МИНИСТЕРСТВО ЗА ОБРАЗОВАНИЕ И НАУКА НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЈА

ДРЖАВЕН УНИВЕРЗИТЕТ МОСКВА

ДИЗАЈН И ТЕХНОЛОГИЈА

Економија и менаџмент

КУРСНА РАБОТА

на предметот Бизнис вреднување на тема:

„Метод на дисконтирање на паричните текови во деловното вреднување“.

Завршено:

Студентски гр. VE-051

Шчепанина Е.В.

Научен советник:

Зимина Т.И.

МОСКВА 2010 година

Вовед………………………………………………………………………….3 Дел 1…………………………………………………………………………………………… 1. Суштина на деловното вреднување………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………. 2. Цели на деловното вреднување…………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………. 3. Методи за оценување на претпријатие…………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………….. 3. 3. 3. 3. 3. 3. 3. 3. 3.3. 4. Начин на дисконтирање на паричните текови…………………………………9 4.1 Суштина, основни принципи во основата на методот...................9 4.2 Опсег и ограничувања на методот…………………………….10 4.3 Главните фази на вреднување на претпријатието користејќи го методот DCF…………………..11 Дел 2………………………………………………………………………………………………………………………… Населбен дел…………………………………………………………….. 19 Заклучок…………………………………………………………………….22 Список на користена литература……………………………………………………………………………………………

Развојот на пазарната економија во Русија доведе до различни форми на сопственост. Имаше особеност да располага со стан, куќа, друг недвижен имот на сопственикот по сопствена дискреција, да најде нов дом или деловен простор, да инвестира во бизнис.

Сите кои размислуваат да ги остварат своите права како сопственик имаат многу проблеми и прашања. Едно од главните е прашањето за вредноста на имотот. Со овој проблем се соочуваат претпријатијата, фирмите, акционерските друштва, финансиските институции. Корпоратизацијата на претпријатијата, развојот на хипотекарното кредитирање, берзата и системот на осигурување, исто така, создава потреба од нова услуга - вреднување на предмети и имотни права.

Во производствената и економската практика на стопанските субјекти, има многу случаи кога станува неопходно да се процени пазарната вредност на имотот на претпријатијата. Ниту една операција на купување и продавање имот, кредитирање со колатерал, осигурување, решавање на имотни спорови, оданочување итн., не може без тоа. Оттука, постои потреба од специјалисти во активностите за проценка. Активноста за евалуација е главниот дел од процесот на реформирање на економијата и создавање владеење на правото.

До денес, во Русија, активностите на проценителите на федерално ниво се регулирани со соодветниот Федерален закон од 29 јули 1998 година. Бр. 135-ФЗ "За активности за вреднување во Руската Федерација"

Друг од главните законски акти што мора да се почитуваат се „Стандарди за вреднување задолжителни за примена од страна на субјектите на вредносните активности“, одобрени со уредба на Владата на Руската Федерација од 6 јули 2001 година бр. 519.

Процесот на приватизација, појавата на берзата, развојот на системот на осигурување, преминот на комерцијалните банки кон издавање кредити обезбедени со имот создаваат потреба од нова услуга - вреднување на претпријатие (бизнис), одредување на пазарната вредност од нејзиниот капитал.

Капиталот на претпријатието е уникатен и сложен производ, неговата природа во голема мера е одредена од специфични фактори. Затоа, неопходна е сеопфатна проценка на капиталот, земајќи ги предвид сите релевантни внатрешни и надворешни услови за неговиот развој.

Утврдувањето на пазарната вредност на претпријатието придонесува за нејзина подготовка за борба за опстанок на одреден пазар, дава поинаква идеја за потенцијалот на претпријатието. Процесот на оценување на бизнисот на претпријатијата служи како основа за развивање на нејзината стратегија. Идентификува алтернативни пристапи и одредува кој од нив и обезбедува на компанијата максимална ефикасност и, следствено, повисока пазарна цена.

Бизнис вреднувањето станува се поактуелно секоја година, бидејќи. во пазарни услови е невозможно ефикасно да се управува со која било компанија без вистинска проценка на бизнисот. Проценката на вредноста на претпријатието е универзален показател за ефективноста на какви било стратегии за управување. При купување и продавање на имот, при оценување на интелектуалната сопственост, при ревалоризација на основните средства, при спроведување на политика на амортизација и во повеќето други пазарни активности, објективно е неопходна вистинска проценка.

Пазарното вреднување на бизнисот во голема мера зависи од неговите перспективи. При определување на пазарната вредност на бизнисот се зема предвид само оној дел од капиталот што може да генерира приход во една или друга форма во иднина. Истовремено, многу е важно во која фаза од развојот на бизнисот сопственикот ќе почне да ги добива овие приходи и каков ризик тоа повлекува. Сите овие фактори кои влијаат на вреднувањето на бизнисот, ви овозможуваат да го земете предвид методот дисконтирани парични текови(во натамошниот текст како метод DDP).

Дел 1.

1. Суштината на деловното вреднување.

Одделение– систематско собирање и анализа на податоци неопходни за утврдување на вредноста на различни видови имот (бизнис) и негова проценка врз основа на постојната легислатива и стандарди.

Предмет на оценување- движен и недвижен имот, нематеријални средства и финансиски средства на претпријатие или бизнис во целина.

Деловно вреднување- ова е дефиницијата за вредноста на компанијата, како имотен комплекс и способен да му донесе профит на својот сопственик.

При спроведување на проценка, се утврдува вредноста на сите средства на компанијата:

· Недвижен имот

Машини и опрема

· Магацински залихи

· Финансиски инвестиции

· Нематеријални средства.

Дополнително, посебно се оценуваат ефективноста на работата на компанијата, нејзиниот минат, сегашен и иден приход, изгледите за развој и конкурентното опкружување на овој пазар.

Секој раководител на претпријатието порано или подоцна се соочува со проблемот да го процени својот бизнис. Има многу причини за ова, главната е дека без да се знае цената, речиси е невозможно да се донесат информирани одлуки за спроведување на правата на сопственикот, бидејќи вредноста на компанијата е таа што најцелосно ги одразува резултатите од нејзините активности.

Познавањето на вредноста на бизнисот ќе помогне во решавањето на следниве прашања:

· Подобрување на ефикасноста на управувањето со претпријатието;

· Оправданост на одлуката за инвестирање;

· Изработка на развоен план (бизнис план);

· Преструктуирање на претпријатието (ликвидација, спојување, преземање, издвојување итн.);

· Определување на моменталната пазарна вредност на претпријатието во случај на негово делумно или целосно купување или продажба, во случај на повлекување на еден или повеќе учесници од компаниите и сл.;

· Определување на вредноста на хартиите од вредност, акциите, акциите на друштвото во нејзиниот капитал во случај на разни видови трансакции со нив;

· Утврдување на кредитната способност на претпријатието и вредноста на обезбедувањето за кредитирање;

· Идентификација на реалната пазарна вредност на имотот во текот на работењето на осигурувањето;

· Оданочување на претпријатието (при утврдување на даночната основа потребно е да се спроведе објективна проценка на претпријатието);

· Ревалоризација на средствата на компанијата за сметководствени цели;

· Придонеси на основачите во одобрениот капитал;

· Купување акции од акционери;

· Жалба на судска одлука за заплена на имот, кога надоместокот од заплената на бизнисот е неразумно низок;

· Одредување на висината на закупнината при изнајмување на бизнис;

Изданија на акции од страна на друштвото.

2. Цели на деловното вреднување.

· Инвестициски дизајн;

Придонес на имот во одобрениот капитал:

· Утврдување на делот на имотните права;

· Пренос на имотни права;

· Закуп, пренос на управување со доверба, лизинг;

· Купување и продажба;

· Поделба, наследство, дарување имот;

· Осигурување на имот, колатерал;

· Пресметка на даноци, такси и давачки;

· Спроведување на конкурси, аукции, аукции;

· Решавање на имотни спорови, конфискација, заплена.

3. Методи на оценување.

Во основа, постојат три методи за одредување на вредноста на претпријатието (бизнисот): скапи, компаративни и профитабилни.

Во практиката на операции со вреднување на претпријатијата, постојат различни ситуации. Во исто време, секоја класа на ситуации има свои пристапи и методи кои се соодветни само за неа. За правилен избор на методи, потребно е прво да се класифицираат ситуациите на вреднување користејќи го групирањето на предметите, видот на трансакцијата, моментот во кој се врши вреднувањето итн. Во исто време, ако се десетици или стотици слични предмети. кои циркулираат на пазарот, препорачливо е да се користи компаративната метода. За евалуација на сложени и уникатни објекти, се претпочита скапиот метод.

Одредени типови на бизниси обично се вреднуваат врз основа на нивниот комерцијален потенцијал (на пример, бензинска пумпа или хотел). Обемот на продажба на бензин, бројот на гости во хотелот се извори на приход, што, по споредба со трошоците за оперативни трошоци, ви овозможува да ја одредите профитабилноста на ова претпријатие. Овој пристап кон вреднувањето се нарекува профитабилен. Методот на приход се заснова на капитализација или дисконтирање на добивката што ќе се добие во случај на издавање на имотот. Резултатот од проценката со овој метод ги вклучува и трошоците за зградата и трошоците за земјиштето.

Доколку претпријатието (бизнисот) не е продадено или купено и нема развиен пазар за овој бизнис, кога размислувањата за генерирање приходи не се основа за инвестирање (болници, владини згради), проценката може да се направи врз основа на утврдување на трошоците. на изградба, земајќи ја предвид амортизацијата и додавање на трошоците за амортизација, т.е., скап метод.

Онаму каде што постои пазар за бизнис сличен на оној што се вреднува, компаративен или пазарен метод заснован на избор на споредливи имоти кои се веќе продадени на тој пазар може да се користи за да се одреди пазарната вредност.

На идеален пазар, сите три пристапи треба да резултираат со иста количина на вредност. Сепак, повеќето пазари се несовршени, потенцијалните корисници може да бидат погрешно информирани, производителите може да бидат неефикасни. Поради овие и други причини, овие пристапи може да дадат различни индикатори за трошоците.

Секој од трите именувани пристапи вклучува употреба на неговите вродени методи во работата.

приходен пристаппредвидува употреба на:

· метод на капитализација .

Методот се применува на оние претпријатија кои успеале да акумулираат средства како резултат на нивната капитализација во претходните периоди; со други зборови, овој метод е најадекватен за оценување на претпријатијата кои се „зрели“ во однос на нивната возраст.

· метод на дисконтирани парични текови .

Тоа е повеќе применливо за проценката на младите претпријатија кои не успеале да заработат доволно профит за да капитализираат во дополнителни средства, но кои, сепак; имаат перспективен производ и имаат јасни конкурентски предности во однос на постоечките и потенцијалните конкуренти.

Пристап на трошоцикористи:

· метод на нето средства .

· метод на преостаната вредност .

Методот се спроведува ако компанијата е на работ на банкрот или постојат сериозни сомневања за нејзината способност да остане оперативно претпријатие, како и во случаи кога вредноста на компанијата за време на ликвидација може да биде поголема отколку за време на продолжување на активноста.

Со компаративен пристапсе користат:

· метод на пазар на капитал .

Методот е фокусиран на оценување на претпријатието како оперативно, за кое се очекува да продолжи да функционира.

· метод на трансакција .

Методот е применлив во случај кога инвеститорот има намера да го затвори претпријатието или значително да го намали обемот на неговото производство.

· метод на коефициент на индустријата .

Методот е фокусиран на оценување на претпријатието како оперативно, за кое се очекува да продолжи да функционира.

Погодни се методите на пазарот на капитал, трансакциите и индустриските коефициенти под услов строго да се избере аналогот на компанијата, кој мора да биде од ист тип како и компанијата што се вреднува.

Можноста, па дури и во многу случаи потребата (за да се добие посигурен резултат), да се применат различни методи на деловно вреднување за вреднување на претпријатието во специфична инвестициска ситуација доведува до многу едноставна идеја за „мерење ” вреднувањата пресметани со користење на различни методи и сумирање на таквите „пондерирани“ вреднувања. Во овој случај, тежинските коефициенти на значењето на проценките по различни, во принцип, прифатливи во дадена ситуација, методи на оценување се подразбираат како коефициенти на доверба во соодветниот метод. Овие коефициенти се чисто стручни (кои ги одредува проценителот независно).

При оценувањето на руските претпријатија, датумот на проценката е од особено значење. Времето на вреднувањето е особено важно кога, од една страна, пазарот е презаситен со имот пред стечај, а од друга страна, нема инвестициски ресурси.

Руската економија се карактеризира со вишок на понуда на сите средства, вклучително и недвижен имот, над ефективната побарувачка. Оваа нерамнотежа на страната на понудата директно влијае на очекуваната вредност на имотот понуден на продажба. Цената на имотот на балансиран пазар не се совпаѓа со цената во пазарна депресија. Но, сопствениците на имот и инвеститорите се заинтересирани за реалната цена што ќе се понуди на одреден пазар, во одреден момент и под одредени услови. Купувачите се обидуваат да ја намалат шансата да ги загубат своите пари и бараат одредени гаранции. Затоа, при определување на цената на претпријатието, потребно е да се земат предвид сите фактори на ризик, вклучувајќи го и ризикот од инфлација и банкрот.

На прв поглед, во инфлаторна економија, методот на тековната вредност на компанијата (метод на дисконтирани парични текови) е најсоодветен за вреднување на претпријатието, бидејќи процентот на инфлација се зема предвид во есконтната стапка. Ова би било точно доколку стапките на инфлација се предвидливи и економијата функционира нормално. Многу е тешко да се предвиди текот на нето приходот од активностите на едно претпријатие за неколку години однапред во нестабилна економија.

4. Методот на дисконтирање на паричните текови.

4.1 Суштина, основни принципи во основата на методот

Утврдувањето на вредноста на бизнисот користејќи го методот DCF се заснова на претпоставката дека потенцијалниот инвеститор нема да плати за овој бизнис износ поголем од сегашната вредност на идниот приход од овој бизнис. Сопственикот нема да го продаде својот бизнис за помалку од сегашната вредност на проектираната идна заработка. Како резултат на интеракцијата, страните ќе постигнат договор за пазарна цена еднаква на сегашната вредност на идниот приход.

Овој метод на вреднување се смета за најсоодветен од гледна точка на инвестициските мотиви, бидејќи секој инвеститор кој инвестира во оперативно претпријатие на крајот не купува збир на средства што се состои од згради, структури, машини, опрема, нематеријални средства итн., туку проток на идни приходи, што му овозможува да ги врати вложените средства, да оствари профит и да ја зголеми својата благосостојба. Од оваа гледна точка, сите претпријатија, без разлика на кои сектори од економијата припаѓаат, произведуваат само еден вид на пазарен производ - пари.

Методот на дисконтирани парични текови претпоставува дека мерката на дисконтираниот прогнозиран приход од бизнисот, кој претходно се сметаше како основа за одредување на неговата пазарна вредност и претпријатието што го врши овој бизнис, не е предвидената добивка, туку паричните текови.

Наједноставната дефиниција за готовинскиот тек (CashFlow) е дека готовинскиот тек за одреден период (година, квартал, месец) не е ништо повеќе од билансот на деловните приходи (со знак плус) и плаќањата (со знак минус). ).

Минатите парични текови се евидентираат едноставно како што се појавуваат на извештајот за паричните текови на ентитетот.

Идните парични текови обезбедени од бизнисот се проектирани врз основа на нето добивката од бизнисот (бруто приход минус оперативни трошоци, камата на заеми и данок на доход), приспособени за да го одразуваат колку што е можно повеќе во даден иден период билансот на приходи и плаќања .

Главните предности на деловното вреднување, во рамките на пристапот на приходите, врз основа на прогнозата на паричните текови, а не само на добивката, се следните.

Прво, идните деловни профити директно ги земаат предвид само очекуваните тековни трошоци за производство и продажба на производи, додека идните капитални инвестиции за одржување и проширување на производниот или продажниот капацитет на бизнисот се рефлектираат во прогнозата за добивката само делумно - преку нивната тековна амортизација. .

Второ, недостатокот на добивка (загуба) како показател во пресметките на инвестициите за вреднување на бизнисот се објаснува и со фактот дека добивката, како чисто сметководствено известувачки индикатор, е предмет на значителни манипулации. Неговата декларирана вредност зависи од начинот на сметководство за трошоците на купените ресурси во цената на продадените стоки, од методот на забрзана амортизација, од критериумот за кредитирање на производите на продадените производи (по приемот на средства за плаќање за тоа или од исполнување на основата за набавка предвидена во договорите за набавка) итн.

4.2 Опсег и ограничувања на методот.

Овој метод на вреднување се смета за најсоодветен од гледна точка на инвестициските мотиви, бидејќи секој инвеститор кој инвестира во оперативно претпријатие на крајот не купува збир на средства што се состои од згради, структури, машини, опрема, нематеријални средства итн., туку проток на идни приходи , овозможувајќи му да ги поврати вложените средства, да оствари профит и да ја зголеми својата благосостојба. Од оваа гледна точка, сите претпријатија, без разлика на кои сектори од економијата припаѓаат, произведуваат само еден вид на пазарен производ - пари. Методот на церебрална парализа може да се користи за проценка на секое оперативно претпријатие. Сепак, постојат ситуации кога објективно го дава најточниот резултат на пазарната вредност на претпријатието. Примената на овој метод е најоправдана за оценување на претпријатијата кои имаат одредена историја на економска активност (по можност профитабилни) и се во фаза на раст или стабилен економски развој. Овој метод е помалку применлив за вреднување на претпријатијата кои трпат систематски загуби (иако негативната вредност на деловната вредност може да биде факт за донесување менаџерски одлуки). Разумна претпазливост треба да се примени при примената на овој метод за евалуација на нови потфати, дури и оние кои ветуваат. Недостатокот на ретроспектива на профитот го отежнува објективно предвидување на идните парични текови на бизнисот.

4.3 Главни фази на вреднување на претпријатието со помош на методот DCF

1. Избор на модел на парични текови

Главниот показател што се користи во Методот на дисконтирани парични текови е готовинскиот тек, кој се пресметува како разлика помеѓу приливот и одливот на готовина за одреден период. Постојат следниве главни типови на готовински текови:

Пазарната вредност на сопствениот (акционерски) капитал се пресметува:

готовински тек кон капиталот = нето приход по оданочување + трошоци за амортизација +/- намалување (зголемување) на обртните средства на капиталот +/- намалување (зголемување) на инвестициите во основни средства +/- намалување (зголемување) на долгорочниот долг.

Се пресметува вкупниот готовински тек (тие условно не прават разлика помеѓу сопствениот и позајмениот капитал на компанијата):

Добивка пред камати и даноци - данок на добивка + амортизација +/- намалување (зголемување) на сопствените обртни средства +/- продажба на средства (капитални инвестиции).

Во практични пресметки, готовинскиот тек на компанијата се пресметува според три можни развојни сценарија: песимистички, најверојатни и оптимисти. Главните индикатори на предвидените сценарија можат да бидат:

2. Одредување на времетраењето на прогнозниот период.

Според овој метод, вредноста на претпријатието се заснова на идните, а не на минати парични текови. Периодот на предвидување се зема додека не се стабилизира стапката на раст на компанијата (се претпоставува дека во постпрогнозираниот период треба да има стабилни долгорочни стапки на раст или бесконечен прилив на приход). Во земјите со пазарна економија, прогнозниот период е 5-10 години, во земјите со економии во транзиција, прифатливо е намалување на 3 години.

Во пракса, критериумите за избор на прогнозен период може да бидат: припадност на компанијата кон одредена индустрија (за екстрактивните индустрии, периодот на предвидување е подолг, додека вредноста на бизнисот е ограничена со вредноста на ресурсите достапни за екстракција), фазата на животниот циклус на компанијата.

Мерната единица на прогнозниот период се определува врз основа на ритамот на производство, по правило, како стандардна единица се зема година.

3. Ретроспективна анализа и прогноза на бруто приходите од продажба.

Прогнозата на бруто приходите треба да биде логично компатибилна со ретроспективните перформанси на претпријатието и индустријата како целина и да ги земе предвид следните фактори: опсег на производи; обемот на производството и цените на производите; ретроспективни стапки на раст на претпријатието; побарувачка за производи; стапки на инфлација; производствен капацитет; изгледите и можните последици од капиталните инвестиции; општата состојба во економијата која ги одредува изгледите за побарувачка; состојбата во индустријата, земајќи го предвид нивото на конкуренција; пазарен удел на претпријатието што се вреднува; долгорочни стапки на раст во пост-прогнозниот период; плановите на раководителите на оценуваното претпријатие.

4. Анализа и предвидување на трошоците.

Во оваа фаза, оценувачот треба:

· Да ги земе предвид ретроспективните меѓузависности и трендови;

· Да ја проучува структурата на трошоците: директни (особено односот на фиксните и варијабилните трошоци) и индиректните;

· Проценете ги очекувањата за инфлација за секоја категорија на трошоци;

· Испитајте еднократни и вонредни расходни ставки кои може да се појават во финансиските извештаи, но нема да се појават во иднина;

· Одредување на трошоците за амортизација врз основа на моменталната расположливост на средствата и на иднината на нивниот раст и отуѓување;

· Споредете ги проектираните трошоци со оние на конкурентите или со слични просеци и просеци во индустријата.

5. Анализа и прогноза на инвестициите.

Оваа фаза од методот вклучува:

· Утврдување на вишок (недостиг) на нето обртниот капитал на компанијата, поради тоа што вишокот ја зголемува неговата пазарна вредност, а недостатокот го намалува (затоа мора да се пополни);

· Анализа на капиталните инвестиции со цел да се замени фиксниот капитал бидејќи се истроши и го проширува производниот капацитет;

· Промените (+/-) на долгорочниот долг се зголемуваат (за моделот на парични текови на капиталот).

Инвестициската анализа вклучува 3 главни компоненти: сопствени обртни средства, капитални инвестиции, потреби за финансирање.

Анализата на сопствените обртни средства вклучува:

· Утврдување на висината на почетните сопствени обртни средства;

· Замена на постоечките средства како што се истрошени;

· Добивање и отплата на долгорочни кредити;

· Воспоставување на дополнителни вредности неопходни за финансирање на идниот раст на претпријатието;

· Набавка или изградба на средства за зголемување на производниот капацитет во иднина;

· Издавање акции.

Имплементирано:

· Врз основа на прогнозата на поединечни компоненти на сопствените обртни средства;

· Врз основа на проценетиот преостанат животен век на средствата;

· Врз основа на потребите за финансирање на постојните нивоа на долг и распоредот за отплата на долгот;

Во % од промената на обемот на продажба;

· Врз основа на нова опрема за замена или проширување.

6. Пресметка на износот на готовинскиот тек за секоја година од прогнозниот период.

2 главни методи за пресметување на готовинскиот тек:

· Директен метод: врз основа на анализа на паричните текови по ставки на приходи и расходи, односно по сметководствени сметки.

· Индиректен метод: го анализира готовинскиот тек по дејности. Тоа јасно го покажува користењето на профитот и инвестирањето на расположливите средства.

Готовински тек за секоја прогнозирана година (според индиректниот метод на пресметување на готовинскиот тек за капиталот):

Парични текови од оперативни активности:

Добивка (нето од даноци) + трошоци за амортизација - промена на износот на тековните средства (тековните средства значи дека готовината ↓ поради обврзување на побарувањата и залихите), краткорочните финансиски инвестиции, побарувањата, залихите, другите тековни средства + промената на износ на тековни обврски (тековни обврски значи готовина преку обезбедување одложено плаќање од доверителите, примање аванси од купувачите), обврски за плаќање, други тековни обврски +

Готовински тек од инвестициски активности:

Промена на износот на долгорочните средства (долгорочните средства значи намалување на готовината поради инвестирање во долгорочни средства; продажба на долгорочни средства ([фиксни средства, акции на други претпријатија] готовина), нематеријални средства, основни средства, капитални инвестиции во тек, рани капитални инвестиции, други основни средства

Парични текови од финансиски активности:

Промената на износот на долгот ( [↓] означува [↓] готовина преку подигање заеми за [отплата]), краткорочни и долгорочни заеми и задолжувања + промена во капиталот ( капиталот преку пласман на дополнителни акции значи готовина; откуп на акциите и исплатата на дивиденди доведуваат до нивно ↓) + одобрен капитал, акумулативен капитал, насочен приход =

Вкупна промена во готовина

(треба да биде = [↓] готовинско салдо помеѓу два периода на известување).

7. Определување на есконтната стапка - очекуваната стапка на поврат на вложениот капитал во инвестициски објекти споредлива во однос на ризик.

Есконтната стапка или цената на капиталот треба да се пресметаат земајќи ги предвид три фактори :

присуство на многу претпријатија од различни извори на привлечен капитал, кои бараат различни нивоа на компензација

потребата инвеститорите да ја земат предвид временската вредност на парите

фактор на ризик или степен на веројатност за добивање очекуван иден приход

Постојат различни методи за одредување на есконтната стапка, од кои најчести се:

· за готовински тек за капитал - Модел за вреднување и капитални средства (CAPM-CapitalAssetPricingModel) и кумулативен метод на градба

· за готовински тек за целиот вложен капитал - Пондериран просечен трошок на капиталот (WACC - Пондериран просечен трошок на капитал).

За готовинскиот тек на капиталот, се применува дисконтна стапка еднаква на бараната стапка на принос на сопственикот на вложениот капитал.

Модел CAPMврз основа на анализа на берзанските информативни низи (промени во приносот на слободно тргуваните акции). Примената на моделот за извлекување на есконтната стапка за затворени компании бара дополнителни прилагодувања.

Кумулативен метод на градбасе разликува од CAPM по тоа што есконтната стапка додава вкупна премија за инвестициски ризик на номиналната стапка на позајмување без ризик. Вообичаено, меѓу факторите на инвестициски ризик, ризиците се проценуваат:

· „Клучна фигура“ во составот на менаџерите на претпријатието - ризиците од негово отсуство или негова непредвидливост, нечесност, неспособност итн.

· Недоволна диверзификација на продажните пазари на претпријатието, извори на стекнување ресурси.

· договори склучени од претпријатието за продажба на неговите производи, вклучувајќи ги и ризиците од лоша намера, несолвентност, како и правна неспособност на договорните страни според договорите.

· Теснотија на збир на извори на финансирање.

· финансиската нестабилност на компанијата (ризици од недоволно обезбедување на промет со сопствени обртни средства, недоволно покривање на краткорочниот долг со промет и сл.) итн.

Математичкиот метод на кумулативна конструкција може да се претстави како формула :

R = R b/r + ∑dR i

каде што Rb/r е основната стапка (стапка без ризик или помалку ризична стапка);

dR i - i-ти амандман.

Во присуство на развиен пазар на недвижности, методот на стручни проценки се користи како главен метод за утврдување на измените на основната стапка. Општо земено, есконтната стапка на капиталот (Rsk) ќе биде еднаква на:

R sc \u003d R b / r + R n / l + R и + R d

каде - R n/l - стапка на премија за ризик од неликвидност;

R и - премиум стапка за неуспех во управувањето со инвестициите

Rd е премиум стапка за други (дополнителни) ризици.

За паричните текови за целиот вложен капитал, се применува дисконтна стапка еднаква на збирот на пондерираните стапки на поврат на капиталот и позајмениот капитал:

WACC \u003d C ZK * (1-n / pr) * D ZK + S PA * S AO * D ​​​​OA

Каде C ZK - трошоците за прибирање на позајмен капитал;

n / pr - стапката на данок на добивката на претпријатието;

ДЗК - учество на позајмениот капитал во структурата на капиталот;

C PA - трошок за прибирање капитал (приоритетни акции);

C PA - учеството на приоритетните акции во структурата на капиталот на претпријатието;

Ц АД - трошоците за прибирање капитал (обични акции);

Д ОА - учеството на обичните акции во структурата на капиталот на претпријатието.

8. Пресметка на вредноста во пост-прогнозниот период.

Утврдувањето на оваа вредност се заснова на премисата дека бизнисот е во состојба да генерира приход по завршувањето на пост-прогнозниот период. Во зависност од изгледите за развој на бизнисот во пост-прогнозниот период, се користи одреден метод за пресметување на есконтната стапка:

· метод на пресметка по спасувачка вредност. Се применува доколку се очекува компанијата да банкротира во постпрогнозираниот период, по што ќе следи продажба на постојните средства. За да се оцени оперативното претпријатие кое остварува профит, а уште повеќе што е во фаза на раст, овој пристап не е применлив.

· Начин на пресметка врз основа на нето вредноста на средствата Техниката за пресметка е слична на пресметката на ликвидационата вредност, но не ги зема предвид трошоците за ликвидација и попустот за итна продажба на средствата. Овој метод може да се користи за стабилен бизнис, чија главна карактеристика се значителни материјални средства.

· предложениот метод на продажба, кој се состои во претворање на готовинскиот тек во показатели за вредност со користење на посебни коефициенти добиени од анализата на историските податоци за продажбата на споредливи компании.

Според моделот Гордон, годишниот приход од пост-прогнозниот период се капитализира во показатели за вредност користејќи го коефициентот на капитализација:

K капа \u003d K - g,

каде K е дисконтна стапка; е - долгорочна стапка на раст на готовинскиот тек.

Гордоновиот модел се заснова на прогноза за стабилен приход во преостанатиот период и претпоставува дека придонесите и капиталните инвестиции се еднакви. Конечната цена за овој модел е:

V = CF (t +1) /(K - g), каде што CF (t +1) е готовинскиот тек на приходот за првата година од пост-прогнозираниот (преостанат) период.

Конечниот трошок V според формулата Гордон се одредува на крајот од периодот на предвидување.

9. Проценета деловна вредност.

Прелиминарната вредност на бизнисот се состои од две компоненти:

Сегашната вредност на идните парични текови;

· Тековната вредност на трошокот во пост-прогнозниот период.

10. Воведување конечни амандмани.

За да се изведе конечната пазарна вредност на компанијата, се прават голем број измени. Доколку се користел моделот за дисконтирање на готовински тек без долгови, тогаш пронајдената пазарна вредност се однесува на целиот вложен капитал, т.е. ги вклучува не само трошоците на капиталот, туку и вредноста на долгорочните обврски на компанијата. Затоа, за да се добие трошокот на капиталот, потребно е да се одземе долгорочниот долг од пронајдената вредност. При пресметување на трошокот се земаат предвид средствата на претпријатието кои се вклучени во производството, профитот, т.е. во готовинскиот тек. Средствата кои не се вклучени во производниот процес исто така имаат вредност што може да се реализира (при продажба). Затоа, неопходно е да се одреди пазарната вредност на таквите средства и да се сумира со вредноста добиена со дисконтирање на готовинскиот тек. Како резултат на вреднувањето на компанијата, овој метод ја одредува вредноста на контролниот ликвидиран блок на акции. Ако се процени неконтролиран удел, тогаш мора да се направи попуст.

Дел 2

Проценет дел.

Одредување на вредноста на бизнисот користејќи го методот на дисконтирани парични текови.

Од 2011 до 2014 г - прогнозен период - 4 години

2015 - година по прогнозата

Табела 1.

Индикатори	на годината
	2011	2012	2013	2014	2015
1	2	3	4	5	6
1. Готовински тек од основни активности, илјади рубли.	800	1000	1100	1250	1300
2. Готовински тек од инвестициски активности, илјади рубли.	60	80	100
3. Готовински тек од финансиски активности, илјади рубли.	4000	3800	3500	3200	2800
4. Агрегат готовински тек, илјади рубли.	4740	4720	4500	4450	4100
5. Попустна стапка, %	18	18	18	18	18
6. Фактор на попуст	0,85	0,72	0,61	0,52	0,44
7. Намалени парични текови, илјади рубли.	4029	3398,4	2745	2314
8. Тековна вредност на паричните текови, илјади рубли.	12486,4
9. Стапка на капитализација за салдото, %	20
10. Преостаната вредност на бизнисот, илјади рубли.	9020
11. Добра волја, илјади рубли	1675
12. Трошоци за работа, илјади рубли.	23181

4. Агрегат готовински тек, илјади рубли. = Парични текови од оперативни активности - Парични текови од инвестициски активности + Парични текови од финансиски активности.

2011 - 800-60+4000=4740

2012 - 1000-80+3800=4720

2013 - 1100-100+3500=4500

2014 година – 1250+3200=4450

2015 година – 1300+2800=4100

7. Намалени парични текови, илјади рубли. = Вкупен готовински тек * Фактор на попуст.

2011 - 4740*0,85=4029

2012 - 4720*0.72=3398.4

2013 - 4500*0,61=2745

2014 година – 4450*0,52=2314

8. Тековна вредност на паричните текови, илјади рубли. = ∑ Дисконтирани парични текови

4029+3398,4+2745+2314=12486,4

10. Преостаната вредност на бизнисот, илјади рубли. = (Вкупен готовински тек / Стапка на капитализација за салдо) * 100 * Фактор на попуст.

(4100/20*100)*0,44=9020

12. Трошоци за работа, илјади рубли. = Стапка на капитализација за остатокот + Преостаната деловна вредност + Гудвил.

12486,4+9020+1675=23181

Пресметка на вредноста на гудвилот (деловна репутација на претпријатието) со помош на методот на вишок профит:

табела 2

Индикатори	Податоци за билансот на состојба, илјади рубли	Податоци за пресметка, илјади рубли	Годишна стапка на принос, %	резултати
1	2	3	4	5
1. Прогноза на оперативниот приход	1000
2 Индикатори за профитабилност од алтернативна употреба на средства, илјади рубли.
2.1 Тековни средства, вкл. - акции за брза продажба (25% од збирот на сите акции); - побарувања (30% од ДЗ); - готовина	Акции = 10000, DZ = 18000 50	2500 5400 50	7	556,5
2.2 Основни средства, вклучувајќи: - не генерирање приход поради нивната техничка состојба, географска локација и други фактори	42800 34300	8500	3	255
2.3 Нематеријални средства	120	120	5	6
3. Вишок профит	301,5
Стапка на капитализација,%	18
Цена на добра волја, илјади рубли	1675

2.1 Тековни средства

2500+5400+50=7950

2.2 Основни средства

42800-34300=8500

2.3 Нематеријални средства

3. Вишок профит

Цена на добра волја, илјади рубли

301,5/18*100=1675

Разумната пазарна вредност, добиена со методот на дисконтирани парични текови, изнесуваше 23.181 илјади рубли.

Заклучок

Методот DCF е помалку применлив за вреднување на бизнисите кои трпат систематски загуби (иако негативната вредност на деловната вредност може да биде аргумент за донесување на една или друга одлука). Треба да се внимава и при примената на овој метод при вреднувањето на новите претпријатија, бидејќи отсуството на ретроспектива на добивката го отежнува објективно предвидување на идните парични текови.

Методот DCF е многу сложен и одзема време процес, но тој е препознаен во целиот свет како теоретски најздрав метод за проценка на постоечки бизнис. Во земјите со развиени пазарни економии, при оценување на големите и средни претпријатија, овој метод се користи во 80-90% од случаите. Главната предност на методот е што тој е единствениот познат метод на вреднување кој се заснова на изгледите за развој на пазарот воопшто и бизнисот што се вреднува особено, а тоа е најмногу во интерес на инвеститорите.

Список на користена литература

1. Богатин Ју., Швандар В. Вреднување и бизнис - М.: УНИТИ-ДАНА, 2004 година.

2. Berens Varner, Havranek Peter M. Водич за проценка на ефективноста на инвестициите / Пер. од англиски. - М.: ИНФРА - М, 2005 г.

3. Григориев В.В., Островкин И.М. Проценка на претпријатието. Имотен пристап: Едукативен и практичен водич. - 2-ри изд. - М.: Дело, 2004 година.

4. Федотова М.А., Уткин Е.А. Проценка на недвижен имот и бизнис. Тетратка. – М.: ЕКМОС, 2003 година.

5. Деловно вреднување: Учебник. / Уредено од А.Г. Грјазнова, М.А. Федотова. М.: Финансии и статистика, 2004 година.

6. Рипол-Сарагоси Ф.Б. Основи на вреднување: Учебник. – М.: ПРЕТХОДНО, 2005 г.

Откако ги наведовме општите принципи за тоа како функционира моделот на дисконтирани парични текови (DCF), ајде да погледнеме малку подлабоко во проблемот со одредување на вистинската вредност на залихите. Во овој дел, ќе одиме низ чекор-по-чекор пример за користење на моделот DCF користејќи го методот на слободни парични текови кон капиталот. Подолу се главните фази што треба да ги надминеме за да ја пресметаме вредноста на компанијата:

• Чекор 1. Прогнозирање на слободниот готовински тек на избраниот временски хоризонт.
• Чекор 2. Одредување на есконтната стапка.
• Чекор 3. Дисконтирање на прогнозираниот слободен готовински тек и негово сумирање.
• Чекор 4. Пресметајте ја вечната вредност и попустете ја.
• Чекор 5. Сумирајте ги резултатите од чекор 3 и чекор 4 и поделете го вкупниот број со бројот на акции.

Чекор 1. Прогнозирање на слободни парични текови

Првата задача во предвидувањето на идните парични текови е да се разбере минатото. Ова значи дека треба внимателно да ги испитате историските податоци од билансот на успех, билансот на состојба и извештаите за паричните текови на компанијата за последните четири или пет години.

Време е да се започне со прогнозирање на слободниот готовински тек на компанијата за следните неколку години. Овие предвидувања се најважното нешто во моделот DCF.

Откако ќе ги погледнете историските податоци и евентуално ќе ги пренесете во табеларни пресметки, време е да влезете во проекциите за слободните парични текови на компанијата за следните неколку години. Овие предвидувања се најважното нешто во моделот DCF. Тие треба да се засноваат на вашето знаење за компанијата и нејзините конкурентни предности и на вашите претпоставки за тоа како овие показатели ќе се променат во иднина. Ако мислите дека маржите на компанијата ќе се подобрат, или дека растот на продажбата ќе забави многу, или дека компанијата ќе мора драстично да ги зголеми капиталните расходи за да ги одржува своите фабрики во работа, сите овие претпоставки треба да се одразат во овие прогнози.

Следна задача ќе биде да се одреди „вечната година“, односно годината после која не сме во можност објективно да ги предвидиме идните парични текови на компанијата. Нашата последна прогноза ќе биде прогнозата за готовинскиот тек за оваа последна, „вечна“ година.

За почеток, да претпоставиме дека фиктивната фирма Charlie's Bicycles имаше 500 милиони долари бесплатен готовински тек минатата година. Ајде, исто така, да претпоставиме дека сегашната линија на велосипеди се продава исклучително добро и компанијата очекува раст на бесплатниот готовински тек од 15% годишно во следните 5 години. По тие пет години, очекуваме конкурентите да почнат да ги копираат успешните велосипеди на Чарли, намалувајќи го растот на компанијата. Затоа, по пет години, стапката на раст на слободниот готовински тек на компанијата ќе се намали на 5% годишно. Според тоа, нашата прогноза за слободни парични текови ќе изгледа вака:

Минатата година: 500 милиони долари

Година 1: 575 милиони долари

Година 2: 661,25 милиони долари

Година 3: 760,44 милиони долари

Година 4: 874,50 милиони долари

Година 5: 1.006,68 милиони долари

Година 6: 1.055,96 милиони долари

Година 7: 1.108,76 милиони долари

Година 8: 1164,20 милиони долари

Година 9: 1222,41 милиони долари

Година 10: 1283,53 милиони долари

Чекор 2. Одредување на есконтната стапка

Бидејќи го користиме методот на слободен готовински тек кон капиталот во нашиот DFC модел, можеме да ги игнорираме трошоците за долг на компанијата и нејзиниот WACC. Наместо тоа, ќе се фокусираме на проценетите трошоци на капиталот користејќи го пристапот дефиниран во.

Charlie's Bicycles постои повеќе од 60 години и нема ниту една непрофитабилна година со децении. Нивниот бренд е добро познат на пазарот и оваа слава се претвора во многу добар поврат на инвестицијата. Со оглед на ова, и прилично стабилна перспектива за заработка, можеме да поставиме трошок на капиталот од 9%, што во нашиот пример би било под пазарниот просек.

Чекор 3. Попуст на прогнозираниот слободен готовински тек

Нашата следна задача е да го дисконтираме готовинскиот тек за секоја година за да го изразиме секој во однос на денешните долари. Ја користиме формулата подолу, во која „факторот на попуст“ е само уште еден начин на изразување на именителот на оригиналната формула. Можеме да го помножиме готовинскиот тек на секоја година со факторот на попуст и да ја добиеме нивната сегашна вредност.

CF - готовински тек

R е бараниот принос (стапка на попуст), во нашиот пример 9%.

N - сериски број на годината во иднина

Минатата година: 500,00 долари

Година 1: 575,00 x (1 / 1,09^1) = 528

Година 2: 661,25 x (1 / 1,09^2) = 557

Година 3: 760,44 x (1 / 1,09^3) = 587

Година 4: 874,50 x (1 / 1,09^4) = 620

Година 5: 1005,68 x (1 / 1,09^5) = 654

Година 6: 1055,96 x (1 / 1,09^6) = 630

Година 7: 1108,76 x (1 / 1,09^7) = 607

Година 8: 1164,20 x (1 / 1,09^8) = 584

Година 9: 1222,41 x (1 / 1,09^9) = 563

Година 10: 1283,53 x (1 / 1,09^10) = 542

Сега да ги сумираме сите намалени парични текови од првата до десеттата година и да добиеме вредност еднаква на 5,87 милијарди долари.

Чекор 4: Пресметајте ја намалената вечна вредност

Во овој чекор, ја користиме формулата од претходниот дел:

Постојана цена = (CFn * (1+ g)) / (R - g)

CFn е готовинскиот тек во „вечната година“, во нашиот случај Година 10.

g - долгорочна стапка на раст

R е дисконтна стапка, или цената на капиталот; во нашиот случај, трошоците на капиталот.

Вообичаено, стапката од 3% се користи за да се предвиди долгорочен раст бидејќи е најблиску до долгорочната стапка на раст на американската економија. Претпоставуваме дека за десет години стапката на раст на Charlie's Bicycles ќе биде 3% годишно. Заменувајќи ги броевите во формулата, добиваме:

(1284 милиони долари * (1 + 0,03)) / (0,09 - 0,03) = 22.042 милиони долари

Забележете дека за оваа пресметка, користевме прогноза за готовински тек на 10 година од 1.284 милиони долари, а не намалена вредност од 542 милиони долари. Но, бидејќи ја користевме ненамалената вредност, сè уште треба да го претвориме резултатот во тековната вредност, што ќе го направиме користејќи ја веќе тестираната формула:

Сегашна вредност на готовинскиот тек на годината N = (CF во година N) / (1 + R)^N

Така, сегашната вредност на пресметаната вечна вредност е:

22,042 милиони долари / (1 + 0,09)^10 = 9,311 милиони долари

Чекор 5. Сумирање

Сега кога ја имаме вредноста на сите парични текови од 1 до 10 година и од 11 година до бесконечност, треба да ги додадеме овие две количини:

Намалени бесплатни парични текови од 1 до 10 години: 5,870 милиони долари

Дисконтиран бесплатен готовински тек од 11 година до бесконечност: 9311 милиони

15.181 милиони долари

Па, конечно, го добивме она што го баравме толку долго. Нашата проценка на Charlie's Bicycles е 15,2 милијарди долари. Последниот едноставен чекор е да се подели тие 15,2 милијарди долари со бројот на акции што ги има компанијата. Претпоставувајќи дека има 100 милиони такви акции со кои се тргува од Charlie's Bicycles, нашата проценка за внатрешната вредност на една акција би била 152 долари по акција.

Клучната точка е дека акциите се тргуваат под нејзината внатрешна вредност. Ако сте сигурни во вашите прогнози за слободниот готовински тек на компанијата, исто така треба да бидете сигурни дека оваа акција е зделка.

Ако акциите на компанијата се тргуваат по 100 долари по акција, може да размислите за купување на тие акции. Можеме да го игнорираме односот P/E на Чарли во однос на неговите конкуренти, не ни е грижа што велат аналитичарите од Волстрит за Чарли. Клучната точка е дека акциите се тргуваат под нејзината внатрешна вредност. Ако сте сигурни во вашите прогнози за слободниот готовински тек на компанијата, исто така треба да бидете сигурни дека оваа акција е зделка.

Сумирање

Може да се каже дека ова е многу поедноставен пример за користење на моделот DCF. Но, навистина, тоа е толку едноставно. Многу мал број индивидуални инвеститори вложуваат дури и толку труд пред да донесат одлука за инвестирање. Затоа, ако сте спремни да го поминете целиот процес на креирање на модел DCF за компанија од интерес, ќе бидете многу поинформирани и посигурни во вашата одлука отколку огромното мнозинство на други инвеститори.

Постојат неколку суптилни нијанси за користење на вториот метод од моделот DCF („вкупен готовински тек на целата фирма“), но крајната линија треба да биде приближно иста, без разлика кој метод на вреднување се користи. Исто така, имајте предвид дека моделот не треба да биде премногу сложен за да ви помогне да го разјасните вашето мислење за одредена компанија. Имајте на ум дека користењето на моделот DCF е процес кој одзема многу време и труд, но само ќе ви овозможи да најдете одлични компании кои тргуваат под нивната внатрешна вредност, што е клучот за профитабилно долгорочно инвестирање.

Методот на дисконтирани парични текови (DCF) е покомплексен, детален и ви овозможува да оцените објект во случај да добиете нестабилни парични текови од него, моделирање на карактеристичните карактеристики на нивниот прием. Методот DDP се применува кога:
идните парични текови се очекува да бидат материјално различни од тековните;
постојат докази за оправдување на големината на идните парични текови од недвижен имот;
тековите на приходите и расходите се сезонски;
имотот што се вреднува е голем мултифункционален комерцијален објект;
имотот е во изградба или штотуку е изграден и пуштен во употреба (или пуштен во употреба).

Методот DCF ја проценува вредноста на недвижниот имот врз основа на сегашната вредност на приходот, кој се состои од проектирани парични текови и резидуална вредност.

За да се пресмета DCF, потребни се следните податоци:
времетраење на прогнозниот период;
прогнозирани вредности на паричните текови, вклучително и реверзија;
есконтната стапка.

Алгоритам за пресметување на методот DDP.

1. Дефиниција на прогнозниот период. Во меѓународната практика на вреднување, просечната вредност на прогнозниот период е 5-10 години; за Русија, типична вредност ќе биде период од 3-5 години. Ова е реален период за кој може да се направи разумна прогноза.

2. Прогнозирање на вредностите на паричните текови.

При проценка на недвижен имот со помош на методот DCF, се пресметуваат неколку видови на приход од објектот:
1) потенцијален бруто приход;
2) реален бруто приход;
3) нето оперативен приход;
4) готовински тек пред даноци;
5) готовински тек по оданочување.

Во пракса, руските проценувачи го намалуваат приходот наместо паричните текови:
NCH ​​(што укажува дека имотот е прифатен како неоптоварен со должнички обврски),
нето готовински тек без оперативни трошоци, данок на земја и реконструкција,
даночен приход.

Мора да се земе предвид дека паричниот тек е тој што треба да се дисконтира, бидејќи:
готовинските текови не се толку нестабилни како заработката;
концептот на „готовински тек“ го корелира приливот и одливот на средства, земајќи ги предвид таквите парични ставки како „капитални инвестиции“ и „должнички обврски“, кои не се вклучени во пресметката на добивката;
показателот за добивка ги корелира приходите добиени во одреден период со трошоците направени во истиот период, без оглед на реалните приходи или трошење на средствата;
готовинскиот тек е показател за постигнатите резултати и за самиот сопственик и за надворешните страни и договорни страни - клиенти, доверители, добавувачи итн., бидејќи ја одразува постојаната достапност на одредени средства на сметките на сопственикот.

Карактеристики на пресметка на готовинскиот тек при користење на методот DCF.

1. Данокот на имот (данок на недвижен имот), кој се состои од данок на земја и данок на имот, мора да се одбие од вистинскиот бруто приход како дел од оперативните расходи.

2. Економската и даночната амортизација не е вистинска готовинска исплата, па затоа сметководството за амортизација кога се предвидува приходот е вишок.

4. Плаќањата за сервисирање на заемот (плаќање на камата и отплата на долг) мора да се одземат од нето оперативниот приход доколку се процени инвестициската вредност на објектот (за одреден инвеститор). При проценка на пазарната вредност на имотот, не е неопходно да се одбијат плаќањата за сервисирање на заем.

5. Деловните трошоци на сопственикот на имотот мора да се одбијат од вистинскиот бруто приход доколку се насочени
да ги одржува потребните карактеристики на објектот.

На овој начин, готовински тек (CF) за недвижен имотпресметано на следниов начин:
1. ДИА е еднаква на збирот на ДИА минус загубите од невработеноста и наплатата на закупнината и другите приходи;
2. NPV е еднаква на DIA минус ИЛИ и деловните трошоци на сопственикот на имотот поврзани со имотот;
3. ДП пред оданочување е еднаков на збирот на NPV намалени за капиталните инвестиции и трошоците за сервисирање на заемите и кредитниот раст.
4. ДП е еднакво на ДП пред даноци намалени за плаќањата на данокот на доход на сопственикот на имотот.

Следниот важен чекор е пресметката на трошоците за враќање. Трошоците за враќање може да се предвидат користејќи:
1) одредување на продажната цена врз основа на анализа на моменталната состојба на пазарот, следење на цената на слични предмети и претпоставки за идната состојба на објектот;
2) давање претпоставки за промена на вредноста на недвижноста во периодот на сопственост;
3) капитализација на приходот за годината што следи од годината на крајот на прогнозираниот период, користејќи независно пресметана стапка на капитализација.

Одредување на есконтната стапка.„Есконтната стапка е фактор што се користи за пресметување на сегашната вредност на износот на пари примен или платен во иднина.

Есконтната стапка треба да го одразува односот „ризик - приход“, како и различните видови ризик својствени за овој имот (коефициент на капитализација).

Бидејќи е прилично тешко да се издвои неинфлаторна компонента за недвижен имот, попогодно е проценителот да користи номинална дисконтна стапка, бидејќи во овој случај, предвидувањата за паричните текови и промените на вредноста на имотот веќе ги вклучуваат инфлациските очекувања.

Резултатите од пресметувањето на сегашната вредност на идните парични текови во номинална и реална смисла се исти. Паричните текови и есконтната стапка мора да се совпаѓаат и да се пресметуваат на ист начин.

Во западната практика, за пресметување на есконтната стапка се користат следниве методи:
1) начинот на кумулативна градба;
2) начин на споредба на алтернативни инвестиции;
3) метод на екстракција;
4) метод на следење.

Кумулативен метод на градбасе заснова на премисата дека есконтната стапка е функција на ризикот и се пресметува како збир на сите ризици својствени за секој конкретен имот.

Стапка на попуст = стапка без ризик + премии за ризик.

Премијата за ризик се пресметува со собирање на вредностите на ризик својствени за даден имот.

Метод на селекција- есконтната стапка како сложена каматна стапка се пресметува врз основа на податоци за извршени трансакции со слични предмети на пазарот на недвижности.

Вообичаениот алгоритам за пресметување на есконтната стапка со користење на методот на распределба е како што следува:
моделирање за секој аналоген објект за одреден временски период според сценариото за најдобро и најефикасна употреба на тековите на приходите и расходите;
пресметка на стапката на поврат на инвестициите за објектот;
да се обработат добиените резултати на кој било прифатлив статистички или стручен начин за да се донесат карактеристиките на анализата до предметот што се оценува.

Метод на следењесе заснова на редовно следење на пазарот, следење на главните економски показатели за инвестирање во недвижности според трансакциите. Таквите информации треба да се сумираат за различни пазарни сегменти и редовно да се објавуваат. Ваквите податоци служат како упатство за проценителот, овозможуваат квалитативна споредба на добиените пресметани показатели со просечните пазарни, проверувајќи ја валидноста на различни видови претпоставки.

Пресметката на вредноста на имотот со помош на методот DCF се врши според формулата:

PV е сегашната вредност;
Ci е готовинскиот тек на периодот t;
Тоа е дисконтна стапка на готовинскиот тек на периодот t;
М - преостаната вредност.

Преостанатата вредност, или вредноста на поврат, мора да се дисконтира (со факторот на последната прогнозирана година) и да се додаде на збирот на тековните вредности на паричните текови.

Така, вредноста на имотот е = Сегашна вредност на проектираните парични текови + Сегашна вредност на преостаната вредност (превртувања).

Пресметката на вредноста на имотот со помош на методот DCF се врши според формулата:

каде V е моменталната вредност на имотот;

CF j - готовински тек на периодот од j-та година;

r - дисконтна стапка;

Vterm - трошокот за последователна продажба (реверзија) на крајот од периодот на предвидување;

П- времетраење на прогнозниот период, години.

Алгоритам за пресметување на методот DDP.

• 1. Дефиниција на прогнозниот период.
• 2. Прогнозирање на вредноста на паричните текови од имотот за секоја прогнозирана година.
• 3. Пресметка на трошоците за реверзија.
• 4. Пресметка на есконтната стапка
• 5. Одредување на вредноста на имотот

Дефиниција на прогнозниот период.

Времетраењето на прогнозниот период се определува со времетраењето на фазата на нестабилни парични текови на имотот што се вреднува.

Во меѓународната практика на вреднување, просечниот прогнозен период е 5-10 години, во руската практика, типичен прогнозен период е период од 3-5 години.

Прогнозирање на вредноста на паричните текови од имотот за секоја прогнозирана година.

Пресметката на различни нивоа на приход од имот може да се претстави со формулите:

PVD = Површина _ Стапка за изнајмување (4,28)

ДИА = ДИА - Загуби од невработеност и наплата на кирии + останати приходи (4,29)

CHOD = RDD - оперативни трошоци на сопственикот на недвижен имот поврзани со недвижен имот (4,30)

Во пракса, руските проценувачи ги пресметуваат нето паричните текови на имотот без да ги земат предвид спецификите на финансирањето, т.е. методот DCF го намалува нето оперативниот приход.

При проценка на пазарната вредност на имотот, готовинскиот тек е нето оперативниот приход од имотот.

Меѓутоа, ако е неопходно да се процени инвестициската вредност на имотот или вредноста при постоечка употреба, тогаш мора да се земат предвид реалните трошоци на сопственикот или инвеститорот, па затоа се користат следните нивоа на парични текови:

Готовински тек пред даноци = NRF - Капитални инвестиции - Сервисирање заеми + Кредитен раст. (4.31)

Готовински тек за недвижен имот по оданочување =

Готовински тек пред оданочување - плаќањата на данокот на доход на сопственикот на имотот. (4.32)

Данокот на земјиште и данокот на имот мора да се одбијат од реалните бруто приходи како дел од оперативните расходи.

Економската и даночната амортизација не е вистинска готовинска исплата, така што амортизацијата не е дел од оперативните трошоци на сопственикот.

Капиталните инвестиции направени за одржување на предметниот имот мора да се одбијат од нето оперативниот приход како дел од оперативните расходи.

Плаќањата за сервисирање на заемот (плаќања на камати и отплата на долг) мора да се одземат од нето оперативниот приход ако се процени инвестициската вредност на објектот (за одреден инвеститор).

Пресметка на трошоците за реверзија.

Реверзијата е вредноста на идната продажба на имотот на крајот од периодот на предвидување.

Ако ги земеме предвид паричните текови на инвеститорот за објект на недвижен имот, тогаш најпрвин инвеститорот инвестира во предметот, потоа добива приход од предметот и, на крајот на сопственоста, го продава предметот, т.е. добива враќање на првобитната инвестиција.

При пресметување на реверзијата, проценителот треба да ја одреди вредноста на имотот на крајот од периодот на предвидување.

• 1) компаративен пристап, во овој случај, проценителот ја одредува цената на идната продажба, врз основа на анализа на моменталната состојба на пазарот, од следење на цената на слични предмети и претпоставки за идната состојба на предметот и идната состојба на пазарот на недвижности;
• 2) пристапот на приходите, во овој случај, проценителот, врз основа на претпоставката дека објектот на недвижности ќе има постојани стабилни парични текови до крајот на прогнозираниот период, го користи методот на капитализација на приходот за годината што следи од годината на крајот на прогнозниот период, користејќи само-пресметана стапка на капитализација;
• 3) пристапот на трошоците, во овој случај, проценителот го пресметува трошокот за последователна продажба како збир од предвидената вредност на пазарната вредност на земјишната парцела и трошоците за репродукција (или замена) на имотот што се проценува на крајот на периодот на предвидување;
• 4) претпоставки за промени во вредноста на имотот во текот на предвидениот период.

Одредување на есконтната стапка.

Дисконтната стапка е очекуваната стапка на поврат на капиталот вложен во вложувачи со споредлив ризик, или, со други зборови, тоа е очекуваната стапка на принос на достапните алтернативни инвестициски опции со споредливо ниво на ризик на датумот на вреднувањето.

Есконтната стапка го одразува односот „ризик - приход“, како и различните видови ризик својствени за овој имот.

Теоретски, есконтната стапка за имот треба директно или индиректно да ги земе предвид следните фактори:

• · профитабилност без ризик на пазарот;
• компензација за ризикот од инвестирање во недвижен имот;
• компензација за ниска ликвидност;
• компензација за управување со инвестиции.

Во процесот на евалуација, мора да се земе предвид дека има номинални стапки (вклучувајќи ја и инфлацијата) и реални стапки (исчистени од инфлација). При конвертирање на номиналната стапка во реална и обратно, препорачливо е да се користи формулата на американскиот економист И. Фишер:

r n \u003d r p + I inf + r p * I inf, (4.33)

r p \u003d (r n - I инф) / (1 + I инф), (4,34)

каде r n - номинална стапка;

r р - реална стапка;

I inf - индекс на инфлација (годишна стапка на инфлација).

Важно е да се напомене дека при користење на текови на номинални приходи, есконтната стапка мора да се пресметува во номинална смисла, а кога се користат текови на реални приходи, есконтната стапка во реални.

Паричните текови и есконтната стапка мора да се совпаѓаат и да се пресметуваат на ист начин. Резултатите од пресметувањето на сегашната вредност на идните парични текови во номинална и реална смисла се исти.

Во западната практика, за пресметување на есконтната стапка се користат следниве методи:

• 1) начинот на кумулативна градба;
• 2) начин на споредба на алтернативни инвестиции;
• 3) метод на екстракција;
• 4) метод на следење.

Кумулативен метод на градба се заснова на премисата дека есконтната стапка е функција на ризикот и се пресметува како збир на сите ризици својствени за секој конкретен имот.

Попуст стапка (р)пресметано со формулата:

r = r f + p 1 + p 2 + p 3 , (4,35)

каде r f е стапка на принос без ризик;

стр 1 - премија за ризик од инвестиции во недвижности

стр 2 - премија за ниска ликвидност на недвижен имот

стр 3 - премија за управување со инвестиции.

Кумулативниот метод на градба е детално разгледан во Дел 5.1. од оваа глава при пресметување на стапката на капитализација, имајќи го предвид надоместокот на капиталните трошоци.

Алтернативен метод за споредба на инвестициите најчесто се користи при пресметување на инвестициската вредност на имотот. Попустната стапка може да се земе како:

поврат што го бара инвеститорот (поставен од инвеститорот);

очекувана профитабилност на алтернативни проекти и финансиски инструменти со кои располага инвеститорот.

· Метод на селекција - есконтната стапка како сложена каматна стапка се пресметува врз основа на податоци за извршени трансакции со слични предмети на пазарот на недвижности.

Метод на следење се заснова на редовно следење на пазарот, следејќи ги главните економски показатели за инвестирање во недвижен имот, вклучувајќи ги и дисконтните стапки, врз основа на податоците за трансакциите.

Размислете за пример за пресметување на пазарната вредност на имотот користејќи го методот на дисконтирани парични текови.

Првичните податоци за објектот на недвижен имот номинално се прикажани во Табела 4.4. Прогнозниот период е поставен еднаков на 3 години.

Табела 4.4.Податоци за имотот што се проценува

	Индикатори	прогнозиран период
	Вкупната површина на објектот, (S) кв.м.
	Стапка за изнајмување, со вклучен ДДВ, (автомобил) RUB/m² годишно
	Сооднос на загуби од недоволно оптоварување и неплаќање на плаќања за закуп (К загуби), рел.
	Оперативни трошоци
	Трошоци за осигурување, илјади рубли во годината
	Данок на имот (на ниво од 2,2% од преостанатата книговодствена вредност на зградата), илјади рубли во годината
	Изнајмување на земјиште, илјади рубли во годината
	Поправка и одржување на моменталната состојба на имотот, илјади рубли во годината

Не се потребни капитални инвестиции за предметниот имот, освен годишните трошоци за замена.

Стапката на капитализација пресметана во овој случај со методот на пазарна екстракција е 18,2% (види Табела 4.3).

Есконтната стапка е дефинирана во табела 4.5.

Табела 4.5.Одредување на есконтната стапка

Индикатори	Одредување на вредноста на индикаторот
	Стапка без ризик (r f), %	Приносот до достасување на OFZ беше земен како стапка без ризик, која на датумот на вреднување изнесуваше 7,1% годишно.
	Премија за ризик од инвестирање во недвижен имот (р 1),%
	Ниска премија за ликвидносен ризик (р 2), %	Периодот на изложување (Texp) на сегментот на оценетиот објект е 4 месеци. p 2 = r f Texp; стр 2 \u003d 7,1% 0,33 \u003d 2,4%
	Премија за ризик за управување со инвестиции (р 3), %	Утврдено од експерти на просечно ниво, земено еднакво на 2,5%
	Попуст стапка (r)	Утврдено со методот на кумулативна конструкција r = 7,1 + 2,5 + 2,4 + 2,5 = 14,4%

Решение.Пресметката на пазарната вредност на објектот на недвижен имот со дисконтирање на паричните текови во рамките на пристапот на приход е прикажана во табелите 4.6-4.7.

Табела 4.6.

Пресметка на паричните текови

	Индикатори	прогнозиран период
	Потенцијален бруто приход (PVD), илјади рубли во годината PVD \u003d S C ar
	Вистински бруто приход, илјади рубли во годината DVD = HDL (загуба од 1 - K)
	Трошоци за управување, (на ниво од 2% од LHP), илјади рубли во годината
	Оперативни трошоци, илјади рубли годишно (додадете ги соодветните индикатори 4,1-4,5 од табелата 5.9)
	Готовински тек (за употреба на недвижен имот CHOD), илјади рубли. во годината NOI = DVD - ИЛИ

Табела 4.7.

Пресметка на вредноста на имотот

	Индикатори	прогнозиран период
	Готовински тек, илјади рубли во годината CF=NOI = DVD - OP
	Сегашна вредност на паричните текови (NFC), руб.		5326,8/1,144 2 = 4 070,2	5907,4/1,144 3 = 3 945,6
	Трошоците за продажба на објектот на крајот на прогнозниот период (трошок за враќање) (Vterm), илјади рубли V термин = CHOD 2010 /R
	Тековни трошоци за реверзија, тријте.				34313,8/1,144 3 =
	Пазарната вредност на имотот, пресметана со методот на намалени парични текови, илјади рубли. (формула 4.27)	(4 271,5 + 4 070,2 + 3 945,6) + 22 918,7 =

Пазарната вредност на имотот, пресметана со методот на намалени парични текови, е приближно 35.206.000 рубли.

Проценката на недвижен имот е сложена економска активност, која се сведува на употреба на различни методи и начини за идентификување на вистинската цена. Најчесто се користи е метод на дисконтирани парични тековисе користи не само во руската реалност, туку и во странство.

Суштината на техниката

Овој метод се користи за пресметување на намалената цена на финансиските приходи, се очекува од имотот во иднина. Таков метод може да се користи кога постои сигурност или претпоставки дека очекуваните готовински прими во одреден временски период материјално ќе се разликуваат од тековните.

При користење на методот DCF за предвидување на нивото на профитабилност од различни начини на користење на недвижен имот, се прави пресметка за одреден број години и без пропуст. се гради прогноза за приходи при продажба на имотот што се вреднува по истекот на рокот. Оваа техника најдобро функционира со нестабилност на приходите.

Случаите на примена на методот се:

• постои разумна претпоставка за разликатапарични текови во догледна иднина од постоечките;
• има информации за предвидете го нивото на идниот приход;
• забележани сезонскиготовински сметки;
• делува како својство голема комерцијална структура;
• имотот што се вреднува е во изградба или пуштање во употреба.

Методот на дисконтирани парични текови е метод кој дозволува предвидете ги идните приходи што е можно попрецизно.

Вториот може да се разликува по нивната нестабилност, нерамномерен приход. Во моментот на инвестирање, инвеститорот се обидува да го разгледа предметот земајќи ги предвид можните предности и привлечност, земајќи го предвид паричниот еквивалент на постојната добивка во однос на нивната корелација со куповната цена.

Треба да се земе предвид ефективноста на овој метод и неговата главна разлика од другите методи за одредување на профитабилноста цел комплекс на параметри и нивниот меѓусебен односЈас сум. Овие параметри вклучуваат прилив и одлив на капитал, капитални инвестиции, побарувања, структурни промени.

Ако земеме показатели за нето добивката, без разлика дали се директни или индиректни, тогаш тие не ни дозволуваат да работиме со толку голем сет на параметри.

Методи на вреднување

Современата економија прави разлика помеѓу оние што овозможуваат да се процени вредноста на објектот на недвижен имот.

1. . Таквата техника вклучува употреба во случај на предложена ликвидација на недвижен имот или ако постојат предуслови за иден банкрот или неможност за продолжување на активностите;
2. . Метод кој се користи како метод за вреднување на постоечки недвижен имот или во случај на предложено намалување на активноста;
3. Профитабилна.Токму оваа група техники го вклучува методот на вреднување со помош на дисконтирани парични текови. Посебна карактеристика на методот DCF од другите видови е неговата примена во организација или недвижен имот што функционира нормално во сегашната фаза, а нивната долгорочна работа е планирана во иднина, што вклучува остварување профит.

Главните фази на оценувањето со методот на DCD

Примената на методот DCF вклучува евалуација во неколку фази.

Фаза 1.Дефиниција времетраење на прогнозниот период. Во оваа фаза, потребно е да се процени времетраењето во кое се врши проценката на влезните средства. Поради нестабилноста на руската економија на територијата на Руската Федерација, просечното времетраење на проценетиот период не надминува 3-5 години, на Запад термините се подолги. Избраните услови треба да бидат доволни за спроведување на разумна прогноза;

Фаза 2. Прогнозирање на специфични количини. Ова бара од инвеститорот да ги преземе следните чекори:

• извршување на аналитичка работа користејќи ги податоците обезбедени од клиентот за финансиската состојба. Извештајот ги означува ставките за расходи и приходи за ретроспективниот период што се однесуваат на избраниот објект;
• оценка актуелната состојба на пазарот на недвижностии карактеристики, земајќи ги предвид динамичките промени;
• изготвување прогноза пресметки на ниво на добивка и загубаврз основа на реконструкција на сметководствени документи.

Во руската економија, наместо постапката за дисконтирање на готовинскиот тек, приходите главно подлежат на дисконтирање, вклучувајќи:

• нето оперативен приходсе применува на недвижен имот кој не е оптоварен со должнички обврски;
• нето готовински тек, пресметано земајќи го предвид одбивањето на сите видови расходи од добиената добивка;
• даночен приход.

Фаза 3.брои трошок за враќање. Постои реверзија резидуалната вредност на предметот што произлегува од намалувањето или целосното прекинување на создавањето парични текови. Вистинската вредност на овој индикатор може да се предвиди на следниве начини:

• утврдување на продажната вредност на објектот врз основа на пазарните услови, земајќи ги предвид слични цени на имототи обиди да се предвиди вредноста на недвижниот имот во иднина;
• пресметка на флуктуации на цените на недвижноститеза целиот период на сопственост;
• капитализација на приходите за финансиската година, по завршувањето на датумот на прогнозирање со независно назначување на стапката на капитализација;
• утврдување на есконтната стапка. Дисконтна стапка - вредноста што се користи за пресметување на износот на средствата што се очекува да се добијат во иднина.

Есконтната стапка во случај на недвижен имот се пресметува земајќи ја предвид врската „ризик-приход“, која го вклучува целиот опсег на можни ризици својствени за недвижностите. Во предвид се земаат и нивото на ликвидни инвестиции, трошоците за компензација и постоењето на систем за управување со инвестициите.

Фаза 4. Пресметка на есконтната стапка.Целта на оваа постапка е да се утврди висината на финансиските приходи што ќе се добијат или исплатат по одреден временски период. Овој индикатор овозможува да се види односот на ризикот и профитабилноста на оценетиот објект. Постојат три методи за пресметка, чиј избор ќе зависи од видот на паричните текови:

• се користи за капитал кумулативна градежна техника со вреднување на средствата(CAPM метод);
• за позајмени или вложени средства проценката се врши земајќи ја предвид вредноста на пондерираната просечна цена на капиталот.

Во домашната економија, есконтната стапка главно се пресметува кумулативно. Изборот на овој конкретен метод се одредува според едноставноста на пресметките и можноста да се земе предвид ситуацијата на пазарот.

Фаза 5Директно Пресметка на ДДП.

Во пресметките се користи следнава формула:

PV - утврдена вредност,

C t - финансиски приходи во периодот t,

i е есконтната стапка која важи за временски период t,

R е цената на реверзијата,

n е времетраењето на прогнозата во години.

При пресметување, мора да се земат предвид две точки:

• при пресметување на цената на реверзијата, последната година треба да се дисконтира и да се додаде на износот на инвестицијата;
• по завршувањето на пресметките, крајниот трошок треба да биде еднаков на вредноста на тековната реверзија и проценетата цена на претстојните готовински прими.

Пример за пресметување на цената на објектот

Како пример, разгледајте го следниов проблем:

Купувачот стекнува сопственост на имотот за негов понатамошен закуп во следните три години со фиксен износ за закуп. Во текот на првата година киријата е 12.000 парични единици, втората година ќе чини 14.000, третата година инвеститорот бара 16.000 парични единици. Се претпоставува дека вредноста на имотот ќе биде приближно 100.000 парични единици. Проблемот е да се најде моменталната цена на зградата со сегашната дисконтна стапка од 11%.

Првиот чекор е да се одреди, земајќи ја предвид есконтната стапка за секоја година:

1 година = 12 илјади / (1 + 11%) = 10 810, 81 парични единици;

Година 2 = 14 илјади / (1 + 11%) = 12.612, 61 парични единици;

Година 3 = 16 илјади / (1 + 11%) = 14.414, 41 парични единици.

Година 4 = 100.000/(1+0,11) = 90.090,09 валутни единици.

Така, PV = 10810, 81+12612, 61+14414, 41+90090, 09=127927, 92 парични единици.

Главната предност на овој метод е можноста да се користи во случаи кога има функционален имот, што ви овозможува да ја одразите вистинската пазарна цена на компанијата и грубо да ја предвидите големината на идните парични текови.

Методот DCF практично не може да се користи во случаи на варијабилност во генерирањето финансиски приходи, инаку ширењето на веројатностите при пресметките значително се зголемува.

Што е попуст

Видеото подолу јасно објаснува што е попуст.