- координирани активности на сопствениците на просториите за создавање и одржување поволни и безбедни услови за живеење во оваа куќа, обезбедување на правилно одржување на ОИ, решавање на прашањата за користење на овој имот, обезбедување CU на граѓаните кои живеат во оваа куќа. Управувањето со куќата го вршат сопствениците на просториите самостојно или со избирање на метод на управување. Затоа, сЗаконодавството предвидува начини на управување со МКД, има само три од нив (дел 2 од член 161 од Кодексот за домување на Руската Федерација, видете ја табелата подолу):
- директно управување со сопствениците на простории во денари, бројот на станови во кои не е поголем од 30;
- управување со HOA или специјализирана потрошувачка задруга (ZhK, ZhSK);
- управување на МА.
Табела „Методи на контрола на МКД“
| Основи за признавање на методот на контрола на МКД како имплементиран | Регулаторно образложение | |
| Најголем дел од сопствениците во МКД имаат склучено договори за давање услуги за одржување и (или) извршување на работи на поправка на ОИ со лица ангажирани во соодветните дејности. | Член 164 од ZhKRF, ст. 2 стр. 2 стр 3 од Правилникот за конкурсот за избор на м-р | |
| Сопствениците на просториите во МКД, поседувајќи повеќе од 50% од гласовите од вкупниот број гласови на сопствениците на просториите во оваа куќа, склучија договор за управување со избраниот м-р. Во рок од 30 дена, друштвото за управување почна да ги исполнува своите обврски, освен ако во договорот за управување со денари не е наведен друг рок. |
Делови 1, 7 од чл. 162 ZhKRF, ст. 4 стр. 2 стр 3 од Правилникот за конкурсот за избор на м-р | |
| Управување со HOA, ZhK, ZhSK | Сопствениците на просториите во МКД ги испратиле до овластениот сојузен извршен орган документите потребни за државна регистрација на здружение на сопственици или станбен имот. | Став 3 стр. 2 стр 3 од Правилникот за одржување на натпревари за избор на магистер |
Методи на управување со МКД - се однесува на надлежноста на генералното собрание на сопственици на простории (во натамошниот текст - УССП). Методот на управување за станбена зграда е избран на USSP и може да се избере и промени во секое време врз основа на неговата одлука. Одлуката на USSP за избор на метод на управување е задолжителна за сите сопственици во станбена зграда (дел 3 од член 161 од RF LC).
Метод на директна контрола
Со овој метод на управување, UTS избира организации да обезбедуваат услуги за одржување и (или) да вршат работи на поправка на OI. Сите или повеќето сопственици на простории во таква куќа дејствуваат како една страна во склучените договори (дел 1 од член 164 од RF LC).
Во односите со трети лица, тој има право да дејствува (дел 3 од член 164 од LC RF):
- еден од сопствениците во куќата, овластен за овие дејствија со одлука на УССП;
- друго лице кое има овластување, заверено со полномошно издадено писмено од сите или повеќето сопственици на простории во куќата.
Забелешка: не е предвидено склучување договор за управување со станбени згради со директен метод на управување со законодавството за домување.
При изборот на директна контрола на МКД, препорачливо е да изберете:
- изведувачи;
- МКД совет или овластено лице кое ќе дејствува во име на сопствениците и во нивни интереси.
Комуналните услуги се обезбедени директно од RNO. Секој сопственик склучува договори за набавка на CU во свое име (дел 2 од член 164 од RF LC).
Услугата за ракување со комунален отпад ја обезбедува регионален оператор за ракување со цврст отпад (дел 11.1 од член 161 од RF LC) според посебен договор со секој сопственик.
Должностите на RNO не вклучуваат одржување на домашните комунални услуги. РНО е одговорен за снабдување на KU со соодветен квалитет до границите на ОИ и границите на надворешните мрежи на инженерска и техничка поддршка од МКД. Договорот помеѓу сопствениците и RNO може да дефинира различна граница на одговорност (дел 15 од член 161 од RF LC).
Одговорност на сопствениците на просториите во МКД за одржување на ОИ и обезбедување на CU сносат организациите со кои склучиле договори (дел 2.1 од член 161 од ЗК РФ).
Квалитетот на работата и услугите мора да одговараат на:
- склучени договори;
- барањата од Правилата за одржување на заеднички имот и Правилата за давање јавни услуги.
Управување со МКД од страна на здружение на сопственици
Според Дел 2 од член 161 од ZhKRF HOA е еден од начините за управување со станбена зграда. Создавањето, структурата и активностите на HOA се регулирани со Sec. ВИ ЖК РФ.
Предности на TSN (HOA)се како што следува.
Членовите на одборот, вклучувајќи го и претседателот, се сопственици на просториите во вашата куќа, кои не се рамнодушни кон состојбата на покривот, комуналните услуги, лифтовите и другиот заеднички имот.
HOA е должен да ги застапува легитимните интереси на сопствениците на простории во денарска противвредност (чл. 137 од Законот за домување). Ова значи дека со организирање на HOA во вашиот дом, никогаш нема да останете сами со проблеми.
Секој член на HOA има право не само да знае каде и како се трошат неговите средства, туку и да влијае на овој процес, обезбедувајќи му го квалитетот на услугите за домување што му се потребни, и преку одборот на HOA - и комуналните услуги.
Создавањето на HOA ќе обезбеди правилен квалитет на обезбедените услуги за домување едноставно затоа што вие самите ќе го контролирате извршувањето на работата и трошењето на средствата.
Здружението на сопственици дава можност да се заработат дополнителни средства кои ќе бидат искористени за подобрување на квалитетот на животот во куќата. Дополнителен приход во буџетот на HOA може да се добие од закупот на OI, од дополнителните услуги што им се даваат на сопствениците на просториите (т.е. оние што не се вклучени во списокот на основни услуги што ги дава партнерството на неговите членови без наплата на дополнителни такси (монтажа на влезни врати, поправки во станот итн.)).
Членството во HOA ја формира свеста на активните сопственици, што значи дека жителите ќе бидат повнимателни со својот дом.
Со донесување заеднички одлуки, конечно ќе ги запознаете вашите соседи. И ова е корисно, вклучително и од безбедносна гледна точка.
Ако живеете во нова зграда, тогаш надлежното раководство на HOA ќе ви овозможи да не размислувате за Киргистанската Република многу години, да отворите посебна сметка за акумулација на придонеси за ремонт.
Членството во HOA ви овозможува да преминете од решавање на проблемите за обезбедување на животот на куќата до задачите за подобрување на квалитетот и удобноста на живеење.
Главната предност на HOA- со правилен избор на HOA таблата, вие не само што одлучувате сами колку пари ќе потрошите за одржување на вашиот дом, туку можете да бидете сигурни дека овие средства ќе одат за решавање на проблемите на вашиот дом.
Управување со МКД од страна на раководната организација
Методи на управување MKD го комплетира управувањето со МА (управувачка организација).
За да се препознае начинот на управување со МКД од страна на управувачката организација, треба да се исполнат следните услови:
- сопствениците донеле одлука за избор на методот на управување со денари - управување со УО;
- избра конкретна управувачка организација;
- го одобри на состанокот нацрт-договорот за управување (со суштински услови);
- сопствениците кои имаат повеќе од 50% од гласовите од вкупниот број гласови на сопствениците во оваа куќа склучиле договор за управување со МКД со избраниот УО (дел 1 од член 162 од ЗК на РФ);
- во рок од 30 дена, УО почна да ги исполнува своите обврски, освен ако не е наведен друг период во договорот за управување со МКД (дел 7 од член 162 од ЗК на РФ).
UO- правно лице, без оглед на организационата и правната форма или индивидуален претприемач, кој врши работи за управување со станбени згради врз основа на лиценца (дел 4.2 од член 20 од Кодексот за домување).
МА е комерцијална организација, чија главна цел е да генерира профит од давање услуги и (или) извршување на работата во управувањето со МКД.
Постојат следниве карактеристики на управување со UO (дел 6.2, 13 член 155, дел 1 член 157, дел 2.3, 10, 10.1, 11 член 161, дел 7, 10, 11 член 162 од ZhKRF):
Прво, МА е одговорен пред сопствениците:
- за давање услуги и (или) извршување на работи кои обезбедуваат правилно одржување на ОИ;
- за обезбедување KU во зависност од нивото на подобрување на домот.
Второ, УО е должен да започне со спроведување на договорот за управување најдоцна во рок од 30 дена од денот на неговото потпишување.
Трето, УО прима плаќање за обезбедениот KU и врши порамнувања со RNO за испорачаните комунални услуги и отстранување на отпадни води, со регионалниот оператор за давање услуги за управување со комунален отпад.
Четврто, МА има право да дава предлози до ОСС за списокот на работи и услуги (управување со МКД, одржување, одржување и ремонт на ОИ) и за висината на соодветниот надоместок.
Петто, МА е должен годишно да ги известува сопствениците за спроведувањето на договорот за управување за претходната година во текот на првиот квартал од тековната година и извештајот да го пласира во ГИС Станбено-комуналните услуги.
На шесто.
УО е одговорен за извршување на целата работа и давање услуги во согласност со одредбите на постојното законодавство и условите на договорот за управување. УО има право да врши работа самостојно или со вклучување на изведувачи и нема право да одбие да склучува договори со РСО и регионалниот оператор за управување со комунален отпад (дел 12 од член 161 од РФ LC).
УО, по своја дискреција, ангажира изведувачи за извршување на работата. Соодветно на тоа, сопствениците во МКД не се овластени да избираат изведувачи и да ги утврдат условите под кои е вклучен одреден изведувач.
Само еден УО може да управува со МКД (дел 9 од член 161 од ЗК РФ).
Неодамна стана можно да се преселат сопствениците на просториите.
Методи на контрола на МКД: разлики.
Законодавството за домување на Руската Федерација предвидува три методи за управување со станбена зграда (дел 2 од член 161 од RF LC):
- Директно управување со сопствениците на простории во станбена зграда (член 164 од RF LC).
- Управување со здружение на сопственици на куќи (HOA) или станбена задруга или друга специјализирана потрошувачка задруга (20% од куќите);
- Управување со друштво за управување (MC) (80% од куќите).
Првата опција не е погодна за нашата куќа, бидејќи е можна директна контрола во станбена зграда, чиј број на станови не е повеќе од триесет (дел 2 од член 161 од RF LC).
Разлики во опциите за контрола
Разликата помеѓу Кривичниот законик и HOA е фундаментална.
Различни цели:
- MC е комерцијална, приватна организација создадена за да оствари профит.
- Здружението на сопственици на куќи е непрофитна организација создадена да ги минимизира трошоците.
Разни задачи:
- MC е капитализација на профитот со минимизирање на трошоците за одржување на куќа со последователно зголемување на бројот на опслужени куќи.
- Здружението на сопственици на куќи е задача да ги минимизира трошоците за управување со куќата и да го акумулира резервниот фонд на куќата за подобрување на куќата.
Предности и недостатоци
Недостатоците на HOA обично се припишуваат на високото ниво на трошоци за персоналот. Сите постоечки долгови паѓаат на рамениците на заедницата.Предностите на здруженијата на сопственици се директно управување со имотот на сопствениците и обезбедување на комунални услуги, ефективна заштита на сопствениците од организации кои обезбедуваат ресурси, како и способност за вршење комерцијални активности.
Недостатоците на Кривичниот законик го вклучуваат фокусот на организацијата за управување на остварување профит од обезбедувањето услуги на сопствениците на сметка на зголемените тарифи, а не на управувањето со туѓиот имот и недостатокот на директна контрола врз резултатите од обезбедени услуги или работа што ја вршат сопствениците. Значи Компаниите за управување апсолутно не се заинтересирани да ги намалат трошоците на станарите за одржување на куќите.
Предностите на Кривичниот законик може да се наречат побрз начин да се одбијат нивните услуги. Кривичниот законик ги опфаќа и сите постоечки долгови на сметка на акумулираните резервни средства.
Има само една предност на друштвото за управување пред HOA: станарите на куќата не мора да ги плаќаат долговите на несовесните соседи. Меѓутоа, во реалноста Кривичниот законик често ги распределува наталожените долгови меѓу искрените плаќачи.
Станбена зграда е сложена техничка структура која бара постојано внимание. Неопходно е да се одржува неговата состојба, да се грижи за него и да управува со него.
Некој мора да го направи ова, или самите сопственици на станбени простории, или ангажирани специјалисти. Државата им обезбеди на жителите избор на форми на управување со денари.
Но, пред да изберете, треба да имате идеја за тоа кои се методите за контрола.
Почитувани читатели!Нашите написи зборуваат за типични начини на решавање на правни прашања, но секој случај е единствен.
Ако сакате да знаете како точно да го решите вашиот проблем - контактирајте го формуларот за онлајн консултант од десната страна или јавете се на телефоните подолу. Брзо е и бесплатно!
Методи за управување со станбена зграда
Кодексот за домување на RF (чл. 161) предвидува неколку опции за управување (скратено како МКД).
Тие вклучуваат:
- Директно од жителите;
- Преку создавање на HOA или задруга;
- Друштво за управување (MC).
Начинот на управување со станбена зграда го избираат сопствениците на нивниот состанок. Тие имаат право на промена на формата на управување.
Но, доколку сопствениците на станови поради некоја причина не успеат да го изберат методот, тогаш општината одлучува за нив, избирајќи го Кривичниот законик на отворен тендер.
Ако станарите сами управуваат со куќата, односно директно, тогаш тоа значи дека секој сопственик самиот работи со организациите што го опслужуваат станбениот фонд.
Присуството на друштво за управување во оваа врска не е неопходно, иако во практиката најчесто директно управување се врши преку друштвото за управување, кое делува како претставник на станарите.
Правно лице со овој образец не е создадено, со куќата управува постар домаќин или куќен комитет.
Следниот начин е да се создаде станбена задруга или HOA. Врз основа на генералниот состанок на сопствениците, се создава непрофитна организација (HOA или задруга), чија главна задача е одржување на куќата.
Со МКД се управува преку воспоставената организација. Здружението на сопственици на куќи има своја сметка за проверка, печат и ги застапува сопствениците на куќи пред трети лица и владини организации.
Друштвото за управување е организација која е специјализирана за давање услуги од областа на домувањето и комуналните услуги, односно професионално се занимава со одржување на куќи.
Друштвото за управување може да биде приватно или јавно.
Доколку станарите изберат да управуваат со МКД ОК, тогаш секој сопственик склучува договор за услуги со друштвото за управување, вклучувајќи плаќање на комуналии, собирање ѓубре и снабдување со некои енергетски ресурси.
Ако сакате да знаете дали куќата е ремонтирана: кој има право на бенефиции за плаќање, ве советуваме да прочитате.
Избор на МКД контрола
Изборот на методот на управување се врши на генералниот состанок на сопствениците на станови МКД.
Процесот може да се подели во неколку фази:
- Подготвителен.Создавање на иницијативна група која ќе го подготви состанокот, предлози за формата на управување, место и датум на состанокот, чување на документи, подготовка на нацрт-резолуција итн.
- Спроведување на состанок.За да има правна сила одлуката на состанокот, потребно е присуство на најмалку 50% од сопствениците кои живеат во куќата. Формата на состанокот може да биде лично или во отсуство.
- Спроведување на одлуките на генералното собрание.Ако се избере директно управување или друштво за управување, тогаш жителите склучуваат договори со давателите на услуги директно или со друштво за управување. Ако се создаде HOA или LCD, тогаш се составуваат составните документи, организацијата е регистрирана кај владините агенции. Понатаму, сопствениците одлучуваат за сите прашања со HOA или задругата.
Од 2015 година, можете директно да управувате со куќа ако во неа нема повеќе од шеснаесет станови (Федерален закон бр. 255 од 21 јули 2014 година, RF ZhK чл. 161).
Во други случаи, или ќе треба да креирате HOA или да ги користите услугите на компанија за управување.
Директно управување со станбена зграда
Директното управување со ICM е колективно управување. Сите прашања поврзани со одржувањето на домот се решаваат на генерален состанок.
Секој од сопствениците ги застапува сопствените интереси..
Врз основа на RF LC (член 164), сопствениците можат да изберат свој правен застапник кој ќе дејствува во нивно име, односно ќе склучува договори, ќе ги застапува сопствениците во трети лица и владини агенции.
Претставникот можеби не е сопственик кој живее во куќата, туку лице ангажирано однадвор. Можен е избор на постар домаќин или куќен комитет.
Договор
Со директно управување, можни се само директни договори.
Договорите ги склучува секој сопственик на просториите, директно управувајќи со станбената зграда, во свое име (член 164.2 од RF LC).
Вишиот домаќин или претседателот на куќниот совет е овластен да склучи договор во име на сите сопственици (член 164.3 од ЗС на РФ), за ова секој сопственик мора да издаде заверено полномошно упатено до претседателот на куќниот совет.
При склучување договор, сопствениците можат во договорот да ги предвидат сите услови потребни за нив.
Ве повикуваме да преземете примерок од договор за управување со денари, директен формулар: Преземете го формуларот.
За да склучите директни договори со директно управување, мора да обезбедите:
- Копија од записникот од одлуката на генералното собрание на сопствениците за изборот на методот на управување со куќата;
- Копија од записникот од одлуката на генералното собрание на сопствениците за избор на овластено лице за интеракција со организации кои обезбедуваат ресурси во име на сите сопственици (или за избор на претседател на куќниот совет);
- Копија од технички пасош за станбена зграда;
- Барање упатено до директорот за склучување на директни договори.
Добрите и лошите страни
Предностите на методот на директна контрола:
- Првата и несомнена предност на директната форма на управување со куќи е тоа што сопствениците со оваа форма не се одговорни за обврските од Кривичниот законик. Услугите пропишани во договорот мора да им бидат обезбедени во целост.
- Секој од сопствениците не одговара за долговите на другите несовесни сопственици..
- Нема посредници, бидејќи самиот сопственик одлучува со која организација треба да работи.Сопствениците на станбени простории самостојно избираат организации кои вршат поправка и други домашни работи. Во овој случај, се работи за договор за работа, а не за менаџерски договор. Нема потреба да се плаќа за дополнителна работа и услуги кои не се наведени во договорот.
- Во директна форма, нема буџетска распределба за поправки.
- Нема контрола врз директното управување, нема контрола врз услугата, како од самите жители, така и од надзорните органи (не постои правен механизам кој дозволува таква контрола да се врши).
- При склучување договор, на пример, за снабдување со вода, потребно е најмалку половина од списокот на сопственици да имаат потпишано договор со добавувачот. Во спротивно, договорот нема да се изврши.
Излегува дека евтиноста на обезбедените услуги се компензира со високата цена на поправките, дури и козметичките, а да не зборуваме за капиталот, и недостатокот на способност да се влијае на добавувачот.
Сопствениците на станбени простории избраа директно управување со станбената зграда и даваат причини за нивниот избор. Ве покануваме да го погледнете видеото.
Законодавството за домување предвидува три начини за управување со станбена зграда. Генералното собрание на сопствениците на простории избира метод на управување и може да го промени во секое време врз основа на својата одлука (делови 2, 3, член 161 од ЗК на RF).
Директно управување со сопствениците на простории во станбена зграда
Директно управување е можно во станбена зграда, чиј број на станови не е повеќе од триесет (дел 2 од член 161 од RF LC). Во име на сопствениците на просториите во таква куќа во односи со трети лица, еден од сопствениците на простории во таква куќа или друго лице кое има овластување потврдено со полномошно (дел 3 од член 164 од RF LC) има право да дејствува.
Придобивки од директна контрола:
1) отсуство на трошоци за управување карактеристични за методот на управување преку организацијата за управување;
2) одржувањето на домувањето и заедничкиот имот може да го вршат сопствениците или изведувачите ангажирани на трајна или краткорочна основа, што ви овозможува да ги намалите трошоците за одржување и поправка на куќата;
3) секој сопственик самостојно склучува договори со организации кои обезбедуваат ресурси и не е одговорен за долгови при плаќање на сметки за комунални услуги на неговите соседи (дел 2 од член 164 од Кодексот за домување на РФ).
Недостатоци на овој метод на контрола:
1) намалување на ефикасноста на управувањето и квалитетот на домувањето и комуналните услуги со голем број сопственици на простории, потребата од одржување на општи состаноци за секое станбено прашање;
2) неможноста да се извршат поголеми поправки на сметка на Фондот за помош на реформата за домување и комунални услуги.
Управување со HOA или станбена задруга или друга специјализирана потрошувачка задруга
Здружението на сопственици на куќи (ЗОА) е создадено од сопственици на станбена зграда (со одлука на повеќе од 50% од сопствениците) или сопственици на станови од неколку куќи, е еден вид здруженија на сопственици на недвижности, што е здружение на сопственици на простории во станбена зграда и е регистрирано како непрофитна организација (клаузула 4 ч. 2 член 44, дел 1 од член 46 од LC RF; потстав 4 од став 3 од член 50, став 2 од член 291 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).
Забелешка!
Од 01.09.2014 година, HOA се создава во организациона и правна форма на правно лице - партнерство на сопственици на недвижности (во натамошниот текст - TSN). Во исто време, не е потребна пререгистрација на креираниот HOA во TSN (нн. 4 стр. 3 уметност. 50, чл. 123.12 Граѓанскиот законик на Руската Федерација; Писмо Министерство за градежништво на Русија од 10.04.2015 година N 10407-ACh / 04).
Целта на HOA е да управува со заедничкиот имот на куќата и да врши активности за создавање, одржување, зачувување и зголемување на таков имот, обезбедување на комунални услуги, спроведување на други активности насочени кон постигнување на целите на управување со станот. згради или заедничко користење на имотот на сопствениците (дел 1 од член 135 од ZhK RF).
HOA има право самостојно да обезбедува услуги и (или) да работи на одржување и поправка на заеднички имот во станбена зграда или да ангажира, врз основа на договори, лица кои ги извршуваат соодветните активности. Ако HOA склучи договор со организацијата за управување, го контролира исполнувањето на обврските од таков договор.
Предностите на здруженијата на сопственици се директно управување со имотот на сопствениците и обезбедување на комунални услуги, ефективна заштита на сопствениците од организации кои обезбедуваат ресурси, како и способност за вршење комерцијални активности.
Недостатоците на здруженијата на сопственици на куќи вклучуваат високо ниво на трошоци за одржување на персоналот на работниците.
Управување со управувачката организација
Управувачката организација е комерцијална организација која обезбедува услуги за управување со станбена зграда врз основа на лиценца (дел 1.3 од член 161 од RF LC).
Покрај начинот на управување со генералниот состанок на сопствениците на просториите, неопходно е да се избере конкретна управувачка организација, да се договорат со неа условите на договорот и висината на плаќањето за одржување и поправки.
При изборот на организација за управување од страна на генералното собрание на сопствениците на просториите, со секој сопственик се склучува договор за управување со условите наведени во одлуката на генералното собрание. Според условите на договорот, управувачката организација, во договорениот рок, за надомест се обврзува да дава услуги и да врши работи на правилно одржување и поправка на заеднички имот во станбена зграда, да обезбеди комунални услуги на сопствениците на простории и луѓе. користење на просториите во оваа зграда, за извршување на други услуги насочени кон постигнување на целите за управување со активностите на станбена зграда (делови 1, 2, член 162 од RF LC).
Договор за управување со станбена зграда се склучува за период не помал од една и не повеќе од пет години. Во овој случај, сопствениците на просториите имаат право да го раскинат договорот за управување врз основа на граѓанското право (делови 5, 8, член 162 од RF LC).
За несоодветно давање услуги, организацијата за управување е одговорна пред сопствениците во согласност со важечкиот закон.
Сопствениците на просториите, врз основа на одлуката на генералното собрание, имаат право еднострано да одбијат да го исполнат договорот за управување со станбена зграда доколку управната организација не ги исполни условите од таквиот договор и да одлучува за избор на друга организација за управување или за промена на начинот на управување со куќата (дел 8.2 од член 162 од ZhK RF).
Недостатоци на овој метод на управување со станбена зграда:
1) фокусот на организацијата за управување на остварување профит од давање услуги на сопствениците на сметка на зголемени тарифи, а не на управување со туѓ имот;
2) сопствениците немаат методи за директна контрола врз резултатите од дадените услуги или извршената работа;
3) назначувањето, врз основа на резултатите од конкурсот, на управна организација од страна на општинските власти во ситуации кога сопствениците на станбена зграда не го избрале начинот на управување и сложеноста на постапката за промена на управувачката организација (дел 4 од член 161 од RF LC).
Така, законодавството за домување им овозможува на сопствениците на простории самостојно да го одредат најзгодниот начин за управување со станбена зграда, земајќи ја предвид целосната комплетност на постоечките односи и меѓу сопствениците и со трети лица.
Се вчитува...
