- សម្របសម្រួលសកម្មភាពរបស់ម្ចាស់អគារ ដើម្បីបង្កើត និងរក្សាបាននូវជីវភាពរស់នៅប្រកបដោយផាសុកភាព និងសុវត្ថិភាពនៅក្នុងផ្ទះនេះ ធានានូវការថែទាំទ្រព្យសម្បត្តិឱ្យបានត្រឹមត្រូវ ដោះស្រាយបញ្ហានៃការប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យនេះ និងការផ្តល់សេវាសាធារណៈដល់ប្រជាពលរដ្ឋដែលរស់នៅក្នុងផ្ទះនេះ។ ការគ្រប់គ្រងផ្ទះត្រូវបានអនុវត្តដោយម្ចាស់នៃបរិវេណដោយឯករាជ្យឬដោយជ្រើសរើសវិធីសាស្រ្តគ្រប់គ្រង។ ដូច្នេះច្បាប់ផ្តល់សម្រាប់វិធីសាស្រ្តនៃការគ្រប់គ្រងអគារអាផាតមិនមានតែបីប៉ុណ្ណោះក្នុងចំណោមពួកគេ (ផ្នែកទី 2 នៃមាត្រា 161 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ីសូមមើលតារាងខាងក្រោម):
- ការគ្រប់គ្រងដោយផ្ទាល់នៃម្ចាស់នៃបរិវេណនៅក្នុងអគារផ្ទះល្វែងចំនួនអាផាតមិនដែលមិនលើសពី 30;
- ការគ្រប់គ្រងសមាគមម្ចាស់ផ្ទះ ឬសហករណ៍អ្នកប្រើប្រាស់ពិសេស (អគារលំនៅដ្ឋាន សហករណ៍លំនៅដ្ឋាន);
- ការគ្រប់គ្រងរបស់អង្គការ។
តារាង "វិធីសាស្រ្តនៃការគ្រប់គ្រង MKD"
| មូលដ្ឋានសម្រាប់ការទទួលស្គាល់វិធីសាស្រ្តនៃការគ្រប់គ្រងអគារផ្ទះល្វែងដូចដែលបានអនុវត្ត | និយតកម្មសមហេតុផល | |
| ម្ចាស់ភាគច្រើននៃអគារអាផាតមិនបានចុះកិច្ចព្រមព្រៀងលើការផ្តល់សេវាសម្រាប់ការថែទាំ និង (ឬ) ការអនុវត្តការងារលើការជួសជុលអគារឧស្សាហកម្មជាមួយបុគ្គលដែលចូលរួមក្នុងប្រភេទសកម្មភាពពាក់ព័ន្ធ។ | មាត្រា 164 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី, កថាខណ្ឌ។ 2 ទំ។ 2 ប្រការ 3 នៃច្បាប់សម្រាប់រៀបចំការប្រកួតប្រជែងសម្រាប់ការជ្រើសរើស MA | |
| កម្មសិទ្ធិករនៃអគារនៅក្នុងអគារអាផាតមិនដែលមានសំឡេងឆ្នោតច្រើនជាង 50% នៃចំនួនសំឡេងឆ្នោតសរុបរបស់ម្ចាស់អគារនៅក្នុងអគារនេះបានចុះកិច្ចព្រមព្រៀងគ្រប់គ្រងជាមួយអាជ្ញាធរគ្រប់គ្រងដែលបានជ្រើសរើស។ ក្នុងរយៈពេល 30 ថ្ងៃ ក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងបានចាប់ផ្តើមបំពេញកាតព្វកិច្ចរបស់ខ្លួន លុះត្រាតែរយៈពេលខុសគ្នាត្រូវបានបញ្ជាក់នៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងគ្រប់គ្រងអាផាតមិន |
ផ្នែកទី 1, 7 សិល្បៈ។ 162 ZHKRF, para ។ 4 ទំ។ 2 ប្រការ 3 នៃវិធានសម្រាប់ដំណើរការការប្រកួតប្រជែងជ្រើសរើសអង្គភាពគ្រប់គ្រង | |
| ការគ្រប់គ្រងនៃ HOA, បរិវេណលំនៅដ្ឋាន, សហករណ៍លំនៅដ្ឋាន | ម្ចាស់នៃបរិវេណនៅក្នុងអគារផ្ទះល្វែងបានផ្ញើទៅស្ថាប័នប្រតិបត្តិសហព័ន្ធដែលមានការអនុញ្ញាតនូវឯកសារដែលត្រូវការសម្រាប់ការចុះឈ្មោះរដ្ឋនៃ HOA ឬអគារលំនៅដ្ឋាន | កថាខ័ណ្ឌ 3 ទំ។ 2 ប្រការ 3 នៃវិធានសម្រាប់រៀបចំការប្រកួតប្រជែងសម្រាប់ការជ្រើសរើសអង្គភាពគ្រប់គ្រង |
វិធីសាស្រ្តសម្រាប់ការគ្រប់គ្រងអគារអាផាតមិនស្ថិតនៅក្នុងសមត្ថកិច្ចនៃកិច្ចប្រជុំទូទៅរបស់ម្ចាស់អគារ (តទៅនេះហៅថា OSSP)។ វិធីសាស្រ្តនៃការគ្រប់គ្រងអគារអាផាតមិនត្រូវបានជ្រើសរើសនៅ OSSP ហើយអាចត្រូវបានជ្រើសរើស និងផ្លាស់ប្តូរនៅពេលណាក៏បានដោយផ្អែកលើការសម្រេចចិត្តរបស់វា។ ការសម្រេចចិត្តរបស់ OSSP លើជម្រើសនៃវិធីសាស្រ្តគ្រប់គ្រងគឺចាំបាច់សម្រាប់ម្ចាស់ទាំងអស់នៅក្នុង MKD (ផ្នែកទី 3 នៃមាត្រា 161 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី) ។
វិធីសាស្រ្តគ្រប់គ្រងដោយផ្ទាល់
ជាមួយនឹងវិធីសាស្រ្តគ្រប់គ្រងនេះ OSSP ជ្រើសរើសអង្គការដើម្បីផ្តល់សេវាថែទាំ និង (ឬ) ដើម្បីអនុវត្តការងារលើការជួសជុលឧបករណ៍។ ទាំងអស់ឬភាគច្រើននៃម្ចាស់នៃបរិវេណនៅក្នុងផ្ទះបែបនេះដើរតួជាភាគីម្ខាងនៃកិច្ចព្រមព្រៀងដែលបានបញ្ចប់ (ផ្នែកទី 1 នៃមាត្រា 164 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី) ។
នៅក្នុងទំនាក់ទំនងជាមួយភាគីទីបីគាត់មានសិទ្ធិធ្វើសកម្មភាព (ផ្នែកទី 3 នៃមាត្រា 164 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាន RF):
- ម្ចាស់ផ្ទះម្នាក់ដែលត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យធ្វើសកម្មភាពទាំងនេះដោយការសម្រេចចិត្តរបស់ OSSP ។
- បុគ្គលម្នាក់ទៀតដែលមានសិទ្ធិអំណាចបញ្ជាក់ដោយអំណាចនៃមេធាវីដែលចេញឱ្យគាត់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរដោយកម្មសិទ្ធិករទាំងអស់ឬភាគច្រើននៃបរិវេណនៅក្នុងផ្ទះ។
ចំណាំ: ការសន្និដ្ឋាននៃកិច្ចព្រមព្រៀងសម្រាប់ការគ្រប់គ្រងអគារអាផាតមិននៅក្នុងវិធីសាស្រ្តផ្ទាល់នៃការគ្រប់គ្រងនៃច្បាប់លំនៅដ្ឋានមិនត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់។
នៅពេលជ្រើសរើសការគ្រប់គ្រងដោយផ្ទាល់នៃ MKD វាត្រូវបានណែនាំឱ្យជ្រើសរើស:
- អ្នកម៉ៅការ;
- ក្រុមប្រឹក្សា MKD ឬអ្នកដែលមានការអនុញ្ញាតដែលនឹងធ្វើសកម្មភាពជំនួសម្ចាស់ និងផលប្រយោជន៍របស់ពួកគេ។
ឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ត្រូវបានផ្តល់ដោយផ្ទាល់ដោយ RSO ។ ម្ចាស់ម្នាក់ៗបញ្ចប់កិច្ចសន្យាសម្រាប់ការផ្គត់ផ្គង់ឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ក្នុងនាមខ្លួនគាត់ (ផ្នែកទី 2 នៃមាត្រា 164 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី) ។
សេវាកម្មគ្រប់គ្រង MSW ត្រូវបានផ្តល់ដោយប្រតិបត្តិករគ្រប់គ្រង MSW ក្នុងតំបន់ (ផ្នែកទី 11.1 នៃមាត្រា 161 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាន RF) ក្រោមកិច្ចព្រមព្រៀងដាច់ដោយឡែកជាមួយម្ចាស់នីមួយៗ។
ទំនួលខុសត្រូវរបស់ RSO មិនរាប់បញ្ចូលការថែទាំទំនាក់ទំនងវិស្វកម្មក្នុងផ្ទះទេ។ RSO ទទួលខុសត្រូវចំពោះការផ្គត់ផ្គង់ CUs ដែលមានគុណភាពសមស្របទៅនឹងព្រំដែននៃ OI និងព្រំដែននៃបណ្តាញខាងក្រៅនៃវិស្វកម្ម និងជំនួយបច្ចេកទេសរបស់ MKD ។ កិច្ចព្រមព្រៀងរវាងម្ចាស់និង RSO អាចកំណត់ដែនកំណត់នៃការទទួលខុសត្រូវផ្សេងៗគ្នា (ផ្នែកទី 15 មាត្រា 161 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី) ។
ទំនួលខុសត្រូវចំពោះម្ចាស់នៃបរិវេណនៅក្នុងអគារអាផាតមិនសម្រាប់ការថែទាំទំនិញសាធារណៈនិងការផ្តល់ឧបករណ៍ប្រើប្រាស់សាធារណៈស្ថិតនៅជាមួយអង្គការដែលពួកគេបានបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀង (ផ្នែកទី 2.1 នៃមាត្រា 161 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី) ។
គុណភាពនៃការងារ និងសេវាកម្មត្រូវតែគោរពតាម៖
- កិច្ចសន្យាដែលបានបញ្ចប់;
- តម្រូវការនៃវិធានសម្រាប់ការថែរក្សាទ្រព្យសម្បត្តិរួម និងវិធានសម្រាប់ការផ្តល់សេវាប្រើប្រាស់។
ការគ្រប់គ្រងអគារផ្ទះល្វែងដោយសមាគមម្ចាស់ផ្ទះ
យោងតាមផ្នែកទី 2 នៃមាត្រា 161 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី HOA គឺជាមធ្យោបាយមួយក្នុងការគ្រប់គ្រងអគារអាផាតមិន។ ការបង្កើត រចនាសម្ព័ន្ធ និងសកម្មភាពរបស់ HOAs ត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយផ្នែក។ អគារលំនៅដ្ឋាន VI នៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី។
អត្ថប្រយោជន៍ TSN (HOA)មានដូចខាងក្រោម។
សមាជិកនៃក្រុមប្រឹក្សាភិបាល រួមទាំងប្រធាន គឺជាម្ចាស់នៃបរិវេណនៅក្នុងអគាររបស់អ្នក ដែលមិនព្រងើយកន្តើយចំពោះស្ថានភាពនៃដំបូល ឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ ជណ្តើរយន្ត និងទ្រព្យសម្បត្តិរួមផ្សេងទៀត។
HOA មានកាតព្វកិច្ចតំណាងឱ្យផលប្រយោជន៍ស្របច្បាប់របស់ម្ចាស់នៃបរិវេណនៅក្នុងអគារផ្ទះល្វែង (មាត្រា 137 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាន) ។ នេះមានន័យថា តាមរយៈការរៀបចំ HOA នៅក្នុងផ្ទះរបស់អ្នក អ្នកនឹងមិនអាចទុកឲ្យនៅម្នាក់ឯងជាមួយនឹងបញ្ហាបានទេ។
សមាជិកណាក៏ដោយនៃ HOA មានសិទ្ធិមិនត្រឹមតែដឹងពីកន្លែង និងរបៀបដែលថវិការបស់គាត់ត្រូវបានចំណាយប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងមានឥទ្ធិពលលើដំណើរការនេះផងដែរ ដោយធានានូវគុណភាពនៃសេវាកម្មលំនៅដ្ឋានដែលគាត់ត្រូវការ និងតាមរយៈក្រុមប្រឹក្សាភិបាល HOA សេវាកម្មប្រើប្រាស់។
ការបង្កើត HOA នឹងធានាបាននូវគុណភាពត្រឹមត្រូវនៃសេវាកម្មលំនៅឋានដែលផ្តល់ជូនដោយសាមញ្ញព្រោះអ្នកផ្ទាល់នឹងគ្រប់គ្រងការប្រតិបត្តិការងារ និងការចំណាយថវិកា។
HOA ផ្តល់ឱកាសដើម្បីរកប្រាក់បន្ថែមដែលនឹងត្រូវបានប្រើដើម្បីកែលម្អគុណភាពនៃជីវិតនៅក្នុងផ្ទះ។ ប្រាក់ចំណូលបន្ថែមទៅថវិកា HOA អាចទទួលបានពីការជួលអចលនទ្រព្យ ពីសេវាកម្មបន្ថែមដែលផ្តល់ដល់ម្ចាស់នៃបរិវេណ (ឧទាហរណ៍ សេវាកម្មដែលមិនត្រូវបានបញ្ចូលក្នុងបញ្ជីសេវាកម្មមូលដ្ឋានដែលផ្តល់ដោយភាពជាដៃគូដល់សមាជិករបស់ខ្លួនដោយមិនគិតថ្លៃបន្ថែម (ការដំឡើង ទ្វារចូល អនុវត្តការងារជួសជុលក្នុងអាផាតមិន។ល។))។
សមាជិកភាពនៅក្នុង HOA បង្ហាញពីស្មារតីរបស់ម្ចាស់សកម្ម ដែលមានន័យថាអ្នករស់នៅនឹងប្រព្រឹត្តិទៅផ្ទះរបស់ពួកគេកាន់តែប្រុងប្រយ័ត្ន។
តាមរយៈការសម្រេចចិត្តទូទៅ ទីបំផុតអ្នកនឹងស្គាល់អ្នកជិតខាងរបស់អ្នក។ ហើយនេះមានប្រយោជន៍ រួមទាំងពីចំណុចសុវត្ថិភាពនៃទិដ្ឋភាព។
ប្រសិនបើអ្នករស់នៅក្នុងអគារថ្មីនោះ ការគ្រប់គ្រងដែលមានសមត្ថកិច្ចនៃ HOA នឹងអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកមិនគិតអំពីសាធារណរដ្ឋ Kyrgyz អស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ ហើយបើកគណនីពិសេសដើម្បីប្រមូលវិភាគទានសម្រាប់ការជួសជុលធំៗ។
សមាជិកភាពនៅក្នុង HOA អនុញ្ញាតឱ្យអ្នកផ្លាស់ប្តូរពីការដោះស្រាយបញ្ហានៃការធានាជីវិតរបស់ផ្ទះមួយទៅភារកិច្ចនៃការកែលម្អគុណភាព និងការលួងលោមនៃការរស់នៅ។
អត្ថប្រយោជន៍ចម្បងនៃ HOA- ជាមួយនឹងជម្រើសត្រឹមត្រូវនៃក្រុមប្រឹក្សាភិបាល HOA អ្នកមិនត្រឹមតែសម្រេចចិត្តដោយខ្លួនឯងថាតើអ្នកនឹងចំណាយប្រាក់ប៉ុន្មានក្នុងការថែរក្សាផ្ទះរបស់អ្នកប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែអ្នកក៏អាចប្រាកដថាមូលនិធិទាំងនេះនឹងត្រូវបានប្រើដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហាផ្ទះរបស់អ្នក។
ការគ្រប់គ្រងអគារផ្ទះល្វែងដោយអង្គការគ្រប់គ្រង
វិធីសាស្រ្តគ្រប់គ្រង MKD បញ្ចប់ការគ្រប់គ្រងរបស់ MA (ស្ថាប័នគ្រប់គ្រង) ។
ដើម្បីទទួលស្គាល់វិធីសាស្រ្តនៃការគ្រប់គ្រងអគារអាផាតមិនដោយអង្គការគ្រប់គ្រង លក្ខខណ្ឌខាងក្រោមត្រូវតែបំពេញ៖
- ម្ចាស់បានសម្រេចចិត្តជ្រើសរើសវិធីសាស្រ្តនៃការគ្រប់គ្រងអគារផ្ទះល្វែង - គ្រប់គ្រងការគ្រប់គ្រង;
- ជ្រើសរើសអង្គការគ្រប់គ្រងជាក់លាក់មួយ;
- បានអនុម័តនៅឯកិច្ចប្រជុំសេចក្តីព្រាងកិច្ចព្រមព្រៀងគ្រប់គ្រង (ជាមួយនឹងលក្ខខណ្ឌចាំបាច់);
- ម្ចាស់ដែលមានសម្លេងឆ្នោតលើសពី 50% នៃចំនួនសំឡេងឆ្នោតសរុបរបស់ម្ចាស់ផ្ទះនេះ បានបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងគ្រប់គ្រងអគារអាផាតមិនជាមួយអាជ្ញាធរគ្រប់គ្រងជាប់ឆ្នោត (ផ្នែកទី 1 នៃមាត្រា 162 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី។ សហព័ន្ធ);
- ក្នុងរយៈពេល 30 ថ្ងៃក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងបានចាប់ផ្តើមបំពេញកាតព្វកិច្ចរបស់ខ្លួនលុះត្រាតែរយៈពេលខុសគ្នាត្រូវបានបញ្ជាក់នៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងគ្រប់គ្រងសម្រាប់អគារផ្ទះល្វែង (ផ្នែកទី 7 នៃមាត្រា 162 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី) ។
UO- នីតិបុគ្គល ដោយមិនគិតពីទម្រង់ច្បាប់របស់ខ្លួន ឬសហគ្រិនបុគ្គល ដែលធ្វើសកម្មភាពគ្រប់គ្រងអគារអាផាតមិន ដោយផ្អែកលើអាជ្ញាប័ណ្ណ (ផ្នែកទី 4.2 នៃមាត្រា 20 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាន)។
MA គឺជាអង្គការពាណិជ្ជកម្មដែលមានគោលដៅចម្បងគឺដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញពីការផ្តល់សេវាកម្ម និង (ឬ) ការអនុវត្តការងារក្នុងការគ្រប់គ្រងអគារអាផាតមិន។
មានលក្ខណៈពិសេសដូចខាងក្រោមនៃការគ្រប់គ្រងស្ថាប័នអប់រំ (ផ្នែក 6.2, 13 នៃមាត្រា 155, ផ្នែកទី 1 នៃមាត្រា 157, ផ្នែក 2.3, 10, 10.1, 11 នៃមាត្រា 161, ផ្នែកទី 7, 10, 11 នៃមាត្រា 162 នៃលំនៅដ្ឋាន។ ក្រមពន្ធនៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី៖
ទីមួយ, ក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងទទួលខុសត្រូវចំពោះម្ចាស់៖
- សម្រាប់ការផ្តល់សេវា និង (ឬ) ការអនុវត្តការងារដែលធានានូវការថែទាំត្រឹមត្រូវនៃទ្រព្យសម្បត្តិអប់រំ។
- សម្រាប់ការផ្តល់ឧបករណ៍ប្រើប្រាស់អាស្រ័យលើកម្រិតនៃការកែលម្អគេហដ្ឋាន។
ទីពីរក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងត្រូវមានកាតព្វកិច្ចចាប់ផ្តើមអនុវត្តកិច្ចព្រមព្រៀងគ្រប់គ្រងមិនលើសពី 30 ថ្ងៃគិតចាប់ពីថ្ងៃចុះហត្ថលេខា។
ទីបី MA ទទួលបានការទូទាត់សម្រាប់ឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ដែលបានផ្តល់ និងធ្វើការដោះស្រាយជាមួយ RSO សម្រាប់ធនធានឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ដែលបានផ្គត់ផ្គង់ និងការចោលទឹកសំណល់ និងជាមួយប្រតិបត្តិករក្នុងតំបន់សម្រាប់ការផ្តល់សេវាកម្មសម្រាប់ការគ្រប់គ្រង MSW ។
ទីបួន MA មានសិទ្ធិធ្វើសំណើទៅ OSS ក្នុងបញ្ជីការងារ និងសេវាកម្ម (ការគ្រប់គ្រងអគារអាផាតមិន ការថែទាំ ការជួសជុលបច្ចុប្បន្ន និងធំនៃអគារសាធារណៈ) និងលើចំនួននៃថ្លៃសេវាដែលត្រូវគ្នា។
ទីប្រាំ, អង្គភាពគ្រប់គ្រងមានកាតព្វកិច្ចរាយការណ៍ទៅម្ចាស់លើការអនុវត្តកិច្ចព្រមព្រៀងគ្រប់គ្រងសម្រាប់ឆ្នាំមុនជារៀងរាល់ឆ្នាំក្នុងកំឡុងត្រីមាសទី 1 នៃឆ្នាំបច្ចុប្បន្ន ហើយប្រកាសរបាយការណ៍នៅក្នុង GIS សេវាកម្មលំនៅដ្ឋាន និងសហគមន៍។
នៅទីប្រាំមួយ។, អាជ្ញាធរគ្រប់គ្រងមានកាតព្វកិច្ចប្រកាសព័ត៌មានអំពីសកម្មភាពទាក់ទងនឹងការគ្រប់គ្រងអគារអាផាតមិននៅក្នុង GIS សេវាកម្មលំនៅដ្ឋាន និងសហគមន៍។
MA ទទួលខុសត្រូវចំពោះការអនុវត្តការងារទាំងអស់ និងការផ្តល់សេវាស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់បច្ចុប្បន្ន និងលក្ខខណ្ឌនៃកិច្ចព្រមព្រៀងគ្រប់គ្រង។ អាជ្ញាធរគ្រប់គ្រងមានសិទ្ធិអនុវត្តការងារដោយខ្លួនឯង ឬដោយមានការចូលរួមពីអ្នកម៉ៅការ ហើយមិនមានសិទ្ធិបដិសេធក្នុងការចុះកិច្ចសន្យាជាមួយ RSO និងប្រតិបត្តិករក្នុងតំបន់សម្រាប់ការគ្រប់គ្រង MSW (ផ្នែកទី 12 នៃមាត្រា 161 នៃ ក្រមលំនៅដ្ឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី) ។
MA តាមការសម្រេចចិត្តរបស់ខ្លួន ចូលរួមជាមួយអ្នកម៉ៅការដើម្បីអនុវត្តការងារ។ អាស្រ័យហេតុនេះ ម្ចាស់នៅក្នុង MKD មិនត្រូវបានប្រគល់ឱ្យនូវសិទ្ធិអំណាចក្នុងការជ្រើសរើសអ្នកម៉ៅការ និងកំណត់លក្ខខណ្ឌដែលពាក់ព័ន្ធនេះ ឬអ្នកម៉ៅការនោះទេ។
មានតែ MA មួយប៉ុណ្ណោះដែលអាចគ្រប់គ្រងអគារអាផាតមិន (ផ្នែកទី 9 មាត្រា 161 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាន RF) ។
ថ្មីៗនេះ វាបានក្លាយជាអាចធ្វើទៅបានសម្រាប់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យដើម្បីប្តូរទៅ .
វិធីសាស្រ្តនៃការគ្រប់គ្រង MKD: ភាពខុសគ្នា។
ច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ីផ្តល់មធ្យោបាយបីយ៉ាងក្នុងការគ្រប់គ្រងអគារអាផាតមិន (ផ្នែកទី 2 នៃមាត្រា 161 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី)៖
- ការគ្រប់គ្រងដោយផ្ទាល់នៃម្ចាស់នៃបរិវេណនៅក្នុងអគារអាផាតមិន (មាត្រា 164 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី) ។
- ការគ្រប់គ្រងសមាគមម្ចាស់ផ្ទះ (HOA) ឬសហករណ៍លំនៅដ្ឋាន ឬសហករណ៍ប្រើប្រាស់ពិសេសផ្សេងទៀត (20% នៃផ្ទះ);
- ការគ្រប់គ្រងក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រង (MC) (80% នៃផ្ទះ) ។
ជម្រើសទី 1 គឺមិនសមរម្យសម្រាប់ផ្ទះរបស់យើងទេព្រោះការគ្រប់គ្រងដោយផ្ទាល់អាចធ្វើទៅបាននៅក្នុងអគារផ្ទះល្វែងចំនួនអាផាតមិនដែលមិនលើសពីសាមសិប (ផ្នែកទី 2 នៃមាត្រា 161 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី) ។
ត្រួតពិនិត្យភាពខុសគ្នានៃជម្រើស
ភាពខុសគ្នារវាងក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រង និងក្រុមហ៊ុន HOA គឺជាមូលដ្ឋាន។
គោលដៅផ្សេងគ្នា៖
- ក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងគឺជាអង្គការឯកជនពាណិជ្ជកម្មដែលបង្កើតឡើងដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ។
- HOA គឺជាអង្គការមិនរកប្រាក់ចំណេញដែលបង្កើតឡើងដើម្បីកាត់បន្ថយការចំណាយ។
កិច្ចការផ្សេងៗ៖
- ការគ្រប់គ្រងគឺជាទុនបំរុងនៃប្រាក់ចំណេញដោយកាត់បន្ថយការចំណាយលើការថែទាំផ្ទះជាមួយនឹងការកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់នៃចំនួនផ្ទះដែលបានផ្តល់សេវាកម្ម។
- គោលដៅនៃ HOA គឺដើម្បីកាត់បន្ថយការចំណាយក្នុងការគ្រប់គ្រងផ្ទះ និងប្រមូលមូលនិធិបំរុងផ្ទះសម្រាប់ការកែលម្អគេហដ្ឋាន។
គុណសម្បត្តិនិងគុណវិបត្តិ
គុណវិបត្តិនៃ HOA ជាធម្មតារួមមានកម្រិតខ្ពស់នៃការចំណាយសម្រាប់ការថែរក្សាបុគ្គលិករបស់និយោជិត។ បំណុលដែលមានស្រាប់ទាំងអស់ធ្លាក់លើស្មារបស់សហគមន៍។គុណសម្បត្តិនៃ HOAs គឺការគ្រប់គ្រងដោយផ្ទាល់លើទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ម្ចាស់ និងការផ្តល់សេវាប្រើប្រាស់ ការការពារប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពរបស់ម្ចាស់ប្រឆាំងនឹងអង្គការផ្គត់ផ្គង់ធនធាន ក៏ដូចជាសមត្ថភាពក្នុងការធ្វើសកម្មភាពពាណិជ្ជកម្ម។
គុណវិបត្តិនៃក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងរួមមានការផ្តោតអារម្មណ៍របស់ស្ថាប័នគ្រប់គ្រងលើការរកប្រាក់ចំណេញពីការផ្តល់សេវាកម្មដល់ម្ចាស់តាមរយៈការបង្កើនពន្ធជាជាងលើការគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិរបស់អ្នកដទៃ និងកង្វះមធ្យោបាយរបស់ម្ចាស់ដើម្បីគ្រប់គ្រងដោយផ្ទាល់នូវលទ្ធផលនៃសេវាកម្មដែលបានផ្តល់ ឬការងារដែលបានអនុវត្ត។ នោះហើយជាមូលហេតុដែល ក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងពិតជាមិនចាប់អារម្មណ៍ក្នុងការកាត់បន្ថយការចំណាយរបស់អ្នកស្រុកសម្រាប់ការថែទាំផ្ទះនោះទេ។.
គុណសម្បត្តិរបស់ក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងរួមមានមធ្យោបាយលឿនជាងមុនក្នុងការបដិសេធសេវាកម្មរបស់ពួកគេ។ ក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងក៏គ្របដណ្តប់លើបំណុលដែលមានស្រាប់ទាំងអស់ដោយប្រើមូលនិធិបម្រុងបង្គរ។
ក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងមានអត្ថប្រយោជន៍តែមួយគត់លើ HOA: អ្នករស់នៅក្នុងផ្ទះមិនត្រូវសងបំណុលរបស់អ្នកជិតខាងដែលធ្វេសប្រហែសនោះទេ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តាមការពិត ក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងតែងតែចែកចាយបំណុលបង្គរក្នុងចំណោមអ្នកបង់ប្រាក់ដែលមានមនសិការ។
អាគារផ្ទះល្វែងគឺជារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសដ៏ស្មុគស្មាញដែលទាមទារការយកចិត្តទុកដាក់ជាប្រចាំ។ វាចាំបាច់ដើម្បីរក្សាស្ថានភាពរបស់គាត់ ថែទាំគាត់ និងគ្រប់គ្រងគាត់។
នរណាម្នាក់ត្រូវធ្វើបែបនេះ ទាំងម្ចាស់អគារលំនៅដ្ឋានខ្លួនឯង ឬជួលអ្នកឯកទេស។ រដ្ឋបានផ្តល់ឱ្យប្រជាពលរដ្ឋនូវជម្រើសនៃទម្រង់នៃការគ្រប់គ្រងអគារផ្ទះល្វែង។
ប៉ុន្តែមុននឹងអ្នកជ្រើសរើស អ្នកត្រូវមានគំនិតមួយថាតើមានវិធីសាស្ត្រគ្រប់គ្រងអ្វីខ្លះ។
អ្នកអានជាទីគោរព!អត្ថបទរបស់យើងនិយាយអំពីវិធីធម្មតាដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ ប៉ុន្តែករណីនីមួយៗមានលក្ខណៈប្លែកពីគេ។
បើចង់ដឹង របៀបដោះស្រាយបញ្ហារបស់អ្នកយ៉ាងពិតប្រាកដ - ទាក់ទងទម្រង់អ្នកប្រឹក្សាតាមអ៊ីនធឺណិតនៅខាងស្តាំ ឬទូរស័ព្ទទៅលេខខាងក្រោម។ វាលឿនហើយឥតគិតថ្លៃ!
វិធីគ្រប់គ្រងអគារផ្ទះល្វែង
ក្រមលំនៅដ្ឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី (មាត្រា 161) ផ្តល់នូវលទ្ធភាពជាច្រើនសម្រាប់ការគ្រប់គ្រង (អក្សរកាត់ថា MKD) ។
ទាំងនេះរួមបញ្ចូលទាំង:
- ដោយផ្ទាល់ដោយអ្នកស្រុក;
- តាមរយៈការបង្កើត HOA ឬសហករណ៍;
- ក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រង (MC).
វិធីសាស្រ្តនៃការគ្រប់គ្រងអគារផ្ទះល្វែងមួយត្រូវបានជ្រើសរើសដោយម្ចាស់នៅឯកិច្ចប្រជុំរបស់ពួកគេ។ ពួកគេមានសិទ្ធិផ្លាស់ប្តូរទម្រង់នៃការគ្រប់គ្រង។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយប្រសិនបើសម្រាប់ហេតុផលមួយចំនួនម្ចាស់ផ្ទះមិនអាចជ្រើសរើសវិធីសាស្រ្តមួយនោះសាលាក្រុងធ្វើការសម្រេចចិត្តសម្រាប់ពួកគេដោយជ្រើសរើសក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងនៅក្នុងការប្រកួតប្រជែងបើកចំហ។
ប្រសិនបើអ្នករស់នៅគ្រប់គ្រងផ្ទះដោយខ្លួនឯង នោះមានន័យថាដោយផ្ទាល់ នេះមានន័យថាម្ចាស់ម្នាក់ៗធ្វើការជាមួយអង្គការដែលបម្រើការស្តុកលំនៅដ្ឋាន។
វត្តមានរបស់ក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងនៅក្នុងការតភ្ជាប់នេះគឺមិនចាំបាច់ទេ ទោះបីជានៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង ភាគច្រើនការគ្រប់គ្រងដោយផ្ទាល់ត្រូវបានអនុវត្តតាមរយៈក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងដែលដើរតួជាអ្នកតំណាងអ្នករស់នៅ។
នីតិបុគ្គលមិនត្រូវបានបង្កើតក្នុងទម្រង់នេះទេ ផ្ទះត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយអ្នកចាស់ទុំ ឬគណៈកម្មាធិការផ្ទះ។
វិធីសាស្រ្តបន្ទាប់គឺបង្កើតសហករណ៍លំនៅដ្ឋានឬ HOA ។ ដោយផ្អែកលើការប្រជុំទូទៅរបស់ម្ចាស់ អង្គការមិនរកប្រាក់ចំណេញ (HOA ឬសហករណ៍) ត្រូវបានបង្កើតឡើង ដែលភារកិច្ចចម្បងគឺការថែរក្សាផ្ទះ។
MKD ត្រូវបានគ្រប់គ្រងតាមរយៈអង្គការដែលបានបង្កើតឡើង។ សមាគមម្ចាស់ផ្ទះមានគណនីចរន្តផ្ទាល់ខ្លួន ត្រា និងតំណាងឱ្យម្ចាស់ផ្ទះមុនភាគីទីបី និងអង្គការរដ្ឋាភិបាល។
ក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងគឺជាអង្គការដែលមានជំនាញក្នុងការផ្តល់សេវាកម្មនៅក្នុងវិស័យលំនៅដ្ឋាន និងសេវាកម្មសហគមន៍ ពោលគឺវាចូលរួមក្នុងការថែទាំផ្ទះប្រកបដោយវិជ្ជាជីវៈ។
ក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងអាចជាឯកជន ឬសាធារណៈ.
ប្រសិនបើអ្នករស់នៅជ្រើសរើសក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងដើម្បីគ្រប់គ្រងអគារអាផាតមិនរបស់ពួកគេ នោះម្ចាស់នីមួយៗត្រូវចុះកិច្ចព្រមព្រៀងសេវាកម្មជាមួយក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រង រួមទាំងការទូទាត់ថ្លៃប្រើប្រាស់ ការប្រមូលសំរាម និងការផ្គត់ផ្គង់ធនធានថាមពលមួយចំនួន។
ប្រសិនបើអ្នកចង់ស្វែងយល់អំពីការជួសជុលផ្ទះសំខាន់ៗ៖ តើអ្នកណាមានសិទ្ធិទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍នៃការទូទាត់ យើងណែនាំអ្នកឱ្យអាន។
ការជ្រើសរើសការគ្រប់គ្រង MKD
ជម្រើសនៃវិធីសាស្រ្តគ្រប់គ្រងធ្វើឡើងនៅក្នុងកិច្ចប្រជុំទូទៅនៃម្ចាស់ផ្ទះល្វែង។
ដំណើរការអាចត្រូវបានបែងចែកជាដំណាក់កាលជាច្រើន៖
- ការរៀបចំ។ការបង្កើតក្រុមគំនិតផ្តួចផ្តើមដែលនឹងរៀបចំកិច្ចប្រជុំ សំណើលើទម្រង់នៃការគ្រប់គ្រង ទីកន្លែង និងពេលវេលានៃកិច្ចប្រជុំ ការរក្សាទុកឯកសារ ការរៀបចំសេចក្តីព្រាងសេចក្តីសម្រេច។ល។
- កំពុងរៀបចំកិច្ចប្រជុំ។ដើម្បីឱ្យការសម្រេចចិត្តនៃកិច្ចប្រជុំមានកម្លាំងផ្លូវច្បាប់ វត្តមានរបស់ម្ចាស់យ៉ាងហោចណាស់ 50% នៃអ្នករស់នៅក្នុងផ្ទះត្រូវបានទាមទារ។ ទម្រង់នៃកិច្ចប្រជុំអាចធ្វើឡើងដោយផ្ទាល់ ឬដោយកំបាំងមុខ។
- ការអនុវត្តសេចក្តីសម្រេចរបស់អង្គប្រជុំទូទៅ។ប្រសិនបើការគ្រប់គ្រងផ្ទាល់ ឬក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងត្រូវបានជ្រើសរើស នោះអ្នកស្រុកត្រូវចុះកិច្ចសន្យាជាមួយអ្នកផ្តល់សេវាដោយផ្ទាល់ ឬជាមួយក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រង។ ប្រសិនបើ HOA ឬអគារលំនៅដ្ឋានត្រូវបានបង្កើត នោះឯកសារធាតុផ្សំត្រូវបានគូរឡើង ហើយអង្គការត្រូវបានចុះបញ្ជីជាមួយភ្នាក់ងាររដ្ឋាភិបាល។ បន្ទាប់មក ម្ចាស់ដោះស្រាយបញ្ហាទាំងអស់ជាមួយ HOA ឬសហករណ៍។
ចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2015 វាអាចធ្វើទៅបានដើម្បីគ្រប់គ្រងផ្ទះមួយដោយផ្ទាល់ប្រសិនបើមិនមានផ្ទះល្វែងលើសពីដប់ប្រាំមួយនៅក្នុងវា (ច្បាប់សហព័ន្ធលេខ 255 នៃថ្ងៃទី 21 ខែកក្កដាឆ្នាំ 2014 RF Housing Code Art ។ 161) ។
ក្នុងករណីផ្សេងទៀត អ្នកនឹងត្រូវបង្កើត HOA ឬប្រើប្រាស់សេវាកម្មរបស់ក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រង។
ការគ្រប់គ្រងផ្ទាល់នៃអគារលំនៅដ្ឋាន
ការគ្រប់គ្រងផ្ទាល់របស់ MKD គឺជាការគ្រប់គ្រងសមូហភាព។ បញ្ហាទាំងអស់ទាក់ទងនឹងការថែទាំផ្ទះត្រូវបានដោះស្រាយនៅក្នុងកិច្ចប្រជុំទូទៅ។
ម្ចាស់នីមួយៗតំណាងឱ្យផលប្រយោជន៍ផ្ទាល់ខ្លួន។.
ដោយផ្អែកលើក្រមលំនៅដ្ឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី (មាត្រា 164) ម្ចាស់អាចជ្រើសរើសអ្នកតំណាងស្របច្បាប់របស់ពួកគេដែលនឹងធ្វើសកម្មភាពជំនួសពួកគេ ពោលគឺចូលទៅក្នុងកិច្ចសន្យាតំណាងឱ្យម្ចាស់នៅក្នុងអង្គការភាគីទីបី និងទីភ្នាក់ងាររដ្ឋាភិបាល។
អ្នកតំណាងអាចមិនមែនជាម្ចាស់ផ្ទះដែលរស់នៅក្នុងផ្ទះនោះទេ ប៉ុន្តែជាអ្នកជួលពីខាងក្រៅ។ អាចជ្រើសរើសអ្នកចាស់ទុំតាមផ្ទះ ឬគណៈកម្មការផ្ទះ។
កិច្ចព្រមព្រៀង
ជាមួយនឹងការគ្រប់គ្រងផ្ទាល់ មានតែកិច្ចសន្យាផ្ទាល់ប៉ុណ្ណោះដែលអាចធ្វើទៅបាន.
កិច្ចព្រមព្រៀងត្រូវបានបញ្ចប់ដោយម្ចាស់នីមួយៗនៃបរិវេណដែលគ្រប់គ្រងដោយផ្ទាល់នូវអគារផ្ទះល្វែងក្នុងនាមរបស់គាត់ (មាត្រា 164.2 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី) ។
ប្រធានផ្ទះឬប្រធានក្រុមប្រឹក្សាផ្ទះត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងក្នុងនាមម្ចាស់ទាំងអស់ (មាត្រា 164.3 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី) សម្រាប់ម្ចាស់នីមួយៗត្រូវតែចេញលិខិតបញ្ជាក់អំណាចនៃមេធាវីក្នុងនាម របស់ប្រធានក្រុមប្រឹក្សាផ្ទះ។
នៅពេលបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀង ម្ចាស់អាចផ្តល់នៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងនូវលក្ខខណ្ឌទាំងអស់ដែលចាំបាច់សម្រាប់ពួកគេ។
យើងសូមអញ្ជើញអ្នកឱ្យទាញយកគំរូកិច្ចព្រមព្រៀងគ្រប់គ្រង MKD ទម្រង់ផ្ទាល់៖ ទម្រង់ទាញយក។
ដើម្បីបញ្ចប់កិច្ចសន្យាដោយផ្ទាល់ជាមួយការគ្រប់គ្រងផ្ទាល់ អ្នកត្រូវតែផ្តល់៖
- ច្បាប់ចម្លងនៃកំណត់ហេតុនៃការសម្រេចចិត្តនៃកិច្ចប្រជុំទូទៅរបស់ម្ចាស់លើជម្រើសនៃវិធីសាស្រ្តនៃការគ្រប់គ្រងផ្ទះ;
- ច្បាប់ចម្លងនៃកំណត់ហេតុនៃការសម្រេចចិត្តរបស់អង្គប្រជុំទូទៅនៃម្ចាស់លើការជ្រើសរើសបុគ្គលដែលមានសិទ្ធិសម្រាប់អន្តរកម្មជាមួយអង្គការផ្គត់ផ្គង់ធនធានក្នុងនាមម្ចាស់ទាំងអស់ (ឬនៅលើការបោះឆ្នោតជ្រើសរើសប្រធានក្រុមប្រឹក្សាផ្ទះ);
- ច្បាប់ចម្លងនៃលិខិតឆ្លងដែនបច្ចេកទេសសម្រាប់អគារផ្ទះល្វែង;
- ពាក្យស្នើសុំផ្ញើទៅកាន់នាយកសម្រាប់ការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាដោយផ្ទាល់។
គុណសម្បត្តិនិងគុណវិបត្តិ
គុណសម្បត្តិនៃវិធីសាស្ត្រត្រួតពិនិត្យផ្ទាល់៖
- អត្ថប្រយោជន៍ទីមួយនិងមិនសង្ស័យនៃទម្រង់ផ្ទាល់នៃការគ្រប់គ្រងផ្ទះគឺថាម្ចាស់នៅក្នុងទម្រង់នេះមិនទទួលខុសត្រូវចំពោះកាតព្វកិច្ចរបស់ក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងនោះទេ។ សេវាកម្មដែលបានបញ្ជាក់នៅក្នុងកិច្ចសន្យាត្រូវតែផ្តល់ឱ្យពួកគេពេញលេញ។
- ម្ចាស់ម្នាក់ៗមិនទទួលខុសត្រូវចំពោះបំណុលរបស់ម្ចាស់ផ្សេងទៀតដែលមិនសមរម្យ.
- មិនមានអន្តរការីទេ ព្រោះម្ចាស់ខ្លួនឯងជាអ្នកកំណត់ថាត្រូវធ្វើការជាមួយស្ថាប័នណា។ម្ចាស់នៃបរិវេណលំនៅដ្ឋានដោយឯករាជ្យជ្រើសរើសអង្គការដែលអនុវត្តការជួសជុលនិងការងារផ្សេងទៀតនៅលើផ្ទះ។ ក្នុងករណីនេះ នេះគឺជាកិច្ចសន្យា មិនមែនជាកិច្ចព្រមព្រៀងគ្រប់គ្រងទេ។ មិនចាំបាច់បង់ប្រាក់សម្រាប់ការងារនិងសេវាកម្មបន្ថែមដែលមិនបានបញ្ជាក់នៅក្នុងកិច្ចសន្យានោះទេ។
- នៅក្នុងទម្រង់ផ្ទាល់មិនមានការបែងចែកថវិកាសម្រាប់ការជួសជុលទេ។
- មិនមានការគ្រប់គ្រងលើការគ្រប់គ្រងផ្ទាល់ គ្មានការគ្រប់គ្រងលើសេវាទាំងផ្នែកអ្នករស់នៅខ្លួនឯង និងផ្នែកនៃអាជ្ញាធរត្រួតពិនិត្យ (មិនមានយន្តការច្បាប់ដែលអនុញ្ញាតឱ្យមានការគ្រប់គ្រងបែបនេះ)។
- នៅពេលបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងឧទាហរណ៍សម្រាប់ការផ្គត់ផ្គង់ទឹកវាចាំបាច់ដែលយ៉ាងហោចណាស់ពាក់កណ្តាលនៃបញ្ជីម្ចាស់ត្រូវចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចព្រមព្រៀងជាមួយអ្នកផ្គត់ផ្គង់។ បើមិនដូច្នោះទេកិច្ចសន្យានឹងមិនត្រូវបានប្រតិបត្តិទេ។
វាប្រែថាតម្លៃទាបនៃសេវាកម្មដែលបានផ្តល់គឺត្រូវបានទូទាត់ដោយការចំណាយខ្ពស់នៃការជួសជុលសូម្បីតែគ្រឿងសំអាងក៏មិននិយាយអំពីអ្វីដែលសំខាន់និងកង្វះឱកាសដើម្បីជះឥទ្ធិពលលើអ្នកផ្គត់ផ្គង់។
ម្ចាស់នៃអគារលំនៅដ្ឋានបានជ្រើសរើសការគ្រប់គ្រងផ្ទាល់នៃអគារអាផាតមិន ហើយកំពុងបង្ហាញពីភាពត្រឹមត្រូវនៃជម្រើសរបស់ពួកគេ។ យើងសូមអញ្ជើញអ្នកឱ្យមើលវីដេអូ។
ច្បាប់លំនៅឋានផ្ដល់នូវវិធីបីយ៉ាងក្នុងការគ្រប់គ្រងអគារអាផាតមិន។ ការប្រជុំទូទៅនៃម្ចាស់បរិវេណជ្រើសរើសវិធីសាស្រ្តគ្រប់គ្រងហើយអាចផ្លាស់ប្តូរវាបានគ្រប់ពេលដោយផ្អែកលើការសម្រេចចិត្តរបស់វា (ផ្នែកទី 2, 3 មាត្រា 161 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី) ។
ការគ្រប់គ្រងផ្ទាល់របស់ម្ចាស់អគារនៅក្នុងអគារផ្ទះល្វែង
ការគ្រប់គ្រងដោយផ្ទាល់គឺអាចធ្វើទៅបាននៅក្នុងអគារផ្ទះល្វែងចំនួនអាផាតមិនដែលមិនលើសពីសាមសិប (ផ្នែកទី 2 នៃមាត្រា 161 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី) ។ កម្មសិទ្ធិករនៃបរិវេណនៅក្នុងផ្ទះបែបនេះ ឬបុគ្គលផ្សេងទៀតដែលមានសិទ្ធិអំណាចដែលបញ្ជាក់ដោយមេធាវី (ផ្នែកទី 3 នៃមាត្រា 164 នៃក្រមលំនៅឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី) មានសិទ្ធិធ្វើសកម្មភាពក្នុងនាមកម្មសិទ្ធិករនៃអគារនៅក្នុងនោះ។ ផ្ទះនៅក្នុងទំនាក់ទំនងជាមួយភាគីទីបី។
គុណសម្បត្តិនៃការគ្រប់គ្រងផ្ទាល់៖
1) អវត្ដមាននៃការចំណាយលើការគ្រប់គ្រងលក្ខណៈនៃវិធីសាស្រ្តគ្រប់គ្រងតាមរយៈអង្គការគ្រប់គ្រង;
2) ការថែរក្សាលំនៅឋាន និងទ្រព្យសម្បត្តិរួមអាចត្រូវបានអនុវត្តដោយម្ចាស់ ឬដោយអ្នកម៉ៅការដែលបានចូលរួមជាអចិន្ត្រៃយ៍ ឬរយៈពេលខ្លី ដែលអនុញ្ញាតឱ្យកាត់បន្ថយការចំណាយលើការថែទាំ និងជួសជុលផ្ទះ។
3) ម្ចាស់នីមួយៗធ្វើកិច្ចសន្យាដោយឯករាជ្យជាមួយអង្គការផ្គត់ផ្គង់ធនធាន ហើយមិនទទួលខុសត្រូវចំពោះបំណុលក្នុងការបង់ថ្លៃសេវាប្រើប្រាស់របស់អ្នកជិតខាង (ផ្នែកទី 2 នៃមាត្រា 164 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី)។
គុណវិបត្តិនៃវិធីសាស្ត្រត្រួតពិនិត្យនេះ៖
1) ការថយចុះនៃប្រសិទ្ធភាពនៃការគ្រប់គ្រង និងគុណភាពនៃលំនៅឋាន និងសេវាសហគមន៍ដែលមានម្ចាស់អគារមួយចំនួនធំ តម្រូវការរៀបចំកិច្ចប្រជុំទូទៅលើបញ្ហាលំនៅដ្ឋាននីមួយៗ។
2) អសមត្ថភាពក្នុងការអនុវត្តការជួសជុលធំ ៗ ដោយចំណាយនៃមូលនិធិជំនួយកំណែទម្រង់សេវាកម្មលំនៅដ្ឋាននិងសហគមន៍។
ការគ្រប់គ្រង HOA ឬសហករណ៍លំនៅដ្ឋាន ឬសហករណ៍ប្រើប្រាស់ពិសេសផ្សេងទៀត។
សមាគមម្ចាស់ផ្ទះ (HOA) ត្រូវបានបង្កើតឡើងដោយម្ចាស់អគារអាផាតមិន (ដោយការសម្រេចចិត្តជាង 50% នៃម្ចាស់) ឬម្ចាស់អាផាតមិននៅក្នុងអគារជាច្រើន គឺជាប្រភេទនៃសមាគមម្ចាស់អចលនទ្រព្យដែលជា សមាគមនៃម្ចាស់អគារនៅក្នុងអគារអាផាតមិន ហើយត្រូវបានចុះបញ្ជីជាអង្គការមិនរកប្រាក់ចំណេញ (ប្រការ 4 នៃផ្នែកទី 2 មាត្រា 44 ផ្នែកទី 1 មាត្រា 46 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាន RF ប្រការ 4 ប្រការ 3 មាត្រា 50 , ប្រការ 2 មាត្រា 291 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីនៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី) ។
ចំណាំ!
ចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 09/01/2014 HOA ត្រូវបានបង្កើតឡើងក្នុងទម្រង់រៀបចំ និងនីតិបុគ្គលនៃនីតិបុគ្គល - ភាពជាដៃគូរបស់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យ (ហៅកាត់ថា TSN)។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ ការចុះឈ្មោះឡើងវិញនៃ HOAs ដែលបានបង្កើតឡើងនៅក្នុង TSN មិនត្រូវបានទាមទារទេ (ទំ។ 4 ទំ។ 3 សិល្បៈ។ 50, សិល្បៈ។ ១២៣.១២ ក្រមរដ្ឋប្បវេណីនៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី; លិខិត ក្រសួងសំណង់នៃប្រទេសរុស្ស៊ីចុះថ្ងៃទី 10 ខែមេសាឆ្នាំ 2015 N 10407-ACh/04) ។
គោលបំណងនៃ HOA គឺដើម្បីគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិរួមរបស់ផ្ទះ និងអនុវត្តសកម្មភាពដើម្បីបង្កើត ថែរក្សា ថែរក្សា និងបង្កើនទ្រព្យសម្បត្តិទាំងនោះ ផ្តល់ឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ និងអនុវត្តសកម្មភាពផ្សេងទៀតដែលមានបំណងសម្រេចបាននូវគោលដៅនៃការគ្រប់គ្រងអគារអាផាតមិន ឬចែករំលែកអចលនទ្រព្យ។ នៃម្ចាស់ (ផ្នែកទី 1 នៃមាត្រា 135 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាន RF) ។
សមាគមម្ចាស់ផ្ទះមានសិទ្ធិផ្តល់សេវាកម្ម និង (ឬ) អនុវត្តការងារលើការថែទាំ និងជួសជុលទ្រព្យសម្បត្តិរួមនៅក្នុងអគារអាផាតមិនដោយខ្លួនឯង ឬចូលរួមដោយឈរលើមូលដ្ឋាននៃកិច្ចសន្យា បុគ្គលដែលអនុវត្តប្រភេទនៃសកម្មភាពពាក់ព័ន្ធ . ប្រសិនបើ HOA បានចុះកិច្ចព្រមព្រៀងជាមួយអង្គការគ្រប់គ្រង នោះវាគ្រប់គ្រងការបំពេញកាតព្វកិច្ចក្រោមកិច្ចព្រមព្រៀងនោះ។
គុណសម្បត្តិនៃ HOAs គឺការគ្រប់គ្រងដោយផ្ទាល់លើទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ម្ចាស់ និងការផ្តល់សេវាប្រើប្រាស់ ការការពារប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពរបស់ម្ចាស់ប្រឆាំងនឹងអង្គការផ្គត់ផ្គង់ធនធាន ក៏ដូចជាសមត្ថភាពក្នុងការធ្វើសកម្មភាពពាណិជ្ជកម្ម។
គុណវិបត្តិនៃ HOAs រួមមានកម្រិតខ្ពស់នៃការចំណាយសម្រាប់ការថែរក្សាបុគ្គលិករបស់និយោជិត។
ការគ្រប់គ្រងរបស់អង្គការគ្រប់គ្រង
អង្គការគ្រប់គ្រងគឺជាអង្គការពាណិជ្ជកម្មដែលផ្តល់សេវាកម្មសម្រាប់ការគ្រប់គ្រងអគារអាផាតមិននៅលើមូលដ្ឋាននៃអាជ្ញាប័ណ្ណ (ផ្នែកទី 1.3 នៃមាត្រា 161 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី) ។
បន្ថែមពីលើវិធីសាស្រ្តគ្រប់គ្រងការប្រជុំទូទៅនៃម្ចាស់បរិវេណត្រូវតែជ្រើសរើសអង្គការគ្រប់គ្រងជាក់លាក់មួយយល់ព្រមជាមួយវាលើលក្ខខណ្ឌនៃកិច្ចសន្យានិងចំនួនថ្លៃសេវាសម្រាប់ការថែទាំនិងជួសជុល។
នៅពេលជ្រើសរើសស្ថាប័នគ្រប់គ្រងដោយកិច្ចប្រជុំទូទៅនៃម្ចាស់បរិវេណ កិច្ចព្រមព្រៀងគ្រប់គ្រងត្រូវបានបញ្ចប់ជាមួយម្ចាស់នីមួយៗតាមលក្ខខណ្ឌដែលបានបញ្ជាក់នៅក្នុងការសម្រេចចិត្តនៃកិច្ចប្រជុំទូទៅ។ នៅក្រោមលក្ខខណ្ឌនៃកិច្ចព្រមព្រៀង អង្គការគ្រប់គ្រងក្នុងរយៈពេលដែលបានព្រមព្រៀងគ្នាសម្រាប់ថ្លៃសេវា អនុវត្តសេវាកម្ម និងអនុវត្តការងារលើការថែទាំ និងជួសជុលទ្រព្យសម្បត្តិរួមនៅក្នុងអគារអាផាតមិន ផ្តល់ឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ដល់ម្ចាស់នៃបរិវេណ និងអ្នកដែលប្រើប្រាស់។ បរិវេណនៅក្នុងអគារនេះ និងអនុវត្តសកម្មភាពផ្សេងទៀតដែលមានបំណងសម្រេចបាននូវគោលដៅនៃការគ្រប់គ្រងសកម្មភាពសាងសង់អាផាតមិន (ផ្នែកទី 1, 2 នៃមាត្រា 162 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាន RF)។
កិច្ចព្រមព្រៀងគ្រប់គ្រងសម្រាប់អគារអាផាតមិនត្រូវបានបញ្ចប់ក្នុងរយៈពេលមិនតិចជាងមួយឆ្នាំ និងមិនលើសពីប្រាំឆ្នាំ។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះម្ចាស់នៃបរិវេណមានសិទ្ធិបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងគ្រប់គ្រងលើមូលដ្ឋានដែលបានផ្តល់ដោយច្បាប់ស៊ីវិល (ផ្នែកទី 5, 8 មាត្រា 162 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី) ។
សម្រាប់ការផ្តល់សេវាមិនត្រឹមត្រូវ អង្គភាពគ្រប់គ្រងត្រូវទទួលខុសត្រូវចំពោះម្ចាស់កម្មសិទ្ធិស្របតាមច្បាប់បច្ចុប្បន្ន។
កម្មសិទ្ធិករនៃអគារ ដោយឈរលើមូលដ្ឋាននៃការសម្រេចចិត្តរបស់អង្គប្រជុំជាឯកតោភាគី មានសិទ្ធិបដិសេធមិនបំពេញកិច្ចព្រមព្រៀងគ្រប់គ្រងសម្រាប់អគារអាផាតមិន ប្រសិនបើស្ថាប័នគ្រប់គ្រងមិនគោរពតាមលក្ខខណ្ឌនៃកិច្ចព្រមព្រៀងនោះ ហើយសម្រេចចិត្ត។ ជ្រើសរើសស្ថាប័នគ្រប់គ្រងផ្សេងទៀត ឬផ្លាស់ប្តូរវិធីសាស្រ្តនៃការគ្រប់គ្រងផ្ទះ (ផ្នែកទី 8.2 នៃមាត្រា 162 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាន RF)។
គុណវិបត្តិនៃវិធីសាស្រ្តនៃការគ្រប់គ្រងអគារផ្ទះល្វែងនេះ:
1) ការផ្តោតអារម្មណ៍របស់ស្ថាប័នគ្រប់គ្រងលើការរកប្រាក់ចំណេញពីការផ្តល់សេវាកម្មដល់ម្ចាស់ដោយការចំណាយលើការបង្កើនពន្ធ និងមិនលើការគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិរបស់អ្នកដទៃ។
2) កង្វះមធ្យោបាយសម្រាប់ម្ចាស់ដើម្បីគ្រប់គ្រងដោយផ្ទាល់នូវលទ្ធផលនៃសេវាកម្មដែលបានផ្តល់ ឬការងារដែលបានអនុវត្ត។
3) ការតែងតាំងអង្គការគ្រប់គ្រងដោយអាជ្ញាធរក្រុងដោយផ្អែកលើលទ្ធផលនៃការប្រកួតប្រជែងក្នុងស្ថានភាពដែលម្ចាស់អគារផ្ទះល្វែងមិនបានជ្រើសរើសវិធីសាស្រ្តគ្រប់គ្រងនិងភាពស្មុគស្មាញនៃនីតិវិធីសម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរអង្គភាពគ្រប់គ្រង (ផ្នែកទី 4 នៃមាត្រា 161 នៃក្រមលំនៅដ្ឋាននៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី) ។
ដូច្នេះ ច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានអនុញ្ញាតឱ្យម្ចាស់អគារកំណត់ដោយឯករាជ្យនូវមធ្យោបាយងាយស្រួលបំផុតក្នុងការគ្រប់គ្រងអគារអាផាតមិន ដោយគិតគូរពីទំនាក់ទំនងដែលមានស្រាប់ទាំងស្រុងទាំងរវាងម្ចាស់ និងជាមួយភាគីទីបី។
កំពុងផ្ទុក...
