Двостепен модел на станбено хипотекарно кредитирање. Основни модели на хипотекарно кредитирање Модел на двостепено хипотекарно кредитирање

Руското законодавство ги смета сите заеми дадени обезбедени со недвижен имот како хипотекарни заеми. Ќе разгледаме посебен случај на хипотекарни заеми - заеми издадени (1) на физички лица, (2) за купување станови и (3) обезбедени со ова домување. Во литературата на англиски јазик, овој тип на кредитирање се нарекува финансирање на домување или финансирање на станбени недвижности. Сè уште нема посебен термин за тоа на руски јазик.

Моделите на хипотекарно кредитирање обично се класифицираат според изворот на средства што се користат за потекнување на хипотеките. Наједноставниот од овие модели се заснова на користењето на банкарските депозити како таков извор. Моделот се нарекува депозит, банкарски или традиционален.

Традиционален модел.

Според овој модел, банките издаваат хипотекарни заеми на физички лица (заеми за купување станови обезбедени со овие станови) заедно со сите други заеми. Главен извор на средства за овие заеми се прибраните средства, т.е. првенствено депозити.

Хипотекарните заеми имаат голем број специфични карактеристики и, соодветно, кога се занимаваат со овој бизнис, банките сносат специфични ризици. Главниот ризик во хипотекарното кредитирање, како и кај секое друго, е кредитот, т.е. ризикот дека заемопримачот нема да ги врати позајмените средства во целост и навреме. Овој ризик има две компоненти: прво, самиот ризик од неповрат; второ, ризикот дека во случај на неотплата, банката нема да може да ги надомести своите загуби со продажба на колатералот (станот).

Ризикот од неотплата на хипотекарниот заем се проценува со два фактора - доволноста на приходот на заемопримачот да врши месечни плаќања за отплата на заемот и според неговата кредитна историја, т.е. информации за тоа колку често ги одложувал плаќањата на било кој заем во минатото.

Големината на ризикот загубите да не можат да се надоместат со продажба на колатерал се одредува според судската практика, т.е. во зависност од тоа колку време и пари се потребни за иселување на заемопримачот од домот под хипотека и за продажба на овој дом. Дополнително, овој ризик зависи од тоа дали ќе биде можно да се продаде станот за сума поголема од износот на кредитот издаден од банката. Следствено, големината на овој ризик зависи од учеството на заемот во цената на станот. Колку е поголем овој удел, толку е поголем ризикот банката да не ги надомести своите трошоци доколку поради некоја причина (на пример, поради пад на пазарните цени) станот треба да се продаде по цена пониска од првобитната.

Многу значаен ризик во традиционалниот модел на хипотекарно кредитирање е каматната стапка: ризикот од промени во каматните стапки на пазарот. Бидејќи хипотекарните заеми се секогаш долгорочни, оваа веројатност е многу висока. Доколку пазарната каматна стапка се зголеми, тогаш банката продолжува да прима исплати на хипотекарни заеми од кредитокорисниците врз основа на стапката со која ги издала (пониска од новата пазарна стапка за заеми), а таа е принудена да плаќа приходи на штедачите по повисока стапка од очекуваната (на ниво на нова пазарна стапка на депозити).

Доколку банката не ги зголеми стапките на депозитите, тогаш штедачите едноставно ги земаат нивните средства и ги инвестираат таму каде што можат да добијат поврат на пазарно ниво. Ако ги зголеми стапките на депозитите, нејзината маржа (разликата помеѓу каматните стапки и пасивните стапки) се намалува и во некои случаи станува негативна. Ваквите процеси (зголемување на пазарната каматна стапка од 8% во 1978 година на 20% во 1980 година) доведоа до голема криза на здруженијата за штедење и заем во САД во раните 1980-ти.

Единствениот радикален начин за управување со каматниот ризик во рамките на традиционалниот модел е да се користат променливи каматни стапки на хипотекарните заеми. Во овој случај, како што се менуваат пазарните каматни стапки, така се менуваат и плаќањата што заемопримачот мора да ги врши секој месец.

Сепак, овој механизам е многу ризичен и не може да се користи во земји со нестабилни економии. Факт е дека со значително зголемување на плаќањата, тие лесно може да испаднат дека се повисоки од оние што заемопримачот може да ги направи врз основа на неговата сопствена заработка. Така, како резултат на примената на овој механизам, намалувањето на каматниот ризик доведува до зголемување на кредитниот ризик.

Постои покомплексен механизам за индексирање на каматните стапки, базиран на систем на двојни индекси. При користење на овој механизам, паралелно се прават две повторни пресметки на месечните исплати на хипотека: едната врз основа на промените во пазарните стапки, а другата врз основа на промените во индексот на платите.

Плаќањето што го врши заемопримачот се зголемува за износ определен со промената на индексот на плата. Разликата меѓу оваа уплата и онаа што би требало да ја изврши согласно промената на индексот на пазарната каматна стапка се капитализира, т.е. додаден на неговиот хипотекарен долг.

Недостатоците на овој механизам ја вклучуваат неговата сложеност и ризикот од негативна амортизација. Кога позајмувачите одеднаш ќе откријат дека и покрај тоа што редовно вршат исплати (и се зголемуваат како што се зголемува индексот на плата), нивниот долг не само што не се намалува, туку дури и се зголемува, тие обично престануваат да плаќаат.

Користење на традиционалниот модел.

Треба да се напомене дека, и покрај сите негови недостатоци, традиционалниот модел е доста широко користен во земјите со стабилни економии. Доминира во Западна Европа, а во голем број прилично високо развиени земји (на пример, Грција) воопшто не постојат други модели. Во просек во Западна Европа на крајот на 1998 година, традиционалниот модел обезбедуваше 62% од обемот на издадените хипотекарни заеми.

Важно е да се напомене дека распространетоста на овој модел во Западна Европа е поврзана со долгата традиција на користење на променливи каматни стапки таму. Приближно 70% од хипотеките издадени во Западна Европа во 1997 година имале променлива каматна стапка. За споредба, истата година во САД, каде таква традиција никогаш не постоела, биле издадени помалку од 10% од заемите со променливи каматни стапки.

Изгледите за користење на традиционалниот модел во Русија.

Во Русија, комерцијалните банки кои се обидоа да се вклучат во средината на 90-тите. хипотекарните заеми, открија дека немаат можност да ги проценат ниту кредитните ниту каматните ризици.

Големината на ризикот од неотплата (првата компонента на кредитниот ризик) не може да се процени, бидејќи значителен дел од луѓето не го регистрираат најголемиот дел од својот приход и немаат кредитна историја. Вредноста на втората компонента не може да се процени, бидејќи не само што не е познато колку време и пари ќе треба да се потрошат за иселување на заемопримачот во случај на неисполнување на обврските, туку исто така не постои сигурност дека тоа ќе биде можно да се направи на сите.

Банките најдоа начин да го решат проблемот со кредитниот ризик со замена на кредитирањето со кирија со опција за купување. Во овој случај, станот е регистриран како сопственост не на поединец - заемопримачот, туку на подружница на банката. Заемопримачот склучил договор за закуп со неа за стан со право на купување. Откако го платил износот наведен во договорот во месечни плаќања за кирија, тој добил сопственост на станот. Доколку престанал да плаќа од која било причина, станот останувал во сопственост на подружницата на банката.

Би било тешко да се нарече овој систем хипотекарно кредитирање. Покрај тоа, тој никогаш не стана широко распространет поради високите ризици на заемопримачот. Доколку подружницата била ликвидирана, заемопримачот го изгубил станот, без оглед на тоа колкав дел од неговата вредност веќе се исплатил со „плаќања за кирија“.

Во моментов, традиционалниот модел постои во Русија главно поради поддршката на американската влада, која одвои околу 400 милиони долари за создавање на Инвестицискиот фонд САД - Русија. Од овие пари, околу 100 милиони долари отидоа во програмата „Делта кредит“, која на руските банки им обезбедува средства за издавање хипотекарни заеми.

Средствата се обезбедуваат за период од 10 години и само доколку заемопримачот може да потврди дека месечните исплати на заемот нема да надминат 35% од неговиот официјален приход. Покрај тоа, заемопримачот мора да плати најмалку 20% од цената на станот од сопствени средства. Така, кругот на заемопримачи се покажува прилично тесен.

Банките добиваат долгорочни ресурси во рамките на оваа програма и, соодветно, не сносат каматен ризик. На банките им останува само кредитниот ризик. Во исто време, бидејќи кредитната историја на заемопримачите е непозната, а изгледите за нивно иселување, доколку е потребно, се сомнителни, големината на овој ризик останува не сосема сигурна.

Банките вообичаено ја компензираат неизвесноста или со давање заеми само на вработени во компании кои се клиенти на банки, или со темелна проверка на секој заемопримач (биографија, врски, хоби и сл.). На пример, ако проверката покаже дека заемопримачот пие многу, нема да му се даде заем, дури и ако неговата официјална заработка ги исполнува формалните услови.

Модел на хипотекарни обврзници.

Околу 20% од вкупниот обем на хипотекарно кредитирање во Западна Европа се врши преку фундаментално различен систем. Овој систем не користи депозити како извор на средства, туку ресурси на организации кои работат на берзата и заинтересирани да инвестираат во долгорочни средства.

За да добијат средства од овие инвеститори, банките продаваат хипотекарни обврзници на берзата. Во суштина, хипотекарните обврзници се банкарски обврзници кои се разликуваат по една важна карактеристика: тие се обезбедени со специфични средства - хипотекарни заеми и, соодветно, недвижен имот заложен за овие заеми.

Во случај на банкрот на деловна банка, овие средства се распределуваат и се користат за отплата на обврските на банката кон имателите на хипотекарни обврзници. Постојат посебни банкарски прописи кои ја регулираат кореспонденцијата помеѓу вредноста на заложениот имот и обемот на издадените хипотекарни обврзници. На пример, во Германија и Австрија, износот на долгот на хипотекарните обврзници не треба да надминува 60% од вредноста на имотот под хипотека. Во Данска овој удел е поголем и изнесува 80%.

Во повеќето европски земји, само строго ограничен број банки можат да се вклучат во хипотекарно кредитирање преку издавање на хипотекарни обврзници. Единствен исклучок е Шпанија, во која секоја банка има право да издава хипотекарни обврзници. Покрај шпанските банки, вакви обврзници издаваат и 73 банки во Европа. Сите тие (со исклучок на неколку германски и две австриски) се тесно специјализирани за овој тип на бизнис. Овие банки обично се нарекуваат хипотекарни банки.

Користење на моделот на хипотекарна обврзница.

Сè уште нема знаци дека моделот на хипотекарната обврзница е поконкурентен од традиционалниот модел. И покрај неговата долга историја, тој е доста редок. 85% од обемот на пазарот на хипотекарни обврзници во Западна Европа отпаѓа на три земји за кои овој модел е традиционален - Данска, Шведска и Германија. Покрај тоа, во Данска речиси сите хипотекарни заеми се финансираат со издавање хипотекарни обврзници, во Шведска - околу 70%. Хипотекарните обврзници сочинуваат околу 20% од германскиот пазар.

Во некои европски земји - Велика Британија, Ирска, Белгија, Грција, Италија - воопшто не се користи моделот заснован на употреба на хипотекарни обврзници. Во другите европски земји овој модел се користи, но во многу мали количини.

Изгледите за користење на моделот на хипотекарни обврзници во Русија.

Во моментов се развива закон за хартии од вредност, од кои еден треба да бидат „проодни хипотекарни листови“ - хартии што личат на хипотекарни обврзници. Сепак, постојат сериозни сомневања дека ќе има промет и дека ќе се имплементира моделот на хипотекарната обврзница.

За таа да функционира, неопходно е да се воведат посебни банкарски регулативи кои гарантираат издвојување на хипотекарните средства од вкупните средства на банката. Треба да се создаде посебен систем за сметководство на овие средства во банките и дополнителен систем на прудентна супервизија. Сепак, нема сигурност дека овие хартии од вредност ќе бидат многу барани.

Главниот проблем е овој: кај нас практично нема инвеститори со долгорочни ресурси кои би можеле да инвестираат во овие хартии од вредност. За да продавате хипотекарни обврзници на странски пазар, треба да ја постигнете нивната ликвидност, т.е. тие мора да се произведуваат во големи количини.

Кога Германците поставија задача да влезат на странскиот пазар со своите хипотекарни обврзници, тие создадоа специјални обврзници за оваа намена, наречени Џамбо
Фандбриф. Обемот на емисија на Џамбо Фандбриф не може да биде помал од 0,5 милијарди долари.Всушност, просечниот обем на емисија на овие хартии од вредност е 1,5 милијарди долари.

Прилично е тешко да се замисли дека некоја од нашите банки ќе може да издава хипотекарни обврзници во таков обем во блиска иднина.

Модел на секундарен хипотекарен пазар.

Овој модел најчесто се нарекува американски. Нејзината идеја е дека банката, откако издала хипотекарен заем, веднаш го продава на посебна организација - каналот. Во овој случај, хипотекарниот заем го напушта билансот на банката и оди во билансот на состојбата на каналот. Од моментот на продажба, банката не сноси никакви ризици за овој заем и, всушност, едноставно може да заборави на тоа. Ако има неисполнување на обврските на заемот, каналот ќе ги сноси загубите.

Кондуктот ги собира купените заеми во базени и ги продава на инвеститорите во форма на MBS (Hiptgage Backed Securities). Во исто време, каналот му дава гаранција на инвеститорот за навремено плаќање на главнината и каматата на овие хартии од вредност, т.е. обезбедува осигурување од кредитен ризик.

При користење на овој систем, улогата и функциите на хипотекарните банки драматично се менуваат. Бидејќи хипотекарниот заем, откако влезе во нивниот биланс, веднаш го напушта, хипотекарните банки кои работат на модел на секундарен пазар се претвораат од финансиски институции во еден вид посредници. На нивниот биланс нема привлечени средства или заеми. Во суштина, од банките останува само нивното име.

Искуство со користење на моделот на секундарен пазар
Моделот на секундарниот пазар се користи многу широко, но само во една земја во светот - САД. Обемот на примена на овој модел во другите земји е занемарлив. Успехот на САД во развојот на моделот на секундарниот пазар се должи на фактот дека таму работат три многу големи канали. Од нив, едното - Ginnie Mae (GNMA - Национална асоцијација за хипотеки на владата) е гарантирано од американската влада, а другите две - Fenie Mae и Freddie Meck, иако формално се сметаат за приватни акционерски друштва, сите инвеститори исто така ги доживуваат како организации загарантирани. од страна на американската влада.

Учесниците на пазарот доброволно купуваат МБС од овие канали како федерално гарантирани хартии од вредност, додека се согласуваат на приноси дури и пониски отколку за хартиите од вредност на организациите со статус ААА. Така, екстремно евтините средства се канализираат во хипотекарно кредитирање, што обезбедува ниски хипотекарни стапки. Меѓутоа, бидејќи ова е поврзано со перцепираните (или вистинските) владини гаранции, се чини дека ниските стапки на хипотека всушност се субвенционирани од федералниот буџет. Висината на оваа субвенција, според проценките на различни американски економисти, се движи од 3,5 до 4 милијарди долари годишно.

Сфаќајќи го ова, американската влада наметнува сериозни ограничувања на активностите на каналите, насочени кон несубвенционирање заеми за купување луксузни станови. И двата канали не можат да се справат со станбени кредити чија вредност ја надминува границата што годишно ја поставува владата. За државната Jeanie Mae, оваа граница е 95% од просечните трошоци за домување во регионот, а за формално независните Fenie Mae и Fredi Mek - 140%.

Пазарот на МБС во Соединетите Држави се проценува на 2,57 трилиони долари, при што 88% од овој волумен доаѓа од МБС издаден од трите канали наведени погоре. Тие целосно го заробија кредитниот пазар во границите што ги постави државата. Присуството на владини субвенции за овие канали не им дозволува на организациите кои работат според други модели да се натпреваруваат со нив.

Изгледите за користење на секундарниот пазарен модел во Русија.

Направено е многу за да се воведе овој модел кај нас. Создаден е канал - Федералната агенција за хипотеки. Развиени се јасни и едноставни процедури за продажба на кредити од банките на агенцијата и нивна препродажба од агенцијата на инвеститори. За да се поедностави процедурата за продажба и препродажба на заеми, дури беше создадена посебна сигурност - хипотека. Агенцијата има добиено буџетски средства за откуп на хипотеки и во суштина е подготвена да ги откупи, да формира базени од нив и да ги препродава овие базени на пазарот.

Има организациски проблем: за да има кредити во билансот, Агенцијата мора да биде банка, но не може да добие банкарска лиценца. Секако, порано или подоцна овој проблем ќе биде решен и Агенцијата ќе може да купува и препродава кредити. Сепак, ќе мора да преземе кредитен ризик, т.е. гарантира дека ќе ги компензира сите трошоци кои можат да настанат во случај на неисполнување на обврските на заемопримачот. Всушност, оваа обврска треба да ја преземе федералниот буџет.

Дополнително, ќе мора да сноси и каматен ризик. Ова се однесува на ризикот дека во периодот што и е потребно на Агенцијата да ги откупи кредитите и да создаде базен доволен за продажба на пазарот, стапките да се променат и инвеститорите да бараат повисоки приноси од очекуваните. Во овој случај, средствата добиени од хипотекарните должници можеби не се доволни за да им платат на инвеститорите. Следствено, дополнителни средства ќе треба да дојдат и од буџетот.

Со други зборови, моделот може да биде лансиран само ако се резервирани значителни средства во буџетот за поддршка на Агенцијата во случај на нејзина неликвидност.

Модел за заштеда на договор.

Овој модел вклучува добивање средства преку создавање на систем на таргетирани депозити.

Потенцијален заемопримач - клиент на банка - склучува договор со банката (затоа системот се нарекува договор-штедење). Според овој договор, клиентот се обврзува да депонира одредена договорена сума секој месец за одреден временски период. Банката, пак, се обврзува да му обезбеди хипотекарен заем откако клиентот ќе заврши заштеда. Така, главниот принцип на овој модел е следниот: секој заемопримач е поранешен депонент, а секој депонент добива право да стане заемопримач.

Каматната стапка на депозитите и кредитите е фиксна и не зависи од пазарната стапка. Обично се поставува малку под пазарната цена. Од гледна точка на клиентот, низок принос на депозит е неговата исплата за правото да добие евтин хипотекарен заем.

Моделот на договорно штедење може да постои во отворени и затворени форми. Отворената форма се карактеризира со фактот дека акумулацијата и кредитирањето се вршат во обична универзална банка, во која е создаден посветен сметководствен систем за договорни штедни обврски и средства.

Во затворена форма, се создава посебна договорна организација за штедење - специјализирана банка ангажирана исклучиво во привлекување целни депозити и издавање заеми на поранешни штедачи.
Моделот на договорно штедење има една карактеристика што го прави привлечен првенствено за употреба во земји каде приватното кредитирање штотуку почнува да се развива. Факт е дека со решавање на проблемот со недостигот на долгорочни и евтини извори на средства во банките, истовремено овозможува минимизирање на кредитниот ризик. Со акумулирање на средства, клиентот, како да се каже, создава своја „кредитна историја“. Информациите за точноста на клиентот во депонирањето пари секој месец може добро да ги заменат информациите за тоа како ги исплатил своите претходни долгови.

Дополнително, со заштедата, клиентот индиректно дава информации за неговиот реален (нерегистриран) приход. Ако клиентот долго време може да направи месечен депозит од 300 долари, тогаш износот на неговиот приход му го дозволува тоа. А тоа што, според документите, официјално добива само 200 долари месечно, не треба да биде пречка да му се издаде заем, чии месечни исплати ќе бидат 300 долари.

Треба да се напомене дека овој модел има сериозни недостатоци. Прво, тоа е многу незгодно за клиентите. Клиентот не може да добие хипотекарен заем кога му треба, прво мора да чека неколку години, правејќи заштеди.

Второ, барањето да се осигура дека средствата и обврските се совпаѓаат во однос на условите и износите доведува до фактот дека тој може да добие заем за приближно истиот период во кој заштедил средства, а приближно за износот што го акумулирал. Излегува дека, користејќи го овој модел, клиентот може да го намали времето што му е потребно за да акумулира средства за да купи стан за половина во споредба со тоа колку би требало да заштеди „во чорапот“.

Можеме да кажеме дека овој модел е само „двапати поудобен“ од штедењето „во чорап“ - најчестата форма на заштеда на пари за стан во нашата земја.
Моделот може да се направи поудобен преку инвестирање.
Така, на пример, според пресметките на авторот, под услов да има униформен прилив на клиенти кои ги прават истите заштеди во ист временски период, месечното обезбедување заеми 2 пати повеќе од акумулираниот износ за период 2 пати поголем од периодот на акумулација бара еднократна инвестиција износ 1,7 пати поголем од износот на месечните издадени кредити.

Примена на моделот договор-штедење.

Во повеќето земји во светот, моделот на договорно штедење во една или друга форма беше првиот модел што се користеше кога граѓаните сè уште немаа кредитна историја, а банките немаа долгорочни обврски. Последователно, како што се стабилизираше финансиската состојба во овие земји, се развиваше берзата и многу луѓе стекнаа кредитна историја, овој модел почна постепено да се заменува со попогодни модели кои овозможуваат да се добие заем без долг период на акумулација.

Во исто време, договорните штедни организации, кои веќе имаат огромен број клиенти, се трансформираа во големи банки за малопродажба.

Како резултат на тоа, во развиените земји овој модел беше зачуван само во Франција - во отворена форма, во Германија и Австрија - во затворена форма. Беше можно да се зачуваат овие модели, правејќи ги конкурентни, само со помош на владини субвенции.

Во Германија, на пример, овој систем постои од 1920 година. Ги преживеа најтешките периоди во животот на земјата, но во раните 50-ти. - во период на брз развој на финансискиот систем, стана јасно дека тој не може да се натпреварува со посовремени и поудобни модели кои влегуваат на пазарот.

Во 1952 година, беше одлучено да се одржи системот и да се воведат владини субвенции за ова. Сега, на секој што добива заем од германските договорни штедилници (bausparkassen) му се дава и државен „бонус“ заедно со заемот. Моделот поддржан од државата живее и финансира околу 5% од вкупните хипотекарни заеми во Германија.

Треба да се напомене дека главно се работи за заеми за реновирање станови и „втори кредити“ - дополнителни заеми на луѓе кои веќе добиле кредит од друга банка и го ставиле својот дом под хипотека. Интересно, bausparkassen сметаат дека ризикот од неотплата на заемите од страна на нивните поранешни инвеститори е таков
на незначајните, дека се издаваат буквално без обезбедување.

Се субвенционира и отворениот систем во Франција (каматната стапка е субвенционирана). Клиентот заштедува средства по стапка од 8% (што приближно одговара на пазарната депозитна стапка), од кои 4% плаќа банката и 4% државата. Поради ова, банката може да издава хипотекарни кредити со стапка од 5,5%, што е значително пониско од пазарната каматна стапка.

Можности за користење на системот за заштеда на договори во Русија.

Се разбира, системот за заштеда на договори е идеален за моменталната ситуација во Русија. Може да се користи и во отворена и во затворена форма. Целосното отсуство на конкуренција од другите модели овозможува да се развие без систем на владини субвенции.

Во моментов, можно е да се зголеми рокот и износот на хипотекарниот заем издаден на клиент со комбинирање на договор-штеден заем со заем обезбеден преку американско-рускиот фонд (Делта кредит).

Како што веќе беше забележано, употребата на модел на договор за штедење може значително да го намали кредитниот ризик и целосно да ја елиминира каматата. Можна е и модификација на овој модел, при што кредитниот ризик исто така целосно ќе биде отстранет.

За ова треба да се користи затворен модел, базиран на употреба на специјализирани договорни штедни организации, а овие организации да бидат кооперативни, т.е. припаѓаат на инвеститорите. Доколку некој клиент на организацијата се обиде да не го отплати заемот и не исфрли од куќата под хипотека, ќе мора да се справи не само со судот, туку и со штедачите кои со право веруваат дека тие (а не банката) се обидуваат да крадат пари.

При примена на оваа модификација на моделот, улогата на банката се сведува на складирање средства и извршување на обработка според договор со договорна штедна организација, т.е. сите процедури поврзани со сметководство, евалуација, кредитирање средства, издавање заеми, примање плаќања итн.

V.M.MINTS, кандидат за економски науки.

СОВРЕМЕНИ МОДЕЛИ НА ХИПОТЕЧНО ЗАДАВАЊЕ И МОЖНОСТА ЗА НИВНА ПРИМЕНА ВО РУСИЈА

О.Ју. Резвухина, студент

Федерален универзитет на Далечниот Исток (Русија, Владивосток)

DOI: 10.24411/2411-0450-2019-10589

Прибелешка. Хипотекарните заеми се една од најперспективните области на активност за руските банки. Домашните банки се стремат да развијат сопствени кредитни модели и банкарски производи кои можат да работат во тешки економски услови, проучувајќи го богатото историско искуство на Русија и практиките на другите земји. Оваа статија ги разгледува современите модели на хипотекарно кредитирање во Русија и во странство и ја потврдува валидноста на нивната употреба во руски услови.

Клучни зборови: хипотека, заем, хипотекарно кредитирање, изградба на станови, модел на хипотекарно кредитирање.

Системот за хипотекарно кредитирање е една од алатките што обезбедува достапно домување за луѓето со просечни примања. Просперитетот на хипотекарното кредитирање придонесува за развој на конкурентна економија, стабилизација и модернизација, намалување на инфлацијата и развој на социјалната тензија поради порастот на цените на недвижностите, стимулирање на градежништвото и сродните индустрии и проширување на инвестициските процеси на пазарите на капитал.

Хипотекарниот заем е „кредит (заем) обезбеден за купување на недвижен имот обезбеден со оваа недвижност како обезбедување на обврска“.

Организацијата на хипотекарното кредитирање за одделни земји има важни карактеристики кои зависат од различни аспекти како што се економскиот развој, финансиските и кредитните системи, историјата и банкарското законодавство. Овие својства го одредуваат формирањето на хипо-

тековни заеми во различни модели. Се разликува следнава класификација на моделите за хипотекарно кредитирање:

Балансиран-самостоен модел (заштеда и заем) кој се користи во Германија;

Скратен-отворен модел кој се користи во земји со развиени пазарни економии;

Проширен-отворен модел („Американски модел на хипотека“).

По проучувањето на секој модел, можно е да се идентификуваат силните и слабите страни на секој од нив и да се анализира дали овој или оној модел на хипотекарно кредитирање е возможен за употреба во руската економија.

Балансирано-автономно (штедење и заем) е независен модел, кој се заснова на принципот на работа на штедење и заем (слика 1). Овој модел на хипотекарно кредитирање е широко користен во Германија.

субвенции за градежни инвестиции

штедни влогови

Ориз. 1. Шема на модел на автономна договорна заштеда

Значи, пред да добие простор за живеење за две до десет години, заемодавачот мора да започне да акумулира средства во специјализирана банка или штедилница. Кога буџетот ќе достигне 45% од цената на станот, купувачот добива уште една државна субвенција за 10% од вредноста на имотот, а остатокот се добива во форма на заем со ниски камати за 10-15 години. За кредитирање, банката добива ресурси од насочените заштеди на своите клиенти. Во моментов во Германија, изградбата на секоја втора единица за недвижнини се финансира со користење на модел на балансирано-автономно хипотекарно кредитирање.

Предностите на моделот за штедење и заем се следните:

Дури и кога финансиските пазари и кредитните пазари се затворени, тоа нема да влијае на ситуацијата;

Од заемопримачот не се бара да го потврди својот приход, бидејќи нивната солвентност ја проверува финансиската институција на ниво на односи при акумулација на средства;

Стапките на хипотека се многу пониски;

Моделот обезбедува општа достапност на заеми за должници со различни нивоа на приход;

Моделот обезбедува значителна ефикасност во изградбата и приемот на станови по ниски трошоци.

Недостатоците на моделот за штедење и заем се:

Заемопримачите можат да купат станови само по завршувањето на периодот на штедење;

Моделот го ограничува износот на средствата што се влеваат во секторот на недвижности за

бидејќи пристапот на инвеститорите до финансии на хипотекарниот пазар е ограничен;

Моделот создава „пирамиден ефект“ за новодојдените потенцијални клиенти.

Во Русија моментално е невозможно да се имплементира модел на штедење и заем бидејќи овој концепт го ограничува бројот на инвеститори и износот на пари што тие ги собираат само кога штедат. Главната тешкотија во спроведувањето на концептот на договорни заштеди во Руската Федерација е присуството на висока инфлација и несовршено законодавство. Во случај на инфлација и зголемување на каматните стапки, единствениот начин да се одржат договорните заштеди привлечни е да се зголемат државните трошоци.

Ваквите проекти може да се подобрат со кофинансирање. Подобрување на условите за живот е потребно за поголем дел од жителите на нашата земја. Проектите нудат различни форми на помош: нецелосно кофинансирање на авансни плаќања, делумни субвенции за хипотеки итн. Затоа, породилниот капитал наменет при раѓањето на второто дете во семејството се смета за државна поддршка за подобрување на условите за живот.

Клучот за просперитетот на германскиот концепт е безбедноста и одржливоста на германската економија. Сепак, без таква стабилност во Русија, потребната субвенција брзо ќе се зголеми на неприфатливо ниво или фактичката исплата поради каматните стапки ќе биде премногу ниска за да се катализира

тор да исполнува условни должности.

За разлика од балансирано-самостојниот модел, скратениот модел е наједноставниот концепт на хипотека. Тој е ограничен на примарниот пазар на хипотеки.

Банката што ја добива хипотеката на заемот ја користи како колатерал за привлечени надворешни ресурси. Поради оваа причина, бројот на кредитори и бројот на специјализирани агенции кои се партнери на хипотекарниот пазар се сведени на минимум. Ова одговара на „скратената“ структура на хипотека. Според овој модел, банката обезбедува долгорочен износ за населението на сметка на сопствените средства и привлекува пари од различни извори, вклучително и меѓу

банкарски финансирање, таргетирани кредитни линии, како и приватни и корпоративни средства кои се лоцирани на тековни сметки, депозити, како и во форма на должнички хартии од вредност, како и ресурси за продажба на хипотеки.

Секоја хипотекарна организација самостојно го одредува видот на заемите што ги дава и е поврзана со моменталната економска состојба. Моделот на скратено отворено е уникатен во комбинацијата на функциите на издавач, заемодавач и друштво за управување што нуди хипотекарни заеми и хипотекарни услуги под еден ентитет. Поради едноставноста на формата на хипотекарно кредитирање, овој модел е широко развиен (Слика 2).

продажба на хипотеки

Ориз. 2. Шема на скратено-отворен модел

Овој модел на хипотека се користи во Велика Британија, Франција, Данска, Шпанија, Израел и многу други европски земји, како и во Австралија.

Скратено-отворен модел (модел на секундарен хипотекарен пазар) е полноправен систем на хипотекарниот пазар, но не е погоден за имплементација во Русија. Уникатна карактеристика на овој модел е директната зависност на каматните стапки од хипотекарните заеми за земјите како целина и стабилноста на државната економија, што има значително влијание врз големината, динамиката и перформансите на хипотекарното кредитирање.

Врз основа на практиката на неговата примена, тогаш кога се користи исклучително ретко се фокусира на примероци кои дефинираат

подели ги главните карактеристики на хипотекарниот заем. Ограничениот обем на хипотекарни услуги се третира како каматен монопол врз основа на условите на краткорочниот заем.

Затоа, недостатоците на овој модел се:

Директна меѓузависност на моделот од пазарното ниво на каматни стапки;

Недостаток на строги критериуми за хипотекарен заем;

Ограничен број на привлечени кредитни ресурси.

Засилениот отворен или „американски модел на хипотека“ се однесува на употребата на двостепен пазарен модел (Слика 3).

Купувач на имот

Кредитен институт\

Средства добиени од продажба на ИЦ и хартии од вредност

Инвеститор

Хипотека

Продажба на хипотекарни заеми

Финансиски посредник

Продажба на ИЦ или хартии од вредност издадени врз основа на ИЦ

Ориз. 3. Шема на моделот продолжено-отворен

Банката му нуди на заемопримачот хипотекарен заем, но од заемопримачот се бара да префрли одредена сума пари на банката секој месец за одреден временски период. Оваа обврска на заемопримачот е обезбедена со депозит на купениот стан. Банката го продава заемот на една од хипотекарните агенции, заедно со обврските за обезбедување на заемот. Агенциите ѝ ги враќаат на банката исплатените пари на заемопримачот, а во замена банката ги префрла на агенцијата месечните исплати добиени од заемопримачот минус сопствениот приход. Износот на месечните исплати, односно стапката по која агенцијата се обврзува да купи колатерал, ја одредува агенцијата врз основа на барањата.

Агенциите кои купиле одреден број хипотеки од комерцијалните банки го фокусираат своето кредитирање на базените и создаваат нова хартија од вредност чиишто плаќања се засноваат на плаќања од квалификувани должници. Агенцијата ги продава хартиите од вредност поддржани со хипотека на берзата и потоа ја одзема нејзината маржа од износот што агенцијата го плаќа на инвеститорот што ги зема хартиите од вредност како посредник.

Овој тип на хипотека е создаден во САД. Американските хипотекарни заеми ги обезбедуваат големите здруженија на штедилници и заеми, заеднички штедилници и банки на мали фарми. Главната улога на игрите

Се издава хипотека, чијшто корисник е домаќинство.

Хипотекарното кредитирање во САД е најевтиниот и најдолгорочниот вид на заеми.

Воведувањето на проширен отворен модел е можно не само со формирање на сеопфатна инфраструктура на хипотекарниот пазар, туку и со надворешна поддршка и делумно учество во него однадвор. Владата ги охрабрува фискалните фондови и долгорочните инвеститори да ја постигнат оваа цел за да ги решат проблемите со хипотекарното кредитирање преку привлекување специјализирани агенции на хипотекарниот пазар, обезбедување значителна ликвидност на хипотекарните заеми и поддржување на издавањето хипотекарни обврзници. Кога банките купуваат хипотеки, владините агенции наметнуваат посебни услови, што им овозможува да го контролираат квалитетот на хипотекарните трансакции.

Дополнително, следењето на функционирањето на хипотекарниот пазар ни овозможува да го насочиме развојот на хипотекарното кредитирање во согласност со националните социо-економски насоки.

Придобивките од продолжениот отворен модел се:

Се претпоставува самодоволност и самофинансирање; одржливост, бидејќи повеќето хартии од вредност обезбедуваат кредит за системот;

Пазарот на домување ја гарантира стабилноста на националниот економски систем.

Така, проучувајќи ја современата секјуритизација, која вклучува модели на хипотекарно кредитирање, насочено ослободување на кредитните ресурси, треба да се заклучи дека денес кај нас, за потребите на банката преку емисијата на нашата земја, „Американски и продажба на хартии од вредност во име на банката“ се широко користени. Канскаја“ хипотекарниот модел на две нивоа, кои се обезбедени со колатерал за државно кредитирање, а главен метод се рехипотекарните заеми. финансирање на хипотекарни заеми е

Библиографија

1. За хипотека (залог на недвижен имот): Федерален закон од 16 јули 1998 година бр. 102-ФЗ (како што е изменето на 31 декември 2017 година) [Електронски ресурс]. Режим на пристап: http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_19396/

2. Кратенко М.В. Трансакции на недвижности. Сè за посредниците: практичен водич. - М.: Проспект, 2017. - 362 стр.

3. Korosteleva T. S. Компаративна анализа на системите за станбени хипотекарни заеми во Русија, Европа и САД // Финансии и кредити. - 2013. - бр. 16. - стр. 46-56.

4. Савинова В. А. Странско искуство и можностите за негово користење во развојот на хипотекарно кредитирање во Русија во современи услови // Билтен на Државниот економски универзитет Самара. - 2012. - бр. 88. - стр. 95-102.

5. Кусиханов Р.У. Современи пристапи за хипотекарно кредитирање во странската економска практика // Билтен на Универзитетот. - 2016. - бр. 9. - стр. 148-153.

ПРОБЛЕМ БАЛАНСЕН ДРЖАВЕН БУЏЕТ НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЈА

О.Ју. Резвухина, студент

Федерален универзитет на Далечниот Исток (ФЕФУ)

(Русија, Владивосток)

Апстракт. Хипотекарните заеми се една од најперспективните области на активност на руските банки. Домашните банки се обидуваат да развијат сопствени кредитни модели и банкарски производи кои можат да работат во тешки економски услови, проучувајќи го богатото историско искуство на Русија и практиката на другите земји. Оваа статија ги разгледува современите модели на хипотекарно кредитирање во Русија и во странство и ја потврдува валидноста на нивната употреба во руски контекст.

Клучни зборови: хипотека, заем, хипотекарно кредитирање, домување, модел на хипотекарно кредитирање.

Тема 7. Хипотекарното кредитирање како начин на долгорочно финансирање на инвестициите.

1. Еволуција на развојот на хипотекарното кредитирање.

2. Класични модели на хипотекарно кредитирање.

3. Хипотекарно кредитирање систем на Република Казахстан.

4. Создавање и развој на хипотекарната компанија Казахстан.

5. Механизмот на функционирање на системот за хипотекарно кредитирање.

6. Моментална состојба и изгледи за развој на хипотекарниот пазар на Република Казахстан.

Еволуција на развојот на хипотекарните заеми

Терминот „хипотека“ првпат се појавил во Грција на почетокот на 6 век. п.н.е. (ја воведе Архон Солон) и уште тогаш се поврзуваше со обезбедување на одговорноста на должникот кон доверителот со одредени земјишни поседи. Претходникот на Солон, Драко, вовел постапка (во 621 г. п.н.е.) според која секое посегнување на приватниот имот и неговиот подвижен дел било најстрого казнувано. Не случајно нему и на неговите наредби во историјата му е доделена дефиницијата за „змејски закони“.

Во 594 п.н.е. Солон ги спроведува своите реформи, вклучително и укинување на долговите за земјиштето и воведува слобода на волјата, според која имотот повеќе не мора да преминува на наследниците на семејството. Сега секој има право да се раздели и да остави „имот“ по сопствена дискреција.

Првично, во Атина, обезбедувањето на таквите обврски бил идентитетот на должникот, кому, доколку не можел да го плати долгот, му се заканувало ропство. За да се пренесе личната одговорност во имотна одговорност, Солон предложил да се постави столб на имотот на должникот со натпис дека ова земјиште служи како обезбедување за побарувањата за одредена сума. Овој столб беше наречен хипотека.

На грчки „hypotetheca“ значи стој, потпора. На таков пост беа забележани сите дојдовни долгови на сопственикот на земјиштето. Веќе во Античка Грција беше обезбеден публицитет, овозможувајќи на секоја заинтересирана страна лесно да ја потврди состојбата на дадениот имот на земјиштето. На границата на парцелата под хипотека, заемодавецот поставил столб со натпис дека овој имот служи како обезбедување за побарување за таков и таков износ. Подоцна за таа цел почнаа да се користат специјални книги наречени хипотекарни книги.

Како што е познато, целта на хипотекарниот систем е да ја спречи опасноста поврзана со неискажаните методи за воспоставување права на недвижен имот. Земјиштето е стока за која многу се преговара, така што секогаш постои ризик и за купувачите и за хипотекарните заемодавачи имотот да не биде расчистен или даден под хипотека. Така, хипотеката спречила пренос на имот на друг сопственик, бидејќи обезбедувањето не било во идентитетот на сопственикот, туку во вредноста на неговиот имот. Со текот на времето, зборот „хипотека“ почна да се користи за да значи колатерал.

Постепено, хипотеките беа вклучени во средновековното европско законодавство. Во Германија, таа се појавува не порано од 14 век, во Франција, од крајот на 17 век, важела неискажана хипотека. Хипотеката станува доверливо имотно право, но само откако ќе направи посебен запис за хипотеката во посебна книга.

Хипотеките се широко развиени во различни земји. Хипотекарниот систем е воведен: во Прусија - со повелба во 1783 година; во Австрија - според граѓанскиот законик од 1811 година; во Саксонија - со статут од 1843 г.

Првата хипотекарна банка е основана во Шлезија во 1770 година. Тоа беше државна банка која даваше финансиска помош за големите земјопоседници. За да собере средства, банката издавала хипотеки (вид на хипотекарни обврзници).

Класични модели на хипотекарно кредитирање

Во современиот свет, технологијата за инвестирање во станбениот сектор се заснова на три главни принципи:

· договорни заштеди;

· кредитирање со хипотекарни кредити;

· владина поддршка.

Се разбира, специфичните механизми за спроведување на овие принципи може многу да се разликуваат.

Во практиката на хипотекарно кредитирање, вообичаено е да се прави разлика три главни модели :- продолжен-отворен (американски); избалансиран автономен (германски); и скратено-отворено (англиски, шпански и француски, италијански).

американски модел се фокусира првенствено на стандардни финансиски производи - хипотеки, хартии од вредност и недвижен имот.

Од страна на Американски (класичен) модел едно лице купува готови станови, плаќајќи, по правило, само мал дел од трошоците во готово, а преостанатиот износ - со позајмени пари од специјализирана хипотекарна банка, која се издава како колатерал за купениот имот. Овој заем се враќа во рок од 15-30 години. Функционирањето на овој тип на хипотека се должи на присуството на четири главни пазарни актери - заемопримачот (хипотекар), хипотекарната банка (хипотекарен доверител), инвеститорот и државата.

Да речеме дека едно лице одлучи да купи куќа. Доаѓа во агенција за недвижности и сам избира домување. По ова, тој контактира со хипотекарната банка, која го разгледува неговото барање за заем. Откако банката ќе издаде заеми, банката формира хипотекарен базен, т.е. севкупноста на издадените кредити (вкупноста на хипотеките). Во оваа фаза, преку специјални компании кои се занимаваат со продажба на хипотекарни кредити, во игра стапува државата.

Користејќи го посредувањето на најголемите компании, државата делува како гарант за хипотекарните хартии од вредност. Хартии од вредност (хипотеки) се продаваат на инвеститор кој добива постојан мал приход од нив. Дополнително, мора да има голем број организации, како пензиски фондови, осигурителни друштва итн., кои ќе бидат обврзани (согласно законот) да купат одреден број хипотеки.

Друг пример: човек сака да започне сопствен бизнис. Тој нема доволно заштеди за ова, а веројатно нема да добие краткорочен заем од обична комерцијална банка, бидејќи ризикот од неотплата е преголем. Но, тој има мала парцела во близина на градот или стан. Едно лице се приближува до хипотекарната банка со оправдување дека неговиот бизнис ќе биде профитабилен. Банката го разгледува неговото барање за заем, ја проценува ликвидноста на земјишната парцела или стан и издава заем во износ од 60-70% од нејзината пазарна вредност. После ова, развојот на настаните е сличен на претходната шема: издавање хипотеки, нивна продажба на секундарниот пазар со помош на државата итн.

Класичниот модел на организирање на шема за хипотека е создаден и најразвиен во Соединетите Американски Држави. Поттик за развој на стратегија за хипотека беше Големата депресија од 30-тите години на 20 век, тешката економска криза и падот на пазарот на домување. На иницијатива на американската влада беа создадени специјални владини структури - Федералната управа за домување и администрацијата за ветерани - кои ги осигураа хипотекарните заеми издадени од банките. Во 1935 година, исто така, беше создадена Агенцијата за финансирање на реконструкција, а на нејзина основа во 1938 година - сега добро познатото федерално национално здружение за хипотеки, Фани Меј. Токму таа стана „специјализирана организација“ која го карактеризира овој модел на хипотекарно кредитирање како двостепен. Од 1954 година, Фани Меј е трансформирана во јавно-приватна корпорација, делумно во сопственост на поединечни акционери, а делумно на Федералната влада. Во 1968 година, корпорацијата беше поделена на две корпорации: Џини Меј и корпорација која го задржа своето поранешно име, Фани Меј, и стана приватна акционерска компанија. Фани Меј купува хипотеки осигурени и гарантирани од Федералната управа за домување и администрацијата за ветерани, како и конвенционални заеми обезбедени со домови за едно семејство и станбени комплекси. Делува како долгорочен инвеститор во хипотекарни заеми и одржува програма за хартии од вредност поддржана со хипотека. Покрај стандардните програми за купување кредити, Фани Меј издава сопствен долг (обврзници, краткорочни белешки) и врши договорни набавки на хартии од вредност. Фани Меј издава загарантирани хартии од вредност кои се поддржани со заеми од сопственото портфолио, како и со збир на хипотеки од организирани заемодавачи.

Што се однесува до Џини Меј, таа е целосно владина корпорација која работи под Одделот за домување и урбан развој. Преку секундарниот пазар на хипотеки, Џини Меј обезбедува и промовира хипотекарни заеми како дел од владините приоритети за да им помогне на оние сектори на пазарот на домување за кои не се достапни конвенционални методи на кредитирање. Специјални програми за помош се спроведуваат преку заеми од Државниот трезор, камати заработени од сопственото портфолио и надоместоци за обврски. Програмата за преземање хартии од вредност се финансира со гаранција и надоместоци за аплицирање што ги плаќаат издавачите на хартии од вредност.

Друга владина и „квази-владина“ агенција задолжена за организирање и сервисирање на секундарниот пазар на хипотеки во САД е Фреди Мек, создаден од Конгресот на САД во 1970 година. Активностите на Фреди Мек се насочени кон зголемување на ликвидноста на инвестициите во хипотекарниот бизнис, како и кон создавање и развој на фондови за хипотекарни заеми преку развој на национален секундарен пазар за конвенционални станбени хипотекарни заеми.

Нешто слично на американскиот модел малезиски модел „Кагамас“ (име на хипотекарната компанија). Овој модел функционира преку создавање на специјално хипотекарно друштво во форма на затворено акционерско друштво - со учество на Народната банка, големите комерцијални банки и други финансиски организации. Оваа хипотекарна компанија купува хипотеки од заемодавци (банки) и потоа издава хартии од вредност - хипотекарни обврзници - поддржани од базени од купени хипотеки (со други зборови, залоги на недвижен имот). Со продажба на хипотекарни обврзници, корпорацијата ги покрива своите трошоци од купување на хипотекарни заеми, а банките, пак, се во можност да ги искористат добиените средства за да обезбедат нови хипотекарни заеми, што на крајот го стимулира развојот на пазарот за изградба на станови.

За разлика од американскиот моделкога агенциите купуваат базени од хипотеки за нивна понатамошна продажба на пазарот во форма на „хартии од вредност поддржани со хипотека“ според малезискиот модел , агенцијата купува базени на хипотеки со одреден квалитет, држејќи ги во своето портфолио и издава сопствени должнички обврски , рефинансирање купувања на базени на хипотеки.

Главната предност на малезискиот модел е едноставност и сигурност , кои обезбедени од државата преку учество во капитал на хипотекарно друштво. Купувањето на хипотекарни кредити кои исполнуваат одредени критериуми се врши централно од субјекти на хипотекарниот пазар, а во зависност од видот на договорот помеѓу банката и Кагамас, банката сноси одредена сума на обврски кон агенцијата. При склучување на договор со обврска за откуп, банката е должна веднаш да откупи заеми кои повеќе не ги исполнуваат барањата на Кагамас. При склучување договор без обврска за откуп, целиот поврзан ризик го презема агенцијата, додека банката врши сервисирање на заемот, што се врши со плаќање на Кагамас, што се состои од плаќања од должници минус провизии од банката што служи. .

Балансиран автономен (германски) модел

Главната разлика помеѓу германскиот и американскиот модел се заснова на односот на Европејците кон недвижностите како единствен, единствен производ. Ова пак води до фактот дека Секоја хипотека е комплицирана со многу детали и не може да се обедини, што го ограничува секундарниот пазар на хипотека . Никој нема брзо да донесе одлука за купување на хартија од вредност, чиишто услови за продажба се различни во секој конкретен случај. Следствено, за да се одржи рамнотежа на средствата и обврските, германските компании за заем и банки се принудени активно да дејствуваат како издавачи на сопствени хартии од вредност и да формираат доволно голем одобрен капитал, што не е неопходно во американскиот модел.

Германски модел на хипотекакомбинира модел на хипотекарно кредитирање на едно ниво и систем на договорни заштеди во градежништвото.

За разлика од класичниот (американски) модел на хипотекарно кредитирање, кога модел на едно ниво Банката што го издала хипотекарниот заем самостојно издава хартии од вредност од типот на обврзници, обезбедени, од една страна, со издадени хипотекарни заеми, а од друга, со недвижен имот заложен од должници за добивање заем.

Едностепениот систем е почест во западноевропските земји. Процесот на издавање хипотекарни обврзници од страна на банките е регулиран со посебни закони и контролиран од банкарски надзорни органи, а активностите на самите банки се ограничени на тесен список на нискоризични трансакции.

Покрај овие модели, во светската практика се користи систем на договорни градежни заштеди. За разлика од едностепениот модел, во кој банките собираат средства за хипотека отворен финансиски пазар преку издавање обврзници, Системот на договорни градежни заштеди е затворен, изолиран од финансискиот пазар.

Суштината на овој систем е како што следува. Ако некое лице сака да добие заем од банка за изградба на куќа, прво мора да отвори посебна „штедна книшка“ кај хипотекарна банка. Штом сметката ќе го акумулира потребниот дел од трошоците за идниот дом (ова ќе потрае приближно 5-8 години), тој добива право на државна субвенција (до 10% од трошоците за домување и повластен заем да плати за делот што недостасува). Отплатата на заемот обично трае 10-15 години. Истовремено, поради таргетираните депозити, кредитните институции имаат можност да ги искористат за издавање кредити на граѓаните кои порано аплицирале за кредит.

Принципот на работа на германскиот систем „Заштеда на згради“ може да се прикаже на следниот пример: 10 луѓе кои сакаат да градат, без да имаат доволно капитал, почнуваат да штедат пари. Да претпоставиме дека на секого му требаат 1 милион конвенционални парични единици за ова, но секој заштедува само 100 илјади годишно.Ако секој делува одделно, тогаш некој што сака да гради мора да чека околу 10 години додека да почне да се гради. Ако сите 10 се обединат во цел тим, првиот од нив може да изгради во рок од една година ако другите му ги дадат своите заштеди како заем. Втора година може да гради втора, ако првиот сега наместо штеден влог направи дел од отплатата на кредитот итн. Така, секој ја постигнува својата цел во просек двојно побрзо во споредба со пристапот во кој секој дејствува сам. Државата ја поттикнува желбата за штедење и искористување на сопствениот капитал преку обезбедување на субвенции; во Германија овие субвенции се нарекуваат „градежни штедни бонуси“.

Германскиот модел веќе на почетокот им нуди на граѓаните специфични типови на домување во развојните области, концентрирајќи ги потребните средства за развој на развојната област. Треба да се напомене дека оваа шема е наменета за луѓе со просечни, па дури и ниски примања.

Посебните карактеристики на германскиот модел - заснован на систем за штедење од американскиот модел - заснован на секундарен пазарен систем за хартии од вредност поддржани со хипотека се прикажани во Табела 7.1.

Табела 7.1.

Испратете ја вашата добра работа во базата на знаење е едноставна. Користете ја формата подолу

Студентите, дипломираните студенти, младите научници кои ја користат базата на знаење во нивните студии и работа ќе ви бидат многу благодарни.

Федерална агенција за образование

Филијала на Државниот инженерски и економски универзитет во Санкт Петербург во Череповец

Одделот за финансии и кредит

Тест

во дисциплината „Закон за домување и станбена политика“

„Основни модели и фази на хипотекапозајмување"

студенти од 5-та година

Валигура Т.В.

Череповец, 2009 година

Вовед

Хипотеката е еден од подвизите на обезбедување без пренос на имотот заложен под хипотека на хипотекарниот доверител. Хипотека (од грчката хипотека - залог, залог) е залог на недвижен имот за обезбедување на паричното побарување на доверителот-хипотекар против должникот (хипотекар). Во Русија, постапката за спроведување на хипотека е регулирана со Граѓанскиот законик на Руската Федерација, Федералниот закон бр. 102-Ф3 од 16 јули 1998 година „За хипотека (хипотека на недвижен имот)“ и други регулаторни правни акти донесени во согласност со нив. Хипотеката е залог на земјиште, претпријатија, згради, објекти, станови и друг недвижен имот.

Врз основа на залогот, доверителот по обврската обезбедена со залогот има право, во случај на неисполнување на оваа обврска од страна на должникот, да добие надоместок од вредноста на заложениот имот, повластено пред другите доверители.

Така, залогот е еден од начините за обезбедување на правилно исполнување на обврските. Во споредба со другите методи за обезбедување на исполнување на обврските: казна, депозит, гаранција, задржување на имотот на должникот, банкарска гаранција, залог е попривлечен токму од гледна точка дека е полесно да се користи за присилна собирање. Залогот претпоставува дека должникот има имот на кој може да се изрече заплена, но имотот врз кој е заснована хипотеката останува кај хипотекарниот должник во негово владение и користење.

Целта на оваа работа е да се разгледаат какви модели на станбено кредитирање постојат. И кои се фазите на позајмување на домови?

1. Основни модели на станбено хипотекарно кредитирање

Постојат два модели (шеми) на хипотекарно кредитирање.

1. Две нивоа („Американски модел“), врз основа на секундарниот пазар на хипотеки. Суштината на моделот е како што следува. Банката му издава хипотекарен заем на заемопримачот во замена за обврска за пренос на фиксен износ на банката секој месец за одреден временски период. Оваа обврска на заемопримачот е обезбедена со обезбедување на купениот станбен простор. Банката го продава заемот на една од агенциите за хипотекарни заеми, истовремено пренесувајќи ги и обврските за обезбедување. Агенциите веднаш ѝ ги враќаат на банката исплатените средства на заемопримачот и за возврат бараат да ги префрлат месечните исплати добиени од него минус добивката (маржата) на банката на агенцијата. Износот на месечните исплати, т.е. Стапката по која агенцијата се обврзува да купува хипотекарни заеми ја одредува агенцијата врз основа на барањата на инвеститорите за профитабилноста на финансиските инструменти. Хипотекарните агенции, откако купиле одреден број хипотекарни заеми од деловните банки, ги собираат во базени и врз основа на секоја од нив создаваат нова хартија од вредност, чиј извор на плаќања се плаќањата од кредитокорисниците. Овие плаќања се гарантирани не со обезбедување на недвижен имот, туку од агенцијата како правно лице. Агенциите продаваат хартии од вредност поддржани со хипотека на берзата и потоа дејствуваат како посредници, пренесувајќи ги на инвеститорот кој го купил обезбедувањето исплатите на агенцијата од банката минус нивната маржа.

Во Соединетите Американски Држави, стапките на хартиите од вредност поддржани со хипотека се само малку повисоки од стапките на државните хартии од вредност, што се објаснува со довербата на инвеститорите дека во случај на масовно неисполнување на обврските на должниците, владата ќе ја обезбеди потребната финансиска помош за хипотекарните агенции да ги вратат своите обврски. Државната поддршка овозможува хартиите од вредност на хипотекарните агенции да се сметаат за речиси без ризик и им овозможува на најконзервативните инвеститори, како што се пензиските фондови, да инвестираат во нив, и затоа обезбедува проток на најевтините ресурси на пазарот во хипотекарни заеми.

2. Едно ниво („германски модел“). Ова е автономен балансиран модел на хипотека, заснован на принципот на работа на штедење и заем сличен на германските „приватни градежни штедилници“ - Bausparkasse, француски Livret Epargne Logement, American Savings & Loans. Овде инвеститорот има можност да го акумулира потребниот придонес за купување на стан (на пример, во износ од 50% од неговиот трошок) на подолг период, а потоа да добие хипотекарен заем за купување (изградба) на однапред избран стан. Градежната штедилница, како затворена финансиска структура, ги започнува своите активности со формирање на одобрен капитал и врз основа на тоа има сопствен извор на средства (вклучувајќи го и станбениот фонд) за издавање кредити. Сите парични средства (сопствени и позајмени) се користат само за вршење на законски активности, т.е. се користат за финансирање станбена изградба и издавање хипотекарни заеми за купување на завршени станови.

2. Главни фази на станбено хипотекарно кредитирање

Регистрацијата, склучувањето и сервисирањето на кредитна трансакција е долг процес кој бара внимателно разгледување на донесените одлуки. За да се скрати постапката за аплицирање за заем и за заемодавачот да добие сеопфатни информации за клиентот, кредитните институции развија стандардни форми на документи. На пример, за станбени кредити ова е барање за кредит, потврди за депозити и вработување, пресметка на трошоците за добивање кредит и сертификат за кредит. За профитабилни недвижности, листата на информации треба да биде значително поширока. Главниот фокус овде е на квалитетот на управувањето со имотот, проценувајќи ја способноста на имотот да генерира приход неопходен за отплата на заемот. За да се направи ова, особено се анализира износот на оперативните трошоци, нивната распределба помеѓу заемопримачот и закупецот, угледот и деловното работење на станарите, професионалноста на управителот на имотот, како и влијанието на даночните и другите последици од се појаснува должничкото финансирање на инвестицискиот проект.

Се разликуваат следните фази на хипотекарно кредитирање:

1) прелиминарно (објаснување на клиентот за основните услови на заемот, поднесување листа на документи за добивање заем);

2) собирање и проверка на информации за клиентот и за обезбедувањето;

3) проценка на веројатноста за отплата на кредитот;

4) донесување одлука за заемот (износ, рок, каматна стапка, постапка на отплата);

5) склучување кредитна трансакција;

6) сервисирање на кредитна трансакција;

7) затворање кредитна трансакција.

Прва фаза

Во фазата на претквалификација на клиентите се одржува интервју со потенцијалниот заемопримач при што се решаваат следните задачи.

1. Се определува кругот на клиенти кои, од гледна точка на банката, можат да се квалификуваат како потенцијални кредитокорисници, чии приходи им овозможуваат да се квалификуваат за станбен хипотекарен заем и кои имаат намера да купат станови.

2. Клиентите ги добиваат потребните информации во врска со постапката и условите за банката да обезбеди станбени хипотекарни заеми на населението, вклучувајќи:

l барањата на банката за исплата и кредитната способност на заемопримачот, за обезбедување на заемот, за обезбедувањето, за вреднување на колатералот, за осигурување;

l листа на документи;

l постапката за склучување договор за заем и договор за купопродажба и хипотека на стан, вклучително и постапката за извршување на сите дејствија поврзани со задолжителната државна регистрација на трансакциите со залог на недвижен имот, потребата од нотарско заверување на одредени документи; постапка и услови за давање и отплата на заем, права и обврски на банката доверител и клиентот заемопримач и сл.

3. Се врши прелиминарна пресметка на максимално дозволениот износ на кредитот, месечните исплати на клиентот за отплата на заемот и каматата на истиот и приближниот износ на сопствени средства што треба да ги има заемопримачот.

Претквалификацијата не мора да значи одобрување заем.

Втора фаза

Клиентот кој ја поминал процедурата за претквалификација добива список на документи што мора да ги достави до банката за да ги потврди информациите неопходни за да донесе одлука за можноста за издавање заем за него под услови прифатливи за банката. За да ги потврди информациите добиени од клиентот, банката испраќа:

· Барање од местото на работа на заемопримачот да потврди информации за неговиот приход на местото на работа;

· Барање до други кредитни институции наведени од заемопримачот за потврда на информации за депозитите и исполнувањето на обврските за примени (вратени и тековни) заеми.

Трета фаза

Главната фаза е проценка на веројатноста за отплата на заемот од страна на потенцијален заемопримач (заемопримачот за заемодавач). Во оваа фаза се врши анализа на собраните и документирани информации, која вклучува:

· Проценка на солвентноста на потенцијалниот заемопримач (неговата подготвеност да ги исполни прифатените финансиски обврски врз основа на анализа на неговата кредитна историја);

· Проценка на доволноста на сопствени средства (и изворот на формирање) што потенцијалниот заемопримач треба да го плати авансот за купување станбен простор и да ги плати сите други потребни трошоци.

Критериумите за избор на должници во различни банки може да се разликуваат, но, по правило, при обезбедување на хипотекарен заем за купување дом, заемодавачот обрнува внимание на следните главни точки.

1. Ниво на солвентност на потенцијалниот заемопримач

За таа цел се пресметуваат следните квалификациски коефициенти.

а) односот на месечната (ануитет) исплата на заемопримачот на станбен хипотекарен заем со вкупниот приход не може да надмине 40%:

П= Месечна исплата за отплата на главнината и каматата на хипотекарниот заем (исплата на ануитет) на заемопримачот, $

Д= збир на месечен вкупен приход (нето приход), $

Во основа, вредноста на овој коефициент не треба да надминува 30-40%. Во некои банки, максималната вредност на односот K/Z е разгледана подетално подолу. и приходот на заемопримачот во следните износи:

l ако односот K/C е помал или еднаков на 50% (0,5), вредноста на односот P/D е 50% (0,5);

l ако вредноста на односот K/C е повеќе од 50% (0,5), се применува следната табела (Табела 1):

Табела 1. Гранична вредност на односот P/D во зависност од односот K/Z

Месечниот приход на заемопримачот, означен во ниво на егзистенција (LM) PM е трошоците за живот по глава на жител во Санкт Петербург, формирани по налог на Владата на Санкт Петербург (Комитетот за труд и социјална заштита на населението). на 1 член на семејството	Вредност на односот P/D
5.0 или повеќе

б) Односот на месечните долгорочни обврски на заемопримачот (минус осигурување, данок и други плаќања на стекнатиот имот) со вкупниот приход не може да надмине 60%:

Коефициент О1/Д =. (2)

О1= Износот на задолжителните месечни плаќања, кој ги вклучува месечните трошоци за домување само како дел од исплата на ануитет за заем, $

Д= збир на месечен вкупен приход (нето приход), $

За попрецизна анализа на солвентноста на заемопримачот, може дополнително да се пресметаат референтните коефициенти:

Сооднос F/D= (3)

И= месечни трошоци на заемопримачот за купениот имот (вклучувајќи плаќања за осигурување, даноци на имот итн.), $

D =износ на месечен вкупен приход (нето приход), $

O2/D коефициент = (4)

О2 = Вкупен износ на задолжителни месечни исплати на заемопримачот, $

Д= Збир на месечен вкупен приход (нето приход), $

Списокот на приходи и расходи земени во предвид при пресметување на солвентноста на заемопримачот е претставен во табела. 2

При пресметувањето на солвентноста на заемопримачот, се зема предвид само дел од приходот од наемнина, како што може да се види од табелата. 3.

Дополнително, ако нето приходот од изнајмување е повеќе од 50% од нето бруто приходот на заемопримачот и надминува 500 долари месечно, тогаш мора да се следат следните формалности за да се вклучи во бруто приходот на заемопримачот:

1) нивото на приход добиен од изнајмување на станбен имот мора да биде подложен на независна проценка од лиценциран проценител, и во случај проценката од лиценциран проценител и во случај проценетата вредност на приходот од наемот да се покаже дека е помалку од документирано, за сите последователни пресметки, преземачот треба да се води според проценетата вредност.

2) заемопримачот мора да обезбеди осигурување:

l од ризикот од оштетување на имот за изнајмување за износ не помал од износот на заемот зголемен за 10%;

l вашата граѓанска одговорност како сопственик на имотот за изнајмување.

3) обезбеди потврда од Единствениот државен регистар на права за отсуство на оптоварувања на имотот под закуп.

табела 2

Приходите и расходите земени во предвид при пресметување на солвентноста на заемопримачот Годишните плаќања се делат со 12 и се бројат како месечни. Може да се акумулира на депозитна сметка.

	Име на индикаторот	Што вклучува
	Месечна исплата на станбен хипотекарен заем	Плаќање за отплата на главнината и каматата
	Вкупна месечна исплата на станбен хипотекарен заем	плаќање данок на стекнат имот; месечна исплата за животно и инвалидско осигурување на заемопримачот; месечна исплата за осигурување на заложен недвижен имот; месечна исплата за осигурување од губење на имотните права на сопственикот на станот; плаќање за услуги за одржување (редовни задолжителни придонеси поврзани со работењето на станбени простории (плаќање, гас, поправки, чистење, итн.); други трошоци за купениот станбен простор доколку се од редовен карактер
		Плаќања на постоечки заеми; задолжителни плаќања; платена алиментација; месечни постојни трошоци на заемопримачот поврзани со домувањето во сопственост на заемопримачот (даноци на имот, осигурување на недвижности, плаќања за одржување, други можни редовни надоместоци и плаќања поврзани со работењето на домувањето); месечни (или прекалкулирани месечно) трошоци за плаќање даноци на доход, како и плаќања за даноци и осигурување поврзани со присуство на друг подвижен и недвижен имот; изнајмување на имот; редовни плаќања поврзани со одржување на животот на заемопримачот и неговото семејство (храна, образование, медицинска нега); трошоци поврзани со рекреација, забава, скапи хоби; други фиксни и задолжителни трошоци заемопримачот, се врши месечно или во други интервали во текот на годината
	Вкупен приход на заемопримачот	Плата на главното место на работа, вклучувајќи просечен годишен приход за прекувремена работа и бонуси; приход од скратено работно време, а не на главното работно место; приходи во вид на дивиденди на обврзници, акции, од учество во други (неакционерски) деловни друштва; приходи во форма на камати на депозити и во форма на постојани стабилни плаќања за осигурување; исплата на пензии и стипендии; алиментација и детски надоместоци; владини субвенции; нето приход од изнајмување

Табела 3.

2. Ниво на кредитна способност на потенцијалниот заемопримач

Врз основа на студија за кредитната историја на заемопримачот, се утврдува до кој степен клиентот на банката е одговорен за исполнување на своите обврски, а се утврдува и висината на моментално неплатениот долг, рокот и висината на месечните исплати за негово враќање.

3. Соодветност на сопствени средства со кои располага потенцијалниот заемопримач за плаќање на аванс за купување на станови.

Банката ги утврдува основните барања за финансиските можности на заемопримачот. Износот на авансот при купување дом по правило треба да биде најмалку 30% од цената на домот. Дополнително, заемопримачот мора да има доволен износ на сопствени средства за покривање на трошоците за трансакцијата за заем и купување на станови, кои вклучуваат:

l провизии на компанијата за недвижнини (ако е потребно);

l надоместок за процена на вредноста на колатералот (стан);

l надоместок за обезбедување на потребните сертификати за купениот недвижен имот (вклучувајќи го и отсуството на колатерал) (KMZH) (Биро за технички инвентар, Московски градски комитет за државна регистрација на правата на недвижен имот и трансакции со него, Регионална комора за регистрација во Москва);

l надоместок за нотарска заверка на договорот за хипотека (доколку банката бара);

l надоместок за државна регистрација на договор за хипотека за стан;

Надоместоци за осигурување;

Банкарска провизија за аплицирање за заем;

Провизија за отворање сметка за заем;

Провизија за издавање на готовински заем;

Други трошоци.

Банката ги проценува и изворите на средства. Прифатливи извори се:

заштеди на заемопримачот;

Сопствени средства на заемопримачот добиени од продажба на имот во негова сопственост. Продажбата мора да биде завршена пред да се добие заемот;

Подароци од членови на семејството со писмена потврда дека нема да се бара плаќање за нив;

Подароци и грантови на непрофитни организации со писмена потврда дека нема да се бара плаќање за нив;

Подароци или грантови од работодавач направени како дел од програма за помош на вработени кои не мора да се вратат или мора да се вратат откако ќе се исполнат обврските од првата хипотека.

4. Ниво на обезбедување на заемот

Пред да донесе одлука за можноста за давање заем за купување на одреден стан, банката мора да се увери дека станбените простории купени со средства за заем ги исполнуваат условите за обезбедување на кредитот.

Максималната големина на заемот што може да му се издаде на заемопримачот врз основа на вредноста на обезбеденото обезбедување се одредува со коефициентот К3 (односот помеѓу износот на заемот и вредноста на обезбедувањето).

Коефициент К3= (5)

Овој коефициент, по правило, е 70-80% од проценетата вредност или продажната цена на имотот што се купува, кое и да е помало. Но може да достигне и до 95%.

Покрај вредноста на недвижниот имот, банката проверува:

Табела 4. Главни компензациони фактори и фактори на ризик кои влијаат на одлуката за доделување заем

Компензациони фактори	Фактори на ризик
Голем аванс Покажана способност за распределба на значителен дел од приходот на трошоците за домување Изгледи и стабилност на позицијата, поле на активност, бизнис Возраст на заемопримачот, професија, ниво на образование и квалификации, изгледи за зголемување на платите и напредување во кариерата Големи средства на заемопримачот (имот, хартии од вредност, итн.) Докажана способност за заштеда на пари Нема долг на претходно земени кредити	Недостаток на стабилност во вработувањето (чести промени на работните места без зголемување на приходот) Односот на износот на обврските кон приходот на заемопримачот ги надминува критериумите утврдени од банката Неповолна кредитна историја на заемопримачот Ризици поврзани со карактеристиките на обезбедувањето и односот помеѓу неговата проценета вредност и износот на заемот Специфики на професионалниот ризик на заемопримачот Ризик од инвалидитет Возраст на заемопримачот

Само доколку се исполнети сите услови може да се донесе одлука за давање хипотекарен заем.

При одлучувањето дали да се одобри хипотекарен заем се земаат предвид таканаречените компензациони фактори и фактори на ризик, од кои главни се прикажани во Табела 5.5. Компензационите фактори се генерално субјективни и затоа не можат точно да се квантифицираат. Задачата на банката е да утврди дали компензациониот фактор или комбинацијата на компензаторни фактори е доволно значајна за да се компензира одредени аспекти од апликацијата за хипотека.

Експертот за преземање мора да ги документира своите препораки до комитетот за заем во врска со одобрувањето или одбивањето на станбен хипотекарен заем.

Доколку одлуката е позитивна, се пресметува максимално дозволениот износ на заемот.

Износ на заемот =

n- број на рокови на плаќање (месеци со месечна отплата);

i- Каматна стапка за соодветниот период (месечно);

P е максимално дозволениот износ на месечната исплата на заемот за ануитет, вклучувајќи ги плаќањата на главнината и каматата.

Четврта фаза

Кредитниот одбор го испитува кредитното досие на потенцијалниот клиент, мислењето на адвокатот за прифатливоста на колатералот, мислењето на специјалист за проценка на веројатноста за отплата на заемот и донесува одлука: издадете заем, издадете условен заем, одбијте.

Петта фаза

Склучувањето кредитна трансакција вклучува три главни точки.

Склучување на договор за заем на договор за обезбедување.

Државна регистрација на договорот за залог. Хипотеката мора да се регистрира во рок од еден месец од денот на приемот на документите потребни за нејзина регистрација од страна на органот што врши државна регистрација на хипотеки. Во Санкт Петербург ова е Градското биро за регистрација на Санкт Петербург. Државната регистрација на хипотека се врши со упис за регистрација на хипотеката во Единствениот државен регистар на права на недвижности. Денот на овој запис за регистрација се смета за датум на државна регистрација на хипотеката.

Склучување договор за осигурување. Комплетот документи со кои се регулира односот меѓу страните за време на осигурувањето во процесот на хипотекарно кредитирање мора да содржи:

· Договор за осигурување (полиса) за живот и инвалидност на заемопримачот (лично осигурување на заемопримачот).

· Договор за осигурување (полиса) за ризик од загуба и оштетување на станот - предмет на колатерал (осигурување на имот).

· Договор за осигурување (полиса) на имотните права на сопственикот на станот - предмет на залог (осигурување на имот).

Шеста фаза.

Фаза на сервисирање на хипотекарниот заем. За време на периодот на кредитирање, заемодавачот ја следи навременоста на исполнувањето на обврските од страна на заемопримачот, а исто така има право да ја контролира состојбата на недвижниот имот што служи како залог за заемот.

Сервисирањето на банкарски хипотекарни заеми вклучува:

l Наплата на месечни плаќања за заем и осигурување (задолжување од сметка, одбивање од плата, готовинско плаќање);

l Изготвување месечен распоред за плаќање на заемопримачот (за целиот рок на заемот, годишно, доколку се променат условите);

l Водење извештаи за издадени заеми (биланс на главнина, отплата на главнина и камата);

l Вршење долгорочни плаќања за отплата на заемот (целосна или делумна предвремена исплата, повторна пресметка на распоредот, парична казна);

l Создавање резерва за кредити (ризична група 1-2);

Работам со проблематични заеми (преговори, доброволна продажба на имот и отплата на заемот, наплата на неподмирениот долг).

Така, работењето во областа на хипотекарните заеми бара висококвалификувано и посебно знаење од персоналот на банката. Затоа, за успешни активности во областа на станбено хипотекарно кредитирање, се создаваат соодветни структурни поделби во банките и се врши континуирана обука на вработените во банките.

Седма фаза

Затворањето на трансакцијата за заем е последната фаза од хипотекарното кредитирање. По целосната отплата на долгот на заемот, плаќањето на акумулираната камата и пенали, сметката за заем на заемопримачот се ресетира на нула, а со тоа кредитната трансакција е затворена, затоа, хипотеката е прекината, што е запишано во Државниот регистар на Русија. Доколку заемопримачот и хипотекарниот доверител не ги почитуваат условите на договорот за заем или договорот за хипотека, заемодавачот го зазема имотот заложен под хипотека на суд или вонсудски начин. Предметот на хипотеката се продава. Средствата добиени од продажбата се користат за отплата на долгот кон доверителот (главна сума, камата, казни, казни), за трошоците на постапката за преземање и продажбата на имотот заложен под хипотека. Останатите средства ги добива заемопримачот.

Заклучок

Макроекономските услови што се развија во Русија како резултат на финансиската криза од 1998 година дополнително ја зајакнуваат важноста за развој на долгорочно хипотекарно станбено кредитирање на населението, веќе не како индивидуални иницијативи на комерцијалните банки или региони, туку како интегрален систем под директното влијание на државата.

Врз основа на овој концепт, може да се усвојат регионални програми за кредитирање станови.

Хипотекарното кредитирање е еден од најпроверените и најсигурните начини во светската практика за привлекување приватни инвестиции во секторот за домување. Хипотеката е таа што овозможува најповолно да се комбинираат интересите на населението за подобрување на условите за домување, комерцијалните банки и другите доверители во ефикасна и профитабилна работа, градежниот комплекс во ритмичкото оптоварување на производството и, се разбира, државата заинтересирана во вкупниот економски раст.

Литература

1) Грудцина Л.Ју, Козлова М.Н. Хипотека. Кредит. Коментари за законодавството за домување. - М.: Издавачка куќа Ексмо, 2006. - 368 стр.

2) Довдиенко. И.В. Хипотека. Контрола. Организација. Оценка: - М.: ЕДИНСТВО - ДАНА, 2005.-464 стр.

3) Разумова И.А. Хипотекарно кредитирање: Учебник - Санкт Петербург: Петар, 2005 - 280 стр.

4) Филипова Е.С. Закон за домување: Учебник за универзитети. - "Justitsinform", 2007 - 179 стр.

Слични документи

Правна основа на хипотекарно кредитирање, Закон „За хипотека“. Класификација и придобивки од хипотекарниот заем за заемопримачот и заемодавачот. Компаративна анализа на главните програми за поддршка на млади професионалци во долгорочно кредитирање, субвенции за домување.

теза, додадена 30.06.2010


Анализа на проблемите со хипотекарното заеми во системот на граѓанско право на Руската Федерација. Карактеристики и форма на договор за хипотека за заем. Постапка за државна регистрација. Одговорност на страните во договорното обезбедување на хипотекарно кредитирање.

работа на курсот, додадена на 14.11.2009 година


Карактеристики на концептот на "залог на недвижен имот". Основни принципи на развој на системот за долгорочно хипотекарно кредитирање во Република Белорусија, период на формирање, механизам на дејствување. Анализа на постојното законодавство на Белорусија во областа на кредитирањето.

апстракт, додаден 12.11.2008


Проучување на концептот и суштината на хипотеката - еден од подвидовите на колатерал без пренесување на заложениот имот на хипотекарниот доверител. Карактеристики на составување договор за хипотека и хипотека. Карактеристични карактеристики на хипотеките за станбени згради и станови, социјални и комерцијални хипотеки.

апстракт, додаден на 23.02.2010 година


Карактеристики на колатералот како начин за обезбедување на исполнување на обврските. Видови на обезбедување, содржина на хипотекарната обврска. Склучување на договор за хипотека и негова државна регистрација. Права и обврски на странките. Запленување на хипотека.

работа на курсот, додадена на 15.05.2014 година


Законско регулирање на станбени хипотекарни заеми. Поим, карактеристики и форма на договор за хипотека за заем. Права и обврски на страните според договорот. Разгледување од страна на арбитражните судови на спорови поврзани со договорот за хипотека.

теза, додадена 23.11.2010


Формирање и развој на правната институција на хипотекарно и хипотекарно кредитирање. Заложно право во романо-германската и англосаксонската традиција. Хипотека како форма на колатерал според современото руско законодавство. Природата на колатералните односи.

теза, додадена 10/04/2006


Организациски и правни односи во областа на формирање на хипотекарниот систем како начин за обезбедување на обврските во законодавството на Руската Федерација. Карактеристики на хипотекарно кредитирање поврзани со залог на одредени видови на недвижен имот.

теза, додадена на 04.09.2014 година


Потекло и престанок на залогот. Услови и форма на договорот за залог, права и обврски на неговите странки. Видови залози: при што заложениот имот останува кај залогодавецот; со преносот на заложениот имот на заложниот доверител. Остварување на правата на заложниот доверител.

работа на курсот, додадена 10/07/2010


Регулаторна и правна рамка на хипотекарната институција. Хипотекарно кредитирање за домување. Карактеристики и механизам на аплицирање на хипотекарен заем. Проблеми со хипотекарно кредитирање во Руската Федерација во сегашната фаза. Потребата и изгледите за развој на хипотеки во Русија.

Според клаузула 1 од член 1 од Федералниот закон од 16 јули 1998 година N 102-FZ „За хипотека (залог на недвижен имот)“ (Закон), според договор за залог на недвижен имот (договор за хипотека), една страна дали хипотекарниот доверител, кој е доверител на обврската обезбедена со хипотеката, има право да добие задоволување на своите парични побарувања спрема должникот по оваа обврска од вредноста на заложениот недвижен имот на другата страна - залогодавачот, повластено пред други доверители на залогодавецот, со исклучоци утврдени со федерален закон.

Хипотекарното кредитирање е нашироко познато во странската практика. Глобалните модели на хипотекарно кредитирање вклучуваат главно два:

• Едностепен модел на хипотекарно кредитирање (види статија „Светски модели на хипотекарни заеми: модел на едно ниво“);
• двостепен модел на хипотекарно кредитирање.

Во двостепен модел на хипотекарно кредитирање, банката му издава на заемопримачот хипотекарен заем обезбеден со хипотека на имотот.

Тогаш банката, по правило, го продава правото на барање на хипотекарниот заем на државна агенција за хипотека - хипотеката се финансира главно преку развиениот секундарен пазар на хартии од вредност.

Главни купувачи на издадените обврзници се главно пензиски фондови, инвестициски фондови, осигурителни компании итн.

Така, со двостепен модел на рефинансирање, банките продаваат хипотеки на специјални организации, кои ги користат како покритие за издавање хипотекарни хартии од вредност, а со собраните пари повторно купуваат хипотеки од банките.

Дали могиј и хипотека се исто?

Во западните земји се користи шема за хипотека, според која се сервисира односот помеѓу заемодавачот (банката) и заемопримачот-купувач на недвижен имот, кога овој купува недвижен имот користејќи заем земен од банката со отплата на рата од износот на заемот (главна обврска) за долг период (околу 40 години). ).

Во овој случај, самиот недвижен имот, купен на кредит, чијшто формален сопственик до ликвидацијата (исполнувањето) на обврската за заем е заемодавачот, делува како обезбедување за исполнување на паричните обврски на заемопримачот.

Суштината на mogidge е формално пренесување од страна на хипотекарниот должник на сопственоста на имотот заложен во хипотека во корист на доверителот-хипотекар за периодот до престанокот на залогот. Во овој случај, настанува привремена поделба на сопственоста на заложениот предмет: правата на владение и користење до престанокот на главната обврска, по правило, остануваат кај залогодавецот, а правото на располагање, формалното право на „насловот“. на сопственост, преминува на заложниот доверител.

Предноста на могиџата во однос на хипотеката е што во случај на неисполнување на обврската, не се јавува проблем со остварување на заложното право на заемодавачот, бидејќи тој стана формален сопственик на имотот под хипотека веќе во моментот на склучување на договорот за могиџа. во сила.

Иако хипотеката обично се преведува на руски како „хипотека“, таквиот превод е условен, бидејќи mogidzh е нешто различен од хипотеката. Според шемата mogija, едната страна - должникот - го пренесува на другата страна - доверителот - правото на одреден имот за да обезбеди исполнување на својата обврска.

Примена на двостепен модел во Русија

Хартиите од вредност според рускиот закон, кои можат да се користат за прибирање средства на секундарниот пазар на хипотекарни заеми, и хартиите од вредност од западниот систем имаат значителни разлики во нивната правна природа. Последните се инструменти кои ја пренесуваат сопственоста на имотот под хипотека, што е невозможно при пренос на руски хартии од вредност поддржани со хипотека кои го потврдуваат само правото на побарување. Ова треба да се земе предвид кога се гради хипотекарно кредитирање според англо-американскиот модел.

Во Русија, обидите да се изгради хипотекарниот пазар по моделот на најефикасните системи не доведоа до успех. Во Русија, има смисла да се промовира развојот на поедноставен модел на станбено хипотекарно кредитирање што е најдобро одговара за тоа.

Двостепената шема на организирање на пазарот треба да се заснова на државни гаранции; Со буџетски пари е создадена Агенцијата за станбено хипотекарно кредитирање OJSC (AHML), која развива и спроведува двостепен систем на хипотекарни заеми (Резолуција на Владата на Руската Федерација бр. 462 од 8 септември 2004 година „За обезбедување на државна гаранција на Руската Федерација за позајмици на отвореното акционерско друштво „Агенција“ за станбено хипотекарно кредитирање“).

Банката му издава хипотекарен заем на заемопримачот, долгот се купува од банката AHML, а заемопримачот го плаќа заемот кај банката. AHML купува хипотеки само од оние банки кои издаваат хипотекарни заеми според стандардите на самиот AHML. AHML предвидува издавање и отплата на заеми само во рубли со стапка од 15% годишно. Во овој случај, минималниот рок на заемот мора да биде од 1 до 20 години, а почетната паушална исплата мора да биде најмалку 30% од цената на купениот станбен простор од датумот на вреднување. Стапката е многу ниска, но досега самата идеја за создавање на AHML не е целосно реализирана.

Воведувањето на двостепен систем за хипотекарно кредитирање во Русија ќе се соочи со голем број фундаментални проблеми, на пример:

• недостаток на развиен пазар на хартии од вредност;
• неликвидност на хипотекарните обврски на секундарниот пазар;
• обезбедување на банките со долгорочни евтини кредитни ресурси.

Системот за станбено хипотекарно кредитирање во Русија, според експертите, ги вклучува следните сегменти:

• пазар на недвижности кој ги има потребните карактеристики за учество во хипотекарно кредитирање;
• примарниот пазар на хипотекарни заеми, кој го опфаќа севкупноста на активностите на доверителите и должниците кои влегуваат во соодветни обврски меѓу себе, во кој должникот (хипотекар) обезбедува како начин на извршување, а доверителот (хипотекар) прифаќа недвижен имот како обезбедување;
• секундарниот пазар за хипотекарни заеми, кој обезбедува пренос на правата по хипотеки и хипотекарни заеми (продажба на веќе издадени хипотекарни заеми), како и реинвестирање на издадени хипотекарни заеми. Секундарниот пазар е врската помеѓу заемодавачите на примарниот пазар на хипотеки и инвеститорите на пазарот на хартии од вредност поддржани со хипотека, акумулирајќи ги средствата на инвеститорите и насочувајќи ги финансиските текови (преку издавање обврзници и нивно пласирање на берзата) во хипотекарни заеми.