Која е добивката на еден претприемач? Аналитички метод за одредување на висината на добивката на еден претприемач во методот на трошоци за вреднување на недвижен имот. Пресметка на абење на зградата

Да се ​​потсетиме на шемата за пресметување на вредноста на недвижен имот користејќи го пристапот на трошоци (сл. 1).

Ориз. 1 Постоечката шема за пресметување на недвижен имот со користење на трошковниот пристап на вреднување. (има печатни грешки на сликата!!! „Квантитативни“ „единици“ - потребна е графичка датотека)

Во пракса, користејќи го пристапот на трошоците при проценката на вредноста на недвижен имот, главните тешкотии се јавуваат при пресметувањето на „профитот на претприемачот“ (инвеститорот) и вредноста на земјишната парцела. Резултатот добиен при примена на пристапот на трошоци во голема мера зависи од исправноста и точноста на пресметката на овие две компоненти на трошоците.

За да се одреди вредноста на земјиштето, развиени се многу методолошки препораки и одредби кои овозможуваат да се одреди нејзината пазарна вредност со прифатлив степен на точност. Ситуацијата е посложена со коефициентот, кој го нарекуваме „профит на претприемачот“ (види фуснота кон насловот на статијата). Досега, проценителите не формираа заедничко мислење за значењето и целта на параметарот „профит на претприемачот“ во пристапот за вреднување базиран на трошоци, неговата зависност од влијанието на надворешните фактори, методите на пресметка, а да не зборуваме за отсуството на законодавна ( или усвоени од јавните здруженија на проценители) методи кои го дефинираат алгоритмското пресметување на овој параметар.

Поради оваа причина, резултатот од пресметувањето на вредноста на недвижен имот со помош на пристапот на трошоци често дава искривена вредност на резултатот и е многу зависен од субјективното мислење и искуство на проценителот. Сепак, употребата на пристапот на трошоците е неопходна, особено во случаи на масовно вреднување на недвижностите како основни средства на претпријатијата. Овде, за да се пресмета трошокот, во повеќето случаи е можно да се користат само методите на пристап на трошоци, бидејќи пристапите на компаративна и приход не се применливи поради недостаток на база за споредба (во случај на користење методи на компаративен пристап) или способноста да се одреди профитабилноста на објектот поради спецификите на неговата намена (кога се користи пристап доход).

Ајде да се обидеме да го разбереме вистинското значење на параметарот „профит на претприемачот“ во пристапот на трошоците и можните опции за пресметување на овој коефициент.

Денес, има доста мислења и обиди да се претстави алгоритам и методи за пресметување на „профитот на претприемачот“. Сите тие подеднакво го толкуваат концептот на „профит на претприемачот“ (инвеститор, инвеститор) како награда што инвеститорот очекува да ја добие од инвестирањето на својот капитал, земајќи ги предвид сите ризици што произлегуваат. Забележете дека оваа дефиниција е поконзистентна со класичното разбирање на профитот на еден претприемач, што се користи при проценката на инвестициските проекти, каде што еден од показателите за ефективноста на проектот е токму профитот на претприемачот (инвеститор, инвеститор).

Ајде да се обидеме да ја прикажеме фундаменталната разлика помеѓу концептот на профит на претприемач (инвеститор, инвеститор) при спроведување на инвестициски градежни проекти и „профитот на еден претприемач“, што ќе треба да го (според нацртот на ФСО бр. 6 „Проценка на вредноста на недвижен имот“) употреба при пресметување на пристапот за вреднување базирано на трошоци.

Да се ​​вратиме на потеклото на теоријата на евалуативната активност. Харисон во својот учебник „Вреднување на недвижности“ дава многу внимателна дефиниција за параметарот „профит на претприемачот“ во трошковниот пристап на вреднување. Тој директно не го нарекува овој параметар „претприемачки профит“, но вели дека тоа се „одредени износи што треба да се додадат на директните и индиректните трошоци за да се одрази на претприемачкиот профит“. И понатаму, не целосно самоуверено и без тврдење, тој пишува дека „овој индикатор треба да го претставува типичниот очекуван профит на инвеститорот“, без да наведе какви било шеми или методи за пресметување на овој параметар.

Тој се приближи до економското значење на концептот „профит на претприемачот“ со дефинирање на „профитот на претприемачот“ како „разлика помеѓу продажната цена
средството и трошоците за неговото создавање или стекнување и модернизација, како одраз на пазарна премија за организација и имплементација на профитабилен проект“.

Основачот на петербуршката школа за вреднување исто така правилно, според нас, го дефинира економското значење на параметарот што се користи во пристапот на трошоци, велејќи дека „... профитот на еден претприемач е главно функција на ризик и зависи од специфичната ситуација на пазарот“, но во исто време дополнително го дефинира „профитот на претприемачот“, користен во пристапот на трошоците, како „цифра утврдена од пазарот што го одразува износот што претприемачот очекува да го добие во форма на премија за користењето на неговиот капитал, инвестирано во градежен зафат" Ве молиме имајте предвид дека градежниот проект нема никаква врска со пазарната вредност на недвижниот имот!

Повеќето проценувачи доаѓаат до заклучок дека профитот на еден претприемач треба да се пресмета како разлика помеѓу сите трошоци и приход. Основата за пресметување на „профитот на претприемачот“ (ПП) во оваа верзија е формулата

РС јас- пазарна вредност на поединечни делови од имотот (кога се продаваат по временски период);

СС јас- трошоците за сите направени трошоци (по временски периоди) за време на изградбата и продажбата;

Коефициент на профит на претприемач во регион 1;

Коефициент на профит на претприемач во регион 2;

Односот на цените во анализираниот сегмент во регионот 1 во однос на регионот 2;

Односот на трошоците за изградба во анализираниот сегмент во регионот 1 во однос на регионот 2;

Придонес на земјишната компонента во цената на еден објект во регионите 1 и 2, соодветно.

Според наше мислење, ова е прилично логичен и близок до значењето на разбирањето на методот „профит на претприемачот“, кој обезбедува целосно работен, иако многу трудоинтензивен механизам за пресметување на недвижен имот користејќи пристап базиран на трошоци.

Врз основа на анализата на горенаведените методи, јасно е дека значењето на концептот профит на претприемачот според класичната дефиниција е исто за сите автори, но не постои разбирање за местото на параметарот наречен „профит на претприемачот“ во шемата за пресметка на пристапот за проценка базирана на трошоци. Секој разбира дека мора да има некој дополнителен параметар што ги „доведува“ трошоците за репродукција и трошоците за земјишна парцела на ниво на пазарна вредност. Но, како да го пронајдете, од што навистина треба да зависи, како правилно да се нарече? Овие прашања создаваат несигурност и разлики во мислењата меѓу оценувачите.

Апсолутно прекрасен напис на оваа тема на порталот „Билтен на проценителот АПРАИСЕР RU“ беше објавен од заменик-претседателот на Експертскиот совет на НП ЈВ Сибир. Во него, авторот дава детален историски преглед на појавата на концептот на „профит на претприемачот“ во практиката на активности за вреднување и ги повикува сите проценувачи и законодавни организации поврзани со вреднувањето да размислат за економското значење на користењето на коефициентот наречен „ профитот на претприемачот“ во трошковниот пристап на вреднување. Авторот тврди дека „вклучувањето на профитот на претприемачот во трошоците мора да биде оправдано“.

Искуството од нашата работа во областа на изградба и имплементација на инвестициски проекти во Москва и Московскиот регион ни овозможи подетално да ги разгледаме компонентите на замената и пазарната вредност на имотот при пресметување со користење на пристапот на трошоците и да ја одредиме реалната економско значење и вредност на параметарот, кој во пристапот на трошоци го нарекуваме „профит на претприемачот“.

Во табелата Табела 1 ги прикажува компонентите на трошковниот дел од тековниот проект за изградба на станбен мултифункционален комплекс во Москва на улица. Говорова. Сите дадени податоци се земени од постојните договори и цени за проектирање, изградба, одобрување, одбитоци од уделот на градот (или трошоци за изградба на инфраструктура наспроти одбитоците од уделот на градот). Во пракса, ова е пресметка на трошоците за замена со помош на квантитативен метод, со изготвување на зголемена проценка. Како по правило, ваквите пресметки се вршат во почетната, прединвестициска фаза, изготвувајќи финансиски модел кој му овозможува на инвеститорот да ја види економичноста на проектот и да го оцени од гледна точка на инвестициската привлечност според главните параметри: период на враќање, внатрешна стапка на поврат ( IRR), нето сегашната вредност на приходот ( NPV), износот на потребните инвестициски средства, нивната профитабилност, износот на позајмените средства, инвестициските трошоци на проектот итн.

Финансискиот модел ги вклучува трошоците и приходните делови на проектот. Како резултат на тоа, се формира разлика, што е збир на сите приходи и сите трошоци на проектот во форма на готовински тек. Разликата помеѓу приходните и трошковните делови на проектот формира готовински тек, покажувајќи недостаток или вишок на средства и потреба од дополнителни инвестиции. Земајќи го предвид факторот време и употребата на техники за дисконтирање, овој готовински тек се претвора во дисконтиран паричен тек; Следно, се утврдуваат сите показатели што го интересираат инвеститорот и го карактеризираат проектот, вклучително и добивката на инвеститорот.

Во пракса, инвеститорот е заинтересиран и за добивката од сопствените вложени средства и за добивката во однос на трошоците за сите средства потрошени на проектот.

За да ги разбереме компонентите на трошоците за замена во пристапот за проценка базирана на трошоци, ќе ја анализираме структурата на трошковниот дел од проектот за изградба на станбен комплекс на улица. Говорова (Табела 1).

Табела 1.Структура на трошоци на инвестицискиот проект на улица. Говорова од 22.11.2007 г.
(1 куб = 36 рубли.)

Структура на трошоците	Опсег на работа според договорот, д.
Работа на прединвестициската фаза на проектот
Собирање на првични податоци, услови за поврзување, технички услови, економски пресметки и прогнози, деловни планови и сродни услуги на трети лица
Изработка на договорна документација, склучување на договори. Развој на дијаграми за распоред и инженерска поддршка за проектот
Регулаторна рамка на проектот во целина
Издание на Рамковниот налог на Владата на Москва
Организација на работата за подготовка, одобрување и објавување на Конечната наредба на Владата на Москва
Изработка, одобрување, издавање и регистрација на договор за инвестирање
Паричен надоместок на градот за постојната социјална, инженерска и транспортна инфраструктура според договорот за инвестирање
Потпишување на потврдата за резервација и склучување договор за закуп на земјиште
Плаќања според договор за закуп на земјиште
Пред-дизајн работа за проектот како целина
Добивање геолошка основа за градилиштето
Изработка на физибилити студија за урбанистичко планирање за поставување на станбен комплекс
Подготовка на документација за одобрување од страна на регулаторната комисија на Московскиот комитет за архитектура
Подготовка на документација за одобрување од Комитетот за архитектура на Јавниот совет на Москва
Повторна координација на оправданоста на урбанистичкото планирање и архитектонските и градежните решенија со Градскиот комитет за животна средина на Москва и проценка на животната средина
Изработка на архитектонски и градежни студии
Финализирање на физибилити студијата за урбанистичко планирање и архитектонски и градежни решенија засновани на коментари од Комитетот за заштита на животната средина на градот Москва и проценка на животната средина
Добивање технички услови за приклучување на комунални мрежи
Подготовка на сертификат за дозволена употреба (ARI или IRD)
Проектна инженерска поддршка
За делот на градот. Градежен дел од подземниот колектор за пренос на надземни далноводи (надземен далновод)
Изработка на физибилити студија за пренамена на надземен далновод во подземен колектор
Спроведување на испитување на физибилити студија во Мосгорекспертиза
Добивање налог за изградба на зграда. 4
Изработка на работна документација за објектот. 4
Градежно-монтажни работи (CEM) и пуштање во употреба на објектот. 4
Изградба на инженерска инфраструктура на терен. 4
Испорака на зградата 4 нарачана од државната комисија
Три станбени згради од 23 ката со подземен паркинг и вградени простории (згради 1 – 3, прва фаза)
Изработка на проектна и проценета документација (фаза „Проект“) со пуштање на архитектонско-градежниот дел од 1. етапа, бул. 13
Спроведување на испитување на проектни решенија за зградата. 13
Добивање налог за изградба на зграда. 13
Изработка на работна документација за објектот. 1 – 3, вклучувајќи ги и фазите на нултиот циклус
Градежно-монтажни работи (CEM) и пуштање во работа објект. 13
Изградба на инженерска инфраструктура на лице место објект. 13
Испорака на зградата 1 – 3 нарачана од државната комисија
За делот на градот. Основен училишен блок (БНК) и предучилишна установа (ДДУ)
Проектирање и изградба на доградба до основниот училишен блок (БНК) за 75 места. Пуштање во работа
Проектирање и изградба на предучилишна установа за 125 седишта. Пуштање во работа
Други работи и услуги
Технолошко поврзување на објектот со градски електрични мрежи
Дополнителни работи (земјен ѕид, фасади, итн.)
Вршење на функциите на Клиентот и технички надзор
Градежно осигурување (според стандард)
Безбедност на објектот (според стандардот)
Административни трошоци. Услуги на ИГАСН, ОАТИ, противпожарна инспекција
Неочекувани трошоци

почесен член на РОО,

Проф., доктор на технички науки

На профитот на претприемачот во пристапот на трошоци за вреднување на недвижен имот.

Неодамна, се појавија публикации кои предлагаат да се откаже од земањето предвид профитот на претприемачот во пристапот заснован на трошоци за проценка на недвижностите. Трудот сугерира дека („погрешниот“) предлог за потребата да се земе предвид оваа добивка и за шемата за пресметување на неговата вредност се заснова на аксиомата на теоријата на вреднување, која произлегува од претпоставката („не е реализирана во пракса“) за можноста за рамнотежа помеѓу понудата и побарувачката на пазарот на недвижности. Дополнителни аргументи во прилог на оправдување на оваа аксиома се претставени во подолу, се дискутира за проблемот со потребата да се земе предвид профитот на еден претприемач - без оглед на препознавањето на валидноста на споменатата аксиома.

На самиот почеток на дискусијата, да обрнеме внимание на класичната дефиниција на концептот на развивач, која ни дојде од странство, кој како автор на проектната идеја обезбедува:

Стекнување право на развој на земјишна парцела (сопственички права или право да склучи договор за закуп),

Организација на проектирање, финансирање (со користење на сопствени и позајмени средства) и создавање (со вклучување на изведувачи) на подобрувања (згради, конструкции, комуникации, насади) на оваа локација,

Регистрација на правата на овие подобрувања (покрај претходно регистрираната сопственост на земјиштето или правата за закуп на земјиште),

Организирање на продажба на создадениот недвижен имот.

Не е тешко да се замисли ситуација во која инвеститорот бара од проценителот да ја одреди пазарната вредност на имотот што штотуку е завршен и е наменет за продажба. Секој проценител кој практикува во овој случај ќе земе предвид дека развојниот проект мора да обезбеди не само поврат на капиталот (трошоци направени за време на спроведувањето на проектот), туку и поврат на капиталот, наречен профит на претприемачот (во спротивно нема да има точка во вклучувањето на инвеститорот во ризичен проект, би било попрофитабилно да се стават пари на депозит или да се купат финансиски инструменти без ризик).

Во исто време, износот на профитот на претприемачот не треба да зависи од вистинскиот сет на учесници во проектот: наместо еден развивач, проектот може да го започне и имплементира инвеститор (клиент), проект менаџер, изведувач, снабдувач на материјали, консултанти и брокери - сите со учество на кредитна институција. Воедно, надоместокот на компанијата што раководи со проектот, исплатите на изведувачот, како и исплатите на добавувачите на материјали, консултанти и брокери, плаќањето на главниот дел од заемот ќе бидат обезбедени од средства од износите наменети за повратот на капиталот, додека каматата мора да биде претставена како дел од добивката на претприемачот од заемот и приходот на целиот акционерски капитал инвестиран во проектот.

Ако клиентот побара од проценителот да ја одреди пазарната вредност на објектот што, по создавањето, веќе го користел неговиот сопственик за да генерира приход, тогаш проценителот дополнително ќе ја земе предвид загубата на вредноста поврзана со абење и застареност. : овие загуби се одземаат од збирот на трошоците за спроведување на проектот и добивката пронајдена со капитализирање на трошоците за периодот (пред датумот на вреднување) теоретски неопходни за да се создаде вреднувачкиот објект како нов (види, стр. 305-306) .

Од наведеното произлегува дека профитот на претприемачот во пристапот на трошоци за вреднување на недвижен имот се нарекува принос на целиот капитал вложен во развоен проект. Износот на вложениот капитал се определува со збирот на сите трошоци поврзани со спроведувањето на проектот (вклучувајќи ја и маркетиншката подготовка на предметот за продажба), а приходот од овој капитал (споменатата добивка на претприемачот) се одредува со одземање на горенаведеното- споменатиот износ на сите трошоци направени од страна на инвеститорот од идната вредност на овие трошоци добиени со постапката на нивно зголемување (капитализација) со користење на пазарна општа стапка на поврат на капиталот вложен во создавањето на објектот.

Укажуваме дека споменатата идна вредност на чинење ја претставува пазарната вредност на објектот штотуку завршената градба. Врз основа на оваа вредност се формира понудената цена на предметот за продажба или за вклучување на предметот во одобрениот капитал на кое било друштво, како и понудената цена по пазарна рента (понуда по цена на закупнина) - кога давање под закуп на имотот што се оценува како финансиско средство во реална форма .

Забележете дека негирањето на потребата да се земе предвид профитот на претприемачот во пристапот на трошоците често се оправдува со повикување на принципот на замена, кој се смета за фундаментален принцип на пристапот на трошоците во редакцијата: „разумен купувач нема да плати за имот повеќе од износот на пари што е неопходен за купување слична парцела и изградба на зграда со еквивалентна корисност без непотребно одлагање, земајќи го предвид правичниот финансиски надомест за времето потрошено за изградба“. Противниците на сметководството за профитот на претприемачот веруваат дека оваа формулација ни овозможува да го разгледаме пристапот на трошоците за вреднување како пристап што ги одразува интересите на корисникот кој го создава предметот за себе („зошто тогаш би знаел и би го земал предвид профитот на претприемачот ?“).

За почеток, да привлечеме внимание на неприфатливоста да се користи пресметката на пазарната вредност како трошок за изградба на објект за сопствена употреба, бидејќи во согласност со дефиницијата на концептот на пазарна вредност, ова последното е вредност во замена - во хипотетичка трансакција симулирана од проценител. Во исто време, забележуваме дека формулацијата на принципот споменува финансиски надоместок за времето поминато на изградба, а овој надомест треба да се пресмета земајќи ја предвид временската вредност на парите: за време на изградбата, креаторот на објектот ги „замрзнува“ сопствените и позајмените средства - наместо да добива приход од користењето на готовиот предмет. , што би можел да го купи од инвеститорот. Тоа е, во овој случај, мора да се изврши капитализација на сите трошоци на градежниот проект, што исто така ќе доведе до формирање на износ на приход од капиталот (профит на претприемачот), утврден со методот на зголемување (капитализација) трошоци според стапката на поврат на капиталот.

Треба да се има предвид дека при изградба на објект „за себе“, наведената стапка на поврат на капиталот мора да вклучува премии за сите ризици на инвеститорот, со исклучок на ризикот од ниска ликвидност на трансакцијата за продажба на објект (последниот исклучок треба да се земе предвид при проценка на недвижен имот како дел од оперативно претпријатие со користење методи на пристап на трошоци). Меѓутоа, ако создавањето на објект на недвижен имот е наменет последователно да го даде под закуп како финансиско средство, тогаш сопственикот на создадениот објект и проценителот ќе ја одредат пазарната стапка на изнајмување и трошокот за враќање врз основа на пазарната вредност на готов објект, пронајден со методи на пристап на трошоци, земајќи ги предвид сите ризици, вклучително и ризичната ниска ликвидност, така што во овој најопшт случај, добивката на претприемачот ќе се пресметува слично.

Дозволете ни да обрнеме внимание на спецификите на проблемот на проценка (користење на пристапот на трошоците) на недвижен имот кој штотуку е завршен за време на криза: во овој случај, заедно со трошоците за стекнување земјиште и создавање подобрувања, како и профит на претприемачот, надворешна застареност поврзана со пад на побарувачката за недвижен имот. Загубата на вредноста поради таквата застареност се зема предвид со намалување на цените и цените за изнајмување на објекти од ист тип како и имотот што се проценува за време на спроведувањето на проектот. Напротив, при проценка на нов имот во фаза на раст на пазарот по завршувањето на кризата, може да биде неопходно да се земе предвид надворешното обновување (зголемување на вредноста на завршениот имот поради негативна надворешна застареност), предизвикана со вишокот на побарувачка над понудата поради инертноста на продолжувањето на развојните проекти замрзнати во периодот на криза.

Така, очигледно е дека изјавата дека нема потреба да се земе предвид профитот на претприемачот при пресметувањето на пазарната вредност на објектот во пристапот на трошоците е спротивна на здравиот разум и не може да се препорача за употреба во практиката на вреднување.

Литература

1. За „профитот на претприемачот“ во пристапот на трошоците 2009 година. http://www. *****/UserFiles/File/Guidance_materials/korostelev_zatr_podhod. доц.

2. Озеров анализа и проценка на недвижен имот. СПб.: Издавачка куќа. „ISS“. 2007 година.

3. За аксиомата на теоријата на вреднување. 2009. (http://www. *****/rclub/research/aksioma. pdf).

Кој ги презема приватните работи без претходно
општи одлуки, тоа неизбежно ќе биде на секој чекор
несвесно се „сопнуваат“ на овие заеднички
прашања... и осудете ја вашата политика на колебање
и бескрупулозност.
ЛЕНИН (Улјанов) Владимир Илич

И покрај постојните достигнувања во развојот на теоријата и практиката на руската проценка на недвижностите, кои беа забележани на ноември 2008 г. 1. Меѓународен конгрес, треба да се истакне дека во оваа област има сериозни заостанувања од светските трендови и од потребите на практиката. За жал, сè уште немаме усвоено фундаментален стандард за вреднување - проценка на вредноста на недвижниот имот. Без овој стандард, се јавуваат голем број проблеми за вршење на проценители на недвижности, особено во фазата на спроведување на стручни извештаи.

Од сите постојни проблеми во теоријата и практиката на проценка на вредноста на недвижниот имот (недвижности), во оваа статија ќе се задржиме на најгорливиот проблем на IMHO - одредување на профитот на претприемачот (ПП) при спроведување на проценка користејќи го пристапот на трошоците. . Спроведувањето на практични прегледи на извештаите за проценка на недвижностите покажува дека ова прашање предизвикува најголеми тешкотии. За возврат, речиси сите водечки научници и специјалисти од областа на проценката на недвижностите ги изразија своите мислења во однос на теоретската оправданост за процедурите за пресметување на ПП, но сè уште не е развиен унифициран став за негово вклучување во стандардот за вреднување. Во моментов дискусијата за ПП продолжува во електронските медиуми (проценител..), а се појавија и многу нови написи со предлози за методи за пресметување на ПП.

Ќе го искажам моето мислење за ПП, кое веројатно ќе се разликува од повеќето искажани претходно. На оваа тема веќе се осврнав во моите написи /1,2/, кои ја покажаа потребата од ревидирање на доминантните трендови во оценувањето на ПП денес, но не беа дадени конкретни предлози за практична употреба.

Значи, за да се премине на практични препораки, неопходно е да се разбере зошто денес скоро сите регулаторни документи за проценка на недвижен имот (методолошки препораки на Федералната агенција за управување со имот, државни корпорации, нацрт-стандард ФСО-6 итн.), како и прирачниците за обука, вклучуваат барања за задолжителноземајќи ја предвид ПП во пристапот на трошоци, додека во МЦО, американските, германските и англиските методи за вреднување на недвижностите не постои такво барање. Или навистина сме „пред останатите“ овде, или можеби нешто погрешно разбравме и сме целосно збунети. За да го направите ова, неопходно е да се направи кратка историска екскурзија и да се открие од каде потекнуваат овие барања.

Според мое мислење, овие барања дојдоа до нас од бреговите на Нева, каде што беше формирано најсилното училиште за проценка на недвижностите, на чело со тројца почитувани професори С.В., Е.С. и Тарасевич Е.И. Во нивните бројни дела, за кои сум сигурен дека им се познати на проценителите, тие ги дадоа своите дефиниции за ПП:

• Тарасевич Е.И.: „ Профитот на претприемачоте бројка поставена од пазарот која ја одразува количината што претприемачочекува да добие бонус за користење на вашиот капиталинвестирано во градежен зафат. Профитот на претприемачоте главно функција на ризик и зависи од специфичната ситуација на пазарот“ /3/.
• Озеров Е.С. Профитот на претприемачот- „вкупна добивка инвеститорот и заемодавачот"/4, стр.261/
• Грибовски С.В. „Профитот на претприемачот -разликата помеѓу продажната цена на средството и трошоците за неговото создавање или стекнување и модернизација. Одразува пазарна премија за организирање и спроведување на профитабилен проект“ /5/
  « Профитот на претприемачотво пристапот на трошоците треба да се дефинира како дел од пазарната вредност на зградата што претставува надоместок претприемач (инвеститор)за ризикот од користење на сопствен капитал (инвестиции) за создавање имот. Генерално профитот на претприемачоттреба да се дефинира како камата на капиталот што го користи претприемачотда се направи профит“ /6/

Како што може да се види од горенаведените цитати, дури и во едно училиште нема единство во дефиницијата на новиот концепт „профит на претприемачот“ воведен во оптек, што природно води до различни методи за оценување на ПП. Главната работа е што од овие дефиниции не е јасно за каков претприемач станува збор - за развивач, инвеститор, заемодавач, претприемач што го застапува капиталот или некој друг.

Во овој поглед, треба да се обрне внимание на изјавата на најистакнатиот претставник на петербуршката школа, професорот С.В. " Имајте на ум дека може да има многу луѓе заинтересирани да направат профит во проектот. Ова не е само инвеститор или развивач, туку и генерален изведувач, само изведувач, добавувачи на опрема и градежни материјали итн. И сите тие се претприемачи со свои барања за профит на нивниот капитал (материјален или интелектуален). Со други зборови, ако сакате правилно да го пресметате профитот на еден претприемач, дознајте колку претприемачи се вклучени во процесот на создавање профитабилно средство и каков капитал има секој од нив x" /6/.

Повнимателно проучување на делата на школата за оценување во Санкт Петербург ми овозможи да формирам сопствено мислење за потеклото на концептот „претприемачки профит“.

Ми се чини дека ПП стана неопходна за примена на поедноставените модели развиени таму за проценка на вредноста на правата за развој на земјиштето врз основа предложена од професорот Е.С. таканаречената „аксиома на теоријата на вреднување“ /4/.

Основата на овие модели (техники) беше претпоставката за еднаквост на вредностите на недвижностите добиени во рамките на пристапите на трошоците и приходите. Ова е прилично груба претпоставка заснована на идеалниот пазарен модел, кој не е имплементиран на рускиот пазар на недвижности. Меѓутоа, истражувачот има целосно право да прави такви претпоставки, особено затоа што тоа води до решение, до прво приближување, на практично важните проблеми со проценката.

Значи, за правилно да се реши овој проблем во рамките на направените претпоставки, потребно е да се земат предвид сите временски трошоци што ќе ги направи идниот развивач на проектот на проценетата парцела и неговиот профит, што ќе го стимулира за спроведување на проектот. Односно, вклучувањето, во овој случај, на профитот на претприемачот, што значи инвеститорот, во трошоците на проектот е апсолутно оправдано и не предизвикува приговори. Приговори може да се појават само во однос на методите за одредување на профитот на инвеститорот, бидејќи ова е посебен специфичен тип на претприемништво.

Програмер, како што веќе истакна во својата статија /1/ и подетално во сега објавената книга /7/, по правило е професионалец кој раководи со процесот на развој и не вложува пари во проектот. Доколку постојат такви инвестиции, тие се незначителни. Тој го инвестира својот труд, знаење, вештини и воспоставени врски во проектот, односно нематеријално богатство. Неговиот профит зависи од ризикот што го презема. Едно е ако тој го организира процесот на градба со гарантирано плаќање на трошоците од клиентот, но сосема различни ризици кога развојот се врши со помош на инвестиции привлечени од инвеститорот. Поедноставен шематски механизам за остварување профит за инвеститорот при спроведување на проект за домување е прикажан на Сл. 1.

Сл. 1 Поедноставена шема за генерирање профит на програмер

Меѓутоа, во поедноставените модели на „Санкт Петербург“, не се бара овој профит, туку профитот од развојниот проект, кој се додава на сложените трошоци за спроведување на проектот. Во исто време, авторите успеаја да развијат сопствени пристапи за одредување на овој профит врз основа на моделот на капитализирани или опортунитетни трошоци (на пример, добро познатиот модел на Е. С. Озеров)

Таквите модели секако имаат право да постојат, згора на тоа, тие понекогаш овозможуваат да се решат проблеми кои, на прв поглед, не можат да се решат. На пример, користење на методот на избор на параметри за одредување на вредноста на пазарната стапка на изнајмување, трошоците за правата на закуп на земјишна парцела итн. во услови на ограничени пазарни информации. Сепак, мора да се земе предвид дека нивната точност се должи на не многу реални првични претпоставки за еднаквоста на вредностите на недвижностите според два или повеќе пристапи.

Сепак, овој напис не е за овие модели (техники), туку за фактот дека методите за проценка на вредностите на имотот што се користат во овие модели (техники) почнаа да се користат, и без да успее, при вреднување на недвижен имот во рентабилен пристап. Ова, земајќи ги предвид современите трендови во развојот на теоријата за оценување, треба да се разгледа подетално.

Ако се свртиме кон примарните извори на кои се заснова модерната руска теорија и практика за вреднување на недвижностите, а тоа се, се разбира, Фридман Д., Ордвеј Н /8/ и Харисон Г /9/, ќе видиме дека тие го прават немаат барања за земање предвид на ПП во пристапот на трошоците. Само Харисон Г. има многу внимателна фраза „ Многу проценувачи веруваат дека некои износи треба да се додадат на директните и индиректните трошоци за да се одразат бизнис профит „(стр.128). Сепак, овде, судејќи според примерите за пресметка, очигледно зборуваме за профитот на изведувачите, што се зема предвид во проценката.

Се разбира, можеме да кажеме дека Американците не се декрет за нас, и помина многу време. Но, тогаш да се свртиме кон МЦО: Кога е можно , се земаат предвид деловните приходи, т.е. приходот или загубите на инвеститорот се додаваат на трошоците за изградба“ (MR1 „Valuation of real estate“ MCO 2005). Во МЦО нема ништо повеќе за ПП. Односно, исто така, не постои строго барање за задолжително сметководство на ПП во пристапот на трошоци, туку напротив, проценителот мора да ја докаже можноста за сметководство за ПП во пристапот на трошоци.

Што е со нас? Нацртот на FSO-6 „Проценка на вредноста на недвижен имот“ го вели следново:

„Пазарната вредност на објектот за проценка, утврдена со пристапот на трошоци, одговара на вкупната вредност на правата на земјишната парцела и сопственичките права на подобрувања. Пазарната вредност обично се пресметува во следната секвенца:

• проценка на пазарната вредност на правата на земјишна парцела;
• проценување на трошоците потребни за репродукција или замена на подобрувањата;
• оценка профитот на претприемачот ;
• проценка на абење и застареност;
• пресметка на пазарната вредност на објектот како збир на вредноста на правата на земјишната парцела и трошоците за подобрувања намалени за износот на абење и застареност на износот на трошоците неопходни за репродукција или замена на подобрувањата, и профитот на претприемачот ».

Уште порано, службениците од Федералната агенција за управување со имот воведоа задолжително сметководство за ПП при примена на пристапот на трошоците. Условите за работа на FAUFI за проценка на пазарната вредност на објектите на недвижен имот во федерална сопственост вклучени во економскиот промет по услови на инвестирање го кажуваат следново: „При проценка на објектот треба да се пресметаат добивка на претприемачот (инвеститорот) ), дефиниран како потребен приход за капиталот вложен во инвестицискиот проект, имајќи ги предвид ризиците и времето на неговото спроведување“.

Истото ќе го видиме и во современите учебници и наставни помагала за вреднување на недвижностите. Односно, обврската да се земе предвид ПП при вреднување на објектите на недвижностите во пристапот на трошоците, практично стана стандард кај нас, за разлика од другите видови имот. Зошто се случи ова и како овој факт се одразува во практиката на оценување.

Ми се чини дека тоа се случи поради фактот што при решавањето на практичните проблеми со проценката, честопати обрнуваме премалку внимание на економската содржина на проблемот, ставајќи ја на преден план или правната основа или техничките аспекти.

За тоа што се случува во првиот случај, односно кога правните прашања доминираат во економската суштина на проблемот што се решава, напишав во мојата последна статија /9/. Овде поентата е дека со оваа формулација на прашањето, проблемот нема решение, што го гледаме во ситуација на проценка на конфискуваниот имот за потребите на Олимпијадата во Сочи. Патем, групацијата на компании Олимпстрој конечно го сфати ова и реши да одвои средства за развој на методолошки препораки за проценка. Згора на тоа, оваа работа, според моите информации, е пренесена во НП СРО АРМО, чии специјалисти активно учествуваат во оваа работа од самиот почеток. Да се ​​надеваме дека тие ќе успеат да го решат овој тежок проблем и да дадат свој придонес во развојот на теоријата на оценување во сегашната фаза. Со нетрпение ќе ги очекуваме и резултатите од оваа работа, имено, методолошки препораки за утврдување на висината на загубите предизвикани од заплената на недвижен имот и таксите за службеност.

Во нашиот случај, како што ми се чини, немаше соодветна студија за економската содржина на пристапот на трошоци при вреднување на недвижностите, туку беше направен директен премин на техничките аспекти на пресметување на ПП.

1. Неопходно е да се исклучи од сите регулаторни документи (методолошки препораки на Федералната агенција за управување со имот, Руски железници, ДИГМ и други структури), особено од нацрт-стандардот ФСО-6 „Проценка на вредноста на недвижен имот“, барањето тој е задолжително за одредување на добивката на претприемачот во пристапот на трошоците.
2. Наместо тоа, во овие регулаторни документи потребно е да се воведе одредба дека вклучувањето на профитот на претприемачот во трошоците мора да биде оправдано.
3. При проценка на недвижен имот користејќи го пристапот базиран на трошоци, наместо профитот на претприемачот, неопходно е да се вклучат трошоците за управување со инвестицискиот и градежниот проект. Овие трошоци мора да се оправдаат врз основа на пазарните податоци (проценки, истражувања, пресметки).
4. Трошоците за прибирање капитал, исто така, може да се земат предвид како дел од трошоците, но и оваа позиција мора да биде оправдана.

Список на користени извори

1. Коростелев С.П.
2. Коростелев С.П.
3. Тарасевич Е.И. Проценка на имотот. Санкт Петербург: Државен технички универзитет во Санкт Петербург, 1997 година
4. Озеров Е.С. Економска анализа и вреднување на недвижен имот. Санкт Петербург: Издавачка куќа "ISS", 2007 година
5. Грибовски С.В. Вреднување на профитабилни недвижности - Санкт Петербург: Петар, 2001 година
6. Грибовски С.В. Проценка на недвижен имот. Упатство. - М.: Maroseyka, 2009 - 432 стр.
7. Коростелев С.П. Теорија и практика на вреднување за целите на развој и управување со недвижности. -М .: Maroseyka, 2009 - 416 стр.
8. Фридман Д., Ордвеј Н. Анализа и проценка на недвижен имот што генерира приход. Пер. од англиски, - М.: „Дело ЛТД“, 1995. - 480 стр.
9. Harrison G. Проценка на недвижен имот. Упатство. Пер. од англиски - М.: RIO Mosobluprpolitigraphizdata, 1994. - 231 стр.
10. Коростелев С.П.
11. Коростелев С.П.
12. Микерин Ѓ.И., Козлова О.И. Вредност на корпорацијата: вреднување и управување (за дискусијата за основните концепти) http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionID=188&Id=2525&search=%CC%E8%EA%E5%F0%E8%ED
13. Артеменков А.И., Михаилец В.В. Неокласични и пост-неокласични перспективи во теоријата на вреднување. http://ssrn.com/author=806294

„Аксиома - (грчки axíoma - почестена, прифатена позиција, од axióo - сметам дека е достојна), став на некоја дадена теорија, која при дедуктивната конструкција на оваа теорија не е докажано во него, А прифатено како оригинал, што лежи во основата на доказите на другите предлози на оваа теорија. Вообичаено, како A. избираат такви предлози на теоријата што се разгледува кои се очигледно вистинити или може да се сметаат за вистинити во рамките на оваа теорија“. TSB

Неодамна, се појавија публикации кои предлагаат да се откаже од земањето предвид профитот на претприемачот во пристапот заснован на трошоци за проценка на недвижностите. Трудот сугерира дека („погрешниот“) предлог за потребата да се земе предвид оваа добивка и за шемата за пресметување на неговата вредност се заснова на аксиомата на теоријата на вреднување, која произлегува од претпоставката („не е реализирана во пракса“) за можноста за рамнотежа помеѓу понудата и побарувачката на пазарот на недвижности. Дополнителни аргументи во прилог на оправдување на оваа аксиома се претставени во подолу, се дискутира за проблемот со потребата да се земе предвид профитот на еден претприемач - без оглед на препознавањето на валидноста на споменатата аксиома.

На самиот почеток на дискусијата, да обрнеме внимание на класичната дефиниција на концептот на развивач, која ни дојде од странство, кој како автор на проектната идеја обезбедува:

• стекнување право за развој на земјишна парцела (сопственички права или право да склучи договор за закуп),
• организација на проектирање, финансирање (со користење на сопствени и позајмени средства) и создавање (со вклучување на изведувачи) на подобрувања (згради, структури, комуникации, насади) на оваа локација,
• регистрација на правата на овие подобрувања (покрај претходно регистрираната сопственост на земјиштето или правата за закуп на земјиште),
• организирање на продажба на создадениот имот.

Не е тешко да се замисли ситуација во која инвеститорот бара од проценителот да ја одреди пазарната вредност на имотот што штотуку е завршен и е наменет за продажба. Секој проценител кој практикува во овој случај ќе земе предвид дека развојниот проект мора да обезбеди не само поврат на капиталот (трошоци направени за време на спроведувањето на проектот), туку и поврат на капиталот, наречен профит на претприемачот (во спротивно нема да има точка во вклучувањето на инвеститорот во ризичен проект, би било попрофитабилно да се стават пари на депозит или да се купат финансиски инструменти без ризик).

Во исто време, износот на профитот на претприемачот не треба да зависи од вистинскиот сет на учесници во проектот: наместо еден развивач, проектот може да го започне и имплементира инвеститор (клиент), проект менаџер, изведувач, снабдувач на материјали, консултанти и брокери - сите со учество на кредитна институција. Воедно, надоместокот на компанијата што раководи со проектот, исплатите на изведувачот, како и исплатите на добавувачите на материјали, консултанти и брокери, плаќањето на главниот дел од заемот ќе бидат обезбедени од средства од износите наменети за повратот на капиталот, додека каматата мора да биде претставена како дел од добивката на претприемачот од заемот и приходот на целиот акционерски капитал инвестиран во проектот.

Ако клиентот побара од проценителот да ја одреди пазарната вредност на објектот што, по создавањето, веќе го користел неговиот сопственик за да генерира приход, тогаш проценителот дополнително ќе ја земе предвид загубата на вредноста поврзана со абење и застареност. : овие загуби се одземаат од збирот на трошоците за спроведување на проектот и добивката пронајдена со капитализирање на трошоците за периодот (пред датумот на вреднување) теоретски неопходни за да се создаде вреднувачкиот објект како нов (види, стр. 305-306) .

Од наведеното произлегува дека профитот на претприемачот во пристапот на трошоци за вреднување на недвижен имот се нарекува принос на целиот капитал вложен во развоен проект. Износот на вложениот капитал се определува со збирот на сите трошоци поврзани со спроведувањето на проектот (вклучувајќи ја и маркетиншката подготовка на предметот за продажба), а приходот од овој капитал (споменатата добивка на претприемачот) се одредува со одземање на горенаведеното- споменатиот износ на сите трошоци направени од страна на инвеститорот од идната вредност на овие трошоци добиени со постапката на нивно зголемување (капитализација) со користење на пазарна општа стапка на поврат на капиталот вложен во создавањето на објектот.

Укажуваме дека споменатата идна вредност на чинење ја претставува пазарната вредност на објектот штотуку завршената градба. Врз основа на оваа вредност се формира понудената цена на предметот за продажба или за вклучување на предметот во одобрениот капитал на кое било друштво, како и понудената цена по пазарна рента (понуда по цена на закупнина) - кога давање под закуп на имотот што се оценува како финансиско средство во реална форма .

Забележете дека негирањето на потребата да се земе предвид профитот на претприемачот во пристапот на трошоците често се оправдува со повикување на принципот на замена, кој се смета за фундаментален принцип на пристапот на трошоците во редакцијата: „разумен купувач нема да плати за имот повеќе од износот на пари што е неопходен за купување слична парцела и изградба на зграда со еквивалентна корисност без непотребно одлагање, земајќи го предвид правичниот финансиски надомест за времето потрошено за изградба“. Противниците на сметководството за профитот на претприемачот веруваат дека оваа формулација ни овозможува да го разгледаме пристапот на трошоците за вреднување како пристап што ги одразува интересите на корисникот кој го создава предметот за себе („зошто тогаш би знаел и би го земал предвид профитот на претприемачот ?“).

За почеток, да привлечеме внимание на неприфатливоста да се користи пресметката на пазарната вредност како трошок за изградба на објект за сопствена употреба, бидејќи во согласност со дефиницијата на концептот на пазарна вредност, ова последното е вредност во замена - во хипотетичка трансакција симулирана од проценител. Во исто време, забележуваме дека формулацијата на принципот споменува финансиски надоместок за времето поминато на изградба, а овој надомест треба да се пресмета земајќи ја предвид временската вредност на парите: за време на изградбата, креаторот на објектот ги „замрзнува“ сопствените и позајмените средства - наместо да добива приход од користењето на готовиот предмет. , што би можел да го купи од инвеститорот. Тоа е, во овој случај, мора да се изврши капитализација на сите трошоци на градежниот проект, што исто така ќе доведе до формирање на износ на приход од капиталот (профит на претприемачот), утврден со методот на зголемување (капитализација) трошоци според стапката на поврат на капиталот.

Треба да се има предвид дека при изградба на објект „за себе“, наведената стапка на поврат на капиталот мора да вклучува премии за сите ризици на инвеститорот, со исклучок на ризикот од ниска ликвидност на трансакцијата за продажба на објект (последниот исклучок треба да се земе предвид при проценка на недвижен имот како дел од оперативно претпријатие со користење методи на пристап на трошоци). Меѓутоа, ако создавањето на објект на недвижен имот е наменет последователно да го даде под закуп како финансиско средство, тогаш сопственикот на создадениот објект и проценителот ќе ја одредат пазарната стапка на изнајмување и трошокот за враќање врз основа на пазарната вредност на готов објект, пронајден со методи на пристап на трошоци, земајќи ги предвид сите ризици, вклучително и ризичната ниска ликвидност, така што во овој најопшт случај, добивката на претприемачот ќе се пресметува слично.

Дозволете ни да обрнеме внимание на спецификите на проблемот на проценка (користење на пристапот на трошоците) на недвижен имот кој штотуку е завршен за време на криза: во овој случај, заедно со трошоците за стекнување земјиште и создавање подобрувања, како и профит на претприемачот, надворешна застареност поврзана со пад на побарувачката за недвижен имот. Загубата на вредноста поради таквата застареност се зема предвид со намалување на цените и цените за изнајмување на објекти од ист тип како и имотот што се проценува за време на спроведувањето на проектот. Напротив, при проценка на нов имот во фаза на раст на пазарот по завршувањето на кризата, може да биде неопходно да се земе предвид надворешното обновување (зголемување на вредноста на завршениот имот поради негативна надворешна застареност), предизвикана со вишокот на побарувачка над понудата поради инертноста на продолжувањето на развојните проекти замрзнати во периодот на криза.

Така, очигледно е дека изјавата дека нема потреба да се земе предвид профитот на претприемачот при пресметувањето на пазарната вредност на објектот во пристапот на трошоците е спротивна на здравиот разум и не може да се препорача за употреба во практиката на вреднување.

Литература

1. Коростелев С.П. , 2009 година.
2. Озеров Е.С. Економска анализа и вреднување на недвижен имот. СПб.: Издавачка куќа. „ISS“. 2007 година.
3. Озеров Е.С. , 2009 година.

Добивка на претприемач (ПП)– претприемачки приход, кој претставува награда на инвеститорот за ризикот поврзан со реализација на градежен проект. При спроведување на градежен проект од самиот негов почеток до преносот на правата, или лизинг или друга употреба, се јавуваат голем број ризици од различни видови. Факторите на ризик вклучуваат:

• Економски и политички фактори;
• Социјални и регионални фактори;
• Претприемачки фактор;
• Фактор на услови за градба.

Колку е поголемо вкупното ниво на сите ризици кои произлегуваат при спроведувањето на проектот, толку повеќе инвеститорот треба да добие како компензација и профит. Добивката на претприемачот во овој случај се формира, како и дисконтната стапка, со кумулативната конструкција формулата за пресметување на ПП е претставена подолу:

PP=Σ(R) +Р без ризик,

• ПП – добивка на претприемачот (инвеститор) на градежниот проект;
• Σ(R)- вкупното ниво на ризици кои произлегуваат при спроведувањето на градежниот проект;
• R без ризик – стапка на принос исчистена од ризик (стапка без ризик).

Факторите на ризик и вкупната вредност на ризикот се прикажани во табелата:

Табела. Пресметка на ризик.

бр.	Фактори на ризик\ранг
	Економски и политички фактори
	Општи економски трендови
	Странска економска активност
	Инфлација
	Инвестиции
	Приходи и заштеди на населението
	Даночен систем
	Закана од прераспределба на имотот
	Внатрешна политичка стабилност
	Надворешнополитички активности
	Закана од терористички напади
Број на набљудувања
Збир на производи
Број на фактори
Пондерирана вредност
	Социјални и регионални фактори
	Социјална стабилност во државата
	Социјална сигурност на граѓаните
	Трендови во економскиот развој во регионот
	Социјална стабилност во регионот
Број на набљудувања
Број на набљудувања * ранг на фактор
Збир на производи
Број на фактори
Пондерирана вредност
	Претприемачки фактор
	Ликвидност на средствата
	Ниво на конкуренција во индустријата
	Инвестициска атрактивност на областа
	Трендови во индустријата
Број на набљудувања
Број на набљудувања * ранг на фактор
Збир на производи
Број на фактори
Пондерирана вредност
	Фактор на услови за градба
	Сеизмичност на областа
	Поплави, торнада и други
	Климатски услови на градежната област
	Достапност на суровини во градежната област
	Ниво на развој на индустријата за градежни материјали
	Достапност на трудови ресурси
	Достапност на високо квалификуван персонал во регионот
	Геолошки карактеристики на градилиштето
Број на набљудувања
Број на набљудувања * ранг на фактор
Збир на производи
Број на фактори
Пондерирана вредност
Вкупно ниво на ризик

Најчест и адекватен избор на стапка на принос без ризик е годишниот принос до достасување на државните хартии од вредност. Тие се високоликвидни, а нивото на инвестициски ризик за нив се приближува до нула. Меѓутоа, присуството на голем број државни хартии од вредност го принудува проценителот да избере меѓу овие хартии од вредност, бидејќи државните хартии од вредност имаат различни рокови на достасување, како и различни тековни приноси до достасување.

При изборот на стапка на принос без ризик, беа земени предвид следните аргументи:

• други работи се еднакви, колку е подолг рокот на доспевање на хартијата, толку е помала нестабилноста на нејзиниот принос;
• за да се обезбеди константна вредност на есконтната стапка во текот на целиот прогнозен хоризонт, се претпочита да се избере хартијата од вредност чиј рок на достасување се совпаѓа со или е подолг од прогнозниот хоризонт;
• хартијата од вредност мора да биде деноминирана во рубли.

Најпогодна државна хартија од вредност е федералната заемна обврзница од 27-та серија, т.е. ОФЗ со амортизација на долгот со рок на достасување од 2004 до 2009 година заклучно со 2009 година.

Табела 16. Пресметка на стапката на принос без ризик.

Информации за безбедноста
Име
	Министерството за финансии на Русија
Безбедносен код
Државен регистарски број
Дата на објавување
датум на достасување
Објавен волумен, ЕЕЗ.
Поставен волумен, ЕЕЗ.
номинален трошок
	Се тргува
Профитабилност по пондерирана просечна цена, % годишно
Промена на приносот по пондерирана просечна цена претходна. трговски ден, % на годишно ниво
Профитабилност по цена на последната трансакција, % на годишно ниво
Обем на тргување, триење. (од година до денес)

Така, вредноста на безризичната стапка на принос, како основен елемент за пресметување на есконтната стапка по кумулативна конструкција, се зема еднаква на 6,12%.

Податоци за веб-страница http://www.micex.ru

Во овој случај, вредноста на добивката на претприемачот е еднаква на.....

Аналитички напис на официјалниот клуб ROO www.appraiser.ru