Метод дисконтирования денежных потоков этапы. Доходный подход. Метод дисконтирования денежных потоков. Практическое применение метода ДДП

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ДИЗАЙНА И ТЕХНОЛОГИИ

Экономики и Менеджмента

КУРСОВАЯ РАБОТА

по курсу Оценка бизнеса на тему:

«Метод дисконтирования денежных потоков при оценке стоимости бизнеса».

Выполнил:

Студентка гр. ВЭ-051

Щепанина Е.В.

Научный руководитель:

Зимина Т.И.

МОСКВА 2010 г.

Введение…………………………………………………………………….3

Раздел 1……………………………………………………………………...5

1. Сущность оценки бизнеса…………………………….............................5

2. Цели проведения оценки бизнеса………………………………………6

3. Методы оценки предприятия……………………………………............6

4. Метод дисконтирования денежных потоков…………………………...9

4.1 Сущность, основные принципы, лежащие в основе метода……........9

4.2 Область применения и ограничения метода………………………….10

4.3 Основные этапы оценки предприятия методом ДДП………………..11

Раздел 2………………………………………………………………...........19

Расчетная часть…………………………………………………………….. 19

Заключение………………………………………………………………….22

Список использованной литературы……………………………………...23

Развитие рыночной экономики в России привело к разнообразию форм собственности. Появилась особенность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

У каждого, кто задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность в специалистах по оценочной деятельности. Оценочная деятельность является основной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Еще одним из главных законодательных актов, которые необходимо соблюдать являются "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519.

Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге – оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала.

Капитал предприятия – товар уникальный и сложный по составу, его природу в значительной степени определяют конкретные факторы. Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития.

Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкретном рынке, дает различное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки его стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечивает компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену.

Оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий. При покупке-продаже имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных фондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве других рыночных действий реальная оценка объективно необходима.

Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, на каком этапе развития бизнеса собственник начнет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (далее – метод ДДП).

Раздел 1.

1. Сущность оценки бизнеса.

Оценка – систематический сбор и анализ данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества (бизнеса) и ее оценки на основе действующих законодательства и стандартов.

Объект оценки - движимое и недвижимое имущество, нематериальные активы и финансовые активы предприятия или бизнес в целом.

Оценка бизнеса – это определение стоимости компании, как имущественного комплекса и способная приносить прибыль его владельцу.

При проведение оценочной экспертизы, определяется стоимость всех активов компании:

· Недвижимое имущество

· Машин и оборудования

· Складских запасов

· Финансовых вложений

· Нематериальных активов.

Кроме этого отдельно оценивается эффективность работы компании, её прошлые, настоящие и будущие доходы, перспективы развития и конкурентная среда на данном рынке.

Каждый руководитель предприятия рано или поздно сталкивается с проблемой оценки своего бизнеса. Причин для этого много, главная - не зная стоимости почти невозможно принимать взвешенные решения по реализации прав собственника, т. к. именно стоимость компании наиболее полно отражает результаты ее деятельности.

Знание стоимости бизнеса поможет в решении следующих вопросов:

· Повышение эффективности управления предприятием;

· Обоснование инвестиционного решения;

· Разработка плана развития (бизнес-план);

· Реструктуризация предприятия (ликвидация, слияние, поглощение, выделение и т.д.);

· Определение текущей рыночной стоимости предприятия в случае его частичной или полной покупки или продажи, при выходе одного или нескольких участников из обществ и т.д.;

· Определение стоимости ценных бумаг предприятия, паев, долей в его капитале в случаях проведения различного рода операций с ними;

· Определение кредитоспособности предприятия и величины стоимости залога при кредитовании;

· Выявление реальной рыночной стоимости имущества при проведении страховых операций;

· Налогообложение предприятия (при определении налога облагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия);

· Переоценка активов предприятия для целей бухгалтерского учета;

· Внесение в уставной капитал вкладов учредителей;

· Выкупа акций у акционеров;

· Обжаловании судебного решения об изъятии собственности, когда возмещение от изъятия бизнеса необоснованно занижено;

· Определении величины арендной платы при сдаче бизнеса в аренду;

· Эмиссии акций обществом.

2. Цели проведения оценки бизнеса.

· Инвестиционное проектирование;

· Внесение имущества в уставной капитал:

· Определение доли имущественных прав;

· Передача прав собственности;

· Аренда, передача в доверительное управление, лизинг;

· Купли-продажа;

· Раздел, наследование, дарение имущества;

· Страхование имущества, залог;

· Исчисление налогов, сборов и пошлин;

· Проведение конкурсов, аукционов, торгов;

· Разрешение имущественных споров, конфискации, изъятие.

3. Методы оценки.

В основном различают три метода определения стоимости предприятия (бизнеса): затратный, сравнительный и доходный.

В практике операций с оценкой предприятий встречаются самые различные ситуации. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы и методы. Для правильного выбора методов необходимо предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов, типа сделки, момента, на который производится оценка, и т. д. При этом, если на рынке обращаются десятки или сотни однородных объектов, целесообразно применение сравнительного метода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный метод.

Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция или гостиница). Объем продаж бензина, количество постояльцев в гостинице являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным. Доходный метод основан на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи недвижимости в аренду. Результат оценки по данному методу включает в себя и стоимость здания, и стоимость земельного участка.

Если предприятие (бизнес) не продается и не покупается и не существует развитого рынка данного бизнеса, когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций (больницы, правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и добавления стоимости возмещения износа, т. е. затратным методом.

В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому, можно использовать для определения рыночной стоимости сравнительный или рыночный метод, базирующийся на выборе сопоставимых объектов, уже проданных на данном рынке.

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим причинам данные подходы могут давать, различные показатели стоимости.

Каждый из трех названных подходов предполагает использование в работе присущих ему методов.

Доходный подход предусматривает использование:

· метода капитализации .

Метод применяется к тем предприятиям, которые успели накопить активы в результате капитализации их в предыдущие периоды; иными словами, этот метод наиболее адекватен оценке «зрелых» по своему возрасту предприятий.

· метода дисконтированных денежных потоков .

Он более применим для оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительные активы, но которые, тем не менее; имеют перспективный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами.

Затратный подход использует:

· метод чистых активов .

· метод ликвидационной стоимости .

Метод осуществляется, если компания на грани банкротства или существуют серьезные сомнения, относительно её способности оставаться действующим предприятием, а так же в случаи, когда стоимость компании при ликвидации, может быть выше, чем при продолжении деятельности.

При сравнительном подходе используются:

· метод рынка капитала .

Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать.

· метод сделок .

Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем его выпуска.

· метод отраслевых коэффициентов .

Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать.

Методы рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов пригодны при условии строгого выбора предприятия-аналога, которое должна относиться к тому же типу, что и оцениваемое предприятие.

Возможность, и даже во многих случаях необходимость (для получения более достоверного результата), применить к оценке предприятия в конкретной инвестиционной ситуации разные методы оценки бизнеса приводит к весьма простой идее «взвешивания» оценок, рассчитываемых по разным методам, и суммирования таких «взвешенных» оценок. При этом весовые коэффициенты значимости оценок по разным, в принципе допустимым в данной ситуации, методам оценки понимаются как коэффициенты доверия к соответствующему методу. Эти коэффициенты сугубо экспертны (определяются оценщиком самостоятельно).

При оценке российских предприятий особое значение приобретает дата проведения оценки. Привязка оценки ко времени особенно важна, когда, с одной стороны, рынок перенасыщен собственностью, находящейся в предбанкротном состоянии, и с другой стороны испытывает недостаток инвестиционных ресурсов.

Для российской экономики характерно превышение предложения всех активов, в том числе недвижимости, над платежеспособным спросом. Этот дисбаланс в сторону предложения непосредственно влияет на ожидаемую стоимость предлагаемого в продажу имущества. Цена имущества в условиях сбалансированного рынка не совпадает с ценой в условиях рыночной депрессии. Но владельцев имущества и инвесторов интересует именно реальная цена, которая будет предлагаться на конкретном рынке, в конкретный момент и в конкретных условиях. Покупатели стремятся уменьшить вероятность потери своих денег и требуют предоставления определенных гарантий. Поэтому при определении цены предприятия необходим учет всех факторов риска, в том числе риска инфляции и банкротства.

На первый взгляд, в условиях инфляционной экономики для оценки предприятия в наибольшей степени подходит метод текущей стоимости предприятия (метод дисконтированных денежных потоков), так как процент инфляции учитывается в дисконтной ставке. Это было бы правильно в том случае, если темпы инфляции предсказуемы, а экономика нормально функционирует. Спрогнозировать же поток чистого дохода от деятельности предприятия на несколько лет вперед в условиях нестабильной экономики весьма сложно.

4. Метод дисконтирования денежных потоков.

4.1 Сущность, основные принципы, лежащие в основе метода

Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Метод дисконтированного денежного потока предполагает, что измерителем дисконтируемых прогнозируемых доходов от бизнеса, которые рассматривались ранее в качестве основы для определения его рыночной стоимости и осуществляющего этот бизнес предприятия, выступают не прогнозируемые прибыли, а денежные потоки.

Наиболее простое определение денежного потока (CashFlow) сводится к тому, что денежный поток за конкретный период (год, квартал, месяц) представляет собой не что иное, как сальдо поступлений по бизнесу (со знаком «плюс») и платежей (со знаком «минус»).

Прошлые денежные потоки учитываются просто как такие показатели, которые содержатся в отчете предприятия о движении денежных средств.

Будущие денежные потоки, обеспечиваемые бизнесом, прогнозируется на основе чистых прибылей от бизнеса (валового дохода за минусом операционных издержек, процентов за кредит и налога на прибыль) с корректировкой их таким образом, чтобы максимально отразить вероятное в том или ином будущем периоде сальдо поступлений и платежей.

Главные преимущества оценки бизнеса, в рамках доходного подхода, с опорой на прогноз денежных потоков, а не просто прибылей, заключаются в следующем.

Во-первых, будущие прибыли от бизнеса прямо учитывают лишь ожидаемые текущие издержки по производству и продаже продукции, в то время как будущие капиталовложения по поддержанию и расширению производственных или торговых мощностей бизнеса в прогнозе прибылей отражаются только частично - через их текущую амортизацию.

Во-вторых, недостаток прибыли (убытка) как показателя в инвестиционных расчетах по оценке бизнеса также объясняется тем, что прибыль, будучи чисто бухгалтерским отчетным показателем, подвержена значительным манипуляциям. Ее объявляемая величина зависит от метода учета стоимости покупных ресурсов в себестоимости проданной продукции, от метода ускоренной амортизации, от критерия зачисления продукции в реализованную продукцию (по факту поступления средств на ее оплату либо по выполнению обусловленного в договорах на поставку базиса поставки) и др.

4.2 Область применения и ограничения метода.

Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции - деньги. Метод ДЦП может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее, существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений). Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса.

4.3 Основные этапы оценки предприятия методом ДДП

1. Выбор модели денежного потока

Основным показателем, используемым в рамках Метода дисконтирования денежного потока, является денежный поток, рассчитываемый как разница между притоком и оттоком денежных средств за определенный период. Различают следующие основные виды денежного потока:

· Рассчитывается рыночная стоимость собственного (акционерного) капитала:

денежный поток для собственного капитала = чистая прибыль после уплаты налогов + амортизационные отчисления +/- уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала +/- уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства +/- уменьшение (прирост) долгосрочной задолженности.

· Рассчитывается совокупный денежный поток (условно не различают собственный и заемный капитал предприятия):

Прибыль до уплаты % и налогов – налог на прибыль + амортизационные отчисления +/- уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала +/- продажа активов (капитальные вложения).

В практических расчетах используется расчет денежного потока компании по трем возможным сценариям развития: пессимистическому, наиболее вероятному и оптимистическому. Основными показателями прогнозируемых сценариев могут являться:

2. Определение длительности прогнозного периода.

Согласно данному методу стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов). В странах с рыночной экономикой прогнозный период – 5-10 лет, в странах переходной экономикой допустимо сокращение до 3лет.

В практической деятельности критериями выбора прогнозного периода могут являться: принадлежность компании к той или иной отрасли (для добывающих отраслей прогнозный период длительнее, при этом стоимость бизнеса ограничена величиной имеющегося к добыче ресурса), стадии жизненного цикла компании.

Единица измерения прогнозного периода определяется исходя из ритмичности производства, как правило, в качестве стандартной единицы принимается год.

3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.

Прогноз валовой выручки должен быть логически совместим с ретроспективными показателями деятельности предприятия и отрасли в целом и учитывает факторы: номенклатура выпускаемой продукции; объемы производства и цены на продукцию; ретроспективные темпы роста предприятия; спрос на продукцию; темпы инфляции; производственные мощности; перспективы и возможные последствия капитальных вложений; общая ситуация в экономике, определяющие перспективы спроса; ситуация в отрасли с учетом уровня конкуренции; доля оцениваемого предприятия на рынке; долгосрочные темпы роста в постпрогнозный период; планы менеджеров оцениваемого предприятия.

4. Анализ и прогноз расходов.

На данном этапе оценщик должен:

· Учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции;

· Изучить структуру расходов: прямые (особенно соотношение постоянных и переменных издержек) и косвенные;

· Оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек;

· Изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов, которые могут фигурировать в финансовой отчетности, но в будущем не встретится;

· Определить амортизационные отчисления исходя из нынешнего наличие активов и из будущего их прироста и выбытия;

· Сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями для предприятий-конкурентов или с аналогичными и среднеотраслевыми показателями.

5. Анализ и прогноз инвестиций.

Данный этап метода включает:

· Определение излишка (недостатка) чистого оборотного капитала компании, вследствие того, что излишек увеличивает её рыночную стоимость, а недостаток – уменьшает (поэтому он должен быть восполнен);

· Анализ капитальных вложений с целью замены основного капитала по мере его износа и расширения производственных мощностей;

· Растет изменения (+/-) долгосрочной задолженности (для модели денежного потока, приносимого собственным капиталом).

Анализ инвестиций включает 3 основных компонента: собственные оборотные средства, капиталовложения, потребности в финансирование.

Анализ собственных оборотных средств включает:

· Определение суммы начального собственного оборотного капитала;

· Замену существующих активов по мере износа;

· Получение и погашение долгосрочных кредитов;

· Установление дополнительных величин, необходимых для финансирования будущего роста предприятия;

· Покупку или строительство активов для увеличения производственных мощностей в будущем;

· Выпуск акций.

Осуществляется:

· На основе прогноза отдельных компонентов собственных оборотных средств;

· На основе оцененного остающегося срока службы активов;

· На основе потребностей в финансирование существующих уровней задолженностей и графиков погашения долгов;

· В % от изменения объема продаж;

· На основе нового оборудования для замены или расширения.

6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.

2 основных метода расчета потока денежных средств:

· Прямой метод: основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, то есть по бухгалтерским счетам.

· Косвенный метод: анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности. Он наглядно демонстрирует использование прибыли и инвестирование располагаемых денежных средств.

Денежный поток для каждого прогнозного года (по косвенному методу расчета денежного потока для собственного капитала):

Денежный поток от основной деятельности:

Прибыль (за вычетом налогов) + амортизационные отчисления – изменение суммы текущих активов ( текущих активов означает, что денежные средства ↓ за счет связывания в дебиторской задолженности и запасах), краткосрочные финансовые вложения, дебиторская задолженность, запасы, прочие текущие активы + изменение суммы текущих обязательств ( текущих обязательств означает денежных средств за счет предоставления отсрочки оплаты от кредиторов, получение авансов от покупателей), кредиторская задолженность, прочие текущие обязательства +

Денежный поток от инвестиционной деятельности:

Изменение суммы долгосрочных активов ( долгосрочных активов означает уменьшение денежных средств за счет инвестирования в активы долгосрочного использования; реализация долгосрочных активов ([основных средств, акций других предприятий] денежные средства), нематериальные активы, основные средства, незавершенные капитальные вложения, досрочные капитальные вложения, прочие внеоборотные активы

Денежный поток от финансовой деятельности:

Изменение суммы задолженности ( [↓] указывает на [↓] денежных средств за счет привлечение [погашения] кредитов), краткосрочные и долгосрочные кредиты и займы + изменение величины собственных средств ( собственного капитал за счет размещения дополнительных акций означает денежных средств; выкуп акций и выплата дивидендов приводят к их ↓) + уставный капитал, накопительный капитал, целевое поступление =

Суммарное изменение денежных средств

(должно быть = [↓] остатка денежных средств между двумя отчетными периодами).

7. Определение ставки дисконта - ожидаемой ставки дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования.

Ставка дисконта или стоимость привлечения капитала должна рассчитываться с учетом трех факторов :

· наличия у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации

· необходимости учета для инвесторов стоимости денег во времени

· фактора риска или степени вероятности получения ожидаемых в будущем доходов

Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:

· для денежного потока для собственного капитала - Модель оценки и капитальных активов (CAPM-CapitalAssetPricingModel) и метод кумулятивного построения

· для денежного потока для всего инвестированного капитала - Модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC – WeightedAverageCostofCapital).

Для денежного потока для собственного капитала применяется ставка дисконта, равная требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал.

Модель CAPM основана на анализе массивов информации фондового рынка(изменений доходности свободно обращающихся акций). Применение модели для вывода ставки дисконта для закрытых компаний требует внесение дополнительных корректировок.

Метод кумулятивного построения отличается от CAPM тем, что в ставке дисконта к номинальной безрисковой ставке ссудного процента прибавляется совокупная премия за инвестиционные риски. Обычно в числе факторов риска инвестирования оценивают риски:

· «ключевой фигуры» в составе менеджеров предприятия-риски отсутствия таковой или её непредсказуемости, недобросовестности, некомпетентности и т.п.

· недостаточной диверсифицированности рынков сбыта предприятия, источников приобретения ресурсов.

· контрактов заключаемых предприятием для реализации своих продуктов, включая риски недобросовестности, неплатежеспособности, а так же юридической недееспособности контрагентов по контрактам.

· узости набора источников финансирования.

· финансовой неустойчивости фирмы (риски недостаточного обеспечения оборота собственными оборотными средствами, недостаточного покрытия краткосрочной задолженности оборотом и т.п.) и т.д.

Математический способ кумулятивного построения можно представить в виде формулы :

R = R б/р + ∑dR i

где R б/р – базовая ставка (безрисковая или менее рисковая ставка);

dR i – i-я поправка.

При наличии развитого рынка недвижимости в качестве основного метода определения поправок к базовой ставке используется метод экспертных оценок. В общем виде ставка дисконта на собственный капитал (Rск) будет равна:

R ск = R б/р + R н/л + R и + R д

где- R н/л – ставка премии за риск неликвидности;

R и – ставка премии за неудачу в инвестиционном менеджмента

R д – ставка премии за прочие (дополнительные) риски.

Для денежного потока для всего инвестированного капитала применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный и заемный капитал:

WACC= C ЗК * (1-н/пр)* Д ЗК + С ПА * С АО * Д ОА

Где C ЗК – стоимость привлечения заемного капитала;

н/пр – ставка налога на прибыль предприятия;

Д ЗК – доля заемного капитала в структуре капитала;

С ПА – стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированные акции);

С ПА – доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия;

С АО – стоимость привлечения акционерного капитала (обыкновенные акции);

Д ОА – доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия.

8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

Определение этой стоимости основано на предпосылке, что бизнес способен приносить доход и по окончании постпрогнозного периода. В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период используют определенный способ расчета ставки дисконта:

· метод расчета по ликвидационной стоимости. Применяется в том случае, если постпрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей имеющихся активов. Для оценки действующего предприятия, приносящего прибыль, а тем более находящегося в стадии роста, этот поход неприменим.

· метод расчета по стоимости чистых активов техника расчетов аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию и скидку за срочную продажу активов. Данный метод может быть использован для стабильного бизнеса, главной характеристикой которого являются значительные материальные активы.

· метод предполагаемой продажи, состоящий в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний.

· по модели Гордона годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации:

К кап = К – g,

где К – ставка дисконта; g – долгосрочные темпы роста денежного потока.

Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточных период и предполагает, что величина взносов и капиталовложений равны. Конечная стоимость по этой модели равна:

V = CF (t +1) /(K - g), где CF (t +1) – денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода.

Конечная стоимость V по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода.

9. Предварительная стоимость бизнеса.

Предварительная величина стоимости бизнеса состоит из двух составляющих:

· Текущая стоимость будущих денежных потоков;

· Текущее значение стоимости в постпрогнозный период.

10. Внесение итоговых поправок.

Для выведения окончательной рыночной стоимости компании вносится ряд поправок. Если использовалась модель дисконтирования бездолгового денежного потока, то найденная рыночная стоимость относится ко всему инвестированному капиталу, т.е. включает в себя не только стоимость собственного капитала, но и стоимость долгосрочных обязательств компании. Поэтому для того, чтобы получить стоимость собственного капитала, необходимо из найденной стоимости вычесть долгосрочную задолженность. При расчете стоимости учитываются активы предприятия, которые участвуют в производстве, получении прибыли, т.е. в оформлении денежного потока. Активы не участвующие в процессе производства, также имеют стоимость, которая может быть реализована (при продаже). Поэтому необходимо определить рыночную стоимость таких активов и суммировать нё со стоимостью, полученной при дисконтировании денежного потока. В результате оценки предприятия этим методом определяется стоимость контрольного ликвидированного пакета акций. Если же оценивается неконтрольный пакет, то необходимо сделать скидку.

Раздел 2.

Расчетная часть.

Определение стоимости бизнеса методом дисконтированного денежного потока.

С 2011 по 2014 г.г. - период прогноза - 4 года

2015 год - постпрогнозный год

Таблица 1.

Показатели	года
Показатели	2011	2012	2013	2014	2015
1	2	3	4	5	6
1. Денежный поток от основной деятельности, тыс.руб.	800	1000	1100	1250	1300
2. Денежный поток от инвестиционной деятельности, тыс.руб.	60	80	100
3. Денежный поток от финансовой деятельности, тыс.руб.	4000	3800	3500	3200	2800
4. Совокупный денежный поток, тыс.руб.	4740	4720	4500	4450	4100
5. Ставка дисконта, %	18	18	18	18	18
6. Коэффициент дисконта	0,85	0,72	0,61	0,52	0,44
7. Дисконтированный денежный поток, тыс.руб.	4029	3398,4	2745	2314
8. Текущая стоимость денежных потоков, тыс.руб.	12486,4
9. Ставка капитализации для остатка, %	20
10. Остаточная стоимость бизнеса, тыс. руб.	9020
11. Гудвилл, тыс.руб.	1675
12. Стоимость бизнеса, тыс. руб.	23181

4. Совокупный денежный поток, тыс.руб. = Денежный поток от основной деятельности - Денежный поток от инвестиционной деятельности + Денежный поток от финансовой деятельности.

2011г – 800-60+4000=4740

2012г – 1000-80+3800=4720

2013г – 1100-100+3500=4500

2014г. – 1250+3200=4450

2015г. – 1300+2800=4100

7. Дисконтированный денежный поток, тыс.руб. = Совокупный денежный поток * Коэффициент дисконта.

2011г – 4740*0,85=4029

2012г – 4720*0,72=3398,4

2013г – 4500*0,61=2745

2014г. – 4450*0,52=2314

8. Текущая стоимость денежных потоков, тыс.руб. = ∑ Дисконтированных денежных потоков

4029+3398,4+2745+2314=12486,4

10. Остаточная стоимость бизнеса, тыс. руб. = (Совокупный денежный поток / Ставка капитализации для остатка) * 100 * Коэффициент дисконта.

(4100/20*100)*0,44=9020

12. Стоимость бизнеса, тыс. руб. = Ставка капитализации для остатка + Остаточная стоимость бизнеса + Гудвилл.

12486,4+9020+1675=23181

Расчет стоимости гудвилла (деловой репутации предприятия) методом избыточной прибыли:

Таблица 2

Показатели	Данные баланса, тыс. руб.	Данные по расчету, тыс. руб	Годовая норма доходности, %	Результаты
1	2	3	4	5
1. Прогнозная прибыль от основной деятельности	1000
2 Показатели доходности от альтернативного использования активов, тыс. руб.
2.1 Оборотные активы, в т.ч. -быстрореализуемые запасы (25% от суммы всех запасов); -дебиторская задолженность (30% от ДЗ); - денежные средства	Запасы = 10000, ДЗ = 18000 50	2500 5400 50	7	556,5
2.2 Основные средства, в т.ч.: - не приносящие доходов в силу их технического состояния, территориального расположенности и других факторов	42800 34300	8500	3	255
2.3 Нематериальные активы	120	120	5	6
3. Избыточная прибыль	301,5
Ставка капитализации,%	18
Стоимость гудвилла, тыс. руб.	1675

2.1 Оборотные активы

2500+5400+50=7950

2.2 Основные средства

42800-34300=8500

2.3 Нематериальные активы

3. Избыточная прибыль

Стоимость гудвилла, тыс. руб.

301,5/18*100=1675

Обоснованная рыночная стоимость, выведенная методом дисконтирования денежных потоков составила 23181 тыс. руб.

Заключение

Метод ДДП в меньшей степени применим к оценке бизнесов, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть аргументом для принятия того или иного решения). Следует также соблюдать определенную осторожность в применении этого метода при оценке новых предприятий, т.к. отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков.

Метод ДДП – весьма сложный и трудоемкий процесс, однако во всем мире он признан как наиболее теоретически обоснованный метод оценки действующего бизнеса. В странах с развитой рыночной экономикой при оценке крупных и средних предприятий, этот метод применяется в 80 – 90% случаев. Главное достоинство метода заключается в том, что он единственный из известных методов оценки, который основан на перспективах развития рынка в целом и оцениваемого бизнеса в частности, а это в наибольшей степени отвечает интересам инвесторов.

Список использованной литературы

1. Богатин Ю., Швандар В. Оценка и бизнес – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

2. Беренс Варнер, Хавранек Питер М. Руководство по оценке эффективности инвестиций / Пер. с англ. – М.: ИНФРА – М, 2005.

3. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход: Учебно-практическое пособие. – 2-е изд. – М.: Дело, 2004.

4. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: ЭКМОС, 2003.

5. Оценка бизнеса: Учебник. / Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2004.

6. Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. – М.: ПРИОР, 2005.

После того, как мы обрисовали общие принципы работы модели дисконтированных денежных потоков (DCF), давайте рассмотрим немного глубже проблему определения истинной стоимости акций. В этом разделе мы шаг за шагом разберем пример использования модели DCF, использующей метод «свободный денежный поток к акционерному капиталу». Ниже приведены главные этапы, которые нам предстоит преодолеть для того, чтобы произвести расчет стоимости компании:

Шаг 1. Прогнозирование свободного денежного потока на выбранном временном горизонте.
Шаг 2. Определение ставки дисконтирования.
Шаг 3. Дисконтирование прогнозного свободного денежного потока и его суммирование.
Шаг 4. Вычисление бессрочной стоимости и её дисконтирование.
Шаг 5. Суммирование результатов по шагу 3 и шагу 4 и деление итога на число акций в обращении.

Шаг 1. Прогнозирование свободного денежного потока

Первая задача в прогнозировании будущих денежных потоков состоит в понимании прошлого. Это означает, что вы должны внимательно изучить исторические данные из отчетов о прибылях и убытках компании, её балансов и отчетов о движении денежных средств за последние четыре или пять лет.

Самое время заняться прогнозированием свободного денежного потока компании на ближайшую пару лет. Эти прогнозы - самое главное в модели DCF.

После того, как вы рассмотрели исторические данные и, возможно, перенесли их в электронные таблицы, самое время заняться прогнозированием свободного денежного потока компании на ближайшую пару лет. Эти прогнозы - самое главное в модели DCF. Они должны основываться на ваших знаниях о компании и её конкурентных преимуществах, и на ваших предположениях о том, как эти показатели изменятся в будущем. Если вы полагаете, что рентабельность компании вырастет, или рост продаж сильно замедлится, или компании придётся радикально увеличивать капитальные затраты для поддержания своих заводов в надлежащем состоянии − все эти допущения должны найти свое отражение в этих прогнозах.

Следующей задачей будет определение «бессрочного года», то есть года, после которого мы не в состоянии объективно прогнозировать будущие денежные потоки компании. Последним нашим прогнозом будет прогноз денежного потока в этот последний, «бессрочный», год.

Для начала давайте предположим, что вымышленная фирма «Велосипеды Чарли» имела в прошлом году 500 миллионов долларов свободного денежного потока. Давайте также предположим, что текущая линейка велосипедов продаётся чрезвычайно хорошо, и компания ожидает роста свободного денежного потока на 15% в год в течение следующих 5 лет. По истечении этих пяти лет, согласно нашим ожиданиям, конкуренты начнут копировать успешные модели велосипедов Чарли, уменьшая рост компании. Поэтому после пяти лет, темп роста свободного денежного потока компании снизится до 5% в год. Соответственно, наш прогноз свободного денежного потока будет выглядеть следующим образом:

Прошлый год: $500 млн.

Год 1: $575 млн.

Год 2: $661,25 млн.

Год 3: $760,44 млн.

Год 4: $874,50 млн.

Год 5: $1006,68 млн.

Год 6: $1055,96 млн.

Год 7: $1108,76 млн.

Год 8: $1164,20 млн.

Год 9: $1222,41 млн.

Год 10: $1283,53 млн.

Шаг 2. Определение ставки дисконтирования

Поскольку в своей модели DFC мы используем метод «свободный денежный поток к акционерному капиталу», мы можем игнорировать стоимость долга компании и её WACC. Вместо этого мы сфокусируем свое внимание на предполагаемой стоимости акционерного капитала, используя подход, определенный в .

«Велосипеды Чарли» существуют уже более 60 лет и уже много десятилетий не имели ни одного неприбыльного года. Их брэнд хорошо известен на рынке и эта известность выражается в весьма хороших показателях возврата на инвестированный капитал. С учетом этого, а также вполне стабильного прогноза по прибыли, мы можем установить стоимость акционерного капитала в размере 9%, что в нашем примере будет являться стоимостью, ниже среднерыночной.

Шаг 3. Дисконтирование прогнозного свободного денежного потока

Наша следующая задача - дисконтирование денежного потока за каждый год для того, чтобы выразить каждый из них в терминах сегодняшних долларов. Мы используем приведенную ниже формулу, в которой «фактор дисконтирования» представляет собой лишь иначе выраженный знаменатель оригинальной формулы. Мы сможем умножить денежный поток каждого года на фактор дисконтирования и получить их текущую стоимость.

CF − денежный поток

R − требуемая доходность (ставка дисконтирования), в нашем примере 9%.

N − порядковый номер года в будущем

Прошлый Год: $500,00

Год 1: 575,00 x (1 / 1,09^1) = 528

Год 2: 661,25 x (1 / 1,09^2) = 557

Год 3: 760,44 x (1 / 1,09^3) = 587

Год 4: 874,50 x (1 / 1,09^4) = 620

Год 5: 1005,68 x (1 / 1,09^5) = 654

Год 6: 1055,96 x (1 / 1,09^6) = 630

Год 7: 1108,76 x (1 / 1,09^7) = 607

Год 8: 1164,20 x (1 / 1,09^8) = 584

Год 9: 1222,41 x (1 / 1,09^9) = 563

Год 10: 1283,53 x (1 / 1,09^10) = 542

Теперь просуммируем все продисконтированные денежные потоки с первого по десятый год и получим значение, равное 5,87 миллиардам долларов.

Шаг 4. Вычисление дисконтированной бессрочной стоимости

На этом шаге мы используем формулу из прошлого раздела:

Бессрочная стоимость = (CFn * (1+ g)) / (R — g)

CFn - денежный поток в «бессрочный год», в нашем случае - Год 10.

g - ставка долгосрочного роста

R - ставка дисконтирования, или цена капитала; в нашем случае - стоимость акционерного капитала.

Обычно для прогноза долгосрочного роста используется ставка в 3%, поскольку она наиболее близка ставке долгосрочного роста американской экономики. Мы предполагаем, что через десять лет темп роста «Велосипедов Чарли» составит 3% в год. Подставив числа в формулу, мы получим:

($1284 миллиона * (1 + 0,03)) / (0,09 — 0,03) = $22 042 миллиона

Обратите внимание, что для этого вычисления мы использовали прогнозное значение денежного потока в десятом году, равное 1 284 миллионам долларов, а не дисконтированное значение в 542 миллиона. Но поскольку мы использовали недисконтированное значение, нам всё еще нужно привести полученный результат к текущей стоимости, что мы и сделаем с помощью уже проверенной формулы:

Текущая стоимость денежного потока года N = (CF в год N) / (1 + R) ^ N

Таким образом, текущая стоимость рассчитанной бессрочной стоимости составляет:

$22 042 миллиона / (1 + 0,09) ^ 10 = $9 311 миллионов

Шаг 5. Подбиваем итоги

Теперь, когда у нас есть стоимость всех денежных потоков с первого по десятый год, а также с одиннадцатого года и до бесконечности, надо сложить эти две величины:

Дисконтированный свободный денежный поток с 1-го по 10-й года: $5870 миллионов

Дисконтированный свободный денежный поток с 11-го года и до бесконечности: 9311 миллионов

$15 181 миллион

Ну вот, наконец, мы и получили то, что так долго искали. Наша оценочная стоимость компании «Велосипеды Чарли» составляет 15,2 миллиарда долларов. Последний простой шаг заключается в том, чтобы разделить эти 15,2 миллиарда на количество акций компании в обращении. Если допустить, что таких акций у «Велосипедов Чарли» обращается 100 миллионов штук, то наша оценка внутренней стоимости одной акции составит 152 доллара за акцию.

Ключевой момент в том, что акция торгуется ниже своей внутренней стоимости. Если вы уверены в своих прогнозах относительно свободного денежного потока компании, вы должны быть так же уверены в том, что эти акции - выгодная покупка.

Если акции компании торгуются за 100 долларов за акцию, вы можете подумать о покупке этих акций. Мы можем не обращать никакого внимания на то, каков у Чарли коэффициент Р/Е в соотношении с его конкурентами, нам будет все равно, что говорят по поводу Чарли аналитики с Уолл-Стрит. Ключевой момент в том, что акция торгуется ниже своей внутренней стоимости. Если вы уверены в своих прогнозах относительно свободного денежного потока компании, вы должны быть так же уверены в том, что эти акции - выгодная покупка.

Подводя итоги

Вы можете сказать, что это крайне упрощенный пример использования модели DCF. Но на самом деле, на так уж он и прост. Крайне малое число индивидуальных инвесторов затрачивают даже такое количество усилий перед тем, как принять инвестиционное решение. Поэтому если вы будете готовы пройти через всю процедуру создания модели DCF для интересующей вас компании, вы будете гораздо более информированы и уверены в своем решении, нежели подавляющее большинство остальных инвесторов.

Есть ряд небольших нюансов, касающихся использования второго метода модели DCF («общий денежный поток ко всей фирме»), но итоговый результат должен быть примерно одинаковым вне зависимости от того, какой метод оценки использовать. Обратите также внимание, что модель вовсе не должна быть суперсложной для того, чтобы помочь вам прояснить свое мнение насчет той или иной компании. Помните, что использование модели DCF - весьма долгое и трудоемкое занятие, но только оно позволит вам находить отличные компании, торгующиеся ниже своей внутренней стоимости, что является ключевым моментом для прибыльного долгосрочного инвестирования.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:
длительность прогнозного периода;
прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
1) потенциальный валовой доход;
2) действительный валовой доход;
3) чистый операционный доход;
4) денежный поток до уплаты налогов;
5) денежный поток после уплаты налогов.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:
ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),
чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,
облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:
денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;
показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;
денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.

1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены
на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:
1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;
2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;
3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.
4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

Взападной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
1) метод кумулятивного построения;
2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
3) метод выделения;
4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:
моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

PV – текущая стоимость;
Ci – денежный поток периода t;
It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;
M – остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

где V- текущая стоимость объекта недвижимости;

CF j - денежный поток периода j-го года;

r - ставка дисконтирования;

Vterm - стоимость последующей продажи (реверсии) в конце прогнозного периода;

п - длительность прогнозного периода, лет.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода.
2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.
3. Расчет стоимости реверсии.
4. Расчет ставки дисконтирования
5. Определение стоимости объекта недвижимости

Определение прогнозного периода.

Длительность прогнозного периода определяется продолжительностью стадии нестабильных денежных потоков оцениваемого объекта недвижимости.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, в российской практике типичной величиной прогнозного периода является период длительностью 3-5 лет.

Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.

Расчет различных уровней дохода от объекта недвижимости можно представить формулами:

ПВД = Площадь _ Ставка арендной платы (4.28)

ДВД = ПВД - Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы (4.29)

ЧОД = ДВД - Операционные расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью (4.30)

На практике российские оценщики рассчитывают чистые денежные потоки объекта недвижимости без учета особенностей финансирования, т.е. в методе ДДП дисконтируются величины чистого операционного дохода.

При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве денежного потока выступает чистый операционный доход от объекта недвижимости.

Однако если необходимо оценить инвестиционную стоимость объекта недвижимости или стоимость при существующем использовании, то необходимо учитывать фактические расходы собственника или инвестора, следовательно, используются следующие уровни денежных потоков:

Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД - Капиталовложения - Обслуживание кредита + Прирост кредитов. (4.31)

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов =

Денежный поток до уплаты налогов - Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. (4.32)

Налог на землю и налог на имущество необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому амортизация не входит в состав операционных расходов собственника.

Капитальные вложения, осуществляемые для поддержания оцениваемого объекта, необходимо вычитать из чистого операционного дохода в составе операционных расходов.

Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора).

Расчет стоимости реверсии.

Реверсия - это стоимость будущей продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Если рассмотреть денежные потоки инвестора по объекту недвижимости, то вначале инвестор осуществляет инвестиции в объект, потом получает доходы от объекта и в конце владения продает объект, т.е. получает реверсию первоначально вложенных инвестиций.

Оценщику при расчете реверсии необходимо определить стоимость объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

1) сравнительного подхода, в данном случае оценщик определяет цену будущей продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта и будущего состояния рынка недвижимости;
2) доходного подхода, в данном случае оценщик, исходя из предположения о выходе объекта недвижимости на постоянные стабильные денежные потоки к окончанию прогнозного периода, использует метод капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации;
3) затратного подхода, в данном случае оценщик рассчитывает стоимость последующей продажи, как сумму прогнозной величины рыночной стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (или замещения) оцениваемого объекта на момент окончания прогнозного периода;
4) допущения относительно изменения стоимости объекта недвижимости в течение прогнозного периода.

Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования - это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату проведения оценки.

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

· безрисковую доходность на рынке;
· компенсацию за риск вложения в недвижимость;
· компенсацию за низкую ликвидность;
· компенсацию за инвестиционный менеджмент.

В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные ставки (включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции). При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста И. Фишера:

r н = r р + I инф + r р * I инф, (4.33)

r р = (r н - I инф)/(1 + I инф), (4.34)

где r н - номинальная ставка;

r р - реальная ставка;

I инф - индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка дисконтирования должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов - ставка дисконтирования в реальном выражении.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1) метод кумулятивного построения;
2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
3) метод выделения;
4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования (r) рассчитывается по формуле:

r = r f + p 1 + p 2 + p 3 , (4.35)

где r f - безрисковая ставка дохода;

p 1 - премия за риск вложения в недвижимость

p 2 - премия за низкую ликвидность недвижимости

p 3 - премия за инвестиционный менеджмент.

Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в параграфе 5.1. данной главы при расчете ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования могут быть взяты:

требуемая инвестором доходность (задается инвестором);

ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.

· Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость, в том числе ставки дисконтирования.

Рассмотрим пример расчета рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.

Исходные данные по объекту недвижимости представлены в таблице 4.4 в номинальном выражении. Прогнозный период определен равным 3 годам.

Таблица 4.4. Данные по оцениваемому объекту недвижимости

	Показатели	Прогнозный период

	Общая площадь объекта, (S) кв.м.
	Арендная ставка, включая НДС, (Cар) руб./кв.м.в год
	Коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей (К потерь), отн ед.
	Операционные расходы

	Затраты по страхованию, тыс. руб. в год
	Налог на имущество (на уровне 2,2% от остаточной балансовой стоимости здания), тыс. руб. в год
	Земельная арендная плата, тыс. руб. в год
	Ремонт и поддержание текущего состояния объекта недвижимости, тыс. руб. в год

Капиталовложения в оцениваемый объект не требуются, за исключением ежегодных расходов на замещение.

Ставка капитализации рассчитана в данном случае методом рыночной экстракции равна 18,2% (см. табл. 4.3).

Ставка дисконтирования определена в таблице 4.5.

Таблица 4.5. Определение ставки дисконтирования

Показатели	Определение величины показателя
	Безрисковая ставка (r f), %	В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1 % годовых.
	Премия за риск вложения в недвижимость (р 1),%
	Премия за риск низкой ликвидности (р 2), %	Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 4 месяца. p 2 = r f Тэксп; p 2 = 7,1% 0,33 = 2,4%
	Премия за риск инвестиционного менеджмента (р 3), %	Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
	Ставка дисконтирования (r)	Определена методом кумулятивного построения r = 7,1 + 2,5 + 2,4 + 2,5 = 14,4 %

Решение. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода представлен в таблицах 4.6-4.7.

Таблица 4.6.

Расчет денежных потоков

	Показатели	Прогнозный период

	Потенциальный валовой доход (ПВД), тыс. руб. в год ПВД = S C ар
	Действительный валовой доход, тыс. руб. в год ДВД = ПВД (1 - К потерь)
	Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год
	Операционные расходы, тыс.руб. в год (складываем соответствующие показатели 4.1-4.5 из таблицы 5.9)
	Денежный поток (для недвижимости используют ЧОД), тыс.руб. в год NOI = ДВД - ОР

Таблица 4.7.

Расчет стоимости объекта недвижимости

Показатели	Прогнозный период

Денежный поток, тыс.руб. в год СF=NOI = ДВД - ОР
Текущая стоимость денежных потоков (ЧОД), руб.		5326,8/1,144 2 = 4 070,2	5907,4/1,144 3 = 3 945,6
Стоимость продажи объекта в конце прогнозного периода (стоимость реверсии) (Vterm), тыс. руб. V term = ЧОД 2010 /R
Текущая стоимость реверсии, руб.				34313,8/1,144 3 =
Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, тыс.руб. (формула 4.27)	(4 271,5 + 4 070,2 + 3 945,6) + 22 918,7 =

Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода дисконтирования денежных потоков, составляет округленно 35 206 000 рублей.

Оценка недвижимости является сложным экономическим действием, которое сводится к применению разнообразных методик и способов выявления действительной цены. Наиболее частым в применении считается метод дисконтирования денежных потоков , используемый не только в российской действительности, но также за границей.

Суть методики

Этот способ используется для вычисления дисконтированной цены финансовых поступлений, предполагаемых от объекта недвижимости в будущем . Подобный метод может использоваться при имеющийся уверенности или предпосылках, что ожидаемые через определенный период времени денежные поступления будут существенно отличаться от текущих.

При использовании способа ДДП для прогнозирования уровня доходности от всевозможных способов использования недвижимого имущества производится расчет на определенное количество лет и в обязательном порядке строится прогноз выручки при реализации оцениваемого объекта по истечении срока . Подобная методика лучше всего работает при нестабильности в доходах .

Случаями применения метода служат:

существует обоснованное предположение отличия денежных потоков в обозримом будущем от существующих;
имеется информация, позволяющая спрогнозировать уровень будущих поступлений ;
наблюдается сезонность поступления денежных средств;
в качестве объекта недвижимости выступает крупная коммерческая структура ;
оцениваемое имущество находится в стадии строительства или ввода в эксплуатацию .

Метод дисконтирования денежных потоков – способ, позволяющий максимально точно спрогнозировать величину будущих поступлений .

Последние могут отличаться своей нестабильностью, неравномерностью поступления, . Инвестор в момент вложения старается рассмотреть объект с учетом возможных достоинств и привлекательности, учитывая денежный эквивалент имеющихся профитов с точки зрения соотношения их с ценой приобретения.

Действенность этого метода и его главное отличие от иных способов определения доходности заключается в учете целого комплекса параметров и их взаимного соотношени я. Эти параметры включают в себя поступление и отток капитала, капиталовложения, дебиторскую задолженность, структурные изменения.

Если брать показатели чистой прибыли, будь то прямые или косвенные, то они не позволяют оперировать настолько большим набором параметров.

Методы стоимостной оценки

Современная экономика различает , дающих возможность оценить стоимость объекта недвижимого имущества.

. Подобная методика предполагает использование в случае предполагаемой ликвидации недвижимости или при имеющихся предпосылках к будущему банкротству или невозможности продолжения деятельности;
. Метод, применяющийся в качестве способа оценки уже действующих объектов недвижимости или при предполагаемом сокращении деятельности;
Доходный. Именно эта группа методик включает в себя способ оценки при помощи дисконтирования денежных потоков. Отличительной чертой метода ДДП от прочих видов является применение в отношении организации или недвижимости, нормально функционирующим на настоящем этапе, и планируется их длительная работа в дальнейшем, предполагающая извлечение прибыли.

Основные этапы оценки способом ДДП

Применение метода ДДП предполагает оценку в несколько этапов.

1 этап. Определение длительности прогнозируемого периода . На этом этапе следует оценить длительность, на протяжении которого происходит оценка поступающих денежных средств. Из-за нестабильности российской экономики на территории РФ средняя длительность оцениваемого периода не превышает 3-5 лет , на Западе сроки более длительные. Выбираемые сроки должны быть достаточными для осуществления обоснованного прогноза;

2 этап. Прогнозирование конкретных величин. Это требует от инвестора следующих шагов:

проведение аналитической работы с использованием предоставленных заказчиком данных о финансовом состоянии . В отчете указываются расходные и доходные статьи за ретроспективный период касающиеся выбранного объекта;
оценка существующей ситуации на рынке недвижимости и характеристик с учетом динамических изменений;
составление прогнозных расчетов об уровне прибыли и убытков , основываясь на реконструкции бухгалтерских документов.

В российской экономике вместо процедуры дисконтирования денежных потоков преимущественно подвергаются дисконтированию доходы, среди которых:

чистый оперативный доход , применяемый по отношению недвижимости, не обремененной долговыми обязательствами;
чистый поток наличности , подсчитываемый с учетом вычета из полученной прибыли всех видов расходов;
налогооблагаемая прибыль .

3 этап . Подсчет стоимости реверсии . Реверсия есть остаточная стоимость объекта, образующаяся при сокращении или полном прекращении генерации денежных потоков . Истинную стоимость этого показателя можно прогнозировать следующими способами:

установления продажной стоимости объекта основываясь на конъюнктуре рынка, учитывая цены аналогичной недвижимости и попыток прогноза стоимости недвижимого имущества в будущем;
расчета колебаний цен на недвижимость за весь период владения;
капитализации доходов за финансовый год , следуемый за датой завершения прогнозируемого периода с назначением ставки капитализации самостоятельно;
определения ставки дисконта . Ставка дисконтирования – величина, применяемая для подсчета количества средств, ожидаемых к получению в будущем.

Ставка дисконта в случае с недвижимостью высчитывается с учетом связки «риск-доход», включающей в себя всю полноту возможных рисков, присущих недвижимому имуществу. Также принимаются в расчет уровень ликвидных инвестиций, компенсационные издержки, наличие системы инвестиционного менеджмента.

4 этап. Расчет ставки дисконта. Назначением данной процедуры является определение величины финансовых поступлений, которые будут получены или выплачены по истечении заданного промежутка времени. Данный показатель дает возможность увидеть соотношение риска к доходности оцениваемого объекта. Существует три методики расчета, выбор которых будет зависеть от вида денежных потоков:

для собственного капитала используется методика кумулятивного построения с оценкой активов (метод САРМ);
для заемных или инвестированных средств оценка осуществляется с учетом величины средневзвешенной стоимости капитала .

В отечественной экономике ставка дисконта преимущественно высчитывается кумулятивным способом. Выбор именно этого способа обуславливается простотой вычислений и имеющейся возможностью принять в расчет обстановки на рынке.

5 этап. Непосредственно вычисление методом ДДП .

При расчетах применяется формула следующего вида:

PV – определяемая стоимость,

C t – финансовые поступления в период времени t,

i – ставка дисконта, действующая на период времени t,

R – стоимость реверсии,

n – длительность осуществления прогноза в годах.

При вычислении требуется учитывать два момента:

при вычислении стоимости реверсии следует дисконтировать завершающий год и прибавить ее к величине суммы вложений;
по завершению расчетов итоговая стоимость должна находиться в равенстве со значением текущей реверсии и ориентировочной цены предстоящих денежных поступлений.

Пример расчета стоимости объекта

Для примера предлагается разобрать следующую задачу:

Покупатель приобретает в собственность недвижимость для дальнейшей ее аренды в течение будущих трех лет с фиксированной суммой за наем. В течение первого года арендная плата составляет 12 000 денежных единиц, второй год будет стоить 14 000, за третий инвестор просит 16 000 денежных знаков. Предполагается, что стоимость объекта недвижимости будет составлять примерно 100 000 денежных единиц. В задаче требуется найти текущую цену здания при действующей ставке дисконта в 11%.

Первым делом требуется определить с учетом ставки дисконта для каждого года:

1 год = 12 тыс./(1+11%) = 10 810, 81 денежных единиц;

2 год = 14 тыс./(1+11%) = 12 612, 61 денежных единиц;

3 год = 16 тыс./(1+11%) = 14 414, 41 денежных единиц.

4 год = 100 000/(1+0.11) = 90 090, 09 денежных единиц.

Таким образом, PV = 10 810, 81+12 612, 61+14 414, 41+90 090, 09=127 927, 92 денежных единиц.

Основным преимуществом данного метода является возможность его использования в случаях, когда существует функционирующая недвижимость, что позволяет отразить действительную рыночную цену компании и примерно спрогнозировать размер будущих денежных потоков.

Метод ДДП практически не может быть использован в случаях непостоянства генерации финансовых поступлений, иначе значительно возрастает разброс вероятностей при проведении вычислений.

Что такое дисконтирование

На видео ниже ясно и доступно разъясняется, что такое дисконтирование.