]→[Метод на извлекување на пазарот за одредување на коефициентот на капитализација]
Методот на извлекување на пазарот е алатка за анализа на реалните и номиналните стапки, инвестициските ризици
А.Н. Фоменко, проценител, д-р.
Вовед
Неодамна, методот на извлекување на пазарот често се користи во пракса кога се проценува вредноста на различните средства за одредување на дисконтните стапки. Во натамошниот текст, по имот првенствено ќе го разбереме објектот на недвижен имот, иако прикажаните резултати се од поопшт карактер. И покрај фактот што пристапот на доход при користење на такви стапки ја губи својата независност од компаративниот пристап, како што е наведено во, употребата на овој метод овозможува да се одредат реалните пазарни стапки на принос.
Најчесто, методот на извлекување на пазарот се имплементира во следната верзија (и други):
Каде
Р— коефициент на капитализација;
НИТУ - нето оперативен приход;
СО— вредност на имотот;
АП - годишна кирија;
А— учество на оперативните расходи;
к— големина на примерокот;
индексот „0“ одговара на моменталната состојба (од датумот на вреднување).
Така, според формулата (1), суштински се одредува моменталната стапка на принос. Но, методот на директна капитализација (DC) вклучува капитализирање на предвидената вредност на NPV за еден иден период (итн.):
(2)
Каде
Y— стапка на принос (попуст);
ѓ— фактор на компензациски фонд (стапка на поврат на капиталот);
тж - годишна стапка на раст на NPR;
индексот „1“ одговара на прогнозираната вредност за 1 период (година) пред нас.
Значи, постои несовпаѓање помеѓу зависностите (1) и (2). Навистина, ако ја замениме вредноста на коефициентот на капитализација пресметан од зависноста (1) во зависност (2), ќе добиеме проценка на вредноста што е поместена во однос на вистинската вредност, т.е. ќе се појави систематска грешка. Една од опциите за елиминирање на систематската грешка е да се изврши извлекување на пазарот врз основа на зависност (2), како што е, на пример, предложено во.
Одредување на реалната стапка на принос
Зависноста (1) може да се смета како пример за користење на прогнозирана вредност на NOR во отсуство на нејзиниот раст (без инфлација на NOR). Бидејќи NAV инфлацијата секогаш постои на реалниот пазар, зависноста (1), користејќи константна NAV вредност, ни овозможува да го одредиме односот на реалната капитализација врз основа на реалната стапка на принос. Овде и во иднина, кога пишуваме формули за поедноставување на пресметките, ќе го испуштиме просечниот израз (збирот на елементите на примерокот поделен со волуменот на примерокот), намалувајќи го примерокот на еден елемент. Имајќи го предвид горенаведеното, зависноста за пресметување на реалната стапка на принос ќе има форма:
(3)
каде што подлогата „p“ се однесува на реални вредности.
Меѓутоа, кога се користи односот (3) за одредување на реалната стапка на принос, суштински се претпоставува дека инфлацијата на сите пазарни сегменти е иста. Навистина, за следната година изразот за екстракција ќе изгледа вака:
Каде
ИЛИ - оперативни расходи за годината;
тАП е годишна стапка на раст (инфлација) на киријата;
тИЛИ - годишна стапка на раст (инфлација) на оперативните расходи;
т c е годишната стапка на раст (инфлација) на вредноста на средството;
индексот „11“ одговара на вредноста следната година.
Ако инфлацијата на закупнината и оперативните трошоци се еднакви, тие всушност се претвораат во инфлација на NPV, а зависноста (4) има форма:
(5)
Следи дека кога инфлацијата на сите параметри на влезните трошоци е еднаква, индикаторите на инфлација (стапки на раст на NPV и вредноста на средствата) се намалуваат, а горенаведената зависност (5) за следната година, претпоставувајќи ги истите стапки на поврат на капиталот, ги зема форма на зависност (3).
Во исто време, еднаква инфлација во сите пазарни сегменти е можна само на идеализиран пазар. На реалните пазари (и развиените и земјите во развој), стапката на раст на цените во различни пазарни сегменти, и на краток и на долг рок, се менува асинхроно. Ова води до фактот дека реалната стапка на приход, дефинирана како тековна стапка на принос според зависноста (3), се менува со текот на времето, т.е. е во функција на релативната инфлација на пазарните сегменти и добива карактеристики на номинална стапка. Графикони на зависноста на тековната стапка на принос во следната година од тековната стапка на принос во тековната година (зависност (5)) со различна инфлација во вредноста на средството (под претпоставка дека инфлацијата на закупнината е еднаква на инфлацијата на оперативниот приход ) се прикажани на сл. 1.
Ориз. 1.Зависност на сегашната стапка на принос следната година од сегашната стапка на принос
оваа година во т h = 10%, рокот на траење на средствата е 20 години, стапката на поврат на капиталот се одредува со методот Инвуд
За да се елиминира временската зависност на реалната стапка на принос (да се елиминира нејзината зависност од инфлацијата на пазарните сегменти), инфлацијата може да се смета или како просечна вредност за фиксен прогнозен период, добиена земајќи ја предвид нејзината прогноза за пазарните сегменти за овој период, или во квази-статичка апроксимација (под претпоставка дека инфлацијата (стапките на раст) на NPV и вредноста на средствата се исти) како тековната стапка на принос.
Во иднина, ќе се ограничиме на разгледување на реалната стапка на принос само во квази-статичка апроксимација.
Треба да се напомене дека реалната стапка на принос може да се добие и со користење на методот на пазарна екстракција врз основа на равенката за методот на дисконтирани парични текови (DCF) во форма:
Каде
СО rev - трошоците за враќање (во реални услови);
n— времетраење на прогнозниот период.
Презентираната равенка може да се реши нумерички во однос на Y p (на пример, користејќи ја функцијата за избор на параметри во Excel).
Во исто време, реалната стапка на принос добиена врз основа на равенката DCF ќе се совпадне со реалната стапка на принос утврдена врз основа на равенката на PC само ако методот PC користи поврат на капитал според методот Inwood, а кај DCF методот се определува земајќи го предвид повратот на капиталот и според методот Inwood (за амортизирани средства со преостанат економски век m, вредноста 
) или за средства што не се носат (како посебен случај) на .
Инвуд методот е најисплатливиот метод за враќање на капиталот бидејќи бара минимални придонеси. И покрај фактот што во пракса не е секогаш можно да се имплементира, при определувањето на реалната стапка на принос, се чини препорачливо да се земе предвид овој посебен метод на враќање на капиталот врз основа на претпоставката за најефикасно користење на средствата.
Во практиката на вреднување, често се користи DCF равенката со поместување на полупериод. Равенката е
Овој пристап води до помали грешки во пресметката во услови кога годишниот приход се состои од неколку периодични плаќања. Затоа, во случај на неколку периодични плаќања во текот на годината, препорачливо е да се користи методот DCF со поместување на полупериодот за извлекување на пазарот или соодветно да се користи методот PC во овој случај, неопходно е да се користи прилагодениот NFR вредност, која е еднаква на
Вредноста за прилагодување може да се најде од следнава врска:
Така, за одредување на реалната стапка на принос со помош на методот на пазарна екстракција, може да се користат и методот PC и методот DCF, заснован на повратот на капиталот според методот Inwood.
Определување на номинални стапки на принос
Врската помеѓу реалните и номиналните стапки на принос може да се добие од односот:
каде што индексот „n“ се однесува на номинални вредности.
Ако и во двата случаи враќањето на капиталот се врши со реална стапка, што се чини оправдано, бидејќи до крајот на животниот век на средството е неопходно да се акумулира износ за негова репродукција во реални услови, тогаш добиваме:
Резултатите од пресметувањето на односот помеѓу реалните и номиналните стапки на принос се прикажани на сл. 2.
Ориз. 2.Зависност на номиналните стапки на принос од реалните стапки за различни нивоа на инфлација NPV за периодот
животниот век на средството е 20 години, стапката на поврат на капиталот се пресметува со методот на Инвуд (реално)
Треба да се забележи дека при изведување на зависности (7) и (8), стандардната претпоставка е дека стапката на раст на NPV (инфлација) е константна вредност во текот на целиот век на средството. Строго кажано, тоа не е точно, барем за моменталната економска состојба на Русија. Затоа, поправилно е просечната интегрална вредност на прогнозирана инфлација во текот на животниот век на средството да се земе како проценета инфлација.
Дополнително, добиените зависности беа изведени без да се земат предвид приходите од растот на вредноста (инфлацијата) на средството. Карактеристиките на пресметување на придонесот на стапката на раст на вредноста на средството во номиналната стапка на принос се дискутирани доволно детално во.
Треба да се забележи дека на реалниот пазар, за средства со различен преостанат економски век (на пример, за слични имоти од различна возраст), стапката на инфлација е речиси иста (под услов преостанатиот економски век да биде доволно долг). Во исто време, потребната стапка на поврат на капиталот за таквите средства треба да се разликува поради разликите во очекуваниот животен век. Затоа, кога се прават пресметки користејќи го методот на пазарна екстракција, препорачливо е посебно да се земат предвид инфлацијата (стапки на раст) и стапката на поврат на капиталот како елемент на амортизација. Во овој случај, можеме да ја напишеме следната врска:
— годишна промена на вредноста (апсолутна инфлација) на средството; т c е годишна стапка на раст на вредноста (релативна инфлација) на средството.
Треба да се забележи дека за средствата што не се амортизираат ( ѓР = ѓ n = 0) и во случај на еднаква инфлација на средството и NPV ( тСо = тж) зависностите (9) и (10) се претвораат во добро познатата формула на Фишер:
Општо земено, методот на пазарна екстракција за одредување на номиналните стапки на принос може да се користи и врз основа на методот DCF. Меѓутоа, овде проблемот станува мултиваријантен и номиналната стапка одредена со методот на PC не се совпаѓа со стапката одредена со методот DCF.
Во некои случаи, може да се обидете да ги обезбедите истите номинални стапки на принос за методите DCF и PC со избирање на соодветната врска за пресметување на коефициентот на капитализација (стапка на поврат на капиталот), како што е прикажано на. Сепак, очигледно, предложениот метод на селекција е повеќе вештачка математичка техника отколку економски добро однесување на инвеститорите.
Факт е дека методите на PC и DCF одразуваат фундаментално различни модели на однесување на инвеститорите и, според тоа, можат да произведат различни резултати.
Навистина, зависноста може да се трансформира во следнава форма:
или 
Така, ја добивме класичната формула за пресметување на приносот на вложениот капитал. На пример, во случај на кредитирање, односот на годишните камати на заемот со износот на заемот.
Со оглед на тоа што стапката на поврат на капиталот се пресметува земајќи го предвид преостанатиот економски век на средството, произлегува дека методот PC е изграден на модел кој претпоставува дека инвеститорот, откако ќе инвестира капитал во средство, ќе го поседува до крај. на нејзиниот економски живот.
Методот DCF (зависност (6)) претпоставува различен модел на однесување на инвеститорот кога инвестира капитал во средство, имено: примање приход за ограничен временски период (прогнозиран период, кој е помал од економскиот век на средството) и продажба средството по набавна вредност што ќе биде на крајниот приходен период.
Мултиваријансноста на резултатите од пазарната екстракција при користење на методот DCF се должи на повеќе причини.
Прво, пресметаните зависности за методот DCF користејќи номинални стапки на принос може да имаат различни форми.
Најчесто во пракса, равенката DCF се користи за константна стапка на поврат во формата
Во исто време, можно е да се користат DCF равенки со стапки на поврат променливи по период:
Кога користите стапки на место:
Кога користите напредни стапки:
(13)
Второ, времетраењето на периодот на предвидување при користење на методот DCF исто така може да биде различно.
Трето, трошокот за враќање може да се одреди на различни начини:
- врз основа на капитализацијата на NPV од првата година од пост-прогнозниот период користејќи ја стапката на поврат на капиталот според методите на Inwood, Hoskold, Ring или Gordon моделот;
- со директно предвидување на тековната вредност на средството за првата година од пост-прогнозниот период користејќи ја стапката на раст на неговата вредност.
Сета оваа разновидност на опции за пресметка со помош на методот DCF води до фактот дека пресметаните номинални стапки се разликуваат од оние добиени со методот на компјутер. Резултатите од пресметката на некои опции, под услов вредноста на средството на датумот на вреднување да е иста и да одговара на реалната стапка на принос од 10%, се дадени во табелата. 1.
Табела 1
| бр. | Вид на облог | Оценете ја вредноста во %, со времетраење на периодот на предвидување, години | Услови на плаќање | ||||
| 1 | |||||||
| 1 | РеалноYР | 10 | 10 | 10 | 10 | 10 | PC и DDP метод, зависности (3) и (6), ѓ- Инвуд метод |
| 2 | НоминалнаY n | 11,44 | — | — | — | — | PC метод, зависност (7), ѓ- Инвуд метод |
| 3 | Y n | 11,17 | — | — | — | — | PC метод, зависност (8), ѓ- Инвуд метод |
| 4 | Y n | 11,50 | — | — | — | — | PC метод, зависност (7), ѓ- Метод на прстен |
| 5 | Y n | 23,44 | — | — | — | — | PC метод, зависност (9), ѓ- Инвуд метод |
| 6 | Y n | 23,17 | — | — | — | — | PC метод, зависност (10), ѓ- Инвуд метод |
| 7 | Y n | 23,50 | — | — | — | — | PC метод, зависност (9), ѓ- Метод на прстен |
| 8 | Y n | 23,20 | — | — | — | — | |
| 9 | Y n | 12,78 | 14,01 | 15,11 | 16,08 | 16,92 | DDP метод, зависност (11), СО rev - метод на компјутер, ѓ- Инвуд метод |
| 10 | Y n | 12,78 | 14,03 | 15,19 | 16,26 | 17,25 | DDP метод, зависност (12), СО rev - метод на компјутер, ѓ- Инвуд метод |
| 11 | Y | 12,78 | 14,23 | 15,77 | 17,43 | 19,21 | DDP метод, зависност (13), СО rev - метод на компјутер, ѓ- Инвуд метод |
| 12 | Y n | 36,44 | 29,15 | 26,76 | 25,54 | 24,80 | DDP метод, зависност (11), СО тСо) |
Забелешка. При пресметување на номиналните стапки на принос Y n прифатено: т h = 10%, т c = 12%.
Дадените примери покажуваат дека вредноста на номиналната стапка на принос значително зависи од методот на пресметка. Затоа, за да се добијат соодветни резултати при користење на методот на пазарна екстракција за да се одреди номиналната стапка на принос, процесот на екстракција мора да се спроведе со користење на однос кој подоцна ќе се користи при извршување на пресметките за вреднување.
Пресметка на инвестициски ризици
За да се одреди стапката на поврат, проценителите кои работат често го користат кумулативниот метод на градба. Нејзината суштина е дека стапката на принос е претставена како збир на таканаречената стапка на принос без ризик и премии (доплати) за инвестициски ризици (итн.). Во овој случај, се користат различни методи за одредување на ризиците: од стручно доделување на вредности до изградба на пресметковни и аналитички модели. Меѓутоа, во пракса, сите овие методи имаат елементи на субјективност.
Методот на извлекување на пазарот создава можност за одредување на ризиците од различни инвестиции врз основа на пазарните податоци.
Вообичаено, стапките на принос до достасување на државните хартии од вредност (обврзници) се сметаат како стапки без ризик. Сепак, пазарните податоци за стапките на принос на обврзниците се условно без ризик, бидејќи содржат ризици од инфлација. Затоа, стапките на принос на обврзниците што ги користат проценителите се номинални.
За да се обезбеди споредливост на големината на ризиците од инфлација за стапката без ризик и стапката на принос на средството што се вреднува, тие обично се стремат да изберат обврзница со рок на доспевање блиску до периодот на чување на средството.
Ако ја одредиме номиналната стапка на принос користејќи го методот на пазарна екстракција и ја избереме (номиналната) стапка без ризик, можеме да го одредиме вкупниот ризик на инвестицијата. Пресметаната зависност има форма:
Каде
р n - вкупен инвестициски ризик (во номинална вредност);
Y br - стапка на принос без ризик.
Резултатите од пресметувањето на инвестициските ризици за номиналните стапки на принос пресметани погоре (види Табела 1) се дадени во Табела. 2 (се задржува нумерирањето на соодветните колони во Табела 1). Во пресметките се претпоставуваше дека Ybr = 5%.
табела 2
| бр. | Вид на ризик | Вредноста на вкупниот ризик во %, со времетраење на периодот на предвидување, години | Услови на плаќање | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |||
| 2 | Номинална р n | 6,44 | — | — | — | — | PC метод, зависност (7), ѓ- Инвуд метод |
| 3 | р n | 6,17 | — | — | — | — | PC метод, зависност (8), ѓ- Инвуд метод |
| 4 | р n | 6,50 | — | — | — | — | PC метод, зависност (7), ѓ- Метод на прстен |
| 5 | р n | 18,44 | — | — | — | — | PC метод, зависност (9), ѓ- Инвуд метод |
| 6 | р n | 18,17 | — | — | — | — | PC метод, зависност (10), ѓ- Инвуд метод |
| 7 | р n | 18,50 | — | — | — | — | PC метод, зависност (9), ѓ- Метод на прстен |
| 8 | р n | 18,20 | — | — | — | — | Фишер формула (пресметка според tс) |
| 9 | р n | 7,78 | 9,01 | 10,11 | 11,08 | 11,92 | DDP метод, зависност (11), СО rev - метод на компјутер, ѓ- Инвуд метод |
| 10 | р n | 7,78 | 9,03 | 10,19 | 11,26 | 12,25 | DDP метод, зависност (12), СО rev - метод на компјутер, ѓ- Инвуд метод |
| 11 | р n | 7,78 | 9,23 | 10,77 | 12,43 | 14,21 | DDP метод, зависност (13), СО rev - метод на компјутер, ѓ- Инвуд метод |
| 12 | р n | 31,44 | 24,15 | 21,76 | 20,54 | 19,80 | DDP метод, зависност (11), СО rev - прогноза врз основа на стапката на раст на вредноста на средствата ( тСо) |
Строго кажано, бидејќи методите на PC и DCF претпоставуваат различни периоди на задржување на средството, стапките без ризик што се користат за овие методи треба да бидат различни. Меѓутоа, тоа обично не се зема предвид при практичните проценки.
Како заклучок, би сакал да забележам дека постои искушение да се одреди реалната стапка без ризик користејќи ја познатата реална стапка на принос и пресметаните вкупни инвестициски ризици. Во овој случај, можете да ја прифатите претпоставката дека номиналните ризици за средството се еднакви со реалните или да ја користите измената предложена во за да ги пресметате реалните ризици.
Сепак, таквата пресметка изгледа незаконска, бидејќи предвидените ризици при инвестирање во средството што се вреднува и предвидените ризици за обврзниците, како што ги перцепираат учесниците на пазарот за средствата што се вреднуваат и пазарот на хартии од вредност, значително се разликуваат. Очигледно, овие разлики се поврзани со високата динамика на пазарот на хартии од вредност и шпекулативната компонента присутна во реалната профитабилност на учесниците на овој пазар. Очигледно, ако се обидете да ги одземете пресметаните ризици од реалната стапка на принос на средството, тогаш во некои случаи може да завршите со негативни вредности на реални стапки без ризик. Затоа, реалните стапки на принос без ризик за државните обврзници може да се утврдат само врз основа на анализа на пазарот на хартии од вредност, што е надвор од опсегот на оваа публикација.
Заклучок
Статијата ги разгледува карактеристиките на користењето на методот на пазарна екстракција за одредување на реалните и номиналните стапки на принос. Изведени се зависности кои воспоставуваат врска помеѓу номиналните и реалните стапки на принос, кои, под одредени услови, се совпаѓаат со добро познатата формула на Фишер.
Презентирани се и пресметковните резултати кои потврдуваат дека соодветната употреба на методот на пазарна екстракција за одредување на номиналните стапки на принос е можна само доколку истите зависности се користат за екстракција и за вреднување. Прикажана е основната можност за пресметување и споредување на инвестициските ризици врз основа на податоците од пазарот.
Литература
1. Озеров Е.С.Економска анализа и вреднување на недвижен имот. Санкт Петербург: МКС, 2007. стр 188-243.
2. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В.Деловно вреднување. Санкт Петербург: Петар, 2006. стр. 99-100.
3. Фоменко А.Н.Карактеристики на користење на VRM при одредување на коефициентот на капитализација користејќи го методот на пазарна екстракција. — www.appraiser.ru
4. Михаилец В.Б., Артеменков И.Л., Артеменков А.И.Пристапот на приходите и принципот на дисконт при вреднување на неликвидните средства што создаваат приход. Ревизија на концептите на пристапот на доход и развој на модел на трансакциски цени // Прашања за проценка. 2008. бр.1.
5. Фоменко А.Н.Можна грешка и несигурност во резултатите од пресметките на проценката при користење на различни техники на дисконтирање. — www.anf-ocenka.narod.ru
6. Лејфер Л.А.Приод на приходи за проценка на недвижен имот. Типификација на модели на предвидени парични текови // Прашања за проценка. 2007. бр.3.
7. Фоменко А.Н.Користење на променлива дисконтна стапка при проценка на вредноста на недвижностите во рамките на пристапот на доход. — www.anf-ocenka.narod.ru
8. Проценка на недвижен имот / Ед. А.Г. Грјазнова, М.А. Федотова. М.: Финансии и статистика, 2005. стр. 146-149.
9. Козир Ју.В.Импликации на ефектите на каматните стапки врз премиите за ризик. — www.appraiser.ru
Извор: Фоменко А.Н. Методот на извлекување на пазарот е алатка за анализа на реалните и номиналните стапки, инвестициските ризици // Прашања за проценка. 2008. бр. 3. стр. 30-37.
Стапката на капитализација може да се пресмета:
метод на извлекување на пазарот;
метод на кумулативна конструкција.
За да се одреди вредноста на коефициентот на капитализација на недвижен имот, по правило, се користи методот на пазарна екстракција. Употребата на друг метод (кумулативна конструкција) мора да биде оправдана.
Одредување на коефициентот на капитализација со користење на методот на пазарна екстракцијасе прави со делење на нето оперативниот приход на сличен имот со неговата пазарна вредност.
Пресметката на стапката на капитализација со користење на методот на пазарна екстракција обично се врши со помош на следнава формула:
Каде ДО− коефициент на капитализација (стапка), %; CHOD– годишен нето оперативен приход генериран од сличен имот, руб./година; В– пазарна вредност на сличен предмет, руб.
За да се имплементира методот на извлекување на пазарот, се избираат најмалку три до пет објекти кои припаѓаат на истиот пазарен сегмент како и предметот што се оценува со најефективна употреба. За секој од овие имоти, мора да се знаат продажната цена/понудената цена и реалната/предложената цена за изнајмување.
Проценителот пресметува нето оперативен приход за секој од овие објекти врз основа на анализата на сегментот на пазарот. Во однос на секој од сличните објекти избрани за пресметување на коефициентот на капитализација, се применуваат типични загуби од недоволно искористување и загуби при наплата на закупнината за пазарниот сегмент, како и стапката на оперативни расходи по корисна единица изнајмена.
Вредноста на коефициентот мора да биде во опсегот на вредностите на коефициентот на капитализација дефиниран за пазарот/пазарниот сегмент на кој припаѓа вреднувачкиот објект (тоа мора да биде содржан во заклучоците од аналитичкиот дел за пазарниот/пазарниот сегмент до на кој припаѓа вреднувачкиот објект).
Барањата за оправдување на сите употребени индикатори се слични на барањата наведени во Поглавје. 7, 8 од учебникот.
Резултатите од одредувањето на коефициентот на капитализација со користење на методот на пазарна екстракција треба да се претстават во форма на табела. 8.4.
Табела 8.4
Одредување на коефициентот на капитализација користејќи кумулативен метод на градењесе прави со сумирање на различните фактори на ризик поврзани со инвестирањето во имотот што се вреднува (стапка на принос) и стапката на поврат, што значи отплата на износот на почетната инвестиција во периодот на сопственост на имотот.
Пресметка на стапката на капитализација ( ДО, %) користејќи кумулативен метод на градба, по правило, според формулата
K = BS + R + L + IM + NV,
Каде БС– стапка без ризик, %; Р– компензација за ризикот од инвестирање во имотот што се проценува, %; Л– надоместок за ниска ликвидност на имотот, %; НИВ– надоместок за управување со инвестиции, %; NV– стапка на поврат на капиталот, %.
Според стапката без ризик (FR)повратот на капиталот се подразбира како стапка на принос за најмалку ризичното вложување на капиталот (на пример, стапката на поврат на депозитите на банките од највисоката категорија на доверливост или стапката на поврат до достасување на државните хартии од вредност).
Стапката без ризик може да се одреди со:
податоци од анализа на стапките на долгорочните девизни депозити понудени од најголемите банки во Иркутск (извор на информации: информативен неделник „Дело“, дел „Депозити“);
податоци од анализа на годишниот ефективен принос до достасување на државните валутни обврзници на Руската Федерација со рок на достасување споредлив со преостанатиот ефективен работен век на имотот што се вреднува (на пример: Русија-2030-11t (FED-30); датум на достасување: 31.03.2030 година), според Интернет проектот „Пазар на обврзници - RUSBonds“ на информативната агенција „Финмаркет“.
Врз основа на условот на алтернативноста на инвестициите, стапката без ризик може да се дефинира како просечен (пондериран просек) принос на банкарските депозити и принос до достасување на државните хартии од вредност.
Депозитната валута мора да одговара на избраниот тип на реални/номинални парични текови.
Прифатената вредност на стапката без ризик мора да биде оправдана.
Надомест за ризикот од инвестирање во имотот што се вреднува (P).Ризиците од инвестирање во недвижен имот се одредуваат според можните видови на ризик и фактори поврзани со обемот на работа на имотот, загубите при инвестирање во имотот што се проценува, кои влијаат на нивото на ризик.
Надоместокот за ризикот од инвестирање во имотот што се вреднува може да се определи со експертска анализа врз основа на скалата дадена во Табела. 8.5.
Прифатениот износ на компензација за ризикот од инвестирање во имотот што се вреднува мора да биде оправдан.
Табела 8.5
Скала за одредување на ризичната вредност на инвестирање во средство (P)
во зависност од природата на ризикот
| Природа, степен на ризик | Премија за ризик (R), % | Опис на ризикот во однос на предметот на проценка |
| Кратко | 0 − 1,5 | Постојано целосно оптоварување на објектот (лоциран во центарот на градот), гарантирано отсуство на природни и вонредни ситуации, брза брзина на отстранување на последиците од несреќи и елементарни непогоди, одлична состојба |
| Просечна | 1,5 – 3,5 | Обемот на работа на објектот е „надпросечен“ (се наоѓа во градот), отсуство на виша сила, просечна брзина на отстранување на последиците од несреќи и природни катастрофи, добра, задоволителна состојба |
| Високо | 3,5 – 5,0 | Низок степен на оптоварување на објектот (оддалеченост од населени места), голема веројатност за вонредни ситуации што резултираат со мала брзина на отстранување на нивните последици за објектот, незадоволителна или вонредна состојба |
Надомест за ниска ликвидност на имотот (L)е типичен за предмети за кои е типичен долг период на изложеност, барање купувач и претворање на предметот во „вистински“ пари. Надомест за ниска ликвидност ( Л, %) се пресметува со помош на формулата
,
Каде БС– стапка без ризик, %; n– типичен период на изложеност, месеци; 12 − вкупниот број на месеци во една година.
Типичен период на изложеност за комерцијални недвижности лоцирани во областа што се разгледува, најмногу сличен на имотот што се оценува ( n), се определува врз основа на анализа на пазарот/пазарниот сегмент на кој припаѓа вреднувачкиот објект (мора да биде содржан во заклучоците од аналитичкиот дел за пазарот/пазарниот сегмент на кој припаѓа вреднувачкиот објект).
Резултатите од утврдувањето на надоместокот за ниска ликвидност на недвижен имот треба да бидат претставени во форма на табела. 8.6.
Коефициентот што се користи при директна капитализација одговара на вкупната стапка на капитализација, која може да се одреди со голем број методи.
Метод на стискање на пазарот или споредлива анализа на продажбата, се состои од извлекување стапки на капитализација од споредливи продажби кога се достапни доволно податоци за слични имоти кои создаваат приход.
Споредливите објекти мора да се совпаѓаат со оние што се оценуваат во однос на нивната функционална цел и нивото на инвестициски ризик, а исто така да одговараат на тоа во однос на приходот, физичката сличност, локацијата, односот помеѓу бруто приходот и оперативните трошоци и очекувањата на пазарот на идното однесување на вредностите на имотот.
Следниве податоци се собрани за споредливи објекти:
- цена на предметот;
- остварен приход;
- коефициент на оперативни трошоци, како однос на бруто приходот и оперативните трошоци;
- услови за финансирање на трансакцијата, учество на позајмени средства;
- состојбата на пазарот во моментот на трансакцијата.
Пример.
Одредете ја стапката на капитализација користејќи ги следните податоци. Беа избрани четири споредени објекти:
Ако карактеристиките на сите споредени објекти и на оној што се оценува приближно се совпаѓаат, а податоците се добиени од сигурни извори, тогаш стапката на капитализација се пресметува како аритметички просек и е еднаква SC = 0,17545.
Ако има несовпаѓања, тогаш стапката на капитализација се пресметува како пондериран просек на поединечни стапки на капитализација, а специфичната тежина на секоја од нив е директно пропорционална со степенот на сличност на споредливиот објект и веродостојноста на информациите за него.
Кумулативен метод на градба
стапката на капитализација ја дели на нејзините составни делови: поврат на инвестицијата и стапка на обновување на капиталот.
Повратот на инвестицијата е поделен на четири дела:
- каматна стапка без ризик (може да одговара на банкарска камата на капиталот или каматна стапка на државни краткорочни обврзници);
- прилагодување на ризикот во зависност од ризичноста на капиталната инвестиција;
- прилагодување за ниска ликвидност на овој имот;
- прилагодување на управувањето со инвестициите поврзано со трошоците за напорите на раководството, особено поднесување даночна пријава итн.
Пример.
Недостатоците на методот на сумирање го вклучуваат субјективниот пристап на проценителот за анализа на ситуацијата и прифаќање на големини на компонентите на стапката на капитализација.
Пример.
Користејќи го методот на директна капитализација, утврдете ги трошоците за селска куќа со вкупна површина од 300 м2, со парцела од 0,15 хектари, лоцирана во престижно село за одмор на оддалеченост од 35 км од Москва.
1. Потенцијалниот бруто приход од издавање на објект врз основа на анализа на пазарот за изнајмување на споредливи објекти на територијата на ова село беше утврден по сегашната стапка за изнајмување од 90 $ за 1 м2 годишно:
PVD = 300 · 90 = 27.000 долари годишно.
2. Во однос на нивото на удобност и опрема, селската куќа е погодна за целогодишно живеење и, според условите за изнајмување, бара присуство на еден станар за период од најмалку една година. Така, оптоварувањето на објектот е или 100% или 0%. Спроведеното маркетинг истражување покажало дека недостигот на кирија за периодот од моментот на пуштање во промет до моментот на издавање може да биде 10% годишно.
Реален бруто приход:
ДВД = 27.000 - 27.000 * 0.1 = 24.300 долари годишно.
3. Вкупните трошоци на сопственикот на имотот се поврзани со даноци, рутински поправки и други трошоци и изнесуваат 1.350 долари годишно.
Нето оперативен приход:
CHOD = 24.300 - 1.350 = 22.950 долари годишно.
4. Вкупната стапка на капитализација, пресметана врз основа на податоците за продажба на слични имоти, изнесува 19,3%.
Користејќи го кумулативниот метод на градба, стапката беше одредена на 18%. Имајќи предвид дека првиот метод попрецизно ги одразува карактеристиките на одреден пазар, беше донесена одлука за конечната стапка на капитализација - 19%.
Цената на проценетиот објект ќе биде:
22.950: 0,19 = 120.789 или 121.000 долари
Другите методи за одредување на вкупната стапка на капитализација (метод на коефициент на покривање на долгот, метод на анализа на инвестиции во хипотека) ги земаат предвид карактеристиките на посложените шеми за финансирање на недвижен имот.
Метод на финансиски компоненти - сопствени и позајмени средства
Бидејќи повеќето имоти кои создаваат приход се купени со позајмени средства, вкупната стапка на капитализација мора да ги задоволи барањата и на банката и на инвеститорот.
Барањата на банката вклучуваат добивање на добивка на одредено ниво, земајќи го предвид ризикот од издавање заем и примање еднакви периодични плаќања, вклучително и камати и отплата на главниот долг.
Барањата на инвеститорот вклучуваат добивање поврат на вложениот капитал за време на периодот на чување во износ доволен за да се оправда инвестицијата со дадено ниво на ризик и надоместување на почетната инвестиција.
Стапката на капитализација за позајмените средства е хипотекарната константа.
Хипотекарната константа е збир на каматната стапка и соодветниот коефициент на пад на фондот.
Стапката на капитализација за сопствените средства на СКСС се пресметува врз основа на приходот на инвеститорот по плаќањата за сервисирање на долгот и трошоците за амортизација, но пред даноците, според формулата:
Вкупната стапка на капитализација се пресметува како пондериран просек на хипотекарната константа и стапката на капитализација за сопствените средства на инвеститорот.
| SKo = SKzs * K + SKss (1 - K), | (3.5) |
каде К е учеството на позајмените средства во куповната цена на предметот.
SKZS - утврден врз основа на просечни пазарни услови за финансирање трансакции за слични објекти. SCSS се пресметува врз основа на информации за споредливи објекти.
Пример.
Проценката користи споредлив имот кој има сооднос долг-вредност од 70 проценти. Стапката на капитализација на позајмените средства е 16,2%. Имотот е типичен за овој пазар, чии стапки на општа капитализација се 18%.
Определете ја стапката на капитализација за сопствените средства на СКСС.
Решение.
SKss = (SKo - K * SKzs) / 1 - K; SKss = (0,18 -0,7 0,162) / (1 - 0,3) = 0,222 или SKss = 22,2%.
Пример.
За купување на објект, заем во износ од
300.000 долари со постојана хипотека - 17,5%. Условите на заемот ги исполнуваат типичните услови за финансирање на пазарот. Анализата на слични објекти укажува на CCCC од 19%. Објектот носи CHOD = 65.000 долари.
Одредете ја цената на објектот.
Решение.
Dzs = 300.000 * 0.175 = 52.500 $ - учеството на позајмените средства во приватниот капитал во апсолутна вредност.
DSS = 65.000 - 52.500 = 12.500 $ - учество на сопствени средства во приватниот капитал.
Ссс = 12.500\0,19 = 65.789 долари
Ко = 65.789 + 300.000 = 365.789 долари
Метод на физички компоненти - земјиште и подобрувања
Поврзаната инвестициска формула (пондерирани компоненти) може да се примени и на составните делови на недвижен имот: земјиште (локација) и подобрувања (згради). Исто како што стапките на пондерирана капитализација се пресметуваат за долг и акционерски капитал во методот на финансиски компоненти, може да се пресметаат пондерираните стапки на капитализација за SKU земјиште и SKU згради (подобрувања) под услов стапките на капитализација да се добијат со доволна точност врз основа на пазарните податоци за секоја од компонентите, како и учеството на нивните придонеси во вкупната вредност на имотот:
| SKo = SKz * Z + SKu * (1 - 3), | (3.6) |
каде Z е учество на земјишната парцела од вредноста на објектот.
Пример.
Проценителот анализира споредлив имот кој има NAV од $200.000. Општите стапки на капитализација на овој пазар се 17%. Земјиштето вклучено во имотот беше продадено за 400.000 долари и дадено под закуп на поранешниот сопственик
55.000 долари годишно.
Најдете ја стапката на капитализација за подобрувања (CCR).
Решение.
SKz = 55.000 / 400.000 = 0,137500;
Ко = 200.000 / 0,17 = 1,176471;
Z = 400.000 / 1.176.471 = 0,34 или 34%;
Y = 1 - 0,34 = 0,66; SKu = (SKo - Z(SKz)) / U;
SKy = (0,17 - 0,34 * 0,1375) / 0,66 = 0,1867 или SKy = 18,7%.
каде е стапката на капитализација;
– бројот на избрани аналогни објекти;
– сериски број на аналогниот објект;
– нето сегашна вредност на сличен предмет;
– пазарна вредност на сличен објект;
– специфична тежина на аналогот (приоритет).
Пример за одредување на стапката на капитализација со помош на пазарниот метод
За да се одреди стапката на капитализација, беа избрани четири аналози и за секој од нив беше пресметана стапката на капитализација.
Табела 47
Информации за аналогни објекти
|
Продажна цена на аналогни (), илјади рубли. |
Нето оперативен приход (), илјади рубли. |
Стапка на капитализација |
||
|
Просечна стапка на капитализација (R) | ||||
Одговор: Р = 18,3%.
Метод на сумирање (кумулативен)
Користејќи го методот на сумирање, коефициентот на капитализација е определување на профитабилноста што ја генерираат инвеститорите во зависност од ризичноста на инвестицијата:
каде е стапката на принос без ризик, која ги одразува „реалните пазарни можности за инвестирање средства на фирми и поединци без ризик од неотплата“ 4, која е прифатена за фикснорочни федерални заеми и други инвестициски опции под услов не постои ризик од неотплата.
На пример, од 4 март 2009 година, приносот на хартиите од вредност OFZ-25057 со датум на достасување во јануари 2010 година беше изнесуваше 11,07%, OFZ-25061 со рок на достасување во мај 2010 година. изнесуваше 12,89%, OFZ-46003 со рок на достасување јули 2010 година. изнесуваше 12,84% (http://rosfincom.ru/market/money/). Стапката без ризик може да се земе со користење на аритметичката средина, т.е. еднакво на 12,27%. Периодот е земен во рок од една година, бидејќи Вообичаено е да се капитализира приходот за годината.
– ризикот од инвестирање во недвижен имот (ги зема предвид случајните загуби во потрошувачката вредност на имотот и евентуалното губење на сопственоста, може да се земе додаток врз основа на износот на одбитоците за осигурување во осигурителните компании со најголема сигурност).
На пример, анализа на информации за осигурителни компании за правни лица го покажа следново:
Табела 48
Информации за осигурителните компании
|
Друштво за осигурување |
Каматна стапка за осигурување на недвижен имот |
Извор на информации |
|||
|
од губење на имотните права |
осигурување на имот |
||||
|
АД „ХХХХХХ“ |
Правила за осигурување на АД „ХХХХХ“ |
||||
|
ЗАО „ХХХХХХ“ |
Правила за осигурување на ЗАО "ХХХХХ" |
||||
|
Просечна вредност за максимални облози | |||||
Така, со осигурување на недвижен имот, можете да се ослободите од инвестициските ризици. Вкупно =1,8%.
– ризик од ликвидност на недвижен имот (ја зема предвид неможноста за брзо враќање на средствата вложени во имотот). Една од опциите за одредување на ликвидносниот ризик е претпоставката дека ликвидноста суштински зависи од периодот на изложеност на имотот на пазарот и појавата на веројатни загуби во вредноста при продажба на имотот додека тој е во регистарот на пазарот на недвижности. Формулата за наоѓање ризик е како што следува:
каде е стапката без ризик;
– типичен период на изложеност на објект на пазарот во години.
Употребата на стапката без ризик во пресметките се објаснува со фактот што средствата без ризик претежно имаат поголема ликвидност меѓу инвестициските објекти.
Предметот на проценка се карактеризира со период на изложеност од 4 месеци. Стапката без ризик е 12,86%. Определете го ликвидносниот ризик на имотот.
– ризик за управување со инвестиции – ја одразува способноста на недвижниот имот да генерира поголем приход под професионално управување и обратно. Ризикот може да се земе предвид по просечната каматна стапка што ја земаат друштвата за управување со затворени заеднички фондови за недвижности како надомест за управување со средства.
На пример, анализа на информации за друштвата за управување со затворени заеднички фондови за недвижен имот го покажа следново.
Метод на капитализација на приходите– пристап за проценка на вредноста на бизнис или инвестициски проект заснован на намалување на приходот до еден трошок. Методот се користи за експресна проценка на вредноста на бизнисот, инвестициските проекти и недвижен имот, како и за правење споредби за одредување на попривлечни објекти за инвестирање. Во оваа статија ќе се фокусираме на анализа на методот на капитализирање на приходот за вреднување на бизнис или постоечки инвестициски проект.
Предности и недостатоци на методот на капитализација на приходот
Да ги погледнеме предностите и недостатоците на методот на деловно вреднување врз основа на капитализацијата на неговиот приход во табелата подолу ↓.
| Предности | Недостатоци |
| Ви овозможува да ја споредите инвестициската привлечност на бизнис или инвестициски проект врз основа на приход Леснотија на пресметка Погоден за зрели, големи компании кои имаат доволно финансиски податоци за прецизно предвидување на идните приходи и стапки на раст |
Применливо е за стабилно оперативно претпријатие (бизнис), кога е можно правилно да се предвидат идните парични примања и приходи. Не е погодно за оценување на ризични проекти и стартапи кои воопшто немаат готовински текови и сè уште немаат создадено стабилна продажна мрежа и униформни текови на приходи Објектите на проценка се во фаза на модернизација и реконструкција Не е погоден за вреднување на бизнис со загуби Не е погоден за вреднување на бизнис со активно реинвестирање и променливи стапки на раст |
Поради фактот што во практиката е тешко да се добијат постојани финансиски податоци, затоа при вреднувањето често се користи методот на дисконтирани парични текови.
Треба да се забележи дека методот на капитализација на приходот за вреднување на деловното работење е варијација на методот на дисконтирање на паричните текови со услов стапката на раст на приходот да биде константна.
Формула за пресметување на вредноста на компанијата со помош на методот на капитализација
Формулата за пресметување на капитализацијата на приходот е како што следува:
V ( Англискивредност) – деловен (проектен) трошок;
јас ( Англискиприход) - приход;
R – стапка на капитализација.
Табелата подолу опишува подетално како да се пресметаат индикаторите за моделот ↓.
| Индикатор за модел | Опис | Мерење | Карактеристики на апликацијата |
| Деловни трошоци | Ја покажува пазарната вредност на средствата на компанијата | ||
| Приходи | Пресметано врз основа на показателите на извештајот за финансиските резултати (образец бр. 2). Приходите можат да бидат од следниве видови: · Приходи од продажба на производи/услуги · Нето добивка на компанијата (алинеја 2400) · Добивка пред оданочување (линија 2300) · Износ на исплати дивиденда Готовински тек Овие показатели се земени од тековниот датум на проценка; ако тие значително се промениле во последните години, тогаш тие се просечни за неколку години (3-5 години). |
||
| Стапка на капитализација | Неопходно е да се одреди методот за пресметување на коефициентот. Зависи од тоа за кој период на податоци ќе биде пресметката (врз основа на ретроспективни или прогнозирани податоци за приход) |
Како што може да се види од табелата, за да се изврши проценката, неопходно е да се одреди каков приход ќе се избере за капитализација: нето добивка, добивка пред оданочување или добивка од исплати на дивиденди. Следниот чекор е да се избере метод за пресметување на стапката на капитализација и да се добие нејзината проценка.
Каков вид на приход треба да изберам за проценка?
Изборот на еден или друг вид приход зависи од тоа со кој друг бизнис се споредува и какви финансиски извештаи се достапни. Ако претпријатијата имаат само
приход од продажба, тогаш овој индикатор се зема како капитализирана основа. Може да се забележи дека при оценувањето може да се користат различни видови податоци ↓.
| Тип на податоци | Насока на примена |
| Ретроспективни податоци (историски) | Да се проценат постојните компании со финансиски извештаи од неколку години наназад. Се користат историските вредности на приходот (нето добивката) на претпријатието за минатите периоди (3-7 години). Податоците се просечни и приспособени за моменталната инфлација. |
| Податоци за прогноза | Се користи за проценка на идната вредност на инвестицискиот проект и неговата инвестициска атрактивност. Историските податоци се користат за предвидување на идните профитни вредности. Длабочината на прогнозата е обично 1-3 години. |
| Комбинирање на историски и прогнозни податоци | Се користи за проценка на инвестициската привлечност на претпријатието. Се користат и ретроспективни и прогнозни податоци. |
Кој показател за приход треба да се користи во моделот за да се пресмета основата?
Ајде да размислиме кои показатели за приход се избрани за да се оцени бизнисот.
ПриходиОбично се користи за оценување на претпријатијата во услужниот сектор.
Нето профитсе користи за оценување на големите компании.
Добивка пред даноцисе применува на малите претпријатија за да се исклучи влијанието на федералните и регионалните бенефиции и субвенции во создавањето приход.
Приходи во форма на исплати на дивидендисе користат за вреднување на компанија со обични акции на берзата.
Паричните тековисе користат за пресметување на капитализираната основа за компаниите во кои доминираат основни средства. Во овој случај, може да се користи само протокот од акционерски капитал или инвестициски капитал (сопствен + позајмен).
По изборот на приход, неопходно е да се прилагоди - на тековните цени; за ова, може да се користат промени во вредноста на потрошувачките цени од статистиката на Росстат, а исто така е неопходно да се исклучат приходите и расходите од средствата кои биле еднократни во природата и нема да се повторува во иднина.
- Приходи/расходи добиени од продажба/купување на основно средство.
- Неоперативни приходи/расходи: плаќања за осигурување, загуби од замрзнување на производството, казни и казни за тужби итн.
- Приходи од средства кои не се поврзани со главните активности на компанијата.
Методи за пресметување на стапката на капитализација
Стапката на капитализација е моменталната стапка на принос на капиталот на бизнисот. Стапката на капитализација ја претставува вредноста на капиталот (имотот) во моментот на вреднувањето.
Пресметка со користење на методот на пазарна екстракција
Овој метод се користи за пресметување на вредноста на бизнисот врз основа на постоечките трансакции на пазарот за продажба/купување на исти видови на бизнис. Во овој случај, неопходно е да се знаат показателите за приходите на бизнисите или проектите што се продаваат. Методот се користи за реплициран бизнис, на пример, франшиза.
Односот на капитализација се пресметува со следнава формула:
R – стапка на капитализација;
V – вредност на компанијата;
I ai – износот на приходот создаден од i-та аналогна компанија;
V ai е трошок за продажба на i-тата компанија на пазарот;
n – број на слични компании.
Пресметувањето на коефициентот како просечна пазарна цена на продадените компании е прилично трудоинтензивен процес и често може да има недостаток на финансиски податоци за приходите или обемот на трансакции на слични претпријатија. Вториот начин на пресметка врз основа на есконтната стапка е почест во пракса.
Начин на пресметка за одредување на стапката на капитализација
При користење на овој метод, потребно е да се пресмета есконтната стапка. Коефициентот на капитализација ќе биде еднаков на разликата помеѓу стапката на добивка и просечната стапка на раст на приходот (нето добивка). За повеќе информации за методите за пресметување на есконтната стапка, прочитајте ја статијата: → "". Формулите за пресметка се како што следува:
|
Формула бр.1 |
Формула бр. 2* |
 R – стапка на капитализација; врз основа на проектираната профитабилност); |
 R – стапка на капитализација; r – дисконтна стапка (стапка на принос); е – проектирана просечна стапка на раст на приходот на компанијата ( врз основа на историските податоци за приходите). |
*можете да забележите дека втората формула одговара на.
Најчесто користени методи за проценка на есконтната стапка се:
- (CAPM, Sharpe модел) и неговите модификации.
- Кумулативен метод на градба.
Која е разликата помеѓу стапката на капитализација и есконтната стапка?
Табелата подолу ги прикажува разликите помеѓу концептите на дисконтна стапка и стапка на капитализација ↓.
Пример за пресметување на вредноста на компанија во Excel за КАМАЗ ПЈСЦ
За пракса, да ја разгледаме проценката на вредноста на KAMAZ PJSC во Excel. За да го направите ова, неопходно е да се добијат финансиски извештаи за работењето на претпријатието во изминатите неколку години. За да го направите ова, можете да отидете на официјалната веб-страница на компанијата. Да ги земеме Q1 и Q2 2015 година. Поради фактот што нето добивката има висока нестабилност, ја земаме промената во приходот на компанијата и ја одредуваме просечната стапка на нејзиниот раст.
Стапка на промена на приходите (g) = LN(C6/B6)
Просечен приход = AVERAGE(B6:C6)
Следниот чекор е да се пресмета есконтната стапка. Бидејќи KAMAZ PJSC нема доволно нестабилни акции на берзата, методот на кумулативно вреднување може да се користи за пресметување на есконтната стапка. За да го направите ова, неопходно е да се проценат ризиците во следните области ⇓.
|
Вид на ризик |
Интервал на евалуација, % | Параметри на ризик | Вредност на проценката за претпријатието, % |
Објаснување на проценката |
| стапка без ризик * | Принос на обврзниците на ОФЗ на Централната банка на Руската Федерација | 8,5 | – | |
| Клучна фигура, квалитет и длабочина на управување | Распределба на менаџерските одлуки | Раководната структура е распределена меѓу 11 членови на одборот на директори | ||
| Големината на претпријатието и конкуренцијата на пазарот | Проценка на големината на претпријатието (микро, средно, големо) и карактеристичното влијание на конкурентниот ризик на пазарот | КАМАЗ ПЈС е големо и стратешко претпријатие, нивото на ризик од конкуренција е ниско | ||
| Финансиска анализа на компанијата | Проценка на финансиската состојба на претпријатието и структурата на позајмените и капиталните фондови | Финансиската состојба на претпријатието не е стабилна: висок удел на државна поддршка (субвенции), висок удел на позајмениот капитал, приходот е нерамномерен | ||
| Производ и територијална диверзификација | Проценка на опсегот на производи и дистрибутивната мрежа | Компанијата има договори со меѓународни партнери и работи и на регионалниот и на меѓународниот пазар. Широк асортиман на производи | ||
| Диверзификација на клиентела (пазарен волумен) | Проценка на побарувачката на пазарот за произведени производи, број на потенцијални клиенти и обем на пазарот | Се развиваат корпоративниот и потрошувачкиот сегмент на потрошувачка | ||
| Стабилност на профитот | Проценка на факторите кои генерираат приход и нето добивка на претпријатието. Предвидување на насоката на промената | Има позитивен тренд на раст на нето добивката во изминатите 4 години. Протокот на добивката е нерамномерен. Висок процент на промена на добивката | ||
|
∑ Вкупна дисконтна стапка: |
||||
*Каматната стапка без ризик се зема како принос на државни обврзници на OFZ (види → промена на приносот) или принос на високосигурни депозити во Sberbank PJSC со кредитен рејтинг А3.
Стапка на капитализација = дисконтна стапка – просечна стапка на раст
Стапка на капитализација = 18-15 = 3%
Вредност на компанијата = D6/C8
Вредноста на компанијата беше 486.508.123 илјади рубли.
На сликата подолу се прикажани главните показатели за проценка на вредноста на компанијата ⇓.
заклучоци
Методот на капитализација на приходите се користи за вреднување на компаниите со стабилни парични текови во период од 5 или повеќе години. Во ситуација на висока конкуренција, профитот на компанијата е многу нестабилен, што ја отежнува адекватната примена на овој метод. Исто така, пристапот има многу приспособувања на приходите и експертските одлуки при проценката на ризиците, што го прави субјективен при одлучувањето. Методот е најпрецизен кога се проценува односот на пазарната капитализација и вредноста на компанијата во споредба со слични.
Се вчитува...
