3. Проценка на недвижен имот
3.5. Пристапи за вреднување на недвижен имот.
3.5.2. Пристап заснован на трошоци
Пристап заснован на трошоци- ова е збир на методи за проценка засновани на утврдување на трошоците неопходни за обновување или замена на предметот на проценка, земајќи го предвид акумулираното абење. Се заснова на претпоставката дека купувачот нема да плати повеќе за готов објект отколку за создавање на објект со слична корист.
Информации потребни за примена на пристапот на трошоци:
- ниво на плата;
- износ на режиски трошоци;
- трошоци за опрема;
- профитни стапки за градежниците во даден регион;
- пазарни цени за градежни материјали.
Предности на пристапот на трошоци:
1. При евалуација на нови објекти, пристапот на трошоците е најсигурен.
2. Овој пристап е соодветен или единствен можен во следниве случаи:
§ техничка и економска анализа на трошоците за нова градба;
§ оправдување за потребата од ажурирање на постоечкиот објект;
§ проценка на објекти со посебна намена;
§ при оценување на објекти во „пасивни“ сектори на пазарот;
§ анализа на ефикасноста на користењето на земјиштето;
§ решавање на проблеми од осигурување на објекти;
§ решавање на даночните проблеми;
§ кога се договараат вредностите на имотот добиен со други методи.
Недостатоци на пристапот на трошоци:
1. Трошоците не се секогаш еквивалентни на пазарната вредност.
2. Обидите да се постигне попрецизен резултат на проценката се придружени со брзо зголемување на трошоците за работна сила.
3. Неусогласеноста помеѓу трошоците за купување на имотот што се проценува и трошоците за нова изградба на точно истиот имот, бидејќи За време на процесот на проценка, акумулираната амортизација се одбива од трошоците за изградба.
4. Тешкотијата за пресметување на трошоците за репродукција на стари згради.
5. Тешкотијата за одредување на количината на акумулираното абење на старите згради и објекти.
6. Одделна проценка на земјишната парцела од зградите.
7. Проблематичната природа на проценката на земјишните парцели во Русија.
Фази на пристапот на трошоците(види Сл. 3.3):
- Пресметка на трошоците за земјишна парцела земајќи ја предвид најефективната употреба (Sz).
- Пресметка на трошок за замена или трошок за замена (Svs или Szam).
- Пресметка на акумулирано абење (сите видови) (Cizn):
· физичко влошување
- абење поврзано со намалување на перформансите на предметот како резултат на природно физичко стареење и влијание на надворешни неповолни фактори;
· функционална абење
- абење поради непочитување на современите барања за вакви објекти;
· надворешно носење
- абење како резултат на промени во надворешните економски фактори.
Пресметка на чинење на објект земајќи ја предвид акумулираната амортизација: Son = Свс-Сызн.
Утврдување на крајниот трошок на недвижен имот: Sit= Sz+Son.
3.5.2.1. Метод на споредбена единица
Овој метод вклучува пресметување на трошоците за изградба на компаративна единица на слична зграда. Цената на компаративната единица на аналогот треба да се прилагоди за постоечките разлики во објектите што се споредуваат (распоред, опрема, сопственост, итн.)
Ако 1 m2 се избере како компаративна единица, тогаш формулата за пресметка ќе ја има следната форма:
C o = C m 2 *S o *K p *K n *K m *K v *K pz *K vat,
C за - цената на проценетиот објект;
C m 2 - цена од 1 m 2 од типична структура на датумот на основата;
S o - област на оценетиот објект (број на споредбени единици);
K p - коефициент земајќи ги предвид можните несовпаѓања помеѓу податоците за површината на објектот и површината за градба (1,1-1,2);
Kn - коефициент земајќи ги предвид можните несовпаѓања помеѓу оценетиот објект и избраната типична структура (за идентични = 1);
K m - коефициент земајќи ја предвид локацијата на објектот;
K во - коефициент земајќи ја предвид промената на трошоците за градежни и монтажни работи помеѓу основниот датум и датумот во моментот на проценка;
K pz - коефициент земајќи го предвид профитот на инвеститорот (%);
К ДДВ - коефициент земајќи го предвид ДДВ (%).
Важен чекор е изборот на типичен објект. Во овој случај, неопходно е да се земе предвид:
- единствена функционална намена;
- близина на физичките карактеристики;
- споредлива хронолошка старост на предметите;
- други карактеристики.
3.5.2.2. Метод на распаѓање на компонентите
Овој метод вклучува разградување на проценетиот објект на градежни компоненти - основа, ѕидови, подови итн. Цената на секоја компонента се добива врз основа на збирот на директните и индиректните трошоци потребни за изградба на единица волумен според формулата:
, Каде
C зграда – трошоците за изградба на зградата како целина;
V j – волумен на j-та компонента;
С j – трошок по единица волумен;
n – број на доделени градежни компоненти;
Кн – коефициент кој ги зема предвид постоечките несогласувања помеѓу оценетиот објект и избраната типична структура.
Постојат неколку опции за користење на методот на разложување на компонентите:
- поддоговори;
- расчленување по работен профил;
- распределба на трошоците.
Метод на поддоговорсе заснова на тоа што генералниот изведувач ангажира подизведувачи за извршување на дел од градежните работи. Потоа се пресметуваат вкупните трошоци за сите подизведувачи.
Метод на профилслично на претходниот и се заснова на пресметување на трошоците за ангажирање различни специјалисти .
Метод за распределба на трошоцитевклучува употреба на различни единици за споредба за евалуација на различни компоненти на зградата, по што овие проценки се сумираат.
Ориз. 3.3. Постапката за проценка на вредноста на недвижен имот со помош на пристапот на трошоци
3.5.2.3. Квантитативен метод на анкета
Овој метод се заснова на употреба на детални квантитативни пресметки на трошоците за инсталација на поединечни компоненти, опрема и изградба на зградата како целина. Покрај пресметувањето на директните трошоци, потребно е да се земат предвид режиските трошоци и другите трошоци, т.е. се составува целосна проценка за реконструкција на проценетиот објект.
Пресметка на трошоците за изградба
Трошоците за изградба на згради и објекти се одредуваат според износот на инвестицијата потребна за нејзино спроведување. Трошоците за изградба, по правило, се одредуваат во фазата на преддизајн студии (изработка на физибилити студија за изградба).
Проценетиот трошок за изградба на згради и конструкции е износот на пари потребен за негово спроведување во согласност со проектната документација.
Врз основа на проценетиот трошок се пресметува големината на капиталните инвестиции, финансирањето на градежништвото, како и формирањето на слободни (договорливи) цени за градежните производи.
Проценетите трошоци за изградба ги вклучуваат следните елементи:
градежни работи;
работи за инсталација на опрема (инсталациска работа);
трошоци за набавка (производство) опрема, мебел и инвентар;
други трошоци.
Методи за пресметување на трошоците.
Кога се подготвуваат проценки (пресметки) за инвеститорот и изведувачот на алтернативна основа, може да се користат следните методи за пресметка на трошоците:
снаодлив;
ресурси-индекс;
база-индекс;
основен надоместок;
врз основа на банка на податоци за трошоците за претходно изградени или проектирани аналогни објекти.
Метод на ресурси - пресметката во тековните (прогнозирани) цени и тарифите на ресурсите (елементи на трошоци) се врши врз основа на потребата од материјали, производи, структури (вклучувајќи ги и помошните што се користат во процесот на работа), како и податоци за растојанија и методи на нивно испорака до градилиштето, потрошувачка на енергија за технолошки цели, време на работа на градежните машини и нивниот состав, трошоци за работна сила на работниците.
Метод на индекс на ресурси - Ова е комбинација на методот на ресурси со систем на индекси за ресурсите што се користат во градежништвото.
Индекси на трошоци (цена, цена) -релативни индикатори утврдени со односот на показателите за тековните (прогнозирани) трошоци и основните показатели за трошоците за ресурсите споредливи во номенклатурата.
Метод на основен индекс - повторна пресметка на трошоците долж буџетските линии од основното ниво на цените до сегашното ниво на цените со користење на индекси.
Основен метод на компензација - збир на трошоците пресметани на основното ниво на проценетите цени и дополнителните трошоци утврдени со пресметки поврзани со промените во цените и тарифите за ресурсите што се користат во текот на градежниот процес.
Мора да се земе предвид дека додека не се стабилизира економската состојба и не се формираат соодветните пазарни структури, најприоритетни методи за пресметување на проценетиот трошок се методите на ресурси и индекси на ресурси. Во практичните активности на експертите, методот на основен индекс за пресметување на проценетите трошоци е попопуларен.
Одредување на истрошеноста на имотот
Амортизацијата се карактеризира со намалување на корисноста на имотот, неговата потрошувачка привлечност од гледна точка на потенцијален инвеститор и се изразува во намалување на вредноста со текот на времето (амортизација) под влијание на различни фактори. Амортизацијата (I) обично се мери како процент, а паричниот израз на амортизацијата е амортизација (О).
Во зависност од причините кои предизвикуваат амортизација на имотот, се разликуваат следните видови на абење: физичко, функционално и надворешно.
Физичкото и функционалното абење и кинење се поделени на отстранливи и непоправливи.
Абење што може да се отстрани - ова е абење, чие отстранување е физички возможно и економски изводливо, т.е. трошоците направени за елиминирање на еден или друг вид на абење придонесуваат за зголемување на вредноста на објектот како целина.
Идентификувањето на сите можни видови на абење е акумулираното абење на имотот. Во парична смисла, вкупната амортизација е разликата помеѓу трошокот за замена и пазарната цена на проценетиот предмет.
Кумулативното акумулирано абење е функција на животниот век на објектот. Да ги разгледаме основните евалуативни концепти што го карактеризираат овој индикатор.
Физички век на зградата (PL) - периодот на работа на зградата, во кој состојбата на носечките конструктивни елементи на зградата исполнува одредени критериуми (конструктивна доверливост, физичка издржливост и сл.). Физичкиот животен век на објектот се одредува за време на изградбата и зависи од капиталната група на зградите. Физичкиот живот завршува кога предметот е урнат.
Хронолошка возраст (CA) - временскиот период кој поминал од датумот на пуштање во употреба на објектот до датумот на проценка.
Економски живот (ЕЈ) определено со времето на работа во кое објектот остварува приход. Во овој период, направените подобрувања придонесуваат за вредноста на имотот. Економскиот век на објектот завршува кога работата на објектот не може да генерира приход означен со соодветната стапка за споредливи објекти во даден сегмент од пазарот на недвижности. Во исто време, извршените подобрувања повеќе не придонесуваат за вредноста на предметот поради неговото општо абење и кинење.
Ефективна возраст (EA) пресметано врз основа на хронолошката старост на објектот, земајќи ја предвид нејзината техничка состојба и економските фактори кои преовладуваат на датумот на проценка кои влијаат на вредноста на проценетиот објект. Во зависност од работните карактеристики на зградата, ефективната старост може да се разликува од хронолошката старост нагоре или надолу. Во случај на нормална (типична) работа на зграда, ефективната старост обично е еднаква на хронолошката старост.
Преостанат економски живот (REL) зграда - временскиот период од датумот на проценка до крајот на нејзиниот економски век (сл. 3.4).
Ориз. 3.4. Животните периоди на зградата и индикаторите што ги карактеризираат
Амортизацијата во практиката на вреднување мора да се разликува по значење од сличен термин што се користи во сметководството (амортизација). Проценетата амортизација е еден од главните параметри што ви овозможува да ја пресметате моменталната вредност на проценетиот објект на одреден датум.
Физичкото абење е постепено губење на техничките и оперативните квалитети на објектот првично поставени за време на изградбата под влијание на природни и климатски фактори, како и човечка активност.
Методите за пресметување на физичкото влошување на зградите се како што следува:
· регулаторни (за станбени згради);
· трошок;
· метод на живот.
Нормативен метод пресметувањето на физичкото абење вклучува употреба на различни регулаторни инструкции на меѓусекторско или одделенско ниво.
Овие правила го опишуваат физичкото абење на различни структурни елементи на зградите и нивната проценка.
Физичкото абење на зградата треба да се одреди со помош на формулата:
, Каде
И ѓ - физичко абење на објектот, %;
И i е физичкото абење на i-тиот структурен елемент, %;
L i е коефициентот што одговара на учеството на трошоците за замена на i-тиот конструктивен елемент во вкупните трошоци за замена на зградата;
П- бројот на конструктивни елементи во зградата.
Уделите на трошоците за замена на поединечни структури, елементи и системи во вкупните трошоци за замена на зградата (во проценти) вообичаено се земаат според збирните показатели за трошоците за замена на станбените згради одобрени на пропишан начин, а за структурите, елементите и системи кои немаат одобрени индикатори, според нивната проценета цена.
Оваа техника се користи исклучиво во домашната пракса. И покрај сета јасност и убедливост, тој ги има следните недостатоци:
- поради неговата „нормативност“, првично не може да ги земе предвид атипичните работни услови на објектот;
- трудоинтензивна примена поради неопходното детализирање на конструктивните елементи на објектот;
- неможност за мерење на функционално и надворешно абење;
- субјективност на специфичното мерење на структурните елементи.
Во сржта метод на трошоци Дефиницијата за физичко абење е физичко абење, изразено во моментот на неговата проценка со односот на цената на објективно неопходните мерки за поправка за елиминирање на оштетувањето на конструкциите, елементот, системот или зградата во целина, и цена за нивна замена.
Суштината на методот на трошоци за одредување на физичката амортизација е да се утврдат трошоците за повторно создавање на градежни елементи.
Овој метод ви овозможува веднаш да го пресметате абењето на елементите и зградата како целина во однос на трошоците. Бидејќи пресметката на исправката на вредноста се заснова на разумните реални трошоци за доведување на дотраените предмети во „суштински нова состојба“, резултатот од овој пристап може да се смета за прилично точен. Недостатоци на методот се потребниот детал и точност во пресметувањето на трошоците за поправка на дотраени градежни елементи.
Определување на физичко влошување на зградите метод на живот . Индикаторите за физичко абење, ефективна возраст и економски животен век се во одреден сооднос, што може да се изрази со формулата:
Јас носам;
EV – ефективна возраст;
ВФ – типичен период од физичкиот живот;
RFS – преостанат период од физичкиот живот.
.
Употребата на оваа формула е релевантна и при пресметување на процентуалните прилагодувања за абење и кинење кај споредените предмети (компаративен метод на продажба), кога не е можно проценителот да ги прегледа избраните аналози. Процентот на амортизација на елементите или зградата во целина пресметан на овој начин може да се преведе во парични термини (амортизација):
.
Во пракса, елементите на структурата што имаат отстранливо и непоправливо физичко абење се поделени на „долготрајни“ и „краткотрајни“.
„Краткотрајни елементи“- елементи кои имаат пократок животен век од објектот во целина (покрив, водоводна опрема и сл.).
„Долговечни елементи“- елементи чиј очекуван животен век е споредлив со животниот век на зградата (темел, носечки ѕидови и сл.).
Отстранливото физичко абење и кинење на „краткотрајните елементи“ се јавува поради природното абење и кинење на градежните елементи со текот на времето, како и невнимателно работење. Во овој случај, продажната цена на зградата се намалува за соодветното оштетување, бидејќи идниот сопственик ќе треба да изврши „претходно одложени поправки“ за да ги врати нормалните оперативни карактеристики на структурата (рутински поправки на ентериерот, реставрација на области на покриви што протекуваат итн.). Ова претпоставува дека предметите се вратени во „практично нова“ состојба. Отстранливото физичко абење во монетарна смисла се дефинира како „трошок за одложени поправки“, т.е. трошоци за доведување на предметот во состојба „еквивалентна“ на оригиналната.
Неотстранливото физичко абење на компонентите со краток век на траење е трошокот за обновување на компонентите кои брзо се носат, определена со разликата помеѓу цената на замената и количината на отстранливо абење, помножена со односот на хронолошката старост и физичкиот век на овие елементи .
Отстранливото физичко абење на елементите со долг век се одредува според разумните трошоци за неговото отстранување, слично на отстранливото физичко абење на елементите со краток век.
Неотстранливото физичко влошување на елементите со долг век на траење се пресметува како разлика помеѓу трошоците за замена на целата зграда и збирот на отстранливото и непоправливото расипување, помножено со односот на хронолошката старост и физичкиот век на зградата.
Функционално носење. Знаци на функционално абење во објектот што се оценува - неусогласеност на просторно-планското и/или конструктивното решение со современите стандарди, вклучително и разновидна опрема неопходна за нормално функционирање на конструкцијата во согласност со нејзината моментална или наменета употреба.
Функционалното абење е поделено на отстранливо и непоправливо.
Изразот на трошоците на функционалното абење е разликата помеѓу трошоците за репродукција и трошоците за замена, што го исклучува функционалното абење од разгледување.
Отстранливо функционално абење утврдени со трошоците за потребната реконструкција, што придонесува за поефикасно работење на имотот.
Причини за функционално абење:
· недостатоци кои бараат додавање елементи;
· недостатоци кои бараат замена или модернизација на елементите;
· супер подобрувања.
Недостатоци кои бараат дополнување - елементи на зградата и опремата кои не постојат во постоечката средина и без кои не може да ги исполни современите стандарди за изведба. Амортизацијата поради овие ставки се мери со трошоците за додавање на овие ставки, вклучувајќи ја и нивната инсталација.
Недостатоци кои бараат замена или модернизација на елементи - предмети кои сè уште ги извршуваат своите функции, но повеќе не ги исполнуваат современите стандарди (броила за вода и гас и противпожарна опрема). Амортизацијата за овие ставки се мери како трошок за постојните елементи, земајќи го предвид нивното физичко влошување, минус трошоците за враќање на материјалите, плус трошоците за демонтирање на постоечките и плус трошоците за инсталирање на нови елементи. Трошоците за враќање на материјалите се пресметуваат како трошок за демонтираните материјали и опрема кога се користат во други капацитети (ревидирана преостаната вредност).
Суперподобрувањата се позиции и елементи на структура, чија достапност моментално е неадекватна на современите барања на пазарните стандарди. Отстранливото функционално абење во овој случај се мери како тековен трошок за замена на ставките „прекумерно подобрување“ минус физичкото абење и кинење, плус трошоците за демонтирање и минус вредноста за спасување на демонтираните елементи.
Непоправливо функционално абење предизвикани од застарено просторно планирање и/или структурни карактеристики на зградите кои се оценуваат во однос на современите градежни стандарди. Знак за непоправлива функционална абење е економската нецелисходност на трошењето за отстранување на овие недостатоци. Дополнително, потребно е да се земат предвид пазарните услови кои преовладуваат на датумот на проценка со цел објектот да биде соодветно архитектонски за својата намена.
Во зависност од конкретната ситуација, цената на непоправливото функционално абење може да се одреди на два начина:
1) капитализација на загубите во закупнината;
2) капитализација на вишокот оперативни трошоци неопходни за одржување на зградата во правилен ред.
За да се утврдат потребните показатели за пресметка (стапки на изнајмување, стапки на капитализација, итн.), Се користат прилагодени податоци за споредливи аналози. Во овој случај, избраните аналози не треба да имаат знаци на непоправливо функционално абење идентификувани во предметот што се оценува.
Утврдувањето на оштетувањето предизвикано од непоправливо функционално абење поради застарено решение за планирање на просторот (специфична површина, кубен капацитет) се врши со методот на капитализирање на загубите во закупнината.
Пресметката на непоправливото функционално абење со капитализирање на вишокот оперативни трошоци потребни за одржување на зградата во добра состојба може да се направи на сличен начин. Овој пристап се претпочита за проценка на непоправливата функционална абење на зградите кои имаат нестандардни архитектонски решенија и во кои, сепак, висината на закупнината е споредлива со закупнината за модерни аналогни објекти, за разлика од висината на оперативните трошоци.
Надворешно (економско) абење и кинење - амортизација на објект поради негативното влијание на надворешното опкружување во однос на предметот на процена: состојбата на пазарот, службеностите наметнати на одредено користење на недвижен имот, промените во околната инфраструктура и законските одлуки од областа на оданочувањето; итн. Надворешното трошење на недвижен имот, во зависност од причините што го предизвикале, во повеќето случаи е непоправливо поради непроменетата локација, но во некои случаи може да се „отстране“ поради позитивна промена во околната пазарна средина.
Следниве методи може да се користат за да се процени надворешното абење:
· капитализација на загубите во закупнината;
· компаративна продажба (продажба во парови);
· економски животен век.
| Претходна |
Ова е најчестиот метод за одредување на физичкото абење, заедно со методот на стручна анализа на физичката состојба.
Како што споменавме погоре, вистинскиот работен век на машините и опремата може да се разликува од стандардот поради различни фактори: интензитетот на работа и режимот на работа, квалитетот и зачестеноста на одржување и поправка, услови на животната средина итн.
Кога се користи ефективниот метод на возраст, се применуваат следните термини и дефиниции:
Животно време(економски животен век, Vss) -временскиот период од датумот на инсталација до датумот на повлекување на објектот од работа (или целосниот работен век).
Преостанат работен век (V o)- проценетиот број на години пред да се повлече објектот од употреба (или проценетиот преостанат работен период).
Хронолошка (вистинска) возраст (Bx) -бројот на години што поминале од создавањето на објектот (или времето на работа).
Ефективна возраст (Е) -разликата помеѓу работниот век и преостанатиот работен век (или износот на време на работа на објектот во текот на изминатите години).
V e = V ss - V o
Животот на услугата нормализиран според индустриските стандарди за различни групи опрема и механизми укажува на дозволеното време на работа на опремата без забележителна промена во квалитетот на извршувањето на нивните функции на машините. Се претпоставува дека условите за работа ќе одговараат на оние препорачани од производителите на опремата и дека работите за поправка и одржување ќе се вршат навреме и со висок квалитет. Овој пристап е погоден за одредување на трошоците за амортизација, меѓутоа, при проценка на пазарната вредност на машините и опремата, работниот век на опремата обично е само упатство за проценителот.
Животниот век на машините и опремата е само советодавен за проценителите на имотот, бидејќи ги одразува нивните способности за просечни работни услови. Во секој конкретен случај на одредување на преостанатиот работен век на опремата, треба да се земе предвид вистинското физичко абење во моментот на проценката.
Коефициентот на физичко абење за предмети со различна реална старост се одредува различно.
1) За релативно нова опрема во нормални работни услови, коефициентот на физичко абење се одредува со формулата:
Каде: во -хронолошка возраст; Vss- животен век.
Треба да се земе предвид дека произведената и привремено неискористена машина, дури и ако е во складиште во услови на внимателна конзервација, има делумно влошување на техничките карактеристики и, следствено, губење на вредноста. Во овој случај, цената на опремата во моментот на стартување може значително да се разликува од цената на новата опрема, и тоа треба да се земе предвид при проценка на цената.
2) За постара, сложена опрема, стапката на физичко абење се одредува на следниов начин:
каде V e е ефективната возраст;
B o – преостанат работен век.
3) За опрема која работела подолго од нејзиниот економски век (работен век) и продолжува да работи, коефициентот на физичка амортизација се одредува на следниов начин (иако во финансиските извештаи оваа опрема има 100% амортизација):
Каде: во -хронолошка возраст.
во -преостанатиот работен век утврден со стручно мислење;
4) Животниот век на опремата е значително зголемен поради поправки, при што застарените и истрошени компоненти на механизмот се заменуваат со нови и се обновуваат интерфејсите во единиците за триење. Ова е особено значајно при големи ремонти на опремата, кога се заменуваат главните компоненти на опремата и се обновуваат основните својства на најважните делови од машините.
Ако предметот претрпел големи поправки, коефициентот на неговото физичко абење се одредува на следниов начин:
Ефективната старост на објектот се пресметува со формулата:
V e = V x1 * K 1 + V x2 * K 2 +……+ V x i * K i
Каде B x1 ... B x i -соодветно на тоа, хронолошката старост на делови од објектот што биле поправени во различни времиња, а не биле поправени;
К 1 ... К и -процентот на овие делови во вкупниот волумен на објектот.
Ефективната старост на објектот во овој случај е пондерирана просечна хронолошка старост на неговите делови. Ефективната старост може да се одреди и со одмерување на инвестицијата во имотот (трошоци за поправка во парична смисла).
За да се процени абењето, воведен е концептот на ефективна старост (TEA) на опремата. Ако хронолошката старост (Т) е бројот на години што поминале од создавањето на опремата, тогаш ефективната старост (Tef) е возраста што одговара на физичката состојба на опремата, што го одразува вистинското време на работа на опремата во текот на периодот (Т) и земајќи ги предвид условите на неговото работење и одржување. Познавањето на ефективната старост на предметот што се оценува ни овозможува поразумно да го процениме неговото абење и кинење.
Ако е позната ефективната старост (Teff) на опремата, тогаш коефициентот на физичко абење се одредува со формулата:
Каде ТН
Стандарден работен век на телефонот.
Обично за да се утврди Теф
стручно проценете го преостанатиот работен век Тост
објект на евалуација пред неговото повлекување од работа и отпис. Во овој случај:
Официјалниот работен век на мобилните телефони на Nokia е 3 години (36 месеци), што е предмет на усогласеност со правилата за работа. Со оглед на високиот квалитет, доверливост и степенот на безбедност на мобилните телефони на Nokia, вистинскиот работен век може значително да го надмине официјалниот.
(Извор: http://www.nokia.ru/support/faq/warranty-faq#01)
Така, ефективната старост на услугата на објектот за проценка од датумот на проценка, врз основа на годината на пуштање во употреба (декември 2010 година), условите и времето на работа, е 3 месеци.
Коефициентот на физичко абење според методот на ефективна возраст е 0,08.
Просечната вредност на физичкото абење врз основа на методот на испитување на физичката состојба и ефективниот метод на абење е:
Функционално носење
Овој модел на мобилен телефон Nokia N95 8Gb беше пуштен на пазарот пред околу две години, затоа, проценителот смета дека е несоодветно да се земе предвид функционалното абење.
Добро е да се знае >>>
Организација на претпријатие за одгледување на земјоделски култури во областа Шардара во регионот Јужен Казахстан
ОПИС НА ИНИЦИЈАТИВАТА И ПРОЕКТОТ Овој Бизнис план за доверливи информации содржи информации за намерата на „777“ LLP во Шардара, регионот Јужен Казахстан, да создаде претпријатие за одгледување растителни производи. „777“ LLP планира да земе заем за надополнување обртни средства во износ од 8.711.000 тенге за период од 2 години. Главната цел на бизнис планот. Организација на производството...
k и, физички = (0,208 – 0,003.B).T 0,7;
каде што Т е хронолошката старост на машината.
Кај овој метод, коефициентот на физичко абење се добива врз основа на цените на користените и новите машини, односно ја одразува реакцијата на секундарниот пазар на степенот на физичко абење на машините.
Ефективен метод на возраст
За да се процени абењето, воведен е концептот на ефективна возраст Teff на опремата. Ако хронолошката старост Т е бројот на години што поминале од создавањето на машината, тогаш ефективната возраст Teff е возраста што одговара на физичката состојба на машината, што го одразува вистинското време на работа на машината за периодот T и земајќи ги предвид условите на неговото работење.
Познавањето на ефективната старост на предметот што се оценува ни овозможува поразумно да го процениме неговото абење и кинење.
Ако е позната ефективната возраст Teff на машината, тогаш коефициентот на физичко абење се одредува со формулата:
k и, физички = T eff / T n
каде Tn е стандардниот работен век на машината.
Вообичаено, за да се одреди Теф, експерт го оценува преостанатиот век на употреба на Тостот на предметот што се оценува пред неговото отстранување од употреба и отпишување. Во овој случај:
Т еф = Т н – Тост. Одредувањето на преостанатиот период претпоставува дека проценителот знае како ќе работи машината од моментот на проценка до крајот на нејзиниот работен век (смена, оптоварување, работни услови итн.).
Работата со променливи оптоварувања е типична за машините. Некои од нив (обично специјални или се користат во масовно производство) се карактеризираат со нарачана работа со периодична шема. Меѓутоа, кај машините за општа намена, режимот на работа се формира под комбинирано влијание на голем број фактори. Практично е невозможно проценителот доволно прецизно да ги утврди шемите на промените во режимот на работа за време на работата на машината. Затоа, тој може да биде задоволен само со информации што индиректно го карактеризираат вчитувањето на машината за време на работата само за догледно време.
Методот претпоставува дека се можни други начини за пронаоѓање на Теф. На пример, за да го одредите Teff, можете да го користите методот за прилагодување на хронолошката старост T на машината користејќи голем број коефициенти кои ги одразуваат работните услови на машината. За да го направите ова, можете да користите индикатори како што се природата на производството, смените и работните услови на предметот што се оценува. При доделување на корисен век (работен век), се претпоставуваше многу специфична употреба на машината. Ако се знае дека машината работела под различни услови, тогаш за да се одреди ефективната старост, прилагодувањето на нејзината хронолошка старост во согласност со променетите услови е сосема оправдано:
T eff = T K cm K xp K ur,
каде K cm е коефициентот на поместување еднаков на односот на просечното вистинско поместување на машината до номиналниот, врз основа на кој се доделува корисниот век на опремата. На пример, за машинско инженерство оваа вредност е приближно 1,7-1,8. Khp е коефициентот на природата (типот) на производство под кое всушност работи машината (0,9–1 - за масовно производство, во кое опремата е целосно натоварена; 0,67-0,77 - за масовно производство; 0,5-0 ,65 - за единечно производство); бидејќи овој коефициент ја карактеризира употребата на опремата во смена, често се нарекува коефициент на искористување во смена Kvi;
Кур - коефициент на работни услови на машината (1 - кога работите во работилница; 0,6-0,7 - кога работите во посебна просторија; 1,3-1,5 - при работни услови штетни за опремата (висок интензитет на загадување или прашина, висок влажност, контакт со хемиски активна средина, итн. со многу висок интензитет на загадување 3-5).
Производот на сите три коефициенти ќе се нарече коефициент на искористување на машината:
K isp = K cm K vi K ur.
Така,
T eff = T K isp.
Хронолошко прилагодување на возрастаЗа целите на одредување, Teff може да даде веродостојни резултати доколку вредностите на употребените коефициенти доволно прецизно ги рефлектираат работните услови на објектот што се оценува за целиот период на неговата работа што му претходи на моментот на проценка.
Нека, на пример, се знае дека хронолошката старост на машината е T = 10 години. Машината работи во две смени (K cm = 1), во производство на единица (K vi = 0,67)
Ефективната старост на машината при такви услови на товарење може да се процени како:
Теф = 10. 1 . 0,67. 1 = 6,7 години,
тоа е, всушност, автомобилот изгледа помлад од неговата хронолошка старост. Соодветно на тоа, подобро ги зачувал своите потрошувачки својства.
За да се одреди стапката на физичко абење, потребни се информации за корисниот век на машината. Нека T n = 12 години (според одделот за сметководство на клиентот). Потоа:
k и, физички = T eff / T n = 6,7 / 12 = 0,56 или 56%.
Споредувајќи ги двата пристапа за одредување на Теф, треба да се забележи дека и двата имаат недостаток во однос на несигурноста на работните услови на објектот надвор од одреден временски интервал во непосредна близина на моментот на оценување.
Метод на пондерирана просечна хронолошка возраст
Методот може да се примени кога по неколку години работа на машината, замена и поправка на голем број нејзини делови и склопови, нивната старост ќе се покаже дека е различна. Во овој случај, стапката на физичко абење на машината може да се пресмета со формулата:
k и, физички = T av / vzv / T n
каде што Т средна/пондерирана е пондерираната просечна хронолошка старост на автомобилот;
Метод на влошување на главниот параметар
Методот претпоставува дека физичкото абење се манифестира со влошување на кој било карактеристичен оперативен параметар на машината (продуктивност, точност, моќност, потрошувачка на гориво или електрична енергија, стапка на дефект итн.). Ако се најде таков параметар за даден тип на машина, тогаш коефициентот на физичко абење се пресметува на следниов начин:
k и, физички = 1 – (X / X 0) б
каде што X 0, X се вредностите на главниот параметар на машината на почетокот на работата и во моментот на евалуација, соодветно; b е експонент кој ја карактеризира силата на влијанието на главниот параметар врз цената на машината (обично за коефициентот на сопирање, се земаат вредности од 0,6-0,8).
Начин на сметководство за реставрација на машина по големи поправки
Методот се заснова на очигледната идеја за намалување на потрошувачките својства на PS машините и опремата за време на работата поради зголемено физичко абење и нивно делумно обновување по поправки воопшто и по големи поправки особено. Нивото на потрошувачките својства на машината во различни фази од нејзиното постоење може да се изрази со помош на некој генерализиран релативен индикатор PS, кој е пондерирана адитивна функција на вредностите на главните технички и економски индикатори X i на машината во тоа време. на евалуација во однос на вредностите на истите индикатори X io на почетокот на работата - продуктивност, точност и сл.:
PS = збир (X i / X io)
За разлика од претходниот метод, овде можете да земете предвид неколку индикатори на машината одеднаш.
Во практичната работа, проценителот се повеќе се соочува со ситуација кога е неопходно да се утврди физичкото абење на машината која има значителна хронолошка старост и веќе претрпела една или повеќе поголеми поправки. Ако ја замислиме промената на индикаторот за потрошувачки својства на PS на таква машина во овој период, ќе добиеме цик-цак крива. Врвовите на кривата одговараат на поголеми поправки, нивната висина одговара на соодветните трошоци за поправка, а растојанијата меѓу нив одговараат на циклусите за поправка T r (работно време помеѓу две поголеми поправки).
Направените трошоци целосно или делумно ги обновуваат потрошувачките својства на машината и го продолжуваат севкупниот век на употреба на машината, за што се прави соодветен запис во сметководствените документи за машината.
Вообичаено, за секоја ставка на залиха во претпријатието, одредена вредност на корисен век Tn (работен век) се доделува во интервалот одреден од групата за амортизација, земајќи го предвид очекуваното оптоварување. Бидејќи машините и опремата се обновливи предмети, се претпоставува дека ќе се извршат неколку големи поправки (обично не повеќе од три) за време на нивниот стандарден век на употреба. Времето помеѓу два големи ремонти (или од пуштање во работа до првиот голем ремонт) се нарекува циклус на поправка. Во рамките на секој циклус на поправка, се вршат неколку рутински поправки и технички прегледи.
Во зависност од препораките на производителот на машината, при изготвувањето на долгорочен план за поправка на опремата, претпријатието го доделува времетраењето T r на циклусите за поправка за сите машини. Просечната вредност на T r за лесни и средни технолошки машини е 5-6 години. Од искуството во работењето на таквите машини, може да се претпостави дека за време на циклусот на поправка нивните потрошувачки својства (PS) се намалуваат за приближно 50–60% од првобитното ниво, односно со гореспоменатото времетраење на циклусот на поправка, стапката V на намалување на потрошувачките својства на машината е 8–10% годишно.
Извршувањето на големи поправки на машините, напротив, ги зголемува нивните потрошувачки својства во просек за 20-40% од првобитното ниво. Покрај тоа, поголемите вредности на опсегот одговараат на подоцнежните (втори, трети) поголеми поправки. Зголемените трошоци за големи поправки ја намалуваат ефикасноста на користењето на опремата, што на крајот доведува до нецелисходност на нејзиното понатамошно работење.
Вредноста на работниот век T n и циклусот на поправка T r за секоја ставка на залиха ја дознава проценителот за време на процесот на идентификација.
Ајде да ја разгледаме дефиницијата за физичко абење и кинење за две точки во времето во животот на машината:
а) Автомобилот сè уште не претрпел големи поправки. Се претпоставува дека законот за промена на потрошувачките својства на машината е линеарен.
Финансиските перформанси на проектот често се истакнуваат (најмногу внимание се посветува) кога се презентира проект на инвеститор. Навистина, не може да се направи без нив, бидејќи инвеститорот најчесто оценува проект според голем број основни индикатори: IRR, NPV, PI (стапка на поврат на инвестициските трошоци), период на враќање, просечна стапка на сметководствена профитабилност. Во исто време, по правило, тој не е заинтересиран за самите пресметки, туку за основните претпоставки и веродостојноста на првичните информации.
Да ги наведеме претпоставките направени во пресметките.
1. Даночните услови земени во предвид при оправдување на проектот се во согласност со законодавството на Руската Федерација и Краснодарската територија во сила од 4-тиот квартал од 2015 година: Даночен законик на Руската Федерација, КЗ бр. 731 „За државна стимулација на инвестициски активности во Краснодарската територија“, Правилник „За Стручен совет за инвестициски проекти“. Врз основа на овие стандарди, при формирањето на даночната средина на проектот беа земени предвид следните точки:
стапката на данок на имот е 2,2% годишно од вредноста на имотот на претпријатието;
стапката на данок на доход е 20% (при определување на износот на данокот на доход што се плаќа во буџетот, не беше земена предвид користа поврзана со реинвестирањето на добивката; во исто време, дел од каматите на отплатениот заем е еднаков до прогнозирана стапка за слични заеми во секој од испитуваниот период беше вклучена во трошоците за производство);
при формирање на промет за данок на додадена вредност, стапката на овој данок се претпоставува дека е 18%;
ДДВ на постојаните средства се пребива во целост во моментот на ставање во функција на основните средства и е предмет на надомест од износите на ДДВ за тековните активности што се плаќаат на буџетот;
амортизацијата се пресметува со праволиниски метод, земајќи ја предвид припадноста на средствата на различни групи на основни средства (просечниот корисен век на целиот имот е приближно 12 години);
во согласност со клаузулата 1.1 од член 259 од Даночниот законик на Руската Федерација, 10% од цената на имотот што може да се амортизира е вклучен во трошоците на дизајнираното претпријатие во периодот кога главните средства почнуваат да работат;
не се предвидени други даночни поволности.
2. Меѓу факторите кои ги одредуваат трендовите на цените за услугите на нов деловен центар, главни се следните:
трошоци за комунални сметки за организации;
трошоци за работна сила;
цена на позајмениот капитал;
трошоци за маркетинг активности;
трошоци за производство за услуга за храна и пијалаци.
Во периодот од 2002 година до денес, трошоците за комуналии и просечната плата растат со стапка која е побрза од општата стапка на инфлација (во просек за 5 - 10%). Во таа насока, проценките на трошоците за сите комунални трошоци (за електрична енергија, водоснабдување, гас, канализација) за 4 години од почетокот на проектот беа извршени по стапка од 15% од индексот на цените, потоа - 8% од индекс. Просечното зголемување на платата во првите 4 години од спроведувањето на проектот беше земено дека е 25%, потоа - 12%. Зголемувањето на цените на храната беше прифатено во опсег од 12% во првата година од проектот до 8% за време на пуштањето во употреба и последователното работење на хотелот (имајќи го предвид зголемениот пораст на цените на локално произведените производи и негативниот пораст на скапи, готови производи од странство, вклучително и пијалоци).
- 3. Хоризонтот на планирање се претпоставува дека е 10 години, што е просечен плански период за инвестиции во комерцијални недвижности. Во исто време, просечниот период на капитално реинвестирање во недвижен имот со карактеристики слични на проектот што се спроведува надминува 10 години и е околу 15 - 20 години. Затоа, анализата го зеде предвид приходот од ликвидација во износ од 397 милиони рубли. по тековни цени за 41 плански период (период еднаков на 3 месеци), што пак ја зголеми нето сегашната вредност за 56 милиони за пресметки со дисконтна стапка од 20%, а за 121 милиони рубли. за стапка од 12%.
- 4. Прогнозата на стапката на рефинансирање на Централната банка се базира на официјалната прогноза на Министерството за економски развој и трговија за стапката на инфлација до 2017 година (имено: инфлација + 2%). Врз основа на него, вкупната буџетска ефикасност (износот на плаќања, даноци и такси платени на буџети и вонбуџетски фондови од сите нивоа) е 2523 милиони рубли. за оптимистичка прогноза и 1536 за конзервативна. Вкупната буџетска ефикасност, намалена до почетниот момент на реализација на проектот, е еднаква на 770 милиони и 472 милиони, соодветно.
- 5. Тековните обврски беа утврдени земајќи го предвид плаќањето за повеќето видови услуги на проектираното претпријатие во моментот на давање на овие услуги. Порамнувањата со добавувачите на услуги и материјали се вршат во рок од календарски месец со максимално одложување на плаќањето (најмалку 20 дена).
- 6. Другите прогнозирани вредности на контролните параметри (на пример, каматната стапка вклучена во трошокот), пресметана за секој плански период, се директно дадени во пресметковните табели на физибилити студијата.
- 7. Се поставуваат стапки на попуст: земајќи го предвид просечниот поврат на инвестицијата во недвижен имот во Краснодарската територија како алтернативна опција за спроведување на проектот (20%); просечен принос на акциите на берзата (12%).
- 8. Стапката на позајмените средства е 12%, одложувањето на каматата на заемот е 33 месеци.
- 9. Стапката на инфлација на рубљата е на ниво на официјалната долгорочна прогноза на Министерството за економски развој и трговија.
- 10. Индексите на платите, комуналните услуги и прехранбените производи растат со стапка што ја надминува општата инфлација.
Во нашиот проект беа земени предвид две сценарија: оптимистичко и конзервативно (Табела 4, Слика 8 - 10).
Оптимистичка прогноза подразбира исполнетост на хотелот - 67%, продажба на членства во клубот за 2,5 години, период на достигнување на планираниот капацитет од 15% на 67% во 4 квартали, број на вработени - 164 лица.
Табела 4 - Интегрални индикатори на проектот во зависност од појавата на различни сценарија
|
Индикатори на проектот |
Оптимистичко сценарио |
Конзервативно сценарио |
|
Главните разлики помеѓу сценаријата |
||
|
Стапка на искористеност на просторијата 1 Почетен буџет за маркетинг и ПР за 2 години Период на распродажба за 150 членства во клубот Период на достигнување на планираниот капацитет Број на вработени |
|
|
|
Финансиски показатели |
||
|
Максимална стапка на позајмени средства Едноставен период на враќање 2 Стапка на сметководствена профитабилност Максимален износ на долг за заем 3 Период на сервисирање на долгот |
|
|
|
NPV, по попуст од 20% Попуст период на созревање Трошоци за враќање на инвестициите |
|
|
|
Буџетска ефикасност |
||
|
Ефект на консолидиран буџет Федерален буџет и вонбуџетски фондови Регионален буџет |
|
|
Забелешка.1 - овој коефициент се пресметува како просечна годишна пополнетост на хотелот, викендичките и соодветно на рестораните; 2 - период на созревање од моментот на пуштање во функција на хотелот; 3 - износот на долгот, земајќи ја предвид капитализираната камата, потребата од обртни средства.
Во Табела 4, конзервативната прогноза имплицира 44% пополнетост (сегашниот просек за хотелите во Краснодар е 67%; во текот на изминатите 5 години, бројката расте во просек за 1 - 2%), продажбата на членства во клубот над 3 години, периодот на достигнување на планираниот капацитет од 8% до 44% за 4 квартали, број на персонал - 140 лица (слики 8 - 10).
Ценовната политика е слична на хотел со 5 ѕвезди (од 10 илјади до 35 илјади рубли) и други приватни голф клубови во Русија.
Се вчитува...
