46. Typer justeringer i eiendomsvurdering og rekkefølgen av deres anvendelse
Komparatorer er egenskaper ved eiendommen og transaksjoner som bestemmer faktorene som påvirker prisen på en eiendom.
To typer justeringer er gjort for grupper av sammenligningselementer:
Konsekutiv (kumulativ);
Uavhengig.
Påfølgende justeringer (salgsprisen for sammenligningsobjektet, allerede justert i forrige trinn, justeres hver gang):
1. Overførbare eiendomsrettigheter.
2. Finansieringsbetingelser (marked - dette er betaling for transaksjonen i kontanter, som er typisk for det moderne Russland; normalt - når bare én part finansierer transaksjonen).
3. Salgsbetingelser (motivasjon bør være typisk: manglende interesse, tilknytning, avvikling osv.).
4. Markedsforhold (justering av salgsdato, ofte i prosent av inflasjonen, også tatt i betraktning økning eller reduksjon i priser og endringer i lovgivningen som skjedde mellom transaksjonsdatoene og verdsettelsesdatoen).
Disse endringene er gjort på kumulativ basis, sekvensielt, strengt i denne rekkefølgen, siden alle disse egenskapene henger sammen og påvirker hverandre.
Uavhengige justeringer:
5. Plassering (avgjørende, spesielt for næringseiendom - sted, adkomst osv.).
6. Fysiske egenskaper ved objektet.
7. Økonomiske egenskaper ved eiendommen (brukes primært for inntektsgenererende eiendommer for å sammenligne kvalitet, stabilitet og risiko for kontantstrømmer).
8. Bruk av objektet (hvis det er noen juridiske begrensninger på bruken av objektet som vurderes sammenlignet med et sammenlignbart objekt).
9. Tilstedeværelsen av tilleggskomponenter av verdi som ikke er relatert til verdsettelsesobjektet (brukes ved justering for tilstedeværelsen av eiendomsgjenstander som inngår i kjøps- og salgstransaksjonen av en eiendom, som utstyr, møbler, kunstgjenstander osv. .).
Alle de fem uavhengige justeringene kan gjøres i hvilken som helst rekkefølge, med den samlede justeringen oppnådd ved å summere, oftest i prosent. De kalles også uavhengige justeringer fordi de evaluerer justeringskarakteristikker uavhengig av hverandre. Deretter konverteres renten (beløpet) til monetære enheter som brukes i beregningene av dette segmentet av eiendomsmarkedet.
47. Metoder for å beregne rekapitaliseringskoeffisienten i inntektstilnærmingen til eiendomsvurdering
Ved fastsettelse av kapitaliseringsgraden tas det hensyn til både overskuddet fra driften av eiendommen og refusjon av fast kapital (rekapitalisering) brukt ved erverv av eiendommen.
Det er tre metoder for rekapitalisering (gjenvinning av investert beløp), dvs. bestemme den andre komponenten (Rof) i kapitaliseringsgraden: metoden til Ring, Inwood og Hoskold.
1. Straight-Line Capital Recovery, eller Ring-metoden. I følge Ring skjer avkastningen av hovedstolen av investert kapital årlig i like andeler, hvor beløpet er lik beløpet av den opprinnelig investerte kapitalen.
Beregningen utføres i henhold til formelen: RO = YON + YOF = YON + 1/n,
der YON er rente på kapital (rente på investeringen, diskonteringsrente, rentesats); YOF er avkastningen på kapital. n – antall år;
Gjenvinningsfondsfaktoren for en lineær rekapitalisering bestemmes ved å dele én på antall perioder. I det begrensede tilfellet, når n→∞, RO = YO, dvs. Jo lengre opptjeningstid, jo mindre rekapitaliseringskomponent. Den økonomiske modellen er et "aldrende" hotell.
2. Rekapitalisering under dannelsen av et kompensasjonsfond med avkastning på investeringene (uniform annuitetsrekapitalisering i henhold til Inwood). Rekapitaliseringsgraden, som en komponent av kapitaliseringsgraden, er lik erstatningsfondsfaktoren (SFF) med samme rente som investeringen. Beregningen gjøres ved hjelp av formelen RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yrisk).
Inwood-metoden er basert på følgende forutsetninger:
1. Årsinntekten i YO påvirker ikke hovedstolen på investeringen og kan dermed brukes av eieren.
2. Årlige rekapitaliseringsbeløp må reinvesteres til YO per år slik at hovedstolen på investeringen forblir uendret.
En del av den totale inntektsstrømmen er nettoinntekt, dvs. avkastning på investeringen. Den andre delen av inntektsstrømmen gir refusjon eller tilbakeføring av kapital.
Beløpet på rekapitaliseringspremien avhenger av varigheten (perioden) for å motta inntektsstrømmen n og nivået på renten YO. Jo lengre perioden for mottak av inntektsstrømmen er, jo lavere koeffisient. I grensen, da n har en tendens til uendelig, blir den til null, og kapitaliseringsrenten degenererer til avkastningen på kapital (RO = YO).
Denne rekapitaliseringsmetoden kan brukes i russiske forhold for eiendommer som genererer lave, men stabile inntekter.
3. Rekapitalisering ved dannelse av kompensasjonsfond til risikofri rente eller Hoskold-metoden. I noen tilfeller er en investering så lønnsom at det anses som usannsynlig at den vil bli reinvestert til samme rente som den opprinnelige investeringen (for eksempel et gull- eller oljefelt). For reinvesterte midler er det mulig å få inntekter til en lavere, betinget risikofri rente.
Regnestykket vil se slik ut:
RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yrisk-fri).
Hoskold-metoden brukes ofte i investeringsanalyse.
________________
Kapitaliseringsforholdene oppnådd ved de tre metodene er forskjellige i størrelse. Kapitaliseringsgraden reflekterer graden av risiko ved å investere i en bestemt eiendom. Derfor kan vi konkludere med at beregninger for rekapitalisering av mer risikofylte investeringer bør gjøres ved hjelp av Ring-metoden, og mindre risikofylte - ved bruk av Inwood-metoden.
Delvis rekapitalisering. Investeringer kan tape deler av verdien med mindre enn 100 %. I dette tilfellet er rekapitaliseringsrenten bare en brøkdel av full sats, og noe av rekapitaliseringen er hentet fra inntektene fra videresalget av eiendommen i stedet for utelukkende fra løpende inntekt.
Det skal bemerkes at den valgte rekapitaliseringsmetoden, som er basert på endring i inntektsstrukturen, i stor grad påvirker restinntekten og verdien av eiendommen som helhet. Så i alle tilfeller der en reduksjon (tap) i kapitalverdien til en investering forventes, må rekapitalisering gis fra provenyet, siden det ikke kan oppnås fra beløpet mottatt fra salget av eiendelen.
Eksempler på slike eiendomsmidler (rekapitalisering ved bruk av Ring-metoden): aldrende hoteller; aldrende boligbygg, kontor- og handelsbygg.
Rekapitalisering ved bruk av Inwood-metoden er nødvendig når det planlegges å motta stabile inntekter over en tilstrekkelig lang periode (langsiktig leieavtale til en fast nettorente med rett til å kjøpe eiendommen (opsjon) ved utløpet av leieperioden til en fast avtale. pris mindre enn kapitalkostnaden investert av eieren i eiendommen, eller selvabsorberende boliglån).
Rekapitalisering ifølge Hoskold brukes til et smalt segment av eiendomsmarkedet, hvor investeringer gir overskudd.
Inntekt som kan mottas av eieren av en eiendom. ofte vanskelig å bestemme. Den beregnes ut fra den fulle husleien som eieren av eiendommen har mottatt. Kostnaden for eiendommen bestemmes ved å multiplisere kapitaliseringsrenten med den årlige leien. Kapitaliseringsrenten er lik antall år med inntekt for å kompensere for kostnaden for eiendommen. Så, for eksempel, med en inntekt på 40 % per år, vil kapitaliseringsgraden være 1/0,4 = 2,5; for 50 % per år - henholdsvis 1/0,5 = 2,0. For eksempel er den årlige leien for et kontor 600 tusen rubler, og med inntekten som forventes av kontoreieren bare i form av leie på 24% per år (lik refinansieringsrenten), vil eiendomskostnaden () være:
Hvis eieren av eiendommen planlegger å motta inntekter fra andre kilder (annet enn husleie), tas de også i betraktning ved fastsettelsen av eiendommens verdi og summeres deretter. Det er også mulig å bruke inntektsmetoden ut fra en forutsetning om at eieren av eiendommen alltid mottar en konstant leiebeløp. I denne forstand vurderes ikke alternativer for å endre leiepriser under påvirkning av markedsforhold, selv om de nødvendigvis forekommer i reell praksis. Disse leieendringene er imidlertid et viktig aspekt for eiendomseieren fordi han ønsker å være beskyttet mot inflasjon og andre uforutsette omstendigheter. Teknikken for å beregne verdien av en eiendom kan presenteres som følger:
Tre typer inntektsstandarder bestemmes: initial, nåværende og fremtidig:
Inntekt fastsettes under hensyntagen til risiko;
Analyserer sammenlignbare salg av objekter på eiendomsmarkedet;
Leiekapitalisering beregnes ved å bruke en bestemt inntektskapitaliseringssats;
Inntekter diskonteres under hensyntagen til markedsverdien (gjennomsnittlig) kapitaliseringsrenten for å finne nåverdien av eiendommen.
Tenk på følgende situasjon som et eksempel. Selskapet besitter et kontorbygg med full eiendomsrett. Bygget ble leid ut for 5 år med mulighet for å revidere husleien hvert år. Den opprinnelige leien var 600 tusen rubler. i år. Bankens refinansieringsrente er 55 %. Dette betyr at eieren har rett til å forvente en inntekt (hensyntatt risiko) på minst 55 % per år. I dette tilfellet vil kostnadene ved å anskaffe eiendommen ( ) bestemt av forholdet mellom nettoleie ( ) til forventet prosentandel av inntekten
Dette er det enkleste eksempelet. Her reflekterer leieverdien dagens nivå. I tillegg er det lagt til grunn at denne verdien vil bestå i fremtiden og leietaker vil betale husleie konsekvent og forvaltningskostnadene vil ikke endres. Regelmessig gjennomgang av husleien hvert år gjør at du kan opprettholde den på ønsket nivå. Inntektsnivået, bekreftet ved å analysere markedsdata (basert på nylige salg), kan gjenspeile forventningsnivået til eiendomseieren.
For å eliminere mulige feil, må takstmannen utføre tre operasjoner:
1.Bestem bruttoverdien av eiendommen(I). For dette formålet beregnes først kostnaden for den årlige husleien ( ) basert på en analyse av salgspriser på lignende objekter og markedsforhold; da tas utgifter (P), forvaltningskostnad (U), grunnrentebeløp og investeringsavkastning i prosent (P) i betraktning. Deretter:
2. Bestem alle utviklingskostnader. Eiendomsutviklingskostnader inkluderer:
· kostnadene for tjenester fra designere, arkitekter, byggekonsulenter og ingeniører (kan være 10-15% av byggekostnaden, avhengig av bygningens kompleksitet);
· kostnader ved å få byggetillatelse og ulike godkjenninger;
· kostnader for rengjøring og klargjøring av stedet (regnskapsført basert på faktiske data på arbeidstidspunktet);
· byggekostnader (byggekontrakt), materialkostnader tatt i betraktning inflasjon (denne utgiftsposten er fastsatt i henhold til faktiske data i hver rapporteringsperiode);
· kostnader ved å lage et landskap (bestemt på samme måte som de to foregående typene);
· andre kostnader. Det er vanlig å inkludere tilleggskostnader på 5 % i tilfelle uforutsette utgifter (for reklame, markedsføring og noen andre);
· gebyrer for tjenester som er inkludert i den totale kostnaden for utgifter; inntekt og risiko for utbygger. Vanligvis inkluderer utvikleren (eieren) sin inntekt og en risikopremie i totalkostnaden. Dette beløpet kan være en viss prosentandel av kapitalkostnaden for det fullførte utviklingsprosjektet eller den totale kostnaden for bygget. Nivået på lønnsomhet og risiko vurderes basert på en kombinasjon av konkurranseforhold i tomtemarkedet, investeringsprosjektets kompleksitet i påliteligheten til inntektene mottatt i fremtiden, samt prestisjenivået til prosjektet og tilliten til dens lønnsomhet.
3. Beregn kostnaden for en tomt og lønnsomhet. Bruttokostnaden for grunnerverv kan finnes ved å trekke bruttokostnaden for eiendommen fra den totale kostnaden for eiendomsutviklingsprosjektet. Nettoverdien av en eiendom fastsettes ved å trekke kostnadene ved å erverve land fra den resulterende verdien. Resultatet karakteriserer minimumsnivået for lønnsomhet for prosjektet.
De viktigste feilene når du verdsetter eiendom ved hjelp av inntektsmetoden:
1. Markedsverdien av leiekontrakten beregnes i henhold til regulatoriske metoder (inkludert metoder fra statlige eiendomsforvaltningsorganer).
2. Det er ingen komparativ analyse av leieprisnivået. Analoger er ikke identifisert, det er ingen kilder.
3. Markedsleiesatsen fastsettes på grunnlag av eksisterende leieavtaler uten å analysere samsvar med markedsdata.
4. De skiller ikke typen leiepris i henhold til analoger: brutto, netto, etc., samt tilstedeværelsen av moms.
5. Utleieareal er ikke disponert.
6. Det tas ikke hensyn til inngåtte langsiktige leieavtaler.
7. Det tas ikke hensyn til inflasjon eller uriktige regnskapsmetoder.
8. Inkluderer avskrivninger og kapitalkostnader i driftsutgifter, ikke medregnet grunnskatt og eiendomsskatt i driftsutgifter, som medfører urimelig store driftsutgifter.
9. Beregninger utføres uten å ta hensyn til NEI.
10. Valget av prognoseperiode er ikke begrunnet.
11. De glemmer kostnadene ved tilbakeføring.
12. Det er ingen begrunnelse for kapitalkostnader i OSE-metoden.
13. Det er ingen beregning av kapitaliseringsgrad og diskonteringsrente.
14. Type kontantstrøm samsvarer ikke med diskonteringsrenten (kapitaliseringsrenten).
15. Bruk av direkte store bokstaver i upassende tilfeller.
16. Nektelse av å bruke inntektsmetoden for objekter under bygging.
17. Andre parametere brukes (leiesats, underutnyttelsesgrad, reparasjons- og gjenoppbyggingskostnader, kapitaliseringsgrad), og de som ble brukt i beregningene i avsnittet "Analyse av den beste og mest effektive bruken."
Kjøp av næringseiendom er et av de prioriterte målene for nesten alle selskaper rettet mot forretningsutvikling. Dessverre kan ikke alle organisasjoner kjøpe næringseiendom. Årsaken til dette er oftest enten mangelen på gratis kontanter i bedriften eller de høye kostnadene for næringseiendom. I denne forbindelse velger mange organisasjoner å leie.
En leiekontrakt er rett til å bruke andres eiendom på visse vilkår. I henhold til en leieavtale forplikter utleier (eier) seg til å forsyne leietaker (leietaker) med fast eiendom mot vederlag for midlertidig bruk. Tomter, isolerte naturgjenstander, foretak, eiendomskomplekser, bygninger, konstruksjoner og annet som ikke mister sine naturlige egenskaper under bruken kan leies.
Hoveddokumentet som utarbeides ved utleie av næringseiendom er en leieavtale for næringslokaler eller en leieavtale.
I henhold til leieavtalen får leietaker:
- - eierskap til produkter og andre inntekter generert som følge av driften av leid eiendom;
- - rett til fremleie av eiendom dersom dette er fastsatt i kontrakten og ikke er i strid med loven.
En utleier er en person som er autorisert ved lov eller eieren til å leie eiendom.
I henhold til en leieavtale er utleier ansvarlig for manglene ved det leide, selv om han ved avtaleinngåelsen ikke var kjent med disse manglene.
Leieavtalen må nødvendigvis inneholde følgende informasjon:
En detaljert beskrivelse av eiendommen, inkludert adresse, kontorplassering på planløsning og størrelsen på det okkuperte området.
Leieavtalens varighet. Hvis vilkåret ikke er spesifisert, vil kontrakten bli ansett som ubegrenset, noe som betyr at enhver av partene, veiledet av artikkel 610 i den russiske føderasjonens sivilkode, kan si opp den, etter tidligere (3 måneder før oppsigelsesdatoen) ) sendte et varsel om avslag til den andre parten.
Plikten til å registrere leieavtalen til en av partene (hvis avtalen er inngått for en periode på mer enn ett år).
Rettigheter til leieobjektet til tredjeparter.
Mengden av husleie, verktøy og andre utgifter.
Prosedyre for tilbakelevering av leide lokaler til utleier.
Ansvar for brudd på vilkårene i kontrakten av hver av partene.
Dokumentet må også gjenspeile tilstanden til det leide området og en inventar over eiendommen som også indikerer tilstanden.
Den viktigste parameteren i leieavtalen er husleien. Det er dette som bestemmer attraktiviteten til eiendom for potensielle leietakere.
Leie er en pengebetaling for bruksretten til den leide eiendommen. Leiebeløpet bestemmes av leieavtalen. Vanligvis anses husleien å være lik summen av avskrivninger og en del av overskuddet fra bruken av eiendommen.
Leiebeløpet for land og statlig eiendom kan bestemmes av statlige lover.
Det er 3 hovedtyper av leie i eiendomsmarkedet for kontorbygg:
Utleie med alt inkludert.
Ved denne leieprisen bærer eiendomseieren alle driftsutgifter og påtar seg dermed all risiko forbundet med stigende kostnader. Denne typen utleie foretrekkes av leietakere som ønsker et permanent «risikofritt» leieforhold.
Eieren av lokalet kan godta en slik kontorleiepris dersom leietaker opptar et lite areal og driver «vanlig kontorvirksomhet», dvs. Det forventes at driftskostnadene ikke vil overstige de gjennomsnittlige markedsmessige driftskostnadene for kontorlokaler.
Netto leie.
Dersom leieprisen er fastsatt som en «nettoleie», betaler leietaker vanligvis en grunnleie og sin andel av enkelte driftsutgifter (kostnader ved vedlikehold av bygget).
Avhengig av avtalene, med denne type betaling, kan kostnadene ved leie av et lokale omfatte brukskostnader, tomtebetalinger, kostnader til løpende reparasjoner og vedlikehold av lokaler, samt eventuelle avtalte utgifter, i noen tilfeller kostnader til større reparasjoner av bygningen.
Husleie med omfordeling av utgifter.
I dette tilfellet deler grunneier og leietaker driftskostnadene seg imellom. Vanligvis når en slik kontorleiepris aksepteres, betaler utleier et visst, fast utgiftsbeløp, og alle faktiske utgifter som overstiger avtalt beløp betales av leietaker.
Med en slik kostnad for å leie kontorer er alternativer også mulige: for eksempel betaler leietaker bare de overskytende kostnadene for bruksregninger.
Leien beregnes ut fra leietaksten.
Leieprisen er beløpet for betalinger for perioden spesifisert i leieavtalen. Leietaksten skal sikre at utleier får en fortjeneste som ikke er lavere enn gjennomsnittlig sats på investert kapital, og for leietaker skal kostnaden være lavere enn kostnaden ved banklån til kjøp av maskiner og utstyr.
Objektiviteten i leietaksten er viktig både for utleier og leietaker. Ved utførelse av aktiviteter knyttet til inngåelse eller fornyelse av leieavtaler oppstår det ofte tvister mellom utleier og leietaker, som er gjenstand for leietaksten. Det optimale og juridisk håndhevbare alternativet for å løse disse tvistene er tjenestene til profesjonelle takstmenn som vil beregne den objektive verdien av leieprisen.
I henhold til FSO nr. 1, punkt 20, "Ved gjennomføring av en vurdering er takstmannen forpliktet til å bruke kostnadsbaserte, komparative og inntektsmessige tilnærminger til vurdering eller begrunne avslaget på å bruke en eller annen metode."
Verdivurderingsstandarder (RF PP nr. 519 datert 06.06.2001) definerer tre tilnærminger til evaluering:
- - kostnadstilnærming - som et sett med metoder for å estimere verdien av en taksert gjenstand, basert på å bestemme kostnadene som er nødvendige for å gjenopprette eller erstatte den takserte gjenstanden, tatt i betraktning dens slitasje;
- - komparativ tilnærming - som et sett med metoder for å vurdere verdien av verdsettelsesobjekter, basert på sammenligning av verdsettelsesobjektet med lignende objekter som det er informasjon om prisene på transaksjoner med dem;
- - inntektstilnærming - som et sett med metoder for å vurdere verdien av verdsettelsesobjektet, basert på å bestemme forventet inntekt fra verdsettelsesobjektet.
I dette tilfellet må vi bestemme "forventede inntektsverdier" fra verdsettelsesobjektet i form av leiepriser, derfor kan inntektstilnærmingen ikke implementeres for disse formålene.
Noen takstmenn mener at en teknikk basert på uttrykket kan brukes til å bestemme leiepriser:
Leiepris for hele eiendommen = (kostnad / kapitaliseringssats) + vedlikeholdskostnader ikke inkludert i leieprisen.
Samtidig er "kostnaden" for objektet bygget på grunnlag av to tilnærminger: kostnadsbasert og komparativ, siden den lønnsomme tilnærmingen ikke kan brukes på grunn av bruken av estimerte leiepriser i den.
Denne "metoden" har et stort antall klager:
- - å bestemme kostnadene for et objekt ved å bruke bare to tilnærminger;
- - umuligheten av å konstruere et kapitaliseringsforhold basert på markedsutvinning (her må du også ha en ide om leieprisen);
- - vanskeligheter med å beregne vedlikeholdskostnader som ikke er inkludert i leietaksten, men som tas med i beregningen av kapitaliseringsgraden.
For å lette lignende beregninger, brukes uttrykket noen ganger:
Leiepris = kostnad / brutto leiemultiplikator
Denne "metoden" for beregning har imidlertid ikke bevisstyrke på grunn av unøyaktigheter i fastsettelse av kostnaden, samt a priori-antakelsen om at den gjennomsnittlige prøvestørrelsen i dette markedssegmentet for utleie og salg vil være ganske lik den virkelige ( dvs. kan brukes til beregninger GRM - brutto leie multiplikator).
Disse metodene brukes i tillegg til de viktigste, som en sjekk.
Den mest anvendelige og mye brukte tilnærmingen er den komparative markedsutvinningsmetoden. Innenfor dens ramme analyseres leiepriser i et gitt markedssegment og analoger velges. Deretter justeres de for å nå leieprisene til prøven. Et statistisk utvalg samles inn og behandles ved hjelp av matematiske statistikkmetoder.
Metodikken er lik den som brukes ved verdifastsettelse av et objekt, men her står takstmannen overfor vanskeligere justeringer.
I tillegg opererer takstmannen i de fleste tilfeller med forslag til leiemarkedet, noe som også reduserer konfidensnivået til det oppnådde resultatet.
Avslag på inntektstilnærmingen på grunn av dens umulighet å bruke tvinger oss til å bruke kostnadstilnærmingen, i tillegg til den komparative.
Kostnadstilnærmingen er basert på en studie av eiers utgifter til vedlikehold av eiendom og forutsetter at eier ikke vil leie ut eiendommen for mindre enn kostnaden for å vedlikeholde en eiendom med tilsvarende formål og kvalitet i overskuelig periode. Denne tilnærmingen til vurdering kan føre til objektive resultater hvis det er mulig å nøyaktig estimere kostnadene, avhengig av den relative balansen mellom tilbud og etterspørsel i eiendomsmarkedet.
Innenfor rammen av kostnadstilnærmingen skilles følgende metoder ut:
- - rekapitaliseringsmetode;
- - metode for økonomisk avskrivning;
- - brutto leie multiplikatormetoden.
Essensen av disse metodene er at utleier må kompensere alle sine kostnader, redusert til dagens priser, knyttet til den leide eiendommen, inkludert de som tidligere er påløpt for å kjøpe eiendelen, samt motta noen inntekter.
La oss vurdere rekapitaliseringsmetoden som den vanligste, mer detaljert. Noen klassifiserer denne metoden som en inntektstilnærming med den begrunnelse at dens logikk er et speilbilde av metoden for direkte kapitalisering knyttet til inntektstilnærmingen. Men fra posisjonen til E. Ozerov, E. Yaskevich, er denne metoden mer korrekt klassifisert som en kostnadsbasert tilnærming.
Rekkefølgen for å bestemme markedsleie ved bruk av rekapitaliseringsmetoden er som følger:
Markedsverdien av den utleide eiendommen fastsettes under hensyntagen til kravene i metodiske retningslinjer som tilsvarer typen eiendom som leies.
Kapitaliseringsgraden beregnes.
Netto driftsinntekter beregnes.
Driftskostnader er beregnet.
Den faktiske bruttoinntekten beregnes.
Markedsleien (potensiell bruttoinntekt) beregnes som summen av faktisk bruttoinntekt og størrelsen på mulige tap ved underutnyttelse og manglende betaling.
Kostnadskompensasjonsmetoden har en rekke alvorlige ulemper:
- - reflekterer nesten bare utleiers synspunkt og gir ham mållønnsomhet, uavhengig av om leietakers aktiviteter knyttet til bruken av den leide eiendommen er lønnsomme eller ikke;
- - gjelder bare for eiendom, hvor inntekten er relativt konstant eller endres sakte i henhold til en lineær lov;
- - krever en vurdering av selve utleieboligen.
Ved vurdering av leieverdien vurderes derfor vanligvis alle tre tilnærmingene, og kun den mest hensiktsmessige for å verdsette en gitt type eiendom benyttes.
Muligheten og gjennomførbarheten for å bruke visse tilnærminger til leievurdering avhenger av egenskapen til eiendommen som vurderes, essensen av de typiske motivasjonene og handlingene til den potensielle leietakeren og utleieren, tilgjengeligheten og kvaliteten på den nødvendige innledende informasjonen.
Siden grunn, sammen med annen fast eiendom, av eieren kan anses som en viss inntektskilde, betyr dette at hans mulige intensjoner om å leie en tomt ikke er uten sunn fornuft. Samtidig stiller eier logisk nok spørsmålet, til hvilken leietakst kan han leie ut tomten sin, uten å underselge den, og sette avgiften på et slikt nivå at tomten vekker interessen til en potensiell leietaker.
Dessverre, i dette tilfellet, er det ganske vanskelig å umiddelbart bestemme den mulige leieprisen, siden i motsetning til markedet, for eksempel boligeiendom, innebærer ikke tomteutleiemarkedet i Russland tilstedeværelsen av et enormt antall annonser for tomter. til leie. I denne forbindelse er det nesten umulig å navigere basert på lignende områder.
I en slik situasjon (så vel som i lovlig etablerte tilfeller) må eieren ty til konsulenttjenestene til en takstmann, og dermed overføre alt bryet med å bestemme leieprisen til en profesjonell.
Men markedet er fortsatt likt for alle, og takstmannen står også overfor problemet med å ikke ha den nødvendige mengden markedsinformasjon om leiekontrakten for å gjøre beregninger.
Det er i denne forbindelse at inntektstilnærmingsmetodene blir hovedverktøyet for å bestemme leieprisen. Basert på konseptet med kapitaliseringsmetoden i inntektsmetoden, bestemmes markedsverdien av en tomt ved å dele verdien av netto driftsinntekt med kapitaliseringsrenten for tomten. Samtidig er mengden netto driftsinntekt ikke noe mer enn den årlige inntektsbeløpet fra lønnsom bruk av en tomt - utleien. Det er ikke vanskelig å gjette at ved å bytte komponentene i formelen, er det mulig, ved å kjenne markedsverdien til tomten og kapitaliseringsrenten for den, å bestemme mengden av årlig inntekt for hele tomten. Og dele denne verdi etter arealet til tomten, utlede leieprisen. Det er denne tilnærmingen som kalles rekapitaliseringsmetoden i fagmiljøet.
Denne metoden kan brukes ikke bare innenfor rammen av vurderingen av tomter, som det er nødvendig å bestemme leieprisen for og det ikke er noe leiemarked. Det er også ganske vanlig når man skal bestemme leiepriser for ulike eiendommer som ligger i områder fjernt fra storbyområder. Og siden det er mange slike territorier i Russland, er relevansen av denne metoden for å bestemme leieprisen vanskelig å stille spørsmål ved.
Det kan utvilsomt ikke sies at dens enkelhet kan assosieres med dens allsidighet. I praksis er det noen fallgruver ved å implementere en slik metode ved verdsetting av ulike typer eiendom. Men dette problemet krever spesiell oppmerksomhet og studier.
Uttrykket som forbinder leieprisen og netto driftsinntekter er:NOI = AC * (1 – Tap) – Kostnader
Hvor:
AC – Leiepris, rubler per år;
Tap – andelen av leieinntekter tapt på grunn av ledige stillinger og manglende betalinger;
Kostnader er eiers løpende kostnader for drift av det leide lokalet.
Basert på dette forholdet, gjør praktiserende takstmenn, når de bestemmer leieprisen basert på mengden av netto driftsinntekter, ofte følgende feil:
Matematisk ser tilbakemeldingen slik ut:
AC = (NOI + kostnader)/(1 – tap)
Imidlertid motsier denne formelen den økonomiske betydningen av parameterne som er involvert i denne formelen. Faktisk, når vi bruker NOI-formelen, tar vi hensyn til mengden tap som faktisk reduserer den faktiske mengden netto driftsinntekt. Denne bruken av formelen er lovlig.
Hvis vi bruker formelen for leieprisen (RA), så betyr det å dele summen av den nødvendige nettostrømmen og kostnadene med verdien "1 – Tap" økonomisk at leieprisene vokser proporsjonalt med veksten av ledige stillinger og manglende betalinger, som åpenbart ikke gir økonomisk mening. Tvert imot, når eieren står overfor ledige stillinger i det reelle leiemarkedet, vil eieren bli tvunget til å redusere leieprisen, noe som objektivt sett vil føre til enten en reduksjon i markedsverdien av eiendelen eller til en tilsvarende reduksjon i markedsverdien. på grunn av en nedgang i det nødvendige lønnsomhetsnivået. Det er ingen grunn til at leieprisene skal stige med økende tap fra ledige stillinger og manglende betalinger, så et annet forhold mellom leieprisen og beløpet på netto driftsinntekter er riktig, nemlig:
AC = NOI + Kostnader
Denne sammenhengen kommer i praksis til uttrykk i den rådende tilnærmingen, hvor eiere ofte inkluderer sine kostnader i leietaksten. Kontrakten slår imidlertid ofte fast at kostnader ikke er inkludert i leietaksten, men presenteres for leietaker separat.
I samsvar med dette tar formelen en enda enklere form:
Denne formelen ser uvanlig ut med tanke på inntektsanalyse av verdsettelsesobjektet, hvor Takstmenn er vant til å ta hensyn til både ledige stillinger og kostnader. Det er imidlertid nødvendig å ta hensyn til at vi fastsetter minimumslønnsomheten som kreves av kostnadsreferansen, og ikke gjennomfører en inntektsanalyse.
Hva er vitsen med å estimere minimumslønnsomheten?
Det bør tas i betraktning at maksimal lønnsomhet helt avhenger av markedssituasjonen, som vil bli tatt i betraktning av oss innenfor rammen av den komparative tilnærmingen, og av beslutningen til eieren, som ikke er bundet av denne vurderingen, i den forstand at han kan sette leietaksten over verdien fastsatt av Takstmannen. Avkastningskravet kan ikke orienteres mot maksimum, selve definisjonen er orientert mot minimum.
Laster inn...
