International Assessment Standard 1 i korte trekk. Internasjonale og nasjonale vurderingsstandarder. Hovedpunkter i rapporten

Det er tre internasjonale organisasjoner som arbeider med standardiseringsspørsmål: International Organization for Standardization - PICO ( ISO ), International Electrotechnical Commission - IEC ( IEC ), International Telecommunication Union – ITU ( ITU ). Produktene fra deres aktiviteter er internasjonale standarder, anbefalinger, tekniske rapporter og andre vitenskapelige og tekniske produkter.

ISO – den største og mest autoritative organisasjonen, hvis hovedmål er formulert i dens charter: «... Fremme utviklingen av standardisering på global skala for å sikre internasjonal handelsutveksling og gjensidig bistand, samt å utvide samarbeidet innen feltene intellektuell, vitenskapelig, teknisk og økonomisk aktiviteter".

Hovedformålet med internasjonale standarder er å skape et enhetlig metodisk grunnlag på internasjonalt nivå for utvikling av nye (og forbedring av eksisterende) kvalitetssystemer og deres sertifisering.

Standarder ISO akkumulere den avanserte vitenskapelige og tekniske erfaringen fra mange land, er rettet mot å sikre ensartethet i kravene til produkter som tjener som gjenstand for internasjonal handel (inkludert spørsmål om utskiftbarhet av komponenter, enhetlige testmetoder og vurdering av produktkvalitet). Brukere av internasjonale ISO-standarder – industri og næringsliv, statlige og ikke-statlige organisasjoner, forbrukere og samfunnet for øvrig.

Internasjonale standarder ISO-er har ikke obligatorisk status for alle deltakerland. Ethvert land har rett til å søke eller ikke bruke dem. Løse problemet med å bruke en internasjonal standard ISO er hovedsakelig knyttet til graden av landets deltakelse i den internasjonale arbeidsdelingen og tilstanden til dets utenrikshandel. Selv om internasjonale standarder er utviklet på grunnlag av konsensus og frivillig anerkjennelse av kravene fastsatt i dem, er produktoverholdelse av dem i praksis obligatorisk, siden det er anerkjent. kriterium for konkurranseevne Og tilgang til det internasjonale markedet.

Samtidig, i motsetning til produkter for øyeblikket, forblir de fortsatt uutviklede selv på internasjonalt nivå (innenfor rammen av aktivitetene ISO ) standarder som regulatoriske og tekniske dokumenter og deres indikatorer for slike typer standardiseringsobjekter som prosesser (arbeider) og tjenester, som kan omfatte vurderingsaktiviteter.

La oss nå vurdere mer detaljert de evalueringsstandardene på ulike nivåer som takstmannen er forpliktet til å fokusere på i sine umiddelbare praktiske aktiviteter.

Internasjonale verdivurderingsstandarder

Det er viktig at den profesjonelle takstmannen konstruerer sin analyse og formidler sine funn og anbefalinger til klienten på en måte som er lett å forstå og ikke villedende. Dermed er MCOer designet for å reflektere moderne krav til en takstmann i hundre profesjonelle aktiviteter.

Siden oppstarten har MCOs representert den kollektive tanken, erfaringen og faglige vurderingen til takstmenn i mer enn 50 land. IVS ble først publisert i 1985 og revidert mange ganger siden den gang. IVS sies å være basert på den historiske utviklingen av de profesjonelle verdsettelsesdisiplinene, som strekker seg over mange tiår, og på arbeidet til International Committee on Property Valuation Standards (ICSV) siden starten utdanning i 1981. Komiteen satte sine hovedmål:

gi klarere formuleringer av de ulike verdsettelsesgrunnlagene;
fremheve forskjellene mellom verdivurderinger utført med det formål å undersøke økonomiske poster eller uttalelser og verdivurderinger utført under andre omstendigheter;
klargjøre terminologi som er gjenstand for tvetydighet på internasjonalt nivå;
gi nødvendig introduksjonsmateriale for å oppnå en bedre forståelse og mer effektiv anvendelse av ovennevnte IVS.

Standardene beskriver prosedyrer som bør følges ved gjennomføring av vurdering, gjennomgang av vurderingsresultater eller yte konsulenttjenester, og formulerer også krav til form for presentasjon av vurderingsresultater.

Hver standard tilsvarer en bestemt klasse av situasjoner knyttet til vurderingsprosessen. Selv om standarden kan publiseres som en egen gruppe av seksjoner, er den faktisk en integrert del av en enkelt helhet.

Definisjoner, foreløpige merknader, konsepter og vurderingsprinsipper, sammen med andre generelle elementer, bør betraktes som en integrert del av hver standard.

For å løse disse problemene inneholder standarden følgende avsnitt.

1. Introduksjon.
2. Anvendelsesområde.
3. Definisjoner.
4. Forholdet til regnskapsstandarder.
5. Uttalelse av standarden.
6. Merknader.
7. Krav til presentasjon av faktastoff.
8. Vilkår for avvik fra standarden.
9. Ikrafttredelsesdato.

Dermed er IVS skrevet for takstmenn og brukere av verdivurderingstjenester, som bør kreve at verdsettelsesarbeid utføres i strengt samsvar med disse standardene og nasjonale standarder godkjent på statlig nivå.

Med tanke på årsakene til behovet for standardisering i vurderingen som er beskrevet i konseptet for utvikling av vurderingsaktiviteter, er det verdt å være mer oppmerksom på vurderingen av MCO-vurdering i deres oversettelse i den tilgjengelige versjonen av 2003. Dette synes alle de viktigere siden det på lovnivå i utgangspunktet ble antatt at russiske statlige standarder vil bli utviklet på grunnlag av MCO.

Faktisk ble det antatt at "bruken av MCO som grunnlag for utviklingen av FSO vil gjøre det mulig å introdusere internasjonalt anerkjente standarder i praksisen med vurderingsaktiviteter i Den russiske føderasjonen evalueringsprinsipper For å skape betingelser for gradvis inntreden av russiske foretak i internasjonale markeder, vil det bidra til vekst av kapitalisering av russiske selskaper, utenlandske investeringer og dermed bidra til den generelle utviklingen av den russiske økonomien. På sin side må FSO ta hensyn til spesifikasjonene til det russiske markedet for takseringstjenester og erfaringen til russiske takstmenn samlet under dannelsen av markedet for takseringstjenester. I samsvar med dette planlegges dannelsen av FSO-systemet å gjennomføres ved å innlemme MSO i russisk lovgivning og tilpasse dem til russiske forhold for utførelse av takseringsvirksomhet.»

Merk at det russiske statlige standardiseringssystemet (GSS) har vedtatt følgende prosedyre for implementering av internasjonale standarder:

direkte anvendelse av den internasjonale standarden uten inkludering av tilleggskrav;
bruk av den autentiske teksten til den internasjonale standarden med tilleggskrav som gjenspeiler behovene til den nasjonale økonomien.

Faktisk sparer internasjonal standardisering tid og penger som er nødvendig for utviklingen av nasjonale standarder, og dermed er utviklingen av internasjonal standardisering forhåndsbestemmer utviklingen av nasjonal standardisering. Dessverre kan det samme ikke sies om MCO-er, som til tross for navnet ikke er produkter ISO og oppfyller ikke standardene ISO. Dette er på ingen måte et perfekt dokument som må følges, siden kvalitetsnivået til en autentisk oversettelse

MCO (tilstedeværelsen av et stort antall stilistiske og logiske mangler), en konflikt med den russiske føderasjonens regelverk når det gjelder definisjoner av en rekke juridiske konsepter, og ikke en helt tilstrekkelig refleksjon av vurderingsteorien - alt dette tar dette dokumentet utenfor rammen av dets akseptabilitet for standardiseringsformål. Disse problemene gjør det umulig å følge den etablerte prosedyren for implementering av internasjonale standarder i Russland i forhold til MCO.

Det er derfor, tilsynelatende, beslutningen om å "utvikle en FSO basert på MSO" senere ble endret av tjenestemenn fra departementet for økonomisk utvikling i Den russiske føderasjonen involvert i utviklingen av FSO. Således, i teksten til de første vedtatte (grunnleggende) føderale standardene, dukket det opp en ganske unnvikende formulering - "som tar hensyn til internasjonale vurderingsstandarder." Og her er ikke vår oppmerksomhet rettet mot hvilke spesifikke internasjonale standarder vi snakker om, siden ordet "internasjonal" er skrevet med en liten bokstav.

Faktisk, i teksten til MCO-oversettelsen er det langt fra profesjonelle uttrykk som "tidspunkt for utstedelse", "eiendomsobjekt", "sammenlignende kostnadstilnærming", "sammenlignende inntektstilnærming", "årvåkenhet til takstmannen", "selv- takstmannens interesse", "forringelse" og "forfall" " (i stedet for fysisk slitasje), "immateriell (?!) kostnad" (som om det er en "håndgripelig").

I ordlisten vedlagt MCO kan man finne teoretisk analfabeter og stilistisk feilaktige definisjoner, for eksempel:

«Servitutt - en ikke-eiendomsrett til landeiendom, overføring av bruksretten, men ikke eiendomsretten, til en del av eiendommen." Til sammenligning er det en klar definisjon i Civil Code of the Russian Federation: "Easement er rett til begrenset bruk av andres tomt» (fast eiendom).

"Innkjøpspris, som, mest sannsynlig...» Denne definisjonen opphever arbeidet til lærere i evalueringsdisipliner og «korrigerer» økonomisk teori, som sier at «pris» og «kostnad» ikke er det samme.

I klausul 3.0 "Definisjoner" i metodehåndboken (MR-5) "Vurdering av løsøre (løsøre)" leser vi:

"3.6. Personlig løsøre. I noen stater, et begrep som brukes for identifiserbare, bærbare og materielle gjenstander som publikum anser som fast eiendom. se også Personlig eiendom."

Denne, om jeg kan si det, "definisjonen", som appellerer til offentlighetens uprofesjonelle misoppfatninger (og også refererer til en ikke-eksisterende fotnote), har ikke noe vitenskapelig innhold. Slike utsagn har ingen plass i normative og metodiske dokumenter som hevder å anses som en standard.

Eksemplene og argumentene som er gitt er tilstrekkelige til å trekke følgende konklusjoner.

1. På det nåværende utviklingsstadiet kan ikke MCO-er anerkjennes som "de siste prestasjonene fra verdensvitenskapen" og en refleksjon av den "beste" vurderingspraksisen, som angitt i dem.
2. Oversettelsesalternativer for MCO (enten 2003 eller 2005, så vel som senere) i denne formen kan ikke tjene som grunnlag for å lage nasjonale vurderingsstandarder, siden de er skilt fra det russiske juridiske rammeverket.
3. For dokumenter på dette nivået inneholder de for mange stilistiske, logiske og stavefeil.

Siden 2000 har en "kritisk masse" av misnøye med stadig "modifiserte" MCO-er modnet i evalueringssamfunnet, som naturlig nok beveget seg inn i scenen med åpen offentlig kritikk. Dette bekreftes av følgende uttalelser i media:

«Basert på resultatene av en analyse av internasjonale og europeiske standarder, kan vi si det de ble skapt i et helt annet rettsfelt, som har lite til felles med det russiske. Hvis noen forenklede standarder basert på internasjonale pålegges oss, vil dette være en stor katastrofe for takstmenn. Dessuten har en av de selvregulerende organisasjonene mange års erfaring med direkte anvendelse av internasjonale standarder, og det kan ikke sies at det definitivt er positivt, men snarere det motsatte.»

"Intensjon noen fagforeninger i Russland bruke internasjonale standarder i vurderingsaktiviteter (MCO ) eller europeisk (ØKO ) vurderingsstandarder (som «den mest perfekte ” ), å bruke den såkalte cover-metoden er mildt sagt overraskende. Profesjonelle takstmenn må tilpasse internasjonale takseringsstandarder til russisk virkelighet, og dermed berike de nasjonale standardene som brukes i dag."

American Standards of Appraisal

Unified Standards of Professional Valuation Practice ( Ensartede standarder for profesjonell vurderingspraksis, USPAP ), påbudt, bindende for bruk i USA og andre land, er klassifisert som regionale. Utviklet og godkjent av Appraisal Standards Council of the Appraisal Foundation, en non-profit utdanningsorganisasjon grunnlagt i 1987 av ledende amerikanske profesjonelle organisasjoner (Appraisal Institute, American Society of Appraisers, National Association of Masters in Appraisal) for å oppnå enhetlighet og profesjonalitet i vurderingen .

I USPAP presentert:

– vilkårene som skal følges ved vurdering, gjennomgang av en vurderingsrapport eller yte rådgivningstjenester;
– måtene vurderings-, revisjons- eller rådgivningstjenester utføres på.

Standard 1 og 2 regulere verdsettelsesprosessen og utarbeidelse av en eiendomsvurderingsrapport. Standard 3 etablerer standarder for verifikasjon (undersøkelse) av vurderingsrapporter og utarbeidelse av rapporter basert på disse standardene. Standard 4 og 5 er rettet mot å utvikle og generalisere de rådgivende funksjonene til en takstmann i eiendomsvurdering. Standard 6 fastsetter nødvendige kriterier for å utvikle og rapportere massevurderingsresultater for skatteformål av fast eiendom eller annen type eiendom. Standard 7 og 8 etablere standarder for gjennomføring av takseringsprosessen og utarbeide en rapport om takst av personlig (løsøre). Standard 9 og 10 etablerer standarder for gjennomføring av verdivurderinger.

Standardene inkluderer Statement of Appraisal Standards utstedt av Appraisal Standards Committee med det formål å klargjøre, tolke, tolke eller utvikle standardene eller standardreglene.

Forklarende kommentarer er en integrert del av de enhetlige standardene og bør betraktes som en tolkning av bestemmelsene, definisjonene eller reglene i standardene. Kommentarer er ikke knyttet til forskriftene, definisjonene eller standardreglene, som er aksiomatiske eller ikke krever ytterligere forklaring.

Etiske forpliktelser spiller en viktig rolle i virksomheten til en takstmann. Standardene inneholder forklarende kommentarer og begynner med Etikkforskrifter som inkluderer fire seksjoner: Adferd, Ledelse, Konfidensialitet og Journalføring – og fastsetter krav til integritet, objektivitet, uavhengighet av dømmekraft og etisk oppførsel. I tillegg inneholder disse standardene Kompetansebestemmelser å pålegge takstmannen direkte ansvar før avgjørelsen tas. Definisjoner av en rekke grunnleggende begreper for disse standardene er også inkludert. Standarder inneholder både obligatoriske og spesifikke krav som de gjelder for under visse begrensede forhold. Avviksbestemmelser.

I tillegg til de ti standardreglene USPAP inkluderer også standarddokumenter som spesifikt tjener til å forenkle, tolke, tydeliggjøre eller forbedre USPAP.

Til ulempene USPAP Det skal bemerkes at strukturen er overbelastet (tilstedeværelsen, i tillegg til selve standardene, av en rekke kommentarer, forskrifter, definisjoner, regler, etc.), samt tilstedeværelsen av logiske problemer i en rekke definisjoner av grunnleggende konsepter . Men standardene USPAP-2005 gi et eksempel på en tydelig presentasjon av stoffet spesifikt etter veibeskrivelse vurderingsaktiviteter. Dermed ignorerer de amerikanske enhetlige standardene for profesjonell vurderingspraksis USPAP-2005 som en mulig kilde og alternativ til MSC-basen for utarbeidelse av nasjonale vurderingsstandarder - det burde det ikke være.

En analyse av mediepublikasjoner antyder det samme:

"Selv om de generelt er enige i behovet for å gå over til selvregulering av takseringsaktiviteter basert på mekanismen for kontinuitet av implementerte innovasjoner i forhold til dagens system for statlig regulering, uttrykker representanter for takseringsmiljøet bekymring angående de foreslåtte nasjonale takseringsstandardene. I spesielt i desember 2004 presenterte Russian Society of Appraisers (ROO) et nytt sett med standarder, som er foreslått som grunnlag for godkjenning som obligatorisk for alle takstmenn i Russland. Denne koden ble opprettet som et resultat av tilpasning av de internasjonale standardene av standarder. Det er imidlertid en oppfatning om at det vil være tilrådelig å ta i bruk USPAP-standardene for profesjonell vurderingspraksis (Unified Standards of Professional Appraisal Practice) som grunnlag." .

«...Det er et presserende behov vurdere standardene til alle vurderingsmiljøer som opererer i Russland, inkludert internasjonale, for å utvikle nasjonale vurderingsstandarder (NSA)".

Europeiske vurderingsstandarder

European Evaluation Standards (ECO) er også representanter for internasjonale regionale standarder. Sammendraget, tilgjengelig i "Printed Publications"-delen av nettstedet appraisal.am, rapporterer at den nye ECO 2000 har blitt tatt i bruk og karakteriserer deres fjerde utgave.

Presentasjon av nytt Europeiske verdsettelsesstandarder , EVS (ECO 2000) fant sted 8. november 2000 i Brussel som en del av generalforsamlingen til European Group of Appraisers Associations, EGAO ( Den europeiske gruppen av takstforeninger, TEGoVA ). Standardene er obligatoriske for bruk av landene i EU (EU), som må bringe nasjonale standarder i samsvar med ECO 2000. Det europeiske sertifiseringssystemet for takstmenn, godkjent av EGAO ( Godkjent av TEGoVA ), også bygget på grunnlag av ECO 2000.

Den fjerde utgaven av ECO 2000 inkluderer direkte standarder, retningslinjer og vedlegg.

Standardene tar for seg de mest generelle prinsippene og metodene som brukes i vurderingsprosedyrer.

Standard 1. Overholdelse av ECO 2000 med andre dokumenter og lovverk. Forholdet til MCO og EU-lover, samt nasjonale standarder og lovgivning vurderes.

Standard 2. Kvalifisert takstmann. Kravene som stilles til takstmannen av EU og nasjonal lovgivning og faglige organisasjoner er fastsatt. Normene for forholdet mellom takstmann og oppdragsgiver, takstmann og revisor er angitt, og takstmannens fagkodeks er skissert.

Standard 3. Vurderingsoppgave. Vilkårene for standard og ikke-standard vurderingsoppgaver vurderes.

Standard 4. Vurderingsgrunnlag. Grunnprinsippene som er brukt i vurderingen, standard vurderingsgrunnlag er beskrevet; fastsettelse av ulike typer verdier (marked, virkelig verdi, bruksverdi osv.).

Standard 5. Verdivurdering for finansiell rapportering. Klassifiseringen av eiendeler, begrunnelsen for valg av et eller annet verdsettelsesgrunnlag og kravene til å gi opplysninger i rapporten om verdsettelsesresultatene er skissert. Standarden inneholder også et avsnitt som dekker spørsmål om vurderingsmetodikk, trekk ved vurdering av grunn, bygninger, samt trekk ved vurdering av spesielle objekter.

Standard 6. Verdivurdering av bankpapirer; verdsettelse utført i forbindelse med utstedelse av en verdipapirpakke. Det er angitt hvilke vurderingsgrunnlag som er lagt til grunn i denne saken og det særlige ansvar for takstmannen som oppstår ved gjennomføring av en slik vurdering. Dedikert til problemene med å vurdere fast eiendom som sikkerhet, samt annen sikkerhet for boliglån. Definisjoner av slike begreper som «pantverdi», «særlig verdi av forpliktelser» er gitt, samt spesielle krav til takstmannen, slik som dennes uavhengighet, ansvar og spesielle kunnskaper. Standarden krever at takstmannen tar hensyn til tilstedeværelsen av giftige stoffer under takstprosessen. Spørsmål knyttet til verdsettelse av eier- eller investeringseiendom, samt verdsettelsesproblemer knyttet til tvangssalg, vurderes. Definisjoner av ulike typer eiendom er gitt (investeringseiendom, verdsatt ut fra salgspotensialet etc.), samt avviklingsverdi.

Standard 7. Prognoser gitt av takstmannen. Noen typer vurderinger. Omhandler estimater knyttet til estimert verdi på et fremtidig tidspunkt og estimerte estimater. Betydningen av prognoser i en takstmanns arbeid understrekes, presentasjonsformen og kravene til dem fastsettes. Slike begreper som "investeringsverdi", "verdsettelse på en bestemt dato i fremtiden", "prediksjon av fremtidig verdi" er opplyst. Begrepet verdi for eksisterende bruk er gitt, begrepet retrospektiv verdivurdering (fra en dato i fortiden) og verdivurdering under tvangssalg av en gjenstand er gitt.

Standard 8. Verdivurdering for investeringsformål. Dedikert til spørsmålet om å investere i verdipapirer fra investerings- og forsikringsselskaper og pensjonsfond. Spørsmål knyttet til fastsettelse av markedsverdi i henhold til EU-direktiver, samt spørsmål om verdsettelsesmetodikk for investeringsformål og kvalifikasjoner til en takstmann vurderes. Krav til vurderingsprosedyren er gitt, definisjoner og metodikk for vurdering av forsikringsselskaper, pensjonskasser mv.

Standard 9. Vurderingsrapport. Problemstillinger knyttet til presentasjon av vurderingsresultater og form på vurderingsbevis vurderes. Kravene til rapporten er gitt, og punktene som bør inneholde i vurderingsrapporten er angitt.

I tillegg til standardene som presenteres, inkluderer ECO 2000 også 13 relaterte manualer, som gir veiledning om tolkning og praktisk bruk av de generelle prinsippene og metodene som er angitt i standardene. Blant slike metodiske anbefalinger for vurdering er følgende:

1) faktorer som påvirker kostnadene;
2) vurdering av spesielle objekter;
3) vurdering av maskiner og utstyr;
4) vurdering av eiendeler beregnet for investering;
5) vurdering av landbruksobjekter;
6) vurdering av historiske gjenstander;
7) verdivurdering av virksomheten;
8) vurdering av immaterielle eiendeler;
9) vurdering av eiendomsindekser;
10) internasjonale vurderinger;
11) vurdering av felleskontrollert virksomhet og aksjeselskaper;
12) fordeling av verdi mellom grunn og bygninger;
13) egenskaper ved vurdering i forskjellige land.

I tillegg inneholder ECO 2000 ni vedlegg med tilleggsinformasjon av interesse for evaluator. For eksempel krav til sertifisering av evaluatorer, problemstillinger knyttet til gjennomgang av evalueringsrapporter og evaluatoretikk, eksempler på evalueringsoppgaver, en ordliste med begreper som brukes i evaluering og relaterte disipliner.

Vær oppmerksom på at skattemessig vurdering og tvungen avhendelse av eiendom ikke er gjenstand for ECO. De generelle prinsippene som er fastsatt der kan imidlertid gjelde i tilfeller der det ikke finnes andre spesifikke retningslinjer. Et av hovedtrekkene til ECO er deres fokus på vurderinger utført med det formål å utarbeide regnskapsoppgjør i samsvar med akseptert europeisk lovgivning.

Jeg vil merke meg noen "amatøraktivitet" til europeere når det gjelder standarder i forhold til den klassiske vurderingsteorien. For eksempel, i eiendomsvurdering i ECO, har følgende klassifisering av typer estimert slitasje/foreldelse dukket opp:

"(Jeg ) økonomisk foreldelse – tar hensyn til faktisk levetid, tilstand som følge av fysisk slitasje, delvis eller totalt tap av kvalitet som følge av tidsforløp eller tidligere bruk, og den sannsynlige verdien av fremtidige brukskostnader og behovet for vedlikeholdskostnader sammenlignet med moderne erstatningsartikler;

(ii ) funksjonell foreldelse – tar hensyn til egnethet for nåværende bruk og utsikter til videreføring eller annen bruk av fast virksomhet. For eksempel kan en gjenstand som er designet eller tilpasset for en spesialisert bruk, inkludert spesifikke produksjonsprosesser, ha en tilsynelatende brukstid noe lengre enn den som er beregnet for faktisk produksjon;
(iii ) strategisk foreldelse – basert på strategiske beslutninger, er en bedrift i stand til å gjøre en viss produksjon foreldet til enhver tid, og derfor maskinene og utstyret som er involvert i den teknologiske prosessen. Dette kan påvirke hele eller deler av produksjonen, selv om utstyr, maskineri og maskineri kan ha verdi for en annen produksjon eller for samme produksjon dersom en slik strategisk beslutning ikke var tatt;
(iv ) miljømessig foreldelse – eksisterende bruk og gjeldende teknologi må vurderes i sammenheng med faktisk og rimelig forventet lokal nasjonal og overnasjonal regulering, lovgivning, politikk og/eller planlegging, miljø- og forurensningskontroller og retningslinjer for avfallshåndtering.

Hva er konsekvensene av slik "amatøraktivitet"?

1. Det er formulert nye, detaljerte og uklare definisjoner av foreldelse, som vanskelig kan kalles et bidrag til utviklingen av verdsettelsesvitenskapen.
2. Den innførte økonomiske foreldelsen er «lik» fysisk (estimert) slitasje, men bruker tolkningen av «fysisk slitasje» i teknisk forstand som finnes i maskinteknikk, men ikke i vurdering. Den innførte miljømessige ukuransen er "lik" økonomisk ukurans. Bruken av slike "definisjoner" vil uunngåelig skape forvirring når bedømmere gjennomfører sine vurderinger. "Lignende" her kan også tolkes som en korrupt tradisjonell definisjon.
3. Den introduserte rekken av foreldelser representerer ikke et komplett system. Et system kan ikke være komplett med mindre et enkelt prinsipp for dets konstruksjon er identifisert. Den kan "suppleres" ubegrenset med andre typer oppfunne foreldelser, noe som vil føre til umuligheten av å ta hensyn til alle disse typene i praksis.
4. Det innførte «systemet» med foreldelse i mangel av ett enkelt prinsipp for oppbygging av systemet vil i praksis føre til dobbelttelling av denne typen foreldelse.

Generelt viser ECO-analysen tilstedeværelsen av terminologiske og metodiske forskjeller mellom den europeiske verdsettelsesvitenskapen og verdsettingsteorien studert i Russland, og avslører også den utilstrekkelige utviklingen (spesielt med hensyn til verdivurdering) og etterslepet i standardiseringsprosessen selv i sammenligning med MCO.

Det er faktisk ingen hemmelighet at i verdsettelse (spesielt næringslivet) ligger Europa noe etter USA. Hvis det i Storbritannia, Tyskland, Italia, Hellas er akkumulert noe erfaring med verdsettelse av fast eiendom og løsøre, implementert der av landmålere, landmålere og notarer, som nå kaller seg takstmenn, så er aktivitetsfeltet innen verdsettelse av virksomheten der er godt okkupert av de ledende konsulent- og revisjonsselskapene ( Deloitte&Touch , Emst&Young, KPMG etc.), hvis spesialister, som jobber i ethvert land, er opplært og følger den klassiske teorien om vurdering og amerikansk erfaring. Dessuten mestret russiske takstmenn yrket sitt nøyaktig på materialene til Verdensbankens seminarer, som dannet grunnlaget for russisk takstvitenskap, og det nåværende opplæringsnivået for russiske takstmenn (takket være aktivitetene til relevante utdanningsuniversiteter og godkjenningen av seriøse omskoleringsprogrammer), til tross for alt, en størrelsesorden høyere enn for deres kolleger fra Europa.

Fra ingressen til MCO, som uttrykker sitt oppdrag.
Nå har utvalget en forkortet forkortelse – MKSO, som er knyttet til utvidelsen av det opprinnelige utvalget av vurderingsobjekter.

Petrov B.I.

Vurderingens skjebne: strenge krav, nye standarder // Økonomiske strategier. 2005. Nr. 2. S. 57.
Silvestrov S.(Prof., doktor i økonomi, æret økonom i Russland, fungerende statsrådgiver, leder av representantskapet for NP NLSOD). Fra konsolidering til utvikling av lovverket // Økonomiske strategier. 2005. nr. 2. S. 47 (forfatterens kursiv).
Denne typen verdi er ikke en estimert verdi, og den bør inkluderes i Standard 5, og bruksverdien er ikke en type, men en type estimert verdi. Klassifiseringsproblemer gjelder både ECO og MCO (se også underavsnitt 3.5.1).
Det er merkelig at definisjonen av likvidasjonsverdi er gitt i forrige standard 6.
I motsetning til den klassiske (amerikanske) vurderingsteorien, hvor et slikt prinsipp eksisterer, består den i å identifisere kilder/årsaker til slitasje/foreldelse og lar oss identifisere et system av uavhengige typer slitasje/foreldelse.
Historisk sett er dette Lloyds forsikringsinspektører for sjøtransport.

I sin profesjonelle virksomhet er russiske takstmenn pålagt å følge de russiske føderale verdivurderingsstandardene (FSO). For spesifikke vurderingsformål kan de imidlertid bruke andre generelt aksepterte retningslinjer:

1. International Valuation Standards (IVS). Utviklet i 1994. MCO-2011-utgaven er for tiden i bruk.

2. American Standards of Appraisal (USPAP)- "Samlede standarder for profesjonelle vurderingsaktiviteter"). Utviklet og godkjent i 1989.

3. Europeiske vurderingsstandarder. Utviklet av The European Group of Valuers Associations (TEGoVA). Utviklet og utgitt i 1980.

4. britiske verdivurderingsstandarderRICS(The Royal Institution of Chartered Surveyors) - "Standards of the British Royal Society of Surveyors." RICS er den største internasjonale organisasjonen av eiendomsmeglere. Først publisert i 1976.

I Russland dukket de første reglene for takstmenn opp med den føderale loven "On Valuation Activities" i 1998. Men faktisk ble de første standardene vedtatt senere, i 2001. I dag er det 11 føderale standarder i kraft i den russiske føderasjonen, som sammen med loven om verdsettelsesvirksomhet beskriver generelle bestemmelser for gjennomføring av verdivurderinger, krav til en takstmann, et takstfirma, en takstrapport og anbefalinger for vurdering av spesifikke takseringsobjekter.

Det russiske vurderingsmiljøet har imidlertid gjentatte ganger erkjent at den godkjente listen over standarder er utilstrekkelig til å regulere og utvikle profesjonen. Mange artikler er viet til dette emnet i vår "Metode"-seksjon (sett inn lenke), der ingressen direkte sier: "Til tross for at lovgivningen om verdsettelsesvirksomhet er i endring, oppfyller ikke det russiske standardiseringssystemet kravene i internasjonale verdsettelsesstandarder og løser ikke fullt ut problemvurderingene i vårt land."

Vi ba våre eksperter diskutere hvorvidt harmonisering mellom utenlandske og russiske vurderingsstandarder er mulig. Samtalen viste seg å være veldig emosjonell, fordi temaet var veldig presserende.

Vyacheslav Vladimirovich Shikhirin, direktør for konstruksjonsinstituttet (Ural Federal University), leder for avdelingen for industriell, sivilingeniør og eiendomsekspertise, kandidat for økonomiske vitenskaper, praktisert takstmann siden 1993:

"Etter min mening ville det være bra å bringe FSO nærmere MSO og gjøre standardene våre ikke så knappe som de er nå. For eksempel inkluderer USPAP-standardene ikke bare selve standardene (360 sider), men også en rådgivende uttalelse og en instruktørmanual (300 sider) Jeg mener at våre FSOer har en rammekarakter og ikke reflekterer det lovgivningsmessige mangfoldet som en takstmann ansikter i virkelig praksis. Det kan innvendes mot meg at det er umulig å ta hensyn til alt, det er for mange titulære trekk og de medfølgende mål og vurderingsgrunnlag. Men i det minste, hvis vi legger til grunn at FSO "var opprettet i samsvar med MCO, så må vi gå videre - bruke dem direkte i verdsettelsespraksis, i den grad det ikke er i strid med russisk lovgivning. Fordi mange bestemmelser rett og slett ikke er i de føderale standardene."

Olga Kolosova, Ledende takstmann i Atlant-Otsenka:

"For eksempel fastsetter russiske standarder 4 typer verdi: marked, avvikling, investering og matrikkel. Og MCO sørger også for: forbrukerverdi, begrenset markedsverdi, spesialisert kostnad, forsikringsverdi, skattepliktig verdi, kostnad for et operativt foretak (som ifølge MCO ikke gjelder markedsverdien).

Vi står ofte overfor behovet for å vurdere høyt spesialiserte objekter, spesielt maskiner og utstyr laget for behovene til en spesifikk produksjon. Basert på kravene i russiske standarder, må vi i dette tilfellet bruke konseptet "markedsverdi" på slike eiendeler, selv om denne eiendelen faktisk ikke har det som sådan.

Det samme gjelder verdivurderinger for forsikringsformål. I henhold til vilkårene for bygningsforsikring er for eksempel bare "strukturen" til bygningen forsikret - et sett med murstein, etterbehandling osv. Et slikt objekt kan ikke ha en "markedsverdi", siden bygningen ikke kan fremmedgjøres isolert. fra rettighetene til tomten, hvor den ligger, er dette essensen av konseptet som fast eiendom. Når det gjelder verdivurdering for forsikringsformål, bruker vi imidlertid også begrepet «markedsverdi» med flere forutsetninger.»

Alexander Vusov, Prosjektleder, Business and Asset Valuation Department, Uphill Consulting Group , Når det gjelder forskjellene i standarder, sa han det mildere:

«Russiske og utenlandske standarder har lignende tilnærminger, metoder og vurderingsprosedyrer. Men ved nærmere undersøkelse vil vi finne forskjeller i dybde og detaljer i beskrivelser og beregninger under vurdering."

Vyacheslav Shikhirin mener at det er nødvendig å utvide og utdype eksisterende FSO:

"Mange bestemmelser i vår FSO krever kontekst, dekoding og detaljer. Praksisen med vurderingsaktiviteter er mye dypere og bredere enn bare tolkningen av en eller annen norm. Slik de eksisterer i dag, er det vanskelig å unngå bevisste dommer og konklusjoner. Når du bare kjenner teksten til FSO, er det umulig å kompetent engasjere seg i verdsettelsesaktiviteter.

Mange ting er rett og slett ikke der. Spesielt inneholder ikke FSO følgende begreper: «aggregering», «verdi», «spesifikke faktorer», «tvangssalg», «vurderingsgrunnlag», «likviditet», «transaksjonskostnader», «problematiske og uferdige objekter» . Den siste kategorien inkluderer forresten det uferdige TV-tårnet i Jekaterinburg, som ikke har klart å finne en ny eier på 25 år. Det gjøres forsøk med jevne mellomrom for å evaluere det. Men denne problematiske eiendommen har ingen markedsverdi, men bare investeringspotensial.»

Og det er mange slike "gapende hull" i FSO. Olga Kolosova gir følgende eksempel:

« Russiske standarder inneholder ikke konseptet "virkelig verdi", som finnes i International Financial Reporting Standards. Jeg vil merke meg at det er mange foretak i Russland som fører regnskap i samsvar med IFRS. Jeg måtte forholde meg til behovet for å vurdere virkelig verdi av eiendeler i henhold til IFRS, og her oppsto det en alvorlig «konflikt» mellom russiske og internasjonale standarder når det gjelder terminologi, siden våre verdsettelsesstandarder ikke har begrepet virkelig verdi. Foreløpig må vi i slike tilfeller «komme ut» og skrive mange forutsetninger, som ikke pynter på vurderingsrapportene.

Etter min mening er hovedproblemet med russiske vurderingsstandarder i dag mangelen på spesifikke anbefalinger om vurderingsmetodikk og om konkrete vurderingssaker. Våre standarder har mange krav til presentasjon av vurderingsresultater, men de er svært magre når det gjelder metodikk, noe som ofte fører til meningskonflikt mellom takstmenn og ulike «befarende» strukturer. For eksempel aksepterer en inspektør en rapport som pålitelig og oppfyller standardene, men den andre finner mange feil i samme rapport. Etter min mening bør slike situasjoner ikke eksistere » .

Mangelen på en klar forklaring i FSO gir faktisk opphav til en situasjon der en dobbelttolkning er mulig. Og det viser seg: standarden på draget, uansett hvilken retning den snudde, er der den kom ut.

Vyacheslav Shikhirin:

"FSO nevner prinsippet om "best og mest effektiv bruk" (LNEI). Dette prinsippet innebærer at fra de mulige mulighetene for bruk av en eiendom velges den som tomten vil gi høyest mulig inntekt. Det er denne. opsjon som brukes til å vurdere verdien av fast eiendom. Dette kalles en "konkurransedyktig type arealbruk". Det vil si at objekter konkurrerer med hverandre om land. Men dette er feil. Eller rettere sagt, det er bare delvis riktig. I byutviklingen som har utviklet seg over flere tiår, oppstår prinsippet om komplementær bruk av land - når objekter ikke konkurrerer, men utfyller hverandre.Men i russisk litteratur har ikke prinsippet om komplementaritet, det eksisterer bare i utenlandsk litteratur.

IUSPAPdet er direkte skrevet: "det er feil å sammenligne en eiendom som er mest effektivt brukt som kontorbygg når man vurderer en eiendom som er mest effektivt brukt som hotell." Tross alt, på denne måten erstatter vi ett objekt med et annet. D. Zak skriver: "Veilaktig fremstilling av høyeste verdi for å øke virkelig verdi er uakseptabelt." D. Eckert bemerker: "Den mest effektive brukssaken er komplementær, ikke konkurransedyktig."

Når det gjelder harmonisering, uttalte eksperter seg utvetydig: ja, det er mulig, forutsatt at FSO vil forbedre seg.

Vyacheslav Shikhirin:

«Du må jobbe med det du har. Og så siden gjenopplivingen av vurderingsaktiviteter i det moderne Russland. FSO-formatet er ekstremt uheldig.»

Olga Kolosova:

"Jeg håper at arbeidet med å detaljere russiske standarder vil fortsette, fordi det faktisk er unike eiendeler som våre vanlige kostnadsbaser og verdsettelsesmetoder ikke er anvendelige for, og det er også spesifikke verdsettelsesformål som må vurderes separat."

Alexander Vusov:

"Til tross for den klart etterslepende utviklingen av regulering og standardisering av takseringsindustrien i Russland, har det blitt gjort betydelige sprang i denne retningen de siste to årene: nye takseringsstandarder er godkjent, endringer er gjort i loven om takseringsaktiviteter, korrigering kontroversielle spørsmål med takseringspraksis, er det skissert planer for videreutvikling av bransjen. Alt dette lar oss se optimistisk inn i fremtiden for russisk verdsettelsesvirksomhet og håpe på enda større harmonisering med utenlandske verdsettelsesstandarder.»

INTERNASJONALT KOMITÉ FOR EIENDOMSVURDERINGSSTANDARDER INTERNASJONALE VERDERINGSSTANDARDER IVS 1 - 4

Eiendomsvurdering spiller en stadig viktigere rolle i den moderne russiske økonomien. Operasjoner som kjøp og salg av bolig og annen eiendom, utlån med sikkerhet, forsikring, eiendomsbeskatning, eiendomstvister og gjennomføring av investeringsprosjekter kan i dag ikke tenkes uten tilknytning til yrket som takstmann.

15. februar 1994 ble neste oppskrivning av anleggsmidler (fond) gjennomført. I samsvar med brevet fra Finansdepartementet i Den russiske føderasjonen datert 19. september 1994 N 126 "Om prosedyren for å reflektere i regnskaps- og rapporteringsoperasjoner knyttet til bruken av akselerert avskrivningsmekanisme og omvurdering av anleggsmidler fra 1. januar , 1995." I denne prosessen gis en viktig plass til eksperter, d.v.s. profesjonelle takstmenn. Moskva-regjeringens dekret av 4. oktober 1994 "Om lisensiering av eiendomsvirksomhet (transaksjoner med boliglokaler) i Moskva" introduserte lisensiering av relevante typer aktiviteter.

I ulike land har fagorganisasjoner av takstmenn tildelt profesjonell status til de som har nødvendig utdanning og tilstrekkelig erfaring. Etter hvert oppsto det et behov for å formulere prinsipper, ideer og regler som er felles for verdensøkonomien, noe som ble reflektert i verdsettelsesstandarder, retningslinjer for profesjonell etikk for takstmenn og andre dokumenter utviklet på 60- og 70-tallet. I 1981 ble International Committee on Property Valuation Standards (ICAS) dannet. Komiteens oppgave var å justere standardene under hensyntagen til ulike lands synspunkter og identifisere forskjeller i ordlyden eller anvendelsen av standardene. Det er spesielt viktig for ICSI at internasjonale verdivurderingsstandarder er anerkjent i internasjonal regnskapsføring og annen finansiell rapportering. Derfor opprettholder ICSOI konstant kontakt med International Accounting Standards Committee, International Federation of Accountants, International Committee on Auditing og International Organization of Securities Commissions.

Den første utgaven av International Valuation Standards ble publisert i 1985. Det pågår for tiden mye arbeid med å ta i bruk standarder på verdivurderingsområder som ennå ikke er standardisert. Redaktørene begynner å publisere de fire første nye standardene, som trådte i kraft 24. mars 1994 og uttrykker mening fra spesialister fra 40 medlemsland i ICSOI.

Hver standard tilsvarer en bestemt klasse av situasjoner knyttet til vurderingsprosessen og inneholder følgende avsnitt (i rekkefølge): Introduksjon; Bruksområde; Definisjon; Forholdet til regnskapsstandarder; Uttalelse av standarden; notater; Krav til rapportens struktur; Vilkår for avvik fra standarden; Ikrafttredelsesdato.

Teksten til International Valuation Standards ble levert av Russian Society of Appraisers, som er medlem av en rekke internasjonale organisasjoner av takstmenn, inkludert et medlem av ICSOI.

GENERELLE KONSEPT OG PRINSIPPER FOR VURDERING

1.0. Introduksjon

1.1. Erfaringene fra internasjonal profesjonell kommunikasjon innenfor rammen av International Committee on Property Valuation Standards har vist at det, med få unntak, er grunnleggende enighet over hele verden om de grunnleggende konseptene som ligger til grunn for verdsettelse som en vitenskapelig disiplin. Funksjoner ved lokal lovgivning og økonomiske forhold kan fra tid til annen pålegge spesifikke (noen ganger restriktive) krav i anvendte aspekter, men det grunnleggende om vurderingsmetoder og prosedyrer for forskjellige land i verden er i hovedsak ikke forskjellig fra hverandre.

1.2. Disse grunnleggende konseptene danner grunnlaget for ICSI-standardene og -anbefalingene, men komiteen mener at det er uhensiktsmessig å formulere grunnleggende definisjoner og prinsipper i teksten til hver standard. I stedet fungerer denne delen som et supplement til hver standard og gir en oversikt over nøkkelbegreper som er spesielt relevante for å forstå evaluering som profesjon og for å anvende standardene i praksis.

2.0. Begreper om land og eiendom

2.1. Jorden er en integrert del av vårt liv og vår eksistens. På grunn av sin eksepsjonelle betydning, er den alltid under nøye oppmerksomhet av advokater, geografer, sosiologer og økonomer. Måten hver av disse disiplinene ser på land og bruken av det, vil i stor grad avgjøre skjebnen til folk rundt om i verden.

2.2. Å anslå verdien av en tomt som ubrukt eller som en tomt med forbedringer (jorddyrking og strukturer) er et økonomisk konsept. Et stykke jord, ubrukt eller med forbedringer, kalles også eiendom. Verdi skapes av nytten av en eiendom - dens evne til å tilfredsstille behov og ønsker til mennesker. Verdien av enhver eiendoms eiendom bestemmes av dens unikhet, holdbarhet, beliggenhet, relativt begrenset tilbud på eiendomsmarkedet, samt den spesifikke nytten av en bestemt tomt.

2.3. Eiendom er et juridisk begrep. Eiendom er en samling av private eiendomsrettigheter. For å skille mellom fast eiendom, et materielt begrep, og eiendomsretten, et juridisk begrep, kalles retten til å eie et fast eiendom fast eiendom. Den juridiske betegnelsen for gjenstander i den fysiske verden som ikke er fast eiendom er personlig eiendom, og retten til å eie den kalles personlig eiendom. Ordet eiendom, brukt uten nærmere definisjon eller identifikasjon, kan referere til enten fast eiendom, løs eiendom eller en kombinasjon av begge (se avsnitt 3 nedenfor).

2.4. Takstmenn (Asset Valuers eller Appraisers) er spesialister som arbeider innen økonomi knyttet til verdivurdering av eiendom og utarbeidelse av relevant rapporteringsdokumentasjon (se avsnitt 3.5 nedenfor). Som fagfolk må takstmenn oppfylle strenge krav til utdanning, opplæring, kompetanse og demonstrert faglig kompetanse. De må også konsekvent følge høye moralske prinsipper (etikk) og profesjonelle standarder (standarder).

2.5. Prissvingninger over tid er et resultat av økonomiske og sosiale krefter, både generelle og spesifikke. Generelle krefter kan forårsake endringer i det generelle prisnivået og den relative kjøpekraften til penger. Virkningen av visse spesifikke krefter, for eksempel teknologiske endringer, kan føre til endringer i forholdet mellom tilbud og etterspørsel, noe som vil medføre betydelige endringer i prisene.

2.6. Mange kjente prinsipper gjelder for verdsettelse. Blant dem er prinsippene om tilbud og etterspørsel, konkurranse, substitusjon, forventning eller forventning, endring og andre. Felles for alle disse hjelpeprinsippene er deres eksplisitte eller implisitte innflytelse på nyttegraden og kapitalavkastningen til den aktuelle eiendommen. Det kan følgelig hevdes at nytten av en eiendom uttrykker den totale effekten av alle markedsfaktorer som påvirker eiendommens verdi.

3.0. Konsepter for eiendom, eiendom og eiendom (aktiva)

3.1. Fast eiendom, eller fast eiendom, eller eiendom, er definert som et fysisk stykke land og de menneskelige forbedringene (inkludert bygninger) knyttet til det. Det er en materiell, håndgripelig "ting" som kan sees og berøres, sammen med alle strukturene på bakken, så vel som over eller under den. I hver stat etablerer lokal lov det grunnleggende prinsippet for å skille mellom fast eiendom og personlig eiendom, hvis definisjon er gitt nedenfor. Til tross for at disse juridiske begrepene ikke er generelt akseptert i alle land, tillater definisjonene som er postulert her oss å spesifisere viktige begreper og begreper.

3.2. Konseptet med eiendomsrett inkluderer alle rettigheter, interesser og privilegier knyttet til eierskap av fast eiendom. Eierskap til fast eiendom uttrykkes vanligvis med en viss indikasjon på eierskap, i motsetning til selve eiendommen som en fysisk gjenstand. Dermed refererer eierskap til fast eiendom til immaterielle konsepter.

3.3. Løsøre omfatter materielle og immaterielle gjenstander som ikke er fast eiendom. Denne eiendommen er ikke permanent knyttet til fast eiendom og som kategori er slik eiendom preget av flyttingsevne.

3.4. I regnskapsterminologi er eiendom (eiendeler) ressurser som eies eller kontrolleres av noen som det med rimelighet kan forventes økonomisk fortjeneste fra i fremtiden. Eierskap til eiendom (aktiv) som sådan er et immaterielt begrep. Selve eiendommen (aktiva) kan imidlertid være både materiell og immateriell.

3.5. I samsvar med internasjonale regnskapsstandarder, omtalt i Standard ICSOI 3, skilles eiendeler inn i materielle, immaterielle og investeringer. Følgende begreper og begreper er spesielt viktige:

A. Omløpsmidler. Eiendeler som ikke er ment å brukes løpende i virksomhetens drift, som kundefordringer, varelager, kortsiktige plasseringer, bank og kontanter. I noen tilfeller kan fast eiendom som generelt anses å være et anleggsmiddel som definert nedenfor også klassifiseres som omløpsmiddel. Et eksempel er tomt eller fast eiendom som er på inventar og beregnet for salg.
b. Anleggsmidler (anleggsmidler). Dette er materielle og immaterielle eiendeler, delt inn i to generelle kategorier:

1) Eiendom, produksjonsanlegg og utstyr. Eiendeler beregnet for løpende bruk i virksomheten til virksomheten, herunder land og konstruksjoner, produksjonsanlegg og utstyr, avskrivningsreserve (akkumulerte avskrivningskostnader) og andre typer eiendeler.
2) Andre langsiktige eiendeler. Eiendeler som ikke er ment å brukes på varig basis i virksomheten til virksomheten, men som vil bli holdt i lang tid. Slike eiendeler inkluderer langsiktige investeringer og langsiktige kundefordringer, goodwill, utsatte kostnader, patenter, varemerker og andre eiendeler.

3.6. Regnskapsterminologien er ikke helt sammenfallende med den terminologien som takstmenn bruker. Etter klassifiseringen i punkt 3.5 driver takstmenn primært med anleggsmidler. Teknisk sett vurderes eierskap til eiendom (aktiva), eller eierskap, og ikke eiendelene i seg selv, materielle eller immaterielle. Dette begrepet understreker forskjellen mellom det økonomiske begrepet eiendomsvurdering, som objektivt sett er basert på eiendommens evne til å kjøpes og selges på et fritt marked, og et visst subjektivt begrep, som antar som grunnlag for å bestemme verdien noen interne kvaliteter. av objektet, eller et annet grunnlag enn markedsverdi. Imidlertid bemerker ICSOI Standard 2 at den objektive markedstilnærmingen har spesielle anvendelser i tilfeller med begrenset eller ikke-markedsmessig verdivurdering av eiendom.

3.7. Begrepene avskrivning og amortisering brukes både i verdsettelse og regnskap og kan føre til forvirring om meningen bak dem. For å unngå forvirring kan takstmenn, når de bruker erstatnings- og erstatningskostnadsmetodene, bruke begrepet "avskrivning" eller "påløpte avskrivninger" for å bety ethvert verditap i forhold til den totale kostnaden ved anskaffelse. Slike tap kan relateres til fysisk slitasje, funksjonell eller teknisk eller ekstern foreldelse. Begrepet "avskrivninger" refererer til kostnadene som er pålagt av regnskapsførere for å utligne den opprinnelige kostnaden ved å anskaffe eiendeler, uavhengig av grunnlaget for kostnadene. Det er viktig å merke seg at for takstmannen er påløpte avskrivninger en funksjon av markedsforhold. Avskrivninger avhenger i sin tur primært av den spesifikke beregningsmetoden som brukes av regnskapsføreren, og reflekterer ikke nødvendigvis markedstilstanden.

3.8. Gitt at det juridiske begrepet "eiendom", som refererer til fast eiendom, samtidig er mye brukt som en generell betegnelse for fast eiendom og/eller løs eiendom, brukes dette begrepet i vid forstand i disse standardene. I denne sammenhengen kan det referere til både den fysiske gjenstanden i seg selv og eierskapet til den. Ved å akseptere denne konvensjonen kan vi skille eiendom i den generelle konteksten av verdsettelsesprosessen fra eiendom forstått som eiendeler i betydningen regnskapsdefinisjoner og konvensjoner.

4.0. Pris, kostnad (kostnader, utgifter), marked og kostnad

4.1. Unøyaktighet og vaghet i språket kan og fører til ulike typer misforståelser og misforståelser, spesielt når det gjelder det internasjonale samfunnet. Denne problemstillingen blir spesielt relevant i tilfeller der ord av et språk som har en bred, dagligdags betydning også brukes for å betegne spesifikke begreper i en bestemt disiplin. Når vi bruker begrepene pris, kostnad, marked, verdi i eiendomsvurdering, står vi overfor akkurat denne situasjonen.

4.2. Pris er et begrep som angir hvor mye penger som kreves, tilbys eller betales for en vare eller tjeneste. Det er et historisk faktum, det vil si at det refererer til et bestemt tidspunkt og sted, uavhengig av om det ble erklært åpent eller forble hemmelig. Avhengig av de økonomiske evnene, motivene eller spesialinteressene til den bestemte kjøperen og selgeren, kan prisen som betales for varer eller tjenester ikke samsvare med verdien som tilskrives disse varene eller tjenestene av andre. Pris er imidlertid i prinsippet en indikator på den relative verdien som tilskrives varer eller tjenester av en bestemt kjøper og/eller en bestemt selger under spesielle omstendigheter.

4.3. Kostnad (kostnad, utgift) er prisen som betales for varer eller tjenester, eller mengden penger som kreves for å lage eller produsere en vare eller tjeneste. Etter fullføring av prosessen med opprettelse eller handling med kjøp og salg, blir kostnadene (kostnader, utgifter) et historisk faktum. Prisen som kjøperen betaler for et produkt eller en tjeneste blir anskaffelseskostnaden for ham.

4.4. Et marked er et system der varer og tjenester beveger seg fra selgere til kjøpere gjennom en prismekanisme. (Noen ganger kalles markedet også stedet hvor disse transaksjonene finner sted.) Konseptet med et marked refererer til evnen til varer og/eller tjenester til å bytte hender uten å begrense aktivitetene til selgere og kjøpere unødig. Hver interessent handler i samsvar med tilbuds- og etterspørselsforhold og andre prisfaktorer, etter beste evne og kompetanse, forståelse for den relative nytten av spesifikke varer og/eller tjenester, og tar hensyn til dens individuelle behov og ønsker. Markedet kan være lokalt, nasjonalt eller internasjonalt.

4.5. Verdi er et økonomisk konsept som etablerer forholdet mellom varene og tjenestene som er tilgjengelige for kjøp og de som kjøper og selger dem. Verdi er ikke et historisk faktum, men et estimat av verdien av spesifikke varer og tjenester på et bestemt tidspunkt i henhold til en valgt definisjon av verdi. Det økonomiske verdibegrepet uttrykker et markedssyn på fordelen som eieren av et gitt produkt eller en oppdragsgiver som en gitt tjeneste ytes til har ved verdivurderingen.

4.6. Det finnes mange typer verdier og deres tilsvarende definisjoner (se for eksempel ICSOI Standard 2). Noen av dem er standardverdityper som er mye brukt i eiendomsvurderingsprosedyrer. Andre brukes i spesielle, strengt definerte tilfeller. For å forstå og praktisere verdsettelsesmetoder, er det avgjørende å være tydelig på typen og definisjonen av verdi som brukes, og for å sikre at typen verdi som velges, er passende for konteksten til den spesielle oppgaven som takstmannen står overfor. Avhengig av hvilken definisjon som er valgt, kan verdien på eiendommen som vurderes være forskjellig.

4.7. Profesjonelle takstmenn unngår å bruke det uspesifiserte begrepet "verdi", og bruker det i kombinasjon med et definerende adjektiv - spesifiserer hva slags verdi som menes. Markedsverdi (Market Value, eller i noen land Open Market Value), den vanligste typen verdi i eiendomsvurdering, er gjenstand for diskusjon i ICSOI Standard 1. På grunn av at tradisjonell sunn fornuft tilsier at verdibegrepet skal tolkes presist som markedsverdi (med mindre annet er angitt), er det spesielt viktig at begrepet "markedsverdi" i hvert enkelt tilfelle er klart og presist definert.

4.8. Verdibegrepet innebærer fastsettelse av en viss sum penger knyttet til kjøps- og salgshandlingen. Salg av den aktuelle eiendommen er imidlertid ikke et vilkår som er nødvendig for prosessen med å fastsette prisen eiendommen skal selges til på taksttidspunktet, med forbehold om vilkårene som stilles ved fastsettelse av Markedsverdi.

4.9. Markedsverdien av en eiendom er et uttrykk for dens nytteverdi fra markedets synspunkt, og ikke for dens abstrakte fysiske status. For et bestemt foretak kan nytten av dens eiendeler avvike fra deres nytte fra markedets eller en bestemt industris synspunkt. Det er derfor nødvendig at eiendomsvurderinger og regnskapsrapporter som reflekterer effekten av prisendringer tar hensyn til forskjellen mellom markedsverdi, som bør gjenspeiles i regnskapet, og ikke-markedsmessige verdityper, som ikke skal brukes som grunnlag for regnskapet. Residual Residual Cost (RCA), forstått i betydningen definisjonen av ICSR Standard 2 og knyttet til spesialisert eiendom, selv om det er et ikke-markedsmessig verdsettelsesgrunnlag, kan likevel, i passende tilfeller, brukes i regnskapet.

4.10. Argumenter tilsvarende de i punkt 4.9 er gyldige for verdsettelse av annen eiendom enn fast eiendom. Bortsett fra tilfeller av berettiget bruk av SALT, krever finansiell rapportering bruk av metoder basert på markedsverdi, og et klart skille mellom dem og metoder som bruker ikke-markedsmessige verdityper.

4.11. Den totale kostnaden for en eiendom inkluderer alle direkte og indirekte kostnader ved produksjonen. Dersom kjøperen etter kjøp av eiendommen har foretatt ytterligere kapitalkostnader, så legges disse kostnadene ved kostnadsberegningen til anskaffelsessummen. Avhengig av i hvilken grad markedet anser disse kostnadene som hensiktsmessige, vil de i den grad bidra til markedsverdien av eiendommen.

5.0. Markedspris

5.1. Konseptet Markedsverdi reflekterer den kollektive oppfatningen og driften av markedet og er grunnlaget for å verdsette de fleste ressursene i en markedsøkonomi. Selv om de eksakte definisjonene kan variere, er meningen bak dette konseptet tydelig for alle, og det er vanligvis ingen problemer med anvendelsen.

5.2. I henhold til ICSI-standardene er markedsverdi definert som det estimerte beløpet som tilsvarer pengebeløpet som eiendom vil bytte hender for på verdsettelsesdatoen mellom en villig kjøper og en villig selger i en transaksjon på armlengdes avstand etter tilstrekkelig markedsføring, hver part forutsetter at kompetent handling., forsiktig og uten tvang.

5.3. ICSOI Standard 1 gir en detaljert forklaring av konseptet og definisjonen av markedsverdi. Her, som en foreløpig merknad, er det viktig å merke seg at en faglig innhentet estimert Markedsverdi er en objektiv vurdering av det etablerte eierskapet til en bestemt eiendom per en bestemt dato. Markedsverdi er et estimat basert på markedsdata og utviklet i samsvar med disse standardene og rapporteres på en måte som er konsistent med standardene og/eller konvensjonene som gjelder målene for det bestemte estimatet. ICSI Standard 3 etablerer målestandarder designet spesielt for finansiell rapportering og relatert dokumentasjon.

5.4. Anleggsmidler skiller seg fra de fleste omløpsmidler ved at de krever lengre tid for å bestemme, gjennom markedsføring, en pris som representerer markedsverdien deres. Dette tidselementet, så vel som fraværet av et "spotmarked", spesifisiteten og det store utvalget av markeder og eiendommer, sammen med andre faktorer, bestemmer behovet for profesjonelle takstmenn og utviklingen av disse standardene.

6.0. Mest effektiv bruk

6.1. Jordens overflate er grunnlaget for all eksistens og forblir, med sjeldne unntak, uendret gjennom hele livet til enkeltmennesker. På grunn av landets unike og immobilitet har hver tomt en unik, unik beliggenhet. Jordoverflatens konstanthet tillater oss også å gjøre en naturlig antagelse om at den vil overleve utviklinger og strukturer reist på den.

6.2. De unike egenskapene til landet lar oss snakke om verdien av vårt eget land, og i samsvar med økonomiske prinsipper, når vi vurderer landet separat fra forbedringene som er gjort på det, må vi vurdere bidraget som disse forbedringene gir til totalverdien av eiendommen. Markedsverdien av land, basert på begrepet "best bruk", uttrykker således nytten og uforanderligheten til land i sammenheng med markedsforhold, der forbedringer bestemmer forskjellen mellom den totale markedsverdien av eiendommen og verdien av eiendommen. selve landet.

6.3. Til tross for omstendighetene angitt i punkt 6.2 ovenfor, er mange eiendommer verdsatt som en kombinasjon av grunn og forbedringer. I slike tilfeller vil takstmannen typisk bestemme markedsverdien ved å vurdere den beste bruken av nettstedet med eksisterende forbedringer.

6.4. Den høyeste bruken er definert som den mest sannsynlige bruken av eiendommen som er fysisk mulig, rimelig forsvarlig, lovlig, økonomisk gjennomførbar og som vil maksimere verdien av eiendommen som vurderes.

6.5. Bruk av eiendom som ikke er tillatt ved lov eller er fysisk umulig kan ikke anses som den mest effektive. Selv i tilfelle av en juridisk lovlig og fysisk mulig bruk, kan takstmannen bli pålagt å gi en rimelig forklaring for å begrunne sin tro på at slik bruk er sannsynlig. Når analysen har identifisert ett eller flere rimelige brukstilfeller, undersøkes de for økonomisk levedyktighet. Alternativet som resulterer i at eiendommen verdsettes med maksimal verdi regnes som den mest effektive bruken.

6.6. Anvendelse av dette prinsippet gjør det mulig for takstmannen å ta hensyn til virkningene av forringelse og foreldelse av bygninger, bestemme den mest hensiktsmessige karakteren av forbedringer som skal gjøres på eiendommen, undersøke den økonomiske levedyktigheten til renoveringsprosjekter, og hjelper også i mange andre situasjoner som oppstår i vurderingsprosessen.

6.7. Konseptet med best bruk er en integrert del av markedsverdivurderingen. Enkelte standardprosedyrer er imidlertid utformet for å spesifikt anvende konseptet best bruk ved verdivurdering av eiendom i forbindelse med utarbeidelse av regnskap og tilhørende dokumentasjon. Denne spesielle applikasjonen, med tittelen "Marked Value in Existing Use", er omtalt i ICSOI Standard 3.

7.0. Nytte

7.1. På grunn av det faktum at nøkkelkriteriet for verdien av enhver eiendom er dens nytteverdi, har prosedyrene som brukes i verdsettelsesprosessen et felles mål - å bestemme og kvantifisere nyttegraden til eiendommen som verdsettes. Dette reiser spørsmålet om betydningen av nyttebegrepet.

7.2. Nytte er et relativt eller komparativt konsept snarere enn en absolutt egenskap. For eksempel måles nytten av jordbruksareal typisk ved dens fruktbarhet. Verdien av land avhenger direkte av kvantiteten og kvaliteten på avlingene, eller mengden og kvaliteten på bygninger, eller, hvis stedet tillater utvikling, av graden av produktivitet den er i stand til å utvikle kommersiell, industri eller bolig. Derfor fastsettes verdien av land ved å vurdere nytten i forhold til de juridiske, fysiske, funksjonelle, økonomiske og miljømessige faktorene som bestemmer produktiviteten.

7.3. Verdivurderingen av en eiendom er grunnleggende avhengig av hvordan eiendommen brukes og/eller hvor høyt den vil bli verdsatt på markedet under normale forhold. For noen typer eiendom oppnås optimal nytte når gjenstandene fungerer som individuelle gjenstander, mens andre kan være mer nyttige som en del av en gruppe. Det er derfor nødvendig å skille nytten av eiendom som anses separat fra dens nytte som en del av en gruppe.

7.4. Separat beliggende, uavhengig drevne eiendommer har en tendens til å skifte eier på individuell basis og bør verdsettes på dette grunnlaget. Dersom verdien av slike eiendommer øker (eller synker) på grunn av en funksjonell eller økonomisk tilknytning til andre eiendommer, så fastsettes slik tilleggsspesifikk verdi under takstprosessen og føres i rapporten, enten basert på takstmannens egne observasjoner eller iht. de eksplisitte instruksjonene fra klienten. En slik verdijustering bør imidlertid ikke tas i betraktning i markedsverdien uten passende begrunnelse.

7.5. En eiendom betraktet isolert sett kan ha merverdi på grunn av sin fysiske eller funksjonelle tilknytning til en tilstøtende eiendom som eies av en annen, eller på grunn av sin attraktivitet for en kjøper med særinteresser. Rapporten må angi, separat fra markedsverdien fastsatt i samsvar med disse verdsettelsesstandardene, mengden av slik tilleggsverdi.

7.6. Nytteverdien måles over lang sikt – typisk over eiendommens normale levetid. Noen eiendeler kan imidlertid være midlertidig overflødige for en virksomhet: de blir skrinlagt eller på annen måte fjernet fra produksjonsprosessen, konvertert til alternativ bruk, eller rett og slett forlatt i en periode. I andre situasjoner kan eksterne markedsforhold, økonomiske eller politiske, tvinge produksjonen til å reduseres på ubestemt tid.

7.7. En lignende situasjon oppstår hvis eiendeler er lokalisert i avsidesliggende regioner, i stater med en ikke-markedsøkonomi, eller hvor økonomien opplever betydelige endringer. Graden av nytte av slike eiendeler kan være ekstremt vanskelig å fastslå. Vurdering i slike situasjoner krever spesiell kompetanse og opplæring, og rapporten skal utarbeides i henhold til ICSI-standardene. Særlig viktig for takstmannen er en detaljert presentasjon og forklaring av verdsettelsesgrunnlaget han brukte; opplysninger som lå til grunn for vurderingen, og hvilke spesielle forutsetninger og begrensninger (hvis noen) som ble foretatt ved hjelp av.

7.8. Et typisk resultat av politisk eller økonomisk ustabilitet er en endring i nytteverdi, enten i produktivitet eller effektivitet. Takstmannens ansvar i slike tilfeller er å vurdere markedets forventninger for varigheten av slike utviklinger. Midlertidige nedleggelser eller nedleggelser av virksomheten kan ha liten eller ingen innvirkning på aktivaverdiene, mens utsiktene til langsiktige driftsavbrudd kan føre til en permanent verdifall. Eiendelene som verdsettes må vurderes i lys av alle interne og eksterne faktorer som påvirker deres funksjon.

8.0. Andre viktige konsepter

8.1. Uttrykket "markedsverdi" er ikke synonymt med begrepet "virkelig verdi" slik det brukes i regnskapsstandarder. I motsetning til definisjonen ovenfor av markedsverdi, innebærer regnskapsbegrepet objektiv verdi en transaksjon som kunne ha funnet sted i nærvær av visse uenigheter; under omstendigheter som er forskjellige fra den normale prosessen med omfordeling av eiendom under åpne markedsforhold. Disse omstendighetene inkluderer muligheten for en termintransaksjon når en av partene er i en vanskelig situasjon, samt andre tilfeller som ikke er gitt i definisjonen av begrepet markedsverdi. Begrepet «Fair Value» brukes også i det juridiske aspektet når det skal fastsettes en kompromissløsning som løser uenigheter mellom partene. Årsakene til disse uenighetene samsvarer kanskje heller ikke med definisjonen av begrepet markedsverdi. For å unngå uklarheter og misforståelser, må Markedsverdivurderingsrapporten inneholde en adekvat forklaring av takstmannens definisjon av begrepet "Markedsverdi" samt en erklæring om forutsetningene, forholdene og omstendighetene som ligger til grunn for vurderingen.

8.2. Spesialiserte eiendeler er eiendeler som vanligvis selges som en del av en virksomhet som de er en integrert komponent av. Slike eiendeler kan også anses å ha begrenset omsettelighet eller ikke-omsettelighet, avhengig av i hvilken grad de er spesialiserte i design, konfigurasjon eller bruk. Hvis det er lite eller ingen markedsinformasjon for direkte komparativ analyse, kan prosessen med å verdsette slike eiendeler være ekstremt vanskelig. Det er imidlertid takstmannens ansvar å velge markedsdata for å støtte og/eller forklare takstkonklusjonen. Selv om en hvilken som helst verdsettelsesmetode kan brukes når man vurderer spesialiserte eiendeler og ingen egnet metode bør neglisjeres, brukes i praksis Residual Replacement Value-metoden oftest. Om mulig fastsetter takstmannen, basert på markedsinformasjon, grunnens verdi, kostnad og akkumulerte avskrivninger og redegjør for sitt valg av verdsettelsesgrunnlag.

8.3. Begrepet "Resterende erstatningskostnad" må ikke forveksles med begrepet "Replacement Cost". Gjenanskaffelsesverdi uttrykker kostnaden ved å anskaffe på markedet som en tilfredsstillende erstatning for tilsvarende eiendom. Selv om det er mulig å konstruere eller på annen måte skape en tilfredsstillende erstatning, er det vanligvis kostnadene ved å anskaffe en analog på det frie markedet som brukes til å bestemme kostnaden for erstatning. I motsetning til dette refererer SALT-metoden til en verdsettelsesprosess som kombinerer beregningen av markedsverdien av tomten i dens nåværende bruk og restverdien av bygninger, strukturer og andre forbedringer for å oppnå en verdi som reflekterer den potensielle lønnsomheten av bruken av eiendommen som helhet.

8.4. Når normale markedsprosesser blir forstyrret eller suspendert, eller der ubalanser mellom tilbud og etterspørsel resulterer i markedspriser som ikke oppfyller definisjonen av markedsverdi, kan takstmannen stå overfor svært vanskelige problemer. Ved å anvende begrepet markedsverdi, analysere markedsinformasjon og alle argumentene han har til rådighet under verdsettelsesprosessen, foretar takstmannen justeringer av betydningen og nytten av eiendelene som vurderes i den økonomiske dokumentasjonen. Jo mindre tilgjengelig markedsinformasjon, jo mindre kan den brukes direkte, desto mer avhenger påliteligheten av verdsettelsesprosedyrer av takstmannens faglige kompetanse, erfaring og intuisjon og den kvalifiserte anvendelsen av disse standardene.

8.5. I noen stater (eller under spesifikke omstendigheter) kan en takstmann bli pålagt å bruke en spesifikk definisjon av "markedsverdi" for å overholde juridiske eller regulatoriske krav. Uansett, de grunnleggende begrepene og definisjonene av verdivurdering anses å være i samsvar med bestemmelsene i ICSOI-standardene, med mindre takstmannen spesifikt sier noe annet. Betydningen av begrepet "Markedsverdi av eiendom" endres ikke på grunn av forskjeller i terminologi eller omformulering av selve definisjonen, som kan være forskjellig for forskjellige land på grunn av forskjeller i lovgivning.

8.6. Enhver vurderingsrapport skal inneholde en klar redegjørelse for formål og metoder for vurderingen som er utført. Som en finansiell rapport må vurderingsrapporten, i samsvar med alle andre krav til denne type dokumentasjon, inneholde en konklusjon som definerer type eiendom for hvert av objektene som vurderes og inneholde argumentet for denne klassifiseringen.

8.7. Regnskapsmetoden for å fastsette verdi basert på anskaffelseskostnader tar kun hensyn til de initielle kostnadene og avskrivningskostnadene som er underlagt allment aksepterte regnskapsprinsipper. Eiendom kan imidlertid ha en markedsverdi som er mindre (eller omvendt større) enn anskaffelseskost, uavhengig av justeringer for akkumulerte avskrivninger. Fra et bestemt foretaks synspunkt kan kostnaden for eiendeler falle sammen med bidraget som disse eiendelene gir til den totale kostnaden for foretaket, eller kan avvike fra den. Fra et markedsperspektiv, hvis en produsert eiendel skal selges, må produsenten kunne selge den til en pris som overstiger produsentens kostnad ved å produsere den, ellers vil driften av foretaket være ulønnsomt. Hvis eiendommen ble solgt med fortjeneste, vil prisen som kjøperen betaler være anskaffelseskostnaden (kost eller anskaffelseskostnad) for ham, og differansen mellom den og selgers kostnader (inkludert salgs- og lagringskostnader) vil være selgers fortjeneste, også kalt salgsinntekt. I noen tilfeller kan salget skje til en pris som er lik eller til og med lavere enn prisen på varene til selgeren, men i slike spesielle tilfeller er det nødvendig med spesiell anvendelse av prinsippene som er angitt.

8.8. Eiendomsvurdering, rapportering og relaterte anbefalinger er innenfor omfanget av disse internasjonale standardene og tilhørende anbefalinger. Andre disipliner har ingenting med dem å gjøre. Men hvordan resultatene av en vurdering vil bli studert, bearbeidet og innarbeidet med resultatene fra andre studier er av største betydning for evaluatorer. En tilstrekkelig forståelse av terminologi er avgjørende for både evaluatorer og de som bruker rapportene deres. Like viktig for takstmenn er bruken av lærdom og erfaring i kombinasjon med riktig bruk av utviklede teknikker. Disse standardene tjener formål som er felles for de som utfører eiendomsvurderinger og de som stoler på resultatene deres.

9,0. Sammendrag

9.1. Disse standardene henvender seg først og fremst til takstmenn som har behov for å verdsette eiendom med henblikk på finansiell rapportering og tilhørende dokumentasjon. Det legges særlig vekt på bruk av reell markedsinformasjon som det kan foretas faglige vurderinger av når det gjelder verdivurdering av eiendom. Standardene inkluderer veiledning om andre typer verdivurderinger og deres forskjeller fra eiendomsvurderinger for å gi internasjonal veiledning som vil lette en bedre forståelse av alle aspekter ved verdsettelse og vil redusere og over tid eliminere forvirring i bruken av eiendomsvurderingsrapporter. evaluering.

INTERNASJONAL STANDARD VURDERINGER 1MARKEDSVERDI SOM GRUNNLAG FOR VURDERING AV MKSOI

Belgia India New Zealand
Brasil Indonesia Norge
Canada Irland Pakistan
Kamerun Italia Singapore
Danmark Kenya Spania
Frankrike Korea Sverige
Ghana Malawi Trinidad
Hellas Malaysia Tobago
Zambia Zimbabwe
USA
Denne teksten er verifisert mot teksten til standarden utgitt av International Committee on Property Valuation Standards på engelsk. Standarden trådte i kraft 24. mars 1994.

The International Assets Valuation Standards Committee, 12 Great George Street, Parliament Square, London SW1P3AD. Telefon: 071-222-7000; Faksimile: 071-222-9430.

INTERNASJONALE VURDERINGSSTANDARDER

STANDARD 1

MARKEDSVERDI SOM VERDIGRUNNLAG

Innholdet i denne standarden bør vurderes i sammenheng med bakgrunnsmaterialet og den innledende veiledningen i forordet og kapittelet Generelle konsepter og prinsipper for verdsettelse.

1.0. Introduksjon

1.1. Formålet med denne standarden er å introdusere en generell definisjon av begrepet "markedsverdi". I tillegg forklarer standarden, når det gjelder denne definisjonen og dens anvendelse på eiendomsvurdering, de generelle egenskapene til en situasjon der målene og metodene for verdsettelse krever fastsettelse av markedsverdi.

1.2. Markedsverdi er en representasjon av bytteverdien eller pengeverdien som kunne oppnås for en eiendom dersom den ble tilbudt for salg på det åpne markedet på verdsettelsesdatoen, underlagt kravene spesifisert i definisjonen av markedsverdi. For å estimere markedsverdi, må takstmannen først vurdere den beste bruken eller mest sannsynlige bruken av eiendommen (se ICSO-forord, avsnitt 6.3). Denne bruken kan falle sammen med den eksisterende eller være annerledes. Dette bestemmes basert på markedsdata.

1.3. Markedsverdien fastsettes ved å bruke verdsettelsesmetoder og prosedyrer som gjenspeiler eiendommens art og de mest sannsynlige forholdene under hvilke eiendommen vil bli solgt på det åpne markedet. De vanligste metodene for å estimere markedsverdi er salgssammenligningsmetoden, kapitalisert inntekt eller diskontert kontantstrømmetode og kostnadsmetoden.

1.4. Kostnadsmetoden har to mulige anvendelser, hvorav den ene kan brukes til å estimere markedsverdi. I søknaden til markedsverdivurderingen er alle parametere for metoden hentet fra åpne markedsdata. Når de brukes på ikke-markedsmessige situasjoner, velges parameterne annerledes. For å fullføre bildet, kombinerer Residual Replacement Value (RCV)-metoden markeds- og ikke-markedselementer og kan ikke bestemme markedsverdi. Når du skaffer, presenterer og bruker markedsverdi, er det viktig å ikke bli forvirret av disse ulike kostnadstilnærmingene.

1.5. Alle metoder, prosedyrer og teknikker for å måle markedsverdi, hvis de er basert på markedsindikatorer og riktig brukt, fører til samme uttrykk for markedsverdi. Salgssammenligningsmetoden eller en annen sammenlignende markedsmetode er avhengig av markedsobservasjoner. Byggekostnader og avskrivningsgrad bør fastsettes basert på en analyse av markedsestimat av kostnader og akkumulert slitasje. Inntektskapitaliseringsmetoden, eller Discounted Stream-metoden, må være basert på markedsbestemte verdier av kontantstrøm og avkastning. Derfor, til tross for at valget av en spesifikk metode hovedsakelig bestemmes av arten av den tilgjengelige informasjonen, egenskapene til markedet og detaljene til objektet som verdsettes, bør resultatet av alle nevnte prosedyrer være det samme - Markedsverdi (hvis alle metoder var basert på markedsinformasjon).

2.0. Bruksområde

2.1. Denne standarden gjelder for vurdering av markedsverdien av eiendom - vanligvis fast eiendom og elementer som er direkte relatert til den. Det forutsettes at den aktuelle eiendommen er verdsatt som for salg på det åpne markedet og ikke som en del av fortsatt drift eller fra noe annet perspektiv.

3.0. Definisjoner

3.1. Markedsverdi i sammenheng med standardene er definert som følger:

Markedsverdi er en estimert verdi - hvor mye penger eiendommen skal bytte eier for på verdivurderingsdatoen mellom en villig kjøper og en villig selger som et resultat av en kommersiell transaksjon etter tilstrekkelig markedsføring; det forutsettes at hver part opptrådte kompetent, forsvarlig og uten tvang.

3.2.1. «Vurderingsverdi...» refererer til prisen uttrykt i pengeverdier (vanligvis lokal valuta) som kan betales for eiendom i en kommersiell transaksjon. Markedsverdi måles som den mest sannsynlige prisen som faktisk kan oppnås på verdsettelsesdatoen i et marked som tilfredsstiller betingelsene for å fastsette markedsverdi. Dette er den høyeste prisen som er realistisk mulig for selgeren og den laveste prisen som er realistisk mulig for kjøperen. Beregningen tar ikke hensyn til priser som er oppblåst eller undervurdert på grunn av spesielle forhold eller omstendigheter ved transaksjonen, for eksempel en atypisk form for gjensidige oppgjør, salg med mottak av eiendom tilbake til leie, spesielle kompensasjoner og rabatter, eller i nærvær av et av tegnene til spesiell verdi (som definert av IKSOI Standard 2).
3.2.2. «...eiendommen skal overdras...» understreker at verdien av eiendommen er en beregnet verdi, snarere enn en forhåndsbestemt eller faktisk salgssum. Dette er prisen som, i henhold til markedets forventninger, på verdsettelsesdatoen, en transaksjon for salg av denne eiendommen skal finne sted, som oppfyller alle andre krav for å bestemme konseptet markedsverdi.
3.2.3. "...fra verdsettelsesdatoen..." uttrykker koblingen av den estimerte markedsverdien i tid til en bestemt dato. Fordi markeder og markedsforhold kan endre seg, kan en beregnet verdi på et annet tidspunkt være feil eller feil. Vurderingsresultatet gjenspeiler den faktiske tilstanden til markedet nøyaktig på vurderingsdatoen, men ikke på en tidligere eller fremtidig dato. I tillegg forutsetter definisjonen at transaksjonen som bestemmer Markedsverdien gjennomføres samtidig med overføring av eiendom fra hånd til hånd, slik at prisvariasjoner ikke er mulig.
3.2.4. «...mellom en villig kjøper...» refererer til en som har et motiv for å kjøpe, men som ikke blir tvunget av noen eller noe til det. En slik kjøper er ikke klar til å betale noen pris - verken av for brennende ønske, eller av presserende behov. Denne kjøperen foretar også et kjøp basert på realitetene og forventningene til det nåværende markedet, snarere enn et imaginært eller hypotetisk marked som ikke kan sees eller antas å eksistere. Den tiltenkte kjøperen vil ikke betale en pris høyere enn det markedet tilsier. Nåværende eier av eiendommen er også blant dem som utgjør dette "markedet". Takstmannen bør ikke gjøre urealistiske forutsetninger om markedsforhold eller -forhold eller anta et høyere enn rimelig nivå av markedsverdi. I noen land, spesielt for å merke seg denne viktige omstendigheten, er ordene om en frivillig kjøper utelatt fra definisjonen av markedsverdi.
3.2.5. En "...villig selger..." er ikke ivrig etter å selge, er ikke tvunget til å selge for enhver pris for enhver pris, og er ikke tilbøyelig til å insistere på en pris som ikke anses som rimelig i dagens marked. En villig selger er interessert i å selge eiendommen til markedsvilkår etter tilstrekkelig markedsføring til høyest mulig pris på det åpne markedet, uansett hva denne prisen måtte være. Faktiske detaljer knyttet til den faktiske eieren av eiendommen er ikke tatt i betraktning i dette tilfellet, siden den "villige selgeren" er en hypotetisk eier.
3.2.6. «...som følge av en armlengdes avstandstransaksjon...» betyr at det ikke er noe spesielt forhold mellom partene (for eksempel mor og datterselskap eller utleier og leietaker) som kan resultere i en atypisk pris på grunn av tilstedeværelsen av et spesielt verdielement. Transaksjonen som bestemmer Markedsverdien må skje mellom parter som ikke er knyttet til hverandre ved spesielle forhold og opptrer uavhengig i sine egne interesser.
3.2.7. «...etter adekvat markedsføring...» betyr at eiendommen skal bringes i omsetning for salg på den mest hensiktsmessige måten i betydningen oppnå høyest realistisk mulig pris som bestemt av Markedsverdi. Varigheten av markedsføringen kan variere avhengig av markedsforholdene, men bør uansett være tilstrekkelig til å sikre at eiendommen tiltrekker seg oppmerksomheten til et tilstrekkelig antall kjøpere. Markedsføringsperioden antas naturligvis å være før verdsettelsesdatoen.
3.2.8. "...hver part opptrådte på en kompetent, forsvarlig måte...": både den villige kjøperen og den villige selgeren antas å være rimelig informert om arten og egenskapene til eiendommen som selges, dens eksisterende og potensielle bruksområder, og markedstilstanden på verdsettelsesdatoen. Videre antas det at hver av dem, som har denne informasjonen, opptrer i sine egne interesser forsiktig, og prøver å oppnå den beste prisen fra synspunktet hans posisjon i transaksjonen. Forsiktighet forstås i betydningen ønsket om nytte på vurderingstidspunktet, og ikke en form for forventning om situasjonen. Det er ikke nødvendigvis uforsvarlig for en selger i et marked med fallende priser å selge eiendom til en pris under tidligere markedsprisnivå. I dette tilfellet, som i andre kjøps- og salgssituasjoner under forhold med prisendrende, handler en fornuftig kjøper eller selger i samsvar med den mest komplette informasjonen om markedstilstanden som er tilgjengelig for øyeblikket.
3.2.9. «...og uten tvang.»: det legges vekt på at hver av partene er interessert i å gjennomføre en transaksjon, men ingen av dem blir tvunget eller presset av noen eller noe.

3.3. Markedsverdi forstås som verdien av en eiendom beregnet uten hensyn til handelskostnader og uten hensyn til eventuelle tilhørende skatter.

4.0. Forholdet til regnskapsstandarder

4.1. Det er mange begreper som brukes av både takstmenn og regnskapsførere. I noen tilfeller kan dette føre til misforståelser og mulig forvrengning av betydningen av standardene. ICSOI Standard 1 angir definisjonen av markedsverdi og gir en diskusjon av de generelle konseptene knyttet til markedsverdistandardene. Noen andre viktige begreper definert i ICSID Standard 1 og 2 er grunnlaget for formuleringen av de mer spesifikke kravene i ICSID Standard 3.

4.2. Som definert av ICSOI Standard 3, er markedsverdien av en eiendom under Eksisterende bruk basert på antakelsen om at eiendommen vil fortsette å bli brukt på samme måte som den har blitt brukt til dags dato. Markedsverdi i eksisterende bruk er et spesielt tilfelle av å bestemme markedsverdi. Ved å gjøre dette vurderes markedsverdien av overskudds- eller investeringseiendeler på grunnlag av den beste bruken, enten den er den samme som eksisterende bruk eller ikke.

4.3. I samsvar med begrunnelsen i MKSOI Standard 3 er Markedsverdi grunnlaget for vurdering av ikke-spesialiserte eiendomsposter utført i forbindelse med målene for finansiell rapportering. Standard 3 skiller mellom markedsverdi og andre verdsettelsesgrunnlag som ikke bør brukes. Standard 3 diskuterer også måling av spesialiserte eiendeler for finansiell rapporteringsformål og skiller disse metodene fra de som ikke er anvendelige for finansiell rapportering under disse standardene.

4.4. Spesialiserte eiendeler og eiendeler med et begrenset marked på grunn av beliggenhet bytter sjelden hender på det åpne markedet annet enn som en del av en virksomhet eller virksomhet som de er en integrert del av. Slike eiendeler kalles eierdrevne eiendeler. Hvis den mest sannsynlige bruken av slik eiendom er en integrert del av virksomheten den er engasjert i, er prosessen med å beregne verdien ikke basert på markedsdata og kan kreve å bestemme verdien av foretaket som helhet for deretter å estimere bidraget av hver komponent i foretaket til den totale verdien. Standard 3 skiller disse prosedyrene fra restkostnadsmetoden og påpeker deres ikke-markedsmessige natur og inkompatibilitet med ICSI-standardene for normal finansiell rapportering.

4.5. I situasjoner der det normale løpet av markedsoperasjoner er midlertidig forstyrret eller suspendert på grunn av økonomiske, politiske, sosiale eller andre eksterne årsaker, kan markedsverdien av eiendommen være umålelig på verdivurderingsdatoen, spesielt hvis markedet vurderer forstyrrelsen eller avbruddet. av operasjoner med alvorlig bekymring. Under slike omstendigheter er det Takstmannens plikt å merke seg disse spesielle forholdene i de forklarende merknadene vedlagt takstrapporten. I tillegg bør takstmannen gi uttrykk for en mening om markedsverdien basert på tidligere prisnivåer eller gjenopptakelse av markedsaktivitet, kvalifisert og tatt i betraktning ethvert verditap forbundet med forsinkelser i tilbakeføringen av markedet til normal funksjon. Det er vesentlig at alle omstendigheter tatt i betraktning, kriteriene for vurderingsprosessen og grunnlaget for de vesentlige forutsetningene som ligger til grunn for vurderingen er tydelig angitt.

5.0. Uttalelse av standarden

5.1. Før han foretar taksering av eiendom, må takstmannen avgjøre om han har tilstrekkelig kunnskap og erfaring til å utføre arbeidet i samsvar med disse standardene og andre allment aksepterte takseringsprinsipper; med andre ord, han må:

1) Før du aksepterer forpliktelser, gjør kunden oppmerksom på eventuelle avvik med noen av de profesjonelle egenskapene;
2) Ta alle nødvendige skritt for å utføre jobben kompetent;
3) Når arbeidet er fullført, angi tydelig situasjonen og trinnene som er tatt for å reflektere den på en passende måte i den medfølgende rapporten.

5.2. Ved en markedsvurdering må takstmannen forstå og korrekt anvende de etablerte metodene og prosedyrene som er nødvendige for å oppnå en pålitelig verdivurdering.

5.3. Ved en markedsvurdering må takstmannen på en adekvat måte identifisere eiendommen som verdsettes, interessene knyttet til den, formålene med verdivurderingen og den planlagte bruken av resultatene, omfanget av datainnsamlingsprosessen, begrensningene som er pålagt, og den effektive dato for verdivurderingen.

5.4. Ved gjennomføring av en vurdering må takstmannen identifisere og gi en definisjon av verdi som er passende for oppgavens kontekst. Når det gjelder ikke-markedsmessige verdityper, må det rettes spesiell oppmerksomhet mot deres klare og entydige avgrensning fra markedsverdi.

5.5. I rapporten om vurdering av Markedsverdi er Takstmannen forpliktet til å:

5.5.1. Presentere resultatene av vurderingen på en helhetlig, tilgjengelig og entydig tolkbar måte.
5.5.2. Gi brukere av rapporten tilstrekkelig informasjon til å forstå bakgrunnen, begrunnelsen, analysen og konklusjonene.
5.5.3. Angi alle forutsetninger og begrensninger som lå til grunn for vurderingsprosessen.
5.5.4. Identifiser og beskriv tydelig eiendommen som vurderes og arten og omfanget av undersøkelsen.
5.5.5. Identifiser interessen eller interessene som vurderes.
5.5.6. Definer den vurderte verdien, fastsett den effektive verdsettelsesdatoen og rapporteringsdatoen.
5.5.7. Gi en fullstendig, omfattende forklaring av vurderingsgrunnlagene som er brukt, begrunnelsen for deres anvendelse og konklusjonene som er trukket.
5.5.8. Inkluder i rapporten en signert handling som bekrefter objektiviteten til vurderingen, fastheten (uavhengigheten av vurderingsresultatene) til yrkeshonoraret eller annen kompensasjon; inneholder informasjon om anvendeligheten av standardene og annet forklarende materiale.

6.0. Notater

6.1. Konseptet og definisjonen av markedsverdi er grunnleggende for all verdsettelsespraksis. Kapittelet "Generelle begreper og prinsipper for verdsettelse" som disse standardene er basert på forklarer kort de viktigste økonomiske og prosedyremessige spørsmålene.

6.2. Markedsverdi avhenger per definisjon ikke av den faktiske transaksjonen som fant sted på verdsettelsesdatoen. Markedsverdi er den estimerte prisen som skal oppnås i en transaksjon på verdsettelsesdatoen under markedsforhold i samsvar med definisjonen av markedsverdi. Markedsverdi er prisen som en kjøper og selger på et gitt tidspunkt bør bli enige om, med forbehold om vilkårene for å fastsette markedsverdi, forutsatt at hver av dem har hatt tilstrekkelig tid til å utforske andre markedsmuligheter og alternativer. Dette tar ikke hensyn til tiden som kan kreves for å utarbeide kontrakter og tilhørende dokumentasjon.

6.3. Konseptet Markedsverdi forutsetter at prisen oppnås gjennom forhandlinger i et åpent og konkurranseutsatt marked. Denne omstendigheten bestemmer den periodiske bruken av adjektivet "åpen" før ordene "markedsverdi" (åpen markedsverdi). Ordene "åpen" og "konkurransedyktig" har en relativ betydning. Markedet for samme eiendom kan være både internasjonalt og lokalt. Et marked kan bestå av et stort antall kjøpere og selgere, eller det kan være preget av et svært begrenset antall deltakere. Markedet der eiendom tilbys for salg bør ikke som standard anses som smalt eller begrenset. Fraværet av ordet «offentlig» i definisjonen betyr med andre ord ikke at de aktuelle transaksjonene vil være private eller kan være av privat karakter.

6.4. Markedsvurderingsmetoder er vanligvis basert på vurdering av sammenlignbare eiendommer. Vurderingsprosessen krever at takstmannen utfører tilstrekkelig forskning, kompetent analyse og foretar gode vurderinger. Samtidig må takstmenn underkaste alle data en omfattende studie, som tar hensyn til all relevant informasjon, eksisterende markedstrender, data om sammenlignbare transaksjoner og mye mer. I tilfeller der markedsdata er begrenset eller praktisk talt ikke-eksisterende (som for eksempel for enkelte spesialiserte eiendommer), bør takstmannen reflektere denne situasjonen tilstrekkelig og angi om, og i så fall i hvilken grad, mangelen på informasjon påvirket vurderingen av verdi. . Alle verdivurderinger avhenger til en viss grad av takstmannens individuelle oppfatning, men rapporten bør avsløre om takstmannen baserte sin beregning av markedsverdi på markedsdata eller om, på grunn av den aktuelle eiendommens art og mangelen på sammenlignbar markedsinformasjon, hans verdivurdering var mer basert på subjektiv oppfatning takstmannen selv.

6.5. Perioder med plutselige endringer i markedsforholdene viser seg i kraftige prissvingninger. Denne såkalte forstyrrede likevekten kan vare i flere år og fortsatt være en normal og forventet markedstilstand i nær fremtid. I andre situasjoner kan skarpe økonomiske svingninger føre til betydelig spredning av markedsdata. Transaksjoner som avviker sterkt fra gjennomsnittlige markedsindikatorer bør tas i betraktning av takstmannen med mindre vekt eller forkastes helt. Hvis det er et realistisk markedsnivå, har takstmannen fortsatt muligheten til å stole på tilgjengelig markedsinformasjon for å gjøre sine vurderinger. Individuelle transaksjonspriser er kanskje ikke en indikasjon på markedsverdi, men analysen av slike markedsdata bør tas i betraktning i verdsettelsesprosessen.

6.6. I markeder med dårlige eller fallende forhold er det kanskje ikke alltid et tilstrekkelig stort antall "villige selgere". Noen (men ikke nødvendigvis alle) transaksjoner kan innebære elementer av økonomisk (eller annen) tvang eller kan skje under forhold som reduserer eller eliminerer den effektive frivilligheten til enkelte selgere. Takstmannen må ta hensyn til alle relevante faktorer i et slikt marked og tildele bestemte transaksjoner de vekter som etter hans mening best reflekterer markedstilstanden. Ved eiendomssalg er det vanligvis likvidatorenes ansvar å oppnå den beste prisen. Transaksjoner kan imidlertid gjennomføres uten tilstrekkelig grundig eller tilstrekkelig langsiktig markedsføring. Takstmannen må avgjøre i hvilken grad slike transaksjoner tilfredsstiller vilkårene i fastsettelse av markedsverdi og hvilken vekt som skal tillegges slike data.

6.7. I markedsovergangsperioder preget av kraftige prissvingninger er det risiko for over- eller undervurdering av den aktuelle eiendommen på grunn av feil i vektingen til faktiske transaksjonsdata eller på grunn av urimelige markedsprognoser. Under disse omstendighetene må takstmannen nøye analysere og tolke gjeldende markedsforhold og trender, for å sikre at rapporten hans fullt ut avslører resultatene av hans forskning.

6.8. Markedsverdibegrepet forutsetter også at eiendommen i de transaksjoner som bestemmer Markedsverdi har vært tilbudt offentlig salg i tilstrekkelig lang tid og med tilstrekkelig annonsering. Det antas at disse aktivitetene gikk før den effektive verdsettelsesdatoen. Markeder for kapitalmidler er vanligvis forskjellige fra markeder for aksjer, obligasjoner og andre omløpsmidler. Eiendommer som er anleggsmidler kan i større grad anses som unike. De omsettes typisk sjeldnere og markedene for dem er mindre formaliserte og mindre effektive enn for eksempel markedet for børsnoterte verdipapirer. I tillegg er anleggsmidler mindre likvide. Basert på dette, og også tatt i betraktning at eiendom av denne typen ikke er en vanlig gjenstand for kjøp og salg av allmennheten, krever markedsverdien av hovedaktiva en betydelig tidsperiode for tilstrekkelig markedsføring og forhandlinger.

6.9. Inntektsgivende eiendom som fungerer som en langsiktig investering i et holdingselskap, pensjonsfond, trustselskap eller lignende eierselskap verdsettes vanligvis på grunnlag av en individuell allokering av eiendeler i henhold til en nærmere angitt tildelingsordning. Den totale "porteføljen" markedsverdien av slike eiendeler kan være større (eller omvendt mindre) enn summen av markedsverdiene til individuelle komponenter.

6.10. Enhver vurdering må vurderes i sammenheng med målene den gjennomføres for. Dersom formålet med verdsettelsen er knyttet til utarbeidelse av økonomisk dokumentasjon, skal Takstmannen i tillegg til å overholde alle andre rapporteringskrav i sin rapport avklare aktivaklassen til hver eiendom som verdsettes.

7.0. Krav til rapportstrukturen

7.1. Vurderingsrapporten må ikke være tvetydig eller villedende. Verdivurderingen som utføres med det formål å beregne markedsverdi skal være i samsvar med kravene i punkt 5. Rapporten skal inneholde en beskrivelse av den spesifikke anvendelsen av begrepet markedsverdi som definert i disse standardene, sammen med en indikasjon på hvordan verdien har vært. vurderes med tanke på nytte eller beste bruk (eller mest sannsynlig bruk), og en erklæring om alle viktige lokaler.

7.2. Ved beregning av markedsverdi skal takstmannen tydelig identifisere ikrafttredelsesdatoen for verdsettelse (datoen i forhold til hvilken estimert verdi fastsettes), formål og formål med verdsettelsen, samt andre vesentlige kriterier slik at resultatene, vurderingene og konklusjonene i rapporten kan tolkes adekvat.

7.3. Selv om bruk av alternative verdifastsettelser kan være akseptabelt under noen omstendigheter, må takstmannen sørge for at, hvis de brukes, slike alternative fastsettelser ikke tolkes som å representere markedsverdi.

8.0. Vilkår for avvik fra standarden

8.1. I noen stater kan takstmannen bli pålagt å bruke eller henvise til en spesifikk definisjon av markedsverdi for å overholde de juridiske eller forskriftsmessige kravene i jurisdiksjonen der takseringen utføres. Dersom resultatene av en vurdering vil strekke seg utover jurisdiksjonen til omfanget av internasjonale standarder, eller i tilfeller der en lokal definisjon kan føre til feiltolkning, må taksator også bruke definisjonen gitt i disse standardene og angi om valget av en alternativ definisjon vil føre til endringer i resultatvurderingene.

9,0. Ikrafttredelsesdato

9.1. Denne internasjonale verdivurderingsstandarden trådte i kraft 24. mars 1994.

INTERNASJONAL VURDERINGSTANDARD 2 ANDRE VERDIBASER ENN MARKEDSVERDI MKSOI

International Committee on Property Valuation Standards ble dannet i 1981. Komiteens aktiviteter utføres av medlemsorganisasjoner som fra mars 1994 representerte takstforeningene i følgende land:
Australia Island Nederland
Belgia India New Zealand
Brasil Indonesia Norge
Canada Irland Pakistan
Kamerun Italia Singapore
Tsjekkia Japan Sør-Afrika
Danmark Kenya Spania
Frankrike Korea Sverige
Tyskland Luxembourg Sveits
Ghana Malawi Trinidad
Hellas Malaysia Tobago
Hong Kong Mexico Storbritannia
Zambia Zimbabwe
USA
Denne teksten er verifisert mot teksten til standarden utgitt av International Committee on Property Valuation Standards på engelsk. Standarden sluttet seg til The International Assets Valuation Standards Committee,
12 Great George Street
Telefon: 071-222-7000;
Faksimile: 071-222-9430
gjeldende 24. mars 1994. De internasjonale eiendeler
Komiteen for verdsettelsesstandarder,
12 Great George Street
Parliament Square, London SW1P3AD.
Telefon: 071-222-7000;
Faksimile: 071-222-9430

INTERNASJONALE VURDERINGSSTANDARDER

STANDARD 1
MARKEDSVERDI SOM VERDIGRUNNLAG
Innholdet i denne standarden bør vurderes i sammenheng med bakgrunnsmaterialet og den innledende veiledningen i forordet og kapittelet Generelle konsepter og prinsipper for verdsettelse.
1.0. Introduksjon
1.1. Formålet med denne standarden er å introdusere en generell definisjon av begrepet "markedsverdi". I tillegg forklarer standarden, når det gjelder denne definisjonen og dens anvendelse på eiendomsvurdering, de generelle egenskapene til en situasjon der målene og metodene for verdsettelse krever fastsettelse av markedsverdi.

1.6. Måten en eiendom typisk handler på det åpne markedet er en indikator på anvendeligheten til ulike metoder og prosedyrer for å estimere markedsverdi. Enhver metode basert på markedsinformasjon er iboende komparativ. For hvert verdsettelsesproblem er det en eller to metoder som generelt gjenspeiler situasjonen på det åpne markedet bedre enn andre. For hver eiendom som verdsettes, må takstmannen, når markedsverdien fastsettes, vurdere alle metoder han har til rådighet og velge de mest hensiktsmessige.
2.0. Bruksområde
2.1. Denne standarden gjelder for vurdering av markedsverdien av eiendom - vanligvis fast eiendom og elementer som er direkte relatert til den. Det forutsettes at den aktuelle eiendommen er verdsatt som for salg på det åpne markedet og ikke som en del av fortsatt drift eller fra noe annet perspektiv.
3.0. Definisjoner
3.1. Markedsverdi i sammenheng med standardene er definert som følger:
Markedsverdi er en estimert verdi - hvor mye penger eiendommen skal bytte eier for på verdivurderingsdatoen mellom en villig kjøper og en villig selger som et resultat av en kommersiell transaksjon etter tilstrekkelig markedsføring; det forutsettes at hver part opptrådte kompetent, forsvarlig og uten tvang.

3.2. Begrepet "eiendom (eiendeler)" brukes på grunn av det passende fokuset i disse standardene. Men i stedet, for generell definisjons skyld, kan begrepet "eiendom" velges. Hvert element i definisjonen har sin egen konseptuelle bakgrunn:
3.2.1. «Vurderingsverdi...» refererer til prisen uttrykt i pengeverdier (vanligvis lokal valuta) som kan betales for eiendom i en kommersiell transaksjon. Markedsverdi måles som den mest sannsynlige prisen som faktisk kan oppnås på verdsettelsesdatoen i et marked som tilfredsstiller betingelsene for å fastsette markedsverdi. Dette er den høyeste prisen som er realistisk mulig for selgeren og den laveste prisen som er realistisk mulig for kjøperen. Beregningen tar ikke hensyn til priser som er oppblåst eller undervurdert på grunn av spesielle forhold eller omstendigheter ved transaksjonen, for eksempel en atypisk form for gjensidige oppgjør, salg med mottak av eiendom tilbake til leie, spesielle kompensasjoner og rabatter, eller i nærvær av et av tegnene til spesiell verdi (som definert av IKSOI Standard 2).

3.2.2. «...eiendommen skal overdras...» understreker at verdien av eiendommen er en beregnet verdi, snarere enn en forhåndsbestemt eller faktisk salgssum. Dette er prisen som, i henhold til markedets forventninger, på verdsettelsesdatoen, en transaksjon for salg av denne eiendommen skal finne sted, som oppfyller alle andre krav for å bestemme konseptet markedsverdi.

3.2.3. "...fra verdsettelsesdatoen..." uttrykker koblingen av den estimerte markedsverdien i tid til en bestemt dato. Fordi markeder og markedsforhold kan endre seg, kan en beregnet verdi på et annet tidspunkt være feil eller feil. Vurderingsresultatet gjenspeiler den faktiske tilstanden til markedet nøyaktig på vurderingsdatoen, men ikke på en tidligere eller fremtidig dato. I tillegg forutsetter definisjonen at transaksjonen som bestemmer Markedsverdien gjennomføres samtidig med overføring av eiendom fra hånd til hånd, slik at prisvariasjoner ikke er mulig.

3.2.4. «...mellom en villig kjøper...» refererer til en som har et motiv for å kjøpe, men som ikke blir tvunget av noen eller noe til det. En slik kjøper er ikke klar til å betale noen pris - verken av for brennende ønske, eller av presserende behov. Denne kjøperen foretar også et kjøp basert på realitetene og forventningene til det nåværende markedet, snarere enn et imaginært eller hypotetisk marked som ikke kan sees eller antas å eksistere. Den tiltenkte kjøperen vil ikke betale en pris høyere enn det markedet tilsier. Nåværende eier av eiendommen er også blant dem som utgjør dette "markedet". Takstmannen bør ikke gjøre urealistiske forutsetninger om markedsforhold eller -forhold eller anta et høyere enn rimelig nivå av markedsverdi. I noen land, spesielt for å merke seg denne viktige omstendigheten, er ordene om en frivillig kjøper utelatt fra definisjonen av markedsverdi.

3.2.5. En "...villig selger..." er ikke ivrig etter å selge, er ikke tvunget til å selge for enhver pris for enhver pris, og er ikke tilbøyelig til å insistere på en pris som ikke anses som rimelig i dagens marked. En villig selger er interessert i å selge eiendommen til markedsvilkår etter tilstrekkelig markedsføring til høyest mulig pris på det åpne markedet, uansett hva denne prisen måtte være. Faktiske detaljer knyttet til den faktiske eieren av eiendommen er ikke tatt i betraktning i dette tilfellet, siden den "villige selgeren" er en hypotetisk eier.

3.2.6. «...som følge av en armlengdes avstandstransaksjon...» betyr at det ikke er noe spesielt forhold mellom partene (for eksempel mor og datterselskap eller utleier og leietaker) som kan resultere i en atypisk pris på grunn av tilstedeværelsen av et spesielt verdielement. Transaksjonen som bestemmer Markedsverdien må skje mellom parter som ikke er knyttet til hverandre ved spesielle forhold og opptrer uavhengig i sine egne interesser.

3.2.7. «...etter adekvat markedsføring...» betyr at eiendommen skal bringes i omsetning for salg på den mest hensiktsmessige måten i betydningen oppnå høyest realistisk mulig pris som bestemt av Markedsverdi. Varigheten av markedsføringen kan variere avhengig av markedsforholdene, men bør uansett være tilstrekkelig til å sikre at eiendommen tiltrekker seg oppmerksomheten til et tilstrekkelig antall kjøpere. Markedsføringsperioden antas naturligvis å være før verdsettelsesdatoen.

3.2.8. "...hver part opptrådte på en kompetent, forsvarlig måte...": både den villige kjøperen og den villige selgeren antas å være rimelig informert om arten og egenskapene til eiendommen som selges, dens eksisterende og potensielle bruksområder, og markedstilstanden på verdsettelsesdatoen. Videre antas det at hver av dem, som har denne informasjonen, opptrer i sine egne interesser forsiktig, og prøver å oppnå den beste prisen fra synspunktet hans posisjon i transaksjonen. Forsiktighet forstås i betydningen ønsket om nytte på vurderingstidspunktet, og ikke en form for forventning om situasjonen. Det er ikke nødvendigvis uforsvarlig for en selger i et marked med fallende priser å selge eiendom til en pris under tidligere markedsprisnivå. I dette tilfellet, som i andre kjøps- og salgssituasjoner under forhold med prisendrende, handler en fornuftig kjøper eller selger i samsvar med den mest komplette informasjonen om markedstilstanden som er tilgjengelig for øyeblikket.

3.2.9. «...og uten tvang.»: det legges vekt på at hver av partene er interessert i å gjennomføre en transaksjon, men ingen av dem blir tvunget eller presset av noen eller noe.
3.3. Markedsverdi forstås som verdien av en eiendom beregnet uten hensyn til handelskostnader og uten hensyn til eventuelle tilhørende skatter.

4.0. Forholdet til regnskapsstandarder
4.1. Det er mange begreper som brukes av både takstmenn og regnskapsførere. I noen tilfeller kan dette føre til misforståelser og mulig forvrengning av betydningen av standardene. ICSOI Standard 1 angir definisjonen av markedsverdi og gir en diskusjon av de generelle konseptene knyttet til markedsverdistandardene. Noen andre viktige begreper definert i ICSID Standard 1 og 2 er grunnlaget for formuleringen av de mer spesifikke kravene i ICSID Standard 3.

4.6. I noen stater kan takstmannen bli pålagt å bruke en spesiell definisjon av markedsverdi for å tilfredsstille visse juridiske og regulatoriske krav i jurisdiksjonen der takseringsarbeidet utføres.
5.0. Uttalelse av standarden
5.1. Før han foretar taksering av eiendom, må takstmannen avgjøre om han har tilstrekkelig kunnskap og erfaring til å utføre arbeidet i samsvar med disse standardene og andre allment aksepterte takseringsprinsipper; med andre ord, han må:
Før du aksepterer forpliktelser, gjør kunden oppmerksom på eventuelle uoverensstemmelser i noen av de profesjonelle egenskapene;
Ta alle nødvendige skritt for å utføre jobben kompetent;
Når arbeidet er fullført, viser den medfølgende rapporten tydelig situasjonen og trinnene som er tatt for å reflektere den på en adekvat måte.
5.2. Ved en markedsvurdering må takstmannen forstå og korrekt anvende de etablerte metodene og prosedyrene som er nødvendige for å oppnå en pålitelig verdivurdering.
5.3. Ved en markedsvurdering må takstmannen på en adekvat måte identifisere eiendommen som verdsettes, interessene knyttet til den, formålene med verdivurderingen og den planlagte bruken av resultatene, omfanget av datainnsamlingsprosessen, begrensningene som er pålagt, og den effektive dato for verdivurderingen.

5.5. I rapporten om vurdering av Markedsverdi er Takstmannen forpliktet til å:
5.5.1. Presentere resultatene av vurderingen på en helhetlig, tilgjengelig og entydig tolkbar måte.
5.5.2. Gi brukere av rapporten tilstrekkelig informasjon til å forstå bakgrunnen, begrunnelsen, analysen og konklusjonene.
5.5.3. Angi alle forutsetninger og begrensninger som lå til grunn for vurderingsprosessen.
5.5.4. Identifiser og beskriv tydelig eiendommen som vurderes og arten og omfanget av undersøkelsen.
5.5.5. Identifiser interessen eller interessene som vurderes.
5.5.6. Definer den vurderte verdien, fastsett den effektive verdsettelsesdatoen og rapporteringsdatoen.
5.5.7. Gi en fullstendig, omfattende forklaring av vurderingsgrunnlagene som er brukt, begrunnelsen for deres anvendelse og konklusjonene som er trukket.
5.5.8. Inkluder i rapporten en signert handling som bekrefter objektiviteten til vurderingen, fastheten (uavhengigheten av vurderingsresultatene) til yrkeshonoraret eller annen kompensasjon; inneholder informasjon om anvendeligheten av standardene og annet forklarende materiale.
6.0. Notater
6.1. Konseptet og definisjonen av markedsverdi er grunnleggende for all verdsettelsespraksis. Kapittelet "Generelle begreper og prinsipper for verdsettelse" som disse standardene er basert på forklarer kort de viktigste økonomiske og prosedyremessige spørsmålene.

6.11. I unntakstilfeller kan markedsverdien uttrykkes som en negativ verdi. Slike situasjoner inkluderer noen leieforhold, visse spesialiserte eiendommer, foreldede eiendommer med rivekostnader som overstiger verdien av grunnen, noen miljøsensitive eiendommer og andre. Noen land tillater ikke at negative verdier vises i regnskapet.
7.0. Krav til rapportstrukturen
7.1. Vurderingsrapporten må ikke være tvetydig eller villedende. Verdivurderingen som utføres med det formål å beregne markedsverdi skal være i samsvar med kravene i punkt 5. Rapporten skal inneholde en beskrivelse av den spesifikke anvendelsen av begrepet markedsverdi som definert i disse standardene, sammen med en indikasjon på hvordan verdien har vært. vurderes med tanke på nytte eller beste bruk (eller mest sannsynlig bruk), og en erklæring om alle viktige lokaler.

7.4. I tilfelle vurderingen foretas av en «intern takstmann», d.v.s. for de som arbeider enten i et foretak som eier eiendommen som verdsettes, eller i et regnskapsfirma som er ansvarlig for å føre regnskap og/eller utarbeide regnskap for foretaket, må det være en særskilt klausul i lov eller rapport om verdsettelsen, fastsetter eksistensen og arten av slike relasjoner.
8.0. Vilkår for avvik fra standarden
8.1. I noen stater kan takstmannen bli pålagt å bruke eller henvise til en spesifikk definisjon av markedsverdi for å overholde de juridiske eller forskriftsmessige kravene i jurisdiksjonen der takseringen utføres. Dersom resultatene av en vurdering vil strekke seg utover jurisdiksjonen til omfanget av internasjonale standarder, eller i tilfeller der en lokal definisjon kan føre til feiltolkning, må taksator også bruke definisjonen gitt i disse standardene og angi om valget av en alternativ definisjon vil føre til endringer i resultatvurderingene.
9,0. Ikrafttredelsesdato
9.1. Denne internasjonale verdivurderingsstandarden trådte i kraft 24. mars 1994.

Med den akselererende globaliseringen av investeringsmarkedene, er det behov for å utvikle internasjonalt anerkjente standarder for å bestemme verdien av eiendom. Det har vist seg at i fravær av internasjonale verdsettelsesstandarder er det betydelig potensiale for misforståelser. Ulike syn blant nasjonale evalueringsorganisasjoner har ført til manglende gjensidig forståelse. Som svar på denne situasjonen startet medlemmer av den tekniske komiteen til Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS), autorisert til å utføre verdivurderinger i Storbritannia, og representanter for amerikanske verdsettelsesorganisasjoner en dialog som i 1981 førte til grunnleggelsen av International Asset Valuation Standards Committee (TIAVSC). ). I 1994 skiftet komiteen navn og er nå kjent som International Valuation Standards Committee (IVSC).

Funksjonene til ICSC inkluderer utvikling og godkjenning av International Valuation Standards (IVS). Verdsettelsesstandarder endres og justeres kontinuerlig etter hvert som markedsmiljøet endres. Revisjoner av IVS ble publisert i 1985, 1994/97, 2000, 2001, 2003, 2005. Utviklingen av disse standardene demonstrerer ICSBs erkjennelse av at endring er uunngåelig og kontinuerlig, selv når prosessen er gradvis og ikke lett oppdages.

For tiden er IAS 2007 i kraft, som nå er mest i samsvar med International Accounting Standards (IFRS).

Følgende endringer er gjort i MCO 2007 sammenlignet med MCO 2005:

ny IVS Standard 2 «Kostnadsgrunnlag annet enn markedsverdi»;

ny anvendelse av verdsettelse IPO 2 "Verdsettelse for sikrede utlånsformål";

ny Anvendelse av IPO 3 "Vurdering av verdien av eiendeler i den statlig-offentlige (offentlige) sektor for finansiell rapportering";

MR Guide - 8 "Kostnadstilnærming for finansiell rapportering - APL (tillegg som klargjør testen for tilstrekkelig lønnsomhet);

ny veiledning MR-15 "Evaluering av verdien av historisk eiendom."

Verdsettelsesmetoder i MCO er ikke beskrevet i detalj. Som sådan er denne standarden utformet for å gi en kortfattet introduksjon til det komplekse emnet verdsettelsespraksis. Hovedformålet med MCO er å beskrive de viktigste anerkjente metodene for å bestemme verdi, samt å etablere de grunnleggende reglene for deres bruk. I tillegg krever standarden, når en rapport presenteres, å beskrive estimeringsmetodene, forutsetningene, inputdata og beregninger i detalj. Standarden er ikke en lærebok i eiendomsvurdering, og beskriver heller ikke de matematiske prosedyrene til de ulike metodene.

Et trekk ved moderne forhold som bestemmer utviklingen av verdsettelsesaktiviteter er prosessene for internasjonalisering og harmonisering av prosedyrer knyttet til den økonomiske omsetningen av eiendom. For tiden har ICSD oppnådd bred spredning og anerkjennelse av internasjonale standarder.

Vurderingsstandarder bør sikre:

gjensidig forståelse og konstruktivt samspill mellom alle fag i vurderingsaktiviteter;

etablere klare krav til de viktigste komponentene i vurderingsprosessen, så vel som dens resultater;

enhet av krav til sammensetning og presentasjonsformer av dokumenter som gjenspeiler resultatene av vurderingen;

stabilitet av kvalitetsindikatorer for vurderingstjenester som tilbys;

dannelse av regler og prosedyrer for å sikre den nødvendige kvaliteten på vurderingstjenester, samt opprettelse av et regelverk for deres sertifisering, i samsvar med internasjonale standarder, normer og forskrifter;

å etablere krav for å sikre enhetligheten til metodene som brukes for å sikre reproduserbarheten av vurderingsresultatene;

utvikling av et system med termer og definisjoner av grunnleggende konsepter som brukes i verdsettelsesaktiviteter;

opprettelse og vedlikehold av et system for klassifisering og koding av teknisk og økonomisk informasjon brukt i vurdering;

dannelse av et regelverk for et system for opplæring og avansert opplæring for takstmenn;

skape forutsetninger for effektiv kontroll over overholdelse av takstmenns aktiviteter med etablerte krav og betingelser;

dannelse av et effektivt system for utveksling av informasjon knyttet til gjennomføring av takseringsaktiviteter av takstmenn.

Felles vurderingsstandarder blir også opprettet innenfor EU av European Group of Appraisers' Associations (TEGOVA), opprettet som en ideell sammenslutning av nasjonale organisasjoner av takstmenn i 1977. TEGOVA har utviklet og publisert European Valuation Standards (EVS) i samsvar med IFRS. Europarådets direktiv anbefaler bruk av disse standardene for alle land i EU. TEGOVA jobber i nært samarbeid med IVSC.

Felles standarder og metoder gjør det mulig å foreta pålitelige vurderinger i offentlige og private interesser, med betydelige fordeler for handel og industri, finanssektoren og institusjonelle investeringssektorene, så vel som den bredere befolkningen som direkte eller indirekte avhenger av den økonomiske ytelsen til disse sektorene.

Mange land vedtar sine egne nasjonale verdsettelsesstandarder på grunn av særegenhetene ved deres lovgivningssystem for spørsmål om eiendom, beskatning og finans. Vurderingsstandarder er utviklet av offentlige organer og offentlige selvregulerende organisasjoner for å etablere krav til klassifisering, innledende data, prosess og resultater av vurderingsaktiviteter.

I den russiske føderasjonen er det utviklet "Verdsettelsesstandarder obligatoriske for bruk av subjekter av verdsettelsesaktiviteter", som er godkjent av regjeringen i den russiske føderasjonen (resolusjon nr. 519 av 6. juli 2001). I tillegg ble det ved avgjørelse fra styret for det russiske takstselskapet (protokoll nr. 56 av 15. desember 2004) innført en kodeks for vurderingsstandarder, som er beregnet på bruk i den russiske føderasjonen, så vel som i partneren fellesskap med organisasjoner av takstmenn i CIS-landene.

I 2002 ble Council of Associations of Appraisers of CIS (COO CIS) opprettet på den første internasjonale kongressen for takstmenn av CIS, holdt i Minsk. Det er i Minsk at direktoratet for denne internasjonale organisasjonen er lokalisert, og et av medlemmene er den offentlige sammenslutningen "Belarusian Society of Appraisers" (BOO). På de årlige kongressene til CIS-takstmenn diskuteres aktuelle spørsmål om takseringsaktiviteter og problemer med å regulere takseringsaktiviteter i CIS-landene. Alle typer regulering vurderes: lovregulering, standardisering basert på internasjonale og nasjonale verdsettelsesstandarder, selvregulering, der det, som for eksempel i Russland, er nødvendig å være medlem av en nasjonal offentlig organisering av takstmenn.

I henhold til internasjonale standarder er landet vårt et av landene med et fremvoksende marked. Derfor bør oppmerksomheten rettes mot stortingsmeldingen Verdivurdering i fremvoksende markeder (IVS 2005).

De spesifikke økonomiske, juridiske og institusjonelle egenskapene til fremvoksende markeder utgjør spesielle utfordringer for takstmenn. Men som det fremgår av IVS, bør takstmenn som opererer i slike markeder ikke omgå de grunnleggende konseptene og allment aksepterte prinsippene for verdsettelse.

I Republikken Hviterussland opprettes vurderingsstandarder i samsvar med de økonomiske forholdene for å utvikle markedsforhold og strukturen til offentlig administrasjon på grunnlag av lovgivning, normer og regler i det statlige standardiseringssystemet. Beslutningen om å utvikle statlige standarder for å vurdere verdien av objekter med sivile rettigheter ble tatt ved dekret fra presidenten for republikken Hviterussland datert 13. oktober 2006 nr. 615 "Om verdsettelsesaktiviteter i republikken Hviterussland" (heretter referert til som Dekret nr. 615).

Ved resolusjon fra Statens komité for standardisering av republikken Hviterussland datert 14. mars 2007 nr. 15, ble følgende statlige standarder for republikken Hviterussland godkjent og satt i kraft:

STB 52.0.01-2007 “Evaluering av verdien av objekter med borgerrettigheter. Grunnleggende bestemmelser";

STB 52.1.01-2007 "Evaluering av verdien av objekter med borgerrettigheter. Verdivurdering av foretak som eiendomskomplekser (bedrifter)»;

STB 52.2.01-2007 “Evaluering av verdien av objekter med borgerrettigheter. Verdivurdering av tomter";

STB 52.3.01-2007 "Evaluering av verdien av objekter med borgerrettigheter. Vurdering av permanente strukturer (bygninger, strukturer), uferdige gjenstander, isolerte lokaler som eiendomsobjekter»;

STB 52.4.01-2007 “Evaluering av verdien av objekter med borgerrettigheter. Evaluering av maskineri, utstyr, inventar, materialer”;

STB 52.6.01-2007 “Evaluering av verdien av objekter med borgerrettigheter. Bilvurdering."

Systemet med standarder for å vurdere verdien av objekter med sivile rettigheter (heretter referert til som SSOGP) er et sett med innbyrdes beslektede vurderingsstandarder som etablerer bestemmelser, regler og krav som sikrer normativ, metodisk, organisatorisk enhet ved å bestemme verdien av vurderingsobjekter , levering av vurderingstjenester, samt samhandling mellom interesserte parter i områder med vurderingsaktiviteter.

Bestemmelsene i SSOGP etablerer: generelle krav og definisjoner, grunnleggende konsepter og typer verdier som brukes i verdsettelsesaktiviteter; generelle krav til kildeinformasjon; verdsettelsesmetoder, kostnadsberegningsmetoder og deres omfang; generell vurderingsprosedyre og krav til resultatene; generelle krav til vurderingsresultater og dokumenter.

STB 52.0.01-2007 definerer følgende kostnadstyper (fig. 1.2).

I henhold til STB 52.0.01-2007 er markedsverdien den verdien som selgeren av takstobjektet mest sannsynlig godtar å selge det til, og kjøperen av takstobjektet samtykker i å kjøpe det. I dette tilfellet tas følgende forhold i betraktning: Partene i transaksjonen har tilstrekkelig kunnskap om gjenstanden for evaluering og markedet for analoge gjenstander; partene i transaksjonen handler kompetent, forsiktig, frivillig og i god tro; verdsettelsesobjektet presenteres av selgeren i form av et offentlig tilbud på markedet; selger og kjøper har tilstrekkelig tid til å velge et alternativ for å fullføre transaksjonen; selger er ikke underlagt tilleggsforpliktelser, bortsett fra plikten til å overføre takstobjektet, og kjøper er ikke underlagt tilleggsforpliktelser, bortsett fra plikten til å akseptere takstobjektet og betale et visst beløp for det.

Ris. 1.2

Til sammenligning, her er IVSC/TEGOVA-definisjonen av markedsverdi: «Markedsverdi er det estimerte beløpet som eiendom skal byttes for på verdivurderingsdatoen mellom en villig kjøper og en villig selger i en transaksjon på armlengdes avstand, etter behørig markedsføring, i løpet av som hver part handlet kompetent, forsiktig og uten tvang."

I hovedsak reflekterer disse definisjonene en enhetlig tilnærming til markedsverdi.

Standardisering av vurderingsvirksomhet er en vitenskapelig og praktisk virksomhet som tar sikte på å oppnå nødvendig grad av rydning i vurderingsvirksomheten ved å fastsette generelle bestemmelser til bruk for fagene i vurderingsvirksomheten for å løse eksisterende eller mulige problemer.

Et trekk ved hele det moderne systemet med internasjonale, europeiske og nasjonale standarder er forståelsen av det metodiske grunnlaget for å vurdere verdien av eiendom som den beste allment aksepterte praksis og dens anerkjennelse som et sannhetskriterium. Til dags dato er det oppnådd tverrfaglige avtaler mellom de viktigste internasjonale organisasjonene om standarder for visse typer profesjonelle aktiviteter, som bør inkluderes i sfæren for økonomiske målinger. Problemer med europeiske standarder og nasjonale standarder for individuelle land løses ved å bringe dem i samsvar med internasjonale standarder, og tar hensyn til de funksjonene som kan bevises dokumentert sammenlignet med internasjonale standarder. Ellers oppstår motsetninger med internasjonale institusjoner, som de siste to tiårene har blitt regulatorer av økonomiske prosesser i verden. Å forstå den moderne hviterussiske økonomien som et fullverdig medlem av det økonomiske verdenssamfunnet tillater oss å behandle den fra generelt aksepterte internasjonale posisjoner.

Suksessene som har blitt oppnådd de siste årene med harmonisering og internasjonalisering av den beste allment aksepterte praksis fjerner ikke dagsordenen, men forverrer tvert imot spørsmålene om å forbedre det metodologiske grunnlaget for vurdering og dens vitenskapelige gyldighet. Mer og mer oppmerksomhet rettes mot det økonomisk-teoretiske, finansielt-juridiske og informasjonsteknologiske grunnlaget for den moderne praksisen med økonomiske målinger, som behandles av forskjellige disipliner, og blant dem utfører vurderingsaktiviteter en samlende metodologisk funksjon - som en anvendt uttrykk for moderne synspunkter i økonomisk kunnskap.

Det bør bemerkes at i internasjonal praksis har et spesielt fenomen i økonomiske målinger vært etableringen av de siste årene av spesielle standarder for den statlige (offentlige) økonomien. I finansiell rapportering er dette et helt sett med IFRS GS. De internasjonale verdivurderingsstandardene inkluderer allerede retningslinjer for verdsettelse av organisasjoner i denne sektoren i henhold til IFRS HS.

Gjeldende vurderingsstandarder i vårt land gjelder for alle former for eierskap. Det er ingen egne vurderingsstandarder for offentlig sektor. Funksjoner ved vurderingen av statlig eiendom er regulert av lovverk.

Populær

Parthenogenese - teknikk for den ulastelige unnfangelsen

« Konseptet med partenogenese Under befruktning frigjør sædcellene egget fra dets hviletilstand og det begynner å utvikle seg. Men i naturen er det tilfeller... »

Historien om de tre brødrene som ga de tre brødrene Harry Potter-tilbehør

« En gang i tiden bodde det Three Brothers of a Wizard, og en dag trengte de å krysse en elv; de kunne ikke svømme over den, den var for bred og dyp. Og brødre... »

De Broglie antok at partikler av materie

« O.S.Ageeva, T.N.Stroganova, K.S.Chemezova ELEMENTER AV KVANTEMEKANIKK OG FASTSTANDSFYSIKK Tyumen. 2009 UDC 537(075):621.38 Ageeva O.S.,... »