3. Eiendomsvurdering
3.5. Tilnærminger til verdivurdering av eiendom.
3.5.2. Kostnadseffektiv tilnærming
Kostnadseffektiv tilnærming- dette er et sett med vurderingsmetoder basert på å bestemme kostnadene som er nødvendige for å gjenopprette eller erstatte vurderingsobjektet, tatt i betraktning akkumulert slitasje. Basert på antakelsen om at kjøperen ikke vil betale mer for en ferdig gjenstand enn for opprettelsen av en gjenstand med tilsvarende nytte.
Informasjon som kreves for å bruke kostnadsmetoden:
- lønnsnivå;
- mengde faste kostnader;
- utstyrskostnader;
- profittsatser for utbyggere i en gitt region;
- markedspriser på byggevarer.
Fordeler med kostnadstilnærmingen:
1. Ved evaluering av nye objekter er kostnadstilnærmingen den mest pålitelige.
2. Denne tilnærmingen er hensiktsmessig eller den eneste mulige i følgende tilfeller:
§ teknisk og økonomisk analyse av kostnadene ved nybygg;
§ begrunnelse for behovet for å oppdatere det eksisterende anlegget;
§ vurdering av spesialbygg;
§ ved vurdering av objekter i "passive" sektorer av markedet;
§ analyse av effektiviteten av arealbruk;
§ løse problemer med objektforsikring;
§ løse skatteproblemer;
§ når man blir enige om verdiene til en eiendom oppnådd ved andre metoder.
Ulemper med kostnadstilnærmingen:
1. Kostnader er ikke alltid likeverdige med markedsverdi.
2. Forsøk på å oppnå et mer nøyaktig vurderingsresultat er ledsaget av en rask økning i arbeidskostnadene.
3. Avviket mellom kostnadene ved kjøp av eiendommen som verdsettes og kostnadene ved nybygging av nøyaktig samme eiendom, pga. Under takstprosessen trekkes akkumulerte avskrivninger fra byggekostnaden.
4. Vanskeligheten med å beregne kostnadene ved reproduksjon av gamle bygninger.
5. Vanskeligheten med å bestemme mengden akkumulert slitasje av gamle bygninger og strukturer.
6. Særskilt vurdering av tomten fra bebyggelsen.
7. Den problematiske karakteren av å vurdere tomter i Russland.
Stadier av kostnadstilnærmingen(se fig. 3.3):
- Beregning av kostnadene for en tomt med hensyn til den mest effektive bruken (Sz).
- Beregning av gjenanskaffelseskostnad eller gjenanskaffelseskostnad (Svs eller Szam).
- Beregning av akkumulert slitasje (alle typer) (Cizn):
· fysisk forverring
- slitasje forbundet med en reduksjon i ytelsen til et objekt som følge av naturlig fysisk aldring og påvirkning av eksterne ugunstige faktorer;
· funksjonell slitasje
- slitasje på grunn av manglende overholdelse av moderne krav til slike gjenstander;
· utvendig slitasje
- slitasje som følge av endringer i eksterne økonomiske faktorer.
Beregning av kostnaden for et objekt under hensyntagen til akkumulerte avskrivninger: Son = Свс-Сызн.
Fastsettelse av endelige eiendomskostnader: Sit= Sz+Son.
3.5.2.1. Sammenlignende enhetsmetode
Denne metoden innebærer å beregne kostnadene ved å bygge en sammenlignende enhet av en lignende bygning. Kostnaden for en sammenlignende enhet av en analog bør justeres for eksisterende forskjeller i objektene som sammenlignes (layout, utstyr, eierskap, etc.)
Hvis 1 m2 er valgt som en sammenlignende enhet, vil beregningsformelen ha følgende form:
C o = C m 2 *S o *K p *K n *K m *K v *K pz *K vat,
C om - kostnaden for det vurderte objektet;
C m 2 - kostnaden for 1 m 2 av en typisk struktur på basisdatoen;
S o - området til det vurderte objektet (antall sammenligningsenheter);
K p - koeffisient som tar hensyn til mulige avvik mellom dataene om objektets område og konstruksjonsområdet (1.1-1.2);
Kn - koeffisient som tar hensyn til mulige avvik mellom det vurderte objektet og den valgte typiske strukturen (for identisk = 1);
K m - koeffisient tar hensyn til plasseringen av objektet;
K in - koeffisient som tar hensyn til endringen i kostnadene for konstruksjon og installasjonsarbeid mellom basisdatoen og datoen på vurderingstidspunktet;
K pz - koeffisient som tar hensyn til utviklerens fortjeneste (%);
K MVA - koeffisient med hensyn til MVA (%).
Et viktig trinn er valg av et typisk objekt. I dette tilfellet er det nødvendig å ta hensyn til:
- enkelt funksjonelt formål;
- nærhet til fysiske egenskaper;
- sammenlignbar kronologisk alder på objekter;
- andre egenskaper.
3.5.2.2. Komponentnedbrytningsmetode
Denne metoden innebærer å bryte ned det vurderte objektet i bygningskomponenter - fundament, vegger, gulv, etc. Kostnaden for hver komponent oppnås basert på summen av direkte og indirekte kostnader som kreves for å konstruere en volumenhet i henhold til formelen:
, Hvor
C bygning – kostnadene ved å bygge bygningen som helhet;
V j - volum av den jte komponenten;
C j - kostnad per volumenhet;
n – antall tildelte bygningsdeler;
Кн – koeffisient som tar hensyn til eksisterende avvik mellom det vurderte objektet og den valgte typiske strukturen.
Det er flere alternativer for å bruke komponentnedbrytingsmetoden:
- underleverandører;
- inndeling etter arbeidsprofil;
- fordeling av kostnader.
Underleverandørmetode er basert på at totalentreprenøren leier inn underentreprenører til å utføre deler av byggearbeidene. Deretter beregnes totalkostnadene for alle underleverandører.
Profilmetode lik den forrige og er basert på å beregne kostnadene ved å ansette ulike spesialister .
Kostnadsfordelingsmetode innebærer bruk av ulike sammenligningsenheter for å evaluere ulike komponenter i bygget, hvoretter disse estimatene summeres.
Ris. 3.3. Prosedyren for å vurdere verdien av eiendom ved bruk av kostnadsmetoden
3.5.2.3. Kvantitativ undersøkelsesmetode
Denne metoden er basert på bruk av detaljerte kvantitative beregninger av kostnadene ved installasjon av individuelle komponenter, utstyr og konstruksjon av bygningen som helhet. I tillegg til å beregne direkte kostnader er det nødvendig å ta hensyn til overheadkostnader og andre kostnader, d.v.s. det utarbeides et fullstendig overslag for rekonstruksjon av det vurderte objektet.
Byggekostnadsberegning
Kostnaden for bygging av bygninger og strukturer bestemmes av mengden investeringer som kreves for gjennomføringen. Byggekostnadene bestemmes som regel på stadiet av pre-designstudier (utarbeidelse av en mulighetsstudie for bygging).
Den estimerte kostnaden for bygging av bygninger og strukturer er mengden penger som kreves for implementering i samsvar med designdokumentasjonen.
Basert på estimert kostnad beregnes størrelsen på kapitalinvesteringer, byggefinansiering, samt dannelsen av frie (omsettelige) priser for byggevarer.
De estimerte byggekostnadene inkluderer følgende elementer:
byggearbeid;
utstyrsinstallasjonsarbeid (installasjonsarbeid);
kostnader ved kjøp (produksjon) av utstyr, møbler og inventar;
andre kostnader.
Metoder for kostnadsberegning.
Ved utarbeidelse av estimater (kalkyler) for investor og entreprenør på alternativ basis, kan følgende kostnadsberegningsmetoder benyttes:
ressurssterk;
ressurs-indeks;
base-indeks;
grunnleggende kompensasjon;
basert på en databank om kostnadene ved tidligere konstruerte eller prosjekterte analoge anlegg.
Ressursmetode - beregning i gjeldende (prognose) priser og tariffer for ressurser (kostnadselementer) utføres basert på behovet for materialer, produkter, strukturer (inkludert hjelpemidler som brukes i arbeidet), samt data om avstander og metoder for deres levering til byggeplassen , energiforbruk til teknologiske formål, driftstid for anleggsmaskiner og deres sammensetning, arbeidskostnader for arbeidere.
Ressursindeksmetode - Dette er en kombinasjon av ressursmetoden med et system med indekser for ressurser som brukes i bygg.
Kostnadsindekser (pris, kostnad) - relative indikatorer bestemt av forholdet mellom gjeldende (prognose) kostnadsindikatorer og grunnleggende kostnadsindikatorer for ressurser sammenlignbare i nomenklaturen.
Basisindeksmetode - omberegning av kostnader langs budsjettlinjer fra grunnprisnivå til gjeldende prisnivå ved bruk av indekser.
Grunnleggende kompensasjonsmetode - summering av kostnaden beregnet på basisnivå av estimerte priser og merkostnader bestemt av beregninger knyttet til endringer i priser og tariffer for ressursene som brukes under byggeprosessen.
Det må tas i betraktning at inntil den økonomiske situasjonen stabiliserer seg og de tilsvarende markedsstrukturene er dannet, er de høyest prioriterte metodene for å beregne den estimerte kostnaden ressurs- og ressursindeksmetodene. I de praktiske aktivitetene til eksperter er basisindeksmetoden for å beregne den estimerte kostnaden mer populær.
Fastsettelse av slitasje på en eiendom
Avskrivninger er preget av en reduksjon i nytten av en eiendom, dens forbruksattraktivitet fra en potensiell investors synspunkt og uttrykkes i en verdinedgang over tid (avskrivninger) under påvirkning av ulike faktorer. Avskrivning (I) måles vanligvis i prosent, og det monetære uttrykket for avskrivning er avskrivning (O).
Avhengig av årsakene som forårsaker verdiforringelse av en eiendom, skilles følgende typer slitasje ut: fysisk, funksjonell og ekstern.
Fysisk og funksjonell slitasje er delt inn i avtagbare og uopprettelige.
Avtagbar slitasje - dette er slitasje, hvis eliminering er fysisk mulig og økonomisk mulig, dvs. kostnadene som påløper for å eliminere en eller annen type slitasje bidrar til en økning i verdien av gjenstanden som helhet.
Å identifisere alle mulige typer slitasje er akkumulert slitasje på en eiendom. I monetære termer er total avskrivning differansen mellom gjenanskaffelseskostnaden og markedsprisen på det verdsatte objektet.
Den kumulative akkumulerte slitasjen er en funksjon av gjenstandens levetid. La oss vurdere de grunnleggende evalueringskonseptene som kjennetegner denne indikatoren.
Bygningens fysiske liv (PL) - driftsperioden for bygningen, hvor tilstanden til de bærende strukturelle elementene i bygningen oppfyller visse kriterier (strukturell pålitelighet, fysisk holdbarhet, etc.). Den fysiske levetiden til en gjenstand fastsettes under bygging og avhenger av hovedgruppen til bygningene. Det fysiske livet slutter når gjenstanden rives.
Kronologisk alder (CA) - tidsrommet som har gått fra datoen for idriftsettelse av anlegget til vurderingsdatoen.
Økonomisk liv (EJ) bestemt av driftstiden objektet genererer inntekter. I denne perioden bidrar utbedringer til eiendommens verdi. Den økonomiske levetiden til et objekt avsluttes når driften av objektet ikke kan generere inntektene som er angitt av tilsvarende sats for sammenlignbare objekter i et gitt segment av eiendomsmarkedet. Samtidig bidrar ikke lenger de utførte forbedringene til kostnadene for gjenstanden på grunn av dens generelle slitasje.
Effektiv alder (EA) beregnes på grunnlag av bygningens kronologiske alder, under hensyntagen til dens tekniske tilstand og de økonomiske forhold som gjelder på taksttidspunktet som påvirker verdien av den takserte gjenstanden. Avhengig av bygningens driftsegenskaper, kan den effektive alderen avvike fra den kronologiske alderen opp eller ned. Ved normal (typisk) drift av en bygning er den effektive alderen vanligvis lik den kronologiske alderen.
Gjenværende økonomisk levetid (REL) bygning - tidsperioden fra vurderingsdatoen til slutten av dens økonomiske levetid (fig. 3.4).
Ris. 3.4. Leveperioder for en bygning og indikatorer som karakteriserer dem
Avskrivninger i verdsettelsespraksis må i betydningen skilles fra et tilsvarende begrep som brukes i regnskapet (avskrivninger). Estimert avskrivning er en av hovedparametrene som lar deg beregne gjeldende verdi av et takstobjekt på en bestemt dato.
Fysisk slitasje er det gradvise tapet av de tekniske og operasjonelle egenskapene til et objekt som opprinnelig ble lagt under konstruksjon under påvirkning av naturlige og klimatiske faktorer, samt menneskelig aktivitet.
Metoder for å beregne fysisk forringelse av bygninger er som følger:
· regulatoriske (for boligbygg);
· kostnad;
· livstidsmetode.
Normativ metode beregning av fysisk slitasje innebærer bruk av ulike regulatoriske instrukser på tverrsektorielt eller avdelingsnivå.
Disse reglene beskriver fysisk slitasje på ulike konstruksjonselementer i bygninger og vurderingen av dem.
Den fysiske slitasjen til en bygning bør bestemmes ved hjelp av formelen:
, Hvor
Og f - fysisk slitasje av bygningen, %;
Og i er den fysiske slitasjen til det i-te konstruksjonselementet, %;
Li er koeffisienten som tilsvarer andelen av gjenanskaffelseskostnaden til det i-te konstruksjonselementet i den totale gjenanskaffelseskostnaden for bygget;
P- antall konstruksjonselementer i bygget.
Andelene av gjenanskaffelseskostnadene for individuelle strukturer, elementer og systemer i den totale gjenanskaffelseskostnaden for bygningen (i prosent) tas vanligvis i henhold til aggregerte indikatorer for gjenanskaffelseskostnaden for boligbygg godkjent på foreskrevet måte, og for strukturer, elementer og systemer som ikke har godkjente indikatorer, i henhold til deres estimerte kostnad .
Denne teknikken brukes utelukkende i hjemmepraksis. Til tross for all klarhet og overtalelsesevne, har den følgende ulemper:
- på grunn av sin "normativitet" kan den i utgangspunktet ikke ta hensyn til de atypiske driftsforholdene til objektet;
- arbeidskrevende bruk på grunn av nødvendig detaljering av bygningens strukturelle elementer;
- umulighet å måle funksjonell og ekstern slitasje;
- subjektivitet ved spesifikk veiing av strukturelle elementer.
I kjernen kostnadsmetode Definisjonen av fysisk slitasje er fysisk slitasje, uttrykt på tidspunktet for vurderingen av forholdet mellom kostnadene ved objektivt nødvendige reparasjonstiltak for å eliminere skade på strukturer, et element, et system eller bygningen som helhet, og deres erstatningskostnad.
Essensen av kostnadsmetoden for å bestemme fysiske avskrivninger er å bestemme kostnadene ved å gjenskape bygningselementer.
Denne metoden lar deg umiddelbart beregne slitasjen på elementer og bygningen som helhet i kostnadsmessige termer. Siden verdifallsberegningen er basert på de rimelige faktiske kostnadene ved å bringe utslitte gjenstander til "vesentlig ny tilstand", kan resultatet av denne tilnærmingen anses som ganske nøyaktig. Ulempene med metoden er den nødvendige detaljen og nøyaktigheten i å beregne kostnadene ved å reparere utslitte bygningselementer.
Fastsettelse av fysisk forringelse av bygninger livstidsmetode . Indikatorer for fysisk slitasje, effektiv alder og økonomisk levetid er i et visst forhold, som kan uttrykkes med formelen:
Jeg har på meg;
EV – effektiv alder;
VF - typisk periode av fysisk liv;
RSF – gjenværende periode av fysisk liv.
.
Bruken av denne formelen er også relevant ved beregning av prosentvise justeringer for slitasje i sammenlignede objekter (komparativ salgsmetode), når det ikke er mulig for takstmannen å inspisere de valgte analogene. Prosentandelen av avskrivning av elementer eller bygningen som helhet beregnet på denne måten kan oversettes til monetære termer (avskrivning):
.
I praksis er elementer av en struktur som har avtagbar og uopprettelig fysisk slitasje delt inn i "langvarig" og "kortvarig".
"Kortvarige elementer"- elementer som har kortere levetid enn bygget som helhet (takbelegg, rørleggerutstyr etc.).
"Langlevende elementer"- elementer hvis forventet levetid er sammenlignbar med bygningens levetid (fundament, bærende vegger etc.).
Avtakbar fysisk slitasje av "kortlivede elementer" oppstår på grunn av naturlig slitasje av bygningselementer over tid, samt uforsiktig drift. I dette tilfellet reduseres salgsprisen på bygningen med tilsvarende verdifall, siden den fremtidige eieren må utføre "tidligere utsatte reparasjoner" for å gjenopprette strukturens normale driftsegenskaper (rutinemessige reparasjoner av interiøret, restaurering av områder med lekkende taktekking osv.). Dette forutsetter at gjenstandene gjenopprettes til en "praktisk talt ny" tilstand. Avtakbar fysisk slitasje i monetære termer er definert som "kostnaden for utsatte reparasjoner", dvs. kostnader ved å bringe gjenstanden til en tilstand "tilsvarende" den opprinnelige.
Ikke-fjernbar fysisk slitasje på komponenter med kort levetid er kostnaden for å gjenopprette hurtigslitelige komponenter, bestemt av forskjellen mellom erstatningskostnaden og mengden av avtagbar slitasje, multiplisert med forholdet mellom kronologisk alder og fysisk levetid for disse elementene .
Avtagbar fysisk slitasje på elementer med lang levetid bestemmes av rimelige kostnader ved å fjerne dem, på samme måte som avtagbar fysisk slitasje på elementer med kort levetid.
Uavvikelig fysisk forringelse av elementer med lang levetid beregnes som differansen mellom gjenanskaffelseskostnaden for hele bygningen og summen av fjernbar og uopprettelig forringelse, multiplisert med forholdet mellom kronologisk alder og bygningens fysiske levetid.
Funksjonell slitasje. Tegn på funksjonsslitasje i bygningen som vurderes - manglende overholdelse av romplanlegging og/eller konstruktiv løsning med moderne standarder, inkludert diverse utstyr som er nødvendig for normal drift av konstruksjonen i samsvar med gjeldende eller tiltenkt bruk.
Funksjonell slitasje er delt inn i avtagbar og uopprettelig.
Kostnadsuttrykket for funksjonsslitasje er differansen mellom kostnaden ved reproduksjon og kostnaden ved utskifting, som utelukker funksjonell slitasje fra vederlag.
Avtagbar funksjonsslitasje bestemt av kostnadene ved nødvendig ombygging, noe som bidrar til mer effektiv drift av eiendommen.
Årsaker til funksjonsslitasje:
· mangler som krever å legge til elementer;
· mangler som krever utskifting eller modernisering av elementer;
· super forbedringer.
Mangler som krever tillegg - elementer av bygningen og utstyr som ikke eksisterer i det eksisterende miljøet og uten hvilke det ikke kan oppfylle moderne ytelsesstandarder. Avskrivninger på grunn av disse elementene måles ved kostnaden ved å legge til disse elementene, inkludert installasjonen.
Ulemper som krever utskifting eller modernisering av elementer - gjenstander som fortsatt utfører sine funksjoner, men som ikke lenger oppfyller moderne standarder (vann- og gassmålere og brannslokkingsutstyr). Avskrivninger for disse elementene måles som kostnaden for eksisterende elementer, tatt i betraktning deres fysiske forringelse, minus kostnaden for å returnere materialer, pluss kostnaden for demontering av eksisterende og pluss kostnaden for å installere nye elementer. Kostnaden for retur av materialer beregnes som kostnaden for demontert materiell og utstyr ved bruk på andre anlegg (reviderbar restverdi).
Superforbedringer er posisjoner og elementer i en struktur, hvis tilgjengelighet for tiden er utilstrekkelig for moderne krav til markedsstandarder. Avtakbar funksjonell slitasje i dette tilfellet måles som gjeldende gjenanskaffelseskostnad for "overforbedrings"-elementene minus fysisk slitasje, pluss kostnaden for demontering og minus bergingsverdien av de demonterte elementene.
Ugjenopprettelig funksjonsslitasje forårsaket av utdaterte plassplanlegging og/eller designegenskaper ved bygningene som vurderes i forhold til moderne byggestandarder. Et tegn på uopprettelig funksjonell slitasje er den økonomiske uhensiktsmessige utgifter til å eliminere disse manglene. I tillegg er det nødvendig å ta hensyn til markedsforholdene på vurderingstidspunktet for at bygget skal være tilstrekkelig arkitektonisk for sitt formål.
Avhengig av den spesifikke situasjonen, kan kostnadene for uopprettelig funksjonell slitasje bestemmes på to måter:
1) aktivering av tap i husleie;
2) aktivering av overskytende driftskostnader som er nødvendige for å opprettholde bygningen i forsvarlig orden.
For å bestemme nødvendige beregningsindikatorer (leiesatser, kapitaliseringssatser osv.), brukes justerte data for sammenlignbare analoger. I dette tilfellet bør de valgte analogene ikke ha tegn på uopprettelig funksjonsslitasje identifisert i objektet som vurderes.
Fastsettelse av verdifall forårsaket av uopprettelig funksjonsslitasje på grunn av en utdatert plassplanleggingsløsning (spesifikt areal, kubikkkapasitet) utføres etter metoden for aktivering av tap i husleie.
Beregning av uopprettelig funksjonsslitasje ved å aktivere de overskytende driftskostnadene som kreves for å holde bygget i god stand kan gjøres på tilsvarende måte. Denne tilnærmingen er å foretrekke for å vurdere den uopprettelige funksjonsslitasjen til bygninger som har ikke-standardiserte arkitektoniske løsninger og hvor leiebeløpet likevel er sammenlignbart med husleien for moderne analoge anlegg, i motsetning til mengden driftskostnader.
Utvendig (økonomisk) slitasje - avskrivning av et objekt på grunn av negativ påvirkning fra det ytre miljø i forhold til takstobjektet: markedssituasjonen, servitutter pålagt en viss bruk av fast eiendom, endringer i omkringliggende infrastruktur og lovvedtak på skatteområdet, etc. Ekstern slitasje på eiendom, avhengig av årsakene som forårsaket det, er i de fleste tilfeller uopprettelig på grunn av den uendrede plasseringen, men i noen tilfeller kan den "fjerne seg selv" på grunn av en positiv endring i det omkringliggende markedsmiljøet.
Følgende metoder kan brukes for å vurdere utvendig slitasje:
· kapitalisering av tap i husleie;
· sammenlignende salg (parret salg);
· økonomisk levetid.
| Tidligere |
Dette er den vanligste metoden for å bestemme fysisk slitasje, sammen med metoden for ekspertanalyse av fysisk tilstand.
Som nevnt ovenfor kan den faktiske levetiden til maskiner og utstyr avvike fra standarden på grunn av ulike faktorer: arbeidsintensitet og driftsmodus, kvalitet og hyppighet av vedlikehold og reparasjoner, miljøforhold, etc.
Når du bruker den effektive aldersmetoden, gjelder følgende begreper og definisjoner:
Livstid(økonomisk levetid, Vss)- tidsrommet fra installasjonsdatoen til datoen for tilbaketrekking av objektet fra drift (eller hele levetiden).
Gjenværende levetid (V o)- estimert antall år før anlegget tas ut av drift (eller estimert gjenværende driftstid).
Kronologisk (faktisk) alder (Bx) - antall år som har gått siden opprettelsen av objektet (eller driftstiden).
Effektiv alder (E) - forskjellen mellom levetiden og gjenværende levetid (eller mengden driftstid for objektet de siste årene).
V e = V ss - V o
Levetidene normalisert av industristandarder for ulike grupper av utstyr og mekanismer indikerer den tillatte driftstiden til utstyret uten merkbar endring i kvaliteten på maskinenes ytelse av funksjonene. Det forutsettes at driftsforholdene vil tilsvare de anbefalt av utstyrsprodusentene, og reparasjons- og vedlikeholdsarbeid vil bli utført til rett tid og med høy kvalitet. Denne tilnærmingen er praktisk for å bestemme avskrivningsgebyrer, men når man vurderer markedsverdien av maskiner og utstyr, er levetiden til utstyret vanligvis bare en retningslinje for takstmannen.
Levetiden til maskiner og utstyr er kun veiledende for eiendomstakstmenn, siden den gjenspeiler deres evner for gjennomsnittlige driftsforhold. I hvert enkelt tilfelle av fastsettelse av gjenværende levetid for utstyr, bør den faktiske fysiske slitasjen på vurderingstidspunktet tas i betraktning.
Koeffisienten for fysisk slitasje for gjenstander med ulik faktisk alder bestemmes forskjellig.
1) For relativt nytt utstyr under normale driftsforhold bestemmes koeffisienten for fysisk slitasje av formelen:
Hvor: i - kronologisk alder; Vss- livstid.
Det bør tas i betraktning at en produsert og midlertidig ubrukt maskin, selv om den er på et lager under forhold med nøye bevaring, har en delvis forringelse av tekniske egenskaper, og følgelig et verditap. I dette tilfellet kan kostnaden for utstyret ved oppstart avvike vesentlig fra kostnaden for nytt utstyr, og dette bør tas i betraktning ved vurdering av kostnaden.
2) For eldre, komplekst utstyr bestemmes den fysiske slitasjeraten som følger:
hvor V e er den effektive alderen;
B o – gjenværende levetid.
3) For utstyr som har fungert lengre enn sin økonomiske levetid (levetid) og fortsetter å fungere, bestemmes koeffisienten for fysisk avskrivning som følger (selv om dette utstyret i regnskapet har 100 % avskrivning):
Hvor: i - kronologisk alder.
i - gjenværende levetid bestemt av ekspertuttalelse;
4) Utstyrets levetid økes betydelig på grunn av reparasjoner, hvor foreldede og utslitte mekanismekomponenter erstattes med nye og grensesnittene i friksjonsenhetene gjenopprettes. Dette er spesielt viktig ved større utstyrsoverhalinger, når hovedkomponentene i utstyret skiftes ut og de grunnleggende egenskapene til de viktigste delene av maskinene gjenopprettes.
Hvis gjenstanden har gjennomgått større reparasjoner, bestemmes koeffisienten for dens fysiske slitasje som følger:
Den effektive alderen til objektet beregnes ved hjelp av formelen:
V e = V x1 * K 1 + V x2 * K 2 +……+ V x i * K i
Hvor B x1 ... B x i - følgelig den kronologiske alderen til deler av gjenstanden som ble reparert til forskjellige tider og ikke ble reparert;
K 1 ... K i - prosentandelen av disse delene i det totale volumet av objektet.
Den effektive alderen til et objekt i dette tilfellet er den vektede gjennomsnittlige kronologiske alderen til delene. Den effektive alderen kan også bestemmes ved å veie investeringen i eiendommen (reparasjonskostnader i pengeverdier).
For å vurdere slitasje, introduseres konseptet effektiv alder (TEA) av utstyr. Hvis kronologisk alder (T) er antall år som har gått siden opprettelsen av utstyret, så er effektiv alder (Tef) alderen som tilsvarer utstyrets fysiske tilstand, som gjenspeiler den faktiske driftstiden for utstyret over perioden (T) og tar hensyn til forholdene for drift og vedlikehold. Å kjenne den effektive alderen til objektet som vurderes, gjør at vi kan bedømme slitasjen på en mer rimelig måte.
Hvis den effektive alderen (Teff) til utstyret er kjent, bestemmes koeffisienten for fysisk slitasje av formelen:
Hvor TN
Standard levetid for telefonen.
Vanligvis for å bestemme Tef
ekspertvurdering av gjenværende levetid Skål
gjenstand for evaluering før det trekkes ut av drift og avskrives. I dette tilfellet:
Den offisielle levetiden til Nokia-mobiltelefoner er 3 år (36 måneder), med forbehold om samsvar med driftsreglene. Med tanke på den høye kvaliteten, påliteligheten og graden av sikkerhet til Nokia-mobiltelefoner, kan den faktiske levetiden betydelig overstige den offisielle.
(Kilde: http://www.nokia.ru/support/faq/warranty-faq#01)
Dermed er den effektive tjenestealderen for vurderingsobjektet per takstdato, basert på idriftsettelsesår (desember 2010), forhold og driftstid, 3 måneder.
Koeffisienten for fysisk slitasje i henhold til effektiv aldersmetode er 0,08.
Den gjennomsnittlige verdien av fysisk slitasje basert på undersøkelsesmetoden for fysisk tilstand og den effektive slitasjemetoden er:
Funksjonell slitasje
Denne modellen av Nokia N95 8Gb mobiltelefon ble lansert på markedet for omtrent to år siden, derfor anser takstmannen det som upassende å ta hensyn til funksjonell slitasje.
Godt å vite >>>
Organisering av en bedrift for dyrking av avlinger i Shardara-distriktet i Sør-Kasakhstan-regionen
BESKRIVELSE AV INITIATIVET OG PROSJEKTET Denne forretningsplanen for konfidensiell informasjon inneholder informasjon om intensjonen til "777" LLP i Shardara, Sør-Kasakhstan-regionen, for å opprette en bedrift for dyrking av vegetabilske produkter. "777" LLP planlegger å ta opp et lån for å fylle på arbeidskapitalen på 8 711 000 tenge for en periode på 2 år. Hovedformålet med forretningsplanen. Organisering av produksjonen...
k og, fysisk = (0,208 – 0,003.B).T 0,7;
der T er den kronologiske alderen til maskinen.
I denne metoden oppnås den fysiske slitasjekoeffisienten basert på prisene på brukte og nye maskiner, det vil si at den gjenspeiler reaksjonen til sekundærmarkedet på graden av fysisk slitasje på maskinene.
Effektiv aldersmetode
For å vurdere slitasje, introduseres konseptet effektiv alder Teff av utstyr. Hvis den kronologiske alderen T er antall år som har gått siden opprettelsen av maskinen, så er den effektive alderen Teff alderen som tilsvarer den fysiske tilstanden til maskinen, som gjenspeiler den faktiske driftstiden til maskinen for perioden T og tar hensyn til driftsbetingelsene.
Å kjenne den effektive alderen til objektet som vurderes, gjør at vi kan bedømme slitasjen på en mer rimelig måte.
Hvis maskinens effektive alder Teff er kjent, bestemmes koeffisienten for fysisk slitasje av formelen:
k og, fysisk = T eff / T n
der Tn er standard levetid for maskinen.
Vanligvis, for å bestemme Tef, evaluerer en ekspert gjenværende levetid for Toast av objektet som vurderes før det tas ut av bruk og avskrives. I dette tilfellet:
T ef = T n – Toast. Fastsettelse av gjenværende periode forutsetter at takstmannen vet hvordan maskinen skal betjenes fra vurderingstidspunktet til slutten av levetiden (skift, belastning, arbeidsforhold osv.).
Arbeid med variabel belastning er typisk for maskiner. Noen av dem (vanligvis spesielle eller brukt i masseproduksjon) er preget av bestilt arbeid med et periodisk mønster. Imidlertid, i generelle maskiner, er driftsmodusen dannet under kombinert påvirkning av et stort antall faktorer. Det er praktisk talt umulig for en takstmann å etablere tilstrekkelig nøyaktig mønstrene for endringer i driftsmodus under drift av maskinen. Derfor kan han bare nøye seg med informasjon som indirekte karakteriserer lasting av maskinen under drift bare i overskuelig tid.
Metoden forutsetter at andre måter å finne Teff på er mulig. For å bestemme Teff, kan du for eksempel bruke metoden for å justere den kronologiske alderen T til en maskin ved hjelp av en rekke koeffisienter som gjenspeiler driftsforholdene til maskinen. For å gjøre dette kan du bruke indikatorer som produksjonens art, skift og arbeidsforhold for objektet som vurderes. Ved tildeling av brukstid (levetid) ble det forutsatt en helt spesifikk bruk av maskinen. Hvis det er kjent at maskinen ble drevet under forskjellige forhold, er det ganske berettiget å justere dens kronologiske alder i samsvar med de endrede forholdene for å bestemme den effektive alderen:
T eff = T K cm K xp K ur,
hvor K cm er forskyvningskoeffisienten lik forholdet mellom den gjennomsnittlige faktiske forskyvningen av maskinen til den nominelle, på grunnlag av hvilken levetiden til utstyret er tildelt. For maskinteknikk er denne verdien for eksempel omtrent 1,7–1,8. Khp er koeffisienten for arten (typen) av produksjonen som maskinen faktisk opererer under (0,9–1 - for masseproduksjon, der utstyret er fullt lastet; 0,67–0,77 - for masseproduksjon; 0,5–0,65 - for enkelt produksjon); siden denne koeffisienten karakteriserer intra-skift bruk av utstyr, kalles den ofte intra-skift utnyttelseskoeffisienten Kvi;
Kur - koeffisient for driftsforhold for maskinen (1 - når du arbeider i et verkstedrom; 0,6–0,7 - når du arbeider i et separat rom; 1,3–1,5 - under arbeidsforhold som er skadelige for utstyret (høy intensitet av forurensning eller støv, høy intensitet fuktighet, kontakt med et kjemisk aktivt miljø, etc.); med svært høy forurensningsintensitet 3–5).
Produktet av alle tre koeffisientene vil bli kalt maskinutnyttelseskoeffisienten:
K bruk = K cm K vi K ur.
Dermed,
T eff = T K isp.
Kronologisk aldersjustering med det formål å bestemme Teff kan gi pålitelige resultater hvis verdiene til koeffisientene som brukes tilstrekkelig nøyaktig gjenspeiler driftsforholdene til objektet som vurderes i hele driftsperioden før vurderingsøyeblikket.
La det for eksempel være kjent at den kronologiske alderen til maskinen er T = 10 år. Maskinen går i to skift (K cm = 1), i enhetsproduksjon (K vi = 0,67)
Maskinens effektive alder under slike lasteforhold kan estimeres som:
Teff = 10. 1 . 0,67. 1 = 6,7 år,
det vil si at bilen ser yngre ut enn dens kronologiske alder. Følgelig har den bedre bevart sine forbrukeregenskaper.
For å bestemme den fysiske slitasjehastigheten er det nødvendig med informasjon om maskinens levetid. La T n = 12 år (i henhold til kundens regnskapsavdeling). Deretter:
k og, fysisk = T eff / T n = 6,7 / 12 = 0,56 eller 56%.
Ved å sammenligne begge tilnærmingene til å bestemme Teff, bør det bemerkes at begge har en ulempe når det gjelder usikkerheten til driftsforholdene til objektet utover et visst tidsintervall ved siden av vurderingsøyeblikket.
Vektet gjennomsnittlig kronologisk aldersmetode
Metoden kan brukes når, etter flere års drift av maskinen, utskiftninger og reparasjoner av en rekke av dens deler og sammenstillinger, deres alder viser seg å være annerledes. I dette tilfellet kan den fysiske slitasjehastigheten til maskinen beregnes ved hjelp av formelen:
k og, fysisk = T av / vzv / T n
hvor T avg/vektet er den vektede gjennomsnittlige kronologiske alderen til bilen;
Hovedparameter forringelsesmetode
Metoden forutsetter at fysisk slitasje manifesteres i forringelse av en hvilken som helst karakteristisk driftsparameter for maskinen (produktivitet, nøyaktighet, kraft, drivstoff- eller strømforbruk, feilfrekvens, etc.). Hvis en slik parameter er funnet for en gitt type maskin, beregnes den fysiske slitasjekoeffisienten som følger:
k og, fysisk = 1 – (X / X 0) b
hvor X 0, X er verdiene til hovedparameteren til maskinen henholdsvis ved begynnelsen av driften og på evalueringstidspunktet; b er en eksponent som karakteriserer påvirkningsstyrken til hovedparameteren på kostnadene til maskinen (vanligvis for bremsekoeffisienten, er verdier på 0,6–0,8 tatt).
Metode for regnskap for restaurering av en maskin etter større reparasjoner
Metoden er basert på den åpenbare ideen om en reduksjon i forbrukeregenskapene til PS-maskiner og utstyr under drift på grunn av økt fysisk slitasje og deres delvise restaurering etter reparasjoner generelt og større reparasjoner spesielt. Nivået på forbrukeregenskapene til en maskin på forskjellige stadier av dens eksistens kan uttrykkes ved hjelp av en generalisert relativ indikator PS, som er en vektet additiv funksjon av verdiene til de viktigste tekniske og økonomiske indikatorene X i til maskinen på den tiden av evaluering i forhold til verdiene til de samme indikatorene X io i begynnelsen av driften - produktivitet, nøyaktighet, etc.:
PS = sum(X i /X io)
I motsetning til den forrige metoden, kan du her ta hensyn til flere maskinindikatorer samtidig.
I praktisk arbeid står takstmannen i økende grad overfor en situasjon hvor det er nødvendig å fastslå den fysiske slitasjen på en maskin som har betydelig kronologisk alder og allerede har gjennomgått en eller flere større reparasjoner. Hvis vi forestiller oss endringen i indikatoren for forbrukeregenskaper til PS-en til en slik maskin over denne tiden, vil vi få en sikksakk-kurve. Toppene på kurven tilsvarer større reparasjoner, høyden deres tilsvarer de tilsvarende reparasjonskostnadene, og avstandene mellom dem tilsvarer reparasjonssyklusene T r (operasjoner mellom to store reparasjoner).
Kostnadene som påløper gjenoppretter forbrukeregenskapene til maskinen helt eller delvis og forlenger den totale levetiden til maskinen, om hvilken det foretas en tilsvarende oppføring i regnskapsdokumentene for maskinen.
Vanligvis, for hver varebeholdning i et foretak, tildeles en viss verdi av brukstid Tn (levetid) innenfor intervallet spesifisert av avskrivningsgruppen, tatt i betraktning forventet belastning. Siden maskiner og utstyr er gjenvinningsobjekter, antas det at flere større reparasjoner (vanligvis ikke mer enn tre) vil bli utført i løpet av deres standard levetid. Tiden mellom to store overhalinger (eller fra igangkjøring til første større overhaling) kalles reparasjonssyklusen. Innenfor hver reparasjonssyklus utføres flere rutinereparasjoner og tekniske inspeksjoner.
Avhengig av anbefalingene fra maskinprodusenten, når bedriften utarbeider en langsiktig utstyrsreparasjonsplan, tildeler bedriften varigheten T r for reparasjonssykluser for alle maskiner. Gjennomsnittlig T r-verdi for lette og mellomstore teknologiske maskiner er 5–6 år. Fra driftserfaringen til slike maskiner kan det antas at deres forbrukeregenskaper (PS) i løpet av reparasjonssyklusen reduseres med omtrent 50–60 % av det opprinnelige nivået, det vil si med den ovennevnte varigheten av reparasjonssyklusen, hastigheten V for reduksjonen i forbrukeregenskapene til maskinen er 8–10 % per år.
Å utføre større reparasjoner av maskiner øker tvert imot deres forbrukeregenskaper med i gjennomsnitt 20–40 % av det opprinnelige nivået. Dessuten tilsvarer større verdier av området senere (andre, tredje) større reparasjoner. Økende kostnader for større reparasjoner reduserer effektiviteten av utstyrsbruken, noe som til slutt fører til uhensiktsmessig drift.
Verdien av levetiden T n og reparasjonssyklusen T r for hver lagervare læres av takstmannen under identifiseringsprosessen.
La oss vurdere definisjonen av fysisk slitasje for to tidspunkter i en maskins levetid:
a) Bilen har ennå ikke gjennomgått større reparasjoner. Det antas at endringsloven i maskinens forbrukeregenskaper er lineær.
Den økonomiske ytelsen til et prosjekt blir ofte fremhevet (gitt mest oppmerksomhet) når et prosjekt presenteres for en investor. Man kan faktisk ikke klare seg uten dem, siden en investor oftest evaluerer et prosjekt i henhold til en rekke grunnleggende indikatorer: IRR, NPV, PI (avkastning på investeringskostnader), tilbakebetalingstid, gjennomsnittlig regnskapsmessig lønnsomhet. Samtidig er han som regel ikke interessert i selve beregningene, men i de grunnleggende forutsetningene og påliteligheten til den første informasjonen.
La oss liste opp forutsetningene som er gjort i beregningene.
1. Skattebetingelsene som er tatt i betraktning når man rettferdiggjør prosjektet, er i samsvar med lovgivningen i Den russiske føderasjonen og Krasnodar-territoriet som er gjeldende fra 4. kvartal 2015: Skattekode for den russiske føderasjonen, KZ nr. 731 "Om statlig stimulering av investeringsaktiviteter i Krasnodar-territoriet", forskrift "Om ekspertrådet for investeringsprosjekter". Basert på disse standardene ble følgende punkter tatt i betraktning når skattemiljøet for prosjektet ble dannet:
eiendomsskattesatsen er 2,2 % per år av verdien av foretakets eiendom;
inntektsskattesatsen er 20% (ved fastsettelse av beløpet for inntektsskatt som skal betales til budsjettet, ble ikke fordelen knyttet til reinvestering av overskudd tatt i betraktning; samtidig er en del av rentebetalingene på det tilbakebetalte lånet lik til prognoserenten for lignende lån i hver periode som ble undersøkt ble inkludert i produksjonskostnadene);
ved omsetning for merverdiavgift antas satsen på denne avgiften å være 18 %;
Merverdiavgift på varige eiendeler motregnes i sin helhet på tidspunktet for igangsetting av anleggsmidler og er gjenstand for refusjon fra merverdiavgiftsbeløp på løpende aktiviteter som skal betales til budsjettet;
avskrivninger beregnes ved bruk av den lineære metoden, tar hensyn til tilhørigheten av eiendeler til ulike grupper av anleggsmidler (gjennomsnittlig levetid for all eiendom er ca. 12 år);
i samsvar med klausul 1.1 i artikkel 259 i den russiske føderasjonens skattekode, er 10% av kostnadene for avskrivbar eiendom inkludert i utgiftene til det utformede foretaket i perioden da de viktigste eiendelene begynner å fungere;
Det gis ingen andre skattefordeler.
2. Blant faktorene som bestemmer trendene i prissetting for tjenestene til et nytt forretningssenter, er de viktigste følgende:
kostnader for strømregninger for organisasjoner;
arbeidskostnader;
kostnaden for lånt kapital;
kostnadene ved markedsføringsaktiviteter;
produksjonskostnad for mat- og drikkeservering.
I perioden fra 2002 til i dag vokser kostnadene for verktøy og gjennomsnittslønnen med en hastighet som er raskere enn den generelle inflasjonsraten (i gjennomsnitt med 5 - 10%). I denne forbindelse ble kostnadsestimater for alle verktøykostnader (for elektrisitet, vannforsyning, gass, kloakk) i 4 år fra begynnelsen av prosjektet utført med en hastighet på 15% av prisindeksen, deretter - 8% av indeks. Gjennomsnittlig lønnsøkning i de første 4 årene av prosjektgjennomføring ble tatt til å være 25 %, deretter - 12 %. Økningen i matvareprisene ble akseptert i området fra 12 % i det første året av prosjektet til 8 % under idriftsettelse og påfølgende drift av hotellet (tatt i betraktning den økte prisøkningen for lokalproduserte produkter og den negative økningen i dyre, ferdigproduserte utenlandskproduserte produkter, inkludert drikkevarer).
- 3. Planhorisonten antas å være 10 år, som er gjennomsnittlig planperiode for investeringer i næringseiendom. Samtidig overstiger den gjennomsnittlige perioden for kapitalreinvestering i eiendom med egenskaper som ligner på prosjektet som gjennomføres 10 år og er ca. 15 - 20 år. Derfor tok analysen hensyn til likvidasjonsinntekter på RUB 397 millioner. til løpende priser for 41 planleggingsperioder (periode lik 3 måneder), som igjen økte netto nåverdi med 56 millioner for beregninger med en diskonteringsrente på 20%, og med 121 millioner rubler. for en rate på 12 %.
- 4. Prognosen for sentralbankens refinansieringsrente er basert på den offisielle prognosen fra departementet for økonomisk utvikling og handel for inflasjonsraten frem til 2017 (nemlig: inflasjon + 2%). Basert på det er den totale budsjetteffektiviteten (beløpet for betalinger, skatter og avgifter betalt til budsjetter og utenombudsjettmidler på alle nivåer) 2523 millioner rubler. for en optimistisk prognose og 1536 for en konservativ. Den totale budsjetteffektiviteten, diskontert til det første øyeblikket av prosjektgjennomføring, er lik henholdsvis 770 millioner og 472 millioner.
- 5. Kortsiktig gjeld ble fastsatt under hensyntagen til betaling for de fleste typer tjenester til det utformede foretaket på tidspunktet for levering av disse tjenestene. Oppgjør med leverandører av tjenester og materiell gjennomføres innen en kalendermåned med maksimal betalingsutsettelse (minst 20 dager).
- 6. Andre prognoseverdier for kontrollparametere (for eksempel renten inkludert i kostnaden), beregnet for hver planperiode, er gitt direkte i beregningstabellene til mulighetsstudien.
- 7. Diskonteringssatser er satt: tar hensyn til gjennomsnittlig avkastning på investering i eiendom i Krasnodar-territoriet som et alternativt alternativ for prosjektgjennomføring (20%); gjennomsnittlig avkastning på aksjer på børsen (12 %).
- 8. Renten på lånte midler er 12 %, renteutsettelse på lånet er 33 måneder.
- 9. Rubelinflasjonsraten er på nivået til den offisielle langsiktige prognosen til departementet for økonomisk utvikling og handel.
- 10. Indekser for lønn, verktøy og matvarer vokser med en hastighet som overgår den generelle inflasjonen.
I vårt prosjekt ble to scenarier vurdert: optimistiske og konservative (tabell 4, figur 8 - 10).
En optimistisk prognose innebærer belegg av hotellet - 67%, salg av klubbmedlemskap om 2,5 år, periode for å nå den planlagte kapasiteten fra 15% til 67% i 4 kvartaler, antall ansatte - 164 personer.
Tabell 4 - Integrerte indikatorer for prosjektet avhengig av forekomsten av ulike scenarier
|
Prosjektindikatorer |
Optimistisk scenario |
Konservativt scenario |
|
Hovedforskjeller mellom scenariene |
||
|
Romutnyttelsesgrad 1 Startmarkedsføring og PR-budsjett i 2 år Salgsperiode for 150 klubbmedlemskap Periode for å nå planlagt kapasitet Antall ansatte |
|
|
|
Finansielle indikatorer |
||
|
Maksimal rente på lånte midler Enkel tilbakebetalingstid 2 Regnskapsmessig avkastning Maksimal lånegjeld 3 Gjeldsbetjeningsperiode |
|
|
|
NPV, med en diskonteringsrente på 20 % Rabattert tilbakebetalingstid Avkastning på investeringskostnader |
|
|
|
Budsjetteffektivitet |
||
|
Konsolidert budsjetteffekt Føderalt budsjett og ekstrabudsjettsmidler Regionalt budsjett |
|
|
Note.1 - denne koeffisienten beregnes som gjennomsnittlig årlig belegg på hotellet, hyttene og følgelig restauranter; 2 - tilbakebetalingstid fra det øyeblikket hotellet settes i drift; 3 - gjeldsbeløpet, tatt i betraktning kapitaliserte renter, behovet for arbeidskapital.
I tabell 4 antyder den konservative prognosen 44 % belegg (nåværende gjennomsnitt for Krasnodar-hoteller er 67 %; de siste 5 årene har tallet vokst med gjennomsnittlig 1 - 2 %), salg av klubbmedlemskap over 3 år, perioden for å nå den planlagte kapasiteten fra 8% til 44% for 4 kvartaler, antall personell - 140 personer (figur 8 - 10).
Prispolitikken ligner på et 5-stjerners hotell (fra 10 tusen til 35 tusen rubler) og andre private golfklubber i Russland.
Laster inn...
