Главни насоки на развој на активности за проценка:

1. Вреднувањето како алатка за ефективно управување со имотот

Државата останува најголемиот сопственик во Руската Федерација. Проценката на вредноста на државниот имот и правата на користење е неопходен услов за ефективно управување со државниот имот. Во случај на трансакции со предмети на процена, во целосна или делумна сопственост на државата, проценката е задолжителна.

При определување на вредноста на вредносните објекти кои имаат уникатни карактеристики, целта на вреднувањето треба да биде да се одреди вредноста, земајќи ја предвид специфичната структура на побарувачката за предмет од приватна или јавна сопственост. По правило, утврдувањето, анализата и разгледувањето од страна на проценителот при утврдувањето на вредноста на поединечните (субјективни) придобивки на договорните страни во трансакциите со имотот ќе го зголеми приходот од неговото користење.

При проценка на имотот во сопственост на државата, неопходно е да се користи и масовна проценка, што е метод за добивање проценки на показателите за пазарната вредност на хомогена група на предмети без да се земат предвид нивните помали индивидуални карактеристики.

Развојот на масовното вреднување е поврзан со развојот на пазарот.

Во отсуство на информации за доволен број пазарни трансакции за група слични објекти, резултатите добиени со овој метод може да доведат до значителни грешки.

Проценката на имотот и правата на негово користење, формирањето на регистар на државен имот не само што ќе ги зголеми буџетските приходи, туку ќе обезбеди и информации за развој на различни опции за управување со имотот. Во моментов, главно се користи само еден пристап, врз основа на обезбедување на имот за изнајмување.

Проценката на вредноста на имотот обезбедува објективна карактеристика на ефикасноста на управувањето во. Зголемувањето на вредноста на претпријатието (бизнисот) во одреден временски период е еден од главните критериуми за оценување на работата на менаџерот. Во овој поглед, неопходно е да се развие методологија за утврдување на промените во вредноста на управувачкиот објект за да се оцени работата на менаџерите, вклучително и државните претпријатија.

2. Евалуација на инвестициски проекти

Евалуацијата, вклучително и проектите чија реализација се очекува да вклучува буџетски средства, бара развој на процедури за независна евалуација на овие проекти. Методолошките препораки за евалуација на инвестициските проекти усвоени до денес ја поставуваат методолошката основа за извршување на оваа работа.

Препорачливо е да се создаде и развие институт за независна проценка на инвестициски проекти. Мора да се утврдат правниот статус на стручниот проценител, случаите на задолжителна независна проценка на инвестициските проекти и механизмот за финансирање на таквата работа.

Независната проценка на инвестициските проекти ќе овозможи проверка на нивните првични и крајни карактеристики, ќе обезбеди можност за оправдување на изборот при разгледување на алтернативни проекти и на крајот ќе придонесе за ефикасно користење на ограничените инвестициски ресурси.

3. Вреднување за целите на залог на имот и хипотекарно кредитирање

Развојот на хипотекарното кредитирање и воведувањето механизам за независна проценка на обезбедувањето бара изработка на методологија за утврдување на вредноста на обезбедувањето.

Како што покажува меѓународното искуство, при спроведување на колатерални трансакции, по правило, основата за утврдување на вредноста на колатералот на имотот е предмет на обезбедување. Во исто време, за да се процени нивото на ризик што го презема кредитната институција, обезбедувајќи си можност да надомести доволен износ на средства во случај на неисполнување на заемот од страна на заемопримачот, неопходно е да се утврди односот помеѓу пазарната вредност на обезбедувањето и параметрите на кредитот.

4. Проценка на загубите

Во Граѓанскиот законик на Руската Федерација, загубите се подразбираат како трошоци што лицето чие право е повредено ги направило или ќе треба да ги направи за да го врати повреденото право, загуба или штета на неговиот имот (вистинска штета), како и изгубени приход што ова лице би го добило во нормални услови граѓански промет, доколку не му било повредено правото (изгубена добивка).

Потребата за проценка на загубите произлегува од бројните регулаторни документи. Се користат голем број синоними: штета, загуба, штета.

Најважни случаи за развој на проценка за утврдување на висината на загубите треба да се сметаат за враќање на повредените права на правни и физички лица, осигурување, планирање и проектирање во различни области на дејност (градежништво и урбанистичко планирање, проектирање на опасни индустрии, еколошки активности, проценка на безбедноста, инвестиции и друго, создавање финансиски резерви во случај на вонредни состојби, исплата на компензација, проценка на ефективноста на мерките за спречување на вонредни ситуации).

Проценката на загубата влијае на различни области на активност. Развојот на регулаторната и методолошката рамка за проценка на штетата треба да биде координирана од Меѓуресорскиот совет за регулирање на активностите за вреднување во тесна соработка со судството.

5. Процена за целите на извршната и правната постапка

Донесување на поголем број законски акти за продажба на имот заради извршна постапка (Закон „За извршители“, Закон „За извршна постапка“. Закон за граѓанска постапка „Оддел V Извршна постапка“), прописи на Министерството. на правдата на Русија (Наредба бр. 76 „За мерки за подобрување на процедурите за одземање на имотот на организациите.“ Наредба бр. 57/20 „За одобрување на постапката за пренос и продажба на конфискуван и одземен имот“, заедно со Федералниот центар за долгови при Владата на Руската Федерација) создава законска основа за привлекување независни проценувачи за проценка на имотот, вклучително и број на имотни права во процесот на извршната постапка.

Искуството од интеракцијата помеѓу проценителите и владините тела, особено постапката за спроведување конкурентна селекција на компании за проценка во Федералниот центар за долгови при Владата на Руската Федерација, покажува дека создавањето на специјализирани организации кои обезбедуваат услуги за проценка за потребите на извршната постапка бара развивање на регулаторна и методолошка рамка во најкус можен рок за да се спроведат такви проценки.

Учеството на проценители како експерти во судскиот процес бара, пред сè, развивање и координација на регулативи за вклучување на проценителите при спроведување на проценка на трошоците во рамките на судскиот процес, како и обука на проценителите во постапките за работа со судовите.

Вклучување на независни проценители во текот на постапките

Испратете ја вашата добра работа во базата на знаење е едноставна. Користете ја формата подолу

Студентите, дипломираните студенти, младите научници кои ја користат базата на знаење во нивните студии и работа ќе ви бидат многу благодарни.

Објавено на http://www.allbest.ru/

Работа на курсот

Дисциплина: „Проценка на недвижен имот“

На тема: „Теоретски основи на вредносните активности“

ВОВЕД

1. ТЕОРЕТСКА ОСНОВА НА ЕВАЛУАТИВНА ДЕЈНОСТ

ЗАКЛУЧОК

ВОВЕД

Темата на оваа работа на курсот е многу релевантна во наше време. Бидејќи процесот на развој на пазарните односи во Казахстан доведе до појава на потреба од специјалисти со вештини за да обезбедат нормално, целосно функционирање на пазарните структури. Тоа доведе до појава на голем број професии, од кои едната беше професијата проценител (експерт за вреднување на разни имотни предмети). проценка на недвижен имот

Вреднувањето е активност на специјалист насочена кон одредување на веројатната сума на пари што всушност може да се добие од отуѓувањето на имотните права на имотот што се вреднува под специфични пазарни услови. Проценката е алатка во системот на државна регулација на економијата. Тоа го олеснува практичното спроведување на планираното, земајќи ги предвид специфичните услови. Активностите за вреднување во Казахстан се развиваа брзо во последниве години и стекнатото искуство беше материјализирано во Законот на Република Казахстан „За активности за вреднување во Република Казахстан“ усвоен во 2000 година. Сите одлуки на јавните органи на еден или друг начин се однесуваат на прашања за вреднување - приватизација на државен имот, ревалоризација на основните средства за даночни цели и политика на амортизација. Оттука, многу е важно да се одреди како да се контролира процесот на оценување.

Секоја област на пазарни односи мора да има веродостојни информации за реалната вредност на имотот.

Целта на оваа предметна работа е да се проучат теоретските основи на оценувањето, неговите пристапи, методи и принципи.

Целта на предметната работа е, по проучувањето на теоретските основи на вреднувањето, да се спроведе практично определување на пазарната вредност на имотот користејќи компаративен пристап.

1. ТЕОРЕТСКА РАМКА НА ЕВАЛУАТИВНИ АКТИВНОСТИ

1.1 Карактеристики на недвижниот имот како предмет на евалуација

Според Граѓанскиот законик на Република Казахстан, недвижен имот (недвижности, недвижен имот) опфаќа: земјишни парцели, згради, објекти, повеќегодишни насади и друг имот цврсто поврзан со земјиштето, односно предмети чие движење без несразмерна штета на нивната цел е невозможна.

Становите и другите станбени простории, како и нестанбените простории лоцирани како дел од имотот на владение, се признаваат како независни објекти (видови) на недвижен имот доколку се во индивидуална (посебна) сопственост.

Воздушните и поморските пловни објекти кои подлежат на државна регистрација, пловилата за внатрешна вода, речно-морските бродови, вселенските објекти и линеарниот дел од главните цевководи исто така се сметаат за недвижни работи. Со законските акти може да се класифицира и друг имот како недвижен имот.

Нормите на овој законик и други законски акти кои ги регулираат односите поврзани со недвижностите се применуваат на работите наведени во овој став во случајот изречно предвиден со законодавните акти на Република Казахстан.

Имотот различен од недвижен имот, вклучувајќи пари и хартии од вредност, се смета за движен имот. Запишување на правата на движните ствари не е потребно, освен во случаите наведени во законодавните акти.

Главните карактеристики на недвижен имот се:

Постојат три главни типа на недвижен имот: земјиште, станбени и нестанбени простории. Основен објект на недвижноста е земјиште.

Заедно со поделбата на видови, недвижностите се класифицираат според голем број критериуми, што придонесува за поуспешно истражување на пазарот на недвижности и го олеснува развојот и примената на методи за проценка и управување со различни категории на недвижности.

Постојат следниве форми на приход од инвестирање во недвижен имот:

Зголемување на вредноста на недвижностите поради промени на пазарните цени, стекнување нови и развој на стари имоти;

Идни повторливи парични текови;

Приходи од препродажба на имотот на крајот на периодот на сопственост.

Атрактивноста на инвестирањето во недвижен имот се објаснува со следниве фактори:

Во моментот на купување на недвижен имот, инвеститорот добива пакет на права, додека многу инвестициски објекти не повлекуваат сопственички права;

Безбедноста на вложените средства воопшто (во нормални услови, недвижен имот не може да се изгуби или украде) и инфлацијата особено (инфлаторните процеси се придружени со зголемување на цените на недвижностите и приходот од него);

Можност за добивање приходи од недвижен имот во парична смисла и други корисни ефекти од живеењето, престижот на поседување одреден предмет итн.

Инвестициите во недвижности имаат такви позитивни карактеристики како можност за долгогодишно користење на имотот и зачувување на капиталот.

Фактори кои влијаат на вредноста на имотот:

Понуда и побарувачка;

Алатка;

Недостаток;

Можност за отуѓување на предмети.

1.2 Видови трошоци и принципи на вреднување

Главните видови на вредност на недвижностите можат да се поделат во две групи: вредност во замена и вредност во употреба.

Вредноста во замена ги вклучува следните видови на вредност:

Пазарната вредност е проценетата сума на пари за која даден предмет може да се отуѓи врз основа на трансакција во конкурентна средина, кога страните во трансакцијата дејствуваат со сите достапни информации за предметот на евалуација. Цената на трансакцијата не е под влијание на никакви вонредни околности кога:

1) една од страните во трансакцијата не е должна да го отуѓи предметот на вреднување, а другата страна не е должна да го стекне;

2) страните во трансакцијата добро го знаат предметот на трансакцијата и постапуваат во свои интереси;

3) цената на трансакцијата е еквивалент на паричен надомест за предметот на оценка и принуда да се заврши трансакцијата, во однос на страните во трансакцијата немало никој од двете страни.

Ликвидна вредност е вредноста на имотот при неговата присилна продажба.

Вредноста на обезбедувањето е вредноста на имотот што го обезбедува хипотекарниот заем, чија вредност гарантира враќање на средствата на заемодавачот преку продажба на колатералот.

Осигурлива вредност е парична сума за која може да се осигураат разурнливи елементи на недвижности, пресметана во согласност со методите што се користат во областа на државната и приватната градба.

Вредноста на изнајмувањето се одредува од двете страни при лизинг.

Употребната вредност е трошок за недвижности пресметани земајќи ги предвид трошоците за продажба, севкупноста на елементите на недвижниот објект без дополнителни поправки и подготовка за продажба.

Трошоците за употреба ги вклучуваат следните видови трошоци:

Вредноста на инвестициите е трошокот за недвижен имот за одреден инвеститор (група инвеститори), земајќи ги предвид неговите индивидуални барања и преференции, утврдени со резултатите од инвестицискиот дизајн при оценување на недвижен имот како инвестициски објект.

Книговодствената вредност е целосниот почетен трошок на основните средства, земен во предвид од моментот на нивното евидентирање во билансот на состојба.

Оданочена вредност е вредноста утврдена врз основа на регулаторни документи поврзани со оданочувањето на недвижностите.

Основните принципи во вреднувањето на недвижностите можат да се поделат во четири категории:

1. Принципи засновани на идеите на сопственикот (корисност, замена, очекување)

2. Принципи кои произлегуваат од работата на објектот (придонес, преостаната продуктивност, рамнотежа, поделба)

3.Принципи утврдени од пазарното опкружување (понуда и побарувачка, конкуренција, усогласеност со промените во надворешното опкружување)

4. Принципот на најдобра и најефикасна употреба (BNEI).

1.3 Главни фази на процесот на проценка на недвижен имот

Процесот на проценка на недвижен имот ги вклучува следните чекори:

1-ва фаза. Поставување задача за оценување.

1.1. Цел на оценувањето.

1.2. Одреден тип на вредност.

1.3. Воспоставување на оценети имотни права.

1.4. Датум на оценување.

2-та фаза. Изготвување план и договор за проценка.

2.1. Распоред на работа за оценување.

2.2. Извори на информации.

2.3. Избор на методи за оценување.

2.4. Трошоци за спроведување на проценката.

2.5. Парична награда за спроведување на оценувањето.

2.6. Изготвување договор за проценка.

3-та фаза. Собирање и анализа на информации.

3.1.Увид на објектот и околината.

3.2. Правен опис на имотот.

3.3. Физички карактеристики и локација.

3.4. Економски информации.

3.5. Проверка на точноста на собраните информации.

3.6. Анализа и обработка на информации.

4-та фаза. Анализа на најдобрата и најефективната употреба.

4.1. Анализа на земјишната парцела како условно бесплатна.

4.2. Анализа на земјиште со подобрувања.

5-та фаза. Пресметка на проценетата вредност на имотот врз основа на три пристапи.

5.1. Вреднување врз основа на пристапот на приход.

5.2. Проценка на трошоците врз основа на компаративен пристап.

5.3. Проценка на трошоците врз основа на пристапот на трошоците.

6-та фаза. Координација на добиените резултати и изведување на конечната вредност на имотот.

6.1. Проверка на добиените податоци за вредноста на трошокот.

6.2. Претпоставки и ограничувачки услови условени од комплетноста и веродостојноста на користените информации.

6.3 Изведување на крајната вредност на трошокот.

7-ма фаза. Подготовка на извештај за проценка.

Поставување задача за оценување.

Поставувањето задача за оценување е почетната фаза во која се утврдуваат и формулираат основните параметри на задачата за оценување. Јасна изјава на проблемот е неопходна за целосно и недвосмислено толкување на природата на задачата за оценување, изборот на методите за оценување и толкувањето на резултатите рефлектирани во извештајот. Најважните компоненти на задачата за проценка вклучуваат:

Идентификација на имотот;

Идентификација на имотните права што треба да се проценат;

Цел (обем на примена) на резултатите од оценувањето;

Избор и определување на видот на трошоците;

Појаснување на датумот на оценувањето;

Опис на обемот на проценката;

Појаснување на други ограничувања.

Идентификацијата на имотот вклучува опис на карактеристики како што се адресата, целосниот правен опис, точната локација и границите на имотот.

Идентификацијата на имотот претставува нејзин прецизен правен опис, кој треба да се состави врз основа на информациите дадени од клиентот. Потребните информации може да се добијат од државниот регистар на податоци за истражување на земјиштето во согласност со локалното и државното законодавство.

Соодветниот правен опис мора да го земе предвид специфичниот регионален систем на премер и опишување на земјишните парцели, кој се состои од опис на нивните граници, државниот систем за премер и постапката за опишување и мапирање на парцели и блокови. Идентификација на имотните права што треба да се проценат.

Карактеристика на вреднувањето на недвижностите е интегриран пристап кој истовремено ја разгледува недвижноста и како навистина постоечки физички објект и како збир на права на физичките или правните лица кои тие можат да ги имаат или да ги бараат на имотот, како и користењето на земјиштето. парцели и згради.

Предмет на процена може да биде недвижен имот со целосни или делумни имотни права поради издвојување или поделба на имотните права. При определувањето на пазарната вредност на имотот, проценителот ги зема предвид ограничувањата на имотните права како што се закуп, службеност, залоги, побарувања за сопственост и права на воздух или земја. Обемот или целта на резултатите од проценката е економска постапка што последователно ја спроведува клиентот врз основа на вредносниот резултат добиен од проценителот.

Проценката на недвижен имот се врши со цел да се утврди:

Набавно-продажни цени;

Износите на колатерал за кредитирање;

Даночни основи;

Услови на договорот за закуп;

Трошоци за згради и конструкции во финансиските извештаи;

Основи на правичен надоместок за отуѓување на имотните права;

Основи на договорот за осигурување.

Откривањето како последователно да се користи добиениот резултат од вреднувањето е неопходно за да се избере оптималната процедура за вреднување - од собирање и анализа на потребните информации до примена на најефективните методи и принципи за вреднување за усогласување на резултатите.

2. ПРАКТИКУВАЊЕ НА ПАЗАРНАТА ВРЕДНОСТ НА НЕДВИЖНОСТ СО КОМПАРАТИВЕН ПРИСТАП

2.1 Основни пристапи и методи на оценување

Постојат три основни пристапи за одредување на вредноста на објектот за проценка, во кои се користат различни методи.

Пристапи за оценување:

Пристапот на трошоците е збир на методи за проценка на вредноста на проценетиот предмет, врз основа на утврдување на трошоците неопходни за обновување или замена на проценетиот предмет, земајќи го предвид неговото абење. Трошоците за репродукција на вреднувачкиот објект се трошоци потребни за да се создаде точна копија од вреднувачкиот објект користејќи ги материјалите и технологиите што се користат за создавање на вреднувачкиот објект. Трошоците за замена на објектот за вреднување се трошоците потребни за создавање сличен објект со користење на материјали и технологии што се користат на датумот на проценка.

Компаративниот пристап е збир на методи за проценка на вредноста на вреднувачкиот објект, врз основа на споредба на вреднувачкиот објект со предмети кои се аналози на вреднувачкиот објект, за кои има информации за цените на трансакциите со нив. Објект - аналог на вреднувачкиот објект за цели на проценка се препознава како предмет сличен на објектот за проценка во однос на главните економски, материјални, технички и други карактеристики што ја одредуваат неговата вредност.

Приходот е збир на методи за проценка на вредноста на вреднувачкиот објект, врз основа на определување на очекуваниот приход од вреднувачкиот објект.

Ефективен пристап.

Неопходен услов за користење на пристапот на трошоците е доволно детална проценка на трошоците за изградба на идентичен (сличен) објект со последователно разгледување на абењето на предметот што се оценува.

Главните фази на примена на пристапот на трошоци:

Проценка на трошоците за замена на проценетата зграда;

Проценка на износот на деловната добивка (профит на инвеститорите); пресметка на идентификувани типови на абење;

Проценка на пазарната вредност на земјишна парцела;

Пресметка на конечната вредност на предметот за проценка со прилагодување на трошоците за замена за абење, проследено со зголемување на добиената вредност за цената на земјиштето.

Мора да се земе предвид дека во многу случаи пристапот на трошоците за вреднување на недвижен имот не ја одразува пазарната вредност, бидејќи трошоците на инвеститорот не секогаш создаваат пазарна вредност поради разликата во трошоците за повторно создавање на споредливи предмети, и на напротив, создадената вредност не е секогаш соодветна на направените трошоци.

Употребата на пристапот на трошоците се претпочита, а понекогаш и единствената опција, во следниве случаи:

Кога се проценуваат нови или неодамна изградени имоти;

Кога е потребна анализа на најдоброто и најефикасното користење на зградата;

Кога е неопходна физибилити студија за нова градба;

За проценка заради утврдување на даночни објекти (зграда, земјиште);

За вреднување за цели на осигурување;

Доколку недостасуваат информации да се користат други пристапи за оценување.

Компаративен пристап.

Компаративниот пристап кон проценката на недвижен имот се заснова на информации за неодамнешните трансакции со слични имоти на пазарот и споредба на имотот што се вреднува со аналози. Почетен предуслов за примена на компаративен пристап кон проценката на недвижностите е присуството на развиен пазар на недвижности.

Компаративниот пристап се заснова на три основни принципи на вреднување на недвижностите: понуда и побарувачка, замена и придонес. Врз основа на овие принципи на вреднување на недвижностите, компаративниот пристап користи голем број квантитативни и квалитативни методи за да се изолираат елементите на споредба и да се измерат прилагодувањата на пазарните податоци на споредливи имоти за да се моделира вредноста на имотот што се проценува. Основниот принцип на компаративниот пристап кон вреднувањето на недвижностите е принципот на супституција, кој вели дека ако има неколку слични имоти на пазарот, рационалниот инвеститор нема да плати повеќе од износот што би го чинел за купување недвижен имот од слична корист. .

Главните фази на вреднување на недвижен имот со помош на компаративен пристап се:

Се проучуваат состојбите и развојните трендови на пазарот на недвижности и посебниот сегмент на кој припаѓа овој објект.

Идентификувани се недвижности кои се најспоредливи со оние што се вреднуваат, продадени релативно неодамна (или за кои има понуди на отворениот пазар);

Информациите за аналогни објекти се собираат и проверуваат, собраните информации се анализираат и секој аналоген објект се споредува со предметот што се оценува;

За да се земат предвид идентификуваните разлики во ценовните карактеристики на споредените предмети, се прават прилагодувања на продажните цени на споредливите аналози;

Прилагодените цени на аналогните имоти се договорени и конечната пазарна вредност на имотот е изведена врз основа на компаративен пристап.

Главните критериуми за избор на споредливи објекти (аналози) се сопственост на недвижен имот, услови за финансирање на трансакцијата, услови и време на продажба (понуда), локација на имотот, физички карактеристики на имотот што се вреднува.

Пристап на доход.

Приодот на доход ја оценува вредноста на недвижниот имот во даден момент како сегашна вредност на идните парични текови, т.е. одразува:

Квалитетот и квантитетот на приход што имотот веројатно ќе го генерира во текот на неговиот корисен век;

Ризици специфични и за предметот што се оценува и за регионот.

Приодот на приход се користи за одредување на вредноста на инвестицијата бидејќи потенцијалниот инвеститор нема да плати повеќе за имотот од сегашната вредност на идните приходи од тој имот. Се користи и при одредување на пазарната вредност.

Главните фази на вреднување на недвижен имот користејќи го пристапот на приход се:

Проценка на бруто потенцијалниот приход врз основа на анализа на тековните стапки и тарифи (стапки за изнајмување) на пазарот за споредливи имоти;

Анализа на загуба;

Пресметка на оперативни трошоци на проценетиот објект;

Се утврдува нето оперативниот приход, кој е еднаков на разликата во бруто потенцијалниот приход минус загубите и трошоците;

Конвертирање на нето оперативниот приход во вредност на имотот.

Во рамките на пристапот на доход, можно е да се користи еден од двата методи: методот на директна капитализација на приходот и методот на дисконтирани парични текови.

Овие методи се засноваат на премисата дека вредноста на недвижен имот е одредена од способноста на имотот што се вреднува да генерира приход во иднина. Во двата методи, идниот приход од имотот се претвора во неговата вредност, земајќи го предвид нивото на ризик карактеристично за овој имот. Овие методи се разликуваат само по начинот на кој тие ги трансформираат тековите на приходите.

При користење на методот на капитализација на приходот, приходот за еден временски период се претвора во вредност на недвижен имот, а при користење на методот на дисконтирани парични текови, приходот од неговата намена за одреден број прогнозирани години, како и приходите од препродажба на имот на крајот од периодот на предвидување, се претвораат.

Методот на капитализација на приходот се користи ако:

Тековите на приходите се стабилни во текот на долг временски период и претставуваат значителна позитивна вредност;

Приливот на приходи расте со стабилно, умерено темпо.

Методот на дисконтирани парични текови се користи кога:

Идните парични текови се очекува значително да се разликуваат од тековните;

Достапни се податоци за да се оправда големината на идните парични текови од имотот;

Тековите на приходите и расходите се сезонски;

Имотот што се проценува е голем мултифункционален комерцијален објект;

Имотот е во изградба или штотуку е изграден и се става во употреба (или пуштен во употреба).

2.2 Проценка на недвижен имот со помош на компаративен пристап

Објектот што се проучува се наоѓа во урбана област наречена Југоисточна. Областа почна да се развива во 70-тите години и беше станбена зона со повеќекатни станбени згради од типот Хрушчов. Предмет на проценка - станот се наоѓа во 5-катница, релативно нова (изградена во 1977 година), тип „нова зграда“ од советско време, куќата е повеќесекциска и е дел од висококатниот ансамбл на резиденцијален сектор.

Опис на вреднувачкиот објект:

Влезот во влезот е од дворната фасада. Станот се наоѓа на петти кат во петкатна зграда со големи панели.

Во станот беа извршени поправки (повторен развој на простории) и завршни работи во 2009 година.

За да извршиме проценка, ние Техничкиот пасош на образецот (Ф-3) е претставен, подготвен од Републиканското државно претпријатие „Центар за недвижности за регионот Караганда“ од 14 септември 2000 година.

Намена на објектот: домување;

Станот се наоѓа: на 5 кат;

Вкупна површина: 76 м2;

Вклучувајќи станбени: 52 м2;

Висина на просторијата: 2,7 m;

(Делумно ги искористивме податоците од проектот за реконструкција на станови одобрен од Државното претпријатие КарагандаГражднПроект)

Влезната врата е двојна: метална масовно производство, втората врата од страната на станот е дрвена.

Ходник. Таванот е обоен со боја на база на вода. Ѕидовите се покриени со врежана позадина за сликање на неткаен подлога. Покривката на подот е линолеум. Околу периметарот на подот има пластична подножја.

Спална соба (детска). Таванот во спалната соба е обоен со боја на база на вода. Ѕидовите се покриени со позадина. Покривката на подот е линолеум. Отворите на прозорците се затворени со двојно застаклените пластични прозорци. Вратата е затворена со дрвен блок, масовно произведена врата од панели.

Спална соба. Внатрешната врата во спалната соба е масовно произведена врата од панели. Таванот е обоен со боја на база на вода. Ѕидовите се украсени со тапет. Покривката на подот е линолеум. Отворите на прозорците се затворени со двојно застаклените пластични прозорци.

Бања во комбинација со тоалет.

Бањата не е реконструирана или реновирана. Таванот е обоен со боја на база на вода. Ѕидовите се украсени со плочки, подот е од плочки. Водоводот не беше заменет при реновирањето.

Кујна. Подот во кујната е завршен со плочки. Некои од ѕидовите се покриени со тапети на база на винил. Ѕидот на работната површина е украсен со плочки. Таванот е обоен со боја на база на вода. Отворите на прозорците се затворени со двојно застаклените пластични прозорци.

Сала. Ѕидовите се украсени со тапет. Таванот е обоен со боја на база на вода. Подната покривка е линолеум. Балконските и прозорските блокови се покриени со пластични прозорци со двојно застаклување.

При спроведувањето на оваа проценка, методот на пазарни информации беше користен за проучување на условите на пазарот на недвижности во секторот на слични станбени имоти во регионот на Караганда што нè интересира. Како извор на информации се користеше весникот „Недвижен имот“ од 12 март 2013 година. Подолу ви презентираме понуди за продажба на станови кои се најслични на предметот на проценка. Табелата покажува дека на датумот на вреднување овој сектор на пазарот е многу хаотичен, цените многу варираат.

Како аналози се земаат станови од ист тип со подобрен распоред, т.е. Кујната површина е 9 м2, распоредот на просториите е споредлив.

Аналоген А. До денес, аналогниот објект сè уште се нуди на продажба. Применето е усогласување за пазарните услови од -10%, како и прилагодување за локација - 3%, приспособувањето е применето бидејќи аналогот А се наоѓа во малку поповолна област од имотот што се оценува.

Аналоген Б. Прилагодувањето за пазарните услови се применува на -10% од тековната понудена цена. Прилагодување за локација - 3%, инаку не беа пронајдени разлики.

Аналоген Б. Применет е приспособување за пазарните услови на -15%, бидејќи сопственикот се согласува да се пазари, тоа укажува дека при склучување трансакција, можно е намалување на цената. Прилагодување за локација - 3%, инаку не беа пронајдени разлики.

Аналогно на G. Применето е прилагодување за пазарните услови од -15%. Приспособување за локација - 3%, прилагодувањето е применето бидејќи аналогот бр. 1 се наоѓа во малку поповолна област од имотот што се оценува.

Аналоген D. Приспособување за пазарните услови се применува на -15%.

Применето е прилагодување за присуство на поправки од 1.782 американски долари, оваа бројка е пресметана според збирката CO-INVEST „Станбени згради“ (разликата помеѓу трошоците за завршување на „стандардна“ класа и „економска“ класа). Вкупниот износ на артикли: декорација, врати и прозорци, подови и сл., за класата „стандардна“ според збирката кз ЖЗ.3 1.1539 стр. 273 е 10.225 тенге, а за класата „економична“ која е објект на оцена според збирката кз ЖЗ .3 1.1540 стр 273 - 6.131 тенге. Потоа (10,225-6,131)/150 = $27, потоа 27 *66= $1,782. Прилагодувањето е применето, бидејќи аналогот бр. 5 има поквалитетно реновирање, користејќи поскапи материјали за завршна обработка на згради.

За погодност, ги сумираме општите податоци за прилагодената цена на еден квадратен метар површина во Табела 1.

Табела 1. Општи податоци за прилагодената цена на еден квадратен метар

Така, по корекции, аритметичкиот просечен трошок за метар површина на отворен пазар во станбен стан е 557 $/m2. Медијаната е среден број на дигитална серија, со серијата распоредена во растечки редослед и е 560 .

Тогаш, пазарната вредност на стан со површина од 76 м2 е 76*730,2$=55495,2$ или заокружени 55495$ или 8324250 тенге.

3. ГЛАВНИ НАЧИНИ ЗА ПОДОБРУВАЊЕ НА ЕВАЛУАТИВНИТЕ АКТИВНОСТИ

Во концептот на правната политика на Република Казахстан за 2010 - 2020 година. се забележува дека „важна алатка на пазарната економија е вреднувачката активност, чиешто законско регулирање бара постојано внимание и подобрување“. Проценката на имотот е еден од механизмите со кои функционира пазарот. Без институцијата евалуација, пазарна економија едноставно не може да постои. Од друга страна, формирањето и развојот на вреднувањето е можно само во услови на пазарни односи со јасно дефинирање на улогата и местото на државата во прашањата на цените и законското регулирање на деловните активности.

Постојано е потребна сигурна проценка на вредноста: за кредитирање, осигурување, придонес во одобрениот капитал, развој на пазарот на хартии од вредност итн. Финансиската криза од 2008 година јасно покажа до што може да доведе неверодостојната проценка на имотот за обезбедување.

Како што е наведено во Стратегијата за територијален развој на Република Казахстан до 2015 година, за да се привлечат странски инвестиции во економијата на земјата, неопходно е да имаме веродостојни информации за пазарната вредност на суровините што ги поседуваме. За да се процени ефективноста на инвестициите, неопходно е да се процени додадената вредност на секој проект. А објективна позитивна оценка за резултатот од која било економска активност може да биде само фактот за зголемување на вредноста на капиталот. Токму поради оваа причина, Меѓународните стандарди за финансиско известување ја препознаа потребата да се пресметуваат средствата во билансот на состојба на претпријатијата не по историска, туку по објективна пазарна вредност, која ја одредува професионален проценител.

Само доверлива проценка на имотот и соодветна компензација за неговата штета или заплена може да биде вистински механизам за заштита на имотните права, што е загарантирано со Уставот на Република Казахстан.

Така, главната цел на државната политика за наредниот период е преземање организациски и законски мерки за обезбедување на веродостојноста на проценката, проширување на опсегот на примена на пазарната вредност со цел да се зголеми ефикасноста на користењето на производството и природните ресурси. Концептот на државната политика во областа на проценката на имотот е наменет да го олесни спроведувањето на државната стратегија на Република Казахстан за да обезбеди одржлив културен и социо-економски развој на земјата.

Концептот се заснова на следниве основни принципи:

правно, методолошко и информативно единство на активностите за проценка на целата територија на Казахстан;

Уставни гаранции за почитување на правата на сопственост;

Уставно право на слобода на избор на јавните здруженија;

Национално обезбедување.

Државната политика во областа на активностите за проценка ги утврдува основните барања за проценителите и активностите за проценка, ја воспоставува правната основа за регулирање и саморегулација на активностите за проценка.

Целта на овој Концепт е да ги прикаже основите на државната политика во областа на развојот на активностите за проценка во сегашната фаза.

Главните цели на концептот се како што следува:

Обезбедување заштита на правата на сопственост преку објективна пазарна проценка на неговата вредност;

Формирање и развој на цивилизиран саморегулиран пазар за услуги за проценка;

Развивање, имплементација и одржување на единствени правила за фер конкуренција на домашниот пазар на вреднување;

Подобрување на системот на обука и преквалификација на професионални проценители;

Формирање и одржување на регулаторната рамка за активностите за проценка како еден од основните елементи на казахстанската економија;

Подобрување на државната контрола врз активностите на проценителите;

Создавање систем на јавна контрола на субјектите на вредносните активности;

Заштита на интересите на заедницата за оценување од мешање на владини тела и службеници кои не се предвидени со закон;

Обезбедете еволутивна транзиција од лиценцирање кон саморегулирање на активностите за проценка.

За да се постигнат зацртаните цели, неопходно е да се решат следниве задачи:

Развивање и одобрување на државна програма за развој на активности за проценка во Република Казахстан на среден рок;

Создавање системи и организациона структура за саморегулација на активностите за оценување;

Подобрување на регулаторната рамка за активностите за вреднување;

Создавање постојан Меѓуресорски совет за активности за вреднување;

Развивање на механизам за ефективна контрола на квалитетот на работата за проценка;

Реорганизирајте ги Центрите за регистрација на недвижности за РСЕ, исклучувајќи ги активностите за проценка на имотот од нивните функции, бидејќи во повеќето случаи, за да добијат технички пасош, тие бараат задолжителна проценка на недвижен имот и ја вршат оваа работа според лиценца издадена од нивниот основач;

Обезбедете премин од лиценцирање кон саморегулација на еволутивен начин - без загуби за субјектите на активностите за проценка - и потрошувачите на услуги за проценка и самите проценувачи;

Спречете ја појавата на нелојална конкуренција, како помеѓу проценителите, така и помеѓу здруженијата на проценители;

Да се ​​обезбедат мерки за одржување на квалитетот на услугите за проценка, особено преку строго почитување на барањата на Законот и стандардите, а во иднина, зголемување на барањата за проценителите преку развој и имплементација на унифициран систем за сертификација;

Да се ​​постигнат протекционистички мерки за заштита на домашните производители на услуги за проценка, слични на оние што се спроведуваат во банкарскиот и осигурителниот сектор (максимална задача). Постигнување на еднакви услови на домашниот пазар со западните проценители (минимална задача);

Да се ​​создаде унифициран систем на обука и преквалификација на проценителите, за што ќе се воведе акредитација на универзитети и центри за обука и одобрување (координација) на програми за обука и преквалификација на проценителите;

Елиминирајте го концептот „правен проценител“ од законодавството и утврдете дека проценител е само поединец кој е лично одговорен за неверодостојна проценка. Компанијата за проценка која склучила договор со клиентот во согласност со Граѓанскиот законик на Република Казахстан е одговорна за неправилно извршување на договорот, но проценителот мора да сноси лична одговорност;

Создавање системи за предистражно уредување на спорови и масовно проценување на недвижностите, преку создавање на стручни совети и арбитражни судови;

Да се ​​преземат мерки за проширување на пазарот на услуги за проценка, што пак ќе придонесе за развој на пазарните односи во различни области на активност и ќе ја зголеми нивната ефикасност. Вклучете ги следните типови на објекти за проценка: инвестициски проекти, катастарско вреднување на земјиштето, даночно вреднување на имотот на поединци, заложници, интелектуална сопственост, материјална и морална штета, што мора да го извршат проценителите;

Да се ​​изврши транзиција на сите области на активност кон пазарна вредност (даноци, закуп на државен имот, договори за користење на подземјето, проценка на инвестициски проекти итн.);

Да се ​​развијат регулаторни правни акти со кои се регулира односот помеѓу проценителите и ревизорите, банките, осигурителните компании, финансиските институции итн.;

Креирајте систем за поддршка на информации за активностите за оценување;

Создадете услови за организирање научно истражување во областа на вреднување на имотот во рамките на иновативната развојна програма на Казахстан (грантови, владини нарачки).

За да се заврши формирањето на регулаторната правна рамка за проценка на сите видови имотни права, потребно е:

Развивање и одобрување стандарди во областа на проценката на имотот;

Да се ​​обединат што е можно повеќе концептуалниот апарат и терминологијата што се користат во активностите за вреднување со концептуалниот апарат и терминологијата на сметководството и примарното сметководство, оданочувањето, регистрацијата на објектите на проценка во Република Казахстан, како и со концептуалниот апарат и терминологијата на меѓународни стандарди за вреднување;

Одобри државни барања за програми за професионална преквалификација на проценителите;

Да ја одобри постапката за сертификација и акредитација на проценителите;

Законодавно дефинирање на функциите, правата и одговорностите на саморегулаторните организации на професионални проценители и создавање услови за нивна работа;

Да се ​​усогласи системот за даночно известување со МСФИ, да не се оданочува зголемувањето на вредноста на средствата предизвикано од нивна ревалоризација со цел сметководствениот систем да се префрли на МСФИ, да се ревидира сметководствениот систем за амортизација при пресметување на износот на оданочливиот приход;

Елиминирање на празнините на законодавно ниво поврзани со прометот на интелектуална сопственост, земјиште, шумски ресурси, минерали и други специјализирани средства;

Спроведе амнестија за нематеријални средства (технологии) кои всушност се користат во производствениот процес, а не се на билансот на состојба.

Дополнително, неопходно е да се организира развој на регулаторна, информативна и методолошка основа за проценка на имотот, вклучувајќи:

Методи за проценка на сите видови имот за различни намени;

Референтни книги за трошоци;

Бази на податоци за цените на главната производна опрема, алати и инвентар;

Информативна база за понудените цени, продажните цени и реалните трансакции со имотот;

Информативна база за показатели за профитабилност и ризик за различни видови бизниси;

Неопходно е да се ревидираат сите прописи од областа на активностите за вреднување и да се укинат сите одредби според кои методите на вреднување, постапката за склучување договори за вреднување и постапката за проценка на пазарните и другите вредности се утврдени од неовластен орган;

Подгответе нормативен акт со кој ќе се забрани акредитација на проценители од други тела освен овластеното тело;

Кога органите на територијалната правда имаат контролни функции, инспекцијата се врши заедно со територијалната комора на проценители и комората чиј член е проценителот. Фреквенцијата на инспекцијата треба да се утврди во согласност со одобрените прописи за управување со ризик:

Да креирате база на податоци за цените на недвижностите, креирајте и постојано ажурирајте база на податоци врз основа на анализа на купопродажни договори регистрирани во Центрите за недвижности;

Концептот за развој на вредносните активности во Република Казахстан пред сè мора да кореспондира со општиот концепт на економски развој, бидејќи прашањата за вреднување се меѓусекторски прашања и излегуваат надвор од опсегот на еден или повеќе одделенија. Како овластено тело, Министерството за правда на Република Казахстан не само што треба да врши контрола врз активностите на проценителите, туку треба да ги извршува и функциите на координатор на проценителската работа во Казахстан, а Меѓуресорниот совет, всушност, треба да стане главно аналитичко тело дизајнирано да развива одлуки за прашања од активностите за проценка.

Исто така, неопходно е да се заврши развојот на напредни програми за обука за проценителите во Република Казахстан. Во насока на подобрување на квалитетот на обуката на проценителите и одговорноста на образовните институции, се предлага воведување на систем на акредитација на универзитетите, на кои овластеното тело дава право да издава сертификати, кои се основа за издавање лиценца. Развојот на активностите за проценка е поврзан со научни и методолошки истражувања.

ЗАКЛУЧОК

На крајот од работата на курсот, би сакал да ги извлечам следните серии на заклучоци:

Имајќи ги предвид теоретските основи на вреднувањето, ги проучувавме карактеристиките на недвижностите како предмет на вреднување и главните карактеристики на недвижниот имот:

Недвижен имот не може да се премести без да се предизвика оштетување на предметот;

Недвижниот имот е цврсто поврзан со земјиштето, не само физички, туку и правно;

Трајност на инвестицискиот објект;

Секој специфичен имот е единствен во однос на физичките карактеристики и во однос на инвестициската привлечност;

Недвижен имот не може да биде украден, скршен или изгубен во нормални услови;

Цената на недвижниот имот е висока, а нејзината поделба на имотни акции е тешка, а во други случаи невозможна;

Информациите за трансакциите со недвижен имот честопати се недостапни;

Губењето на имотите на потрошувачите или преносот на вредноста во текот на производниот процес се случува постепено како што се истрошува;

Корисноста на недвижниот имот се определува со способноста да се задоволи специфична човечка потреба за станбен и индустриски простор;

Можноста за позитивно или негативно влијание на новата градба врз вредноста на соседните земјишта и згради;

Постои тенденција вредноста на имотот да се зголемува со текот на времето;

Постојат специфични ризици својствени за недвижниот имот како инвестициски објект (ризик од физичка штета под влијание на природни и вештачки фактори, ризик од акумулација на надворешно и функционално абење и кинење, финансиски ризик поврзан со условите за ревизија на киријата );

Строга владина регулатива за трансакциите со недвижности.

Ги разгледавме видовите на вредност на недвижностите, кои пак се делат на вредност во замена и вредност при употреба. Се дискутираат и главните седум фази од процесот на вреднување на недвижностите.

Пристапите и методите за вреднување на недвижностите, фазите и нивната примена беа внимателно проучени.

СПИСОК НА КОРИСТЕНИ РЕФЕРЕНЦИ

1. Граѓански законик на Република Казахстан од 1 јули 1999 година. бр.409 - I (посебен дел) (со измени и дополнувања од 27.04.2012 година) Линк: http://online.zakon.kz/Document/?doc_id=1006061&sublink=1290000

2. Закон на Република Казахстан од 30 ноември 2000 година. N 109-II За вредносните активности во Република Казахстан

3. Gryaznova A., Fedotova M. - Проценка на недвижен имот: учебник / A. Gryaznova, M. Fedotova, 2005 година.

4. Татарова А.В.- Проценка на недвижен имот и управување со имот: Учебник / А. В. Татарова. Таганрог: Издавачка куќа ТРТУ, 2003. Линк: http://www.aup.ru/books/m90/1_2.htm

5. Николаев А.В.- Сеопфатно испитување на имотните права: учебник / А.В.Николаев

6. С. Скрјабин. - Недвижен имот според законодавството на Казахстан: Концепт, структура и правен режим / S. Scriabin, 2004, Линк: http://www.law.edu.ru/doc/document.asp?docid=1235313

7. Ripol-Saragosi F. B. - Основи на активности за оценување: учебник / F. B. Ripol - Zaragosi

8. Група на компании Урал Информативна агенција - Агенција за експертиза и вреднување - Пристапи и методи на проценка на недвижен имот 19.11.2007 година. Линк: http://ocenka-uia.ru/consultations/clauses/6/1/

9. Асаул А.Н. - Економика на недвижен имот: учебник за универзитети / А.Н. Асаул, 2007 година

10. Блаханов М.М. - Подобрување и развој на активностите за оценување / M. M. Blakhanov. Линк: http://www.group-global.org/publication/view/1721

Објавено на Allbest.ru

...

Слични документи

Опис на локацијата на имотот што се оценува. Одредување на пазарната вредност на имотот користејќи три пристапи: приход, компаративен и трошок. Граници на правата на сопственост. Суштината на пазарната вредност. Однесување и динамика на пазарот на недвижности.

извештај за пракса, додаден 06/06/2016


Принципот на вреднување на недвижен имот и фактори кои влијаат на неговата вредност. Пресметка на пазарната вредност на стан користејќи приход, компаративен и трошковен пристап. Определување на крајната вредност на вредноста на вредносниот објект. Опис и карактеристики на предметот на оценување.

работа на курсот, додадена 02/10/2010


Основни одредби за оценување на објект: изјава за сообразност, редослед за одредување на вредноста на објектот. Опис на имотот што се проценува, локација, анализа на пазарот на недвижности. Пресметка на цената на објектот користејќи компаративен пристап, цена, приход.

работа на курсот, додадена 05/04/2012


Карактеристики на главните стандарди на активностите за вреднување. Кратка анализа на економската состојба во регионот Краснојарск. Определување на пазарната вредност на предметот на проценка со помош на методот на компаративна и приходна. Пресметка на ликвидационата вредност на имотот.

теза, додадена 30.01.2015


Регулаторна и законска рамка за активности за вреднување, барања за нејзино спроведување. Процес, принципи на утврдување на пазарната вредност на имот на компаративен начин, постапка за проценка. Методи за изготвување заклучок за цената на трисобен стан.

работа на курсот, додадена 22.11.2013


Претпоставки и ограничувања кои се прифаќаат во процесот на утврдување на пазарната вредност на предметот на проценка. Опис на имотот што се проценува (станбена зграда од пет ката). Анализа на најдоброто и најефективното користење, пазарната вредност на имотот.

работа на курсот, додадена 15.10.2015


Основни пристапи за одредување на вредноста на имотот. Општи методи и принципи за проценка на станбени недвижности. Анализа на пазарот на станбени недвижности во Самара. Карактеристики на предметот што се оценува. Определување на крајната вредност на пазарната вредност на вреднувачкиот објект.

теза, додадена на 09.08.2010 година


Анализа на пазарот на недвижности во Република Башкортостан, динамика на цените на становите. Опис на имотот што се оценува и неговата околина. Пресметка на вредноста на проценетиот објект со користење на трошок, приход и компаративен пристап. Координација на резултатите добиени со различни пристапи.

работа на курсот, додадена 16.05.2017 година


Историја на појавата на активности за вреднување. Основни поими и дефиниции во оценувањето. Преглед на социо-економските услови на областа. Основни податоци и карактеристики на дизајнот на објектот што се оценува. Пресметка на вредноста на објектот за вреднување со помош на компаративен пристап.

работа на курсот, додадена 16.04.2012 година


Анализа на пазарот на недвижности во регионот Тула. Одредување на пазарната вредност на имотот. Животна средина на локацијата на предметот на проценка, опис на неговите главни параметри. Карактеристики на пристапите кон вреднување на недвижен имот. Пресметка на ликвидациона вредност.

Вовед

Поглавје 1. Теоретски аспекти на формирање и развој на активности за вреднување во Руската Федерација

1 Историја на активности за вреднување во Руската Федерација

2 Објекти и субјекти на активности за вреднување

3 Регулирање на активностите за вреднување

Поглавје 2. Анализа на барањата за оценување во Руската Федерација

1 Методолошка основа за оценување

2 Барања за спроведување на проценка

3 Примена на трошоци, приходи и компаративни пристапи за вреднување

4 Правила за подготовка и извршување на извештај за оценување

Поглавје 3. Главни насоки на развој на активности за вреднување во Руската Федерација

1 Развој на активности за проценка - како најважен аспект на развојот на граѓанското општество и пазарните односи во економијата

2 Развој на инфраструктура за активности за оценување

3 Вреднувањето како составен дел на пазарот на финансиски услуги

Заклучок

Список на користена литература

Вовед

Формирањето на граѓанско општество, нов економски механизам заснован на пазарни односи и владеење на правото е главната цел на реформите кои моментално се спроведуваат. За да се постигне оваа цел, неопходно е да се реши цела низа проблеми. Една од главните задачи во сегашната фаза е структурното преструктуирање на економскиот механизам со цел да се создаде конкурентна пазарна средина.

Посебна карактеристика на пазарните механизми е, пред сè, формирањето на конкурентна средина во дистрибуцијата и прераспределбата на ресурсите. Проценката на имотот и нематеријалните средства е точно наменета да помогне во решавањето на овие проблеми.

Прашањата за создавање и развој на правна држава вклучуваат цела низа мерки за обезбедување еднакви права за сите членови на општеството, вклучувајќи ги и имотните права. Според тоа, задача на владеењето на правото е да создаде услови за заштита на овие права и да обезбеди гаранции за правична проценка на овие права.

Така, може да се констатира дека развојот и формирањето на оценувањето како посебен вид дејност е составен дел на општиот процес на реформирање на економијата и создавање правна демократска држава.

Вреднувањето на имотот и нематеријалните средства е независна професионална дејност. Оценувањето, пред сè, е нов научен правец, со своја методологија, терминологија, принципи на истражување итн.

Врз основа на глобалното искуство во развојот на оценувањето, во современи услови Русија треба да создаде и развие национален систем за оценување. Неприфатливо е и слепо да се копира странското искуство и да се создаваат одредени фундаментално ново пристапи кои не ги земаат предвид светските трендови во развојот на оваа научна насока.

Формирањето и развојот на вреднувањето е можно само во услови на пазарни односи со јасно дефинирање на улогата и местото на државата во прашањата на цените и законското регулирање на деловните активности.

Социјалниот и економскиот ефект од развојот на активностите за проценка може да се постигне само ако се почитува принципот на еднаквост на правата и одговорностите на сите учесници во процесот на оценување, вклучително и владините органи.

Проценките треба да ги вршат и јавни и приватни проценители. Во исто време, и двајцата треба да имаат еднакви можности да ги реализираат своите професионални вештини и да работат во заеднички правен, методолошки и информативен простор.

Развојот на проценката е неопходен услов за надминување на постоечката економска криза, спроведување на полноправно структурно преструктуирање и интензивирање на инвестициските процеси.

Целта на завршната квалификациска работа е да се анализира развојот на активностите за оценување во Руската Федерација.

За да се постигне целта, беа идентификувани следниве задачи:

проучување на теоретските аспекти на формирање и развој на активности за проценка во Руската Федерација;

анализирајте ги барањата за спроведување на проценки во Руската Федерација;

прикажување на карактеристиките на користење на трошок, компаративен и приходен пристап;

презентирајте ги главните насоки на развој на активностите за проценка во Руската Федерација.

Првото поглавје од презентираната завршна квалификациска работа зборува за историјата на активностите за проценка во Руската Федерација, ги дава основните концепти и дава информации за регулаторните документи кои ги регулираат активностите за проценка - закони, прописи, стандарди, вклучително и руски и меѓународни. Обезбедени се информации за регулирање на активностите за проценка, негово лиценцирање и следење на усогласеноста со барањата за лиценцирање.

Во второто поглавје се зборува за функционирањето на проценителите во земјата, методолошката основа на активностите за проценка. Прикажани се различни пристапи за вреднување на недвижен имот и методи на вреднување. Го опишува формирањето и содржината на извештајот за проценка поднесен од проценителот по завршувањето на работата.

Третото поглавје ги прикажува главните насоки на развој на активностите за проценка во Руската Федерација. Прашањето во врска со обуката на проценителите се разгледува посебно, бидејќи оваа точка е еден од главните услови за развој на пазарот за проценка.

Поглавје 1. Теоретски аспекти на формирање и развој на активности за вреднување во Руската Федерација

.1 Историја на активности за проценка во Руската Федерација

Во процесот на развој на рускиот пазар, квалификуваната проценка на вредноста на имотот станува сè поважна. Сепак, малкумина знаат дека професијата проценител, која се појави во 19 век, не е нова за Русија и има своја историја.

Потребата за вреднување беше поврзана првенствено со објективната потреба да се создаде таканаречен фискален катастар - детален опис на недвижностите. Првите предуслови за извршување на катастарските работи, чиј составен дел беше вреднувањето, се појавија во 1861 година, кога беше укинато крепосништвото.

„Прописите за институциите на Земство“, објавени во 1864 година, предвидуваа промена на даночната основа, а делумно и транзиција кон оданочување на имотот на руските граѓани. Износот на данокот се одредуваше според профитабилноста и вредноста на имотот. На пример, показателите за профитабилност за обработливите површини и површините со сено беа утврдени врз основа на просечниот принос, а шумите беа проценети врз основа на годишниот приход од сеча. Во провинцијата Нижни Новгород, основата за проценка на земјиштето се засноваше на природните историски студии на почвите спроведени од В.В. Докучаев (класификација на почвите според физички, механички и хемиски параметри). Во исто време, во провинцијата Керсон, за прв пат, беше направен обид да се земат предвид климатските фактори при проценка на земјиштето, особено сушата.

Секој локалитет традиционално развивал одредени облици на приход од земјиште, што ја одредувало неговата вредност. Главните форми вклучуваа независно земјоделство и давање под закуп на земјиште. На северо-запад и југозапад на Русија, таканаречениот закуп „Чинша“ беше широко распространет, кој се состоеше од право на наследство да се користи земјиште за постојана годишна исплата на сопственикот.

Најсигурен начин за користење на земјиштето беше долготраен закуп, проследен со закуп за една култура, како и закуп за „заедничко одгледување“, во кој сопственикот добиваше одреден дел од жетвата. Најризично се сметало за генерирање приход кога самиот сопственик ја водел фармата.

Покрај проценката на земјоделското земјиште, се работеше и на проценка на урбаните недвижности. „Градските регулативи“ од 1870 година ги овластиле градските власти да вршат проценки за утврдување даноци на имот, чиј износ се пресметувал како процент од нето приходот од користењето на имотот, а доколку било невозможно да се утврди приходот, данокот беше пресметан врз основа на материјална вредност.

Подоцна, градските совети почнаа да издаваат упатства за процените комисии што ги избраа, кои ја фиксираа постапката за утврдување на бруто приходот земајќи го предвид времето на мирување на становите, а ги наведоа и ставките за трошоци за нивно одржување. Инструкциите од Рига и Харков беа најтемелни. Првото искуство за оценување во Харков беше неуспешно поради постојаната промена во составот на комисијата за проценка и недостатокот на централизирано раководство. Сепак, во 1892 година, беше избрана нова комисија за евалуација, чиј состав беше зајакнат од професори од високообразовните институции на градот Харков. Дополнително, беше формиран и надзорен одбор за општа координација на работата на оценувањето.

Методолошки, резултатите од оценувањето во Харков дадоа значаен развој на занаетот за оценување. Целиот недвижен имот во Харков беше поделен на осум типа:

станбени недвижности со топли и ладни доградби;

малопродажни простории (топли и ладни);

фабрики и индустриски капацитети;

профитабилни и индустриски градини;

индустриски дворови;

зеленчукови градини, полиња, полиња со сено и пасишта;

Како мерна единица за земјиштето беше усвоена квадратурата, а за сите згради беше усвоена кубната фатома.

При утврдувањето на карактеристиките на рентабилноста, земена е предвид локацијата на имотот и карактеристиките на видот на кој припаѓа.

Статистичката обработка на информации и овозможи на комисијата за проценка да ги подели сите градски домаќинства на дванаесет типа. Градот исто така бил поделен на категории на локалитети врз основа на просечната кирија за една соба, а бидејќи овие категории биле прошарани, целата територија претходно била поделена на 54 области.

Резултатите од проценката на урбаните недвижности во Харков, како и резултатите од проценката на земјиштето во провинцијата Нижни Новгород, овозможија да се формулираат фундаменталните принципи и пристапи за проценка, кои потоа беа само рафинирани и дополнети.

Јуни 1893 година, руската влада издаде закон за ревалоризација на сите видови имот во 34 провинции. Истовремено со законот, беа одобрени „Правилата за вреднување на недвижностите“, а на 4 јуни 1894 година, министерот за финансии Вите одобри инструкции за појаснување на законот. Така, беше создадена законска рамка за проценка.

Во 1894 година, на IX конгрес на руски натуралисти и лекари во Москва, професорот А.И. Чупров организираше пододдел за статистика под географскиот дел, на чиј состанок присуствуваа 86 статистичари од 16 провинции. Ова го означи почетокот на редовните конгреси на специјалисти од областа на евалуациската статистика.

Треба да се напомене дека постапката за спроведување на оценувањето, дефинирана со законот од 1893 година, се покажа како не целосно успешна, бидејќи, и покрај напорите на провинциските комисии за проценка, не беше можно да се создаде униформност на оценувањето не само низ државата, но дури и низ провинциите. Затоа на 18 јануари 1899 година бил донесен нов закон за проценка на недвижен имот, чија главна разлика беше префрлањето на надлежноста за воспоставување стандарди за проценка од округот на провинциските проценувачки комисии. Покрај тоа, овој закон предвидуваше државно финансирање на проценителската работа во 34 провинции во износ од еден милион рубли годишно.

Генерално, од гледна точка на методологијата и општата организација на оценувањето, Русија на крајот на минатиот век беше една од водечките земји. Главните недостатоци беа конфликтите помеѓу комисиите за проценка и zemstvos, недостатокот на униформност во методите за оценување и недостатокот на посебна организација за следење.

Ова можеби звучи изненадувачки, но евалуацијата како вид професионална дејност во Русија застана на крајот на минатиот век на ниво што Европа и Америка го достигнаа само во шеесеттите и седумдесеттите години на 20 век. Законот од 8 јуни 1893 година за проценка на недвижен имот што подлежи на даноци на Земство ги активира сите провинции на Земство Русија и ги принуди руските службеници да развијат упатства проценка на недвижен имот И методи за опишување и развивање на стапки на принос при проценка на највисоко експертско ниво.

За жал, во текот на децениите на социјализмот, сите овие достигнувања беа целосно изгубени. Денес во Русија не постои соодветна правна рамка за активности за проценка и вреднување.

Историјата на активностите за проценка на рускиот пазар продолжи пред околу 7 години. Во тоа време, беа формирани професионални јавни здруженија, се појавија специјализирани публикации, беа развиени образовни програми и методи, а проценката го зазеде своето место меѓу новите професии, чија појава беше диктирана од развојот на пазарот во Русија.

Можеме да кажеме дека сегашната фаза на развој на пазарот на услуги за проценка на многу начини потсетува на периодот низ кој Русија веќе помина на крајот на минатиот век. Затоа, сеопфатното разгледување на лекциите научени од развојот на руската статистика за евалуација ќе помогне да се избегне повторување на старите грешки.

1.2 Објекти и субјекти на активности за вреднување

Според Федералниот закон Активностите за вреднување се подразбираат како активности на субјектите на активностите за вреднување насочени кон утврдување пазарни или други вредности во однос на предметите на вреднување.

Пазарната вредност на предметот на проценка се подразбира како најверојатната цена по која овој проценувачки објект може да се отуѓи на отворен пазар во конкурентна средина, кога страните во трансакцијата постапуваат разумно, имајќи ги сите потребни информации и цената на трансакцијата. не е засегната од никакви вонредни околности, тогаш има кога:

една од страните во трансакцијата не е должна да го отуѓи предметот на вреднување, а другата страна не е должна да прифати извршување;

страните во трансакцијата се добро запознаени со предметот на трансакцијата и дејствуваат во сопствени интереси;

вреднувачкиот објект се презентира на отворениот пазар во форма на јавна понуда;

цената на трансакцијата претставува разумна награда за предметот на евалуација и немаше принуда да се заврши трансакцијата во однос на страните во трансакцијата од кој било дел;

плаќањето за вреднувачкиот објект се изразува во парична форма.

Предметите на активностите за проценка се, од една страна, правни и физички лица (индивидуални претприемачи), чии активности се регулирани со федералниот закон за активности за проценка (проценувачи), а од друга страна, потрошувачите на нивните услуги (клиенти).

Предметите на оценување вклучуваат:

поединечни материјални предмети (работи);

севкупноста на нештата што го сочинуваат имотот на една личност, вклучително и имотот од одреден вид (движен или недвижен, вклучително и претпријатија);

сопственост и други стварни права на имот или поединечни предмети од имотот;

права на побарување, обврски (долгови);

работи, услуги, информации;

други објекти на граѓански права во однос на кои законодавството на Руската Федерација ја утврдува можноста за нивно учество во граѓанскиот промет.

Проценителите мора точно да ги дефинираат и разликуваат поимите цена, пазар, цена и вредност. Поимот цена обично се однесува на продажната (трансакција) цена како и на менувачката цена. Цената е остварен факт. Цената го претставува износот (волуменот) на она што одреден купувач е спремен да го плати и одреден продавач да го добие за производ под одредени околности. Вообичаено, околностите на трансакцијата ги одразуваат условите што преовладуваат на еден од многуте пазари. Пазарот е збир на понуди во кои купувачот и продавачот се пренесуваат преку механизам на цена. Пазарот може да се дефинира географски (шведски пазар, европски пазар), производи или нивните карактеристики, бројот на достапни купувачи, продавачи или други карактеристики. Пазарот е формиран од интеракцијата на поединечни (физички и правни лица) кои разменуваат групи на права за други вредности, како што се парите. Специфичните пазари се дефинираат според видот, локацијата, типичните сопственички карактеристики и другите атрибути што ги одредуваат учесниците во размената на стоки. Примери за специфични пазари вклучуваат пазари на недвижности со мали (едно или две семејни) нови станбени згради кои се продаваат за близу 100.000 американски долари или пазарот за станбени згради лоцирани во централниот дел на градот. Термин трошоци - се користи од страна на вреднувачите во врска со производството, но не и размената. Трошоците може да се веќе настанати или во моментов се одредени. Неколку видови трошоци вклучуваат: директни трошоци, индиректни трошоци, трошоци за изградба и развој (креирање на планови).

Директните трошоци ги вклучуваат трошоците за работна сила и материјали потребни за изградба на нова зграда (структура, итн.). Директните трошоци се нарекуваат и тешки трошоци. Режисерите и профитот на изведувачот обично се директни трошоци. Индиректните трошоци ги вклучуваат трошоците различни од работната сила и материјалите.

На пример, тоа се трошоци за управување, плаќање од страна на сопственикот на службени такси и давачки, даноци, камата на заемот и осигурување во периодот на изградба. Дополнително, трошоците поврзани со киријата, кои ги сочинуваат трошоците за управување со проектот додека не се постигне одредено стабилно ниво на искористеност на становите. Индиректните трошоци се нарекуваат и меки трошоци. Трошоците за изградба, или цената на изведувачот, обично вклучуваат директни трошоци за работна сила и материјали плус индиректни трошоци на изведувачот. Трошоците за развој ги вклучуваат трошоците за основање недвижен имот, вклучително и земјиште, и негово доведување во ефикасна работна состојба, утврдени од трошоците за изградба. Трошоците за развој го вклучуваат профитот на инвеститорот или претприемачот што го спроведува проектот. Овие трошоци поврзани со недвижен имот се директно под влијание на цената на стоките и услугите на конкурентните пазари: на пример, трошоците за градежни материјали, архитектонските планови утврдени од понудата и побарувачката во одредени области, како и влијанието на социјалните, економските, владините и природни сили. Односот помеѓу цената, пазарите и трошоците исто така го користи концептот на вредност. Трошокот може да има многу импликации во проценката. Користената дефиниција зависи од контекстот и употребата. На пазарот, концептот на вредност обично се опишува како добивка што се очекува во иднина. Бидејќи вредноста постои во одреден момент во времето, вреднувањето ја одразува вредноста во одреден момент во времето. Вредноста во одреден момент во времето е вредноста на стоките и услугите изразена во парични услови за купувачите и продавачите. За да се избегне забуна, проценителите не го користат само поимот вредност - бидејќи постојат различни типови на вредност: пазарна вредност, употребна вредност, инвестициона вредност итн. Пазарната вредност се дефинира како најверојатната вредност на даден тип на ценет производ во дадена област во одреден временски период.

Руската Федерација, конститутивните субјекти на Руската Федерација или општините, физичките и правните лица имаат право да побараат проценител да ги процени сите проценети предмети што им припаѓаат. Правото да се спроведе проценка на објектот е безусловно и не зависи од постапката утврдена со законодавството на Руската Федерација за спроведување на државното статистичко сметководство и сметководство и известување. Ова право важи и за повторна проценка. Резултатите од проценката може да се користат за приспособување на сметководствените и известувачките податоци. Резултатите од проценката на објектот за проценка можат да бидат обжалени од заинтересирани страни на начин утврден со законодавството на Руската Федерација.

Според член 9 од Федералниот закон за вреднување, основа за спроведување на евалуација на предметот на евалуација е договор помеѓу проценителот и клиентот. Договорот помеѓу проценителот и клиентот може да предвиди проценителот да изврши проценка на конкретен предмет на проценка, одреден број на вреднувачки објекти или долгорочно сервисирање на клиентот според неговите барања.

Во случаите предвидени со законодавството на Руската Федерација, оценувачот може да изврши проценка на предметот на проценка, вклучително и повторена проценка, врз основа на пресуда на суд, арбитражен суд, арбитражен суд, како и како со одлука на овластен орган.

Судот, арбитражниот суд, арбитражниот трибунал се независни во изборот на проценител. Трошоците поврзани со проценката на предметот што се проценува, како и паричниот надоместок на проценителот, подлежат на надоместување на начин утврден со законодавството на Руската Федерација.

Договорот помеѓу проценителот и клиентот се склучува во писмена форма и не бара заверка на нотар.

Договорот мора да содржи:

основи за склучување на договорот;

вид на вреднувачки објект;

вид на утврдена вредност (вредности) на вреднувачкиот објект;

паричен надоместок за спроведување на оценување на предметот на процена;

информации за осигурувањето од граѓанска одговорност на проценителот.

Договорот мора да содржи информации за тоа дали проценителот има лиценца за вршење на активности за проценка, со наведување на серискиот број и датумот на издавање на оваа лиценца, органот што ја издал, како и периодот за кој е издадена оваа лиценца.

Договорот за евалуација и на еден објект на евалуација и на одреден број објекти на евалуација мора да содржи точна индикација за овој предмет на евалуација, како и негов опис.

Во однос на вреднувањето на вредносните објекти кои припаѓаат на Руската Федерација, составни субјекти на Руската Федерација или општини, проценителот склучува договор со лице овластено од сопственикот да изврши трансакција со објектите за проценка, освен ако не е поинаку утврдено според законодавството на Руската Федерација.

Правилното исполнување од страна на проценителот на неговите должности што му се доделени со договорот вклучува навремена подготовка во писмена форма и доставување до клиентот на извештај за проценка на предметот што се проценува.

Доколку при проценката на проценетиот предмет не се утврдува пазарната вредност, туку другите видови вредност, во извештајот мора да се наведат критериумите за утврдување на вреднувањето на проценетиот предмет и причините за отстапување од можноста за утврдување пазарната вредност на проценетиот предмет.

Во извештајот мора да се наведе:

Извештајот може да содржи и други информации кои, според мислењето на проценителот, се од суштинско значење за целосно одразување на методот што тој го користел за пресметување на вредноста на одреден предмет на проценка.

Конечната вредност на пазарот или друга вредност на предметот за проценка, наведена во извештајот составен врз основа и на начин предвиден со федералниот закон за проценувачки активности, се препознава како сигурна и препорачана за склучување трансакција. со предметот на вреднување, ако на начин утврден со законодавството на Руската Федерација, или судот не утврди поинаку.

Доколку постои спор за веродостојноста на вредноста на пазарот или друга вредност на вредносниот објект утврден во извештајот, вклучително и во врска со друг постоечки извештај за вреднување на истиот предмет, овој спор е предмет на разгледување од страна на судот. , арбитражен суд во согласност со утврдената надлежност на арбитражниот суд договор на страните во спорот или договорот или на начин утврден со законодавството на Руската Федерација со кое се регулираат активностите за вреднување.

1.3 Регулирање на активности за вреднување

извештај за проценка финансиска служба

Според Концептот за развој на вредносни активности во Руската Федерација, главните механизми за регулирање на активностите за вреднување се:

сертификација на специјалисти во областа на активностите за вреднување; систем на стандарди и прописи за активности за проценка;

одобрување на програми за обука за преквалификација на специјалисти во областа на активностите за вреднување;

сертификација на услуги;

осигурување на граѓанска одговорност на проценителите.

Законодавството со кое се регулираат активностите за вреднување во Руската Федерација се состои од Федералниот закон „За вреднувачките активности во Руската Федерација“, федералните закони и другите регулаторни правни акти на Руската Федерација донесени во согласност со него, законите и другите регулаторни правни акти на конституентот. субјекти на Руската Федерација, како и меѓународни договори на Руската Федерација.

Процесот на регулирање на активностите за проценка во Руската Федерација започна со Федералниот закон од 29 јули 1998 година N 135-FZ (променет на 12 март 2014 година) „За активностите за проценка во Руската Федерација“.

Во Руската Федерација, концептот на активност за проценка, исто така, за прв пат е воведен во Федералниот закон од 29 јули 1998 година N 135-FZ (како што е изменет на 12 март 2014 година) „За проценувачка активност во Руската Федерација“.

Во согласност со член 2 и чл. 3 од горенаведениот закон, проценувачка дејност е дејност на субјектите на проценителната дејност насочена кон утврдување пазарна или друга вредност во однос на предметите на проценка заради вршење трансакција со предметот на проценка или за други цели.

Покрај овој закон, процените се уредуваат и со други правни акти како што се:

Уредба на Владата на Руската Федерација од 07.06.2001 година N 519 (со изменета на 14.12.2006 година) „За одобрување на стандарди за проценка“ Барањата на Стандардите се задолжителни за употреба од страна на субјектите на активностите за вреднување при утврдување на видот на вредноста на предметот на вреднување, пристапите кон вреднување и методите на вреднување, како и при спроведување на проценки.

Федералниот закон од 29 јули 1998 година N 135-FZ (променет на 12 март 2014 година) „За вреднувачките активности во Руската Федерација“ утврдува случаи на задолжителна проценка на предметите на проценка.

Во согласност со член 8 од овој закон, спроведувањето на проценка на предметите што се проценуваат е задолжително ако трансакцијата вклучува предмети за проценка што целосно или делумно припаѓаат на Руската Федерација, составните субјекти на Руската Федерација или општините, вклучувајќи:

При утврдување на вредноста на вредносните објекти кои припаѓаат на Руската Федерација, конститутивни субјекти на Руската Федерација или општини, заради нивна приватизација, пренос на управување со доверба или закуп.

Во случај на приватизација на државен или општински имот во согласност со член 12 од Федералниот закон од 21 декември 2001 година N 178-FZ (како што е изменето на 2 ноември 2013 година) „За приватизација на државниот и општинскиот имот“, кој влезе во сила на 26 април 2002 година, почетната цена на приватизираниот државен или општински имот е утврдена врз основа на извештај за проценка на државниот или општинскиот имот, изготвен во согласност со законодавството на Руската Федерација за проценувачки активности. , минималната цена (нормативна цена) по која е можно отуѓување на овој имот се одредува на начин утврден од Владата на Руската Федерација.

Според наредбата на Министерството за имотни односи на Руската Федерација од 13.05.2002 година бр. користењето на наведениот имот се утврдува во согласност со пазарната вредност на годишната закупнина, одредена од проценителот при утврдување на пазарната вредност на имотот што се издава. Клаузула 4 од оваа наредба, со цел да се имплементираат нејзините одредби, предвидува распределба од страна на Министерството за имот на Русија на средства за одржување на конкурс за избор на проценувачи.

На 11.2002 година, донесена е Уредба на Владата на Руската Федерација бр. за такви земјишни парцели“.

Во согласност со горенаведената владина уредба, органот на локалната самоуправа или извршниот орган на државната власт овластен да ги обезбедува соодветните земјишни парцели, утврдува, врз основа на извештајот на независен проценител, составен во согласност со законодавството на Руската Федерација. Федерација за проценувачки активности, почетната цена на земјишната парцела или почетната сума за изнајмување, износот на нивното зголемување („аукциски чекор“) кога наддавањето се врши во форма на аукција, отворена во форма на поднесување предлози за цената или износот на закупнината, како и висината на депозитот и медиумот во кој треба да се објави известувањето за наддавањето.

Кога се користат предмети за проценка кои припаѓаат на Руската Федерација, составни субјекти на Руската Федерација или општини како колатерал.

Залогодавач на ствар може да биде нејзин сопственик (во нашиот случај, државата или општина) или лице кое има право на економско управување со неа, но само со согласност на сопственикот на имотот. Залог на право на закуп или друго право на туѓа ствар не е дозволено без согласност на неговиот сопственик или лицето кое има право на економско управување со тоа, ако законот или договорот забрануваат отуѓување на ова право без согласност на овие лица.

Во договорот за залог мора да се наведе предметот на залогот и неговото вреднување, суштината, големината и периодот на исполнување на обврската обезбедена со залогот. Исто така, мора да содржи назнака која страна го поседува заложениот имот.

При национализација на имотот - претворање во државна сопственост имот во сопственост на граѓани и правни лица (национализација), извршена врз основа на закон со надоместок за вредноста на овој имот и други загуби на начин утврден со член 306 од Граѓанскиот законик на Руска Федерација.

При откуп или на друг начин конфискација на имот од сопственици за државни или општински потреби како што е предвидено со законодавството на Руската Федерација.

Ефект на уметноста. 8 од Федералниот закон од 29 јули 1998 година N 135-FZ (променет на 12 март 2014 година) „За активности за вреднување во Руската Федерација“ не се однесува на односите што произлегуваат за време на располагањето со државни и општински унитарни претпријатија, државни и општински институции со имот што им е доделен во економско управување или оперативно управување, освен во случаи кога е дозволено располагање со имот во согласност со законодавството на Руската Федерација со согласност на сопственикот на овој имот, како и за односи кои произлегуваат од настанот на располагање со државен или општински имот за време на реорганизација на државни и општински унитарни претпријатија, државни и општински институции, а во случаи утврдени со Федералниот закон „За особеностите на управувањето и располагањето со имотот во железничкиот транспорт“.

Освен случаите предвидени во чл. 8 од Федералниот закон „За активности за вреднување во Руската Федерација“, потребата за задолжително вреднување е предвидена со голем број други Федерални закони.

На пример:

) Федералниот закон од 26 декември 1995 година N 208-FZ (променет на 28 декември 2013 година) „За акционерски друштва“ утврдува:

задолжително вклучување на независен проценител за утврдување на цената на откупот на друштвото од акционери на нивните акции (член 77);

кога се плаќа за акции и други хартии од вредност на компанијата за време на нивното пласирање, во случај на плаќање за акции не во готово, мора да биде вклучен независен проценител за да се утврди пазарната вредност на таквиот имот;

) во третиот дел од Граѓанскиот законик на Руската Федерација е утврдено:

вредноста на имотот се утврдува врз основа на неговата пазарна вредност (член 1115), која, во отсуство на договор меѓу наследниците, вреднувањето на наследениот имот го врши независен проценител (член 1172);

) Член 130 од Федералниот закон од 26 октомври 2002 година N 127-FZ (променет на 12 март 2014 година) „За несолвентност (стечај)“ ги вклучува следните одредби:

за време на стечајната постапка стечајниот управник врши попис и проценка на имотот на должникот;

за извршување на оваа активност, стечајниот управник ангажира независни проценители и други специјалисти со плаќање за нивните услуги на сметка на имотот на должникот, освен ако со состанокот на доверителите (одборот на доверители) не е утврден друг извор на плаќање;

проценката на имотот на должникот ја врши независен проценител, освен ако поинаку не е предвидено со овој Федерален закон;

состанокот на доверителите (комисијата на доверители) има право да го определи лицето на кое, со нејзина согласност, му е доверена обврската да плати за овие услуги со последователен вонреден надоместок за трошоците направени од него на сметка на имотот на должникот;

имотот на должник - унитарно претпријатие или должник - акционерско друштво, чиишто повеќе од дваесет и пет проценти од акциите со право на глас се во државна или општинска сопственост, го проценува независен проценител со презентирање на заклучокот. на органот на државната финансиска контрола на оцената, освен во случаите од ставот 3 на овој член;

врз основа на одлука на состанок на доверителите или комисија на доверители, проценка на движниот имот на должникот, чија книговодствена вредност заклучно со последниот датум на известување што му претходи на прогласувањето на должникот во стечај е помала од сто илјади рубли. , може да се спроведе без вклучување на независен проценител;

основачите (учесниците) на должникот или сопственикот на имотот на должникот - унитарно претпријатие, стечајните доверители, овластените тела имаат право на жалба на резултатите од проценката на имотот на должникот на начин утврден со федералниот закон;

) Член 52 од Федералниот закон од 21 јули 1997 година N 119-FZ (променет на 26 јуни 2007 година) „За извршната постапка“ утврдува дека:

вреднувањето на имотот на должникот го врши извршителот по пазарни цени кои важат на денот на извршувањето на извршното писмено, со исклучок на случаите кога вреднувањето се врши по регулирани цени;

ако проценката на поединечни ствари е тешка или должникот или барателот се противи на проценката што ја направил извршителот, извршителот назначува специјалист за утврдување на вредноста на имотот;

странката која ја оспорува процената на имотот извршена од страна на извршителот ги сноси трошоците за назначување на специјалист.

Тие беа одобрени на 6 јули 2001 година со Уредба на Владата на Руската Федерација бр. органите кои го регулираат соодветното поле на активност), видовите на вредноста на проценката на објектот, проценката, како и испитувањето на извештаите за проценка, му беа доверени на Министерството за имотни односи на Руската Федерација (Министерство за имот на Русија).

Барањата на Стандардите се задолжителни за употреба од страна на субјектите на вредносните активности при определување на видот на вредноста на предметот на вреднување, пристапи кон вреднување и методи на вреднување, како и при спроведување на вреднување. Според барањата на Стандардите, при изготвување на извештај за проценка, проценителот е должен да користи информации кои обезбедуваат веродостојност на извештајот за проценка како документ кој содржи информации од доказна вредност.

Стандардот за вреднување ги дефинира главните типови на вредност на предметот за вреднување, пристапите кон вреднување и методите на вреднување. Покрај определувањето на пазарната вредност на предметот за вреднување, Стандардот дава дефиниција за видови на вредност различни од пазарната вредност. Овие типови вклучуваат:

вредноста на вреднувачкиот објект со ограничен пазар на стоки;

трошоци за замена на предметот на проценка;

трошоци за репродукција на предметот на проценка;

вредноста на имотот што се проценува во неговата моментална употреба;

инвестициона вредност на предметот на оцена;

вредноста на предметот за проценка за даночни цели;

ликвидациона вредност на вреднувачкиот објект;

спасувачка вредност на вреднувачкиот објект;

посебна вредност на предметот на вреднување.

Стандардот дефинира три главни пристапи за вреднување: трошок, компаративен и приход. Според барањата на Стандардите, проценителот, при спроведување на проценката, е должен да ги користи (или да го оправда одбивањето да ги користи) овие пристапи за оценување. Во овој случај, проценителот има право самостојно да определи, во рамките на секој од пристапите, специфични методи на вреднување, дефинирани во Стандардот како метод за пресметување на вредноста на предметот на вреднување во рамките на еден од пристапите на вреднување. . Проценителот, врз основа на добиените резултати во рамките на секој пристап кон проценката, ја одредува конечната вредност на вредноста на предметот на проценка, додека според барањето на Стандардите, конечната вредност на вредноста на предметот на проценка мора да биде изразено во рубли во форма на единечна вредност, освен ако не е поинаку предвидено во договорот за проценка.

Дел III од Стандардите ги дефинира основните барања за спроведување на проценка, фазите на спроведување на проценката и постапката за собирање и обработка на информации.

Проценка на предметот на проценка може да изврши проценител само ако е исполнет условот за независност на проценителот, предвиден со законодавството на Руската Федерација за активности за проценка. Доколку не го исполнува ова барање, проценителот е должен да го извести клиентот за ова и да одбие да склучи договор за проценка. При склучување договор за проценка, проценителот е должен да му даде на клиентот информации за барањата на законодавството на Руската Федерација за активности за проценка, вклучително и постапката за лиценцирање активности за проценка, одговорностите на проценителот, барањата за договорот за проценка и извештај за проценка, како и стандарди за проценка. Фактот за давање такви информации е евидентиран во договорот за проценка.

Членот 20 од Стандардот утврдува шестмесечен период на важност за конечната вредност на вредноста на предметот на проценка за целите на трансакциите.

Во различни земји, професионалните организации на оценувачи им доделија професионален статус на оние кои го имаат потребното образование и доволно искуство. Постепено, се појави потреба да се формулираат принципи, идеи и правила заеднички за светската економија, што се одрази во Стандардите за вреднување, Кодексите на професионалната етика за проценителите и другите документи развиени во 60-70-тите години. Во 1981 година беше формиран Меѓународниот комитет за стандарди за вреднување на имотот (ICAS). Задачата на Комитетот беше да ги прилагоди стандардите земајќи ги предвид гледиштата на различни земји и да ги идентификува разликите во формулацијата или примената на Стандардите. За ICSI е особено важно меѓународните стандарди за вреднување да се признаат во меѓународното сметководство и другото финансиско известување. Затоа, ICSOI одржува постојани контакти со Комитетот за меѓународни сметководствени стандарди, Меѓународната федерација на сметководители, Меѓународниот комитет за ревизија и Меѓународната организација на комисии за хартии од вредност.

Секој стандард (има четири од нив) одговара на одредена класа на ситуации поврзани со процесот на оценување и ги содржи следните делови: Вовед; Област за апликација; Дефиниција; Врска со сметководствени стандарди; Изјава на Стандардот; Белешки; Барања за структурата на извештајот; Услови за отстапување од Стандардот; Ефективна дата.

Поглавје 2. Анализа на барањата за оценување во Руската Федерација

.1 Методолошка основа за оценување

Стандарди за вреднување задолжителни за употреба од страна на субјектите на активностите за вреднување , одобрени со Уредба на Владата на Руската Федерација N 519 на 6 јули 2001 година, се задолжителни за употреба од страна на субјектите на вредносните активности при утврдување на видот на вредноста на предметот за проценка, пристапи кон вреднување и методи на вреднување, како и при спроведување вреднувања.

При проценка на предметот врз основа на пресуда на суд, арбитражен суд, арбитражен трибунал или одлука на овластен орган за контрола на спроведувањето на активностите за вреднување во Руската Федерација, проценителот е должен да го користи типот на вредноста на предметот на вреднување наведен во соодветното определување или решение. При составувањето на извештајот за проценка, проценителот е должен да користи информации кои обезбедуваат веродостојност на извештајот за проценка како документ кој содржи информации од доказна вредност.

Стандардите за вреднување ги одредуваат видовите на вредноста на предметот за вреднување, пристапите кон вреднување и методите на вреднување.

Пазарната вредност на предметот на проценка е најверојатната цена по која предметот на проценка може да се отуѓи на отворен пазар во конкурентна средина, кога страните во трансакцијата постапуваат разумно, имајќи ги сите потребни информации, а цената на трансакцијата не е погодени од какви било вонредни околности.

Видови на вредност на предметот за проценка, освен пазарната вредност:

а) вредноста на проценувачкиот објект со ограничен пазар - вредноста на проценувачкиот објект чија продажба на отворен пазар е невозможна или бара дополнителни трошоци во споредба со трошоците неопходни за продажба на стоки што слободно циркулираат на пазарот;

б) трошок за замена на вреднувачкиот објект - збир на трошоците за создавање на објект сличен на предметот на проценка, во пазарни цени што постојат на датумот на вреднувањето, земајќи го предвид истрошеноста на вреднувачкиот објект;

в) трошок за репродукција на проценувачкиот објект - збир на трошоци во пазарни цени што постојат на датумот на вреднување, за создавање на објект идентичен на објектот за проценка, со користење на идентични материјали и технологии, земајќи го предвид истрошеноста. на вреднувачкиот објект;

г) вредноста на проценетиот предмет во неговата тековна употреба - вредноста на проценетиот предмет, утврдена врз основа на постоечките услови и целта на неговата употреба;

д) инвестициона вредност на предметот за проценка - вредноста на вреднувачкиот објект, утврдена врз основа на неговата исплатливост за одредено лице за дадени инвестициски цели;

ѓ) вредноста на предметот за проценка за даночни цели - вредноста на предметот за проценка, утврдена за пресметување на даночната основа и пресметана во согласност со одредбите на регулаторните правни акти (вклучувајќи ја и вредноста на залихите);

е) ликвидациона вредност на проценетиот предмет - вредноста на проценетиот предмет во случај кога проценетиот предмет мора да се отуѓи во период пократок од вообичаениот период на изложеност за слични предмети;

ж) вредност за отуѓување на вреднувачкиот предмет - трошок на вредносниот предмет, еднаков на пазарната вредност на материјалите што ги вклучува, земајќи ги предвид трошоците за отуѓување на вреднувачкиот предмет;

з) посебна вредност на предметот на проценка - вредност за чиешто утврдување со договорот за проценка или регулаторниот правен акт се утврдени услови кои не се вклучени во концептот на пазарна или друга вредност наведена во стандардите за проценка.

Пристапи за оценување:

пристап на трошоци - збир на методи за проценка на вредноста на проценетиот предмет, врз основа на утврдување на трошоците неопходни за обновување или замена на проценетиот предмет, земајќи го предвид неговото абење;

компаративен пристап - збир на методи за проценка на вредноста на проценетиот предмет, врз основа на споредба на проценетиот предмет со слични предмети за кои се достапни информации за цените на трансакциите со нив;

приходен пристап - збир на методи за проценка на вредноста на предметот за проценка, врз основа на одредување на очекуваниот приход од вреднувачкиот објект.

Методот на вреднување е метод за пресметување на вредноста на предметот за вреднување во рамките на еден од пристапите на вреднување.

Вреднувањето се смета во целиот свет како еден од механизмите за ефективно управување со имотот. Постепено во Русија, со формирањето на класа на сопственици, се јавува проблемот со неговата ефективна употреба и, соодветно, се јавува потребата за услуги на проценител.

Главните проблеми кои обично се повикуваат да ги решат проценителите се поврзани со проценката на вредноста. Тоа е од големо значење за потенцијалниот купувач или продавач при определување разумна цена на трансакцијата, за заемодавачот при одлучувањето за доделување хипотекарен заем и за осигурителната компанија кога надоместува штета. Ако владата врши експропријација на имот, сопственикот можеби ќе треба да го процени за да ја оспори понудата на владата да правичен надоместок.

При склучување на договор за закуп со вклучување на одредба за зголемување на нивото на закупнина, последната се утврдува како процент од пазарната вредност. Ако една компанија сака да стекне друга, можеби ќе треба да ја процени моменталната вредност на недвижен имот во сопственост на второто. Проценката може да се изврши заради оптимизирање на оданочувањето итн.

Потребата за проценка на трошоците може да се појави во голем број случаи. Така, ако граѓанин или организација поседува имот што е во сопственост на државата или московската влада врз основа на правата на економско управување, тогаш при приватизација на овој објект, потребен е заклучок од професионален проценител. Задолжителна проценка е предвидена и во случај на откуп или друго одземање на имот од сопственици за државни или општински потреби. На пример, ако приватна гаража стои на местото на планираната изградба на следниот автомобилски прстен, а на нејзиниот сопственик му се понуди да направи простор за иден пат, тогаш висината на компензацијата ќе треба да ја одреди независен проценител. Кога се дава непаричен влог во одобрениот капитал на претпријатие што надминува 200 минимални плати, неопходно е неговото пазарно вреднување.

Најчесто, независен проценител е вклучен во ревалоризацијата на основните средства на претпријатието. Вреднувањето е неопходно и при привлекување инвестиции. Традиционалниот начин за покривање на дефицитот на обртни средства е заем. Заемот може да се обезбеди со обезбедување на имот. Како што покажува меѓународното искуство, основа за утврдување на вредноста на колатералот е пазарната вредност на обезбедувањето. За да се процени нивото на ризик што го презема кредитната институција, обезбедувајќи си можност да надомести доволен износ на средства во случај на неисполнување на заемот од страна на заемопримачот, неопходно е да се утврди односот помеѓу пазарната вредност на колатералот и големината на заемот.

Неопходна е проценка и во случај на осигурување на имот, бидејќи е неопходно да се утврди осигурителната вредност на овој имот или да се оспори износот по кој осигурителната компанија ја проценила штетата.

Во согласност со новото законодавство, при склучување на брачен договор, можете да вклучите проценител за утврдување на вредноста на имотот, што во случај на развод во голема мера ќе го олесни решавањето на имотните спорови.

Целите на евалуацијата се тесно поврзани со нејзините методи. Оптималниот избор на еден или друг метод за оценување на објектот во голема мера зависи од квалификациите и практичното искуство на проценителот.

Стандардите за вреднување препорачуваат проценителите да ја одредат вредноста на предметите користејќи што е можно повеќе методи за вреднување, ограничени само од недостатокот на потребни информации. Потоа, при усогласување на резултатите од евалуацијата користејќи различни методи, веројатноста за добивање попрецизна вредност на вредноста на објектот значително се зголемува.

Методите за вреднување на недвижностите може да се групираат според трошокот, приходот и споредбениот (пазарен) пристап.

Методите на пристапот на трошоците подразбираат познавање на проценителот за спецификите, правилно проценување на физичкото, функционалното, економското абење и кинењето и цената на предметот при неговата најдобра и најефикасна употреба. За да ја одредите вредноста користејќи ги методите на приодот на приход, потребно е познавање на финансиската математика, владеење на концептите на капитализација и дисконтирање, способност за адекватна проценка на ризиците од вложување капитал, предвидување парични текови, анализа на пазарните информации и предвидување на динамиката на промените. во вредноста на објектот во зависност од надворешни фактори. Методите на компаративен пристап претпоставуваат достапност на сигурни пазарни информации за продажба на слични предмети. Овие методи се најсигурни, но од проценителот се бара да го познава пазарот, да анализира доволен број реални трансакции и правилно да ги примени потребните прилагодувања (за датум на продажба, локација, намена итн.).

Со оглед на обемот на примена на овие методи, можеме да заклучиме дека ако некој објект не е профитабилен, тогаш препорачливо е да се користат трошоци и компаративни пристапи за да се оцени. Ако објектот генерира приход, тогаш главниот метод станува профитабилен, а помошните методи се скапи и компаративни. Интегрираната употреба на сите три методи ви овозможува попрецизно да ја потврдите пазарната вредност на објектот. Во рамките на секој пристап, постојат голем број методи за пресметување на пазарната вредност.

2.2 Барања за проценка

Проценката ги вклучува следните чекори:

а) склучување договор за проценка со клиентот

б) утврдување на квантитативни и квалитативни карактеристики на предметот на оценување;

в) анализа на пазарот на кој припаѓа вреднувачкиот објект;

г) избор на метод(и) на оценување во рамките на секој пристап на проценка и спроведување на потребните пресметки;

д) генерализирање на резултатите добиени во рамките на секој од пристапите на вреднување и утврдување на крајната вредност на вреднувачкиот објект;

ѓ) изготвување и доставување на извештај за проценка до клиентот.

Проценка на предметот на проценка може да изврши проценител само ако е исполнет условот за независност на проценителот, предвиден со законодавството на Руската Федерација за активности за проценка. Доколку не го исполнува ова барање, проценителот е должен да го извести клиентот за ова и да одбие да склучи договор за проценка.

При склучување договор за проценка, проценителот е должен да му даде на клиентот информации за барањата на законодавството на Руската Федерација за активности за проценка, вклучително и постапката за лиценцирање активности за проценка, одговорностите на проценителот, барањата за договорот за проценка и извештај за проценка, како и стандарди за проценка. Фактот за давање такви информации е евидентиран во договорот за проценка.

Проценителот собира и обработува:
насловни документи, информации за оптоварувањето на предметот на проценка со правата на други лица; сметководствени и известувачки податоци поврзани со предметот на оценување;
информации за техничките и оперативните карактеристики на објектот за проценка; информации потребни за утврдување на квантитативните и квалитативните карактеристики на предметот на проценка со цел да се утврди неговата вредност, како и други информации поврзани со предметот на проценка.

Проценителот го определува и анализира пазарот на кој припаѓа вреднувачкиот објект, неговата историја, моменталните состојби и трендови, како и аналози на вреднувачкиот објект и го оправдува нивниот избор.

Проценителот ги врши потребните пресметки на еден или друг вид на вредност на предметот на проценка, земајќи ги предвид добиените квантитативни и квалитативни карактеристики на предметот на проценка, резултатите од анализата на пазарот на кој припаѓа предметот на проценка, како и како околности кои ја намалуваат веројатноста за добивање приход од објектот за вреднување во иднина (ризици) и други информации.

При спроведувањето на проценката, проценителот е должен да користи (или да го оправда одбивањето да користи) трошковни, компаративни и приходни пристапи за проценка. Проценителот има право самостојно да определи специфични методи за оценување во рамките на секој пристап на оценување.

Проценителот, врз основа на резултатите добиени во рамките на секој пристап кон оценувањето, ја одредува конечната вредност на вредноста на предметот што се оценува.

Конечната вредност на предметот за вреднување мора да биде изразена во рубли како единечна вредност, освен ако не е поинаку предвидено во договорот за вреднување.

Конечната вредност на вредноста на предметот за проценка, наведена во извештајот за проценка, изготвен на начин и врз основа на барањата утврдени со Федералниот закон „За вреднувачки активности во Руската Федерација“, стандардите за проценка и прописите за проценка активностите на овластеното тело за следење на спроведувањето на активностите за проценка во Руската Федерација, може да се сметаат за препорачани за целите на правење трансакција со предметот на проценка, доколку поминале не повеќе од 6 месеци од датумот на изготвување на проценката. извештај до датумот на трансакцијата со предмет на оцена или датумот на доставување на јавната понуда.

2.3 Примена на трошоци, приходи и компаративни пристапи за вреднување

При примена на методот на трошоци, треба да се запомни дека вредноста добиена врз основа на неа е основа на пазарната вредност на објектот што генерира приход. На пример, пазарната вредност на комплексот на бензински пумпи ќе биде значително повисока од трошоците за изградба, а цената на хотелот лоциран на лоша локација (на периферијата на градот) ќе биде помала од цената утврдена со методот на трошоци. .

Практиката покажува дека најголемите проблеми при користење на пристапот на трошоци се јавуваат во врска со проценката на пазарната вредност на земјиштето. Најсигурен метод за вреднување на земјиштето од перспектива на западната теорија е методот на компаративна анализа на споредливата продажба. Употребата на овој метод во руски услови е практично невозможна поради несигурноста на руското законодавство за земјиште и непроѕирноста на информациите за трансакции за купување или продажба на земјишни парцели.

Пристапот на трошоците што се користи за вреднување на недвижен имот се заснова на претпоставката дека трошоците потребни за создавање на имотот што се вреднува во неговата постојна состојба или за репродукција на неговите потрошувачки својства се прифатливо упатство за одредување на пазарната вредност на имотот што се вреднува.

Сепак, неопходно е да се разбере разликата помеѓу трошоците за замена (трошок за репродукција) на објектот и трошоците за замена.

Трошоците за замена (трошок за репродукција) се одредуваат според трошоците во тековните цени за изградба на точна копија од проценетиот објект со користење на истите архитектонски и плански решенија, градежни конструкции и материјали и со ист квалитет на градежно-монтажни работи. При определување на трошокот за замена, се репродуцираат истото функционално абење на објектот и истите недостатоци во архитектонските решенија што ги има оценетиот објект.

Трошоците за замена се одредуваат според трошокот, по тековни цени, за изградба на имот со еднаква корист на имотот што се оценува, но изграден во нов архитектонски стил користејќи современи стандарди, материјали, дизајн и распоред.

Границата помеѓу трошокот за замена на објектот и неговата замена е секогаш произволна, а проценителот во секој конкретен случај треба да го реши проблемот со изборот на еден или друг вид на вреднување во зависност од условите за примена на пристапот на трошоци.

Според стандардите на Руското здружение на проценувачи (STO ROO 21-01-95), при вреднување со користење на пристапот на трошоци, потребно е да се одреди: пазарната вредност на парцелата; трошоците за обновување на објектот или негова замена; количината на акумулирано абење на предметот; пазарната вредност на недвижен имот користејќи го методот на трошоци како збир на цената на парцелата и трошокот за замена на објектот минус акумулираната амортизација.

Во руски услови, предмет на проценка не е целосната (апсолутна) сопственост на земјишна парцела, туку само правото на користење врз основа на закуп. Теоријата за проценка на вредноста на земјишната парцела овде идентификува пет главни методи за одредување на вредноста: капитализација на закупнината на земјиштето (пристап на приход); метод на корелација (пренос); метод на развој (мајсторство); техника на остатоци за земјиште; метод на директна компаративна анализа на продажбата. Утврдувањето на вредноста на земјишната парцела со методот на капитализација на закупнината на земјиштето се состои од капитализирање на приходот добиен преку плаќања за изнајмување. Во Русија, практиката на закуп на приватно земјиште не е широко распространета, главно државни и општински земјишни парцели се под закуп. Во исто време, стандардната цена на земјиштето е несоодветна на нејзината пазарна вредност.

Најсигурен од сите горенаведени методи во светската практика се смета за методот на директна компаративна анализа на продажбата. Пресметката со помош на методот на компаративна анализа на продажбата се состои од анализа на фактичките купопродажни трансакции на слични земјишни парцели, нивна споредба со онаа што се оценува и прави соодветни прилагодувања за разликите што постојат помеѓу споредливите парцели и оние што се оценуваат. Како резултат на тоа, прво се утврдува продажната цена на секоја споредлива парцела како да ги има истите карактеристики како предметната парцела, а потоа се одредува пондерираната просечна вредност на предметната парцела.

Следниот чекор во примената на пристапот на трошоците е да се одреди трошокот за замена на објектот или трошокот за замена. Постојат четири начини да се пресметаат трошоците за замена или трошоците за замена.

Методот на квантитативна анализа се состои во изготвување проценки на трошоците за сите видови работи неопходни за изградба на поединечни структурни елементи на објектот и објектот како целина: трошоци за работна сила, материјали, средства за механизација на работа. На овие трошоци мора да се додадат општите трошоци и профитот на инвеститорот, како и трошоците за проектирање, изградба, набавка и инсталација на опрема неопходна за репродукција на подобрувањата што се проценуваат.

Квантитативната анализа е најточна, но и најмногу трудоинтензивна. Неговата употреба бара висококвалификувани проценители и долгогодишно искуство во подготовката на градежни проценки.

Методот за пресметување елемент по елемент е модификација на квантитативниот метод, но е многу помалку трудоинтензивен, бидејќи се заснова на употреба на збирни проценки и цени, а не на поединечни. Како единици за мерење на трошоците се земаат најкарактеристичните показатели на структурните елементи (1 кубен метар тула, 1 квадратен метар покрив и сл.).

Методот на компаративна единица се заснова на споредување на цената на единицата потрошувачки својства на предметот што се оценува со цената на слична мерна единица на слична стандардна структура. Суштината на методот е дека за предметот што се оценува, се избира аналоген објект кој е сличен на оној што се оценува во однос на структурните карактеристики, употребените материјали и технологијата на производство. Тогаш цената на единицата за мерење на аналоген објект (1 кубен метар, 1 кв.м, итн.) се множи со бројот на единици на оценетиот објект.

Ова е наједноставниот начин за проценка на имотот и е широко користен од проценителите, особено кога се ревалоризираат основните средства на претпријатијата.

Индексниот метод се состои во одредување на трошоците за замена на проценетиот предмет со множење на книговодствената вредност со соодветниот индекс на ревалоризација. Индексите за ревалоризација на основните средства се одобрени од Државниот комитет за статистика на Руската Федерација и периодично се објавуваат во печатот.

Одредувањето на акумулираното абење е последниот чекор од пристапот на трошоците.

Во пристапот на трошоците, дефиницијата за амортизација се користи за да се земат предвид разликите во карактеристиките на новиот имот и вистинскиот имот што се вреднува. Земањето во предвид амортизацијата на објектот е еден вид прилагодување на цената на новорепродуцираната зграда за да се одреди вредноста на проценетиот објект.

Во зависност од факторите кои ја намалуваат вредноста на недвижностите, абењето се дели на физички, функционални и надворешни (економски).

Физичкото влошување ги одразува промените во физичките својства на имотот со текот на времето (на пример, дефекти во структурните елементи). Физичкото абење е од два вида: првиот се јавува под влијание на оперативни фактори, вториот - под влијание на природни и еколошки фактори.

Постојат четири главни методи за пресметување на физичкото абење: стручни (најпрецизни, но и најтрудоинтензивни, пресметани врз основа на создавање листа на дефекти и одредување на процентот на абење на сите структурни елементи на зграда или структура ); регулаторни (или сметководствени); цена и метод за пресметување на животниот век на зградата.

Функционалното абење е губење на вредноста предизвикана од фактот што објектот не ги исполнува современите стандарди: во однос на неговата функционална корисност, архитектонско и естетско, планирање на просторот, решенија за дизајн, животна средина, безбедност, удобност и други функционални карактеристики. Ако добиената дополнителна вредност ги надминува трошоците за реставрација, тогаш функционалното абење е отстранливо. Елемент на отстранливо функционално абење може да се смета отсуството на камин, чии трошоци за инсталација се неутрализираат со зголемување на профитабилноста и пазарната вредност на имотот. Износот на отстранливото абење се одредува како разлика помеѓу потенцијалната вредност на зградата во моментот на нејзината проценка со ажурирани елементи и нејзината вредност на датумот на проценка без ажурирани елементи. Неотстранливото функционално абење вклучува намалување на вредноста поради фактори поврзани и со недостаток и со вишок на квалитетните карактеристики на зградата.

Ако физичкото и, до одреден степен, функционалното абење може да се елиминира со реконструкција или модернизација на зграда, тогаш абењето предизвикано од надворешни влијанија не може да се елиминира во повеќето случаи.

Надворешното (економско) абење и кинење е губење на вредноста предизвикана од влијанието на надворешни фактори. Економската амортизација може да биде предизвикана од различни причини, како што се општи економски, индустриски, правни или законски промени, општински прописи, зонирање и административни прописи.

Главните фактори на надворешно абење во Русија се општата состојба на економијата, која во некои региони е засилена од локални фактори, присуството на дискриминаторско законодавство за одредени видови деловни активности и казни за загадување на животната средина.

Постојат два пристапи за проценка на надворешната амортизација - споредување на продажбата на слични објекти при стабилни и променети надворешни услови и капитализирање на загубите во приходите поврзани со промените во надворешните услови. По утврдувањето на вкупната акумулирана амортизација, проценителот, за да ја добие конечната вредност на имотот, на пазарната вредност на земјиштето ја додава разликата помеѓу вкупниот трошок за замена на имотот и акумулираната амортизација.

Пристапот на трошоците е применлив за вреднување на речиси секој недвижен имот. Меѓутоа, таквата примена не е оправдана во сите случаи (на пример, вреднување на недвижен имот што создава приход).

Најчеста област на примена на пристапот на трошоци е вреднувањето на предметите во „пасивни“ или неактивни сектори на пазарот на недвижности. Предноста на користењето на пристапот на трошоците во овој случај се должи на фактот што недоволноста или несигурноста на информациите за завршените трансакции за купување и продажба на аналогни предмети во некои случаи ја ограничува можноста за користење на други пристапи за вреднување.

Пристапот на трошоците се користи и во физибилити студијата на нова градба, при проценка на пазарната вредност на недовршените градежни и реконструирани објекти. Во овој случај, пристапот на трошоците ни овозможува да ја оцениме ефективноста на инвестицискиот проект.

Користејќи комбинација на пристапи на трошоци и приходи, имено со споредување на трошоците за изградба на објект со приходот добиен од него, проценителот донесува заклучок за најдобро и најефикасна употреба на земјишната парцела поврзана со предметот на проценка. За да ги рефлектираат резултатите од проценката во финансиските извештаи на претпријатието (ревалоризација на основните средства), проценителите, врз основа на Сметководствените прописи (PBU 6-97) „Сметководство за основни средства“, ја одредуваат вредноста на предметот за проценка користејќи го пристап на трошоците.

Пазарот на осигурување е постојано проширувачка област на примена на пристапот базиран на трошоци. Во овој случај, предност се дава на овој пристап бидејќи осигурената сума, висината на премијата за осигурување и надоместокот за осигурување се одредуваат врз основа на трошоците на имателот на полисата користејќи го пристапот на трошоци.

Компаративниот (пазарен) пристап кон вреднувањето на недвижностите се карактеризира со анализа на пазарната продажба на предмети слични и слични на оној што се вреднува. За да може овој пристап да се примени во одредена ситуација, неопходно е да се има голема количина на акумулирани и веродостојни статистички податоци за продажба на споредливи недвижности, што е можно само доколку пазарот на недвижности е високо развиен.

Во руски услови, за да се проценат објектите користејќи го пазарниот метод, неопходно е да се користат сите достапни информации за минати трансакции на предмети, бидејќи проблемот со наоѓање информации за овој метод е комплициран поради неговата затворена природа.

При проценка на вредноста на банката, суштината на овој пристап е дека цената на акцијата на банката ја одразува пазарната атрактивност на оваа банка како предмет на стекнување и инвестирање. Индикаторот за привлечност на пазарот обично се пресметува за отворени акционерски друштва чии акции котираат на берзите. За да се одреди пазарната атрактивност на банка која има издадено само обични акции, потребно е да се подели добивката по оданочување за изминатата година со бројот на акции во продажба на крајот на таа година. Резултирачката бројка е заработка по акција. Пазарната продажна цена на акциите на кој било случајно избран датум потоа е во корелација со добиената заработка по акција, што резултира со индекс на привлечност на пазарот. За руската практика, овој пристап во моментов е речиси невозможно да се користи во пракса, бидејќи акциите на руските комерцијални банки, со исклучок на Сбербанк, не се котирани на берзите. Сепак, задачата за предвидување на пазарната вредност на акциите на банките по спојувањата останува релевантна.

Пазарот за изнајмување, за разлика од продажниот пазар, е најдинамичен, поотворен и побогат од информациска гледна точка. Приходите од изнајмување во повеќето случаи се основа за примена на пристапот на доход при вреднување на недвижностите.

Општо е прифатено дека пристапот на приходи е најбогат со информации и, според тоа, најсигурен пристап за вреднување на нестанбени недвижности во Русија. Покрај тоа, пристапот на приходи, и покрај неговата сложеност, е најмоќната и флексибилна алатка за проценка, способна да решава проблеми не само во областа на недвижностите, туку и во други области: интелектуална сопственост, бизнис, инвестициски проекти итн. го разгледуваме пристапот на приходи подетално.

Во светската практика приодот на доход користи: метод на директна капитализација и метод на дисконтирање на готовинскиот приход.

Методот на директна капитализација се заснова на директно претворање на нето оперативниот приход (NOI) во вредност со делење со коефициентот на капитализација. Концептот НИТ е пресметаната одржлива вредност на очекуваниот годишен нето приход добиен од имотот што се вреднува по одземање на оперативните трошоци и резервите за замена. Определувањето на NOR се заснова на претпоставката дека имотот ќе се издава по пазарни стапки за изнајмување, а најтипичната година на сопственост ќе се земе како прогнозиран пресметковен период.

Пресметката на NOR започнува со одредување на потенцијалниот бруто приход (PVI) - очекуваната вкупна вредност на пазарната закупнина и надоместоците од дополнителните услуги што го придружуваат главниот тип на активност (надоместоци за користење на паркинг, за поставување ѕидно рекламирање итн. ). Следниот чекор во пресметувањето на NIR е да се одреди ефективниот бруто приход (EGI). За да се добие ЕВА, проценетите загуби од слободните работни места и неплаќањето на киријата се одземаат од потенцијалниот бруто приход. Овие загуби се во согласност со веројатноста дека дел од закупнината нема да се наплати во текот на годината што се предвидува и дел од просторот ќе остане незафатен од станарите. Бидејќи не постојат стандарди за вреднување за одредување на овие загуби, најдобриот начин да се добијат информации е да се погледне сличен имот за кој се достапни податоци за изнајмување во подолг временски период, од кој може да се знае вистинското ниво на загуби.

NPV се пресметува како разлика помеѓу вредноста на EVD и вредноста на оперативните трошоци (ИЛИ). Оперативните расходи се периодични трошоци за обезбедување на нормално функционирање на објектот и репродукција на приходите; тие обично се поделени на:

условно постојан;

условни променливи (оперативни);

трошоци за замена (резерва).

Условно фиксните оперативни трошоци вклучуваат расходи, чиј износ не зависи од нивото на обемот на работа на објектот. Како по правило, тоа се даноци на имот, закупнина на земјиште, ДДВ и трошоци за осигурување.

Условно варијабилните оперативни трошоци вклучуваат расходи, чиј износ зависи од степенот на оптоварување на објектот и од нивото на дадените услуги. Главните полупроменливи трошоци се трошоците за управување, сметките за комунални услуги, трошоците за безбедност итн.

Трошоците за замена се одбиваат како годишен придонес (резерва) во фондот за замена (слично на сметководствената амортизација).

Формулата за евалуација изгледа вака:

каде што: V0 е моменталната вредност (вредноста во моментот на вреднување) на бизнисот, CF е годишниот готовински тек, R е коефициентот на капитализација.

Најтешката фаза на вреднување на недвижностите со помош на методот на капитализација е одредувањето на коефициентот (или стапката) на капитализација. Во западната класична верзија, методот на директна капитализација вклучува користење на коефициент (стапка) за капитализација, извлечен од пазарни трансакции за кои цената на изнајмувањето и продажната цена се истовремено познати. Практиката покажува дека во руски услови е невозможно да се најдат такви информации.

Стапката на капитализација при вреднување на бизнис обично се дефинира како разлика помеѓу стапката на поврат на капиталот (дисконтна стапка) за компанијата што се вреднува и очекуваната просечна годишна стапка на раст на приходот на компанијата.

Формулата за наоѓање на коефициентот на капитализација е:

каде што: R е стапка на капитализација, r е дисконтна стапка, g е очекуваната просечна годишна стапка на раст на приходот.

Друг метод за одредување на коефициентот на капитализација е методот на сумирање (кумулативна конструкција). Суштината на методот е дека каматната стапка без ризик се користи како основна стапка и на неа сукцесивно се додаваат корекции за различни видови ризик поврзани со карактеристиките на имотот што се вреднува (премија за ризикот од инвестирање во имот , премија за ниска ликвидност, прилагодување за управување со инвестиции итн.).

Како што беше потврдено од анализата на неодамнешните периодични изданија, во западната практика на вреднување главната улога моментално ја игра методот на дисконтирање на готовинскиот приход. Методот на дисконтирани парични текови е најуниверзалната алатка за пресметка на капитализација која ви овозможува да ја одредите сегашната вредност на идните парични текови. Паричните текови може произволно да се менуваат, да бидат нерамномерни и да имаат високо ниво на ризик. Ова се должи на спецификите на таков концепт како недвижен имот. Недвижен имот купува инвеститор првенствено за одредени идни придобивки. Инвеститорот гледа на имотот како на пакет од идни придобивки и ја оценува неговата привлечност во однос на тоа како паричната вредност на тие идни придобивки се споредува со цената по која имотот може да се купи.

Формулата за деловно вреднување во овој случај изгледа вака:

каде: V0 - проценка на вредноста на компанијата (нето сегашна вредност), n - 0,1,2,...,N - планирачки интервали, CFn - готовински тек (негативен или позитивен) во планирачкиот интервал n, CF(N+ 1) - стабилен годишен паричен тек на преостанатиот период, утврден за првата година по планскиот период, r - дисконтна стапка (стапка на поврат на вложениот капитал), R - стапка на капитализација за преостанатиот период.

При пресметување на пазарната вредност на имотот користејќи го методот на дисконтирање на паричните текови, последователно се одредуваат:

времетраење на прогнозниот период (времетраење на проектот);

нето оперативен приход;

предвидување (идни) парични текови за секој период од проектот;

можен паричен тек од реверзијата (продажбата) на имотот на крајот на периодот на предвидување;

дисконтна стапка за идните парични текови;

пазарната вредност на имотот.

Времетраењето на прогнозниот период зависи од повеќе фактори: нивото и стапката на инфлација; тип на објект; климатски услови во кои работи итн. Во меѓународната практика на оценување, вообичаено е да се прифати просечното времетраење на проектот, освен ако не е поинаку предвидено со дополнителни услови, еднакви на 7 - 10 години. За руски услови, типичен проектен период може да се земе од 3-5 години.

Во согласност со принципот на чекање на основната проценка на пазарната вредност, методот на приход е NPV, кој може да генерира вредност преку дисконтирање. Овој приход мора да биде проектиран за секоја година на користење на имотот. Пресметката на NIR се врши со предвидување на приходите и расходите што го формираат.

За да се предвиди готовинскиот тек од реверзијата, обично се избира еден од трите методи:

директно подесување на вредноста на пресврт;

прогнозирање на трендовите на вредноста на имотот во периодот на сопственост;

примена на дисконтна стапка на паричните текови по оданочување за периодот по прогнозирањето.

Есконтната стапка се дефинира како просечна стапка на принос што инвеститорите очекуваат да ја добијат на инвестиции во слични имоти на даден пазар. Бидејќи стапката на принос е директно пропорционална со ризикот, есконтната стапка директно зависи од тоа колку високо просечно лице го проценува нивото на ризик поврзан со инвестирањето во купување на даден имот. Колку е повисоко нивото на ризик, толку е поголема есконтната стапка и, соодветно, толку е помала вредноста на идниот приход. При пресметување на есконтната стапка треба да се има предвид дека таа се смета како долна граница на поврат на инвестицијата на која инвеститорот дозволува можност да ги вложи своите средства во даден објект, имајќи предвид дека постојат алтернативни инвестиции кои вклучуваат добивање приход. со различен степен на ризик. За пресметување на есконтната стапка се користат повеќе методи, од кои најпреферирани се методот на цена на капиталните инвестиции и методот на сумирање.

Бидејќи методот на сумирање беше дискутиран погоре, ќе се задржиме подетално на методот на цена на капиталните инвестиции.

Овој метод на пресметување на есконтната стапка се заснова на анализа на информации за берзата. Пресметката е направена врз основа на три компоненти:

номинална стапка без ризик;

вкупен принос на пазарот во целина (просечно пазарно портфолио на хартии од вредност);

бета коефициент.

При пресметување на номиналната стапка без ризик, можете да користите индикатори за операции без ризик - и просечни европски и руски. За да се зголеми точноста на пресметката, безризичната компонента на есконтната стапка може да се пресмета врз основа на податоците за котации на домашни и европски хартии од вредност.

Приносот на урамнотежено инвестициско портфолио на хартии од вредност се користи како просечен принос на пазарот. Во медиумите и на Интернет редовно се објавува список на акции врз основа на понуди за кои се пресметуваат просечни приноси.

Методот за пресметување на бета коефициентот е да се анализираат клучните фактори на макроекономските, индустриските, финансиските и законодавните ризици кои влијаат на компанијата.

Процесот на пресметување на сегашната вредност се спроведува со намалување на идните парични текови за секој период од проектот до сегашната вредност врз основа на примената на теоријата на паричната вредност со текот на времето и се состои од последователно додавање на сите добиени вредности и приходи. од продажбата (реверзија).

Би сакал да забележам дека на развиен пазар на недвижности, сите три пристапи, при користење на веродостојни податоци, треба да доведат до приближно исти резултати. Резултатот од проценката добиен со кој било метод кој значително се разликува од другите е симптом дека процесот на оценување користел или неверодостојни информации или методолошка или математичка грешка.

За да се донесе конечен заклучок за пазарната вредност на имотот, неопходно е да се изврши конечно одобрување на резултатите од проценката. За да го направите ова, треба да им доделите тежина на резултатите од проценката добиени со секој од трите пристапи. Пондерираните коефициенти покажуваат колкав дел од вредноста добиена како резултат на користење на секој од применетите методи на вреднување е присутна во конечната пазарна вредност на имотот што се проценува.

Согласноста на резултатите, како и целите на проценката, до одреден степен ја одразуваат адекватноста на примената на секој од пристапите. Така, ако резултатите од проценката се неопходни за осигурување на објектот, предност се дава на пристапот на трошоците. Доколку е потребно да се одреди пазарната вредност на предметот за продажба или купување, тогаш почесто се користат методите на приход и компаративните пристапи. Ако резултатите од проценката се неопходни за да се инвестираат одредени средства во развојот на имотот, тогаш подобро е да се користи еден од методите на приходен пристап.

2.4 Правила за подготовка и извршување на извештајот за оценување

Правилното исполнување од страна на проценителот на неговите должности што му се доделени со договорот вклучува навремена подготовка во писмена форма и доставување до клиентот на извештај за проценка на предметот што се проценува. Општите барања за содржината на извештајот за проценка се како што следува.

Извештајот не смее да биде двосмислен или погрешен. Извештајот мора да го наведе датумот на проценката на објектот на проценката, користените стандарди за оценување, целите и задачите на оценувањето на објектот на проценката, а исто така да обезбеди и други информации кои се неопходни за целосно и недвосмислено толкување на резултатите од оцена на објектот на проценка рефлектирана во извештајот.

Доколку при проценката на предметот што се проценува не се утврдува пазарната вредност, туку другите видови вредност, во извештајот мора да се наведат критериумите за утврдување на вреднувањето на предметот што се оценува и причините за отстапување од можноста на утврдување на пазарната вредност на предметот што се оценува.

Во извештајот мора да се наведе:

датум на подготовка и сериски број на извештајот;

основа за проценка на проценителот на предметот на проценка;

правна адреса на проценителот и информации за лиценцата што му е издадена за вршење на процена на овој вид имот;

точен опис на предметот на проценка, а во однос на предметот на проценка што припаѓа на правно лице - податоци за правното лице и книговодствената вредност на овој проценувачки објект;

стандарди за проценка за одредување на соодветен тип на вредност на предметот за проценка, оправдување за нивната употреба при проценка на овој проценувачки објект, список на податоци што се користат при проценката на вреднувачкиот објект, со наведување на изворите на нивниот прием, како и претпоставки усвоени кога оценување на објектот за вреднување;

редоследот на одредување на вредноста на предметот за вреднување и неговата конечна вредност, како и ограничувањата и границите на примена на добиениот резултат;

датум на утврдување на вредноста на предметот на проценка;

список на документи што ги користи проценителот и утврдување на квантитативните и квалитативните карактеристики на предметот за проценка.

Извештајот може да содржи и други информации кои, според мислењето на проценителот, се важни за целосно одразување на методот што тој го користел за пресметување на вредноста на одреден предмет на проценка.

За да се изврши проценка на одредени видови на објекти на проценка, законодавството на Руската Федерација може да предвиди посебни обрасци за известување.

Извештајот е лично потпишан од проценителот и заверен со негов печат.

Конечната вредност на пазарната или друга вредност на предметот за проценка, означена во извештајот составен врз основа и на начин предвиден со Федералниот закон, се препознава како сигурна и се препорачува за склучување трансакција со вреднувањето објект, ако на начин утврден со законодавството на Руската Федерација, или на суд не е поинаку наведено.

Доколку постои спор за веродостојноста на вредноста на пазарот или друга вредност на вредносниот објект утврден во извештајот, вклучително и во врска со друг постоечки извештај за вреднување на истиот предмет, овој спор е предмет на разгледување од страна на судот. , арбитражен суд во согласност со утврдената јурисдикција, арбитражен суд со договор на страните во спор или договор или на начин утврден со законодавството на Руската Федерација со кое се регулираат активностите за вреднување.

Судот, арбитражниот суд, арбитражниот трибунал имаат право да ги обврзат страните да склучат трансакција по цена утврдена при разгледувањето на спорот на судско рочиште, само во случаи кога трансакцијата е задолжителна во согласност со законодавството на Руска Федерација.

Поглавје 3. Главни насоки на развој на активности за вреднување во Руската Федерација

1 Развој на активности за проценка - како најважен аспект на развојот на граѓанското општество и пазарните односи во економијата

Независната проценка на вредноста е информативна основа за донесување ефективни одлуки и во приватниот и во јавниот сектор на економијата и помага да се заштитат имотните права на учесниците во граѓанските односи. Така, развојот на активностите за проценка е важен аспект на развојот на граѓанското општество и пазарните односи во економијата во модерна Русија.

Заедно со развојот на пазарот во Русија во изминатите 10 години, се одвиваа активности за проценка од нула пат на формирање и сега се формира како самостојно поле на активност во стопанството.

Се појави единствен пазар за услуги за проценка. Во моментов, повеќе од 5.300 правни лица и индивидуални претприемачи вршат активности за проценка во рамките на единствените барања врз основа на федерална лиценца.

Формиран е систем на државно регулирање на активностите за вреднување, врз основа на Федералниот закон За активностите за проценка во Руската Федерација и вклучително и следење на усогласеноста од страна на проценителите со барањата и условите, стандардите за оценување и методолошките препораки, барањата за образование на специјалисти.

Се развиваат саморегулаторни организации на проценители. Нивната интеракција е воспоставена со руското Министерство за имот за целиот опсег на проблеми во развојот на пазарот за вреднување. Се појавува првото искуство на интеракција помеѓу саморегулирачките организации на проценувачи и различни групи потрошувачи на услуги за проценка. Постои интеракција со меѓународни професионални здруженија на проценувачи: Комитетот за меѓународни стандарди за вреднување (IVSC), Европската група на здруженија на проценувачи (TEGoVa). Застапеноста на руските проценувачи во овие организации, постојаната размена на информации, преводот на меѓународните и европските стандарди за проценка, учеството на меѓународни научни конференции придонесува за развојот на националниот систем за проценка во Русија, како и доследноста во развојот на проценката во ЗНД земји.

Саморегулаторните организации на проценители имаат усвоено стандарди за професионална дејност, документи за етиката на деловното работење на проценителот и контрола на квалитетот на професионалните активности на проценителите кои се членови на една или друга саморегулаторна организација. Преземени се чекори за обединување на голем број саморегулаторни организации на проценувачи.

Се развива методолошка основа за проценка, земајќи го предвид меѓународното искуство, како и особеностите на економскиот развој и правната регулатива во Русија. Со цел да се развијат стандарди за вреднување, Министерството за имот на Русија одобри методолошки препораки за одредување на пазарната вредност на интелектуалната сопственост, земјишните парцели и правото на закуп на земјишни парцели. Голем број методолошки материјали што го сумираат искуството од спроведување на проценителската работа во Русија беа објавени од Трговската и индустриската комора на Руската Федерација. Руското здружение на проценители го преведе најновото издание на Европските стандарди за вреднување. Во последниве години, во Русија беше објавена голема количина научна и образовна литература за оценување. Сите заедно, ова помага да се надмине методолошкиот вакуум во активностите за оценување.

Развојот на оценувањето во Руската Федерација би бил невозможен без систем на обука, преквалификација и напредна обука на проценителите. Еден од важните настани во фазата на развој на активностите за проценка во Русија беше одржувањето на семинари за активностите за проценка во 1993 година, организирани од Институтот за економски развој на Светската банка. Забележлив поттик за развојот на образованието во областа на оценувањето беше даден при формирањето и развојот на барањата за лиценцирање за активностите на проценителите. Во моментов, обуката, професионалната преквалификација и напредната обука на проценителите се спроведуваат во повеќе од 70 образовни институции лоцирани низ Руската Федерација, кои се одобрени од руското Министерство за имот.

Во Русија, искуството за проценка се формира за време на реорганизацијата на големите имотни комплекси со учество на меѓународни и руски компании за проценка. Дискусијата за оваа работа во нејзините различни фази придонесува за раст на културата на оценување, како и културата на менаџерски одлуки во Руската Федерација. Со развојот на економските реформи во Русија, растот на приватната иницијатива, зголемената конкуренција и зголемувањето на бројот на трансакции со различни економски ресурси, побарувачката за независно вреднување расте. Мултилатералната анализа на најефективната употреба на различни предмети, спроведена за време на работата на проценителите и употребата на различни техники за проценка придонесуваат за севкупниот раст на културата на менаџерски одлуки во економската сфера. Специјалисти со познавање на технологијата за проценка се интелектуалниот капитал неопходен за спроведување на економските трансформации. Во исто време, побарувачката за проценка поставува зголемени барања за квалитетот на работата на проценителот. Решението на овој клучен проблем за пазарот на вреднување може да се постигне преку тесна соработка помеѓу државата, саморегулаторните организации на проценувачи, образовните институции и потрошувачите на проценителни услуги.

3.2 Развој на инфраструктура за активности за проценка

Обука на персоналот

Обуката на проценителите е еден од главните услови за развој на пазарот за проценка. Првиот чекор треба да биде усвојување на државните барања за програми за професионална преквалификација на проценители во Руската Федерација за специјализациите „Проценка на вредноста на недвижен имот“, „Проценка на вредноста на машините, опремата и возилата“, „Евалуација на вредност на нематеријалните средства и интелектуалната сопственост“ (во износ од најмалку 500 часа обука), за специјализација „Оценување на вредноста на претпријатие (бизнис)“ (во износ од најмалку 800 часа обука).

Образовните програми за преквалификација треба да вклучуваат, особено, макро- и микроекономија, право, сметководство и ревизија, економска анализа, даноци и оданочување, математички методи на вреднување, инвестиции, дисциплини за специјализација во зависност од избраната област на активност за вреднување.

Исто така, неопходно е да се развијат напредни програми за обука за проценители во Руската Федерација, кои не треба да ја заменат преквалификацијата на специјалисти.

Организација на научно истражување

Развојот на активностите за проценка е поврзан со научни и методолошки истражувања. Развојот на следните области се смета за приоритетна задача на научното истражување во областа на оценувањето:

подобрување на регулативата, постапката и методологијата за ревалоризација на основните средства;

развој на методи за утврдување на вредноста на основната главнина; односот помеѓу вреднувањето и управувањето со вредноста на претпријатието;

карактеристики на проценка на вредноста на финансиските и кредитните институции; проценка на објекти на интелектуална сопственост, вклучувајќи ги и оние создадени на сметка на државниот буџет; карактеристики на проценка за цели на приватизација;

подобрување на методологијата и системот за утврдување на трошокот за замена на недвижен имот, земајќи ги предвид тековните цени и стапки;

изработка на методологија и регулаторна рамка за определување на просечниот корисен век на основните средства;

определување методи за пресметување на сите видови абење за различни видови имот, вклучително и оние кои користат методи на инструментална контрола и мерење;

примена на методи на математичка статистика во однос на проблемите со оценувањето;

подобрување на методите за пресметување на ризиците при анализа на профитабилноста на објектите за вреднување;

развој на методи за пресметување на штетите при природни непогоди и несреќи предизвикани од човекот;

утврдување на основните методолошки принципи за проценка на природните ресурси;

проучување на методолошките проблеми поврзани со употребата на статистички податоци во практиката на активности за вреднување и во методолошки материјали за проценка и реструктуирање на средствата на претпријатието; создавање и имплементација на експертски системи за проценка на имотот. Наведените задачи на научното истражување не го исцрпуваат целиот опсег на прашања за кои е потребно посебно научно истражување, но сепак, спроведувањето истражување за наведените проблеми е приоритет. Препорачливо е да се комбинираат напорите на специјалисти од економски одделенија, проценувачи и вработени во релевантни научни организации во решавањето на научни и методолошки прашања за развој на активности за проценка.

При развивање и формирање на регулаторна рамка во областа на цените во градежништвото, развивање проценки на трошоците и технички стандарди во областа на проценката на недвижностите, оваа работа мора да се изврши заедно со Државниот градежен комитет на Русија.

Организацијата на финансирањето на истражувањето може да се реши на следниве начини:

создавање на научно-истражувачки фондови со вклучување на средства од фирми за проценка и потенцијални потрошувачи на резултатите од истражувањето, вклучувајќи големи финансиски и индустриски групи;

развој на сеопфатна научно-истражувачка програма, комбинирање и координирање на ресурсите на компаниите кои спроведуваат со последователна комерцијална продажба на добиените научни производи;

подготвување предлози за добивање грантови од странски здруженија на проценители со цел да се организира финансирање за истражување и спроведување на овие студии заедно со странски специјалисти. Неопходен услов за заштеда на пари и комбинирање на напорите на различни специјалисти е создавање на истражувачки план во областа на активностите за проценка во Руската Федерација и идентификација на главни (водечки) развивачи (координатори) на одредени теми. Целокупната координација на овие работи треба да ја врши Меѓуресорскиот совет за регулирање на активностите за вреднување во Руската Федерација.

Информативна поддршка за активности за вреднување

Процесот на проценка на трошоците вклучува анализа на големи количини на информации. Главните тековни трошоци при спроведување на конкретни проценки се поврзани со пребарување и обработка на различни информации неопходни за реализација на целта на проценката. Затоа, развојот на информативна поддршка за работата на проценителите е еден од најважните фактори за успешно спроведување на долгорочната цел на Концептот.

Неопходно е да се обезбеди учество на министерствата и одделенијата, вклучително и Државниот комитет за статистика на Русија, во информативната поддршка за активностите за проценка, вкл. при презентирање на потребните информации за цените во инвестициската сфера, достапноста и состојбата на основните средства и другите компоненти на националното богатство, инвестициската клима, сумираните карактеристики на активностите на претпријатијата и други потребни информации.

Бидејќи потенцијалните потрошувачи на таквите информациски системи можат да бидат и државни и недржавни структури, неопходно е да се развие список на информативни бази на податоци и да се координира оваа листа со можните потенцијални потрошувачи. Неопходно е да се спроведе ревизија на постоечките информативни бази.

Најважното прашање е ажурирањето на податоците. Затоа, во фазата на формирање на список на информативни бази што треба да се развијат, неопходно е да се утврди постапката за нивно постојано ажурирање.

Создавањето информациски системи бара не само финансиски и интелектуални ресурси, туку и законодавни одлуки за користење на оваа или онаа информација. Неприфатливо е информативните бази развиени во текот на многу години да бидат „приватизирани“ од еден или друг оддел. Потребно е да се утврдат прописи според кои, од една страна, би се обезбедил еднаков пристап до информациите кои не се државна или друга тајна за сите учесници во процесот на оценување, а од друга страна, информациите што се користат во процесот на оценување. може да биде потврдена за точноста од сите заинтересирани страни. Треба да се идентификува матична организација која ќе креира и одржува список на информативни бази што се користат за целите на проценката.

3.3 Вреднувањето како составен дел на пазарот на финансиски услуги

Бидејќи се тесно поврзани, вреднувањето, сметководството, примарното сметководство и оданочувањето мора да имаат единствен концептуален апарат и да користат методолошки слична процедура за одредување на вредноста.

Презентирањето на веродостојни информации во финансиските извештаи и формирањето на соодветно оданочување е невозможно без периодична проценка на пазарната вредност на имотот на претпријатието. Рефлексијата на резултатите од проценката во финансиските извештаи и земајќи ги предвид резултатите од проценката за оданочување се важни задачи, чие решение е поврзано со развојот на проценката, даночните реформи и сметководствените реформи во Руската Федерација.

Можните пристапи за решавање на овие проблеми треба да ги развие Меѓуресорскиот совет за регулирање на активностите за вреднување во Руската Федерација.

Со цел да се создадат поволни услови за анализа на податоци, предвидување и решавање на прашањата за инвестиции, амортизација и даночна политика на регионално и федерално ниво, спроведени, по правило, со употреба на статистички податоци, препорачливо е да се преземат мерки за усогласување на проценката и статистичкото сметководство.

Важно прашање во развојот на активностите за проценка е прашањето за интеракцијата помеѓу проценителите и другите специјалисти кои обезбедуваат услуги во финансиската и економската сфера.

Во голем број регулаторни документи, вклучувајќи ги и федералните закони, постојат терминолошки недоследности во кои работата што проценителите суштински треба да ја обезбедат спаѓа во надлежност на ревизорите.

Неопходно е јасно да се воведе разлика помеѓу овие видови активности на законодавно ниво. Во исто време, работата за проценка и ревизија се надополнуваат една со друга. Спроведувањето на целосна деловна проценка е невозможно без прелиминарна ревизија.

Нова насока во услужниот сектор во современи услови е обезбедувањето услуги на претпријатијата во развојот на шеми за реструктуирање. Заедничкото извршување на оваа работа од специјалисти за финансиски консултации и проценители ќе ја подобри ефикасноста на одлуките за управување со капиталот.

Во моментов, секоја од земјите кои се членки на IVSC (Комитет за меѓународни стандарди за вреднување) и TEGOVA (Европска група на здруженија на вреднувачи) има национални режими за регулирање на активностите за вреднување. Во исто време, регулирањето на активностите за вреднување во САД се разликува, на пример, од регулирањето на вреднувањето во ОК или Германија.

Главната карактеристика што ни овозможува да донесеме заклучок за усогласеноста на националниот систем за оценување со меѓународните барања е усогласеноста на националниот систем на стандарди за оценување со меѓународните стандарди за оценување.

Главните насоки за обезбедување усогласеност на работата на проценката во Руската Федерација со меѓународните барања се максималната можна употреба на меѓународните стандарди за проценка во развојот на домашните стандарди, учеството на руските филијали на меѓународната ревизија и компаниите за проценка во работата на руските само- регулаторни организации на проценувачи и спроведување на заедничка работа за проценка (вклучително и од конзорциуми на проценувачи).

Зголемувањето на портфолиото на нарачки од руски проценувачи добиени од странски клиенти за вршење на проценителска работа и во Руската Федерација и во странство е еден од показателите за спроведувањето на долгорочната цел на овој концепт.

Заклучок

Во Русија, историјата на развојот на активностите за проценка спаѓа во два периода: предреволуционерен и модерен. Веќе во 1992-93 г. поединечни специјалисти почнаа да се декларираат како професионални проценители. Во 1993 година беше создадена првата серуска професионална организација на проценувачи - Руското здружение на проценувачи.

Оценувањето во современи услови првично се разви со напорите на поединци, потоа беа додадени стандардите на професионалните организации и се појавија посебни закони и регулаторни акти.

Во последно време, јасно се појавија две области на оценување:

за потребите на владата

за потребите на приватните сопственици и други приватни правни и физички лица.

Главните точки на интеракција помеѓу клиентот и проценителот беа законски донесени во 1998 година со федералниот закон за активности за проценка. Заедно со федералните и локалните закони, системот на државна регулација на активностите за вреднување, исто така, вклучува релевантни подзаконски акти.

Целите, задачите, насоките и принципите на државното регулирање на системот на активности за проценка во земјата се утврдени со Концептот за развој на активности за проценка во Руската Федерација. Според овој концепт, прашањата за создавање и развој на правна држава опфаќаат цела низа мерки за обезбедување еднакви права на сите членови на општеството, вклучувајќи ги и имотните права. Потребните гаранции се правична проценка на овие права.

Со истражување на светското искуство во развојот на оценувањето во модерна Русија, можно е да се развие национален систем за оценување. Не можете слепо да го копирате искуството на другите земји или да креирате фундаментално нови пристапи кои не ги земаат предвид светските трендови во развојот на активностите за оценување.

Формирањето на проценка е можно само врз основа на создавање на заеднички правен, методолошки и информативен простор низ Руската Федерација. Неприфатливо е создавањето на изолирани регионални или одделенски нормативни и наставни акти или други документи кои не се поврзани со општиот систем за оценување во Руската Федерација.

Евалуацијата како професионална активност мора да ги задоволи тековните потреби на тековните економски реформи, а исто така да ги земе предвид и регионалните и секторските карактеристики.

Основната функција на државата во формирањето на проценката треба да биде, пред сè, создавање на систем на законско регулирање на овој вид дејност.

Долгорочната цел е да се создаде во Руската Федерација саморазвивачки и прилагодлив на надворешни услови систем на вреднувачки активности кој обезбедува висококвалитетни услуги за вреднување. Имплементацијата на долгорочната цел во голема мера зависи од напредокот на развојот на пазарните односи во руската економија, во исто време, главните институции кои обезбедуваат спроведување на долгорочната цел се очекува да бидат формирани пред 2018 година. За да се постигне долгорочната цел, неопходно е да се решат следниве задачи:

да обезбеди ефикасна државна и јавна контрола врз квалитетот на работата на проценката;

создаваат услови за формирање и развој на саморегулаторни организации на проценувачи;

да се обединат што е можно повеќе концептуалниот апарат и терминологијата што се користат во активностите за вреднување со концептуалниот апарат и терминологијата на сметководството и примарното сметководство, оданочувањето, регистрацијата на предметите на проценка во Руската Федерација, како и со концептуалниот апарат и терминологијата на меѓународните стандарди за вреднување;

да се создаде систем на обука и преквалификација на персоналот во областа на оценувањето;

организираат сеопфатни научни истражувања во областа на вредносните активности;

елиминирање на празнините на законодавно ниво поврзани со циркулацијата на резултатите од интелектуалната активност и земјишните ресурси;

креирајте систем за поддршка на информации за активностите за оценување.

Основата за државно регулирање на активностите за вреднување се следните принципи:

активноста за проценка е независен вид на деловна активност;

оценувањето е независно научно поле, со своја методологија, терминологија и принципи на истражување;

формирањето и развојот на проценката е можно само во услови на пазарни односи и законско регулирање на деловните активности;

Врз основа на глобалното искуство во активностите за оценување, во современи услови Русија треба да создаде и развие национален систем за оценување. И копирањето странско искуство и создавањето „фундаментално нови“ пристапи се неприфатливи;

развојот на активностите за проценка е возможен само врз основа на заеднички правен, методолошки и информативен простор низ Руската Федерација.

создавањето на изолирани регионални или одделенски регулаторни и други документи кои не се засноваат на серуското законодавство за проценка е неприфатливо;

мерките за развој на активности за проценка мора да ги задоволат тековните потреби на тековните економски реформи;

Развојот на активностите за проценка може да биде ефективен само ако се почитува принципот на балансирање на правата, должностите и одговорностите на сите учесници во процесот на оценување и во присуство на фер конкуренција меѓу независните проценувачи.

Обезбедувањето интеракција и координација на активностите на владините органи за прашањата на активностите за вреднување е неопходен услов за ефективно државно регулирање на пазарот на вреднување. Да се ​​спроведе оваа задача во согласност со Уредбата на Владата на Руската Федерација од 20 август 1999 година. Бр. 932 Министерството за државен имот на Русија создаде Меѓуресорски совет за регулирање на активностите за вреднување во Руската Федерација.

Меѓуресорски совет за регулирање на активностите за вреднување во Руската Федерација:

обезбедува интеракција помеѓу федералните извршни власти за прашањата на активностите за вреднување;

подготвува предлози за унапредување на законодавните и други прописи од областа на регулирањето на вредносните активности;

прелиминарно ги разгледува нацрт-препораките на законодавните и извршните власти на конститутивните субјекти на Руската Федерација за усвојување на законодавни и регулаторни правни акти на конститутивните субјекти на Руската Федерација кои ги регулираат активностите за вреднување;

ги разгледува и изразува мислење за нацрт-инструкции и методолошки материјали доставени на одобрување до министерот за државен имот на Руската Федерација, задолжителни за употреба од страна на органите за лиценцирање активности за проценка;

врши анализа на практиката на примена на постојното законодавство и одделенски акти, како и предлози од заинтересирани федерални извршни органи, извршни органи на конститутивните субјекти на Руската Федерација, организации и граѓани за прашања од надлежност на Советот;

иницира истражување за прашања за вреднување; За да се развијат и/или да се испитаат нормативните и методолошките документи, се формираат работни групи во рамките на Меѓуресорскиот совет.

Саморегулаторните организации на проценители земаат активно учество во формирањето и развојот на активностите за проценка во Руската Федерација. Покрај државната регулатива, законот предвидува саморегулација на активностите на проценителите. Во странство, саморегулаторните организации на проценители играат важна улога во регулирањето на активностите за проценка. Во овој поглед, државното регулирање на активностите за проценка во Руската Федерација треба да биде тесно поврзано со саморегулацијата на проценителите.

Главните насоки за развој на активности за проценка како алатка за ефективно управување со имотот во Русија се:

Евалуација на инвестициски проекти.

Вреднување за целите на залог на имот и хипотекарно кредитирање.

Проценка на загубите.

Проценка за целите на извршната постапка и правните постапки.

Проценка на недвижен имот и земјишни ресурси.

Вреднување (ревалоризација) на основните средства.

Вреднување на интелектуалната сопственост.

Проценка на долговите на претпријатието.

Вреднувањето е составен дел на пазарот на финансиски услуги и затоа е неопходно да се унифицираат концептуалниот апарат и терминологијата на активностите за вреднување со концептуалниот апарат и терминологијата на сметководството, примарното сметководство и оданочувањето. Со цел да се создадат поволни услови за анализа на податоци, предвидување и решавање на прашањата за инвестиции, амортизација и даночна политика на регионално и федерално ниво, спроведени, по правило, со употреба на статистички податоци, препорачливо е да се преземат мерки за усогласување на проценката и статистичкото сметководство.

Првично, Русија немаше свои методолошки материјали за извршување на работата на проценката, па затоа беа користени западни методи. Меѓутоа, да се користат во услови на неразвиени и непроѕирни рускиот пазар често е невозможен без соодветна адаптација, а недостатокот на практични вештини за решавање на овие прашања води не само до значителни грешки во одредувањето на вредноста на предметите што се вреднуваат, туку и едноставно до апсурдни ситуации.

Во моментов, акумулираното и генерализирано искуство веќе ни овозможува да ги прилагодиме западните методи на руските услови и доведува до зголемување на квалитетот на услугите за проценка. Како резултат на тоа, одлуките на раководството засновани на резултатите од квалификуваната проценка се поразумни и ја намалуваат веројатноста за погрешни дејствија од страна на менаџерот во нестабилна пазарна средина.

Оваа околност е основа за фактот дека компетентната проценка станува интегрална алатка за водење бизнис, особено основа за ефективно управување со системот на средства на претпријатието.

Квалификуваната деловна проценка ви овозможува да ги идентификувате потценетите, а честопати и непријавените средства и правилно да ги оптимизирате. Спроведувањето на независна проценка придонесува и за формирање на атрактивен инвестициски имиџ на компанијата, зголемување на кредитниот рејтинг и станува еден од најважните лостови во градењето партнерства со потенцијалните инвеститори и кредитори.

Развојот на активностите за проценка е неопходен услов за зајакнување на пазарните односи и натамошно унапредување на земјата на патот на реформите.

Список на користена литература

1.Федерален закон од 29 јули 1998 година бр.135-ФЗ За активностите за проценка во Руската Федерација.

2.Уредба на Владата на Руската Федерација од 6 јули 2001 година бр.519 За одобрување на стандарди за оценување задолжителни за употреба од страна на субјектите на активностите за оценување.

.Наредба на Владата на Руската Федерација од 6 април 2000 година бр. 369-стр За концептот за развој на активности за проценка во Руската Федерација.

.Закон на Москва од 11 февруари 1998 година бр. 3 За активностите за вреднување во градот Москва.

.Наредба на градоначалникот на Москва од 12 јули 1999 година N 723-PM За развојот на системот за регулирање на активностите за проценка во Москва.

.Aleshin A. Знај ја својата вредност. Знаењето е моќ, бр.3, 2011 година

.Арџинов В., Александров В., Цените во градежништвото и вреднувањето на недвижностите, Санкт Петербург, 2013 година, 384 стр.

.Александров В.Т., Проценка на застареноста и најефективното користење на недвижностите, StroyIzdat SZ, 2010, 330 pp.

.Бухарин Н.А., Озеров Е.С. и други.Проценка и управување со деловната вредност. Упатство. - Санкт Петербург, ЕМ - НиТ, 2011. 238 стр.

.Варламов А.А., Комаров С.И., Проценка на недвижен имот Форум 2010 година, 289 стр.

.Верхозина А.В., Федотова В.А.. Компаративна анализа на меѓународното и руското законодавство во областа на активностите за вреднување, Москва Интерреклама 2013 година.

.Даниленко Д. Од историјата на активностите за вреднување . Списание Стан, викендица, канцеларија, бр.219, 25.11.13.

13. Есипов В. Е., Маховикова Г. А. , Мирзажанов С.К. , Касјаненко Т.Г. , Комерцијална проценка на инвестициите. Учебник, 2012 година.

Кобелева, С.А. Прашања за проценка на вредноста на предметите на недвижен имот. - 2010 година.

Максимов С.Н. Економија на недвижности, учебник, Москва, издавачки центар „Академија“, 2010 година.

16.Мурзин А.Д. Недвижен имот. Економија, вреднување и развој. Упатство , 2013.

Попова Л.В. , Маслова И.А. , Маслов Б.Г. , Малкина Е.Л. 2011.

Математички методи за проценка на вредноста на имотот. Автори: С.В. Грибовски, С.А. Сиветс, И.А. Левикина , 2014.

Основи на активности за проценка, В.Е. Катсман, И.В. Косорукова, А.Ју. Роден, научен прирачник IFPA 2012 година.

20.Проценка на вредноста на недвижен имот. Упатство , Иванова И.Н. 2010.

Активности за евалуација, универзитетска серија уредена од И.В. Косорукова, учебник МФПА 2009 г.

Проценка на имотот, универзитетска серија уредена од И.В. Косорукова, учебник МФПА 2012 г.

Прирачник за проценител на недвижности“ уреден од Лејфер Лев Абрамович , 2014.

Прирачник за пресметковни податоци за оценување и консултации (СРД бр. 12, 2013 година) / ед. д-р. Јаскевич Е.Е. М., 2013, - 50 стр.

Ревуцки Л.Д. Државен пристап кон решавање на проблемите за проценка на објективната вредност на претпријатијата. - Воронеж: // Електронско научно и практично списание „Перспективи на науката и образованието“, бр. 6, 2013 година. Стр. 220 - 228.

Румјанцева Е.Е. Нова економска енциклопедија, 4-то издание, Москва Инфра-М, 2012 година.

Tarasevich E. Оданочување и проценка на недвижен имот во Русија. Кратка историска скица. Виртуелен клуб на проценители APPRISER.RU Интернет адреса:

Yatsenko A. Проценка на недвижен имот: пристап базиран на трошоци. Списание „Економист“, мај-јуни 2011 година.

Јаценко А., Лукашик П. Проценка на недвижен имот: пристап на приход. Финансиски весник бр.14, 2011 г.

Во концептот на правната политика на Република Казахстан за 2010 - 2020 година. се забележува дека „важна алатка на пазарната економија е вреднувачката активност, чиешто законско регулирање бара постојано внимание и подобрување“. Проценката на имотот е еден од механизмите со кои функционира пазарот. Без институцијата евалуација, пазарна економија едноставно не може да постои. Од друга страна, формирањето и развојот на вреднувањето е можно само во услови на пазарни односи со јасно дефинирање на улогата и местото на државата во прашањата на цените и законското регулирање на деловните активности.

Постојано е потребна сигурна проценка на вредноста: за кредитирање, осигурување, придонес во одобрениот капитал, развој на пазарот на хартии од вредност итн. Финансиската криза од 2008 година јасно покажа до што може да доведе неверодостојната проценка на имотот за обезбедување.

Како што е наведено во Стратегијата за територијален развој на Република Казахстан до 2015 година, за да се привлечат странски инвестиции во економијата на земјата, неопходно е да имаме веродостојни информации за пазарната вредност на суровините што ги поседуваме. За да се процени ефективноста на инвестициите, неопходно е да се процени додадената вредност на секој проект. А објективна позитивна оценка за резултатот од која било економска активност може да биде само фактот за зголемување на вредноста на капиталот. Токму поради оваа причина, Меѓународните стандарди за финансиско известување ја препознаа потребата да се пресметуваат средствата во билансот на состојба на претпријатијата не по историска, туку по објективна пазарна вредност, која ја одредува професионален проценител.

Само доверлива проценка на имотот и соодветна компензација за неговата штета или заплена може да биде вистински механизам за заштита на имотните права, што е загарантирано со Уставот на Република Казахстан.

Така, главната цел на државната политика за наредниот период е преземање организациски и законски мерки за обезбедување на веродостојноста на проценката, проширување на опсегот на примена на пазарната вредност со цел да се зголеми ефикасноста на користењето на производството и природните ресурси. Концептот на државната политика во областа на проценката на имотот е наменет да го олесни спроведувањето на државната стратегија на Република Казахстан за да обезбеди одржлив културен и социо-економски развој на земјата.

Концептот се заснова на следниве основни принципи:

правно, методолошко и информативно единство на активностите за проценка на целата територија на Казахстан;

• - уставни гаранции за почитување на правата на сопственост;
• - уставно право на слобода на избор на јавните здруженија;
• - Национално обезбедување.

Државната политика во областа на активностите за проценка ги утврдува основните барања за проценителите и активностите за проценка, ја воспоставува правната основа за регулирање и саморегулација на активностите за проценка.

Целта на овој Концепт е да ги прикаже основите на државната политика во областа на развојот на активностите за проценка во сегашната фаза.

Главните цели на концептот се како што следува:

• - обезбедување заштита на правата на сопственост преку објективна пазарна проценка на нејзината вредност;
• -формирање и развој на цивилизиран саморегулиран пазар за услуги за проценка;
• -развивање, имплементација и одржување на единствени правила за фер конкуренција на домашниот пазар на вреднување;
• -подобрување на системот на обука и преквалификација на професионални проценители;
• -формирање и одржување на регулаторната рамка за активностите за проценка како еден од основните елементи на казахстанската економија;
• -подобрување на државната контрола врз активностите на проценителите;
• -создавање систем на јавна контрола на субјектите на вредносните активности;
• -заштита на интересите на проценителската заедница од мешање на државни органи и функционери кои не се предвидени со закон;
• -обезбедување на еволутивна транзиција од лиценцирање кон саморегулирање на активностите за проценка.

За да се постигнат зацртаните цели, неопходно е да се решат следниве задачи:

• - изготвува и одобрува државна програма за развој на активности за проценка во Република Казахстан на среден рок;
• -создавање системи и организациона структура за саморегулирање на активностите за оценување;
• -да се подобри регулаторната правна рамка за активностите за вреднување;
• - да се создаде постојан Меѓуресорски совет за вредносни активности;
• -развивање механизам за ефикасна контрола на квалитетот на работата на проценката;
• -реорганизирање на Центрите за регистрација на недвижности за РСЕ, исклучувајќи ги активностите за проценка на имотот од нивните функции, бидејќи во повеќето случаи, за да добијат технички пасош, тие бараат задолжителна проценка на недвижен имот и ја вршат оваа работа според лиценца издадена од нивниот основач;
• - да обезбеди транзиција од лиценцирање кон саморегулација на еволутивен начин - без загуби за субјектите на активностите за проценка - и потрошувачите на услуги за проценка и самите проценувачи;
• - да се спречи појавата на нелојална конкуренција, како меѓу проценителите, така и помеѓу здруженијата на проценители;
• - да се обезбедат мерки за одржување на квалитетот на услугите за проценка, особено преку строго почитување на барањата на Законот и стандардите, а во иднина и зголемување на барањата за проценителите преку развој и имплементација на унифициран систем за сертификација;
• -да се постигнат протекционистички мерки за заштита на домашните производители на услуги за проценка, слични на оние што се спроведуваат во банкарскиот и осигурителниот сектор (максимална задача). Постигнување на еднакви услови на домашниот пазар со западните проценители (минимална задача);
• - да се создаде унифициран систем на обука и преквалификација на проценителите, за што ќе се воведе акредитација на универзитети и центри за обука и одобрување (координација) на програми за обука и преквалификација на проценителите;
• -да се исклучи концептот „правен проценител“ од законодавството и да се утврди дека проценител е само поединец кој е лично одговорен за неверодостојна проценка. Компанијата за проценка која склучила договор со клиентот во согласност со Граѓанскиот законик на Република Казахстан е одговорна за неправилно извршување на договорот, но проценителот мора да сноси лична одговорност;
• -создавање системи за предистражно регулирање на споровите и масовно проценување на недвижностите, преку создавање на стручни совети и арбитражни судови;
• -преземаат мерки за проширување на пазарот на услуги за проценка, што пак ќе придонесе за развој на пазарните односи во различни области на активност и зголемување на нивната ефикасност. Вклучете ги следните типови на објекти за проценка: инвестициски проекти, катастарско вреднување на земјиштето, даночно вреднување на имотот на поединци, заложници, интелектуална сопственост, материјална и морална штета, што мора да го извршат проценителите;
• - да изврши транзиција на сите области на активност кон пазарна вредност (даноци, закуп на државен имот, договори за користење на подземјето, проценка на инвестициски проекти итн.);
• - да развијат регулаторни правни акти со кои се регулира односот меѓу проценителите и ревизорите, банките, осигурителните компании, финансиските институции итн.;
• - креирајте систем на информативна поддршка за активностите за оценување;
• -создавање услови за организирање научно истражување во областа на вреднување на имотот во рамките на иновативната развојна програма на Казахстан (грантови, владини нарачки).

За да се заврши формирањето на регулаторната правна рамка за проценка на сите видови имотни права, потребно е:

• -развивање и одобрување стандарди од областа на проценката на имотот;
• -да се обединат што е можно повеќе концептуалниот апарат и терминологијата што се користат во активностите за вреднување со концептуалниот апарат и терминологијата на сметководството и примарното сметководство, оданочувањето, регистрацијата на предметите на проценка во Република Казахстан, како и со концептуалниот апарат и терминологијата. на меѓународните стандарди за вреднување;
• - ги одобрува државните барања за програми за професионална преквалификација на проценителите;
• - ја одобрува постапката за сертификација и акредитација на проценителите;
• -законодавно дефинирање на функциите, правата и одговорностите на саморегулаторните организации на професионални проценители и создавање услови за нивна работа;
• -донесување на системот за даночно известување во согласност со МСФИ, не оданочување на зголемувањето на вредноста на средствата предизвикано од нивна ревалоризација со цел да се префрли сметководствениот систем на МСФИ, да се ревидира сметководствениот систем за амортизација при пресметување на износот на оданочливиот приход;
• - елиминирање на празнините на законодавно ниво поврзани со циркулацијата на резултатите од интелектуалната активност, земјиштето, шумските ресурси, минералите и другите специјализирани средства;
• -да се обезбеди амнестија за нематеријалните добра (технологии) кои реално се користат во производниот процес, а не се на билансот на состојба.

Дополнително, неопходно е да се организира развој на регулаторна, информативна и методолошка основа за проценка на имотот, вклучувајќи:

• -методи за процена на сите видови имот за различни намени;
• -референтни книги за трошоци;
• -бази на податоци за цените на главната производна опрема, алати и инвентар;
• -информативна база за понудените цени, продажните цени и реалните трансакции со имотот;
• -информативна база за показателите за профитабилност и ризик за различни видови бизниси;
• - потребно е да се ревидираат сите прописи од областа на проценувачките активности и да се укинат сите одредби според кои методите на вреднување, постапката за склучување договори за вреднување и постапката за проценка на пазарните и другите вредности ги утврдува неовластен орган;
• - да подготви нормативен акт со кој ќе се забрани акредитација на проценители од други тела освен овластеното тело;
• - кога органите на територијалната правда имаат контролни функции, инспекцискиот надзор се врши заедно со територијалната комора на проценители и комората во која членува проценителот. Фреквенцијата на инспекцијата треба да се утврди во согласност со одобрените прописи за управување со ризик:
• - да креира база на податоци за цените на недвижностите, да креира и постојано ажурира база на податоци врз основа на анализа на купопродажни договори регистрирани во Центрите за недвижности;
• - да изработи и објави Коментар на Законот „За вреднувачки активности во Република Казахстан“.

Концептот за развој на вредносните активности во Република Казахстан пред сè мора да кореспондира со општиот концепт на економски развој, бидејќи прашањата за вреднување се меѓусекторски прашања и излегуваат надвор од опсегот на еден или повеќе одделенија. Како овластено тело, Министерството за правда на Република Казахстан не само што треба да врши контрола врз активностите на проценителите, туку треба да ги извршува и функциите на координатор на проценителската работа во Казахстан, а Меѓуресорниот совет, всушност, треба да стане главно аналитичко тело дизајнирано да развива одлуки за прашања од активностите за проценка.

Исто така, неопходно е да се заврши развојот на напредни програми за обука за проценителите во Република Казахстан. Во насока на подобрување на квалитетот на обуката на проценителите и одговорноста на образовните институции, се предлага воведување на систем на акредитација на универзитетите, на кои овластеното тело дава право да издава сертификати, кои се основа за издавање лиценца. Развојот на активностите за проценка е поврзан со научни и методолошки истражувања.

15 септември 2017 година, За документи од областа на активностите за вреднување Нарачка бр. 1963-r од 13 септември 2017 година. Досега се усвоени и се спроведуваат сите регулаторни правни документи предвидени со „патната карта“ „Подобрување на активностите за проценка“ („Проценка“). Во иднина ќе се следи ефективноста на донесените одлуки.

1 октомври 2015 година, Земјишни односи. Катастарски систем. Недвижен имот. Активности за вреднување За дополнителни барања за учесниците во набавката на работи за утврдување на катастарската вредност Резолуција од 01.10.2015 година бр.1051. Утврдени се дополнителни барања за учесниците во набавката на работите за утврдување на катастарската вредност, слични на барањата за учесниците во набавките што се спроведуваат преку конкурс со ограничено учество.

25.08.2015, Деловно опкружување. Развој на конкуренција За измените на „патоказите“ на националната претприемничка иницијатива Нарачка бр. 1622-r од 20 август 2015 година. Тоа ќе овозможи да се обезбеди спроведување на мерките на патоказот насочени кон подобрување на инвестициската клима, поедноставување, намалување на трошоците и забрзување на процедурите за економско регулирање кои се во сила во Русија.

28 април 2015 година За измени и дополнувања на списокот на стоки, работи, услуги за време на аукција во електронска форма Нарачка бр. 740-r од 25 април 2015 година. Во согласност со „патната карта“ „Подобрување на активностите за оценување“. Тоа ќе овозможи набавка на работи за проценка на недвижен имот на конкурентна основа и ќе ги земе предвид квалификациите и искуството на изведувачот во извршувањето на слична работа при изборот на победникот.

12 ноември 2014 година, Земјишни односи. Катастарски систем. Недвижен имот. Активности за вреднување За воведување во Државната дума предлог-закон кој има за цел да го подобри испитувањето на извештаите за проценка од страна на саморегулаторните организации на проценувачи Ред од 10 ноември 2014 година бр.2243-р. Во рамките на „патната карта“ „За подобрување на активностите за оценување“. Предлог-законот предлага да се дефинира еден вид на испитување на извештаите за проценка: за усогласеност со утврдените барања и за потврда на вредноста.

26 септември 2013 година, Земјишни односи. Катастарски систем. Недвижен имот. Активности за вреднување За одобрување на „патната карта“ „Подобрување на активностите за оценување“ Ред од 26 септември 2013 година бр.1744-р. Обезбедени се мерки насочени кон подобрување на државното регулирање на вредносните активности, како и механизмите на саморегулација во областа на вреднувањето, зголемување на нивото на професионалност на субјектите на вредносните активности, одговорност за резултатите од утврдувањето пазарни, катастарски или други вредности.