).

Kravene i jordlovgivningen angående grenser og størrelser på tomter er definert i generell form i art. Kunst. 33, 36 i den russiske føderasjonens landkode, føderal lov "On the State Real Estate Cadastre" (RG. 2007. 1. august), kap. 4 i den føderale loven "On Promoting the Development of Housing Construction" (RG. 2008. 30. juli), føderal lov "On Changes to Certain Legislative Acts of the Russian Federation angående forbedring av landforhold" (RG. 2008. 25. juli ). De tilsvarende kravene i lovgivningen om byplanleggingsaktiviteter er nedfelt i den russiske føderasjonens byplanleggingskode (SZ RF. 2005. N 1. Art. 16, som endret og supplert) og vedtektene som utvikler den.

I den russiske føderasjonens konstituerende enheter vedtas som regel forskrifter som i detalj regulerer forholdet som oppstår i forbindelse med etableringen av grensene og størrelsene på tomter som ligger under leilighetsbygg. Således, i St. Petersburg, i dette området, er det en ordre fra regjeringen i St. Petersburg datert 29. mars 2005 N 25-rp “Om prosedyren for samhandling mellom offentlige myndigheter i St. Petersburg og organisasjoner i dannelsen av en tomt som det ligger en leilighetsbygning på» (Vestnik Administration of St. Petersburg. 2005. N 4).

3. Del 2 kommentarer. Kunst. etablerer den juridiske kapasiteten til eierne av lokaler i en bygård i forhold til felles eiendom. Siden regimet for felles eiendom er definert som delt eierskap, utføres eierskap, bruk og avhending av det etter avtale med alle deltakere i delt eierskap (se artikkel 246, 247 i den russiske føderasjonens sivilkode). Behovet for å komme til enighet mellom deltakere i sameie om eierskap og bruk av felleseie skyldes at, uavhengig av størrelsen på andelene i eierretten, er eiernes fullmakter like i omfang. En deltaker i felleseie har, dersom det faktisk er mulig, rett til å kreve utlevert en del av felleseiendommen til sin besittelse og bruk, som kan skilles fra dens øvrige deler.

4. Regel del 3 kommentarer. Kunst. er nytt i boliglovgivningen. Den peker på den eneste mulige måten fra lovgivers synspunkt å redusere størrelsen på felleseiendommen - gjenoppbyggingen av en bygård, eller snarere en av dens alternativer, hvis gjennomføring bør resultere i en reduksjon i den totale område av leilighetsbygget. I dette tilfellet gir ikke lovgiver andre måter å redusere størrelsen på felleseiendommen på, for eksempel ved å endre grensene og redusere størrelsen på tomten som huset ligger på.

5. Del 4 kommentarer. Kunst. inneholder en regel som spesifiserer regelen i paragraf 1 i art. 246 i den russiske føderasjonens sivilkode, som etablerer et monopol av medeiere på å bestemme den juridiske skjebnen til felles eiendom. En avtale mellom deltakere i sameie om overdragelse av enkelte elementer som utgjør felleseiendommen må formaliseres ved særskilt vedtak fattet på generalforsamling for eiere av lokaler i en bygård. Det er åpenbart at en slik avgjørelse i betydningen av paragraf 1 i art. 246 i den russiske føderasjonens sivilkode må vedtas etter avtale med alle deltakere i delt eierskap, siden motviljen til minst en av medeierne til å overføre en del av eiendommen til andre personer gjør overføringsprosessen illegitim. Imidlertid, i betydningen av del 1 av art. 46 kommentarer Etter loven treffes denne beslutningen med et flertall på minst 2/3 av det totale antall stemmer til eierne av lokaler i en bygård.

Overføringsmulighetene kan være svært forskjellige, blant annet ved bruk av konkurrerende auksjonsprosedyrer, for eksempel ved tildeling av rett til å bruke en parkeringsplass eller idrettsplass som ligger på en tomt som er en del av felleseiendommen.

Forhold om bruk av enkeltelementer av felleseie skal formaliseres ved avtale inngått mellom en person bemyndiget av sameierne og brukeren.

I litteraturen har det blitt uttrykt mening om at overføring til bruk av enhver del av felleseiendommen bør utføres i henhold til reglene for transaksjoner med løsøre (se: Artikkel-for-artikkel-kommentar til den russiske boligkoden Federation / Redigert av P.V. Krasheninnikov. M., 2005. S. 185). Denne oppfatningen synes feilaktig, siden overdragelse til bruk ikke er en handling som medfører avhendelse av en del av felleseiendommen. I tillegg inneholder ikke gjeldende lovverk særregler om bruk av løsøre, med unntak av utleie av kjøretøy, utleie og finansiell leasing. I sistnevnte tilfelle skal imidlertid leieobjektet isoleres.

6. I del 5 kommentarer. Kunst. det er etablert en generell tillatelse til å hefte tomten som bygården ligger på med rett til begrenset bruk av denne tomten for tredjemann. Denne retten kalles en servitutt og tilhører kategorien reelle rettigheter (artikkel 216, 274 - 277 i den russiske føderasjonens sivilkode). Det etableres servitutt på eid eiendom og opphører ikke når denne eiendommen overdras til ny eier.

Som hovedregel etableres servitutt etter avtale mellom den som krever etablering av bruksretten og eierne. Servitutten er underlagt statlig tinglysing etter reglene i art. 27 Føderal lov "Om statlig registrering av rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med den" (SZ RF. 1997. N 30. Art. 3594; 2001. N 16. Art. 1533; 2002. N 15. Art. 1377; 2003. N 24 2244). Statlig registrering av servitutter utføres i Unified State Register of Rights på grunnlag av en søknad fra eierne (personen som er autorisert av dem) eller personen i hvis favør servitutten er etablert, dersom sistnevnte har en servituttavtale.

7. I del 6 kommentarer. Kunst. de rettslige konsekvensene av ødeleggelse, utilsiktet død, riving av en bygård fastsettes i form av eierskap til andel i felleseieretten til en tomt. Når disse omstendighetene inntreffer, fastsettes andelen i eiendomsretten til tomten som den ødelagte, tilfeldig ødelagte eller revne bygården lå på ut fra eierandelen til felleseiendommen i bygården, d.v.s. forblir uendret og lik verdien som eksisterte på tidspunktet da de relevante omstendighetene inntraff.