46. Видови корекции во вреднувањето на недвижен имот и редоследот на нивната примена
Споредувачите се карактеристики на имотот и трансакции кои ги одредуваат факторите кои влијаат на цената на имотот.
Два типа на прилагодувања се направени за групи споредбени елементи:
Последователно (кумулативно);
Независен.
Последователни прилагодувања (продажната цена на споредбениот објект, веќе прилагодена на претходниот чекор, се прилагодува секој пат):
1. Преносливи сопственички права.
2. Услови за финансирање (пазар - ова е плаќање за трансакцијата во готово, што е типично за модерна Русија; нормално - кога само една страна ја финансира трансакцијата).
3. Услови за продажба (мотивацијата треба да биде типична: незаинтересираност, поврзаност, ликвидација итн.).
4. Услови на пазарот (приспособување на датумот на продажба, често како процент од инфлацијата, земајќи ги предвид и зголемувањата или намалувањата на цените и промените во законодавството што се случиле помеѓу датумите на трансакцијата и датумот на вреднување).
Овие измени се направени на кумулативна основа, последователно, строго по овој редослед, бидејќи сите овие карактеристики се меѓусебно поврзани и влијаат една на друга.
Независни прилагодувања:
5. Локација (клучна, особено за комерцијални недвижности - место, пристап и сл.).
6. Физички карактеристики на објектот.
7. Економски карактеристики на имотот (се користи првенствено за имоти кои генерираат приходи за да се споредат квалитетот, стабилноста и ризикот од паричните текови).
8. Употреба на предметот (доколку има некои законски ограничувања за употребата на предметот што се оценува во споредба со споредлив предмет).
9. Присуство на дополнителни компоненти на вредност кои не се поврзани со предметот на проценка (се користи при прилагодување за присуство на имотни ствари вклучени во трансакцијата за купопродажба на недвижен имот, како што се опрема, мебел, уметнички предмети итн. .).
Сите пет независни прилагодувања може да се направат по кој било редослед, при што целокупното прилагодување се добива со собирање, најчесто како процент. Тие се нарекуваат и независни прилагодувања бидејќи ги оценуваат карактеристиките на прилагодувањето независно еден од друг. Потоа каматата (износот) се претвора во парични единици кои се користат во пресметките на овој сегмент од пазарот на недвижности.
47. Методи за пресметување на коефициентот на докапитализација во приходниот пристап при проценка на недвижен имот
При утврдување на коефициентот на капитализација се земаат предвид и добивката добиена од работењето на имотот и надоместокот на основниот капитал (докапитализација) потрошен за стекнување на имотот.
Постојат три начини на докапитализација (поврат на вложениот износ), т.е. одредување на втората компонента (Rof) на коефициентот на капитализација: методот на Ring, Inwood и Hoskold.
1. Обнова на капитал од права линија или методот Ring. Според Ринг, враќањето на главниот износ на вложениот капитал се случува годишно во еднакви акции, чиј износ е еднаков на износот на првично вложениот капитал.
Пресметката се врши според формулата: RO = YON + YOF = YON + 1/n,
каде YON е камата на капиталот (стапка на поврат на инвестицијата, дисконтна стапка, каматна стапка); YOF е стапка на поврат на капиталот. n – број на години;
Факторот на фондот за наплата за праволиниска докапитализација се одредува со делење на еден со бројот на периоди. Во ограничувачкиот случај, кога n→∞, RO = YO, т.е. Колку е подолг периодот на заработка, толку е помала компонентата за докапитализација. Економскиот модел е „старечки“ хотел.
2. Докапитализација при формирање на компензациски фонд по стапка на поврат на инвестициите (униформа ануитетна докапитализација според Инвуд). Коефициентот на докапитализација, како компонента на коефициентот на капитализација, е еднаков на факторот на заменски фонд (SFF) со иста каматна стапка како и инвестицијата. Пресметката е направена со помош на формулата RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yrisk).
Методот на Инвуд се заснова на следните претпоставки:
1. Годишниот приход во YO не влијае на главнината на инвестицијата и на тој начин може да се потроши од сопственикот.
2. Годишните износи на докапитализација мора да се реинвестираат во YO годишно, така што главниот износ на инвестицијата останува непроменет.
Дел од вкупниот прилив на приходи е нето приход, т.е. враќање на инвестицијата. Другиот дел од приливот на приходи обезбедува надомест или враќање на капиталот.
Висината на премијата за докапитализација зависи од времетраењето (рокот) на добивање на приливот на приходи n и нивото на каматната стапка YO. Колку е подолг периодот на примање на приливот, толку е помал коефициентот. Во лимитот, како што n се стреми кон бесконечност, се претвора во нула, а стапката на капитализација дегенерира во стапка на поврат на капиталот (RO = YO).
Овој метод на докапитализација може да се користи во руски услови за недвижен имот што генерира низок, но стабилен приход.
3. Докапитализација при формирање на компензациски фонд по каматна стапка без ризик или методот Хосколд. Во некои случаи, инвестицијата е толку профитабилна што се смета дека е малку веројатно дека ќе се реинвестира со иста каматна стапка како и првобитната инвестиција (на пример, злато или нафтено поле). За реинвестирани средства, можно е да се добива приход по пониска, условно без ризик каматна стапка.
Пресметката ќе изгледа вака:
RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = без ризици).
Методот Хосколд често се користи во инвестициската анализа.
________________
Коефициентите на капитализација добиени со трите методи се разликуваат по големина. Коефициентот на капитализација го одразува степенот на ризик од инвестирање во одреден имот. Според тоа, можеме да заклучиме дека пресметките за докапитализација на поризични инвестиции треба да се прават со методот Ринг, а помалку ризичните - со методот на Инвуд.
Делумна докапитализација. Инвестициите може да изгубат дел од нивната вредност за помалку од 100%. Во овој случај, стапката на докапитализација е само дел од целосната стапка, а дел од докапитализацијата се добива од приходите од препродажбата на имотот, а не целосно од тековниот приход.
Треба да се напомене дека избраниот метод на докапитализација, кој се заснова на промена на структурата на приходите, во голема мера влијае на преостанатиот приход и на вредноста на имотот во целина. Значи, во сите случаи кога се очекува намалување (загуба) на капиталната вредност на инвестицијата, докапитализацијата мора да се обезбеди од приходите, бидејќи таа не може да се добие од износот добиен од продажбата на средството.
Примери на такви недвижности (докапитализација користејќи го методот Ring): стари хотели; застарени станбени згради, канцелариски и малопродажни згради.
Докапитализацијата со методот на Инвуд е неопходна кога се планира да се добие стабилен приход за доволно долг период (долгорочен закуп по фиксна нето стапка со право да се купи имотот (опција) на крајот на периодот на закуп на фиксна цена помала од цената на капиталот инвестиран од сопственикот во имотот, или само-апсорпција на хипотеки).
Докапитализацијата според Хосколд се користи за тесен сегмент од пазарот на недвижности, каде што инвестициите носат вишок профит.
Приход што може да го прими сопственикот на имотот. често е тешко да се одреди. Се пресметува врз основа на целосната кирија што ја добива сопственикот на имотот. Цената на имотот се одредува со множење на стапката на капитализација со годишната закупнина. Стапката на капитализација е еднаква на бројот на години на приход за да се компензира цената на имотот. Така, на пример, со приход од 40% годишно, стапката на капитализација ќе биде 1/0,4 = 2,5; за 50% годишно - соодветно 1/0,5 = 2,0. На пример, годишната кирија за канцеларија е 600 илјади рубли, тогаш со приходот што го очекува сопственикот на канцеларијата само во форма на кирија од 24% годишно (еднакво на стапката на рефинансирање), цената на недвижен имот () ќе биде:
Доколку сопственикот на имотот планира да добива приход од други извори (освен закупнината), тие исто така се земаат предвид при определувањето на вредноста на имотот и потоа се сумираат. Исто така, можно е да се користи методот на приход врз основа на претпоставката дека сопственикот на имотот секогаш добива постојан износ на кирија. Во оваа смисла, опциите за промена на кириите под влијание на пазарните услови не се разгледуваат, иако тие нужно се јавуваат во реалната практика. Сепак, овие промени на киријата се важен аспект за сопственикот на имотот, бидејќи тој сака да биде заштитен од инфлација и други непредвидени околности. Техниката за пресметување на вредноста на недвижен имот може да се претстави на следниов начин:
Се определуваат три типа на стандарди за приходи: почетни, тековни и идни:
Приходите се одредуваат земајќи ги предвид ризиците;
Анализира споредливи продажби на предмети на пазарот на недвижности;
Капитализацијата на киријата се пресметува со користење на одредена стапка на капитализација на приходот;
Приходот се намалува земајќи ја предвид пазарната (просечна) стапка на капитализација за да се најде моменталната вредност на имотот.
Како пример, разгледајте ја следнава ситуација. Компанијата зафаќа деловна зграда со целосни сопственички права. Зградата беше дадена под закуп на 5 години со можност за ревизија на закупнината секоја година. Почетната кирија беше 600 илјади рубли. во годината. Стапката на рефинансирање на банката е 55%. Тоа значи дека сопственикот има право да очекува приход (земајќи ги предвид ризиците) од најмалку 55% годишно. Во овој случај, трошоците за стекнување на имотот ( ) определена со односот на нето закупнината ( ) до очекуваниот процент од приходот
Ова е наједноставниот пример. Овде вредноста на киријата го одразува нејзиното сегашно ниво. Дополнително, се претпоставува дека оваа вредност ќе остане во иднина и закупецот постојано ќе плаќа кирија и трошоците за управување нема да се променат. Редовниот преглед на киријата секоја година ви овозможува да ја одржувате на посакуваното ниво. Нивото на приход, потврдено со анализа на податоците на пазарот (врз основа на неодамнешните продажби), може да го одрази нивото на очекувања на сопственикот на имотот.
За да се отстранат можните грешки, проценителот мора да изврши три операции:
1.Одреди ја бруто вредноста на имотот(ВО). За таа цел прво се пресметува трошокот за годишна закупнина ( ) врз основа на анализа на продажните цени на слични објекти и пазарни услови; тогаш се земаат предвид трошоците (P), трошоците за управување (U), износот на закупнината на земјиштето и стапката на поврат на инвестицијата како процент (P). Потоа:
2. Определете ги сите трошоци за развој.Трошоците за развој на имот вклучуваат:
· трошоците за услугите на дизајнерите, архитектите, градежните консултанти и инженерите (може да бидат 10-15% од трошоците за изградба, во зависност од сложеноста на зградата);
· трошоци за добивање градежна дозвола и разни одобренија;
· трошоци за чистење и подготовка на локацијата (сметани врз основа на реалните податоци во времето на работа);
· Трошоци за изградба (договор за градба), трошоци за материјали земајќи ја предвид инфлацијата (оваа расходна ставка е фиксирана според реалните податоци во секој извештајен период);
· трошоци за создавање на пејзаж (утврдени на ист начин како и двата претходни типа);
· други трошоци. Вообичаено е да се вклучат дополнителни трошоци од 5% во случај на непредвидени трошоци (за рекламирање, маркетинг и некои други);
· надоместоци за услуги кои се вклучени во вкупните трошоци на трошоците; приходите и ризиците на инвеститорот. Вообичаено, инвеститорот (сопственикот) ги вклучува неговите приходи и премијата за ризик во вкупните трошоци. Овој износ може да биде одреден процент од капиталните трошоци на завршениот развоен проект или вкупните трошоци на зградата. Нивото на профитабилност и ризици се оценуваат врз основа на комбинација на конкурентни услови на пазарот на земјиште, сложеноста на инвестицискиот проект во веродостојноста на приходот добиен во иднина, како и нивото на престиж на проектот и довербата во неговата профитабилност.
3. Пресметајте ги трошоците за парцела и профитабилноста.Бруто трошоците за откуп на земјиште може да се најдат со одземање на бруто-трошокот на имотот од вкупните трошоци на проектот за развој на недвижен имот. Нето вредноста на недвижниот имот се одредува со одземање на трошоците за стекнување земјиште од добиената вредност. Резултатот го карактеризира минималното ниво на профитабилност на проектот.
Главните грешки при вреднување на недвижен имот користејќи го пристапот на приход:
1. Пазарната вредност на закупот се пресметува според регулаторни методи (вклучувајќи ги и оние на органите за управување со државниот имот).
2. Не постои компаративна анализа на нивото на стапката на изнајмување. Аналози не се идентификувани, нема извори.
3. Пазарната стапка на изнајмување се одредува врз основа на постоечки договори за закуп без да се анализира усогласеноста со пазарните податоци.
4. Тие не го разликуваат видот на стапката за изнајмување според аналози: бруто, нето, итн., како и присуството на ДДВ.
5. Областа за изнајмување не е распределена.
6. Не се земаат предвид склучените долгорочни договори за закуп.
7. Инфлацијата или неточните методи на сметководство за неа не се земаат предвид.
8. Вклучувајќи ги трошоците за амортизација и капиталните трошоци во оперативните расходи, не вклучувајќи го данокот на земја и данокот на имот во оперативните расходи, што повлекува неразумен износ на оперативни трошоци.
9. Пресметките се вршат без да се земе предвид НЕИ.
10. Изборот на прогнозниот период не е оправдан.
11. Тие забораваат на цената на враќањето.
12. Нема оправдување за капиталните трошоци во методот на ОСЕ.
13. Не постои пресметка на коефициентот на капитализација и дисконтна стапка.
14. Видот на готовинскиот тек не одговара на есконтната стапка (стапка на капитализација).
15. Употреба на директна капитализација во несоодветни случаи.
16. Одбивање да се користи пристапот на приходи за објекти во изградба.
17. Се користат други параметри (стапка на кирија, коефициент на недоволно искористување на просторот, трошоци за поправка и реконструкција, стапка на капитализација) и оние што се користени во пресметките во делот „Анализа на најдобрата и најефективната употреба“.
Купувањето на комерцијални недвижности е една од приоритетните цели на речиси секоја компанија насочена кон развој на бизнисот. За жал, не секоја организација може да купи комерцијален недвижен имот. Причината за тоа најчесто е или недостатокот на бесплатни готовина во претпријатието или високата цена на комерцијалните недвижности. Во овој поглед, многу организации избираат да изнајмуваат.
Закуп е право да се користи туѓ имот под одредени услови. Според договорот за закуп, закуподавачот (сопственикот) се обврзува да му обезбеди на закупецот (закупецот) недвижен имот за надомест за привремено користење. Може да се издаваат под закуп парцели, изолирани природни објекти, претпријатија, имотни комплекси, згради, објекти и други работи кои не ги губат природните својства при нивното користење.
Главниот документ составен при закуп на комерцијални недвижности е договор за закуп на нестанбени простории или договор за закуп.
Според договорот за закуп, закупецот добива:
- - сопственост на производи и други приходи остварени како резултат на работењето на имотот под закуп;
- - право на подзакуп на имот доколку тоа е предвидено во договорот и не е во спротивност со законот.
Закуподавач е лице овластено со закон или сопственик да дава под закуп имот.
Според договорот за закуп, закуподавачот одговара за недостатоците на закупениот имот, дури и ако во моментот на склучување на договорот не бил свесен за овие недостатоци.
Договорот за закуп мора нужно да ги содржи следните информации:
Детален опис на имотот, вклучувајќи ја адресата, локацијата на канцеларијата на планот на подот и големината на окупираната површина.
Времетраење на договорот за закуп. Ако терминот не е наведен, тогаш договорот ќе се смета за неограничен, што значи дека која било од страните, водена од член 610 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, може да го раскине, откако претходно (3 месеци пред датумот на раскинување ) испрати известување за одбивање на другата страна.
Обврската за регистрирање на договорот за закуп на една од страните (ако договорот е склучен за период подолг од една година).
Права на закупениот предмет на трети лица.
Висината на киријата, комуналиите и другите трошоци.
Постапката за враќање на изнајмените простории на закуподавачот.
Одговорност за прекршување на условите на договорот од страна на секоја од страните.
Документот, исто така, мора да ја одразува состојбата на изнајмената површина и попис на имотот што исто така ја покажува неговата состојба.
Најважен параметар на договорот за закуп е киријата. Токму тоа ја одредува атрактивноста на недвижниот имот за потенцијалните станари.
Изнајмувањето е парично плаќање за правото на користење на изнајмениот имот. Висината на закупнината се утврдува со договорот за закуп. Вообичаено, закупнината се зема дека е еднаква на збирот на трошоците за амортизација и дел од добивката од користењето на имотот.
Висината на закупнината за земјиште и државен имот може да се определи со државни законодавни акти.
Постојат 3 главни типа на кирија на пазарот на недвижности за деловни згради:
All inclusive изнајмување.
По оваа цена за изнајмување, сопственикот на имотот ги сноси сите оперативни трошоци и на тој начин ги презема сите ризици поврзани со зголемените трошоци. Овој тип на изнајмување го претпочитаат станарите кои сакаат постојан закуп „без ризик“.
Сопственикот на просториите може да се согласи со таква цена за изнајмување на канцеларија ако закупецот зафаќа мала површина и се занимава со „стандардни канцелариски активности“, т.е. Се очекува дека неговите оперативни трошоци нема да ги надминат просечните пазарни оперативни трошоци за канцелариски простории.
Нето кирија.
Ако цената на изнајмувањето се определува како „нето закупнина“, закупецот обично плаќа основна кирија и нејзиниот дел од некои оперативни трошоци (трошоци за одржување на зградата).
Во зависност од договорите, со овој вид плаќање, трошоците за изнајмување на простор може да вклучуваат трошоци за комунални услуги, плаќања за земјиште, трошоци за тековни поправки и одржување на просториите, како и сите договорени трошоци, во некои случаи, трошоци за поголеми поправки на објектот.
Кирија со прераспределба на трошоците.
Во овој случај, сопственикот на имотот и закупецот ги делат оперативните трошоци меѓу себе. Вообичаено, кога ќе се прифати таква цена за изнајмување на канцеларија, сопственикот плаќа одреден, фиксен износ на трошоци, а сите реални трошоци што го надминуваат договорениот износ ги плаќа закупецот.
Со таков трошок за изнајмување канцеларии, можни се и опции: на пример, закупецот ги плаќа само вишокот трошоци за сметки за комунални услуги.
Киријата се пресметува врз основа на стапката на изнајмување.
Стапката за изнајмување е износот на плаќањата за периодот наведен во договорот за закуп. Стапката за изнајмување мора да гарантира дека закуподавецот добива добивка не помала од просечната стапка на вложениот капитал, а за закупецот трошокот мора да биде помал од трошокот за заем од банка за набавка на машини и опрема.
Објективноста на стапката на изнајмување е важна и за сопственикот и за закупецот. При извршување на активности поврзани со склучување или обновување на договори за закуп, често се јавуваат спорови помеѓу сопственикот и закупецот, чиј предмет е стапката на изнајмување. Оптимална и законски спроведлива опција за решавање на овие спорови се услугите на професионални проценители кои ќе ја пресметаат објективната вредност на стапката за изнајмување.
Според FSO бр.
Стандардите за вреднување (RF PP бр. 519 од 06.06.2001 година) дефинираат три пристапи за евалуација:
- - пристап на трошоците - како збир на методи за проценка на вредноста на проценетиот предмет, врз основа на утврдување на трошоците неопходни за обновување или замена на проценетиот предмет, земајќи го предвид неговото абење и кинење;
- - компаративен пристап - како збир на методи за проценка на вредноста на вредносните објекти, врз основа на споредба на вреднувачкиот објект со слични предмети за кои има информации за цените на трансакциите со нив;
- - приходен пристап - како збир на методи за проценка на вредноста на вреднувачкиот објект, врз основа на утврдување на очекуваниот приход од вреднувачкиот објект.
Во овој случај, мора да ги одредиме „очекуваните вредности на приход“ од објектот за вреднување во форма на стапки за изнајмување, затоа, пристапот на приход не може да се имплементира за овие цели.
Некои проценувачи веруваат дека техниката заснована на изразот може да се користи за да се одредат цените за изнајмување:
Стапката за изнајмување за целиот имот = (Трошоци / Стапка на капитализација) + Трошоците за одржување не се вклучени во цената за изнајмување.
Во исто време, „трошокот“ на објектот е изграден врз основа на два пристапа: базиран на трошоци и компаративен, бидејќи профитабилниот пристап не може да се примени поради употребата на проценетите стапки за изнајмување во него.
Овој „метод“ има голем број поплаки:
- - одредување на цената на објектот користејќи само два пристапа;
- - неможноста да се изгради коефициент на капитализација врз основа на извлекување на пазарот (тука треба да имате и идеја за стапката на изнајмување);
- - потешкотии во пресметувањето на трошоците за одржување кои не се вклучени во цената на изнајмување, но се земаат предвид при конструирање на коефициентот на капитализација.
За да се олеснат слични пресметки, понекогаш се користи изразот:
Стапка на изнајмување = множител на трошоци / бруто изнајмување
Сепак, овој „метод“ на пресметка нема доказна моќ поради неточности во одредувањето на трошокот, како и априори претпоставката дека просечната големина на примерокот во овој пазарен сегмент за изнајмување и продажба ќе биде сосема слична на реалната ( т.е. може да се користи за пресметки GRM - множител на бруто закупнина).
Овие методи се користат покрај главните, како проверка.
Најприменлив и најшироко користен пристап е компаративниот пристап за екстракција на пазарот. Во нејзините рамки, се анализираат стапките на изнајмување во даден пазарен сегмент и се избираат аналози. Следно, тие се приспособуваат за да ги достигнат стапките за изнајмување на примерокот. Се собира статистички примерок и се обработува со помош на методи на математичка статистика.
Методологијата е слична на онаа што се користи при определување на вредноста на објектот, но овде проценителот се соочува со потешки прилагодувања.
Покрај тоа, проценителот во повеќето случаи работи на предлози за пазарот за изнајмување, што исто така го намалува нивото на доверба на добиениот резултат.
Одбивањето на пристапот на доход поради неговата неможност за користење нè принудува да го користиме и пристапот на трошоци, покрај компаративниот.
Пристапот на трошоците се заснова на студија за трошоците на сопственикот за одржување на недвижен имот и претпоставува дека сопственикот нема да го изнајмува имотот за помалку од трошоците за одржување на имот со слична намена и квалитет во догледниот период. Овој пристап кон проценката може да доведе до објективни резултати доколку е можно прецизно да се проценат трошоците, во зависност од релативната рамнотежа на понудата и побарувачката на пазарот на недвижности.
Во рамките на пристапот на трошоците, се разликуваат следниве методи:
- - метод на докапитализација;
- - метод на економска амортизација;
- - метод на мултипликатор на бруто закупнина.
Суштината на овие методи е дека закуподавачот мора да ги компензира сите негови трошоци, намалени на денешните цени, поврзани со изнајмениот имот, вклучително и оние кои претходно биле направени за купување на средството, како и да добие одреден приход.
Ајде да го разгледаме методот на докапитализација како најчест, подетално. Некои го класифицираат овој метод како приходен пристап врз основа на тоа што неговата логика е огледална слика на методот на директна капитализација поврзан со пристапот на приход. Сепак, од позицијата на Е. Озеров, Е. Јаскевич, овој метод е поправилно класифициран како пристап базиран на трошоци.
Редоследот за одредување на пазарната рента со методот на докапитализација е како што следува:
Пазарната вредност на имотот под закуп се одредува земајќи ги предвид барањата на методолошките упатства кои одговараат на видот на имотот што се издава.
Се пресметува коефициентот на капитализација.
Се пресметува нето оперативен приход.
Се пресметуваат оперативни трошоци.
Се пресметува вистинскиот бруто приход.
Пазарната рента (потенцијален бруто приход) се пресметува како збир на реалните бруто приходи и големината на можните загуби од недоволно искористување и неплаќање.
Методот за компензација на трошоците има голем број сериозни недостатоци:
- - ја одразува речиси само гледната точка на закуподавачот и му обезбедува целна профитабилност, без оглед на тоа дали активностите на закупецот поврзани со користењето на изнајмениот имот се профитабилни или не;
- - се применува само на имотот, приходот од кој е релативно константен или бавно се менува според линеарен закон;
- - бара проценка на самиот имот за изнајмување.
Така, при проценка на вредноста на закупнината, обично се земаат предвид сите три пристапи, а се користат само најсоодветните за вреднување на даден вид имот.
Можноста и изводливоста за користење на одредени пристапи за проценка на киријата зависи од природата на имотот што се оценува, суштината на типичните мотивации и постапки на потенцијалниот закупец и сопственикот, достапноста и квалитетот на потребните првични информации.
Бидејќи земјиштето, заедно со другите недвижности, може да се смета од страна на сопственикот како одреден извор на приход, тоа значи дека неговите можни намери во однос на закуп на земјишна парцела не се без здрав разум. Во исто време, сопственикот логично го поставува прашањето, со која стапка за изнајмување може да ја издава својата парцела, без да ја потпродаде и да ја постави таксата на такво ниво што парцелата го буди интересот на потенцијалниот закупец.
За жал, во овој случај, доста е тешко веднаш да се одреди можната стапка за изнајмување, бидејќи за разлика од пазарот, на пример, станбени недвижности, пазарот за изнајмување земјиште во Русија не подразбира присуство на огромен број огласи за земјишни парцели. за издавање. Во овој поглед, речиси е невозможно да се движите врз основа на слични области.
Во таква ситуација (како и во законски утврдени случаи), сопственикот треба да прибегне кон консултантски услуги на проценител, со што целата мака за одредување на стапката за изнајмување ќе ја префрли на професионалец.
Но, пазарот е сè уште ист за сите, а проценителот се соочува и со проблемот да не ја има потребната количина на пазарни информации за закупот за да направи пресметки.
Токму во тој поглед методите на приходен пристап стануваат главна алатка за одредување на стапката на изнајмување. Врз основа на концептот на методот на капитализација во пристапот на приход, пазарната вредност на земјишната парцела се одредува со делење на вредноста на нето оперативниот приход со стапката на капитализација за земјишната парцела. Во исто време, износот на нето оперативниот приход не е ништо повеќе од годишниот износ на приход од профитабилното користење на земјишна парцела - негово изнајмување. Не е тешко да се погоди дека со замена на компонентите на формулата, можно е, знаејќи ја пазарната вредност на земјишната парцела и стапката на капитализација за неа, да се одреди износот на годишниот приход за целата парцела. вредност по површина на парцелата, изведете ја стапката на изнајмување. Токму овој пристап во професионалната средина се нарекува метод на докапитализација.
Овој метод може да се примени не само во рамките на проценката на земјишните парцели, за кои е неопходно да се одреди стапката на изнајмување и нема пазар за изнајмување. Исто така е доста честа појава при одредување на стапки за изнајмување за различни недвижности лоцирани во области оддалечени од метрополите. И бидејќи има многу такви територии во Русија, релевантноста на овој метод за одредување на стапката на изнајмување е тешко да се доведе во прашање.
Несомнено, не може да се каже дека неговата едноставност може да се поврзе со неговата разноврсност. Во пракса, постојат некои замки во спроведувањето на таков метод при вреднување на различни видови на недвижен имот. Но, ова прашање бара посебно внимание и проучување.
Изразот што ги поврзува стапката на изнајмување и нето оперативниот приход е:NOI = AC * (1 – Загуби) – Трошоци
Каде:
AC – Стапка за изнајмување, рубли годишно;
Загуби – удел во приходот од наемнина изгубен поради слободни работни места и неплаќања;
Трошоците се тековните трошоци на сопственикот за управување со изнајмените простории.
Врз основа на овој сооднос, практични проценувачи, кога ја одредуваат стапката на изнајмување врз основа на износот на нето оперативниот приход, често ја прават следната грешка:
Математички, повратните информации изгледаат вака:
AC = (NOI + трошоци)/(1 – Загуби)
Сепак, оваа формула е во спротивност со економското значење на параметрите вклучени во оваа формула. Всушност, кога ја користиме формулата NOI, го земаме предвид износот на загубите што всушност го намалуваат реалниот износ на нето оперативниот приход. Оваа употреба на формулата е легална.
Ако ја користиме формулата за стапка на изнајмување (RA), тогаш делењето на збирот на потребниот нето проток и трошоци со вредноста „1 – Загуби“ економски значи дека стапките на изнајмување растат пропорционално со растот на слободните работни места и неплаќањата. што очигледно нема економска смисла. Напротив, кога ќе се соочи со слободни работни места на пазарот за реални изнајмувања, сопственикот ќе биде принуден да ја намали стапката на изнајмување, што објективно ќе доведе или до намалување на пазарната вредност на средството или до соодветно намалување на стапката на пазарна капитализација. поради намалување на потребното ниво на профитабилност. Нема причина стапките на изнајмување да растат со зголемени загуби од слободни работни места и неплаќања, така што друга врска помеѓу стапката на наемнина и износот на нето оперативниот приход е точна, имено:
AC = NOI + Трошоци
Оваа поврзаност во практиката е изразена во пристапот кој преовладува, според кој сопствениците често ги вклучуваат своите трошоци во цената за изнајмување. Сепак, договорот често предвидува дека трошоците не се вклучени во цената за изнајмување, туку се презентираат на закупецот посебно.
Во согласност со ова, формулата има уште поедноставна форма:
Оваа формула изгледа невообичаено од гледна точка на анализа на приходот на вреднувачкиот објект, каде што проценителите се навикнати да ги земаат предвид и слободните работни места и трошоците. Сепак, потребно е да се земе предвид дека ја одредуваме минималната профитабилност што ја бара реперот на трошоците, а не вршиме анализа на приходот.
Која е поентата да се процени минималната профитабилност?
Треба да се земе предвид дека максималната профитабилност целосно зависи од состојбата на пазарот, која ќе ја земеме предвид во рамките на компаративниот пристап и од одлуката на сопственикот, кој не е обврзан со оваа проценка, во чувството дека тој може да ја постави стапката на изнајмување над вредноста утврдена од Проценителот. Потребниот принос не може да биде ориентиран кон максимумот, по самата негова дефиниција е ориентиран кон минимумот.
Се вчитува...
