- SNiP 3.03.01-87 Носечки и заградни конструкции
Тип на документ:
Уредба на Државниот градежен комитет на СССР од 4 декември 1987 година N 280
SNiP од 04.12.1987 N 3.03.01-87
Градежни кодови и прописи на Руската Федерација
Тело за прифаќање: Гострој на СССР
Статус: активен

Датум на започнување: 01.07.1988 година
Објавено: Официјална публикација, Министерство за градежништво на Русија, - М.: ГП ТсПП, 1996 година

СП 13-102-2003 Правила за инспекција на носечки градежни конструкции на згради и конструкции
Тип на документ:
Резолуција на Државниот градежен комитет на Русија од 21 август 2003 година N 153
Кодекс на правила (СП) од 21.08.2003 N 13-102-2003
Кодекси на пракса за проектирање и конструкција
Тело за прифаќање: Гострој од Русија
Статус: активен
Тип на документ: Регулаторна и технички документ
Датум на започнување: 21.08.2003 година
Објавено: официјална публикација, М.: Гострој од Русија, Државно унитарно претпријатие TsPP, 2003 година

ГОСТ 26433.2-94 Систем за обезбедување на точноста на геометриските параметри во градежништвото. Правила за вршење на мерења на параметри на згради и конструкции
Тип на документ:
Резолуција на Министерството за градежништво на Русија од 20 април 1995 година N 18-38
ГОСТ од 17 ноември 1994 година N 26433.2-94
Тело за прифаќање: Госархстроинадзор на РСФСР, МНТКС
Статус: активен
Тип на документ: Регулаторна и технички документ
Датум на започнување: 01.01.1996 година
Објавено: Официјална публикација, М.: ИПК издавачка куќа на стандарди, 1996 година
- Граѓански законик на Руската Федерација (втор дел) (членови 454 - 1109) (со коментар) (променет на 6 декември 2007 година) (променет на 1 февруари 2008 година)

За влегувањето во сила на вториот дел од Граѓанскиот законик на Руската Федерација (со коментар) (променет на 26 ноември 2001 година)
Тип на документ:
Кодекс на Руската Федерација од 26 јануари 1996 година N 14-FZ
Федерален закон од 26 јануари 1996 година N 14-FZ
Федерален закон од 26 јануари 1996 година N 15-FZ
Тело домаќин: Државна Дума на Федералното собрание на Руската Федерација
Статус: активен
Вид на документ: Регулаторно правен акт
Датум на започнување: 01.03.1996 година
Објавено: Збирка на законодавството на Руската Федерација N 5, 29.01.96, чл.410, 411, Росискаја газета, N 23, 02/06/96, N 24, 02/07/96, N 25, 02/ 08/96, N 27, 02/10/96
За информации за значењето на атрибутите на документот, видете „Правни информации“

Општи одредби
Направен е дијагностички преглед на станот за да се утврдат природата и спецификите на извршената работа.
Основа за спроведување на дијагностички преглед е Договорот за градежно вештачење, во кој е наведена целта на испитувањето и списокот на работи што треба да се извршат.
При спроведување на анкетната работа, добиените податоци беа снимени и фотографирани.

Дијагностички преглед
Инспекцијата на градежните конструкции на згради и конструкции се врши, по правило, во три меѓусебно поврзани фази:

Вештакот извршил надворешен преглед на објектот, со селективно снимање на дигитален фотоапарат, кој е во согласност со барањата од СП 13-102-2003 клаузула 7.2 Основата на прелиминарната проверка е инспекција на зградата или структурата и поединечните структури со помош на мерни инструменти и инструменти (двоглед, камери, мерни ленти, дебеломер, сонди итн.).

Мерните работи беа извршени во согласност со барањата на СП 13-102-2003 клаузула 8.2.1 Целта на мерната работа е да се разјаснат вистинските геометриски параметри на градежните конструкции и нивните елементи, да се утврди нивната усогласеност со дизајнот или отстапувањето од него. Инструменталните мерења ги разјаснуваат распоните на конструкциите, нивната локација и чекорот во план, димензиите на пресекот, висината на просториите, ознаките на карактеристичните јазли, растојанијата помеѓу јазлите итн. Врз основа на резултатите од мерењето, се изготвуваат планови со вистинска локација на конструкциите, делови од згради, цртежи на работни делови на носечки конструкции и интерфејси помеѓу конструкциите и нивните елементи.

Според член 623 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, „подобрувањата што можат да се одвојат од нешто без да му наштетат се препознаваат како раздвојливи. Според тоа, неразделните подобрувања, кога се одвојуваат од некоја работа, ја влошуваат нејзината состојба, како резултат на што се здобива со дефекти“.

Граѓанскиот законик на Руската Федерација

Член 623. Подобрувања на имотот закупен

1. Разделните подобрувања на закупениот имот направени од закупецот се негова сопственост, освен ако поинаку не е предвидено со договорот за закуп.
2. Во случај закупецот да извршил, на свој трошок и со согласност на закуподавачот, подобрувања на закупениот имот што не може да се одвои без штета на имотот, закупецот има право, по раскинување на договорот, да ги надомести трошоците за овие подобрувања, освен ако поинаку не е предвидено со договорот за закуп.
3. Трошоците за неразделни подобрувања на закупениот имот што ги направил закупецот без согласност на закуподавачот не подлежат на надоместок, освен ако со закон поинаку не е определено.
4. Подобрувањата на имотот изнајмен, и разделен и нераздвоен, направени на сметка на одбитоците на амортизација од овој имот се сопственост на закуподавачот.

Коментар на член 623. Подобрувања на имотот за закуп:

1. Како општо правило, закупецот не е должен да го подобри закупениот имот. Но, ако тој навистина ги направил овие подобрувања, тогаш врз основа на принципот на правда треба да се утврдат нивните правни последици.
Подобрувањата треба да се сфатат како такви промени на изнајмениот имот за време на периодот на договорот што ги зголемува неговите потрошувачки својства или вредност. Згора на тоа, закупецот не треба да има обврска да ги произведува.

2. Се прави разлика помеѓу подобрувања кои се раздвојливи и не се одвојуваат од имотот под закуп, како и оние направени со или без согласност на закуподавачот.
Подобрувањата што можат да се одвојат од нешто без да му наштетат се препознаваат како раздвојливи. Соодветно на тоа, неразделните подобрувања, кога се одвојуваат од некоја работа, ја влошуваат нејзината состојба, како резултат на што се здобива со дефекти. Законот не кажува колкав треба да биде степенот на оштетување на некоја работа за да може подобрувањата да се препознаат како неразделни. Затоа, треба да се дојде до заклучок дека штетата може да биде од секаков вид, главната работа е што како резултат на тоа стварта има недостатоци за кои одговара закупецот.
Што се однесува до согласноста на закуподавачот да направи подобрувања, таа може да се даде во самиот договор или одделно, но нужно во формата предвидена за овој договор. Доколку природата и обемот на подобрувањата не се наведени во согласноста на закуподавачот, треба да се претпостави дека се дозволени какви било подобрувања што не ја менуваат намената на имотот под закуп. Доколку не е исполнето барањето во врска со формата во која мора да се изрази согласноста на закуподавачот, мора да се признае дека подобрувањата се направени без согласност на закуподавачот.
Разделните подобрувања на закупениот имот направени од закупецот се признаваат како негова сопственост, со која тој може да располага по сопствена дискреција. На крајот на закупот, разделните подобрувања мора да се одвојат од имотот што се дава под закуп. Во спротивно, тие ќе завршат во владение и користење на закуподавецот, а сопственоста врз нив ќе стане ефемерна.
Правилото од став 1 на член 623 од Граѓанскиот законик е диспозитивно. Договорот за закуп може да утврди дека раздвоените подобрувања му припаѓаат по право на сопственост на закуподавачот или на трето лице.

3. Нераскинливите подобрувања се нераскинливо поврзани со закупениот имот и затоа дел од него станува сопственост на закуподавачот. Меѓутоа, закупецот кој направил подобрувања на свој трошок и со согласност на закуподавачот има право, по раскинувањето на договорот, да му бидат вратени трошоците за овие подобрувања. Надоместокот за трошоците за подобрувања се врши на крајот од договорот за закуп, т.е. земајќи го предвид нивното абење.

4. Договорот за закуп може да предвиди правило различно од она наведено во став 2 од коментарот. чл. Така, закуподавачот може да се ослободи од обврската да ги надомести трошоците за неразделните подобрувања за кои се согласил. Спротивно на тоа, закупецот може да стекне право на компензација за трошоците за неразделни подобрувања направени без согласност на закуподавачот, вклучително и за време на траењето на договорот. Сепак, и двете мора да бидат предвидени во договорот.

5. Закупецот нема право на компензација за трошоците за неразделни подобрувања направени без согласност на закуподавачот, освен ако поинаку не е предвидено со закон. Ова е фер бидејќи таквите подобрувања се предмет на каприците на закупецот. Покрај тоа, во став 3 коментар. чл. Ова значи отсуство на каква било согласност од закуподавачот. Доколку, при склучувањето на договорот, вториот дозволил да направи неразделни подобрувања, но не наведе кои од нив, се смета дека е добиена согласност. Законот може да предвиди и случаи кога сопственикот е должен да му ги надомести на закупецот трошоците за неразделните подобрувања што биле направени без негова согласност воопшто - и директно и индиректно (види член 662 од Граѓанскиот законик).

6. Бидејќи изнајмениот имот е во сопственост на закуподавачот, сите подобрувања - и раздвојливи и неразделни - што се направени преку трошоците за амортизација на овој имот му припаѓаат на закуподавачот. Одбитоците за амортизација ги врши страната на договорот за закуп на чиј биланс се наоѓа предметот на договорот. Во огромното мнозинство на случаи, ова е закуподавачот како сопственик на изнајмениот имот. Тој самиот прави трошоци за амортизација, намалувајќи го износот на неговата билансна добивка. Закупецот нема никаква врска со овие одбитоци.
Меѓутоа, во некои случаи, договорот за закуп може да предвиди дека закупнината вклучува трошоци за амортизација, кои не се пренесуваат на закуподавачот, туку се користат од страна на закупецот за подобрување на изнајмениот имот. Тогаш, подобрувањата од секаков вид направени на сметка на одбитоците не му даваат на закупецот право да бара нивна компензација. Точно, таквите подобрувања се направени, наместо на сметка на киријата поради закуподавачот, наместо амортизациските одбитоци направени од него.

7. Во случаите предвидени со закон, предмет на договорот за закуп може да биде на билансот на закупецот, кој самостојно врши одбитоци за амортизација (види став 1 од член 31 од Законот за закуп). Со подобрување на имотот под закуп на сметка на овие одбитоци, закупецот, повторно, не може да бара надомест на трошоците од закуподавецот. Сепак, таквите ситуации се исклучително ретки, бидејќи во повеќето случаи изнајменото средство станува сопственост на закупецот на крајот од договорот.

Белешки:

Неразделни подобрувања

Неразделните подобрувања на закупениот предмет, кои не можат да се одвојат од самиот изнајмен предмет, во секој случај се признаваат како сопственост на закуподавачот и му се пренесуваат на крајот на периодот на закупот.

Доколку овие подобрувања ги направил закупецот со согласност на сопственикот, тогаш закупецот има право на надоместок за трошоците за подобрувањата направени од него.
При пренос на капитални инвестиции направени на закуподавачот, трошоците за завршена капитална работа, предмет на компензација од закуподавачот, се отпишуваат од закупецот од кредитот на сметката 08 во кореспонденција со задолжувањето на сметката 76 (клаузула 35 од Методолошките упатства за Сметководство за основни средства).
Ако сопственикот не го надомести закупецот за трошоците за направените неразделни подобрувања, тогаш закупецот, според наше мислење, може да ги отпише сите свои трошоци од кредитот на сметката 08 до задолжувањето на сметката 91 како дел од другите трошоци.

Според PBU 6/01 „Сметководство за основни средства“, капиталните инвестиции во изнајмени основни средства се земаат предвид како дел од основните средства. Во овој случај не станува збор за никакви капитални инвестиции, туку само за оние кои согласно склучениот договор за закуп се сопственост на закупецот (клаузула 35 од Методолошките упатства за сметководство на основните средства).

Така, закупецот може да ги земе предвид како дел од основните средства само раздвојливи подобрувања на изнајмениот имот, бидејќи само тие можат да се признаат како негова сопственост.

Неразделните подобрувања на закупениот имот, според наше мислење, првично се сопственост на закуподавачот. И затоа, во никој случај не можат да бидат земени предвид од страна на закупецот во сметката 01 како дел од сопствените основни средства и, соодветно, закупецот не треба да ги вклучи во даночната основа за данок на имот.

Меѓутоа, руското Министерство за финансии размислува поинаку. Згора на тоа, позицијата на овој оддел се менуваше неколку пати во текот на годините.

Во 2006 година, руското Министерство за финансии издаде писмо во кое е наведена следнава позиција: договорот за закуп може да предвиди дека за време на периодот на закуп неразделни подобрувања се сопственост на закупецот. И во овој случај, закупецот може да ги земе предвид како дел од основните средства на сметката 01, што подразбира вклучување на нивната вредност во даночната основа за данок на имот (писмо од 24 ноември 2006 година N 07-05-06 /285).

Но, во 2008 година пристапот на Министерството за финансии стана построг. Според појаснувањата што се појавија во 2008 година, капиталните инвестиции направени од закупецот во форма на неразделни подобрувања на објектите на недвижности под закуп, вклучени во основните средства на закупецот, надоместени (не надоместени) од закуподавецот, подлежат на оданочување со данок на имот на претпријатијата. до нивното располагање според договорот за закуп . Во исто време, прашањето за сопственоста на овие подобрувања воопшто не е дискутирано од страна на Министерството за финансии (писма од 24 октомври 2008 година N 03-05-04-01/37 и од 16 декември 2008 година N 03-05- 05-01/73). Исто така, од писмото од 24 октомври 2008 година N 03-05-04-01/37, произлегува многу дефинитивен заклучок дека данокот на имот мора да го плати закупецот без разлика дали прашањата за сопственоста на подобрувањата се наведени во договорот или не. Овој пристап беше потврден од Министерството за финансии во допис од 11 март 2009 година N 03-05-05-01/17.

Сепак, во писмото на Министерството за финансии на Русија од 23 јуни 2009 година N 03-05-05-01/37, повторно се прави заклучок: ако капиталните расходи направени од закупецот за изнајмени основни средства не можат да се признаат како имот на закупецот, тогаш кога ќе се стават во функција се отпишуваат на сметката за сметководство за трошоци (идни расходи за други трансакции) и затоа во овој случај не подлежат на данок на имот. И иако ова писмо е адресирано до банка, заклучоците извлечени во него, според наше мислење, важат и за други организации, бидејќи сметководствените правила (и даночната основа за данок на имот се утврдува според сметководствените податоци) на капиталните инвестиции во Изнајмениот имот не се разликува за банките од правилата утврдени за другите организации.
Така, ако организацијата закупец не е подготвена за спор со даночната служба, т.е. во даночната основа за данок на имот ќе треба да ги вклучите трошоците за неразделните подобрувања на изнајмениот имот направени на сопствен трошок, а кои не се надоместени од закуподавачот.

Поглавјето 25 од даночниот законик на Руската Федерација содржи посебни правила кои му обезбедуваат на закупецот можност да ги амортизира за целите на данокот на добивка неразделните подобрувања направени од него на изнајмениот имот.

Според став 1 од чл. 256 од Даночниот законик на Руската Федерација, капиталните инвестиции во изнајмени основни средства во форма на неразделни подобрувања направени од закупецот со согласност на закуподавачот се признаваат како имот што може да се амортизира.

Во овој случај, закупецот има право да ги амортизира неразделните подобрувања направени од него на изнајмениот имот доколку се исполнети два услови:

1) капиталните инвестиции се направени со согласност на закуподавачот;
2) трошокот за направени капитални инвестиции не ги надоместува закуподавачот.

Доколку се исполнети овие два услови, капиталните инвестиции направени од закупецот во форма на неразделни подобрувања на имотот под закуп се амортизираат од страна на закупецот во текот на периодот на договорот за закуп.
Износот на амортизација за неразделни подобрувања го пресметува закупецот не врз основа на рокот на закупот, туку на корисниот век утврден за изнајмени основни средства во согласност со Класификацијата на основните средства.
Тоа значи дека закупецот при определувањето на корисниот век мора да се води според условите утврдени за амортизационата група во која спаѓа изнајмениот предмет. И токму врз основа на овој период ќе се пресметува износот на амортизација за направените неразделни подобрувања.
Во овој случај, закупецот мора да продолжи од целосниот корисен век на изнајмениот предмет, без оглед на тоа колку е истрошен предметот и кој е неговиот преостанат корисен век (писмо на Министерството за финансии на Русија од 17 јули 2009 година 03-03 -06/1/478).

Ако една организација изнајмува, на пример, простории во зграда што припаѓа на 10-та група за амортизација и прави неразделни подобрувања на овие простории, тогаш корисниот век на направените подобрувања ќе треба да се одреди во согласност со 10-тата група за амортизација. Минималниот можен корисен век во оваа ситуација би бил 361 месец. (долна граница за 10-та амортизациска група).

Амортизацијата закупецот ја акумулира од следниот месец откако ќе бидат ставени во функција подобрувањата што ги направил. Откако ќе заврши рокот на закупот и ќе се врати закупениот предмет на закуподавачот, амортизацијата престанува.

Во случај кога корисниот век на изнајмениот предмет е подолг од рокот на договорот за закуп, дел од трошоците за капитални инвестиции во форма на неразделни подобрувања нема да се амортизираат, односно организацијата закупец нема да може да препознајте дел од трошоците за направените неразделни подобрувања * (41).
Амортизацијата на направените неразделни подобрувања може да се пресмета на кој било начин (линеарен, нелинеарен).

Од 2009 година, амортизацијата за сите недвижности што може да се амортизираат се пресметува на начин наведен во сметководствените политики на организацијата. Нема исклучоци за капитални инвестиции во форма на неразделни подобрувања на имотот под закуп во Поглавје 25 од Даночниот законик на Руската Федерација. Затоа, во општиот случај, тие се амортизираат од страна на закупецот користејќи го методот наведен во неговата сметководствена политика.

Сепак, постои исклучок од општото правило. Во став 3 од чл. 259 од Даночниот законик на Руската Федерација наведува видови на имот што секогаш се амортизираат само со праволиниски метод. Станува збор за згради, конструкции, преносни уреди вклучени во 8-10 амортизациони групи.
Соодветно на тоа, ако ги амортизирате капиталните инвестиции во изнајмен имот, кој припаѓа на 8-10 групи на амортизација, тогаш амортизацијата на нив ќе треба да се пресмета со праволиниски метод. Нелинеарниот метод не може да се примени за такви капитални инвестиции.
И со линеарни и со нелинеарни методи, закупецот наплатува амортизација на неразделни подобрувања од 1-виот ден од месецот што следи од месецот во кој овој имот бил пуштен во употреба (клаузула 3 од член 259.1, клаузула 6 од член 259.2 од Данокот Кодекс на Руската Федерација).

Пример:
Организацијата издава простор во деловна зграда. Периодот на закуп е од 1 февруари 2009 година до 31 јануари 2011 година. Со согласност на закуподавачот, организацијата на свој трошок ги реконструирала и реопремила просториите, трошејќи 1.000.000 рубли за тоа. Работата беше завршена во март 2009 година.
Објектот во кој се наоѓаат просториите под закуп спаѓа во 10-та амортизациска група. Во овој случај, закупецот во март 2009 година вклучува неразделни подобрувања направени од него во износ од 1.000.000 рубли. како дел од својот имот што може да се амортизира. Амортизацијата на овие подобрувања може да се пресмета само со праволиниски метод.
За да се пресмета износот на амортизацијата, закупецот мора да го утврди корисниот век за подобрувањата направени од него врз основа на периодите утврдени за 10-тата група на амортизација. Да претпоставиме дека закупецот поставува рок од 361 месец.
За да го одредите износот на амортизација што закупецот може да го земе месечно како трошоци, треба да го земете износот на направени капитални инвестиции (1.000.000 рубли) и да го поделите со корисниот век (361 месец).
Така, почнувајќи од април 2009 година, закупецот има право месечно да го зема предвид како расход износот на амортизација за неразделните подобрувања направени во износ од 2.770 рубли. (1000.000: 361). Пред истекот на периодот на закуп, закупецот ќе може да го земе предвид износот од 60.940 рубли за трошоци. (Рубли 2770 x 22 месеци). Останатите капитални инвестиции во износ од 939.060 рубли. може да се земат предвид како трошоци само ако на крајот на периодот на закупот, закуподавачот му ги надомести на закупецот преостанатиот трошок од подобрувањата што ги направил.
Доколку нема компензација, закупецот нема да може да го земе предвид овој дел од трошоците за цели на данокот на добивка.

Забелешка!Поглавје 25 од даночниот законик на Руската Федерација им дозволува на организациите, при пресметувањето на данокот на доход, да отпишат за индиректни трошоци до 10% (а во некои случаи и до 30% * (42)) износот на капиталните инвестиции направени во фиксна средства (т.н. „бонус за амортизација“ предвиден со став 9, член 258 од Даночниот законик на Руската Федерација).
Дали закупецот може да ја искористи оваа можност и во еден момент да препознае како трошок 10% (30%) од трошокот за неразделните подобрувања направени од него на свој трошок?
Руското Министерство за финансии смета дека закупецот нема такво право, бидејќи за капитални инвестиции во изнајмени основни средства е воспоставена посебна постапка за пресметување на амортизацијата, предвидена во чл. 258 Даночен законик на Руската Федерација. Затоа, закупецот нема право веднаш да земе предвид 10% (30%) од цената на подобрувањата што ги направил (писмо на Министерството за финансии на Русија од 09.02.2009 година N 03-03-06 /2/18).

Обрнете внимание на уште една точка. Многу организации практикуваат склучување договори за краткорочни закупи (за период од помалку од една година) со нивно последователно продолжување или повторно преговарање.
Од гледна точка на закупецот кој направил неразделни подобрувања на имотот под закуп, фундаментално е како односите на страните се формализираат на крајот од договорот за закуп.
Доколку договорот се продолжи (обнови), тогаш оригиналниот договор според кој се направени подобрувањата останува во сила. Следствено, дури и по продолжувањето, закупецот може безбедно да продолжи да наплатува амортизација на подобрувањата што ги направил.
Доколку страните го обноват договорот за закуп, тогаш престанува претходниот договор и стапува на сила нов договор. Ова значи дека закупецот го губи правото да ги амортизира подобрувањата направени од него според стариот договор за закуп, кој престанал да важи (писмо на Министерството за финансии на Русија од 17 јули 2009 година N 03-03-06/1/ 478).
Во овој поглед, да обрнеме внимание на писмата на Министерството за финансии на Русија од 18 септември 2009 година N 03-03-06/2/174 и Федералната даночна служба од 13 јули 2009 година N 3-2-06/ 76 *(43).
Овие писма генерално го поддржуваат пристапот наведен погоре за пресметување на амортизација при продолжување и обновување на закупот. Но, во исто време тие го изразуваат следното гледиште.
Во согласност со став 2 од чл. 621 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, ако закупецот продолжи да го користи имотот по истекот на договорот во отсуство на приговори од закуподавачот, договорот се смета за обновен под истите услови на неопределен период. Во овој случај, според Федералната даночна служба на Русија, истечениот договор престанува да важи, а обновениот договор на неопределен период треба да се смета како нов договор за закуп. Според тоа, по истекот на првичниот договор, закупецот повеќе не може да наплатува амортизација на неразделните подобрувања направени според оригиналниот договор.

Друго прашање што е поврзано со неразделни подобрувања се однесува на износите на „влезен“ ДДВ на трошоците поврзани со производството на неразделни подобрувања. Дали закупецот има право да ги одбие овие износи?

Не постои јасен одговор на ова прашање во законодавството.
Во согласност со став 2 од чл. 171 од Даночниот законик на Руската Федерација, износите на ДДВ за стоки (работа, услуги), имотните права стекнати за извршување на трансакции кои подлежат на ДДВ се прифаќаат за одбивање.
Кога произведува неразделни подобрувања, закупецот стекнува стоки (работа, услуги). Според тоа, одбитокот на ДДВ на овие стоки (работи, услуги) е возможен доколку направените подобрувања ќе ги користи закупецот во иднина при извршување на операции кои подлежат на ДДВ. Така, правото на одбивање зависи од целите за кои се користи закупениот имот (кој ги вклучува направените подобрувања). Ако за трансакции кои подлежат на ДДВ, тогаш закупецот има право на одбивање, ако за трансакции кои не подлежат на ДДВ, тогаш нема право на одбивање.

Сепак, можен е и друг пристап за решавање на овој проблем.
На крајот на краиштата, станува збор за неразделни подобрувања на имотот под закуп, кои се нераскинливо поврзани со имотот под закуп. Ова значи дека на крајот на закупот, овие подобрувања во секој случај ќе бидат пренесени на закуподавачот. Трансферот на овие подобрувања може да биде или компензиран (закуподавачот целосно или делумно го надоместува закупецот за нивниот трошок) или бесплатен. Но, во секој случај, тоа ќе биде признаено како предмет на ДДВ (потклаузула 1, клаузула 1, член 146 од Даночниот законик на Руската Федерација), т.е. на крајот на периодот на закуп, закупецот во секој случај ќе мора да наплати ДДВ на трошоците за неразделните подобрувања што му се пренесени на закуподавачот.

Ова е токму позицијата на даночните власти (писма на Министерството за финансии на Русија од 29.08.2008 N 03-07-11/290, Федерална даночна служба на Русија од 18.05.2006 година N 03-1- 03/985@, Федерална даночна служба на Русија за Москва од 26.01.2007 година N 19-11/06916, од 08.12.2006 година N 19-11/108507). Покрај тоа, во судската пракса постојат одлуки со кои се потврдува потребата да се плати ДДВ при пренос на неразделни подобрувања на закуподавачот (види, на пример, Резолуција на Федералната антимонополска служба на Далечниот источен округ од 20 октомври 2008 година N F03-4340/2008 ) * (44).
Така, веќе во моментот на правење неразделни подобрувања, закупецот знае дека на крајот овие подобрувања ќе му бидат префрлени на закуподавачот и на нивната вредност ќе се наплатува ДДВ при преносот. Според тоа, врз основа на под. 1 точка 2 уметност. 171 од Даночниот законик на Руската Федерација, закупецот има право да одбие ДДВ на стоки (работа, услуги) што се користат за производство на неразделни подобрувања, без оглед на целите за кои го користи изнајмениот имот.

И двата пристапи, според наше мислење, имаат право да постојат.
Згора на тоа, двата пристапа претпоставуваат дека закупецот има право да го искористи одбитокот во периодот кога се земени предвид подобрувањата (соодветната работа е завршена).

Меѓутоа, претставниците на руското Министерство за финансии имаат поинаков став за овој проблем.
Во писмото на Министерството за финансии на Русија од 04.06.2009 година N 03-07-09/19 се наведува дека ДДВ за неразделни подобрувања на имотот под закуп се одбива од закупецот само во моментот на нивното пренесување на закуподавачот. Според наше мислење, овој заклучок не одговара на даночниот законик на Руската Федерација, кој го поврзува правото на одбивање со моментот на прифаќање на стоки (работа, услуги) за сметководство, а не со моментот на последователна продажба на имот ( работа, услуги) во чие производство (изведба) се користеле . Но, за жал, не може да се исклучи дека даночните власти ќе го усвојат ставот наведен во писмото од руското Министерство за финансии.
Така, треба сами да одлучите кој од горенаведените пристапи да го користите во пракса.

Остри агли на неразделни подобрувања

Сметководственото и даночното сметководство на неразделните подобрувања, кои ги прави закупецот со согласност на сопственикот на закупените предмети и чии трошоци не ги надоместува закуподавачот, отсекогаш покренувало многу прашања кај сметководителите. Оваа година, нервозата се зголеми, бидејќи се сменија правилата за одразување на таквите предмети во даночното сметководство. И ова, пак, може да влијае на сметководството на овие објекти.

Три услови за пресметување на амортизацијата
Поглавје 25 „Организациски данок на доход“ од Даночниот законик на Руската Федерација им овозможува на станарите да ги зголемат своите трошоци со наплата на амортизација на трошоците за неразделни подобрувања на имотите под закуп. Точно, за ова е неопходно да се исполнат голем број услови (клаузула 1 од член 258 од Даночниот законик на Руската Федерација).

Состојба еден
Подобрувањата создадени од закупецот мора да бидат неразделни. Станува збор за капитални инвестиции кои не можат да се повлечат без да се предизвика штета на изнајмениот имот (член 623 од Даночниот законик на Руската Федерација).
Се поставува прашањето: дали големата ремонт на имотот за изнајмување може да се смета за неразделно подобрување?
Ниту даночното, ниту граѓанското законодавство не даваат јасен одговор. Некои судови веруваат дека големите поправки на имотот под закуп е негово неразделно подобрување (резолуции на Федералната антимонополска служба на Западносибирскиот округ од 12 април 2007 година бр. A75-5875/2006, Северозападен округ од 26 октомври 2006 година бр. A13- /2006-04, Источносибирски округ од 30 октомври 2007 година бр. A78-715/07-F02-8189/07).
Во исто време, руското Министерство за финансии во своите појаснувања укажува дека за да се препознае извршената работа како неразделни подобрувања, тие мора да бидат од капитална природа, односно да бидат поврзани со реконструкција, модернизација и техничка ре- опрема на имотот. Доколку се направат трошоци за тековно одржување на основните средства во работна состојба, таквите трошоци се отпишуваат како дел од други трошоци во исто време како трошоци за поправка (член 260 од Даночниот законик на Руската Федерација). Оваа позиција е утврдена во многу писма од руското Министерство за финансии (на пример, од 6 ноември 2009 година бр. 03-03-06/2/215, 18 ноември 2009 година бр. 03-03-06/1/762 ). Има и судски одлуки со слична позиција (резолуција на Федералната антимонополска служба на Далечниот источен округ од 22 февруари 2005 година бр. F03-A51/04-1/4525).

Состојба два
Неопходно е да се добие согласност од закуподавачот за извршување на капитални работи за подобрување на изнајмениот имот. Доколку сопственикот на имотот не дал согласност, но закупецот направил неразделни подобрувања, тие не можат да се амортизираат. Имајте предвид дека дозволата за извршување на наведената работа може првично да биде наведена во договорот за закуп или формализирана во дополнителен договор на договорот.

Состојба три
За да може закупецот да наплатува амортизација на постојани подобрувања, закупот мора да предвиди дека закуподавачот нема да му ги надомести на закупецот трошоците за извршената работа. Ве молиме имајте предвид: овој услов мора да се одрази во договорот за закуп. Факт е дека во чл. 623 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација вели дека, како општо правило, закупецот има право, по завршувањето на договорот за закуп, да бара надомест на неговите трошоци за создавање на неразделни подобрувања, освен ако не е поинаку предвидено со договорот. . Така, доколку договорот не содржи услов закуподавачот да не ги надомести трошоците за капитални инвестиции, закупецот има право да бара надоместок за трошоците.
Но, што ако договорот за закуп предвидува делумна компензација за неразделните подобрувања направени од закупецот? Во писмото од 25 јануари 2010 година бр. 03-03-06/1/19, руското Министерство за финансии дошло до заклучок дека закупецот има право да амортизира неразделните подобрувања доколку договорот за закуп предвидува делумно враќање на капиталните инвестиции во закупен предмет. Секако, ќе се амортизира само тој дел од подобрувањата, чиј трошок не го надоместил закуподавачот.

Одредување на износот на амортизација
Доколку закупецот ги исполнува сите горенаведени услови, има право да ги амортизира трајните подобрувања. Можете да започнете со пресметување на амортизацијата од 1-виот ден од месецот по месецот во кој објектот бил пуштен во употреба (клаузула 4 од член 259 од Даночниот законик на Руската Федерација).
Пред 1 јануари 2010 година, износот на трошоците за амортизација за неразделни подобрувања беше пресметан врз основа на корисниот век на изнајмениот имот. Односно, при пресметување на амортизацијата, на пример, за аларм за пожар инсталиран во изнајмена зграда, закупецот мораше да го земе работниот век не на алармот, туку на самата зграда.
Почнувајќи од оваа година, компаниите имаат право да изберат кој корисен век (неразделно подобрување или имот под закуп) ќе биде вклучен во пресметката. Во овој случај, како и досега, мора да се води според Класификацијата на основните средства вклучени во групите за амортизација, одобрена со Уредба на Владата на Руската Федерација од 1 јануари 2002 година бр. 1. Ваквите промени се во став 1 од чл. 258 од даночниот законик на Руската Федерација беа воведени со Федералниот закон бр. 281-ФЗ од 25 ноември 2009 година.
Благодарение на иновацијата, станарите ќе можат да трошат амортизација во поголем износ од претходно. Така, износот на данокот на доход ќе биде помал.

Пример 1:
Во јануари 2010 година, Парус ДОО склучи договор за закуп на зградата на шест години. За исполнување на барањата за заштита од пожари на имотот, истиот месец беше инсталиран и пуштен во употреба противпожарен аларм. Договорот за закуп пропишува дека трошоците за неразделни подобрувања не се надоместуваат од закуподавачот. Во дополнителен договор на договорот, закуподавачот дозволил да се изврши наведената работа.
Цената на инсталацијата на аларм за пожар беше 500.000 рубли. (без ДДВ). Корисниот век на изнајмената зграда е од над 20 години до 25 години вклучително, додека работниот век на алармот за пожар е од пет до седум вклучително. Организацијата ја пресметува амортизацијата користејќи го праволинискиот метод.
Износот на месечната амортизација ќе го пресметаме врз основа на корисниот век на изнајмената зграда и земајќи го предвид периодот на работа на неразделното подобрување. Во овој случај, го земаме минималниот дозволен работен век на предметите (241 месец и 61 месец, соодветно).
Во првиот случај, износот на месечните трошоци за амортизација ќе биде 2074,69 рубли. (500.000 рубли: 241 месец). Во вториот случај - 8196,72 рубли.
Како што можете да видите, ако, при пресметувањето на амортизацијата, организацијата тргне од корисниот век на неразделните подобрувања, трошокот ќе се зголеми речиси четири пати. Следствено, даночното оптоварување ќе се намали.

Внимание на времетраењето на договорот за изнајмување
При пресметување на амортизацијата за трајни подобрувања, сметководителите не треба да заборават на една важна точка. Закупецот има право да наплатува амортизација на капиталните инвестиции направени во имотот изнајмен само за време на траењето на договорот. Ова ограничување е утврдено во став 1 од чл. 258 Даночен законик на Руската Федерација. Затоа, можна е ситуација кога дел од трошоците за неразделни подобрувања остануваат неотпишани како трошоци. Според руското Министерство за финансии, таквата рамнотежа не може да се земе предвид при пресметувањето на данокот на доход (писмо од 23 октомври 2009 година бр. 03-03-06/2/203).
Се разбира, можете да се обидете да го земете предвид недоволно амортизираниот дел од неразделните подобрувања како и другите трошоци поврзани со производството и продажбата (потклаузула 49, клаузула 1, член 264 од Даночниот законик на Руската Федерација). На крајот на краиштата, списокот на такви трошоци е неограничен, а неразделните подобрувања се во согласност со барањата од чл. 252 од Даночниот законик на Руската Федерација (трошоците се документирани и економски оправдани). Сепак, со оглед на позицијата на специјалисти за финансискиот оддел за ова прашање, даночните власти ќе бидат против оваа опција. За жал, денес не постои арбитражна практика по ова прашање. Тешко е да се предвиди на која страна ќе заземе судот.
За среќа, благодарение на промените во процедурата за пресметување на амортизацијата на постојани подобрувања од 2010 година, би требало да има помалку контроверзни ситуации. На крајот на краиштата, ако организацијата го користи корисниот век на неразделно подобрување при пресметувањето на износот на месечната амортизација, постои голема веројатност дека на крајот на договорот за закуп ќе биде отпишан целиот трошок за неразделните подобрувања.

Пример 2:
Да го искористиме условот од примерот 1. Да го пресметаме износот на амортизацијата што компанијата ќе ја акумулира за целиот период на договорот за закуп.
Доколку организацијата одлучи да наплати амортизација од корисниот век на изнајмениот објект (зграда), за време на траењето на договорот ќе отпише 147.302,99 рубли како трошоци. [(РУБ 2.074,69 x 11 месеци) + (RUB 2.074 x 12 месеци) x x 5 години].
При пресметување на амортизацијата во текот на животниот век на трајното подобрување (аларм за пожар), компанијата ќе го троши целиот трошок на капиталната инвестиција. Притоа, објектот ќе биде целосно амортизиран и пред истекот на договорот за закуп, поточно за 61 месец - пет години и еден месец.

Доколку договорот се продолжи или промени
На крајот на минатата година, специјалисти од руското Министерство за финансии издадоа објаснување што ќе биде корисно за станарите кои пресметуваат амортизација на неразделни подобрувања. Првата ситуација, која ја испитаа специјалисти од руското Министерство за финансии, е како што следува. Компанијата направи неразделни подобрувања на закупениот имот за време на периодот на договорот за закуп. По истекот на договорот за закуп, закупецот, со согласност на закуподавачот, продолжува да го користи имотот без да склучува дополнителни договори на првичниот договор. Според експертите од финансискиот оддел, таквиот договор се смета за склучен на неопределен период и закупецот може да продолжи да наплатува амортизација на неразделни подобрувања (писмо на Министерството за финансии на Русија од 20 октомври 2009 година бр. 03-03-06 /1/677).
Втората ситуација влијае на интересите на станарите чии сопственици на изнајмениот имот се менуваат за време на периодот на договорот за закуп. Прашањето за таквите компании е: дали можат да продолжат да ги амортизираат трајните подобрувања или се смета дека оригиналниот договор е раскинат? И тука финансиери ги поддржаа компаниите. Врз основа на чл. 617 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, преносот на сопственоста на изнајмениот имот на друго лице не е основа за раскинување на договорот или менување на неговите услови. Слична позиција има и Пленумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација во информативно писмо од 11 јануари 2002 година бр. 66. Затоа, станарите можат да продолжат да акумулираат амортизација на неразделни подобрувања без никакви проблеми и да го земат предвид при пресметувањето данок на доход (писмо на Министерството за финансии на Русија од 20 октомври 2009 година бр. 03-03-06 /1/677).

Неразделни подобрувања и амортизација на бонус: тест за компатибилност.
Има уште едно прашање што го имаат сметководителите кога ги одразуваат неразделните подобрувања во даночното сметководство. Дали е можно да се примени бонусот за амортизација предвиден во став 9 од чл. 258 од даночниот законик на Руската Федерација? Да потсетиме дека, според оваа одредба од Кодексот, една организација може да земе предвид во време кога го пресметува данокот на доход дел од трошоците (10 или 30%) за капиталните инвестиции.
За жал, даночните власти и руското Министерство за финансии веруваат дека тоа не може да се направи (писма од руското Министерство за финансии од 02/09/2009 бр. 03-03-06/2/18, Федерална даночна служба на Русија за Москва од 18.06.2009 година бр.16-15/061721.2) .
Според нивното мислење, Поглавје 25 „Организациски данок на доход“ од Даночниот законик на Руската Федерација воспоставува сопствена сметководствена постапка за неразделни подобрувања. Не предвидува пресметување на амортизацијата на бонусот. Дополнително, неразделните подобрувања се составен дел на закупениот имот и мора да се пренесат на закуподавачот на крајот од договорот за закуп.
Може да се расправа со оваа позиција. Неразделните подобрувања несомнено се препознаваат како капитални инвестиции. И во став 9 од чл. 258 од даночниот законик на Руската Федерација зборуваме конкретно за капитални инвестиции. Покрај тоа, споменатата норма на Кодексот само наведува дека амортизацијата на бонусот не може да се примени на основните средства добиени бесплатно. Ова значи дека бонусот за амортизација може да се примени и на неразделни подобрувања.
Покрај тоа, сите неотстранливи сомнежи, нејаснотии и противречности на даночното законодавство мора да се толкуваат во корист на даночните обврзници (клаузула 7, член 3 од Даночниот законик на Руската Федерација).

Спорови за ДДВ
Според став 1 од чл. 146 од Даночниот законик на Руската Федерација, преносот на стоки, резултатите од извршената работа и обезбедувањето услуги бесплатно се признаваат како предмет на ДДВ. Излегува дека по истекот на договорот за закуп, закупецот мора да наплати ДДВ за трошоците за неразделни подобрувања пренесени како дел од закупот на сопственикот. Оваа гледна точка ја дели и руското Министерство за финансии (писмо од 31 декември 2009 година бр. 03-07-11/341).
За жал, денес постои двосмислена арбитражна практика по ова прашање. Постојат судски одлуки во кои судовите ја поддржуваат позицијата на Министерството за финансии на Русија (резолуции на Федералната антимонополска служба на Далечниот источен округ од 20 октомври 2008 година бр. A73-9481/2007-21, округ Волга од 24 јуни , 2008 бр. A12-18629/07, Московски округ од 19 февруари 2007 година бр. A40 -31107/06-116-180, итн.).
Некои арбитри се на страната на даночните обврзници. Тие доаѓаат до заклучок дека во ситуацијата што се разгледува не постои предмет на оданочување на ДДВ, бидејќи не постои факт за спроведување и пренос на сопственост (резолуција на Федералната антимонополска служба на Северо-западниот округ од 30 септември 2009 година бр. A56-39570/2008, Северо-западен округ од 21 април 2006 година бр. A56-7638/2005). Но, таквите решенија се малку.
Имајќи ја предвид позицијата на руското Министерство за финансии и фактот дека во повеќето случаи судовите ги поддржуваат инспекторите, подобро е компаниите да наплатат ДДВ за трошоците за неразделни подобрувања при нивното пренесување на закуподавачот.

Сметководството има свои предизвици
Во сметководството, закупецот ги зема предвид трошоците за неразделни подобрувања направени на изнајмениот имот на сметката 08 „Инвестиции во нетековни средства“. Откако ќе се формираат трошоците за неразделни подобрувања, се поставува прашањето дали тие можат да се префрлат на основните средства на закупецот. Има две гледишта.

Нема сопственост - нема основни средства
Од една страна, став 5 од PBU 6/01 „Сметководство за основни средства“ вели дека капиталните инвестиции во изнајмени објекти се евидентираат како дел од основните средства. Притоа, не е прецизирано за какви капитални инвестиции (разделни или неразделни) станува збор. Од друга страна, клаузула 3 од Методолошките упатства за сметководство за основни средства, одобрена со налог на Министерството за финансии на Русија од 13 октомври 2003 година бр. 91н, дозволува признавање како основни средства само оние капитални инвестиции, чија сопственост , според договорот му припаѓа на закупецот. Но, како што веќе беше забележано, неразделните подобрувања не можат да се отстранат без да се предизвика штета на имотот под закуп. Во секој случај, по истекот на договорот за закуп, тие се пренесуваат на закуподавачот. Тоа значи дека правото на сопственост врз нив му припаѓа на закуподавачот. Излегува дека закупецот не може да ги земе предвид неразделните подобрувања направени од него во составот на основните средства. Тие мора да се евидентираат на сметката 08 додека не се префрлат на закуподавачот.Следствено, закупецот нема право на нив да наплатува амортизација.
Оваа опција е корисна за организациите бидејќи нема потреба да се плаќа данок на имот. На крајот на краиштата, подлежат само предметите што се евидентирани во билансот на состојба на организацијата како основни средства (клаузула 1 од член 384 од Даночниот законик на Руската Федерација). Ако нема основни средства, нема предмет на оданочување.

Пример 3
Да го искористиме условот од примерот 1. Да претпоставиме дека закупецот одлучил да наплати амортизација во даночното сметководство врз основа на корисниот век на неразделното подобрување, а во сметководството да не ги пренесува капиталните инвестиции на основни средства.
Тогаш сметководителот ќе ги одрази трошоците за алармот за пожар на следниов начин:

Дебит 08 Кредит 60

- 500.000 рубли. — се земаат предвид трошоците за инсталирање на аларм за пожар.

Поради фактот што амортизацијата се наплатува за неразделни подобрувања во даночното сметководство, но не и во сметководството, сметководителот ќе мора да ги одрази разликите според PBU 18/02 „Сметководство за пресметките на данокот на добивка“. Затоа, секој месец почнувајќи од февруари 2010 година, сметководителот мора да ги земе предвид постојаните разлики што водат до формирање на постојани даночни средства:

Дебит 68 Кредит 99

- 1639,34 руб. (РУБ 8196,72 x 20%) - се рефлектира трајно даночно средство.

По завршувањето на закупот, трајното подобрување ќе се пренесе на закуподавачот. Бидејќи трансферот е бесплатен, во сметководството се формира неоперативен трошок. Нема направени трошоци во даночното сметководство на компанијата. Сметководителот повторно ќе треба да ги земе предвид разликите според PBU 18/02:

Дебит 91-2 Кредит 08

- 500.000 рубли. — се рефлектира слободниот пренос на алармите за пожар;
Дебит 99 Кредит 68

- 100.000 рубли. (RUB 500.000 x 20%) - одразува постојана даночна обврска.

Неразделните подобрувања можат да бидат главното средство
Друг став е дека додека трајните подобрувања не се префрлат на закуподавачот, сопственоста врз нив останува кај закупецот. Поддржувачите на оваа позиција ги изнесоа следните аргументи во нивна корист.
Прво, прашањето за тоа кој ја поседува сопственоста на неразделните подобрувања додека не се пренесат на закуподавачот не е регулирано со Граѓанскиот законик на Руската Федерација. Второ, во став 1 од чл. 218 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација утврдува дека сопственоста на ново нешто произведено или создадено од лице за себе му припаѓа на тоа лице. И трето, законодавството за сметководство, поточно Упатството за сметководство на основните средства, не може да воспостави правила за граѓански правни односи.
Врз основа на изнесеното, можеме да заклучиме дека договорот за закуп не треба да содржи услов кој е сопственик на неразделните подобрувања. И до преносот на капиталните инвестиции на сопственикот, сопственоста врз нив останува на закупецот. Следствено, тој има право да ги земе предвид неразделните подобрувања во составот на основните средства и да наплати амортизација на нив. Да забележиме дека оваа гледна точка ја дели и руското Министерство за финансии (писмо од 16 декември 2008 година бр. 03-05-05-01/73).
Ако организацијата ја следи оваа позиција, ќе има зголемени шанси да избегне одраз на разлики во сметководството според PBU 18/02. За да го направите ова, при пресметувањето на амортизацијата, организацијата мора да го земе корисниот век на неразделното подобрување утврдено во Класификацијата на основните средства вклучени во групите за амортизација. Ако е помал или еднаков на рокот на договорот за закуп, нема да има разлика.
Сепак, би сакале да ве предупредиме: препознавајќи ги неразделните подобрувања на основните средства во сметководството, компанијата ќе мора да плати данок на имот.

Пример 4
Да ја смениме состојбата на примерот 3. Да речеме дека организацијата пренела неразделни подобрувања на основните средства и го пресметала износот на амортизација на ист начин како и во даночното сметководство, од работниот век на капиталните инвестиции. Потоа сметководителот ќе ги направи следните записи:

Дебит 08 Кредит 60
- 500.000 рубли. — се земаат предвид трошоците за инсталирање на аларм за пожар;

Дебит 01 Кредит 08
- 500.000 рубли. — неразделните подобрувања беа пренесени на основните средства.

Од февруари 2010 година, сметководителот ќе пресметува амортизација:

Дебит 20 (26, 44) Кредит 02
- 8196,72 руб. — го одразува износот на акумулираната амортизација.

На крајот на закупот, резидуалната вредност на трајните подобрувања ќе биде нула. Затоа, кога располага со неразделни подобрувања, сметководителот ќе направи само еден запис:

Дебит 02 Кредит 01
- 500.000 рубли. — се отпишува преостанатиот трошок на системот за противпожарен аларм.

Л. Клименкова,
сметководствен и даночен експерт

За повикување:
Кратенки во огласите во весниците, што значат: