Катастарската вредност на објектот се определува со неговата реална вредност, која официјално ја утврдуваат владините тела користејќи методи на масовно вреднување. Од пазарната вредност се разликува по тоа што при оценување на голем број предмети се земаат предвид нивните индивидуални карактеристики, а по нивно делење во групи се пресметува цената на секој од нив. Доколку масовниот метод не е применлив за кој било имот, дозволено е негово индивидуално проучување од професионален проценител, со податоци внесени во извештајот од Регистарот.
Одлуката за спроведување на катастарско вреднување ја носат локалните власти. Истиот го вршат професионални проценители со кои е склучен договор, а резултатот од извршената работа е доставениот извештај, чии податоци се внесуваат во Државниот регистар.
Како се формираат групите за оценување?
Групите за вреднување се користат при групирање на податоците за недвижен имот за да се одреди нивната катастарска вредност кога се користат методите за масовно вреднување. Групите се формираат според принципот на еднакво користење на земјиштето, односно според неговата намена.
Катастарската вредност на сите објекти на недвижности кои се вклучени во одредена група се пресметува врз основа на единствена формула за вреднување. Се одредува според групи од одредена категорија од страна на оценувачите. За таа цел се користи методот на споредба или методите приход-расходи. Компаративниот метод вклучува споредување на цените за одреден вид имот, кои се диктирани од продажниот пазар. Нивото на приход се одредува според видот на наменетата употреба, а расходите се пресметуваат врз основа на потребата од капитални инвестиции.
Почитувани читатели!
Нашите написи зборуваат за типични начини за решавање на правните прашања, но секој случај е единствен. Ако сакате да дознаете како да го решите вашиот конкретен проблем, ве молиме контактирајте го формуларот за онлајн консултант од десната страна →
Брзо е и бесплатно!Или јавете ни се на телефон (24/7):
Проценителот ја одредува вредноста на земјишната парцела под станбената зграда, која последователно се користи за проценка на сите парцели од ист тип.
Така, за да се спроведе катастарско вреднување на земјиштето, парцелите прво се распределуваат во групи, потоа се пресметува вредноста на една парцела во таква група, која се применува на сите објекти слични на оној што се идентификува.
Како се одредува моделот на вреднување?
Условите што ги диктира продажниот пазар проценителот ги зема предвид во согласност со постојното законодавство при утврдување на катастарската вредност на објектите што се проценуваат. За да се направи ова, врз основа на податоците за цените на продажниот пазар, се изготвува статистички модел - изградба на математичка формула за вреднување за секој тип на недвижен имот, кои сочинуваат различни групи за вреднување.
Моделот на вреднување значи составување од страна на професионален проценител на равенка што се користи за пресметување на катастарската вредност на недвижен имот доделен на една група за проценка.
Моделите за вреднување вклучуваат ценовни фактори кои влијаат на цената на имотот на продажниот пазар. Според овие показатели, се гради формула за пресметување на катастарската вредност на имотот. Во зависност од видот на имотот и условите, проценителот може да ги земе предвид таквите фактори како што се:
- Локација на земјиште или куќа;
- Вид на наменета употреба;
- Достапност на блиската инфраструктура;
- Можност за поврзување на комуникации и др.
Методите на масовно вреднување вклучуваат замена во формулата на моделот за вреднување на збир на фактори на цени кои влијаат на одредена група на објекти. При користење на формулата, се одредува специфичниот показател на катастарската формула - цена од 1 квадратен метар површина на стан, куќа или парцела. УПКС последователно се множи со големината на одредена парцела или станбена површина на стан, што резултира со официјално утврдена вредност на имотот, која се внесува во државниот регистар.
Фактори на цени и специфичен индикатор
Фактори на цени се квалитативните или квантитативните карактеристики на предметите кои се предмет на евалуација во една група за проценка и, според мислењето на проценителот, влијаат на цените на недвижностите во одреден регион, земајќи ги предвид условите на продажниот пазар.
Професионален проценител, чии услуги ги користат владини агенции, физички или правни лица според договор, собира информации за факторите на цени кои директно или индиректно влијаат на вреднувањето на недвижен имот. Тие вклучуваат локација, ниво на развој на инфраструктурата и транспортни врски во регионот, видот на имотот и неговата намена.
Специфичниот показател за катастарска вредност ја одредува цената на единицата за мерење на површината на одреден тип на недвижен имот. Според УПКС се пресметува катастарска вредност на парцели или станови.
Примена на индивидуално оценување
Доколку моделот на вреднување изграден од проценителот за одреден тип на недвижен имот не е применлив за вреднување на одредена парцела или стан, може да се донесе одлука за спроведување на индивидуално вреднување. Оваа одлука може да биде потребна ако карактеристиките на одреден објект се разликуваат од групата на маса. Поединечна проценка може да се обезбеди по дискреција на проценителот со одобрение од владини агенции, нарачани од сопственикот или заинтересираната страна.
За секој објект што е поединечно проценет се доставува посебен извештај врз основа на кој се пресметува катастарската вредност. Така, конкретниот показател за оваа цена ќе се одредува поединечно, земајќи ги предвид факторите на цените и оние кои станаа причина за индивидуалната проценка.
Кога се користи фактор на корекција?
Дефиницијата за фактор на прилагодување се однесува на износот на вредноста на специфичните карактеристики на групата за оценување во споредба со стандардниот модел. Факторот за корекција се користи од страна на проценителот за да се израмнат спецификите на предметот на проценка во однос на факторите на цени.
Овој индикатор се одредува како резултат на проценка, доколку постојат убедливи причини за намалување на катастарската цена. Ова се спроведува со цел да не се спроведе индивидуална проценка, туку да може да се одреди вистинската цена на локацијата, земајќи ги предвид одредени карактеристики. На пример, вклучувањето на стан во итен станбен фонд или недовршени патишта во близина на земјишната парцела може да стане причина за нивна проценка на посебен начин и намалување на вредноста.
Проценителот самостојно одредува за колкав процент може да се намали катастарската вредност во споредба со стандардниот модел, земајќи ги предвид причините за примена на факторот за корекција. За да ја одреди вистинската цена, која потоа ќе биде внесена во официјалниот регистар, проценителот го множи индикаторот за единица со површината на имотот, а потоа користи фактор за прилагодување.
Промените на постојната катастарска вредност се прават најмалку еднаш на секои три години, но не почесто еднаш на секои пет години. Пред истекот на овој рок, заинтересираната страна, најчесто сопственикот, може да поднесе барање до владините агенции за ревалоризација, според која ќе се направат измени на сегашните показатели на Катастарот. Исто така, сегашната цена може да се оспори на суд или пред судење.
Како да го дознаете конкретниот индикатор?
Објекти за кои се наведени генерализирани информации за цените се недвижности кои имаат слични основни параметри во одредена група за проценка. Тие посочуваат статистички податоци, според кои се составува извештај за купопродажните трансакции и други трансакции поврзани со преносот на сопственоста во регионот за последниот извештајен период. Сумираните податоци мора да бидат слични по економски, оперативни и технички карактеристики. Извештајниот период се одредува според времето кога е извршена последната ревалоризација на предметите вклучени во Катастарот.
За да најдете информации за конкретниот индикатор или сами да го пресметате користејќи онлајн калкулатор, можете да ја користите веб-страницата Rosreestr. На него можете да ги најдете податоците што ги користел проценителот при изборот на ценовните фактори во блок со нивниот опис за да се изгради модел на вреднување.
Параметрите за избор на главните карактеристики на информациите за цената може да се најдат и со помош на картичката за имот. Содржи информации за карактеристиките на целиот имотен фонд, кој е предмет на регистрација во државниот катастар.
Кога може да се прецени катастарската вредност?
И покрај фактот дека катастарската вредност на недвижен имот е утврдена со закон врз основа на неговиот специфичен индикатор помножен со површината на земјишната парцела или стан, случаите на преценување на оваа бројка во однос на нејзината реална цена се доста чести. Специфичниот индикатор го поставуваат локалните власти, но при пресметувањето на вредноста на имотот што се проценува, а кој ќе биде вклучен во државниот регистар, не се земаат предвид неговите индивидуални карактеристики. Според тоа, преценувањето во постапката за утврдување на катастарската вредност на недвижен имот може да настане поради:
Одредени типови на дозволена употреба може да имаат сосема различни специфични индикатори, кои ќе се разликуваат за различни региони.
За што се користи катастарската вредност?
Катастарската вредност на недвижен имот, која се одредува со множење на конкретниот показател со површината на имотот, е потребна за да се пресмета износот на оданочување на субјектите на сопственост. Недвижностите подлежат на данок за користење на земјиштето. Даночните стапки се поставени на локално ниво, а катастарската цена на парцела или стан служи како даночна основа.
Исто така, корисно е да се дознае катастарското вреднување пред да се склучи купопродажен договор или која било друга трансакција поврзана со преносот на сопственоста. Одредувањето на оваа бројка го одредува плаќањето што ќе треба да се изврши при пререгистрацијата на сопственичките права на новиот сопственик.
Постапката за утврдување на катастарска вредностдоволно детално е регулирано со сегашното законодавство, а неговата суштина се сведува на следново.
Извршните органи на конститутивните субјекти на Руската Федерација одлучуваат да спроведат државна катастарска проценка на земјишните парцели, која мора да се врши најмалку еднаш на секои 5 години.
Канцеларијата на Rosreestr во релевантниот предмет на Руската Федерација подготвува списоци (списоци) на сите земјишни парцели лоцирани на територијата на предметот и предмет на катастарско вреднување.
По составувањето на списоците (списоците) на земјишните парцели се врши нивното вистинско катастарско вреднување.
Катастарското вреднување на земјишните парцели се заснова на принципот на нивна класификација според нивната намена и видот на функционална употреба.
Сите земјишни парцели во рамките на земјиштата на населените места, во согласност со важечката легислатива, се поделени на 17 видови на дозволена употреба.
Како дел од населбата, сите земји се поделени на административно-територијални единици (за Москва ова се административни области), а во рамките на таквите единици се распределуваат соодветните катастарски четвртини во зависност од големината и спецификите на соодветната територијална единица (на пример, во Централниот административен округ на Москва 305 катастарски блокови).
Мерната единица за која е врзано определувањето на катастарската вредност на секоја конкретна парцела е специфичниот показател за катастарската вредност од 1 метар квадратен.
Овој индикатор се одредува за секој катастарски квартал во контекст на секој специфичен тип на дозволена употреба. Односно, во однос на земјиштата на населените места, специфичната катастарска вредност се утврдува за 17 дозволени видови на дозволена употреба во однос на секој катастарски квартал.
Катастарската вредност на одредена земјишна парцела се утврдува со множење на специфичниот показател за катастарската вредност одобрена за даден вид на дозволена употреба на земјишни парцели во однос на катастарскиот кварт во кој се наоѓа парцелата по нејзината површина.
Дополнително, ако се воспостават неколку видови дозволена употреба за земјишна парцела, тогаш за да се одреди нејзината катастарска вредност, се избира конкретниот индикатор чија вредност е поголема.
Од горенаведеното следувадека главните фактори кои влијаат на катастарската вредност на одредена земјишна парцела се:
- неговиот тип на дозволена употребаутврдени во согласност со постапката утврдена со закон;
- големината на специфичниот индикатор за катастарска вредност, определен за одреден вид на дозволена употреба во однос на катастарскиот кварт.
Видот на дозволената употреба на земјишна парцела се утврдува со акти на државните органи и локалната самоуправа (наредби за обезбедување на земјиште, договори за закуп и продажба, акти за избор на земјишна парцела итн.). Во исто време, доделувањето на земјишна парцела со наведените акти на специфичен тип на дозволена употреба е предмет на следните правила.
Доколку на земјишната парцела има објекти на недвижен имот изградени во согласност со утврдената постапка, тогаш дозволената употреба на земјишната парцела мора да одговара на функционалната намена на овој објект.
Функционалната намена на објектот, пак, се определува со внесувањето во техничките инвентарни документи и мора да одговара на намената што била означена кога објектот бил пуштен во употреба.
Така, на пример, ако зградата се наоѓа на земјишна парцела, чиј технички пасош ја означува функционалната намена на „Канцеларија“, тогаш локацијата ќе биде доделена на групата бр. 7 - Земјишта наменети за поставување на деловни згради за деловни и комерцијални цели.
Дополнително, ако на парцела истовремено се наоѓаат канцелариски и индустриски објекти, тогаш за парцелата може да се воспостават два вида дозволена употреба истовремено: „за поставување на деловни згради за деловни и комерцијални цели“ и „за поставување на индустриски и административни згради“.
Доколку земјишната парцела не е развиена, за неа може да се воспостави некој од 17-те предвидени типови на дозволена употреба, под услов да се почитуваат барањата на урбанистичкото планирање и нормите и правилата за санитарна заштита. На пример, ако новоформираната земјишна парцела се наоѓа во санитарна заштитна зона, тогаш за неа не може да се утврди видот на дозволена употреба „за изградба на станови“.
Треба да се забележи, дека по усвојувањето на Правилата за користење и развој на земјиштето (кои се донесени во голем број градови, вклучувајќи ги Санкт Петербург и Сочи, а мора да бидат усвоени низ целата земја најдоцна до 01.01.2013 година), правилата за одредувањето на видот на дозволеното користење за неизградените парцели малку ќе се промени.
Специфичниот индикатор за катастарската вредност на земјишните парцели се одредува по следниот редослед:
- субјект на Федерацијата донесува одлука за спроведување на катастарска проценка на земјиштето.Катастарското вреднување треба да биде универзално, односно сите земјишни парцели на територијата на субјект на Федерацијата се предмет на вреднување;
- територијалниот орган на Rosreestr за соодветниот предмет на Федерацијата составува списоци на земјишни парцели кои се предмет на проценка, кои ги одразуваат карактеристиките како локација, површина, присуство на недвижен имот на локацијата и нивната намена;
- Организацијата за проценка ангажирана од Rosreestr го одредува специфичниот показател за катастарска вредност за секој квартал и во контекст на секој од дозволените типови на дозволена употреба врз основа на информации за просечната пазарна вредност на земјишните парцели со соодветниот тип на употреба во одреден квартал. , како и врз основа на просечните пазарни вредности на недвижностите лоцирани на локациите. Со други зборови, конкретниот показател за катастарската вредност, поради постојната законска регулатива, се позиционира како просечен показател за пазарната вредност од 1 кв.м. парцела со специфичен вид на дозволена употреба.
- резултатите од катастарското вреднување на земјиштето се одобрени со регулаторен акт на составен субјект на Федерацијата;
- по одобрување на резултатите од катастарското вреднувањерелевантните информации за секоја земјишна парцела се внесуваат во системот за катастарска регистрација.
Како што е наведено погоре, катастарското вреднување на земјиштето треба да се врши најмалку еднаш на секои 5 години. Последната катастарска проценка беше извршена во градот Москва во 2007 година. Во овој поглед, новата катастарска проценка во Москва треба да биде завршена најдоцна до крајот на 2012 година. Во исто време, земајќи ја предвид посебната важност на московските земји, може да се претпостави дека новите специфични показатели за катастарската вредност на земјишните парцели во градот ќе се утврдат во износ значително поголем од сегашните показатели.
Време за читање: 4 минути
Основата за масовно вреднување на земјиштето е принципот на класификација и поделба на парцелите во групи и зони. Населбите се поделени на катастарски населби. Главните разлики меѓу земјишните парцели се површината, категоријата на употреба и специфичниот показател за катастарската вредност на земјишната парцела во 2020 година. Ако првите две вредности им се познати на сопствениците, тогаш третата често поставува прашања. Меѓутоа, при воспоставувањето на КС, од особено значење е специфичниот индикатор.
Примена на конкретниот индикатор
Катастарското вреднување се врши за секого, со исклучок на, во согласност со Законот на Руската Федерација од 25 август 1999 година бр. 945 „За катастарско вреднување“ и Уредбата на Владата на Руската Федерација од 8 април 2000 година. бр. 316 „За одобрување на правилата за спроведување на државното катастарско вреднување“.
Целта на одредувањето на вредноста на секоја парцела е да се создаде унифицирана даночна основа.
Оваа проценка има државен статус, затоа специјално создадените буџетски институции имаат овластување да ја спроведат. Нивните активности се засноваат на принципите на масовна проценка и употреба на специфични индикатори. Овој метод вклучува групирање на сите земји на Руската Федерација според принципот на сличност.
Цената на парцелите се пресметува врз основа на ценовните фактори специфични за одредена група. Тоа може да биде:
- земјоделски површини;
- области за развој на инфраструктурата;
- или јавни и деловни парцели;
За секоја од наведените области има свој сет на фактори на цени. Вообичаено, се земаат предвид социо-економскиот развој на регионот, квалитетот на земјиштето и присуството на згради. Затоа во различни катастарски области специфичната катастарска вредност на земјишната парцела - цената за 1 м2 - може да се разликува.
За да се оцени секоја група на недвижен имот, се развива специфичен модел и се прават пресметки. Во зависност од карактеристиките на локациите, вклучува фактори кои најмногу влијаат на нивната вредност, на пример, локацијата на објектот и неговата намена.
Пресметката по специфичен индикатор (UPKS) се користи во случаи кога регресијата, стандардното или индивидуалното моделирање е непрактично.
Повеќе детали за методите за одредување на трошоците се опишани во статијата.
Како се пресметува конкретниот индикатор?
Рускиот пазар на земјиште не е хомоген во својот состав. Сите парцели се поделени во категории, кои припаѓаат значително на цената.
Најскапи парцели се земји од населени места. Ова се објаснува со фактот дека таквите области имаат широк опсег на наменети намени, кои се рефлектираат во Класификаторот одобрен со Наредба на Министерството за економски развој на Руската Федерација од 1 септември 2014 година бр. 540.
Кога се групираат земјиштата за да се одреди вредноста на UVC, важно е дозволената употреба.
По поделбата на типови на дозволени употреби, проценителот ги одредува главните фактори на цени. Ако зборуваме за земјиште во населени места, трошоците се зголемуваат поради:
- атрактивен пејзаж и облик на локацијата;
- локација во близина на водни тела, шуми;
- растојание од автопатишта;
- ниско ниво на бучава;
- хомогена социјална средина;
- идната профитабилност.
Факторите кои ги намалуваат трошоците вклучуваат мала површина на парцела, груба нестандардна форма, локација во близина на индустриски претпријатија и депонии и незгодни пристапни патишта.
Во следната фаза се идентификува стандард - област со најизразени карактеристики и се формира група на слични објекти. За секој од нив, специјалистот собира и анализира информации за трансакциите и создава формула за пресметување на UCC. По ова, тој го пресметува конкретниот индикатор за 1 м2 од референтната парцела.
Каде може да се примени конкретниот индикатор?
Добиениот УПКС за група земјишни парцели е одобрен од органите на локалната самоуправа. Може да се користи за пресметување на трошоците за земјишни парцели со одреден тип на дозволена употреба користејќи ја формулата:
KS = површина x UPKS
Доколку некоја локација, според нејзините карактеристики, припаѓа на неколку групи, за пресметка се зема конкретниот индикатор со поголема вредност.
Иако основата за одредување на SVCS се објективни фактори, употребата на генерализирани статистички методи има голем број на недостатоци. Главните недостатоци на масовниот пристап го вклучуваат следново:
- добивање податоци за понудата и побарувачката од отворени извори кои не гарантираат доверливост;
- пресметката направена во периодот на пораст на пазарните цени не одговара на вредноста за време на кризата;
- игнорирање на индивидуалните карактеристики на предметите;
- можни технички грешки во граничните и техничките планови, укажувањата на локациските координати се мешаат во правилната класификација на објектите.
Наведените аспекти доведуваат до преценување или потценување на дозволените вредности на SCL за секоја група области.
Методологија за пресметување на УПКС за земјишна парцела
Во зависност од видот на дозволеното користење на земјиштето наведено во, специфичниот индикатор може да варира. Бидејќи при определувањето на КС се земаат предвид информациите за недвижен имот содржани во регистарот, овие описи и карактеристики мора да одговараат на реалноста.
На пример, за земји што се класифицирани во групата „за поставување на деловни згради за деловни и комерцијални цели“, UCC ќе биде многу повисок отколку за парцели вклучени во категоријата „за поставување на индустриски и административни згради“.
УПКС и моделот на проценка за земјоделско земјиште се одредуваат земајќи ги предвид:
- бруто приход по единица површина;
- коефициент на капитализација;
- трошоци за обработка на земјиштето.
Овие фактори не се земаат предвид при определување на специфичниот индикатор на КС. Односно, правилното доделување на локација на одредена категорија и група е од примарна важност за пресметување на UE.
Иако регулативите за катастарско вреднување постојано се донесуваат на локално и федерално ниво, сè уште не постои единствен документ кој дефинира како да се пресмета специфичниот показател за катастарската вредност на земјишната парцела. Основаните буџетски институции самостојно го одредуваат соодветниот метод за пресметување на UCS на земјиштата.
Жалба на вредноста на конкретниот индикатор KS
Законот на Руската Федерација од 3 јули 2016 година бр. 237-ФЗ предвидува одобрување на резултатите од катастарската проценка од органите на Rosreestr, информации за кои се објавени на официјалната веб-страница. Секој сопственик или корисник на земјиште има право на суд или провизија.
Специфичниот индикатор што се користи при пресметувањето на катастарската вредност е содржан во извештајот. Но, само специјалист може да открие несовпаѓање помеѓу UPCS и главните карактеристики врз основа на кои објектот е доделен на одредена група.
На барање на носителите на авторски права, Rosreestr може да обезбеди информации за вредностите што се користат во катастарското вреднување и податоци што ви овозможуваат да ги потврдите карактеристиките на објектот.
Во согласност со чл. 21 од законот, неусогласеноста помеѓу конкретниот индикатор и видот на дозволената употреба може да се смета за единствена методолошка грешка што влијаела на вредноста на коефициентот.
Барањето за корекција го разгледува буџетската институција овластена за спроведување на проценката. Врз основа на резултатите од разгледувањето на жалбата, телото донесува одлука да направи измени или да одбие.
чл. 22 од горенаведениот Федерален закон бр. 237 ја утврдува општата постапка за разгледување спорови во врска со утврдувањето на катастарската вредност во комисија или во суд. Доказ во овој случај ќе биде пазарното вреднување на локацијата.
Заклучок
Просечниот специфичен индикатор е цената на 1 м2 земјиште. Во зависност од дозволената употреба, овој индикатор може да ја намали или зголеми даночната стапка и даночната стапка. Најчеста грешка, која значително го зголемува UCL, е неправилната класификација на земјиштето во групи на дозволена употреба. Откако го забележал тоа навремено, сопственикот може да се жали на резултатите од катастарското вреднување на административен или судски начин.
Магистер по право од областа „Граѓанско и семејно право“. Во 2005 година дипломирал на Државниот универзитет во Санкт Петербург, во 2012 година на Економскиот факултет на Московскиот државен универзитет. М.В. Ломоносов со диплома за финансиска анализа. По второто високо образование, основал независна компанија за проценка. Јас сум ангажиран во проценка на недвижен имот, земјиште и друг имот.
Големината на катастарската вредност го одредува износот на данокот на имот и данокот на земјиште (клаузула 1 од член 378.2, клаузули 1, 2 од член 390 од даночниот законик на Руската Федерација), киријата, износот на откупната вредност за парцели за јавно земјиште итн.
- проценител во рамките на државното катастарско вреднување;
- врз основа на резултатите од државното катастарско вреднување во вид на специфични или просечни специфични показатели за катастарска вредност за одредена група на објекти.
Трошокот го одредува проценителот
При утврдувањето на катастарската вредност на објектот, проценителот прибира пазарни информации, а доколку тоа не е доволно, тогаш пазарната вредност се проценува поединечно за одреден објект.
Државната катастарска проценка на земјиштето се врши во зависност од категоријата на земјиштето и нејзината локација (клаузули 5-7 од Правилата за спроведување на државна катастарска проценка на земјиштето, одобрена со Уредба на Владата на Руската Федерација од 04.08.2000 година бр. 316):
- врз основа на статистичка анализа на пазарните цени, други информации за недвижен имот и други методи за масовно вреднување;
- врз основа на капитализација на проценетиот приход од наемнина;
- врз основа на трошоците неопходни за репродукција и (или) зачувување и одржување на вредноста на нивниот природен потенцијал.
Катастарот ја вклучува не само катастарската вредност на парцелата, туку и информациите за специфичниот индикатор (по еден квадратен м) - катастарската вредност на одредена земјишна парцела, поделена со нејзината површина.
Пред нова рунда на катастарско вреднување, просечниот специфичен индикатор може да биде основа за одредување на катастарската вредност на парцелите формирана од проценетата парцела како резултат на поделба или распределба.
Акт со катастарско вреднување може да се оспори како нормативно правен акт доколку се констатирани формални повреди, бидејќи резултатите од државното катастарско вреднување (утврдување на катастарска вредност) се одобрени со акт што судовите го сметаат за нормативно правен акт.
Судот ја проверува формалната усогласеност на оспорениот нормативно правен акт со акт од поголема правна сила по содржина, редослед на објавување и надлежност на органот што го издал.
Уште еднаш да нагласиме дека за оспорување на актот на одобрување на резултатите од државното катастарско вреднување потребно е да се докаже дека при проценката се направени формални повреди. Бескорисно е да се повикуваме на фактот дека катастарската вредност ја надминува пазарната вредност.
Барањето за оспорување на нормативно правен акт мора да се поднесе до суд од општа надлежност - Врховниот суд на републиката, регионален суд, суд на федерален град, суд на автономен регион и суд на автономен округ ( Клаузула 2, Дел 1, член 26 од Кодексот за граѓанска постапка на Руската Федерација).
Актите од овој вид, по правило, не се оспоруваат во целост, туку во смисла на одобрување на резултатите од катастарската вредност на одредена земјишна парцела, но бидејќи при проценката се констатирани прекршоци, тоа фрла сомнеж врз резултатите од проценката. како целина и може да доведе до поништување на нормативниот акт во целина.
Ако вредноста наведена во катастарот се разликува од вредноста наведена во актот, тогаш дејствијата на катастарскиот орган треба да се оспорат во согласност со членовите 27, 29 од Кодексот за арбитражна постапка на Руската Федерација, односно во арбитражен суд.
Катастарските власти внесуваат информации во државниот катастар на недвижности (ГКН) чисто механички, пренесувајќи ја во него катастарската вредност наведена во извештајот за проценка одобрен со акт на извршната власт на конститутивниот субјект на Руската Федерација.
Значи, ако цената внесена во Комитетот за државна сопственост не е онаа наведена во актот за одобрување на резултатите од проценката, тогаш дејствијата на катастарскиот орган може да се сметаат за незаконски.
Катастарската вредност се одредува со специфични (просечни специфични) индикатори
Оваа опција е формализирана во форма на специфични и просечни специфични показатели за катастарска вредност за одредени групи на намена на објекти и територијални единици. Методот се користи за одредување на катастарската вредност на недвижен имот што не е вреднуван според првата опција.
За да се одреди катастарската вредност на локацијата користејќи специфичен индикатор, катастарскиот орган одредува на која група по намена и локација припаѓа, а потоа го множи специфичниот показател на оваа група со површината на локацијата, како што е утврдено со Методолошкиот Упатство за утврдување на катастарска вредност на новоформирани земјишни парцели и постојни земјишни парцели во случај на промена на категоријата на земјиштето, видот на дозволената употреба или разјаснување на површината на земјишната парцела (одобрена по налог на Министерството за економски развој на Русија од 12 август 2006 година бр. 222). Сепак, катастарската вредност на другите објекти се одредува по истиот редослед (Наредба на Министерството за економски развој на Русија од 18 март 2011 година бр. 113).
При утврдување на катастарската вредност врз основа на специфични показатели, катастарскиот орган е послободен да донесува одлуки, затоа се зголемува ризикот од неправилно утврдување на катастарската вредност поради грешка на специјалист за катастарски орган.
Во овој случај, можно е да се оспорат дејствијата на катастарскиот орган во арбитражен суд во согласност со Поглавје 24 од Кодексот за арбитражна постапка на Руската Федерација во врска со употребата на неточен специфичен индикатор при утврдување на катастарската вредност на оспорен предмет.
Така, Президиумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација, во својата резолуција од 2 јуни 2009 година бр. 21/09, посочи дека арбитражните судови имаат надлежност за случаи на оспорување на дејствијата на државните органи (клаузула 2, дел 1, член 29 од Кодексот за арбитражна постапка на Руската Федерација), а катастарскиот орган ја извршил повредата, односно неправилно го применил актот со кој се одобрени просечните специфични показатели за катастарската вредност.
Мора да се има на ум дека катастарската вредност е утврдена и применета за во иднина, односно невозможно е да се вратат веќе платените плаќања за минатите периоди (Резолуција на Президиумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација од 28 јуни 2011 година бр. 913/11).
Така, ако не останува уште многу време до одобрувањето на новите резултати од катастарското вреднување, тогаш нема смисла да се оспоруваат старите резултати.
Значи, дејствијата на катастарскиот орган се оспоруваат според правилата од Поглавје 24 од Кодексот за арбитражна постапка на Руската Федерација. Треба да се запомни дека таквото барање може да се поднесе во рок од три месеци од денот кога апликантот станал свесен за повреда на неговите права и легитимни интереси (Дел 4 од член 198 од Кодексот за арбитражна постапка на Руската Федерација).
Меѓутоа, во зависност од конкретните околности, спорот во кој се поднесуваат барања за прогласување на дејствијата за незаконски мора да се разгледува преку парница. Според тоа, се применува општиот рок на застареност од три години.
Така, Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација посочи дека појаснувањето на катастарската вредност, групата видови на дозволена употреба и просечниот специфичен показател треба да се случи на начинот на постапување по побарување, бидејќи споровите поврзани со определувањето на видот на дозволената употреба и катастарската вредност на земјишните парцели влијаат на интересите на нивните носители на права во областа не само даночни и земјишни односи, туку и граѓанска циркулација. Така, тие се разгледуваат според општите правила на постапката за побарување, без оглед на фактот дека причината за спорот биле дејствијата на органите за катастарска регистрација (Резолуција на Президиумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација од 15 декември, 2011 бр.12651/11).
Доколку катастарскиот орган при утврдување на катастарска вредност на парцела што е формирана со распределба, наместо конкретниот показател за претворената парцела го примени просечниот специфичен показател за катастарската четвртина, тогаш ги прекршува прописите (клаузула 2.1.18 од Методолошки Упатство бр. 222) и треба да се постави прашањето за оспорување на дејствијата .
Ако катастарскиот орган неправилно ја утврдил вредноста поради погрешна квалификација на намената на предметот, тогаш таквото барање се разгледува во начинот на постапката за побарување (во овој случај, тужителот мора да ја докаже неточноста на определувањето).
Постои и друг начин, кој се чини дека е најоптимален, - да се постигне ревизија на катастарската вредност или да се утврди катастарската вредност во висина на пазарната вредност. Ова не е жалба или предизвик; може да се користи и кога се одредува цената на одредена локација и кога цената се пресметува според специфичен (просечен специфичен) индикатор.
Државното катастарско вреднување е масовно вреднување, кое е насочено кон утврдување на пазарната вредност на предметите што се вреднуваат. Се разбира, таа е помалку точна од индивидуалната пазарна проценка, бидејќи не ги зема предвид сите карактеристики на имотот. Со масовно вреднување, дури и едноставна проверка на објектот не е потребна.
Така, индивидуалната проценка е стандардно попрецизна, а заинтересираните страни имаат право да бараат ревизија на катастарската вредност врз основа на резултатите од државната катастарска проценка и утврдување катастарска вредност во висина на пазарната вредност врз основа на резултатите од индивидуалната проценка.
Подносителот на барањето не ја оспорува веродостојноста на катастарската вредност, ниту законитоста на регулаторниот акт за негово одобрување, ниту дејствијата на катастарскиот орган. Следствено, овие прашања не се вклучени во опсегот на докажување во случајот.
Се чини дека овој метод - ревизија на катастарската вредност - е исто така погоден затоа што тужителот не мора да ја докажува незаконитоста на регулаторен акт или дејство на владино тело, како и неточноста на катастарското вреднување. Тужителот мора да биде подготвен да ја докаже главната работа - веродостојноста на поединечното пазарно вреднување на имотот, односно дека извештајот презентиран од него за проценка на пазарната вредност е поправеден и правилен од резултатот од државното катастарско вреднување.
За да се оспори чинот на одобрување на резултатите од државното катастарско вреднување, потребно е да се докаже дека се направени формални повреди при проценката. Бескорисно е да се повикуваме на фактот дека катастарската вредност ја надминува пазарната вредност.
Ако катастарската вредност е внесена во катастарот во строга согласност со актот, тогаш нема смисла да се оспорува незаконитоста на дејствијата на катастарскиот орган. Но, доколку дојде до техничка грешка и во катастарот не е вклучена вредноста што е утврдена во актот, тогаш по дејствијата на катастарскиот орган може да се поднесе жалба.
Индивидуалната проценка е стандардно попрецизна, а заинтересираните страни имаат право да бараат ревизија на катастарската вредност врз основа на резултатите од државната катастарска проценка и утврдување на катастарска вредност во висина на пазарната вредност врз основа на резултатите. на индивидуална проценка.
Константин БУШУЕВ, експерт во Legal Assessment LLC
1) менаџмент сметководствое вид на сметководство во кое се случува собирање, обработка и обезбедување на сметководствени информации за потребите на менаџментот во претпријатието. Целта на сметководството за управување е форма на информациски систем на претпријатието.
Гл. Задачата на Одделот за управување е да подготви веродостојни и целосни информации, кат. служи како извор за донесување неопходни менаџерски одлуки во процесот на управување.
Основни дел од таквото сметководство е сметководство и анализа на трошоците (од/од произведени производи). Овие информации обично се користат во процесот на донесување одлуки за управување при планирање и прогнозирање во претпријатието (за финансиски сметководствени цели). Сметководствените податоци на организацијата се нејзина деловна тајна и не треба да ги откриваат нејзините вработени; (инфлацијата се групира по видови на трошоци, по место на потекло на трошоци (работни места), по носители на трошоци, т.е. видови производи, работи, услуги). Информациите се подготвуваат по потреба и можат да се составуваат дневно, неделно, месечно. Информациите се во природа на прогноза, ги карактеризираат активностите на организацијата за иднината, земајќи ја предвид состојбата во минатото. Не е неопходно да се одржуваат информации за управување само ако одлучи администрацијата.
2) Финансиско сметководствообезбедува сметководствени информации за резултатите од активностите на организацијата на нејзините надворешни корисници: акционери, партнери, доверители, даночни, статистички органи; финансирање на банки и сл. Од оваа гледна точка, овие финансиски извештаи не претставуваат деловна тајна, бидејќи ги одразуваат најопштите показатели за активностите на организацијата. FI се карактеризира со придржување кон општоприфатените сметководствени принципи, употреба на парични мерни единици, фреквенција, објективност и идентификација како главен предмет на анализа на активностите на организацијата како целина. Информациите се подготвуваат еднаш годишно (полугодие, квартал). Информациите ги карактеризираат веќе остварените трансакции и економските факти, покажуваат како се случило тоа. И покрај нивните разлики, менаџментот и финансиското сметководство се меѓусебно поврзани потсистеми на сметководството на една организација. Она што им е заедничко се:
Унифицирани сметководствени објекти;
Унифициран пристап кон изборот на сметководствени цели и задачи;
Општо прифатени сметководствени принципи;
Еднократно одржување на примарни информации за известување;
Базата на сметководствени информации се користи за донесување одлуки за управување;
Користење на општи методи (документација, попис, проценка и пресметка, групирање на сметководствени објекти, известување на одделенија, внатрешно и надворешно известување на организацијата).
Целта на финансиската анализа.
Финансиската состојба се однесува на способноста на претпријатието да ги финансира своите активности. Се карактеризира со обезбедување на финансиски средства неопходни за нормално функционирање на претпријатието, изводливост на нивното пласирање и ефикасност на користење, финансиски односи со други правни и физички лица, солвентност и финансиска стабилност.
Финансиската состојба може да биде стабилна, нестабилна и кризна.
Финансиската анализае процес на истражување и евалуација, чија главна цел е да се развијат најсигурни претпоставки и прогнози за идните финансиски услови на претпријатието.
Со цел да се доделат катастарски броеви на објекти на недвижности, организацијата за катастарска регистрација врши катастарска поделба на територијата на Руската Федерација на катастарски области, катастарски квартови и катастарски области (во натамошниот текст: единици за катастарска поделба).
. Катастарската вредност на земјишната парцела ја изразува нејзината стандардна цена, пресметана во зависност од категоријата и локацијата на земјиштето. Неопходно е да се регулираат односите со земјиштето, да се насочат трансакциите за продажба и закуп, како и да се пресмета износот на данокот на земја. Државното катастарско вреднување се врши најмалку еднаш на секои 5 години. Податоците добиени како резултат на проценката се внесуваат во државниот катастар на недвижности, кој го води Федералната служба за државна регистрација, катастар и картографија (Rosreestr).Односот помеѓу катастарските, регулаторните и пазарните вредности
Законодавството на Руската Федерација, покрај катастарската вредност, ги утврдува и концептите на нормативна и пазарна вредност.
Стандардна ценасе применува кога не е утврдена катастарска вредност. Неговата пресметка е неопходна во голем број случаи предвидени со закон: при добивање банкарски заеми обезбедени со земја, купување државно и општинско земјиште итн. Обично се одредува врз основа на 200-кратна даночна стапка на земјиште по 1 m 2 површина, пресметана врз основа на нејзината намена, земајќи ги предвид факторите за зголемување и исклучувајќи ги даночните придобивки.
Локалните власти годишно ја одредуваат стандардната цена на земјиштето и можат да ја променат во рок од не повеќе од 25%. Вкупната стандардна вредност не треба да надминува 75% од пазарната цена.
Документ со кој се потврдува стандардната цена на земјиштето за одредена парцела може да се добие од окружниот или градскиот комитет за земјишни ресурси и управување со земјиштето.
Пазарна ценаутврдени со интеракцијата на понудата и побарувачката на пазарот на земјиште за одредена цел во одреден регион во дадено време. Неговата вредност не треба да ја надминува најверојатната пазарна цена за купување на слична парцела. Доколку се променат пазарните услови или намената на страницата, таа може да се промени.
Пазарната вредност е главно карактеристична за секундарниот пазар, на кој се препродаваат парцели во приватна сопственост. За примарниот пазар, каде државните и општинските земји се купени во приватна сопственост, стандардната вредност е поприменлива.
Овие типови на трошоци може значително да се разликуваат. Катастарската и стандардната вредност се повеќе слични на цената на залихите, додека пазарната вредност се одредува според реалната понуда и побарувачка.
Постапката за утврдување на катастарска вредност
Катастарската вредност на земјиштето се утврдува во согласност со Правилата за државно катастарско проценување на земјиштето (од 04.08.2000 година).
Територијалниот субјект на Руската Федерација донесува одлука за спроведување на катастарско вреднување на земјишните парцеликои припаѓаат на нејзината територија.
Територијалниот оддел на Rosreestr подготвува список (список) на земјишни парцели кои се предмет на задолжително катастарско вреднување. Според сегашното законодавство, сите земјишни парцели вклучени во земјиштето на населените места се поделени на 17 видови на дозволена употреба. Во секој локалитет тие се поделени на административно-територијални единици, од кои секоја има соодветни катастарски квартови.
Списокот на земјишни парцели ги одразува следните карактеристики за секоја парцела: нејзината површина, локација, присуство, природа и намена на зградите, доколку ги има.
Rosreestr користи организација за проценка која ја пресметува специфичната катастарска вредност за секој катастарски квартал и секој тип на дозволена употреба. Овој индикатор се пресметува врз основа на просечната пазарна вредност или стандардна вредност од 1 m 2 земјиште во одреден квартал за одреден тип на дозволена употреба.
За да се одобрат резултатите од катастарското вреднување, се составува соодветен регулаторен акт на територијалниот субјект на Руската Федерација.
По одобрувањето на резултатите, тие се внесуваат во системот за катастарска регистрација на територијалната администрација на Rosreestr.
Пресметка на катастарска вредност
Катастарската вредност на одредена парцела се утврдува врз основа специфичен показател за катастарска вредност 1 м2 (специфична катастарска вредност на парцелата). Помножувајќи го со површината на дадената парцела, ја добиваме нејзината катастарска вредност. Големината на специфичниот индикатор може да варира за секој катастарски квартал и еден или друг вид на дозволена употреба.
Доколку за земјишна парцела се утврдени неколку видови дозволени користење, тогаш за пресметка се избира највисокиот специфичен показател за катастарската вредност на сите можни видови дозволени користење за оваа парцела.
Со цел да се насочи статистичката анализа, како и како упатство, територијалните субјекти на Руската Федерација воспоставуваат просечни вредности на специфични показатели за катастарска вредностпарцели за секоја категорија на земјиште и вид на функционална употреба за општински области или области. Слично на тоа, може да се утврдат минимални вредности на специфични показатели за катастарска вредност за индустриски и други земји за посебна намена, под кои не може да се постави. Тие се одредуваат врз основа на методологијата за пресметување на пондерираните просечни показатели за секоја област (област) и категорија на земјиште.
Каде и како да ја дознаете катастарската вредност на земјишната парцела?Можете да ги добиете овие информации од територијалната канцеларија на Rosreestr. Барањето мора да содржи катастарски број на земјишна парцела. Се формира од бројот на катастарската област, регион, четвртина и одредена локација.
Можете да го дознаете бројот во телата на Rosreestr, на неговата веб-страница или во документи (договор за купопродажба, потврда со која се потврдува сопственоста, катастарски пасош на земјишната парцелаи сл.).
Врз основа на барањето, специјалистите можат да ги обезбедат сите достапни информации за тоа, вклучувајќи ги и пресметките за плаќање.
Промена на катастарската вредност на земјишна парцела
Катастарската вредност може да се промени во следниве случаи:
во случај на објективни промени во главните карактеристики на локацијата: промени во областа и границите, промени во дозволениот тип на употреба на локацијата, трансфер на локацијата во друга категорија;
кога се откриени грешки во документите што доведуваат до преценување на катастарската вредност.
Во првиот случај, апликација и пакет потребни документи се доставуваат до територијалното тело на Rosreestr на локацијата на земјишната парцела ( граничен план, копија од документот со кој се потврдува решавањето на спорот за земјиштето, сопственоста на парцелата итн.).
Исправка на катастарска грешка
Катастарската грешка е предмет на корекција: - на начин утврден за да се земат предвид промените во карактеристиките на објектите на недвижностите, - во редоследот на интеракција со информации (ако документите што ја содржат оваа грешка биле примени од органот за катастарска регистрација по редослед на интеракција со информации), - врз основа на судска одлука што стапила во правна сила за исправка на оваа грешка.
Катастарските грешки може да се оспорат и коригираат административно или на суд. Најчести случаи на преценување на катастарската вредност
1. Специфичниот показател за катастарската вредност за одреден вид дозволена употреба е преценет, или погрешно е одреден видот на дозволената употреба.
Ова може да се случи во случај на техничка или катастарска грешка, кога документите погрешно укажуваат на специфичниот показател за катастарската вредност, што не одговара на вистинската. Така, на пример, ако наместо специфичниот индикатор за парцела со типот на дозволена употреба предвиден „за поставување на индустриски и административни згради“, се постави индикаторот „за поставување канцеларии“, тогаш неговата вредност ќе се прецени речиси 3 пати.
Ако локацијата е изградена и на неа има зграда или друга структура, тогаш нејзината намена може да се одреди со запис во техничкиот пасош за овој имот. За да ја поправите грешката, треба да поднесете апликација до територијалната власт катастарска регистрација. Ако одбие да ја поправи грешката, можете да одите на суд.
2. Катастарската вредност ја надминува нејзината пазарна вредност.
Во овој случај, треба да се води од Резолуцијата на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација, според која катастарската вредност на земјишната парцела треба да се признае како еднаква на нејзината пазарна вредност од моментот кога ќе се утврди нејзината пазарна вредност. Можете да ја одредите пазарната вредност на страницата со контактирање на независен проценител. Врз основа на неговиот извештај, катастарската вредност на земјишната парцела може повторно да се утврди на суд во висина на нејзината пазарна вредност.
Во случај кога катастарската вредност на парцелата е утврдена по 22 јули 2010 година и се покажа дека е преценета, можно е да се оспори без суд со контактирање на специјализирана комисија во рок од шест месеци од датумот на внесување информации за катастарска вредност во државниот катастар на недвижности.
Комисијата може да ја ревидира катастарската вредност на земјишната парцела во два случаи:
кога ќе се докаже дека катастарското вреднување е извршено врз основа на неверодостојни информации;
во присуство на заклучок на независен проценител за утврдување на пазарна вредност на парцела.
Специјализираната комисија ја разгледува апликацијата во рок од еден календарски месец.
Ако нема катастарска вредност, сепак, во пракса понекогаш Нема катастарско вреднување на парцелата. Се поставува природно прашање: Дали треба да се плаќа данок на земја и ако е така, како ќе се пресметува?
Министерството за финансии на Русија во писмото од 06.06.2006 година N 03-06-02-02/75 идентификуваше три можни ситуации:
Резултатите од државната катастарска проценка на земјиштето заклучно со 1 јануари во календарската година не беа одобрени на пропишан начин до 1 март оваа година;
Резултатите од државната катастарска проценка на земјиштето заклучно со 1 јануари во календарската година беа одобрени пред 1 март оваа година, но не е утврдена процедурата за доставување на катастарската вредност пред даночните обврзници од страна на локалните самоуправи;
Катастарската вредност на земјишната парцела е утврдена, но на пропишан начин не и е ставена на внимание на организацијата.
Во исто време, во пракса, постои следнава гледна точка: ако не е утврдена катастарската вредност на парцелата, за даночни цели неопходно е да се примени стандардната цена на земјиштето (Резолуции на Президиумот на Врховната арбитража Судот на Руската Федерација од 23 јули 2009 година N 54, од 9 декември 2008 година N 6113/08 во случајот N A76 -31125/2006-47-1226/31, Северо-западниот округ ФАС од 05.07.2008 година во случајот N A56-18358/2007; Писма на Министерството за финансии на Русија од 08/13/2009 N 03-05-04-02/55, од 08/12. 2009 N 03-05-05-02/48).
Значи, врз основа на горенаведеното, можеме да заклучиме: и покрај двосмисленоста во толкувањето на земјишното законодавство, ставот на законодавецот и регулаторните органи е јасен: даночната основа за данок на земја се утврдува врз основа на катастарската вредност на земјиштето. парцела, која често ја надминува нејзината пазарна вредност. Овој проблем може да се реши со внесување на следново правило на законодавно ниво: ако катастарската вредност на земјишната парцела е одобрена над пазарната вредност, таа треба да се користи за пресметување на данокот на земјиште. Но, досега, за жал, нема такви правила, а жалбата на катастарската вредност на земјишната парцела е можна само во смисла на жалба на регулаторниот акт со кој се утврдува, под услов извршната власт на конститутивниот субјект на Руската Федерација да ја прекрши постапката за донесување одлука по ова прашање или неправилно утврден вид на земјишна парцела. Во исто време, судовите го отфрлаат аргументот за значителна разлика помеѓу пазарната и катастарската вредност на земјишната парцела.
Во кои случаи може да се оспорат резултатите од утврдувањето на катастарската вредност?
Основи за оспорување на резултатите од утврдувањето на катастарската вредностсе:
1. Несигурност на информациите за имотот што се користи при утврдување на неговата катастарска вредност;
2. Утврдување на нејзината пазарна вредност во однос на имотот од датумот на кој е утврдена неговата катастарска вредност.
Во основа, граѓаните ја оспоруваат проценката доколку добиената катастарска вредност им се чини превисока. Навистина, во овој случај, износот на данокот на земја станува поголем. Но, има и сопственици кои поднесуваат жалби дека нивните имоти, според нив, се потценети.
Навистина, можно е да се направи без проба со контактирање на специјална меѓусекторска комисија под Rosreestr. Оваа работна група редовно ги разгледува апликациите за оспорување на резултатите од проценките на катастарската вредност. Можноста за оспорување на резултатите од утврдувањето на катастарската вредност во комисиите за разгледување спорови за резултатите од утврдувањето на катастарската вредност е предвидена со Федералниот закон бр. 135-ФЗ од 29 јули 1998 година „За вреднувачки активности во Руската Федерација ” (член 24.19) и постапката за создавање и работа на комисија за разгледување на спорови за резултатите од утврдувањето на катастарската вредност, одобрена со наредба на Министерството за економски развој на Русија од 4 март 2012 година бр. 263.
Но, има една нијанса - случајот може да се реши без судење, преку комисија, само во рок од шест месеци од моментот на внесување на вредноста во државниот катастар на недвижности. Тогаш само судот ќе помогне.
Сепак, граѓаните имаат право да поднесат барање до судот со барања за ревизија на катастарската вредност на земјишната парцела, заобиколувајќи ја апликацијата до комисијата со соодветните барања, бидејќи вонсудската постапка за разгледување спорови за резултатите на катастарско вреднување не е задолжителна предистражна постапка во постапката за намалување на катастарската вредност на земјиштето. Тоа е регулирано со Поглавје 3.1 од Федералниот закон од 29 јули 1998 година бр. 135-ФЗ „За вреднувачки активности во Руската Федерација“.
Кои постапки мора да претходат на одењето на суд?
За да се намали катастарската вредност на одредена земјишна парцела преку судот, кон изјавата за побарување се приложува извештај од независен проценител за пазарната вредност на одредена земјишна парцела.
Законодавството предвидува право на барателот самостојно да нареди индивидуална проценка на имотот и врз основа на релевантниот извештај за проценка, да ја утврди катастарската вредност во износот наведен во таквиот извештај за процена.
Затоа, пред ова е неопходно да се спроведе индивидуална пазарна проценка на имотот и да се подготви соодветен извештај. Ова го прават само независни проценители кои се членови на саморегулаторни организации на проценувачи.
Вредноста добиена како резултат на индивидуална пазарна проценка може значително да се разликува од спорната катастарска вредност.
Треба да се напомене дека кога се оспорува утврдувањето на нејзината пазарна вредност во однос на имотот, всушност не се оспорува катастарската вредност, туку се утврдува нова - врз основа на резултатите од индивидуалната пазарна проценка на имотот.
[Даночен законик на Руската Федерација] [Поглавје 31] [член 389]
1. Предмет на оданочување се земјишните парцели лоцирани во рамките на општината (федералните градови Москва и Санкт Петербург), на чија територија се воведува данокот.
2. Не се признаваат како објекти на оданочување:
1) земјишни парцели повлечени од оптек во согласност со законодавството на Руската Федерација;
2) земјишни парцели ограничени во оптек во согласност со законодавството на Руската Федерација, кои се окупирани од особено вредни предмети од културното наследство на народите на Руската Федерација, предмети вклучени во списокот на светско наследство, историски и културни резерви, предмети на археолошко наследство;
3) стана неважечки;
4) земјишни парцели од земјишта од шумскиот фонд;
5) земјишни парцели ограничени во оптек во согласност со законодавството на Руската Федерација, окупирани од државни водни тела како дел од фондот за вода.
Во тек економска анализа економските и финансиските активности треба постојано да се занимаваат со систем на индикатори. Економски показатели ¾ тоа се микромодели на економски појави. Одразувајќи ја динамиката и противречностите на тековните процеси, тие се предмет на промени и флуктуации и можат да се приближат или подалеку од нивната главна цел.¾ мерење и оценување на суштината на една економска појава. Затоа, аналитичарот мора секогаш да ги има на ум целта и целите на студијата и да користи индикатори за да ги опише и оцени специфичните аспекти на перформансите на организацијата.
Економски и финансиски активности организации мерено со различни економски показатели, кои можат да се сумираат во специфичен систем, поделен според одредени критериуми:
а) цена и природни ¾ во зависност од основните мерења;
б) квантитативни и квалитативни ¾ во зависност од тоа кој аспект на појавите, операциите и процесите се мери;
в) волуметриски и специфичен ¾ во зависност од употребата на поединечни индикатори или нивните соодноси.
Индикатори за трошоци моментално се меѓу најчестите. Употребата на индикатори за трошоците произлегува од присуството во стопанството на стоковно производство и стоковниот промет, стоковно-паричните односи. Во парична смисла тие се изразени, природно, на големо И обем на продажба на мало , трошоците жалби, профит . Мерачот на пари (трошок) произлегува од економската суштина на наведените категории.
Природни индикатори се користат во планирањето и сметководството и аналитичката практика на организациите во сите индустрии. Тие се особено неопходни за следење на безбедноста на имотот и рационално користење материјал И работни ресурси .
Во организациите, стоките се земаат предвид и се анализираат не само во вредност, туку и во физичка смисла (од асортиман во согласност со утврдени номенклатура ). Во физичка смисла, се врши мониторинг и на исполнувањето на договорите за набавка од страна на производителите стоки .
Под квантитативни показатели во анализа ги разбираме оние кои ја изразуваат квантитативната сигурност на појавите и можат да се добијат со директно сметководство. Квантитативните индикатори се користат за изразување апсолутни и релативни вредности кои го карактеризираат обемот на производство и продажба на производи, неговата структура и други аспекти на работата на организациите. Квантитативните показатели може да се изразат и во трошковна и во физичка смисла. Значи, квантитативните показатели се:
¾ обем на производи продадени во рубли;
¾ производствен излез во килограми, метри, литри;
¾ обемот на продажба на големо за одредена група на производи во рубли и физички показатели;
¾ обемот на продажбата на мало во рубли.
Квалитативни индикатори утврдете ги внатрешните квалитети, знаци и карактеристики на појавите што се проучуваат. Овие индикатори се користат за проценка на произведените производи, нивната усогласеност со утврдените барања (стандарди, спецификации, примероци), проценка на економската ефикасност на трудот и материјалот трошоците , како и финансиски инвестиции.
Индикаторите кои го карактеризираат квалитетот на работата на организациите сега добиваат големо значење. Показателите за квалитет на работата на организациите го вклучуваат следново:
¾ индикатори кои карактеризираат ритам продажба;
¾ исполнување на продажниот план за дадена структура на производи (земајќи го предвид внатрегрупниот асортиман);
¾ целосно задоволство побарувачката потрошувачи (нема случаи на незадоволена побарувачка);
¾ проучување на побарувачката и нејзино предвидување (во врска со сезонската, промена на вкусовите на потрошувачите, модните промени, понудата на нови производи од страна на производителите, организациите за дизајн и моделирање);
¾ континуирано или селективно прифаќање на стоки врз основа на квалитет, спречување на продажба на нецелосни, неквалитетни и супстандардни стоки (нема поплаки од купувачите за слабиот квалитет на продадените стоки);
¾ усогласеност со барањата за санитарен надзор (особено во трговијата со прехранбени производи) итн.
Економските појави и процеси обично содржат и квантитативни и квалитативни фактори. Задачата на економистот често се сведува на потребата да се одвои и да се измери влијанието на едното или другото.
Зголемување на обемот на производството на стоки може да се случи, на пример, поради зголемување на бројот на работници (квантитативен индикатор) и поради зголемување на продуктивноста на трудот (квалитативен индикатор). Обем на комерцијални производи може да се зголеми како резултат и на зголемување на производството на бројот на производи и на зголемување на процентот на премиум производи во нив.
Индикатори за јачина на звук претставуваат примарен одраз на проучуваните економски појави и процеси во однос на нивниот обем, состав и сл. Вредноста на продажбата на големо и мало, обртни средства , трошоци за дистрибуција, приход ¾ Сите овие се индикатори за јачина на звук.
Економските појави и процеси обично се изразуваат во апсолутна и релативнаиндикатори. Апсолутниот индикатор ја карактеризира квантитативната големина на феноменот, без оглед на големината на другите појави. Релативните индикатори го одразуваат односот на големината на феноменот што се проучува со големината на другите појави или со големината на овој феномен, но земен во различен временски период. Релативниот индикатор се добива со делење на една вредност со друга.
Релативните величини се количник на делење на еден апсолутен број со друг. Значи, ако ја поделите моменталната вредност на индикаторот со основната вредност, можете да добиете едноставен однос, често наречен коефициент и покажува колку пати првиот број е поголем од вториот. Со множење на количникот со 100 ќе добиете процент.
Пример за релативни количини се интерес (пресметано за карактеризирање на спроведувањето на планот, промени во индикаторот од почетокот до крајот на периодот), специфична гравитација (за проучување на структурата на индикаторите), коефициенти (пресметани за да се карактеризира, на пример, обртот на обртните средства итн.), индекси (се користи за карактеризирање стапка на раст продажба, промени цените , продуктивноста на трудот итн.).
Специфични индикатори се релативни, изведени од соодветните волуметриски показатели. Може да се земат предвид специфични показатели: производство по вработен, залихи во денови на промет, ниво на трошоци по рубља од продажба итн. Други релативни вредности кои го карактеризираат спроведувањето на планот, структурата, динамиката, интензитетот на развојот се широко користени економски пресметки.
Индикатор за структура (специфична тежина) ¾ релативното учество на составниот елемент во вкупниот број (Табела 2.1).
Табела 2.1
Пример за пресметка на специфичната тежина
Апсолутно зголемување ¾ ова е разликата помеѓу последователните и претходните вредности на индикаторот (синџирот) или почетната вредност (основна). Апсолутен синџир раст карактеризира постојана промена на индикаторите и основниот апсолутен пораст¾ промена на кумулативна основа. Апсолутното зголемување покажува колку апсолутни единици е променето даденото ниво во споредба со:
а) со претходното ниво во методот на синџир;
б) со почетното ниво во основната метода.
Постои врска помеѓу синџирот и основниот апсолутен раст: ¾ збирот на зголемувања на синџирот го дава соодветниот основен апсолутен прираст. Во текот на целиот период опишан во серијата, апсолутното зголемување ќе се изрази како разлика помеѓу последното и првото ниво од серијата. Апсолутниот раст може да биде и позитивен и негативен и нужно има мерни единици и димензија.
Релативни показатели се и стапките на раст и добивка, кои ја карактеризираат динамиката на промените на индикаторот.
Стапка на раст¾ ова е односот на последователната вредност на индикаторот со претходниот (стапки на раст на синџирот) или константа земена како основа за споредба (основни стапки на раст).
Синџирниот метод ја карактеризира секвенцијалната промена, а основниот метод ¾ промена на кумулативна основа. Постои врска помеѓу синџирот и основната стапка на раст¾ производот од стапките на раст на синџирот ја дава соодветната основна стапка на раст. Стапката на раст може да се изрази како коефициенти или проценти.
Стапка на зголемувањепокажува за колкав процент се менува ова ниво во споредба со:
а) со претходното ниво на редот во методот на синџир;
б) со основното, почетно ниво на серијата користејќи го основниот метод.
Стапката на раст обично се изразува како процент и покажува за колку проценти е зголемувањето (+ ) или намалено (- ) сегашно ниво во споредба со претходното (основно) ниво.
Пример за пресметување на раст, стапка на раст и стапка на раст е даден во табелата. 2.2.
Табела 2.2
Пример за пресметување на висина и добивка
Важен релативен индикатор е и релативната големина на координација ¾ односот меѓу деловите на целината. Пример е односот на страната на обврските на билансот на состојба на организацијата свој И должнички капитал .
Треба да се напомене дека покрај апсолутните и релативните вредности, анализата на економската активност користи просечни вредности . Тие се користат за генерализиран опис на група хомогени појави на квантитативна основа, т.е. ја карактеризираат целата група предмети со еден број.
Просечните вредности треба да се користат само при проучување и генерализирање на карактеристиките на масовните, квалитативно хомогени популации. Сосема е разумно да се користат такви индикатори како , просек акции стоки, итн. Доколку се наруши квалитативната хомогеност на населението што се проучува, невозможно е да се работи со просечни вредности, бидејќи тие можат да сокријат значителни недостатоци во работата организации . Затоа, заедно со употребата на просечните вредности, неопходно е да се анализираат и индикаторите од кои се составени.
Секој од погоре дискутираните индикатори има специфично значење и значење за мониторинг и анализа. Значи, ако овие индикатори се разгледаат одделно, излегува дека некои од нив страдаат од одредени ограничувања. Но економска анализа вклучува сеопфатна, систематска употреба на индикаторите. Само под овој услов можеме сеопфатно и објективно да испитаме економската активност организација како целина во одредена област.
Се вчитува...
