Civil Code, N 14-FZ | Kunst. 614 Civil Code of the Russian Federation

Artikkel 614 i den russiske føderasjonens sivilkode. Lei (gjeldende versjon)

1. Leietaker plikter straks å betale gebyr for bruk av eiendommen (leie).

Fremgangsmåte, vilkår og vilkår for betaling av husleie fastsettes av leieavtalen. I tilfelle de ikke er spesifisert i avtalen, anses det å være etablert prosedyre, vilkår og vilkår som vanligvis brukes ved utleie av tilsvarende eiendom under sammenlignbare forhold.

2. Leien fastsettes for all leid eiendom samlet eller separat for hver av dens komponenter i form av:

1) betalinger fastsatt i et fast beløp, utført periodisk eller på et tidspunkt;

2) den etablerte andelen av produkter, frukt eller inntekt mottatt som følge av bruken av den leide eiendommen;

3) levering av visse tjenester av leietaker;

4) overføring fra leietaker til utleier av ting som er fastsatt i kontrakten for eierskap eller leie;

5) overdragelse til leietaker av kostnadene fastsatt i kontrakten for å forbedre den leide eiendommen.

Partene kan i leieavtalen fastsette en kombinasjon av disse leieformene eller andre former for leiebetaling.

3. Med mindre annet følger av avtalen, kan leiebeløpet endres etter avtale mellom partene innen de frister avtalen gir, dog ikke mer enn én gang i året. Loven kan gi andre minstevilkår for gjennomgang av leiebeløpet for visse typer leiekontrakter, samt for leie av visse typer eiendom.

4. Med mindre annet følger av loven, har leietaker rett til å kreve tilsvarende avslag i leien dersom på grunn av forhold han ikke er ansvarlig for, de bruksvilkår som er fastsatt i leieavtalen eller eiendommens stand har betydelig forverret.

5. Med mindre annet følger av leieavtalen, har utleier ved vesentlig mislighold fra leietaker av vilkårene for betaling av leie rett til å kreve fra ham førtidig betaling av leie innen den frist som utleier har fastsatt. Utleier har i dette tilfellet ikke rett til å kreve førtidig betaling av husleie i mer enn to påfølgende terminer.

• BB-kode
• Tekst

Dokument URL [kopi]

En kommentar
1. I henhold til en leieavtale (eiendomsleie) forplikter utleier (utleier) seg til å gi leietaker (leietaker) eiendom mot et gebyr for midlertidig besittelse og bruk eller kun for midlertidig bruk. Leieavtalen er konsensuell, betalt, bilateralt bindende. Partene i avtalen er utleier og leietaker. Utleiers hovedforpliktelse er å overføre det leide til leietaker for besittelse og bruk eller kun til bruk; leietakers hovedforpliktelser er å betale leie og returnere det leide etter opphør av leieavtalen.
2. Av definisjonen av en leieavtale følger det at dens obligatoriske funksjon er overføring av eiendom til bruk. Det var denne omstendigheten som kom i fokus i saken nevnt i gjennomgangens punkt 1 og hvor saksøker (aksjeselskap) inngikk en avtale med saksøkte (eier av bygget), på grunnlag av hvilken saksøker mottok rett til å bruke taket på bygget til reklame. Ved kontraktens utløp nektet saksøkte saksøker å inngå en kontrakt for en ny periode, og inngikk en tilsvarende kontrakt med en annen person.
Saksøkeren, som mener at avtalen inngått mellom ham og saksøkte er en leieavtale for taket av bygningen, på grunnlag av artikkel 621 i Civil Code, som gir leietakers fortrinnsrett til å inngå en leieavtale for en ny periode, anla et søksmål for å overføre rettighetene og forpliktelsene til ny avtale. Retten nektet imidlertid å imøtekomme kravet, og anerkjente artikkel 621 i sivilloven som ikke gjenstand for søknad og indikerte at rettsforholdene som oppsto mellom partene og knyttet til saksøkers bruk til reklameformål av taket på en bygning som eies av saksøkte er ikke utleie, og kan derfor ikke reguleres regler i Civil Code på leie.
Samtidig gikk retten ut fra det faktum at, i samsvar med paragraf 1 i artikkel 607 i Civil Code, bare ikke-forbrukbare ting kan leies gjenstander, hvis overføring til leie alltid innebærer midlertidig fremmedgjøring av eieren av bruksretten til denne tingen, mens taket er et konstruksjonselement i bygget og ikke er et selvstendig fast eiendom som kan overdras til bruk separat fra bygget. Av dette konkluderte retten med at taket på bygget ikke kan være en utleieeiendom. Når det gjelder avtalen som ble inngått mellom saksøker og saksøkte, klassifiserte retten den ikke som noen av de typer avtaler som er etablert i Civil Code, og indikerte bare at avtalen om å gi saksøker mulighet til å plassere reklame på tak på en bygning eid av saksøkte mot et gebyr er ikke i strid med sivilloven RF, og forholdet til partene i en slik avtale er regulert av de generelle bestemmelser om forpliktelser og avtaler, samt vilkårene i selve avtalen.
3. Gjennomgangens paragraf 2 gjelder en tvist knyttet til feilaktig gjennomføring av en leieavtale med rett til å kjøpe, noe som er ganske vanlig i praksis. Gjenstanden for leiekontrakten i denne saken var en elvebåt. Utleieren fremmet krav til voldgiftsretten mot leietaker om å kreve inn husleiebeløpet og å forplikte saksøkte til å tilbakelevere motorskipet som var utleid til ham. Retten i første instans tilfredsstilte kravet, mens den forpliktet leietakeren til å returnere skipet, påpekte retten utløpet av leieperioden og muligheten for at utleieren kan kreve sin eiendom i samsvar med artikkel 622 i Civil Code.
Lagmannsretten opphevet avgjørelsen fra lagmannsretten. Samtidig gikk lagmannsretten ut fra det faktum at regelen i artikkel 609 i sivilloven om at en leieavtale for eiendom, som sørger for etterfølgende overføring av eierskap til denne eiendommen til leietaker, inngås i den formen som er gitt for en kjøps- og salgsavtale, er grunnlaget for å anvende på forholdet mellom partene, regelen i klausul 2 i artikkel 489 i Civil Code, ifølge hvilken, i tilfelle kjøperen ikke foretar neste betaling innen perioden etablert av kontrakten for varer solgt i avdrag og overført til ham, har selgeren rett, med mindre annet er fastsatt i kontrakten, til å nekte å oppfylle kontrakten og kreve tilbakelevering av de solgte varene, unntatt i tilfeller der betalingsbeløpet mottatt fra kjøper overstiger halvparten av varens pris. I dette tilfellet betalte leietaker mer enn halvparten av kostnaden for skipet.
Kassasjonsretten opphevet avgjørelsen fra ankeinstansen og opprettholdt avgjørelsen fra domstolen i første instans om å returnere skipet, og påpekte med rette behovet for å skille mellom to forskjellige institusjoner - tilbakekjøp av leid eiendom (artikkel 624 i Civil Code) og salg av varer på kreditt med betingelsen om betaling i avdrag (artikkel 489 Civil Code). Faktum er at klausul 1 i artikkel 609 i Civil Code, som ble henvist til av lagmannsretten, bare indikerer behovet når man inngår en leieavtale som sørger for påfølgende overføring av eierskapet til den leide eiendommen til leietakeren, å la seg lede av reglene om kjøps- og salgsavtalens form relevant eiendom.
Derfor kunne ikke reglene for kjøp og salg av varer på kreditt med vilkår om betaling i avdrag, som inkluderer artikkel 489 i Civil Code brukt av ankedomstolen, anvendes på rettsforholdene til partene knyttet til kjøpet av leid eiendom. I denne forbindelse kom kassasjonsretten til den riktige konklusjon at saksøkte på det tidspunktet saksøker fremsatte det tilsvarende kravet ikke hadde noen rettigheter til den omtvistede eiendommen, siden han ennå ikke hadde ervervet eiendomsretten og leieretten. hadde allerede avsluttet på grunn av utløpstiden.
4. Klausul 3 i gjennomgangen er veldig interessant, som er forbundet med anvendelsen av klausul 2 i artikkel 651 i Civil Code, som allerede har skapt debatt. I henhold til denne normen er en leieavtale for en bygning eller struktur inngått for en periode på minst ett år underlagt statlig registrering og anses inngått fra tidspunktet for slik registrering. Følgelig er en leieavtale for slike anlegg inngått for en periode på mindre enn ett år ikke registreringspliktig og anses som inngått fra det øyeblikket den er signert. Siden det å registrere en leieavtale i dagens realitet er forbundet med visse vanskeligheter, foretrekker utleiere vanligvis å inngå en avtale for en periode på mindre enn ett år.
I saken omtalt i punkt 3 i gjennomgangen, fremmet utleier et krav til voldgiftsretten mot leietaker om å kreve inn en kontraktsmessig bot for sen betaling av leiebetalinger. Saksøkte (leietaker) innrømmet ikke kravet, med henvisning til det faktum at kontraktsstraffen ikke er gjenstand for søknad, siden leieavtalen for bygningen signert med saksøker, i kraft av artikkel 651 i Civil Code, ikke er inngått pga. til mangelen på statens registrering. Voldgiftsretten avviste kravet.
Kravet ble avvist på grunn av at i leieavtalen for bygget var dens gyldighetsperiode fastsatt fra 1. juni 2000 til 31. mai 2001, det vil si at det var nøyaktig ett år, derfor en slik avtale i kraft av paragraf 2 av artikkel 651 Civil Code var underlagt statlig registrering og kunne på grunn av fraværet ikke anses som avsluttet. Hvis sluttdatoen for kontrakten ikke var 31. mai, men 30. mai 2001, ville kontrakten bli ansett som inngått, og kravet ville følgelig bli tilfredsstilt. Det skal bemerkes at reglene i klausul 2 i artikkel 651 i Civil Code også gjelder for fremleieavtalen (klausul 19 i gjennomgangen).
5. Leieavtalens gyldighetsperiode er også omtalt i punkt 4 i gjennomgangen, hvor det konkluderes med at dersom leieavtalen sier at den er gyldig til starten av gjenoppbyggingen av den leide eiendommen, så anses en slik avtale som inngått på ubestemt tid og oppsigelsen utføres i henhold til reglene i .2 ​​paragraf 2 i artikkel 610 i Civil Code, det vil si at den kan sies opp av hver av partene ensidig med en foreløpig advarsel om dette til den andre parten en måned på forhånd, og ved utleie av eiendom - tre måneder i forveien. Denne konklusjonen fra retten var basert på regelen i artikkel 190 i Civil Code, ifølge hvilken perioden kan bestemmes ved å indikere bare en hendelse som uunngåelig må skje, det vil si ikke avhenger av partenes vilje og handlinger , og begynnelsen av gjenoppbygging er ikke en av slike hendelser, siden det avhenger av viljen og handlingene til utleieren. Selvfølgelig gjelder rettens konklusjon indikasjonen som en frist ikke bare for en slik hendelse som begynnelsen av gjenoppbyggingen, men også for enhver annen hendelse, hvis forekomst avhenger av viljen og handlingene til partene i kontrakten.
En situasjon er mulig når utleier, etter å ha gitt leietaker en advarsel om oppsigelse av kontrakten i samsvar med del 2, punkt 2, artikkel 610 i Civil Code, går til retten med et krav om å kreve gjenstanden for leieavtalen før utløp av perioden fastsatt i nevnte norm. Et slikt krav etterlates uten vederlag, men etter utløpet av den påkrevde perioden kan det fremmes på nytt uten gjentatt advarsel om oppsigelse av kontrakten fra utleieren, siden det å forlate kravet uten vederlag ikke ugyldiggjør den første advarselen (klausul 7 i avtalen). Anmeldelse).
6. Gjennomgangen tar hensyn til konsekvensene av feilaktig utførelse av leieavtalen. Således bemerker punkt 8 i gjennomgangen at hvis utleier overførte eiendommen til leietaker uten dokumenter, uten hvilke driften av den leide gjenstanden er umulig, er leien ikke gjenstand for innkreving. Gjennomgangens punkt 10 sier at en utleier som ikke har oppfylt plikten til å overdra det leide til leietaker innen den frist som er fastsatt i kontrakten, har rett til å kreve betaling av leie først etter selve overdragelsen av det leide.
7. Hvis utleier ikke overfører den leide gjenstanden til leietaker, har leietaker rett til å kreve den fra utleier i samsvar med klausul 3 i artikkel 611 i Civil Code. Det skal bemerkes at en leietaker som den leide eiendommen ikke ble overført til ikke kan kreve den tilbake i henhold til reglene i artikkel 301, 305 i Civil Code fra en tredjepart i hvis bruk den faktisk er lokalisert, siden retten til å bruke proprietære metoder av beskyttelse kan bare tilhøre titteleieren.til eieren, som leieren blir først etter at den leide gjenstanden er overført til ham (punkt 9 i anmeldelsen). Til dette er det nødvendig å legge til at leieren kan bli hjemmelshaver dersom den leide eiendommen overdras til ham til besittelse og bruk, og ikke bare til bruk.
8. Som det følger av paragraf 11 i gjennomgangen, forårsakes det ganske mye kontrovers ved anvendelsen av paragraf 3 i artikkel 614 i Civil Code, i henhold til den generelle regelen om hvilken leiebeløpet kan endres etter avtale med parter innenfor vilkårene fastsatt i kontrakten, men ikke mer enn én gang i året. Leietaker fremmet derfor et krav til utleier i voldgiftsretten om å ugyldiggjøre vilkårene i leieavtalen som ga utleiers kvartalsvise økning i leiebeløpet ved å indeksere den for å ta hensyn til inflasjon, med tanke på at betingelsen er i strid med det tvingende forbudet. om å etablere i avtalen mulighet for å revidere leiebeløpet oftere enn én gang i året. Førsteinstansretten tok påstanden til følge, men kassasjonsretten opphevet denne avgjørelsen og avviste kravet og viste til at den omtvistede kontraktstiden tilsa at leien ikke var fastsatt til et fast beløp, men kunne bestemmes, dvs. til beregning for hver betalingstermin. Dette betyr at partene ble enige om et vilkår om leiebeløpet, som fastsetter metoden for beregningen, og derfor er den faktiske endringen i leiebeløpet som følge av indekseringen ikke en endring i samsvar med paragraf 3 i artikkel 614 i sivilloven av vilkårene i avtalen om leiebeløpet, men representerer oppfyllelse av denne betingelsen.
Tilsvarende resultat ble behandlingen av leietakers krav om ugyldiggjøring av tilleggsavtalen til leieavtalen, hvor leietaksten ble fastsatt av partene med et beløp tilsvarende et visst beløp i utenlandsk valuta. Saksøkeren mente at en slik fastsettelse av leiebeløpet er i strid med artikkel 140 i Civil Code, ifølge hvilken det lovlige betalingsmiddel er rubelen, og paragraf 3 i artikkel 614 i Civil Code, siden det, som saksøker mente, innebærer hyppigere leier enn paragraf 3 i art. 614 i Civil Code, endring i leiebeløpet. Kravet ble avvist, bruken av en valutaekvivalent for å bestemme størrelsen på rubelforpliktelsen er tillatt i klausul 2 i artikkel 317 i Civil Code, og en endring i valutakursen er ikke en endring i leiebeløpet i samsvar med klausul 3 i artikkel 614 i Civil Code.
9. Av stor praktisk betydning er konklusjonen formulert i punkt 12 i gjennomgangen om at å pålegge leietaker kostnadene ved å betale for verktøy ikke kan anses som en form for leie. Retten fant at avtalevilkåret om at leietaker plikter å betale for bruk og andre målrettede tjenester som husleie til rett tid, ikke kan anses å fastsette formen og størrelsen på leien, siden utleier faktisk ikke mottar. vederlag for den leide bygningen, og betaling fra leietaker for bruk betyr ikke i seg selv kompensasjon for leieavtalen. Siden for en leieavtale for eiendom er betingelsen om leiebeløpet avgjørende (klausul 1 i artikkel 654 i Civil Code), ble leieavtalen i dette tilfellet anerkjent som ikke inngått.
10. En av hovedoppgavene til leietaker er å betale leien i sin helhet og til rett tid. I denne forbindelse er gjennomgangens punkt 14 av interesse, hvor det bemerkes at utleier har rett til å beholde utstyret som tilhører leietakeren som blir stående i de leide lokalene etter opphør av leieavtalen, for å sikre leietakers plikt til å betale leie for dette lokalet.
11. Klausul 18 i gjennomgangen inneholder en svært viktig klargjøring av regelen i klausul 2 i artikkel 615 i Civil Code om prosedyren for utleier for å gi samtykke til leietaker, spesielt for overføring av rettighetene og forpliktelsene til leietaker til annen person (frigjøring). Det bemerkes at i betydningen av paragraf 2 i artikkel 615 i Civil Code, trenger ikke utleiers samtykke gis i forhold til hver spesifikk transaksjon av fremleie, videreutleie og andre transaksjoner nevnt i denne normen. Siden paragraf 2 i artikkel 615 i sivilloven ikke fastsetter prosedyren og formen for at utleier skal gi samtykke til å utføre slike transaksjoner, etter vilje fra partene i leieavtalen, kan utleiers samtykke uttrykkes i generelle vendinger i selve leieavtalen, som fritar leietaker fra plikten til å innhente slikt samtykke for hver konkrete handel.
12. Noen ganger, ved overføring av leid eiendom, merker overførings- og akseptattesten manglene ved denne eiendommen. I denne forbindelse bør det rettes oppmerksomhet mot punkt 21 i gjennomgangen, som bemerker at en indikasjon i akseptsertifikatet for de leide lokalene om nødtilstanden til sentralvarmesystemet ikke i seg selv betyr at leietakeren skal bære byrden. kostnadene for å eliminere konsekvensene av ulykken og større reparasjoner, forårsaket av akutt behov.
13. Ofte inkluderer partene i leieavtalen en avtale om fremgangsmåten for leietakers medvirkning i utgiftene til strøm i lokalene han leier. Som nevnt i punkt 22 i gjennomgangen, kan ikke en slik avtale kvalifiseres som en energiforsyningsavtale, derfor er reglene i artikkel 539 i Civil Code om en energiforsyningsavtale ikke gjeldende i dette tilfellet.
14. Når det er endring i eieren av den leide eiendommen, er det ikke alltid mulig å omregistrere leieavtalen til den nye eieren, derfor er konklusjonen i punkt 23 i gjennomgangen viktig at når det er en endring i eieren av den leide eiendommen, uavhengig av om spørsmålet om omregistrering av kontrakten ble reist leiekontrakt, taper tidligere eier, og den nye eieren får rett til å motta inntekt ved å leie eiendommen. Denne konklusjonen er basert på regelen i artikkel 617 i Civil Code, ifølge hvilken overføring av eierskap av leid eiendom til en annen person ikke er grunnlag for å endre eller avslutte leieavtalen.
Av samme grunn utgjør ikke overføring av eiendomsretten til det leide til en annen person i seg selv grunnlag for å foreta rettslige endringer i vilkårene i leieavtalen som tidligere eier har inngått med leietaker. Denne regelen gjelder imidlertid ikke for endringer i avtalen om informasjon om utleier, derfor har den nye eieren rett, i samsvar med reglene i artikkel 452 i Civil Code, til å fremsette krav om endringer i informasjon om utleier i leieavtalen (punkt 24 i gjennomgangen). Denne tilnærmingen er basert på det faktum at, i kraft av artikkel 608 i Civil Code, er utleier i henhold til leieavtalen eieren av eiendommen, og derfor, når eieren av den leide eiendommen endres, slutter den tidligere utleieren å være en part i leieavtalen.
15. En betydelig del av gjennomgangen er viet spørsmål om oppsigelse av en leieavtale. Avsnitt 25 i gjennomgangen forklarer således at grunnlaget for tidlig oppsigelse av en leieavtale på forespørsel fra utleier, fastsatt i avtalen i samsvar med del 2 av artikkel 619 i Civil Code, ikke nødvendigvis trenger å være knyttet til eventuelle overtredelser fra leietakers side. Det bemerkes at selv om del 1 av artikkel 619 i Civil Code utelukkende gir brudd på vilkårene i kontrakten fra leietakers side som grunnlag for oppsigelse av kontrakten, betyr dette imidlertid ikke at andre grunner for oppsigelse inkludert av partene i kontrakten må også ha sammenheng med brudd på vilkårene. Faktum er at del 2 av artikkel 619 i Civil Code inneholder en henvisning til paragraf 2 i artikkel 450 i Civil Code, hvor retten gir som grunnlag for oppsigelse av en kontrakt både et betydelig brudd på kontrakten fra den andre parten. og enhver annen grunn gitt i kontrakten. Vær oppmerksom på at fullstendig eller delvis unnlatelse av å oppfylle forpliktelsen til å betale husleie kan, i samsvar med paragraf 2 i artikkel 450 i Civil Code, anerkjennes som et betydelig brudd på kontrakten og et selvstendig grunnlag for oppsigelse, dersom slikt brudd på kontrakten forårsaker betydelig skade for utleier (klausul 28 i gjennomgangen) .
Som angitt i avsnitt 26 i gjennomgangen, til tross for at ledd 3 i del 1 i artikkel 619 i sivilloven gir dobbel forsinket betaling av husleie som en av grunnene for tidlig oppsigelse av leieavtalen, del 2 i artikkel 619 sivilloven utelukker ikke muligheten for i leieavtalen å fastslå utleiers rett til tidlig oppsigelse av avtalen av retten og i tilfelle leietaker engangsunnlater å betale husleie innen fristen fastsatt av loven. avtale. Videre konkluderte punkt 27 i gjennomgangen at leieavtalen kan gi grunnlag for utleiers nektelse av å oppfylle avtalen og dens oppsigelse utenrettslig, inkludert de som er knyttet til leietakers brudd på ett eller annet vilkår i avtalen, på grunnlag av av paragraf 3 i artikkel .450 i Civil Code, det vil si ved ensidig avslag på å oppfylle kontrakten. Det bør imidlertid rettes oppmerksomhet mot behovet for å ta hensyn til den generelle regelen i artikkel 310 i sivilloven, ifølge hvilken grunnene for ensidig avslag på å oppfylle en forpliktelse bare kan fastsettes ved lov, og bare hvis partene utfører plikten til entreprenørvirksomhet, kan slike grunner også etableres etter avtale.
Hvis grunnlaget for oppsigelse av leieavtalen er leietakers unnlatelse av å oppfylle de forpliktelser som er pålagt ham, er utleier, før han går til retten med krav om tidlig heving av avtalen, forpliktet i samsvar med del 3 i artikkel 619 i sivilloven, sende leieren en skriftlig advarsel om behovet for å oppfylle sin forpliktelse innen rimelig tid, og i Hvis leietakeren ikke oppfyller sin forpliktelse innen denne fristen, skal utleieren, i samsvar med paragraf 2 i artikkel 452 i loven. Civil Code, er forpliktet til å sende leietaker et tilbud om å si opp kontrakten (klausul 29, 30 i gjennomgangen). Manglende etterlevelse av disse kravene medfører å etterlate kravet uten vederlag.
16. Paragraf 1 i artikkel 621 i Civil Code gir leietakers fortrinnsrett til å inngå en leieavtale for en ny periode. Denne rettigheten tilkommer kun leietaker etter avtalen, og melding til leietaker før utløpet av leieavtalen om dennes oppsigelse og utleiers nektelse av å fornye leieforholdet fratar ikke i seg selv leietaker muligheten til å benytte forhåndsavtalen. tvangsrett til å inngå en leieavtale for en ny periode (klausul 33, 34 anmeldelser). Leietakers fortrinnsrett til å inngå en leieavtale for en ny periode kan utøves av ham bare dersom utleier overdrar den omtvistede eiendommen til en tredjepart for utleie, og ikke på annet grunnlag (punkt 35 i anmeldelsen). En leieavtale inngått for en ny periode, som forklart i punktene 31, 32 i gjennomgangen, er en ny leieavtale, og derfor er partene ikke bundet av betingelsene i den tidligere gyldige avtalen når den inngås. Det bør tas i betraktning at regelen i paragraf 3 i artikkel 614 i Civil Code regulerer prosedyren for å revidere leien i løpet av leieavtalens gyldighetsperiode og ikke er gjenstand for søknad når man inngår en avtale for en ny periode.
17. Paragraf 36 i gjennomgangen er viktig for riktig å bestemme stedet for riktig oppfyllelse av leietakeren av forpliktelsen til å returnere den leide eiendommen til utleieren (artikkel 622 i Civil Code). I saken sitert i dette avsnittet, mente lagmannsretten at dersom partene ikke i kontrakten fastsatte stedet for retur av den leide gjenstanden, er paragraf seks i artikkel 316 i Civil Code gjenstand for søknad, ifølge hvilken utførelse skal utføres på stedet for den juridiske enheten - skyldneren. Kassasjonsretten indikerte imidlertid at paragraf seks i artikkel 316 i sivilloven ikke er anvendelig i denne saken, siden den gjelder tilfeller der overføring av eiendom er skyldnerens hovedforpliktelse i henhold til avtalen, og i dette tilfellet leietakerens forpliktelse som oppstod etter opphør av leieavtalen består ikke i faktisk overdragelse, men i tilbakelevering av eiendom til utleier. Det følger derfor etter kassasjonsinstansens oppfatning at det av kjernen i plikten til å tilbakelevere det leide løsøret til utleier følger at tilbakeleveringen må skje på stedet hvor denne eiendommen ble mottatt til leietaker, med mindre annet bestemt i selve leieavtalen.
18. Innkreving av leie for selve bruken av det leide etter avtalens utløp gjøres med det beløp som er fastsatt i denne avtalen, dog har utleier ikke rett til å kreve av leietaker leie for tilbakeleveringstiden. av eiendommen i forbindelse med oppsigelse av avtalen dersom utleier selv unngikk aksept av utleid eiendom. Dersom leietaker i tiden fra opphør av leieavtalen og frem til tilbakelevering av det leide er forsinket med å betale husleien, har utleier rett til å kreve at leietaker betaler renter for bruk av andres penger iht. med artikkel 395 i Civil Code (klausuler 37-39 i gjennomgangen).
19. Spesiell oppmerksomhet bør rettes mot paragraf 40 i gjennomgangen, som selvfølgelig vil være av stor betydning for anvendelsen av artikkel 79 i den føderale loven "On Joint-Stock Companies", som etablerer en spesiell prosedyre for å ta beslutninger om gjennomføring av større transaksjoner av et aksjeselskap knyttet til erverv eller avhendelse av eiendom til selskapet, som utgjør mer enn 25 prosent av dets eiendeler. Dette avsnittet av gjennomgangen gir en rettsavgjørelse om et krav fra et aksjeselskap (utleier) mot et aksjeselskap (leietaker) for å ugyldiggjøre leieavtalen som ble inngått i strid med kravene i artikkel 79 i den føderale loven "På Aksjeselskaper».
I den omtvistede avtalen ble produksjonslokaler med kostbart utstyr plassert i dem leid ut for en periode på 15 år. Verdien av den omtvistede eiendommen var ved avtaleinngåelsen 80 prosent av verdien av anleggsmidlene til aksjeselskapet. Retten fant at på denne måten ble den eiendommen som var nødvendig for at aksjeselskapet kunne drive sin hovedproduksjonsvirksomhet, leid ut, siden det kun var mindre støttetjenester som ikke var knyttet til hovedprofilen til dets virksomhet, som fortsatt var i bruk av selskapet. Med tanke på at som et resultat av denne transaksjonen ble saksøkers produksjonsvirksomhet, som ga hans hovedinntekt, faktisk avsluttet, anerkjente retten den omtvistede transaksjonen som en større transaksjon for saksøkeren, og den burde derfor vært avsluttet på den måten som er fastslått. av artikkel 79 i den føderale loven "Om aksjeselskaper."
Det bemerkes samtidig i vedtaket at leien ble satt til et beløp uforholdsmessig mindre sammenlignet med inntektene aksjeselskapet fikk fra produksjonsvirksomhet. Som følge av dette ble saksøkers anmodning om å erklære leieavtalen ugyldig tatt til følge. Man kan vanskelig slutte seg til et slikt vedtak, siden overdragelse av eiendom for utleie, uavhengig av leieperioden, ikke kan kvalifiseres som en transaksjon for avhendelse av eiendom, siden utleier forblir eier av det leide. I mellomtiden gjelder reglene i artikkel 79 i den føderale loven "Om aksjeselskaper" bare for transaksjoner knyttet til erverv eller avhendelse av eiendom. I det aktuelle tilfellet kunne denne regelen bare brukes hvis leieavtalen ble anerkjent som en falsk transaksjon (klausul 2 i artikkel 170 i Civil Code), som dekker en transaksjon for fremmedgjøring av eiendom til leietakers eierskap.

Kjære Evgeniy

Informasjonsbrev fra presidiet for den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 11. januar 2002 N 66 "Gjennomgang av praksisen for å løse tvister knyttet til husleie"

14. Utleier har rett til å beholde utstyr tilhørende leietaker som blir stående i det leide lokalet etter opphør av leieavtalen, for å sikre leietakers plikt til å betale leie for lokalet.

OM Aksjeselskapet fremmet krav til voldgiftsretten mot aksjeselskapet om tilbakelevering av eiendom fra andres ulovlige besittelse.
Som det følger av saksmaterialet, ble det inngått en leieavtale mellom partene hvor saksøkte (huseier) leide ut næringslokaler (ventilasjons- og pneumatisk transportverksted) til saksøker for en periode på fem år. I dette lokalet plasserte leietaker utstyr som tilhørte ham ved eiendomsrett.
Ved slutten av leieperioden forlot ikke saksøker lokalene fra utstyret sitt, og brøt dermed kravet i artikkel 622 i den russiske føderasjonens sivilkode, ifølge hvilken leietaker er forpliktet ved oppsigelse av leieavtalen. å tilbakelevere eiendommen til utleier i den stand han mottok den.
Saksøker forsøkte deretter å fjerne eiendommen hans, men tiltalte hindret og beholdt utstyret.
I et brev sendt til saksøkeren indikerte saksøkte at han holdt tilbake eiendommen som tilhørte saksøkeren på grunnlag av paragraf 1 i artikkel 359 i Civil Code of the Russian Federation i forbindelse med sistnevntes unnlatelse av å oppfylle forpliktelsen til å betale leie i sin helhet og at saksøker etter tilbakebetaling av gjelden ville tilbakelevere sin eiendom.
Avgjørelsen fra domstolen i første instans avviste kravet med henvisning til paragraf 1 i artikkel 359 i koden, ifølge hvilken enhver part i kontrakten har rett til å beholde en ting hvis den har rett til å kreve betaling eller utføre andre handlinger relatert til denne tingen.
I anken ba saksøker om at vedtaket ble opphevet og kravet oppfylt, siden han ikke hadde noen forpliktelser overfor saksøkte knyttet til det omtvistede utstyret. I tillegg ble ikke dette utstyret overført til utleier, men brukt av leietaker selv i leieperioden av lokalet.
Lagmannsretten stadfestet avgjørelsen på følgende grunnlag.
Saksøkerens argumenter om ulovligheten av å beholde utstyret sitt på grunn av hans mangel på noen forpliktelser overfor saksøkte angående dette utstyret er uholdbare, siden i kraft av annet ledd i paragraf 1 i artikkel 359 i den russiske føderasjonens sivilkodeks, i forholdet mellom gründere, kan oppbevaring av ting også sikre forpliktelser som ikke er knyttet til betaling for denne varen eller refusjon av kostnader for den. Kreditor har imidlertid rett til å beholde skyldnerens eiendom bare hvis den omtvistede gjenstanden er lovlig i hans besittelse. Muligheten for tilbakehold kan ikke være en følge av beslagleggelsen av skyldnerens eiendommot hans vilje.
I det aktuelle tilfellet var det omstridte utstyret i utleiers besittelse etter leietakers vilje i mangel av ulovlige handlinger fra utleiers side. Grunnlaget for at utstyret kommer i besittelse til eieren av lokalet er at leietaker etterlater dette utstyret i de gitte lokalene etter utløpet av leieavtalen, det vil si etter tap av retten til de tilsvarende lokalene. Siden slik besittelse av utstyr ikke kan betraktes som ulovlig, tillater den oppbevaring i henhold til reglene i paragraf 1 i artikkel 359 i den russiske føderasjonens sivile lov.

1. Informasjonsbrev fra presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 11. januar 2002 nr. 66 "Gjennomgang av praksisen for å løse tvister knyttet til husleie" // Teksten til brevet ble publisert i "Bulletin of den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol”, 2002, nr. 3.

2. Informasjonsbrev fra presidiet for den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 5. mai 1997 nr. 14 "Gjennomgang av praksisen med å løse tvister knyttet til inngåelse, endring og oppsigelse av kontrakter" // Teksten til gjennomgangen ble publisert i "Bulletin of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation", 1997, nr. 7.

3. Informasjonsbrev fra den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 25. juli 2000 nr. 56 "Gjennomgang av praksisen for å løse tvister knyttet til kontrakter for deltakelse i bygging." Paragraf 4 // Teksten til brevet ble publisert i avisen "Economy and Life", august 2000, nr. 34, i "Bulletin of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation", 2000, nr. 9.

4. Informasjonsbrev fra presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 15. januar 1999 nr. 39 "Gjennomgang av praksisen med å vurdere tvister knyttet til bruk av remburs og betalingsmåter" // Teksten av brevet ble publisert i avisen "Financial Russia" datert 18.-24. mars 1999 nr. 10, i avisen "Economy and Life", nr. 13, mars 1999, i bladet "Regulatory acts of the accountant" datert. 25. mars 1999 nr. 7, i "Bulletin of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation", nr. 4, 1999, i "Departmental Supplement to the Russian Newspaper" datert 10. april 1999.

5. Brev fra den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 29. juli 1998 nr. 36 "Om noen spørsmål om anvendelse av loven i den russiske føderasjonen "Om bruk av kasseapparater ved kontantoppgjør med befolkningen" // Teksten til brevet ble publisert i avisen "Economy and Life", september 1998, nr. 37, i "Bulletin of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation", 1998, nr. 9, i magasinet "Regulatory Acts for regnskapsførere» datert 1. oktober 1998, nr. 19.

6. Vedtak fra den føderale voldgiftsdomstolen i Volga-Vyatka-distriktet datert 7. desember 2001 nr. A29-5260/01 A: "Salg med oppgjør gjennom kreditt- og andre betalingskort, banksjekker og overføringer med bankkontoer på vegne av enkeltpersoner, samt overføring av varer (arbeid, tjenester) til befolkningen i bytte mot andre varer (arbeid, tjenester)."

Litteratur

1. Andreeva, L. Kontraktens form og konsekvensene av dens manglende overholdelse // Russisk rettferdighet. - 1999. - Nr. 2. - S. 15.

2. Anokhin, V. Bytteavtale: spørsmål om teori og praksis for tvisteløsning / V. Anokhin, E. Neznamova // Økonomi og jus. - 2002. -№11.

3. Ugyldige transaksjoner: skattemessige konsekvenser // Regnskapsbilag til avisen «Økonomi og liv». - 2000. - Juni. - Frigivelse av AKDI BP nr. 22.

4. Bogdanov, E.V. Spesifisitet og sosial betydning av gründeravtaler // Journal of Russian Law. - 2002. - Januar. - Nr. 1.

5. Buzanov, V. Retten til et selskap som gjenstand for sivil sirkulasjon // Økonomi og jus. - 2002. - Nr. 8.

6. Bryzgalin, A.V. Regnskapsfører og kontrakt. Kode for forretningskontrakter og dokumentflyt av foretak med juridiske, voldgifts- og skattekommentarer / A.V. Bryzgalin, V.R. Bernik, A.N. Golovkin//Skatter og finansrett. - 2001. - Nr. 7, 8.

7. Grudtsyna, L.Yu. Samtidig innkreving av kontraktsbot og renter for bruk av andres midler: dobbelt ansvar? // Juss og økonomi. - 2003. -Nr. 5.

8.Dzyuba, I.A. Begrensninger for partenes mulighet til å etablere vilkår i kontrakten for begrensning og ansvarsfritak // Juss og økonomi. - 2003. - Nr. 8.

9. Larina, N. Hvordan unngå feil ved utforming av kontrakt // Juss og økonomi. - 2003. - Nr. 11.

10. Kucher, A. Pre-kontraktuelle avtaler i samsvar med russisk lovgivning og noen andre rettssystemer // Økonomi og lov. - 2002. - Nr. 11.

11. Safonov, M.N. Meklingsavtaler i de nye russiske økonomiske forholdene // Journal of Russian Law. - 2003. - Nr. 9.

12. Sarbash, S. Oppfyllelse av en kontraktsforpliktelse av en tredjepart // Økonomi og jus. - 2003. - Nr. 3.

13. Semenov, M. Skriftlig form for transaksjoner i russisk sivilrett // Økonomi og jus. - 2003. - Nr. 2.

14. Tsvetkov, I. Noen spørsmål om samsvar med den skriftlige formen for kontrakten // Økonomi og jus. - 2003. - Nr. 2.

Informasjonsbrev fra presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 11. januar 2002 nr. 66

Oversikt over husleietvistløsningspraksis

1. En avtale mellom eieren av en bygning og en annen person, på grunnlag av hvilken sistnevnte bruker et eget konstruksjonselement av denne bygningen til reklameformål, er ikke en leieavtale.

Aksjeselskapet inngikk en avtale med eieren av bygget, på grunnlag av hvilken selskapet fikk rett til å bruke taket på dette bygget til annonsering.

Etter utløpet av den fastsatte gyldighetsperioden for denne avtalen, nektet eieren aksjeselskapet å inngå en avtale for en ny periode, og inngikk en lignende avtale med en annen person.

Aksjeselskapet, som mente at avtalen som ble inngått mellom det og eieren var en leieavtale for taket av bygningen, på grunnlag av artikkel 621 i den russiske føderasjonens sivile lov, sendte inn et krav til voldgiftsretten om å overføre rettighetene og forpliktelsene under den andre avtalen. I påstandserklæringen antydet selskapet at det i to år installerte sine reklametavler på taket og samvittighetsfullt oppfylte sin forpliktelse til å foreta betalinger.

Retten avviste kravet, og anerkjente artikkel 621 i den russiske føderasjonens sivilkode som ikke gjenstand for søknad.

Rettsavgjørelsen bemerket samtidig at rettsforholdene som oppsto mellom partene og knyttet til saksøkers bruk av taket på en bygning eid av saksøkte til reklameformål ikke er leieforhold og derfor ikke kan reguleres av reglene. kapittel 34 i den russiske føderasjonens sivilkode.

I sin avgjørelse gikk retten ut fra det faktum at, i samsvar med paragraf 1 i artikkel 607 i den russiske føderasjonens sivilkode, kan leieobjekter, i tillegg til de som er direkte oppført i denne normen, bare være ikke-forbrukbare ting. . I dette tilfellet innebærer overføringen av en ting til leie alltid en midlertidig avhendelse fra eieren av retten til å bruke denne tingen.

I mellomtiden er taket et strukturelt element i bygningen og er ikke et selvstendig stykke eiendom som kan overføres til bruk separat fra bygningen. Derfor kan ikke taket være en utleiebolig.

Retten antydet at en analyse av den omtvistede avtalen tilsier at dens formål var å gi saksøker mulighet til å plassere reklame på taket av en bygning eid av saksøkte mot vederlag. En slik avtale er ikke i strid med den russiske føderasjonens sivilkode; forholdet mellom partene er regulert av de generelle bestemmelsene om forpliktelser og avtaler, samt vilkårene i selve avtalen.

2. På en leieavtale for eiendom som sørger for etterfølgende overføring av eiendomsretten til denne eiendommen til leietaker, er det kun de reglene om kjøps- og salgsavtalen som regulerer formen for denne avtalen som gjelder (klausul 3 i artikkel 609 og artikkel 624 i den russiske føderasjonens sivilkode).

Et åpent aksjeselskap (utleier) fremmet krav til voldgiftsretten mot aksjeselskapet om å inndrive beløpet på husleie og å forplikte saksøkte til å tilbakelevere elvebåten som var utleid til ham.

Ved voldgiftsrettens avgjørelse ble kravet oppfylt, siden saksmaterialet beviste at saksøkte (leietaker) brøt vilkårene i avtalen om rettidig overføring av husleie. Ved å beordre tilbakelevering av det leide fartøyet, henviste retten til utløpet av leieperioden og muligheten for at utleier kan kreve tilbake eiendommen sin (artikkel 622 i koden).

I anken ba saksøkte om å oppheve rettshandlingen om tilfredsstillelse av kravet om tilbaketakelse av fartøyet. Til støtte for sitt standpunkt viste han til leieavtalens bestemmelser som legger opp til overføring av eiendomsretten til eiendommen til leietaker ved leieperiodens utløp.

Lagmannsretten anså klagen som berettiget og gjenstand for tilfredsstillelse, og anførte følgende.

Partene inngikk leieavtale for en elvebåt for en periode på fire år med rett til å kjøpe det leide.

I henhold til vilkårene i avtalen var den totale kostnaden for leieavtalen 520 tusen amerikanske dollar, leiebetalinger skulle betales av leietaker årlig i fire år innenfor vilkårene fastsatt av avtalen i rubel tilsvarende valutakursen til sentralbanken. den russiske føderasjonen på betalingsdagen. Etter siste leiebetaling blir fartøyet leietakers eiendom.

Leietakerens unnlatelse av å foreta den neste årlige betalingen på 94,8 tusen amerikanske dollar (mer enn 2,5 millioner rubler) fungerte som grunnlag for utleier for å inngi et krav.

I henhold til artikkel 609 i den russiske føderasjonens sivilkode, inngås en leieavtale for eiendom, som sørger for etterfølgende overføring av eierskap til denne eiendommen til leietaker (artikkel 624 i koden), i formen gitt for en kjøps- og salgsavtale.

På dette grunnlaget gjelder paragraf 2 i artikkel 489 i den russiske føderasjonens sivilkodeks for forholdet mellom partene, ifølge hvilken hvis kjøperen ikke foretar neste betaling innen perioden fastsatt i kontrakten for varer solgt i avdrag og overført til ham, har selgeren rett, med mindre annet følger av kontrakten, til å nekte utførelseskontrakten og kreve tilbakelevering av de solgte varene, unntatt i tilfeller hvor beløpet for betalinger mottatt fra kjøperen overstiger halvparten av varens pris. .

Siden leietaker betalte mer enn 355 tusen amerikanske dollar i tidligere perioder, som overstiger halvparten av fartøyets kostnad (520 tusen amerikanske dollar), hadde ikke førsteinstansretten grunnlag for å forplikte saksøkte til å returnere denne eiendommen til saksøker.

I forbindelse med ovennevnte opphevet lagmannsretten førsteinstansrettens avgjørelse i denne delen, og nektet å returnere elveskipet.

På bakgrunn av resultatet av behandlingen av kassasjonsanken ble ankeinstansens avgjørelse opphevet og førsteinstansrettens avgjørelse opprettholdt.

Samtidig trakk kassasjonsretten oppmerksomheten til behovet for å skille mellom to forskjellige institusjoner - tilbakekjøp av leid eiendom (artikkel 624 i den russiske føderasjonens sivile lov) og salg av varer på kreditt med betingelsen om betaling i avdrag (artikkel 489 i koden).

Avsnitt 3 i artikkel 609 i den russiske føderasjonens sivilkode angir bare behovet for å bli styrt av reglene om formen til leietakeren når man inngår en leieavtale som sørger for påfølgende overføring av eierskap til den leide eiendommen til leietakeren. kjøps- og salgsavtale for den aktuelle eiendommen.

Følgelig kan ikke reglene for kjøp og salg av varer på kreditt med vilkår om betaling i avdrag anvendes på partenes rettsforhold knyttet til tilbakekjøp av leid eiendom.

I den aktuelle situasjonen medførte ikke utløpet av leieavtalen at fartøyet ble leietakers eiendom, siden leiebetalingene ikke var betalt i sin helhet.

Under hensyntagen til denne omstendigheten bemerket kassasjonsretten at på det tidspunkt saksøker fremsatte det tilsvarende kravet, hadde saksøkte ingen rettigheter til den omtvistede eiendommen: eiendomsretten var ikke ervervet, og leieretten var opphørt på grunn av utløpet av dens sikt.

Dermed tilfredsstilte retten i første instans med rette utleiers krav om gjenvinning av eiendom på grunnlag av artikkel 622 i den russiske føderasjonens sivilkode.

3. Gyldighetsperioden for en leieavtale for en bygning (konstruksjon), bestemt fra den 1. dagen i en hvilken som helst måned i inneværende år til den 30. (31.) dagen i den foregående måneden i det neste året, med det formål å anvende paragraf. 2 i artikkel 651 i koden anerkjennes som lik et år.

Utleier fremmet krav til voldgiftsretten mot leietaker om å kreve inn en avtalefestet forelegg for forsinket betaling av leiebetalinger.

Saksøkte, som protesterte mot kravet, henviste til det faktum at den kontraktsmessige straffen ikke er gjenstand for søknad, siden leieavtalen for bygningen signert med saksøkeren, i kraft av artikkel 651 i den russiske føderasjonens sivilkode, ikke er konkludert på grunn av manglende statlig registrering.

Voldgiftsretten, etter å ha vurdert partenes argumenter, nektet å tilfredsstille kravet på følgende grunnlag.

I henhold til paragraf 2 i artikkel 651 i koden er en leieavtale for en bygning eller struktur inngått for en periode på minst ett år underlagt statlig registrering og anses inngått fra tidspunktet for slik registrering.

Det ble inngått en byggeleieavtale mellom saksøker og saksøkte, hvor gyldighetsperioden var definert fra 1. juni 2000 til 31. mai 2001.

Avtalens gyldighetsperiode er nøyaktig ett år, derfor var denne avtalen, i kraft av paragraf 2 i artikkel 651 i den russiske føderasjonens sivilkode, underlagt statlig registrering og kan, på grunn av fraværet av en slik, ikke anses som inngått .

Med hensyn til ovenstående kunne ikke den kontraktsmessige straffklausulen anvendes av utleier.

4. Dersom leieavtalen sier at den er gyldig til starten av gjenoppbyggingen av den leide eiendommen, anses en slik avtale som inngått på ubestemt tid og dens oppsigelse utføres i henhold til reglene i paragraf 2 i artikkel 610. av den russiske føderasjonens sivilkode.

Eiendomsforvaltningskomiteen (utleier) anla søksmål mot selskapet med begrenset ansvar for utkastelse fra ikke-boliglokaler på grunnlag av artikkel 622 i den russiske føderasjonens sivilkode på grunn av utløpet av leieperioden.

Kravet ble tatt til følge ved avgjørelsen fra førsteinstansretten.

Etter å ha undersøkt saksmaterialet, bemerket retten at partene inngikk en leieavtale for yrkeslokaler med gyldighetstid frem til oppstart av gjenoppbygging av bygget der de leide lokalene ligger. Ved fremsetting av krav om utkastelse av leietaker, viste utleier til utløpet av leieperioden, siden planlagt ombygging av det aktuelle bygget var påbegynt, det vil si at det inntraff en hendelse som var forbundet med utløpet av leieavtalen.

Etter å ha vurdert de fremlagte bevisene, kom retten til at det faktum at gjenoppbyggingen startet var fullstendig bekreftet, spesielt: gjenoppbyggingen av nabohusene ble fullført; i området ved siden av den omstridte bygningen ble det utført arbeid med å bytte eksisterende kommunikasjon; selve bygningen er koblet fra permanent strømforsyning og telefonnettverk; Alle leietakere ble kastet ut, med unntak av tiltalte.

I kassasjonsanken ba leieren om å oppheve førsteinstansrettens avgjørelse, siden retten etter hans oppfatning urettmessig kom til at det hadde inntruffet en hendelse som hadde sammenheng med utløpet av leieavtalen. Søker gjorde derfor oppmerksom på mangelen på en garanti fra kunden, investoren, til å utføre forberedende, grave- og byggearbeider.

Kassasjonsretten avviste leietakers klage og bemerket følgende.

Studiet av spørsmålet om tilstedeværelsen eller fraværet av det faktum at gjenoppbyggingen av bygningen startet ville bare være viktig hvis denne hendelsen i kraft av en avtale inngått for en viss periode ville være grunnlaget for tidlig oppsigelse av avtalen på forespørsel fra utleier (del to av artikkel 619 i den russiske føderasjonens sivilkode) eller for at sistnevnte skal nekte å oppfylle kontrakten (klausul 3 i artikkel 450 i koden).

I den aktuelle situasjonen er imidlertid ikke leieavtalens løpetid bestemt av partene. Et vilkår om gyldighet av en leieavtale før oppstart av ombygging av bygget som det leide lokalet ligger i, kan ikke kvalifiseres som et vilkår.

I henhold til artikkel 190 i den russiske føderasjonens sivile kode kan perioden bestemmes ved å indikere bare en hendelse som uunngåelig må skje, det vil si at den ikke avhenger av partenes vilje og handlinger.

Den omstridte avtalen ble inngått på ubestemt tid, derfor kunne utleier, på grunnlag av paragraf 2 i artikkel 610 i koden, når som helst kansellere avtalen ved å advare leietakeren tre måneder i forveien.

Siden utleier sendte leietakeren en advarsel om oppsigelse av kontrakten, kan kravene i paragraf to i paragraf 2 i artikkel 610 i den russiske føderasjonens sivilkode anses som oppfylt. Dessuten spiller det ingen rolle i dette tilfellet hvilke omstendigheter som på forhånd bestemte utleiers intensjon om å trekke seg fra kontrakten.

Tatt i betraktning at på det tidspunktet utleieren søkte retten, de tre månedene spesifisert i paragraf 2 i artikkel 610 i den russiske føderasjonens sivilkode var utløpt, imøtekom domstolen i første instans lovlig anmodningen om å kaste ut leietakeren fra omstridte lokaler.

5. En leieavtale inngått (fornyet) for en ubestemt periode kan sies opp på grunnlag angitt i artikkel 619 i den russiske føderasjonens sivile lov.

Eiendomsforvaltningsutvalget (huseier) fremmet påstand mot aksjeselskapet (leietaker) om å heve leieavtalen for næringslokaler og kaste saksøkte ut av nevnte lokaler.

Ved førsteinstansrettens kjennelse ble kravene om heving av leieavtalen og utkastelse av saksøkte stående uten vederlag på grunn av saksøkerens manglende overholdelse av prosedyren for heving av leieavtalen inngått på ubestemt tid (klausul 2) av artikkel 610 i den russiske føderasjonens sivilkode).

Saksøkeren, etter å ha vært uenig i den nevnte rettshandlingen, ba i sin anke om å kansellere den og vurdere realitetstvisten, med henvisning til at han overholdt kravene i del tre av artikkel 619 og paragraf 2 i artikkel 452 i koden angående prosedyre for å si opp leieavtalen.

Lagmannsretten, etter å ha undersøkt omstendighetene rundt tvisten, fant følgende.

Leieavtalen for næringslokaler ble inngått for en periode på ett år. Siden leietaker etter utløpet av kontrakten fortsatte å bruke yrkeslokalene i mangel av innsigelser fra utleier, ble den fornyet på ubestemt tid.

Konklusjonen fra domstolen i første instans om at en leieavtale som er inngått (fornyet) for en ubestemt periode kan sies opp bare på de grunnlagene som er angitt i paragraf 2 i artikkel 610 i den russiske føderasjonens sivilkode er uholdbar, siden det bare faktum å inngå en leieavtale på ubestemt tid ikke fratar utleier retten til å si opp en slik avtale ved vesentlig brudd på vilkårene fra leietaker.

Som det fremgår av saksmaterialet, anla utleier, på grunnlag av paragrafene 1 og 3 i del én av artikkel 619 i den russiske føderasjonens sivilkode, et søksmål for å avslutte kontrakten og kaste ut leietakeren fra de okkuperte lokalene. av ham på grunn av sistnevntes betydelige brudd på vilkårene i kontrakten, herunder langvarig unnlatelse av å betale husleie . I påstandserklæringen ba utleier retten om å bekrefte fakta om overtredelser begått av leietaker. Før han gikk til retten, overholdt saksøker kravene i del tre av artikkel 619 og paragraf 2 i artikkel 452 i koden, som regulerer obligatoriske forhåndsrettslige prosedyrer ved oppsigelse av en kontrakt.

Under hensyntagen til det ovennevnte, bemerket lagmannsretten at utleier, når han bestemte tidspunktet for å gå til retten, ble lovlig ledet av trettidagersperioden fastsatt i paragraf 2 i artikkel 452 i den russiske føderasjonens sivilkode, og ikke innen tremånedersperioden fastsatt i paragraf 2 i artikkel 610 i koden.

Siden fakta om brudd på vilkårene i leieavtalen fra leietaker under rettssaken i ankeinstansen ble bekreftet, ble kjennelsen fra førsteinstansretten opphevet og kravene ble tilfredsstilt.

6. Partenes enighet om at vilkårene i leieavtalen gjelder for deres faktisk eksisterende forhold før den inngås, betyr ikke at partenes direkte forpliktelse til å oppfylle vilkårene i leieavtalen oppsto før avtaleinngåelsen.

Utleieren fremmet et krav til voldgiftsretten mot leietaker om innkreving av etterskuddsvis husleie, kostnadene for rengjøring av territoriet ved siden av den leide bygningen, samt straff for sen betaling.

Innsigelse mot det anførte kravet viste til at saksøkers krav gjelder tiden før inngåelse av leieavtalen, og derfor ikke kan oppfylles.

I sin avgjørelse ble retten veiledet av paragraf 3 i artikkel 425 i den russiske føderasjonens sivilkode, ifølge hvilken partene har rett til å fastslå at vilkårene i avtalen de inngikk gjelder for deres forhold som oppsto før inngåelse av avtalen.

Det ble inngått en byggeleieavtale mellom saksøker og saksøkte, hvoretter leietaker samtykket i å betale månedlig husleie, samt dekke utleier kostnadene ved renhold av arealet i tilknytning til det leide bygget. Det er en straff for sen betaling.

Denne bygningen ble overført til saksøkte under overdragelses- og akseptattest før inngåelsen av leieavtalen og ble faktisk brukt av ham i denne tiden.

I avtalen fastslo partene at dens vilkår gjelder for forhold som oppsto fra datoen de signerte loven om aksept og overføring av bygningen.

Under hensyntagen til ovenstående anerkjente retten i første instans kravet som gjenstand for tilfredsstillelse i sin helhet.

Lagmannsretten opphevet avgjørelsen om innkreving av kontraktsmessige bøter, og lot den stå uendret med hensyn til innkreving av husleie og kostnader til rengjøring av territoriet i perioden med faktisk bruk av bygningen av saksøkte. I denne saken gikk retten ut fra følgende.

I samsvar med punkt 1 i artikkel 425 i den russiske føderasjonens sivilkode, trer kontrakten i kraft og blir bindende for partene fra det øyeblikket den inngås.

Partenes avtale om å anvende vilkårene for leietakers forpliktelse til å betale husleie og refundere utleier kostnadene ved å rengjøre territoriet ved siden av den leide bygningen på deres forhold etablert før inngåelsen av kontrakten, indikerer bare leietakers avtale om å betale for faktisk bruk av bygget og de utgifter utleier har pådratt seg i denne perioden på de vilkår som er fastsatt i leieavtalen, og innebærer ikke at den direkte plikten til å oppfylle dem oppsto hos saksøkte før selve avtaleinngåelsen.

Retten i første instans hadde i denne forbindelse ikke grunnlag for å anerkjenne at saksøkte krenket kontraktsmessige forpliktelser i perioden da kun faktiske forhold fant sted mellom partene, og til å tilfredsstille kravet om inndrivelse av kontraktsmessige straffer for perioden før inngåelsen av kontrakten.

7. Et krav om utkastelse av en leietaker i forbindelse med oppsigelse av en leieavtale i samsvar med paragraf 2 i artikkel 610 i den russiske føderasjonens sivilkode kan ikke avslås med den begrunnelse at utleieren ikke sendte leietakeren en ny advarsel om heving av kontrakten etter at utleiers opprinnelige krav ble henlagt behandling i forbindelse med sistnevntes for tidlige anke til retten.

Eiendomsforvaltningsutvalget (huseier) fremmet krav mot aksjeselskapet (leietaker) om å fraflytte yrkeslokalene som sistnevnte bruker.

Kravet var basert på bestemmelsene i paragraf 2 i artikkel 610 i den russiske føderasjonens sivilkode, ifølge hvilken hver av partene i en leieavtale inngått på ubestemt tid har rett til å kansellere avtalen når som helst i samsvar med prosedyren fastsatt i denne paragraf.

Ved førsteinstansrettens avgjørelse, stadfestet ved lagmannsrettens avgjørelse, ble kravet tatt til følge.

Saksøkte (leietaker) i kassasjonsanken tok opp spørsmålet om å kansellere rettslige handlinger, med henvisning til saksøkers manglende overholdelse av kravene i paragraf 2 i artikkel 610 i den russiske føderasjonens sivilkode om prosedyren for å avslutte leieavtaler inngått for en ubestemt tid.

I samsvar med paragraf 2 i artikkel 610 i koden, hvis en leieavtale for eiendom er inngått på ubestemt tid, har hver part rett til å kansellere avtalen når som helst ved å varsle den andre parten tre måneder i forveien.

Som det følger av saksmaterialet, sendte det kommunale eiendomsforvaltningsutvalget aksjeselskapet en advarsel om å heve leieavtalen, som tidligere var fornyet på ubestemt tid. Leietaker nektet å forlate lokalene frivillig.

Opprinnelig anla utleier et søksmål for å kaste ut leietakeren før utløpet av tremånedersperioden fastsatt i paragraf 2 i artikkel 610 i koden, og derfor ble nevnte krav etterlatt av retten uten hensyn.

Det foreliggende krav fra utleier, reist mot leietaker etter utløpet av tremånedersperioden, ble tatt til følge.

Ifølge saksøkte, oppgitt i kassasjonsanken, var utleier i en slik situasjon forpliktet til å sende leietaker en ny advarsel om oppsigelse av leieavtalen.

Kassasjonsretten var ikke enig i leietakerens argumenter, og påpekte at det å forlate kravet i dette tilfellet ikke ugyldiggjør advarselen sendt av utleier i samsvar med paragraf 2 i artikkel 610 i den russiske føderasjonens sivilkode.

De rettslige handlingene fra første- og ankeinstansen ble stående uendret.

8. Dersom utleier overførte eiendommen til leietaker uten dokumenter, hvis mangel er til hinder for driften av det leide, er leien ikke gjenstand for innkreving.

Utleier fremmet krav til voldgiftsretten mot leietaker om innkreving av restanseleie og renter for bruk av andres midler.

Før avgjørelsen i saken ble tatt, fremmet saksøkte et motkrav om oppsigelse av leieavtalen på grunnlag av første ledd i artikkel 620 i den russiske føderasjonens sivilkode, ifølge hvilken, på forespørsel fra leietaker, leieavtalen kan sies opp tidlig av retten i tilfelle utleier ikke stiller eiendommen til disposisjon til bruk for leietaker eller skaper hindringer for bruk av eiendommen i henhold til kontraktens vilkår eller formålet med eiendommen.

Artikkel 611 i koden bestemmer at utleier er forpliktet til å gi leietaker eiendom i en tilstand i samsvar med vilkårene i leieavtalen og formålet med eiendommen. I dette tilfellet leies eiendommen sammen med alt tilbehør og tilhørende dokumenter (teknisk pass, kvalitetssertifikat, etc.), med mindre annet følger av kontrakten.

Ved behandlingen av saken fant voldgiftsretten at det var inngått en helikopterleieavtale mellom partene.

Helikopteret ble overlevert leietaker.

Leietaker brukte og kunne imidlertid ikke bruke helikopteret, siden det ble overført av utleier uten registreringsbevis og luftdyktighetsbevis (luftdyktighetsbevis for luftfartøy), hvis tilgjengelighet er obligatorisk i henhold til artikkel 33, 36 i luftkoden til den russiske føderasjonen. I mangel av disse dokumentene har ikke fly lov til å operere.

Leietaker appellerte gjentatte ganger til utleier med anmodning om å gi ham de nødvendige dokumentene for å betjene helikopteret.

Dermed oppfylte ikke utleier forpliktelsen på riktig måte, siden han overførte eiendommen til leietaker i strid med kravene fastsatt i artikkel 611 i den russiske føderasjonens sivilkode.

I denne forbindelse anerkjente retten kravet om å si opp leieavtalen på grunnlag av paragraf 1 i artikkel 620 i koden som lovlig.

Siden leietaker på grunn av brudd på kontraktsmessige forpliktelser fra utleiers side ikke kunne benytte den utleide eiendommen (helikopteret) i samsvar med formålet, ble kravet om å kreve innleie fra leietaker avvist.

9. En leietaker som det leide ikke ble overdratt til, kan ikke kreve det tilbake fra tredjemann i hvis bruk det faktisk er plassert.

Leietaker fremmet et krav til voldgiftsretten om å få tilbake yrkeslokalene leid til ham fra personen som okkuperer lokalet.

Til støtte for kravet henviste saksøker til det faktum at han, som leietaker, er titteleieren av de spesifiserte lokalene, og i kraft av artikkel 301, 305 i den russiske føderasjonens sivilkode, har rett til å kreve tilbake det fra andres ulovlige besittelse av tredjeparter.

Førsteinstansretten sluttet seg til saksøkerens argumenter og tok påstanden til følge.

Lagmannsretten opphevet avgjørelsen og avviste kravet på følgende grunnlag.

Leieavtalen for de omstridte næringslokalene ble inngått med saksøker av eiendomsforvaltningsutvalget.

I samsvar med artikkel 606 i koden, under en leieavtale, forplikter utleier seg til å gi leietakeren eiendom mot et gebyr for midlertidig besittelse og bruk eller for midlertidig bruk.

Det er således utleiers ansvar å overdra eiendommen til leietaker.

Etter å ha fastslått at overføringen av lokalene fra utleieren til leietakeren ikke fant sted og sistnevnte ikke tok den i besittelse, konkluderte retten med at leietakeren ikke ble den juridiske eieren av den omstridte eiendommen og derfor ikke har rett til å bruke proprietære metoder for beskyttelse mot handlinger fra tredjeparter. Rettighetene hans kan beskyttes i samsvar med paragraf 3 i artikkel 611 i den russiske føderasjonens sivilkode, ifølge hvilken, hvis utleier ikke leverer den leide eiendommen til leietakeren innen perioden spesifisert i leieavtalen, og hvis slike en periode er ikke spesifisert i avtalen, innen rimelig tid har leietakeren rett til å kreve denne eiendommen fra ham i samsvar med artikkel 398 i koden og kreve erstatning for tap forårsaket av forsinkelse i ytelsen, eller kreve oppsigelse av kontrakten og kompensasjon for tap forårsaket av manglende ytelse.

Under slike omstendigheter kunne ikke saksøkerens krav, fremlagt direkte til en tredjepart som okkuperer de omstridte yrkeslokalene, oppfylles.

10. En utleier som ikke har oppfylt plikten til å overdra leide yrkeslokaler på tidspunktet for kontraktsinngåelse eller en annen periode fastsatt i kontrakten, har rett til å kreve betaling av leie fra leietaker først etter faktisk overdragelse av ikke-bolig. -boliglokaler til sistnevnte.

Utleier fremmet krav til voldgiftsretten mot leietaker om innkreving av husleie etter leieavtalen for næringslokaler og straff for forsinket betaling.

Ved innsigelsen til kravet viste saksøkte til at kun en del av lokalene som var gjenstand for leiekontrakten etter avtalen ble overdratt til ham. Siden utleier ikke oppfylte plikten til å overdra eiendommen, var det ingen plikt til å betale husleie.

Voldgiftsretten anerkjente kravet som delvis gjenstand for tilfredsstillelse, basert på følgende.

I kraft av artiklene 606, 611, 614 i den russiske føderasjonens sivile lov, er utleierens forpliktelse i forhold til leietakeren å gi sistnevnte eiendom til bruk, og leietakerens forpliktelse er å betale for bruk av denne eiendommen.

Det er således under leieavtalen motoppfyllelse av forpliktelser.

I samsvar med paragraf 2 i artikkel 328 i koden, dersom den forpliktede parten unnlater å oppfylle forpliktelsen fastsatt i kontrakten eller det er omstendigheter som klart indikerer at slik ytelse ikke vil bli utført innen den fastsatte perioden, som motytelsen ligger, har rett til å suspendere oppfyllelsen av sin forpliktelse eller nekte å oppfylle denne forpliktelsen. Dersom oppfyllelsen av forpliktelsen fastsatt i kontrakten ikke oppfylles fullt ut, har den som motytelsen påhviler rett til å suspendere oppfyllelsen av sin forpliktelse eller nekte å utføre den delen som svarer til den ikke leverte ytelsen.

Partene inngikk en leieavtale for yrkeslokaler.

Da eiendommen ble overdratt til leietaker, var en del av det utleide til ham ikke fraflyttet av utleier fra eiendommen, og derfor aksepterte leietaker kun ledig plass etter skjøtet.

Saksøker stilte for inndrivelse av husleiegjelden, regnet fra avtaleinngåelsen i samsvar med leiebeløpet fastsatt i avtalen.

Men ifølge kalkylen, som er vedlegg til avtalen, fastsettes leiebeløpet angitt i avtalen ut fra leietaksten per 1 kvadratmeter leid areal.

Hensynt til ovenstående, samt at overdragelse av alle lokaler ikke fant sted på det tidspunkt partene inngikk avtalen, kom retten til at utleier har rett til å kreve leietaker betaling av leie. fra tidspunktet for overføringen bare for lokalene faktisk overført til sistnevnte for bruk, i forbindelse med som delvis tilfredsstilt kravet.

11. Ved anvendelse av paragraf 3 i artikkel 614 i den russiske føderasjonens sivillov, må domstolene gå ut fra det faktum at i løpet av året må kontraktbetingelsen som gir et fast leiebeløp eller prosedyren (mekanismen) for beregningen forbli uendret .

Leietakeren fremmet et krav til utleieren i voldgiftsretten om å ugyldiggjøre vilkårene i leieavtalen som ga utleiers kvartalsvise økning av leiebeløpet ved å indeksere det for å ta hensyn til inflasjon, siden denne betingelsen er i strid med den tvingende normen om nr. 3 i artikkel 614 i den russiske føderasjonens sivilkode, som etablerer muligheten for å endre leiebeløpet ikke mer enn en gang i året.

Retten i første instans opprettholdt kravet, og påpekte at paragraf 3 i artikkel 614 i den russiske føderasjonens sivilkode inneholder en obligatorisk norm angående hyppigheten av endringer i leiebeløpet, og derfor kan partene ikke endre eller etablere i avtale en annen betingelse enn den som er fastsatt i denne normen. Derfor er betingelsen i kontrakten som gir mulighet for kvartalsvise endringer i leiebeløpet ugyldig i kraft av artikkel 168 i koden som ikke er i samsvar med loven (klausul 3 i artikkel 614 i den russiske føderasjonens sivilkode) .

Kassasjonsretten opphevet vedtaket og avviste kravet på følgende grunnlag.

Det omstridte vilkåret i kontrakten er at leien ikke er fastsatt til et fast beløp, men er fastsetterbar, det vil si med forbehold om beregning for hver betalingstermin.

Dermed ble partene enige om et vilkår om leiebeløpet, og fastslo metoden for beregningen.

Den faktiske endringen i leiebeløpet som følge av justering av indekseringsprosenten er ikke en endring i samsvar med paragraf 3 i artikkel 614 i koden for avtalevilkårene om leiebeløpet, men representerer oppfyllelsen av dette betingelse.

Under slike omstendigheter kan kravet ikke oppfylles.

I en annen sak fremmet leieren påstand til voldgiftsretten om ugyldiggjøring av tilleggsavtalen til leieavtalen, hvor leietaksten ble fastsatt av partene med et beløp tilsvarende et visst beløp i utenlandsk valuta.

Til støtte for det uttalte kravet henviste saksøker til det faktum at en slik fastsettelse av leiebeløpet er i strid med artikkel 140 i den russiske føderasjonens sivilkode, ifølge hvilken lovlig betalingsmiddel er rubelen, og del 3 i artikkel 614 koden, siden den etter saksøkers mening medfører hyppigere endringer i leiebeløpet .

Voldgiftsretten avviste kravet.

Ved avgjørelsen ble retten veiledet av paragraf 2 i artikkel 317 i den russiske føderasjonens sivilkode, ifølge hvilken en monetær forpliktelse kan fastsette at den skal betales i rubler i et beløp tilsvarende et visst beløp i utenlandsk valuta eller i konvensjonelle pengeenheter.

Siden en slik fastsettelse av størrelsen på en monetær forpliktelse ikke betyr at den direkte utførelsen av den monetære forpliktelsen utføres i utenlandsk valuta, er saksøkers argument om brudd på artikkel 140 i koden ubegrunnet.

I kraft av paragraf 3 i artikkel 614 i den russiske føderasjonens sivilkodeks, med mindre annet er bestemt i kontrakten, kan leiebeløpet endres etter avtale mellom partene innen fristene fastsatt i kontrakten, men ikke mer enn en gang i året.

I det aktuelle tilfellet betyr å etablere en leietakst til et beløp tilsvarende et visst beløp i utenlandsk valuta å etablere en mekanisme for å beregne den.

Denne fastsettelsen av husleien er ment å eliminere de negative effektene av inflasjon. En endring i valutakursen betyr ikke en endring i leiebeløpet i samsvar med paragraf 3 i artikkel 614 i den russiske føderasjonens sivilkode.

12. Å pålegge leietaker kostnadene ved å betale for verktøy kan ikke anses som en form for leie.

Aksjeselskapet (utleier) fremmet krav til voldgiftsretten mot aksjeselskapet (leietaker) om å anerkjenne leieavtalen for bygget som ikke inngått og om å kaste saksøkte ut av den okkuperte bygningen.

Ved førsteinstansrettens avgjørelse, stadfestet ved ankeinstansens avgjørelse, ble kravet tatt til følge.

I kassasjonsanken viste saksøkte til at det forelå en leieavtale for det omstridte bygget og ba om å anerkjenne denne avtalen som inngått.

Etter å ha undersøkt avtalen og tvistens omstendigheter, fant kassasjonsretten at det oppsto uenigheter om ordlyden av avtalevilkårene om husleiens størrelse.

I henhold til paragraf 1 i artikkel 654 i den russiske føderasjonens sivile kode, må leieavtalen for en bygning eller struktur angi leiebeløpet. Dersom det ikke foreligger et skriftlig avtalt vilkår mellom partene om leiebeløpet, anses leieavtalen for en bygning eller konstruksjon som ikke inngått.

Innklagede mente at dette lovkravet var oppfylt av partene, siden leietaker i henhold til avtalens pkt. 2.4 plikter å betale for bruk og andre målrettede tjenester som leie til rett tid.

En slik formulering kan imidlertid ikke anses som fastsettelse av husleiens form og størrelse, siden utleier faktisk ikke får vederlag for det leide bygget. Betaling fra leietaker for bruk betyr ikke i seg selv kompensasjon for leieavtalen.

I henhold til punkt 1 i artikkel 654 i den russiske føderasjonens sivilkode, gjelder ikke reglene for å bestemme prisen fastsatt i paragraf 3 i artikkel 424 i koden for leieavtalen for en bygning eller struktur.

Under hensyntagen til denne bestemmelsen i loven, antydet kassasjonsretten at den omstridte avtalen ikke kan anses inngått, og derfor er avgjørelsen fra tingretten berettiget.

13. Tidlig ferie av det leide lokalet (før oppsigelse av leieavtalen i henhold til fastsatt prosedyre) er ikke grunnlag for oppsigelse av leietakers plikt til å betale leie.

Aksjeselskapet (utleier) fremmet krav til voldgiftsretten mot aksjeselskapet (leietaker) om å kreve inn husleie.

Førsteinstansrettens avgjørelse avviste kravet med henvisning til at den av saksøker begjærte husleie var påløpt for tiden etter at saksøkte faktisk fraflyttet det leide lokalet.

I en anke over rettens avgjørelse ba saksøker om å få tilfredsstilt sitt krav om innkreving av husleie, siden den var påløpt før oppsigelsen av leieavtalen i henhold til fastsatt prosedyre.

Under behandlingen av anken ble det fastslått at den omstridte leieavtalen på et tidspunkt ble fornyet på ubestemt tid i samsvar med paragraf 2 i artikkel 621 i den russiske føderasjonens sivilkode.

En slik avtale kan sies opp når som helst på initiativ fra hver av partene med obligatorisk advarsel til den andre parten tre måneder i forveien (klausul 2 i artikkel 610 i koden).

Under hensyntagen til omstendighetene ovenfor, bemerket lagmannsretten at i tre måneder fra datoen for en slik advarsel, forblir avtalen i kraft for begge parter. Leietakers nektelse av å betale leie for den angitte perioden er derfor ikke berettiget selv om lokalene fraflyttes av ham før tidsplanen, det vil si før utløpet av tre måneder.

Den omstridte leieavtalen og partenes gjensidige forpliktelser kunne ha blitt sagt opp annerledes enn det som følger av reglene i paragraf 2 i artikkel 610 i den russiske føderasjonens sivilkode, hvis partene hadde blitt enige om dette. Det er imidlertid ingen slik avtale mellom partene og det er ikke holdepunkter i saksmaterialet for at leietaker henvendte seg til utleier med et tilsvarende forslag.

Det er heller ingen bevis for at leietaker har overført lokalene til utleier før oppsigelsen av kontrakten, bestemt i henhold til reglene i paragraf 2 i artikkel 610 i den russiske føderasjonens sivilkode. Aksept og overføring av de omstridte lokalene ble utarbeidet av utleier med deltakelse av en representant for en uinteressert person i forbindelse med leietakers avslag på å signere handlingen, som det er en tilsvarende merknad om i loven.

På bakgrunn av ovenstående kom lagmannsretten til at utleiers krav om å kreve inn husleie frem til oppsigelsen av kontrakten var lovlig, og tok kravet til følge.

14. Utleier har rett til å beholde utstyr tilhørende leietaker som blir stående i det leide lokalet etter opphør av leieavtalen, for å sikre leietakers plikt til å betale leie for lokalet.

Aksjeselskapet fremmet krav til voldgiftsretten mot aksjeselskapet om tilbakelevering av eiendom fra andres ulovlige besittelse.

Som det følger av saksmaterialet, ble det inngått en leieavtale mellom partene hvor saksøkte (huseier) leide ut næringslokaler (ventilasjons- og pneumatisk transportverksted) til saksøker for en periode på fem år. I dette lokalet plasserte leietaker utstyr som tilhørte ham ved eiendomsrett.

Ved slutten av leieperioden forlot ikke saksøker lokalene fra utstyret sitt, og brøt dermed kravet i artikkel 622 i den russiske føderasjonens sivilkode, ifølge hvilken leietaker er forpliktet ved oppsigelse av leieavtalen. å tilbakelevere eiendommen til utleier i den stand han mottok den.

Saksøker forsøkte deretter å fjerne eiendommen hans, men tiltalte hindret og beholdt utstyret.

I et brev sendt til saksøkeren indikerte saksøkte at han holdt tilbake eiendommen som tilhørte saksøkeren på grunnlag av paragraf 1 i artikkel 359 i Civil Code of the Russian Federation i forbindelse med sistnevntes unnlatelse av å oppfylle forpliktelsen til å betale leie i sin helhet og at saksøker etter tilbakebetaling av gjelden ville tilbakelevere sin eiendom.

Avgjørelsen fra domstolen i første instans avviste kravet med henvisning til paragraf 1 i artikkel 359 i koden, ifølge hvilken enhver part i kontrakten har rett til å beholde en ting hvis den har rett til å kreve betaling eller utføre andre handlinger relatert til denne tingen.

I anken ba saksøker om at vedtaket ble opphevet og kravet oppfylt, siden han ikke hadde noen forpliktelser overfor saksøkte knyttet til det omtvistede utstyret. I tillegg ble ikke dette utstyret overført til utleier, men brukt av leietaker selv i leieperioden av lokalet.

Lagmannsretten stadfestet avgjørelsen på følgende grunnlag.

Saksøkerens argumenter om ulovligheten av å beholde utstyret sitt på grunn av hans mangel på noen forpliktelser overfor saksøkte angående dette utstyret er uholdbare, siden i kraft av annet ledd i paragraf 1 i artikkel 359 i den russiske føderasjonens sivilkodeks, i forholdet mellom gründere, kan oppbevaring av ting også sikre forpliktelser som ikke er knyttet til betaling for denne varen eller refusjon av kostnader for den.

Kreditor har imidlertid rett til å beholde skyldnerens eiendom bare hvis den omtvistede gjenstanden er lovlig i hans besittelse. Muligheten for tilbakehold kan ikke være en følge av beslagleggelse av skyldnerens eiendom mot hans vilje.

I det aktuelle tilfellet var det omstridte utstyret i utleiers besittelse etter leietakers vilje i mangel av ulovlige handlinger fra utleiers side. Grunnlaget for at utstyret kommer i besittelse til eieren av lokalet er at leietaker etterlater dette utstyret i de gitte lokalene etter utløpet av leieavtalen, det vil si etter tap av retten til de tilsvarende lokalene. Siden slik besittelse av utstyr ikke kan betraktes som ulovlig, tillater den oppbevaring i henhold til reglene i paragraf 1 i artikkel 359 i den russiske føderasjonens sivile lov.

Tatt i betraktning det ovennevnte, kan ikke kravene fra saksøkeren (eieren av utstyret) om tilbakelevering av eiendom fra andres ulovlige besittelse tilfredsstilles.

15. Dersom utleier har samtykket til fremleie og ikke har angitt en frist, har leietaker rett til å fornye fremleieavtalen innen leieperioden uten å innhente ytterligere tillatelse fra utleier.

Et aksjeselskap (fremleier) fremmet krav mot statens eiendomsforvaltningsutvalg (utleier) om plikt til å inngå leieavtale for næringslokaler.

Til støtte for det uttalte kravet henviste saksøker til det faktum at han okkuperte de spesifiserte lokalene på grunnlag av en fremleieavtale, som ble avsluttet i kraft av paragraf 1 i artikkel 618 i Civil Code of the Russian Federation på grunn av tidlig oppsigelse av leieavtalen. Som fastsatt i denne regelen har fremleietaker i dette tilfellet rett til å inngå en leieavtale med ham for eiendommen som var i hans bruk i samsvar med fremleieavtalen, innen fremleieavtalens gjenværende løpetid på vilkår som tilsvarer vilkårene i den avsluttede leieavtalen.

Leietaker var involvert i saken som tredjepart.

Førsteinstansrettens avgjørelse, stadfestet ved ankeinstansens avgjørelse, avviste kravet.

I dette tilfellet tok domstolene utgangspunkt i at varigheten av fremleieavtalen inngått mellom saksøker (fremleietaker) og en tredjepart (leietaker) med samtykke fra saksøkte (utleier) utløp i løpet av leieavtalens gyldighetsperiode. En tredjepart inngikk en andre fremleieavtale med saksøker uten å søke utleiers samtykke, og denne avtalen ble inngått for hele gjenværende leieperiode.

I kassasjonsanken ba saksøker, ettersom den andre fremleieavtalen ikke var i strid med loven, om å oppheve rettshandlingene fra første- og ankeinstansen og tilfredsstille kravet.

Kassasjonsretten, etter å ha studert saksmaterialet og var enig i saksøkerens standpunkt, opphevet de ankede rettshandlingene og innvilget kravet på følgende grunnlag.

Som det fremgår av saksmaterialet ble det inngått en leieavtale for næringslokaler for en periode på fem år mellom saksøkte (utleier) og en tredjepart (leietaker). Deretter fremleie leietaker med samtykke fra utleier et av lokalene til saksøker.

Saken inneholder et brev fra utleier hvor det fremgår at han samtidig som han lot leietaker inngå fremleieavtale med saksøker, ikke tok forbehold om fremleietiden.

Fremleieavtalen ble opprinnelig inngått for en periode på ett år. Etter denne perioden inngikk partene en ny avtale for to år, det vil si for hele gjenværende leieperiode.

Etter avtale mellom partene ble leieavtalen sagt opp tidlig – halvannet år før dens utløp. Leietaker fraflyttet de okkuperte lokalene.

Under hensyntagen til omstendighetene ovenfor indikerte kassasjonsretten at utleiers samtykke til fremleie strekker seg til perioden fra samtykkeøyeblikket til utløpet av leieperioden fastsatt i kontrakten. Derfor er den andre fremleieavtalen gyldig, og fremleietakeren, i forbindelse med tidlig oppsigelse av leieavtalen, hadde rett til å presentere det tilsvarende kravet til utleieren på grunnlag av paragraf 1 i artikkel 618 i den russiske sivilloven Føderasjon.

Siden partene ved fastsettelsen av gyldighetsperioden for den andre fremleieavtalen ikke gikk utover leieperioden fastsatt i leieavtalen, har saksøkerens (fremleietakers) krav om å tvinge saksøkte (utleier) til å inngå en leieavtale med ham for hele gjenværende løpetid av fremleien er lovlig.

16. Overføringen fra leietakeren av leieretten til en annen person kan bare utføres ved metodene som er angitt i paragraf 2 i artikkel 615 i den russiske føderasjonens sivilkode, det vil si i rekkefølgen for gjenansetting , gi et bidrag til den autoriserte kapitalen i et forretningsselskap eller partnerskap, gi et aksjeinnskudd til et produksjonssamvirke.

Aksjeselskapet, på grunnlag av paragraf 3 i artikkel 20 i den føderale loven "Om statlig registrering av rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med det," inngav et krav til voldgiftsretten mot komiteen for registrering av rettigheter til fast eiendom. og transaksjoner med det for å ugyldiggjøre beslutningen om å nekte registrering av transaksjonsoverdragelsen av leieretten inngått av saksøkeren (mottaker) med den forrige leietakeren i samsvar med artikkel 382 i den russiske føderasjonens sivilkode.

Saksøker gjorde samtidig oppmerksom på at tidligere leietaker (oppdragsgiver) før rettighetsoverdragelsen hadde betalt husleie for hele leieperioden, og kostnadene til vedlikehold og rutinemessige reparasjoner av det leide ble pålagt pr. leieavtalen til utleieren (klausul 2 i artikkel 616 i den russiske føderasjonens sivilkode). Følgelig fikk han, som saksøker mente, ved overdragelse en «ren» leierett uten forpliktelser.

Saksøkte ba i sitt svar på kravet retten om å nekte saksøkeren å tilfredsstille kravet hans, og mente at i det aktuelle tilfellet, ved overføring av leieretten, var kravene i paragraf 2 i artikkel 615 i Civil Code of the Civil Code. Den russiske føderasjonen ble krenket, og derfor er avslaget på registrering i samsvar med bestemmelsene i paragraf 1 i artikkel 20 i nevnte lov.

Ved voldgiftsrettens avgjørelse ble kravet avvist med følgende begrunnelse.

Leieretten som bruksrett til eiendommen som er gjenstand for leiekontrakten er alltid ledsaget av visse forpliktelser på grunn av selve bruken. Disse forpliktelsene oppstår fra loven (artikkel 615, 616, 622 i den russiske føderasjonens sivilkode) eller en avtale og gjelder prosedyren og betingelsene for bruk av eiendom, vedlikehold av den, samt retur etter oppsigelse av leieavtalen .

Spesielt plikter leietaker å bruke den leide eiendommen i samsvar med vilkårene i leieavtalen, og dersom slike forhold ikke er spesifisert i avtalen, i samsvar med formålet med eiendommen. Ellers har utleier rett til å kreve oppsigelse av kontrakten og kompensasjon for tap (klausul 1 og 3 i artikkel 615 i den russiske føderasjonens sivilkode).

I tillegg er leietaker forpliktet til å opprettholde eiendommen i god stand (klausul 2 i artikkel 616 i koden). Denne forpliktelsen forblir den samme når, i henhold til kontrakten, gjennomføringen av rutinemessige reparasjoner og påløpet av utgifter til vedlikehold av eiendommen overdras til utleier (som i den aktuelle situasjonen).

Under hensyntagen til det ovennevnte, bemerket retten at paragraf 2 i artikkel 615 i den russiske føderasjonens sivilkode fastsetter spesielle regler for overføring av leieretten fra en leietaker til en annen person, og definerer en leieavtale som former for slik overføring, et innskudd til den autoriserte kapitalen i et næringsselskap eller interessentskap, et aksjeinnskudd til et produksjonssamvirke.

Siden leieretten ikke ble overført til saksøkeren av noen av de oppførte årsakene, tilsvarer saksøktes avslag på å registrere denne transaksjonen paragraf fire i paragraf 1 i artikkel 20 i den føderale loven "Om statlig registrering av rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med Den."

17. Ved gjenansetting forblir fremleieavtalen i kraft.

Et aksjeselskap (leietaker) fremmet krav til voldgiftsretten mot en ikke-statlig institusjon (fremleietaker) om utkastelse fra de okkuperte lokalene.

Samvirkelaget er hentet inn for å delta i saken som en tredjepart som ikke fremsetter selvstendige krav.

Ved voldgiftsrettens avgjørelse, stadfestet ved ankeinstansens avgjørelse, ble kravet avvist.

Som det følger av saksmaterialet, inngikk eiendomsforvaltningsutvalget (utleier) i 1995 avtale med aksjeselskapet (tidligere leietaker) om leie av næringslokaler for en periode på 25 år.

Aksjeselskapet, med samtykke fra utleier, fremleie i 1998 et av de leide lokalene for en periode på 5 år til institusjonen (saksøkte i denne saken).

Fra boken Felles aktiviteter: Regnskap og beskatning forfatter Nikanorov P S

Gjennomgang av praksisen med å løse tvister knyttet til kontrakter for deltakelse i bygging (informasjonsbrev fra presidiet for Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 25. juli 2000 nr. 56) 1. Ved tildeling av lokaler under en avtale om felles konstruksjon av et administrasjonsbygg, bør det tas hensyn til at kostnadene ved

Fra boken Regnskap og beskatning av ansattes forsikringsutgifter forfatter Nikanorov P S

Den russiske føderasjonens lov datert 27. november 1992 nr. 4015-1 om organiseringen av forsikringsvirksomheten i den russiske føderasjonen (som endret ved føderale lover datert 31. desember 1997 nr. 157-FZ, datert 20. november 1999 nr. 204-FZ, datert 21. mars 2002 nr. 31-FZ, datert 25.04.2002 nr. 41-FZ, datert 08.12.2003 nr. 169-FZ, datert 10.12.2003 nr. 172-FZ, nr. 204, datert. 67-FZ, datert 07.03.2005 nr. 12-FZ, datert 18.07.2005 nr. 90-FZ, datert 21. juli 2005 nr. 104-FZ, datert.

Fra boken Tax Optimization: Recommendations for Paying Taxes forfatteren Lermontov Yu M

Artikkel 35. Behandling av tvister (som endret ved føderal lov nr. 104-FZ av 21. juli 2005) Tvister knyttet til forsikring, tvister om retten til en forsikringsenhet til å bruke et navn (firmanavn), samt tvister relatert til til handlingene til forsikringstilsynsmyndigheten og

Fra boken Payment Cards: Business Encyclopedia forfatterens prosjekt

Vedlegg til informasjonsbrevet fra presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 14. mars 2006 nr. 106 Gjennomgang av voldgiftsdomstolenes behandlingspraksis av saker knyttet til innkreving av den enhetlige sosialskatten 1. Voldgiftsdomstolen anerkjent at betalinger i refusjon av kostnader påløpt av bobestyrer i

Fra boken Organizing a business from scratch. Hvor du skal begynne og hvordan du skal lykkes forfatter

Resolusjon fra presidiet til den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 16. januar 2007 nr. 9010/06 Presidiet for den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol bestående av: president - leder av den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol A.A. Ivanov; medlemmer av presidiet: T.K. Andreeva, V.V. Vitryansky,

Fra boken Creating a Legal Entity or Division forfatter Semenikhin Vitaly Viktorovich

Seksjon IV kunngjøring, tvisteløsning og sluttbestemmelser Artikkel 9. kunngjøring1. Utstederen (eller den juridiske enheten utpekt av den) gir en måte innehaveren kan varsle på døgnet rundt tap eller tyveri av hans eller hennes elektroniske

Fra boken Typiske feil ved statlig regulering av økonomien forfatter Hazlitt Henry Stewart

11. TVISTBØYING 11.1. Deltakerne vil gjøre sitt ytterste for å løse alle uenigheter og tvister som kan oppstå under denne avtalen, i forbindelse med den eller som et resultat av dens gjennomføring, gjennom forhandlinger.11.2. Tvister og uenigheter som er umulige

Fra boken Business e-postkorrespondanse. Fem regler for suksess forfatter Vorotyntseva Tamara

Ved å gi informasjon til deltakere i forretningsenheter, under hensyntagen til brevet fra presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 18. januar 2011 nr. 144, har presidiet for den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsrett kombinert sine avklaringer om spørsmålene om å gi informasjon til deltakere i forretningsenheter. Forklaringer gitt i informasjonen

Fra boken Kontantbetalinger: tatt i betraktning nylige endringer i lovgivningen forfatter Korniychuk Galina

Kapittel XVIII. Hva fører husleiekontroll til Statlig kontroll med utleie av hus og leiligheter er en spesiell form for prisregulering. De fleste konsekvensene av slik kontroll er i hovedsak de samme som ved prisregulering generelt, men noen av dem

Fra boken Betale skatter og avgifter: hvordan få utsettelse forfatter Klokova Anna Valentinovna

Brev som svar på et aggressivt brev fra en klient Så la oss forestille oss en situasjon. Du er ansatt i et selskap. Et brev kommer til e-postadressen din der adressaten skjeller ut tjenesten din, truer med å bryte forholdet, krever refusjon og ikke er flau over å velge

Fra boken Business Plan 100%. Effektiv forretningsstrategi og taktikk av Rhonda Abrams

3.4. Praksisen med rettslig prøving av tvister angående brudd på kontanter Hver forretningsenhet må tydelig kjenne ikke bare sitt ansvar, men også ansvaret til reguleringsmyndighetene, som de må overholde ved å holde overtrederne ansvarlige.

Fra boken Eiendomsinvesteringer forfatter Kiyosaki Robert Tohru

4.3. Gjennomgang av rettspraksis Skattyter (avgiftsbetaler), som angitt i art. 23 i den russiske føderasjonens skattekode, er forpliktet til å betale lovlig etablerte skatter. Plikten til å betale skatt oppstår, endres og opphører hvis det er grunnlag etablert av den russiske føderasjonens skattekode eller annen lov

Fra boken The Most Important Thing in PR av Ault Philip G.

Informasjonsintervju Hvis du har tenkt å sende inn en forretningsplan til en stor eller kjent finansieringskilde, for eksempel en bank eller venturekapitalfirma, kan du be om et informativt intervju for å "bli kjent med"

Fra forfatterens bok

8. Bernie Base. Hvordan unngå og løse eiendomstvister Vi har vært venner med Bernie Base siden midten av 1970-tallet. Han, som meg, tjenestegjorde i Marine Corps og spilte rugby. Hvis du ser på Bernies rekord, har det ikke vært lett.

Fra forfatterens bok

Hvordan unngå tvister Det beste forsvaret mot søksmål er muligheten til å unngå alle uenigheter og tvister. Her er en liste over noen tiltak som vil hjelpe deg å unngå problemer Arbeid med gode og erfarne meglere.

Fra forfatterens bok

Nyhetsbrev Et nyhetsbrev – bokstavelig talt oversatt som et nyhetsbrev – lages som en uformell publikasjon som leverer informasjon til målgruppen med jevne mellomrom; det er nøyaktig hva dens bestanddeler betyr: det vil si nyheter,