តើអ្វីជាប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន? វិធីសាស្រ្តវិភាគសម្រាប់កំណត់ចំនួនប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិនក្នុងវិធីសាស្រ្តតម្លៃនៃការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ ការគណនានៃការខូចខាតអគារ

អនុញ្ញាតឱ្យយើងរំលឹកឡើងវិញនូវគ្រោងការណ៍សម្រាប់ការគណនាតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យដោយប្រើវិធីសាស្រ្តតម្លៃ (រូបភាពទី 1) ។

អង្ករ។ 1 គ្រោងការណ៍ដែលមានស្រាប់សម្រាប់ការគណនាអចលនទ្រព្យដោយប្រើវិធីសាស្រ្តតម្លៃនៃការវាយតម្លៃ។ (មានអក្សរខុសក្នុងរូប!!! "បរិមាណ" "ឯកតា" - ត្រូវការឯកសារក្រាហ្វិក)

នៅក្នុងការអនុវត្ត ដោយប្រើវិធីសាស្រ្តតម្លៃក្នុងការវាយតម្លៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ ការលំបាកចម្បងកើតឡើងនៅពេលគណនា "ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន" (វិនិយោគិន) និងតម្លៃនៃដីឡូតិ៍។ លទ្ធផលដែលទទួលបាននៅពេលអនុវត្តវិធីសាស្រ្តចំណាយភាគច្រើនអាស្រ័យទៅលើភាពត្រឹមត្រូវ និងភាពត្រឹមត្រូវនៃការគណនានៃសមាសធាតុចំណាយទាំងពីរនេះ។

ដើម្បីកំណត់តម្លៃដី អនុសាសន៍ និងបទប្បញ្ញត្តិវិធីសាស្រ្តជាច្រើនត្រូវបានបង្កើតឡើង ដែលធ្វើឱ្យវាអាចកំណត់តម្លៃទីផ្សាររបស់វាជាមួយនឹងកម្រិតភាពត្រឹមត្រូវដែលអាចទទួលយកបាន។ ស្ថានភាពកាន់តែស្មុគស្មាញជាមួយមេគុណដែលយើងហៅថា "ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន" (សូមមើលលេខយោងនៃចំណងជើងនៃអត្ថបទ)។ រហូតមកដល់ពេលនេះ អ្នកវាយតម្លៃមិនទាន់បានបង្កើតមតិទូទៅលើអត្ថន័យ និងគោលបំណងនៃប៉ារ៉ាម៉ែត្រ "ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន" នៅក្នុងវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃផ្អែកលើការចំណាយ ការពឹងផ្អែកលើឥទ្ធិពលនៃកត្តាខាងក្រៅ វិធីសាស្ត្រគណនា មិនមែននិយាយអំពីអវត្តមាននៃនីតិបញ្ញត្តិ ( ឬអនុម័តដោយសមាគមសាធារណៈនៃអ្នកវាយតម្លៃ) វិធីសាស្រ្តកំណត់ការគណនាក្បួនដោះស្រាយនៃប៉ារ៉ាម៉ែត្រនេះ។

សម្រាប់ហេតុផលនេះ លទ្ធផលនៃការគណនាតម្លៃអចលនទ្រព្យដោយប្រើវិធីសាស្រ្តចំណាយច្រើនតែផ្តល់តម្លៃបង្ខូចទ្រង់ទ្រាយនៃលទ្ធផល ហើយពឹងផ្អែកយ៉ាងខ្លាំងទៅលើទស្សនៈ និងបទពិសោធន៍របស់អ្នកវាយតម្លៃ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការប្រើប្រាស់វិធីសាស្រ្តចំណាយគឺចាំបាច់ ជាពិសេសនៅក្នុងករណីនៃការវាយតម្លៃដ៏ធំនៃអចលនទ្រព្យជាទ្រព្យសកម្មថេររបស់សហគ្រាស។ នៅទីនេះ ដើម្បីគណនាថ្លៃដើម ក្នុងករណីភាគច្រើន គេអាចប្រើតែវិធីសាស្ត្រនៃការចំណាយប៉ុណ្ណោះ ព្រោះវិធីសាស្រ្តប្រៀបធៀប និងប្រាក់ចំណូលមិនអាចអនុវត្តបានទេ ដោយសារខ្វះមូលដ្ឋានប្រៀបធៀប (ក្នុងករណីប្រើវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប) ឬ សមត្ថភាពក្នុងការកំណត់ប្រាក់ចំណេញនៃវត្ថុមួយដោយសារតែជាក់លាក់នៃគោលបំណងរបស់វា (នៅពេលប្រើវិធីសាស្រ្តប្រាក់ចំណូល) ។

ចូរយើងព្យាយាមយល់ពីអត្ថន័យពិតនៃប៉ារ៉ាម៉ែត្រ "ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន" នៅក្នុងវិធីសាស្រ្តចំណាយ និងជម្រើសដែលអាចធ្វើបានសម្រាប់ការគណនាមេគុណនេះ។

សព្វថ្ងៃនេះ មានមតិជាច្រើន និងការព្យាយាមបង្ហាញនូវក្បួនដោះស្រាយ និងវិធីសាស្រ្តសម្រាប់ការគណនា "ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន"។ ពួកគេទាំងអស់បកស្រាយស្មើគ្នានូវគោលគំនិតនៃ "ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន" (វិនិយោគិន អ្នកអភិវឌ្ឍន៍) ជារង្វាន់ដែលអ្នកវិនិយោគរំពឹងថានឹងទទួលបានពីការវិនិយោគដើមទុនរបស់គាត់ ដោយគិតគូរពីហានិភ័យទាំងអស់ដែលកើតឡើង។ ចំណាំថានិយមន័យនេះគឺស្របទៅនឹងការយល់ដឹងបុរាណអំពីប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន ដែលត្រូវបានប្រើក្នុងការវាយតម្លៃគម្រោងវិនិយោគ ដែលសូចនាករមួយនៃប្រសិទ្ធភាពនៃគម្រោងគឺច្បាស់ណាស់ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន (វិនិយោគិន អ្នកអភិវឌ្ឍន៍)។

ចូរយើងព្យាយាមបង្ហាញពីភាពខុសគ្នាជាមូលដ្ឋានរវាងគំនិតនៃប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន (វិនិយោគិន អ្នកអភិវឌ្ឍន៍) នៅពេលអនុវត្តគម្រោងសាងសង់វិនិយោគ និង "ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន" ដែលយើងនឹងត្រូវធ្វើ (យោងតាមសេចក្តីព្រាង FSO លេខ 6 "ការវាយតម្លៃ នៃតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យ”) ប្រើនៅពេលគណនាវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដោយផ្អែកលើតម្លៃ។

ចូរយើងត្រលប់ទៅប្រភពដើមនៃទ្រឹស្តីនៃសកម្មភាពវាយតម្លៃ។ Harrison នៅក្នុងសៀវភៅសិក្សារបស់គាត់ "ការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ" ផ្តល់នូវនិយមន័យយ៉ាងប្រុងប្រយ័ត្ននៃប៉ារ៉ាម៉ែត្រ "ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន" នៅក្នុងវិធីសាស្រ្តតម្លៃនៃការវាយតម្លៃ។ គាត់មិនហៅប៉ារ៉ាម៉ែត្រនេះដោយផ្ទាល់ថា "ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន" ប៉ុន្តែនិយាយថាទាំងនេះគឺជា "ចំនួនជាក់លាក់ដែលគួរតែត្រូវបានបន្ថែមទៅការចំណាយដោយផ្ទាល់ និងដោយប្រយោល ដើម្បីឆ្លុះបញ្ចាំងពីប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន" ។ ហើយលើសពីនេះទៀត ដោយមិនមានទំនុកចិត្តទាំងស្រុង និងដោយគ្មានការអះអាងនោះទេ គាត់បានសរសេរថា "សូចនាករនេះគួរតែតំណាងឱ្យប្រាក់ចំណេញរំពឹងទុកធម្មតារបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍" ដោយមិនលើកឡើងពីគ្រោងការណ៍ ឬវិធីសាស្រ្តណាមួយសម្រាប់ការគណនាប៉ារ៉ាម៉ែត្រនេះ។

គាត់បានខិតទៅជិតអត្ថន័យសេដ្ឋកិច្ចនៃគំនិតនៃ "ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន" ដោយកំណត់ "ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន" ជា "ភាពខុសគ្នារវាងតម្លៃលក់។
ទ្រព្យសកម្ម និងថ្លៃដើមនៃការបង្កើត ឬការទិញយក និងទំនើបកម្ម ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីបុព្វលាភផ្អែកលើទីផ្សារសម្រាប់អង្គការ និងការអនុវត្តគម្រោងដែលមានផលចំណេញ»។

ស្ថាបនិកសាលាវាយតម្លៃផ្លូវ Petersburg ក៏ត្រឹមត្រូវដែរ តាមគំនិតរបស់យើង កំណត់អត្ថន័យសេដ្ឋកិច្ចនៃប៉ារ៉ាម៉ែត្រដែលប្រើក្នុងវិធីសាស្រ្តចំណាយ ដោយនិយាយថា “... ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិនគឺជាមុខងារនៃហានិភ័យ ហើយអាស្រ័យលើ ស្ថានភាពទីផ្សារជាក់លាក់" ប៉ុន្តែក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះកំណត់បន្ថែម "ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន" ដែលប្រើក្នុងវិធីសាស្រ្តចំណាយ ដូចជា "តួលេខដែលបង្កើតឡើងដោយទីផ្សារឆ្លុះបញ្ចាំងពីចំនួនទឹកប្រាក់ដែលសហគ្រិនរំពឹងថានឹងទទួលបានក្នុងទម្រង់ជាបុព្វលាភសម្រាប់ ការប្រើប្រាស់រដ្ឋធានីរបស់គាត់ បានវិនិយោគក្នុងគម្រោងសាងសង់" សូម​បញ្ជាក់​ថា គម្រោង​សាងសង់​មិន​មាន​ពាក់ព័ន្ធ​នឹង​តម្លៃ​ទីផ្សារ​នៃ​អចលនទ្រព្យ​នោះ​ទេ!

អ្នកវាយតម្លៃភាគច្រើនបានសន្និដ្ឋានថាប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិនគួរតែត្រូវបានគណនាជាភាពខុសគ្នារវាងការចំណាយទាំងអស់ និងប្រាក់ចំណូលដែលទទួលបាន។ មូលដ្ឋានសម្រាប់ការគណនា "ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន" (PP) នៅក្នុងកំណែនេះគឺជារូបមន្ត

RS ខ្ញុំ- តម្លៃទីផ្សារនៃផ្នែកនីមួយៗនៃអចលនទ្រព្យ (នៅពេលលក់តាមរយៈពេល);

អេស ខ្ញុំ- តម្លៃនៃការចំណាយទាំងអស់ដែលកើតឡើង (តាមរយៈពេល) កំឡុងពេលសាងសង់ និងលក់។

សមាមាត្រប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិននៅក្នុងតំបន់ 1;

សមាមាត្រប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិននៅក្នុងតំបន់ 2;

សមាមាត្រនៃតម្លៃនៅក្នុងផ្នែកដែលបានវិភាគនៅក្នុងតំបន់ 1 ទាក់ទងនឹងតំបន់ 2;

សមាមាត្រនៃការចំណាយលើការសាងសង់នៅក្នុងផ្នែកដែលបានវិភាគនៅក្នុងតំបន់ 1 ទាក់ទងទៅនឹងតំបន់ 2;

ការរួមចំណែកនៃសមាសធាតុដីទៅនឹងតម្លៃនៃវត្ថុតែមួយនៅក្នុងតំបន់ 1 និង 2 រៀងគ្នា។

តាមគំនិតរបស់យើង នេះគឺជាសមហេតុសមផល និងជិតស្និទ្ធនឹងអត្ថន័យនៃការយល់ដឹងអំពី "ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន" ដែលផ្តល់នូវដំណើរការទាំងស្រុង ទោះបីជាយន្តការដែលពឹងផ្អែកលើកម្លាំងពលកម្មខ្លាំងសម្រាប់ការគណនាអចលនទ្រព្យដោយប្រើវិធីសាស្រ្តផ្អែកលើការចំណាយក៏ដោយ។

ដោយផ្អែកលើការវិភាគនៃវិធីសាស្រ្តខាងលើ វាច្បាស់ណាស់ថាអត្ថន័យនៃគំនិតនៃប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិនយោងទៅតាមនិយមន័យបុរាណគឺដូចគ្នាសម្រាប់អ្នកនិពន្ធទាំងអស់ ប៉ុន្តែមិនមានការយល់ដឹងអំពីកន្លែងនៃប៉ារ៉ាម៉ែត្រដែលហៅថា "ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន" នៅក្នុង គ្រោងការណ៍គណនានៃវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃផ្អែកលើការចំណាយ។ មនុស្សគ្រប់គ្នាយល់ថាត្រូវតែមានប៉ារ៉ាម៉ែត្របន្ថែមមួយចំនួនដែល "នាំមក" តម្លៃនៃការបន្តពូជ និងតម្លៃនៃដីមួយទៅកម្រិតនៃតម្លៃទីផ្សារ។ ប៉ុន្តែ​តើ​ត្រូវ​រក​វា​ដោយ​របៀប​ណា តើ​វា​គួរ​តែ​អាស្រ័យ​លើ​អ្វី​ដែល​គួរ​ហៅ​ឱ្យ​បាន​ត្រឹម​ត្រូវ? បញ្ហាទាំងនេះបង្កើតភាពមិនច្បាស់លាស់ និងភាពខុសគ្នាក្នុងគំនិតក្នុងចំណោមអ្នកវាយតម្លៃ។

អត្ថបទដ៏អស្ចារ្យមួយនៅលើប្រធានបទនេះនៅលើវិបផតថល "ព្រឹត្តិបត្រនៃអ្នកវាយតម្លៃ APPRAISER RU" ត្រូវបានបោះពុម្ពផ្សាយដោយអនុប្រធានក្រុមប្រឹក្សាអ្នកជំនាញនៃ NP JV Sibir ។ នៅក្នុងនោះ អ្នកនិពន្ធផ្តល់នូវទិដ្ឋភាពប្រវត្តិសាស្រ្តលម្អិតនៃការលេចឡើងនៃគំនិតនៃ "ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន" នៅក្នុងការអនុវត្តសកម្មភាពវាយតម្លៃ និងអំពាវនាវឱ្យអ្នកវាយតម្លៃ និងស្ថាប័ននីតិប្បញ្ញត្តិទាំងអស់ដែលពាក់ព័ន្ធនឹងការវាយតម្លៃឱ្យគិតអំពីអត្ថន័យសេដ្ឋកិច្ចនៃការប្រើប្រាស់មេគុណហៅថា " ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន” នៅក្នុងវិធីសាស្រ្តតម្លៃនៃការវាយតម្លៃ។ អ្នកនិពន្ធបានប្រកែកថា "ការដាក់បញ្ចូលប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិននៅក្នុងការចំណាយត្រូវតែមានភាពយុត្តិធម៌" ។

បទពិសោធន៍នៃការងាររបស់យើងក្នុងវិស័យសំណង់ និងការអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគនៅទីក្រុងមូស្គូ និងតំបន់មូស្គូបានអនុញ្ញាតឱ្យយើងពិចារណាលម្អិតបន្ថែមទៀតអំពីធាតុផ្សំនៃការជំនួស និងតម្លៃទីផ្សារនៃអចលនទ្រព្យ នៅពេលគណនាដោយប្រើវិធីសាស្រ្តតម្លៃ និងដើម្បីកំណត់ការពិត។ អត្ថន័យសេដ្ឋកិច្ច និងតម្លៃនៃប៉ារ៉ាម៉ែត្រ ដែលនៅក្នុងវិធីសាស្រ្តចំណាយ យើងហៅថា "ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន"។

នៅក្នុងតារាង តារាងទី 1 បង្ហាញពីធាតុផ្សំនៃផ្នែកចំណាយនៃគម្រោងបច្ចុប្បន្នសម្រាប់ការសាងសង់អគារពហុមុខងារលំនៅដ្ឋាននៅទីក្រុងម៉ូស្គូនៅតាមផ្លូវ។ Govorova ។ ទិន្នន័យទាំងអស់ដែលបានផ្តល់គឺយកចេញពីកិច្ចសន្យាដែលមានស្រាប់ និងតម្លៃសម្រាប់ការរចនា ការសាងសង់ ការយល់ព្រម ការកាត់ចេញពីចំណែករបស់ទីក្រុង (ឬការចំណាយសម្រាប់ការសាងសង់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធប្រឆាំងនឹងការកាត់ចេញពីចំណែករបស់ទីក្រុង)។ នៅក្នុងការអនុវត្ត នេះគឺជាការគណនានៃថ្លៃដើមជំនួសដោយប្រើវិធីសាស្ត្របរិមាណ ដោយបង្កើតការប៉ាន់ប្រមាណពង្រីក។ តាមក្បួនការគណនាបែបនេះត្រូវបានអនុវត្តនៅដំណាក់កាលដំបូង មុនការវិនិយោគ បង្កើតគំរូហិរញ្ញវត្ថុដែលអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកវិនិយោគមើលឃើញសេដ្ឋកិច្ចនៃគម្រោង និងវាយតម្លៃវាពីចំណុចនៃទិដ្ឋភាពនៃភាពទាក់ទាញនៃការវិនិយោគដោយយោងទៅតាមប៉ារ៉ាម៉ែត្រចម្បង: រយៈពេលសងត្រលប់ អត្រាផ្ទៃក្នុងនៃការត្រឡប់មកវិញ ( IRR) តម្លៃបច្ចុប្បន្នសុទ្ធនៃប្រាក់ចំណូល ( NPV), ចំនួនទឹកប្រាក់នៃមូលនិធិវិនិយោគចាំបាច់, ប្រាក់ចំណេញរបស់ពួកគេ, ចំនួនទឹកប្រាក់នៃមូលនិធិដែលបានខ្ចី, តម្លៃវិនិយោគនៃគម្រោង។ល។

គំរូហិរញ្ញវត្ថុរួមមានផ្នែកចំណាយ និងចំណូលនៃគម្រោង។ ជាលទ្ធផលភាពខុសគ្នាមួយត្រូវបានបង្កើតឡើងដែលជាផលបូកនៃប្រាក់ចំណូលនិងការចំណាយទាំងអស់នៃគម្រោងក្នុងទម្រង់នៃលំហូរសាច់ប្រាក់។ ភាពខុសគ្នារវាងផ្នែកចំណូល និងការចំណាយនៃគម្រោងបង្កើតបានជាលំហូរសាច់ប្រាក់ ដែលបង្ហាញពីកង្វះខាត ឬលើសនៃមូលនិធិ និងតម្រូវការសម្រាប់ការវិនិយោគបន្ថែម។ ដោយគិតពីកត្តាពេលវេលា និងការប្រើប្រាស់បច្ចេកទេសបញ្ចុះតម្លៃ លំហូរសាច់ប្រាក់នេះត្រូវបានបំប្លែងទៅជាលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃ។ បន្ទាប់មក សូចនាករទាំងអស់ដែលចាប់អារម្មណ៍អ្នកវិនិយោគ និងកំណត់លក្ខណៈរបស់គម្រោង រួមទាំង ប្រាក់ចំណេញរបស់វិនិយោគិន.

នៅក្នុងការអនុវត្ត វិនិយោគិនចាប់អារម្មណ៍ទាំងប្រាក់ចំណេញលើមូលនិធិផ្ទាល់ខ្លួនរបស់គាត់ដែលបានវិនិយោគ និងប្រាក់ចំណេញទាក់ទងនឹងការចំណាយនៃមូលនិធិទាំងអស់ដែលបានចំណាយលើគម្រោង។

ដើម្បីយល់ពីធាតុផ្សំនៃថ្លៃដើមជំនួសក្នុងវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃផ្អែកលើការចំណាយ យើងនឹងវិភាគរចនាសម្ព័ន្ធនៃផ្នែកចំណាយនៃគម្រោងសម្រាប់ការសាងសង់អគារលំនៅដ្ឋាននៅតាមផ្លូវ។ Govorova (តារាងទី 1) ។

តារាងទី 1 ។រចនាសម្ព័ន្ធតម្លៃនៃគម្រោងវិនិយោគនៅតាមផ្លូវ។ Govorova ថ្ងៃទី 22 ខែវិច្ឆិកាឆ្នាំ 2007 ។
(1 cu = 36 ជូត។ )

រចនាសម្ព័ន្ធចំណាយ	វិសាលភាព​នៃ​ការងារ យោងតាមកិច្ចព្រមព្រៀង អ៊ី
ការងារនៃដំណាក់កាលមុនការវិនិយោគនៃគម្រោង
ការប្រមូលទិន្នន័យដំបូង លក្ខខណ្ឌនៃការតភ្ជាប់ លក្ខខណ្ឌបច្ចេកទេស ការគណនា និងការព្យាករណ៍សេដ្ឋកិច្ច ផែនការអាជីវកម្ម និងសេវាកម្មពាក់ព័ន្ធរបស់អង្គការភាគីទីបី
ការរៀបចំឯកសារកិច្ចសន្យា ការសន្និដ្ឋាននៃកិច្ចសន្យា។ ការអភិវឌ្ឍន៍ដ្យាក្រាមប្លង់ និងការគាំទ្រផ្នែកវិស្វកម្មសម្រាប់គម្រោង
ក្របខ័ណ្ឌបទប្បញ្ញត្តិនៃគម្រោងទាំងមូល
បញ្ហានៃលំដាប់ក្របខ័ណ្ឌនៃរដ្ឋាភិបាលទីក្រុងម៉ូស្គូ
ការរៀបចំការងារលើការរៀបចំការអនុម័តនិងការចេញផ្សាយលំដាប់ចុងក្រោយរបស់រដ្ឋាភិបាលទីក្រុងម៉ូស្គូ
ការអភិវឌ្ឍន៍ ការអនុម័ត ការចេញ និងការចុះបញ្ជីកិច្ចសន្យាវិនិយោគ
សំណងជាសាច់ប្រាក់ដល់ទីក្រុងសម្រាប់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសង្គម វិស្វកម្ម និងដឹកជញ្ជូនដែលមានស្រាប់ក្រោមកិច្ចសន្យាវិនិយោគ
ចុះហត្ថលេខាលើវិញ្ញាបនបត្រកក់ទុក និងបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួលដី
ការទូទាត់ក្រោមកិច្ចសន្យាជួលដី
ការងាររចនាជាមុនសម្រាប់គម្រោងទាំងមូល
ការទទួលបានមូលដ្ឋានភូមិសាស្ត្រសម្រាប់ការដ្ឋានសំណង់
ការអភិវឌ្ឍនៃការសិក្សាលទ្ធភាពធ្វើផែនការទីក្រុងសម្រាប់ការដាក់អគារលំនៅដ្ឋាន
ការរៀបចំឯកសារសម្រាប់ការអនុម័តដោយគណៈកម្មការនិយតកម្មនៃគណៈកម្មាធិការស្ថាបត្យកម្មម៉ូស្គូ
ការរៀបចំឯកសារសម្រាប់ការអនុម័តដោយក្រុមប្រឹក្សាសាធារណៈនៃគណៈកម្មាធិការស្ថាបត្យកម្មទីក្រុងម៉ូស្គូ
ការសម្របសម្រួលឡើងវិញនៃយុត្តិកម្មនៃការរៀបចំផែនការទីក្រុង និងដំណោះស្រាយស្ថាបត្យកម្ម និងសំណង់ជាមួយគណៈកម្មាធិការបរិស្ថានទីក្រុងម៉ូស្គូ និងការវាយតម្លៃបរិស្ថាន
ការអភិវឌ្ឍនៃការសិក្សាស្ថាបត្យកម្មនិងសំណង់
ការបញ្ចប់ការសិក្សាលទ្ធភាពធ្វើផែនការទីក្រុង និងដំណោះស្រាយស្ថាបត្យកម្ម និងសំណង់ ដោយផ្អែកលើមតិយោបល់របស់គណៈកម្មាធិការការពារបរិស្ថានទីក្រុងម៉ូស្គូ និងការវាយតម្លៃបរិស្ថាន
ការទទួលបានលក្ខខណ្ឌបច្ចេកទេសសម្រាប់ការតភ្ជាប់ទៅបណ្តាញឧបករណ៍ប្រើប្រាស់
ការរៀបចំវិញ្ញាបនបត្រប្រើប្រាស់ដែលបានអនុញ្ញាត (ARI ឬ IRD)
ការគាំទ្រផ្នែកវិស្វកម្មគម្រោង
សម្រាប់ចំណែកទីក្រុង។ ផ្នែកសំណង់នៃអ្នកប្រមូលក្រោមដីសម្រាប់ផ្ទេរខ្សែថាមពលលើស (ខ្សែថាមពលលើស)
ការអភិវឌ្ឍនៃការសិក្សាលទ្ធភាពសម្រាប់ការបំប្លែងខ្សែថាមពលលើសក្បាលទៅជាឧបករណ៍ប្រមូលក្រោមដី
ធ្វើការប្រឡងសិក្សាលទ្ធភាពនៅ Mosgorekspertiza
ការទទួលបានដីកាសម្រាប់ការសាងសង់អគារ។ ៤
ការអភិវឌ្ឍឯកសារការងារសម្រាប់អគារ។ ៤
ការងារសាងសង់ និងដំឡើង (CEM) និងការដាក់ឱ្យដំណើរការអគារ។ ៤
ការសាងសង់អគារហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធវិស្វកម្មនៅនឹងកន្លែង។ ៤
ការដឹកជញ្ជូនអគារ ៤ ចាត់តាំងដោយគណៈកម្មការរដ្ឋ
អគារលំនៅដ្ឋានកម្ពស់ 23 ជាន់ចំនួន 3 ដែលមានចំណតក្រោមដី និងបរិវេណដែលសាងសង់រួច (អគារ 1 - 3 ដំណាក់កាលដំបូង)
ការអភិវឌ្ឍន៍ឯកសាររចនា និងប៉ាន់ប្រមាណ (ដំណាក់កាល "គម្រោង") ជាមួយនឹងការចេញផ្សាយផ្នែកស្ថាបត្យកម្មនិងសំណង់នៃដំណាក់កាលទី 1 bldg ។ ១៣
ធ្វើការពិនិត្យដំណោះស្រាយរចនាសម្រាប់អាគារ។ ១៣
ការទទួលបានដីកាសម្រាប់ការសាងសង់អគារ។ ១៣
ការអភិវឌ្ឍឯកសារការងារសម្រាប់អគារ។ 1 - 3 រួមទាំងដំណាក់កាលនៃវដ្តសូន្យ
ការងារសាងសង់ និងដំឡើង (CEM) និងការដាក់កំហិត bldg ។ ១៣
ការសាងសង់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធវិស្វកម្មនៅនឹងកន្លែង bldg ។ ១៣
ការដឹកជញ្ជូនអគារ ១-៣ ចាត់ចែងដោយគណៈកម្មការរដ្ឋ
សម្រាប់ចំណែកទីក្រុង។ ប្លុកសាលាបឋមសិក្សា (BNK) និងគ្រឹះស្ថានមត្តេយ្យសិក្សា (DDU)
រចនា និងសាងសង់បន្ថែមលើប្លុកសាលាបឋមសិក្សា (BNK) ចំនួន ៧៥កន្លែង។ ការចាត់តាំង
ការរចនានិងការសាងសង់គ្រឹះស្ថានមត្តេយ្យសិក្សា សម្រាប់ 125 អាសនៈ។ ការចាត់តាំង
ការងារ និងសេវាកម្មផ្សេងៗ
ការតភ្ជាប់បច្ចេកវិជ្ជានៃគ្រឿងបរិក្ខារទៅនឹងបណ្តាញអគ្គិសនីទីក្រុង
ការងារបន្ថែម (ជញ្ជាំងដី facade ជាដើម)
អនុវត្តមុខងាររបស់អតិថិជន និងការត្រួតពិនិត្យបច្ចេកទេស
ការធានារ៉ាប់រងសំណង់ (តាមស្តង់ដារ)
សុវត្ថិភាពនៃកន្លែង (យោងទៅតាមស្តង់ដារ)
ចំណាយរដ្ឋបាល។ សេវាកម្មរបស់ IGASN, OATI, ការត្រួតពិនិត្យភ្លើង
ការចំណាយដែលមិនរំពឹងទុក

សមាជិកកិត្តិយសនៃ ROO,

សាស្រ្តាចារ្យបណ្ឌិតវិទ្យាសាស្ត្របច្ចេកទេស

នៅលើប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិនក្នុងវិធីសាស្រ្តចំណាយក្នុងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។

ថ្មីៗនេះ ការបោះពុម្ភផ្សាយបានលេចឡើងដែលស្នើឱ្យបោះបង់ចោលដោយគិតគូរពីប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិននៅក្នុងវិធីសាស្រ្តផ្អែកលើការចំណាយលើការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ ក្រដាសណែនាំថា សំណើ ("ខុស") អំពីតម្រូវការក្នុងការគិតគូរពីប្រាក់ចំណេញនេះ និងអំពីគ្រោងការណ៍សម្រាប់ការគណនាតម្លៃរបស់វាគឺផ្អែកលើទ្រឹស្តីនៃការវាយតម្លៃ ដែលធ្វើតាមការសន្មត់ ("មិនបានសម្រេចក្នុងការអនុវត្ត")។ អំពីលទ្ធភាពនៃលំនឹងរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការនៅលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ទឡ្ហីករណ៍បន្ថែមនៅក្នុងការពេញចិត្តនៃការរាប់ជាសុចរិត axiom នេះត្រូវបានបង្ហាញនៅក្នុងខាងក្រោម, បញ្ហានៃតម្រូវការដើម្បីយកទៅក្នុងគណនីប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិនត្រូវបានពិភាក្សា - ដោយមិនគិតពីការទទួលស្គាល់សុពលភាពនៃ axiom ដែលបានរៀបរាប់នេះ។

នៅដើមដំបូងនៃការពិភាក្សា អនុញ្ញាតឱ្យយើងយកចិត្តទុកដាក់លើនិយមន័យបុរាណនៃគោលគំនិតរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ដែលបានមករកយើងពីបរទេស ដែលជាអ្នកនិពន្ធនៃគំនិតគម្រោង ធានាថា៖

ការទទួលបានសិទ្ធិអភិវឌ្ឍដីឡូត៍ (សិទ្ធិកាន់កាប់ ឬសិទ្ធិក្នុងការចុះកិច្ចសន្យាជួល)

ការរៀបចំការរចនា ការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទាន (ដោយប្រើមូលនិធិផ្ទាល់ខ្លួន និងខ្ចី) និងការបង្កើត (ដោយមានការចូលរួមពីអ្នកម៉ៅការ) នៃការកែលម្អ (អគារ រចនាសម្ព័ន្ធ ការទំនាក់ទំនង ការដាំដុះ) នៅលើគេហទំព័រនេះ

ការចុះបញ្ជីសិទ្ធិលើការកែលម្អទាំងនេះ (បន្ថែមលើកម្មសិទ្ធិដីធ្លីដែលបានចុះបញ្ជីពីមុន ឬសិទ្ធិជួលដី)

ការរៀបចំការលក់អចលនទ្រព្យដែលបានបង្កើត។

វាមិនពិបាកក្នុងការស្រមៃមើលស្ថានភាពដែលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍សុំឱ្យអ្នកវាយតម្លៃដើម្បីកំណត់តម្លៃទីផ្សារនៃអចលនទ្រព្យដែលទើបតែបញ្ចប់ និងមានបំណងលក់នោះទេ។ អ្នកវាយតម្លៃការអនុវត្តណាមួយក្នុងករណីនេះនឹងគិតគូរថាគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវតែផ្តល់មិនត្រឹមតែផលចំណេញពីដើមទុន (ការចំណាយដែលកើតឡើងក្នុងអំឡុងពេលអនុវត្តគម្រោង) ប៉ុន្តែក៏ជាការត្រឡប់មកវិញលើដើមទុនដែលហៅថាប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន (បើមិនដូច្នេះទេវានឹងមិនមាន។ ចំណុចដែលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ចូលរួមនៅក្នុងគម្រោងដែលមានហានិភ័យ វានឹងកាន់តែទទួលបានផលចំណេញច្រើនជាងការដាក់ប្រាក់លើការដាក់ប្រាក់ ឬទិញឧបករណ៍ហិរញ្ញវត្ថុដែលគ្មានហានិភ័យ)។

ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ បរិមាណប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិនមិនគួរអាស្រ័យលើសំណុំជាក់ស្តែងនៃអ្នកចូលរួមគម្រោងទេ៖ ជំនួសឱ្យអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ម្នាក់ គម្រោងអាចត្រូវបានចាប់ផ្តើម និងអនុវត្តដោយវិនិយោគិន (អតិថិជន) អ្នកគ្រប់គ្រងគម្រោង អ្នកម៉ៅការ អ្នកផ្គត់ផ្គង់សម្ភារៈ។ ទីប្រឹក្សា និងឈ្មួញកណ្តាល - ទាំងអស់ដោយមានការចូលរួមពីស្ថាប័នឥណទាន។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ប្រាក់បំណាច់របស់ក្រុមហ៊ុនដែលគ្រប់គ្រងគម្រោង ការទូទាត់ទៅឱ្យអ្នកម៉ៅការ ក៏ដូចជាការទូទាត់ទៅឱ្យអ្នកផ្គត់ផ្គង់សម្ភារៈ អ្នកប្រឹក្សាយោបល់ និងឈ្មួញកណ្តាល ការទូទាត់ផ្នែកសំខាន់នៃប្រាក់កម្ចីនឹងត្រូវបានផ្តល់ដោយមូលនិធិពីចំនួនទឹកប្រាក់ដែលមានបំណងសម្រាប់។ ការត្រឡប់មកវិញនៃដើមទុន ខណៈពេលដែលការប្រាក់ត្រូវតែតំណាងឱ្យជាផ្នែកមួយនៃប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិនលើប្រាក់កម្ចី និងប្រាក់ចំណូលលើដើមទុនភាគហ៊ុនទាំងអស់ដែលបានវិនិយោគនៅក្នុងគម្រោង។

ប្រសិនបើអតិថិជនស្នើសុំឱ្យអ្នកវាយតម្លៃឱ្យកំណត់តម្លៃទីផ្សារនៃវត្ថុដែលបន្ទាប់ពីការបង្កើត ត្រូវបានប្រើប្រាស់ដោយម្ចាស់របស់វារួចហើយ ដើម្បីបង្កើតប្រាក់ចំណូល នោះអ្នកវាយតម្លៃការអនុវត្តនឹងគិតបន្ថែមទៅលើការបាត់បង់តម្លៃដែលទាក់ទងនឹងការពាក់ និងការរហែក និងភាពហួសសម័យ។ ៖ ការខាតបង់ទាំងនេះត្រូវបានកាត់ចេញពីផលបូកនៃការចំណាយនៃការអនុវត្តគម្រោង និងប្រាក់ចំណេញដែលបានរកឃើញដោយការដាក់ទុនលើការចំណាយសម្រាប់រយៈពេល (មុនកាលបរិច្ឆេទវាយតម្លៃ) តាមទ្រឹស្តីចាំបាច់ដើម្បីបង្កើតវត្ថុវាយតម្លៃដូចថ្មី (សូមមើលទំព័រ 305-306) .

ពីខាងលើវាធ្វើតាមនោះ។ ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន នៅក្នុងវិធីសាស្រ្តនៃការចំណាយលើការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ ការត្រឡប់មកវិញលើដើមទុនទាំងអស់ដែលបានវិនិយោគនៅក្នុងគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវបានគេហៅថា។ ចំនួនទឹកប្រាក់នៃដើមទុនវិនិយោគត្រូវបានកំណត់ដោយផលបូកនៃការចំណាយទាំងអស់ដែលទាក់ទងនឹងការអនុវត្តគម្រោង (រួមទាំងការរៀបចំទីផ្សារនៃវត្ថុសម្រាប់លក់) ហើយប្រាក់ចំណូលលើដើមទុននេះ (ប្រាក់ចំណេញដែលបានលើកឡើងរបស់សហគ្រិន) ត្រូវបានកំណត់ដោយការដកខាងលើ - ចំនួនទឹកប្រាក់ដែលបានរៀបរាប់នៃការចំណាយទាំងអស់ដែលកើតឡើងដោយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ពីតម្លៃនាពេលអនាគតនៃការចំណាយទាំងនេះដែលទទួលបានដោយនីតិវិធីនៃការកើនឡើងរបស់ពួកគេ (ការដាក់ទុនបំរុង) ដោយប្រើអត្រាទូទៅផ្អែកលើទីផ្សារនៃផលចំណេញលើដើមទុនដែលបានវិនិយោគក្នុងការបង្កើតវត្ថុមួយ។

យើងចង្អុលបង្ហាញថាតម្លៃថ្លៃដើមដែលបានរៀបរាប់នាពេលអនាគតតំណាងឱ្យតម្លៃទីផ្សារនៃវត្ថុដែលទើបតែបញ្ចប់ការសាងសង់។ នៅលើមូលដ្ឋាននៃតម្លៃនេះ តម្លៃផ្តល់ជូននៃវត្ថុសម្រាប់លក់ ឬសម្រាប់ការដាក់បញ្ចូលវត្ថុនៅក្នុងដើមទុនដែលមានការអនុញ្ញាតរបស់ក្រុមហ៊ុនណាមួយត្រូវបានបង្កើតឡើង ក៏ដូចជាតម្លៃផ្តល់ជូននៅឯការជួលទីផ្សារ (ផ្តល់ជូនតាមអត្រាជួល) - នៅពេល ការជួលអចលនទ្រព្យត្រូវបានវាយតម្លៃថាជាទ្រព្យសកម្មហិរញ្ញវត្ថុក្នុងទម្រង់ជាក់ស្តែង។

ចំណាំថាការបដិសេធនៃតម្រូវការក្នុងការគិតគូរពីប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិននៅក្នុងវិធីសាស្រ្តចំណាយគឺតែងតែរាប់ជាសុចរិតដោយយោងទៅលើគោលការណ៍នៃការជំនួស ដែលត្រូវបានចាត់ទុកថាជាគោលការណ៍គ្រឹះនៃវិធីសាស្រ្តចំណាយក្នុងវិចារណកថា: "អ្នកទិញសមហេតុផលនឹងមិនបង់ប្រាក់ទេ។ សម្រាប់អចលនទ្រព្យលើសពីចំនួនប្រាក់ដែលចាំបាច់សម្រាប់ទិញដីស្រដៀងគ្នា និងសាងសង់អគារដែលមានអត្ថប្រយោជន៍សមមូល ដោយមិនមានការពន្យារពេលហួសហេតុ ដោយគិតដល់សំណងហិរញ្ញវត្ថុសមរម្យសម្រាប់ពេលវេលាចំណាយលើការសាងសង់។ អ្នកប្រឆាំងនៃគណនេយ្យសម្រាប់ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិនជឿថាទម្រង់បែបបទនេះអនុញ្ញាតឱ្យយើងពិចារណាពីវិធីសាស្រ្តនៃការចំណាយក្នុងការវាយតម្លៃជាវិធីសាស្រ្តដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីផលប្រយោជន៍របស់អ្នកប្រើដែលបង្កើតវត្ថុសម្រាប់ខ្លួនគាត់ ("ហេតុអ្វីបានជាគាត់នឹងដឹង ហើយគិតគូរពីប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន។ ?”)

ដើម្បីចាប់ផ្តើម អនុញ្ញាតឱ្យយើងគូរយកចិត្តទុកដាក់ចំពោះភាពមិនអាចទទួលយកបាននៃការប្រើប្រាស់ការគណនាតម្លៃទីផ្សារជាតម្លៃនៃការសាងសង់វត្ថុសម្រាប់ការប្រើប្រាស់ផ្ទាល់ខ្លួន ចាប់តាំងពីស្របតាមនិយមន័យនៃគោលគំនិតនៃតម្លៃទីផ្សារ ក្រោយមកទៀតគឺ តម្លៃក្នុងការផ្លាស់ប្តូរ - នៅក្នុងប្រតិបត្តិការសម្មតិកម្មដែលក្លែងធ្វើដោយអ្នកវាយតម្លៃ។ ជាមួយគ្នានេះ យើងកត់សំគាល់ថា ការបង្កើតគោលការណ៍លើកឡើង សំណងហិរញ្ញវត្ថុ សម្រាប់ពេលវេលាដែលបានចំណាយលើការសាងសង់ ហើយសំណងនេះគួរតែត្រូវបានគណនាដោយគិតគូរពីតម្លៃពេលវេលានៃប្រាក់៖ ក្នុងអំឡុងពេលសាងសង់ អ្នកបង្កើតវត្ថុ "បង្កក" ប្រាក់ផ្ទាល់ខ្លួនរបស់គាត់ និងខ្ចី - ជំនួសឱ្យការទទួលបានប្រាក់ចំណូលពីការប្រើប្រាស់វត្ថុដែលបានបញ្ចប់។ ដែលគាត់អាចទិញពីអ្នកអភិវឌ្ឍន៍។ នោះគឺក្នុងករណីនេះ មូលធននីយកម្មនៃការចំណាយទាំងអស់នៃគម្រោងសាងសង់ត្រូវតែត្រូវបានអនុវត្តដែលនឹងនាំឱ្យមានការបង្កើតចំនួននៃប្រាក់ចំណូលលើដើមទុន (ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន) ដែលកំណត់ដោយវិធីសាស្រ្តនៃការបង្កើន (ទុនបំរុង) ។ ចំណាយទៅតាមអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើដើមទុន។

វាគួរតែត្រូវបានចងចាំក្នុងចិត្តថានៅពេលសាងសង់វត្ថុ "សម្រាប់ខ្លួនឯង" អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើដើមទុនដែលបានបញ្ជាក់ត្រូវតែរួមបញ្ចូលបុព្វលាភសម្រាប់ហានិភ័យទាំងអស់របស់អ្នកវិនិយោគដោយលើកលែងតែហានិភ័យនៃសាច់ប្រាក់ទាបនៃប្រតិបត្តិការសម្រាប់ការលក់។ វត្ថុ (ករណីលើកលែងចុងក្រោយគួរតែត្រូវបានយកមកពិចារណានៅពេលវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យជាផ្នែកនៃសហគ្រាសប្រតិបត្តិការដោយប្រើវិធីសាស្រ្តនៃការចំណាយ) ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើការបង្កើតវត្ថុអចលនទ្រព្យមានបំណងជួលវាជាបន្តបន្ទាប់ជាទ្រព្យសកម្មហិរញ្ញវត្ថុ នោះម្ចាស់វត្ថុដែលបានបង្កើត និងអ្នកវាយតម្លៃនឹងកំណត់អត្រាជួលទីផ្សារ និងតម្លៃនៃការបង្វិលសងវិញដោយផ្អែកលើតម្លៃទីផ្សារនៃ វត្ថុដែលបានបញ្ចប់ បានរកឃើញដោយប្រើវិធីសាស្ត្រចំណាយ ដោយគិតគូរពីហានិភ័យទាំងអស់ រួមទាំងហានិភ័យទាបនៃសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល ដូច្នេះនៅក្នុងករណីទូទៅបំផុតនេះ ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិននឹងត្រូវបានគណនាស្រដៀងគ្នា។

ចូរយើងយកចិត្តទុកដាក់លើចំណុចជាក់លាក់នៃបញ្ហានៃការវាយតម្លៃ (ដោយប្រើវិធីសាស្រ្តតម្លៃ) អចលនទ្រព្យដែលទើបតែបញ្ចប់ក្នុងអំឡុងពេលមានវិបត្តិ៖ ក្នុងករណីនេះ រួមជាមួយនឹងការចំណាយលើការទិញដី និងការបង្កើតការកែលម្អ ក៏ដូចជា ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន ភាពហួសសម័យខាងក្រៅដែលទាក់ទងនឹងការធ្លាក់ចុះនៃតម្រូវការអចលនទ្រព្យ។ ការបាត់បង់តម្លៃដោយសារតែភាពហួសសម័យបែបនេះត្រូវបានយកមកពិចារណាដោយការកាត់បន្ថយតម្លៃ និងអត្រាជួលសម្រាប់វត្ថុដែលមានប្រភេទដូចគ្នាទៅនឹងអចលនទ្រព្យដែលកំពុងត្រូវបានវាយតម្លៃក្នុងអំឡុងពេលអនុវត្តគម្រោង។ ផ្ទុយទៅវិញ នៅពេលវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យថ្មីនៅដំណាក់កាលនៃកំណើនទីផ្សារបន្ទាប់ពីបញ្ចប់វិបត្តិ វាអាចចាំបាច់ត្រូវគិតគូរពីការបន្តឡើងវិញខាងក្រៅ (ការកើនឡើងនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលបានបញ្ចប់ដោយសារភាពយឺតយ៉ាវខាងក្រៅអវិជ្ជមាន) ដែលបណ្តាលមកពី ដោយសារតម្រូវការលើសការផ្គត់ផ្គង់ ដោយសារនិចលភាពនៃការបន្តគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ដែលបានបង្កកកំឡុងពេលមានវិបត្តិ។

ដូច្នេះវាច្បាស់ណាស់ថា សេចក្តីថ្លែងការណ៍ដែលមិនចាំបាច់គិតគូរពីប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន នៅពេលគណនាតម្លៃទីផ្សារនៃវត្ថុក្នុងវិធីសាស្រ្តតម្លៃគឺផ្ទុយនឹងសុភវិនិច្ឆ័យ ហើយមិនអាចណែនាំសម្រាប់ប្រើក្នុងការអនុវត្តការវាយតម្លៃបានទេ។

អក្សរសិល្ប៍

1. អំពី "ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន" នៅក្នុងវិធីសាស្រ្តចំណាយ 2009 ។ http://www. *****/UserFiles/File/Guidance_materials/korostelev_zatr_podhod។ ឯកសារ

2. ការវិភាគ Ozerov និងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ SPb ។ : គ្រឹះស្ថានបោះពុម្ព។ "ISS" ។ ២០០៧។

3. នៅលើ axiom នៃទ្រឹស្តីតម្លៃ។ 2009. (http://www. *****/rclub/research/aksioma. pdf).

នរណា​យក​រឿង​ឯកជន​ដោយ​មិន​ចាំ​បាច់​មុន។
ការសម្រេចចិត្តទូទៅ ដែលនឹងជៀសមិនរួចនៅគ្រប់ជំហាន
ដោយមិនដឹងខ្លួន "ជំពប់ដួល" លើរឿងធម្មតាទាំងនេះ
សំណួរ... និងបំផ្លាញគោលនយោបាយរបស់អ្នកចំពោះភាពស្ងប់ស្ងាត់
និងភាពមិនសមហេតុផល.
LENIN (Ulyanov) Vladimir Ilyich

ទោះបីជាមានសមិទ្ធិផលដែលមានស្រាប់ក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ទ្រឹស្តីនិងការអនុវត្តនៃការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យរបស់រុស្ស៊ីដែលត្រូវបានកត់សម្គាល់នៅខែវិច្ឆិកាឆ្នាំ 2008 ក៏ដោយ។ សមាជអន្តរជាតិលើកទី 1 វាគួរតែត្រូវបានកត់សម្គាល់ថាមានភាពយឺតយ៉ាវយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរនៅក្នុងតំបន់នេះពីនិន្នាការពិភពលោកនិងពីតម្រូវការនៃការអនុវត្ត។ ជាអកុសល យើងមិនទាន់បានអនុម័តស្តង់ដារវាយតម្លៃជាមូលដ្ឋាន ពោលគឺការវាយតម្លៃតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យ។ បើគ្មានស្តង់ដារនេះ បញ្ហាមួយចំនួនធំកើតឡើងសម្រាប់ការអនុវត្តអ្នកវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសនៅដំណាក់កាលធ្វើរបាយការណ៍អ្នកជំនាញ។

នៃបញ្ហាដែលមានស្រាប់ទាំងអស់នៅក្នុងទ្រឹស្តី និងការអនុវត្តនៃការវាយតម្លៃតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យ (អចលនទ្រព្យ) នៅក្នុងអត្ថបទនេះ យើងនឹងនិយាយអំពីបញ្ហា IMHO សំខាន់បំផុត - ការកំណត់ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន (PP) នៅពេលធ្វើការវាយតម្លៃដោយប្រើវិធីសាស្រ្តចំណាយ។ . ការអនុវត្តការពិនិត្យជាក់ស្តែងនៃរបាយការណ៍វាយតម្លៃអចលនទ្រព្យបង្ហាញថាបញ្ហានេះបណ្តាលឱ្យមានការលំបាកខ្លាំងបំផុត។ នៅក្នុងវេន អ្នកវិទ្យាសាស្ត្រ និងអ្នកឯកទេសឈានមុខគេស្ទើរតែទាំងអស់នៅក្នុងវិស័យវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យបានបញ្ចេញមតិរបស់ពួកគេទាក់ទងនឹងយុត្តិកម្មទ្រឹស្តីសម្រាប់នីតិវិធីសម្រាប់ការគណនា PP ប៉ុន្តែជំហរបង្រួបបង្រួមមិនទាន់ត្រូវបានបង្កើតឡើងសម្រាប់ការដាក់បញ្ចូលក្នុងស្តង់ដារវាយតម្លៃនោះទេ។ បច្ចុប្បន្ននេះការពិភាក្សាអំពី PP នៅតែបន្តនៅក្នុងប្រព័ន្ធផ្សព្វផ្សាយអេឡិចត្រូនិក (អ្នកវាយតម្លៃ ..) ហើយអត្ថបទថ្មីៗជាច្រើនក៏បានលេចចេញជាមួយនឹងសំណើសម្រាប់វិធីសាស្រ្តសម្រាប់ការគណនា PP ផងដែរ។

ខ្ញុំនឹងបញ្ចេញមតិរបស់ខ្ញុំអំពី PP ដែលប្រហែលនឹងខុសពីអ្វីដែលបានបង្ហាញពីមុន។ ខ្ញុំបានដោះស្រាយប្រធានបទនេះរួចហើយនៅក្នុងអត្ថបទរបស់ខ្ញុំ /1,2/ ដែលបង្ហាញពីតម្រូវការក្នុងការពិនិត្យឡើងវិញនូវនិន្នាការលេចធ្លោក្នុងការវាយតម្លៃ PP ថ្ងៃនេះ ប៉ុន្តែមិនមានសំណើជាក់លាក់ណាមួយត្រូវបានធ្វើឡើងសម្រាប់ការប្រើប្រាស់ជាក់ស្តែងនោះទេ។

ដូច្នេះ ដើម្បីបន្តទៅអនុសាសន៍ជាក់ស្តែង ចាំបាច់ត្រូវយល់អំពីមូលហេតុដែលសព្វថ្ងៃនេះស្ទើរតែគ្រប់ឯកសារបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ (អនុសាសន៍ជាវិធីសាស្ត្ររបស់ទីភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យសហព័ន្ធ សាជីវកម្មរដ្ឋ សេចក្តីព្រាងស្តង់ដារ FSO-6 ។ល។) ក៏ដូចជាសៀវភៅណែនាំបណ្តុះបណ្តាល រួមបញ្ចូលតម្រូវការសម្រាប់ កាតព្វកិច្ចដោយគិតគូរពី PP ក្នុងវិធីសាស្រ្តតម្លៃ ខណៈពេលដែលវិធីសាស្ត្រ MCO អាមេរិក អាឡឺម៉ង់ និងភាសាអង់គ្លេសនៃការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យមិនមានតម្រូវការបែបនេះទេ។ ទាំងយើងពិតជា "មុននៅសល់" នៅទីនេះ ឬប្រហែលជាយើងយល់ខុសអ្វីមួយ ហើយយល់ច្រលំទាំងស្រុង។ ដើម្បីធ្វើដូច្នេះបាន ចាំបាច់ត្រូវធ្វើដំណើរកំសាន្តជាប្រវត្តិសាស្ត្រខ្លីៗ និងស្វែងយល់ថាតើតម្រូវការទាំងនេះមកពីណា។

តាមគំនិតរបស់ខ្ញុំ តម្រូវការទាំងនេះបានមកដល់យើងពីធនាគារ Neva ជាកន្លែងដែលសាលាវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យខ្លាំងបំផុតរហូតមកដល់បច្ចុប្បន្នត្រូវបានបង្កើតឡើងដែលដឹកនាំដោយសាស្ត្រាចារ្យបីនាក់ដែលគួរឱ្យគោរព S.V. Gribovsky, E.S. និង Tarasevich E.I. នៅក្នុងស្នាដៃជាច្រើនរបស់ពួកគេ ដែលខ្ញុំដឹងច្បាស់ថាជាអ្នកវាយតម្លៃ ពួកគេបានផ្ដល់និយមន័យរបស់ពួកគេអំពី PP៖

• Tarasevich E.I.: " ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិនគឺជាតួលេខដែលកំណត់ដោយទីផ្សារ ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីចំនួននោះ។ សហគ្រិនរំពឹងថានឹងទទួលបានប្រាក់រង្វាន់សម្រាប់ ការប្រើប្រាស់ដើមទុនរបស់អ្នក។បានវិនិយោគក្នុងគម្រោងសាងសង់។ ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិនភាគច្រើនជាមុខងារនៃហានិភ័យ និងអាស្រ័យលើស្ថានភាពទីផ្សារជាក់លាក់" /3/ ។
• Ozerov E.S. ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន- "ប្រាក់ចំណេញសរុប អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចី"/4, ទំ.261/
• Gribovsky S.V. "ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន -ភាពខុសគ្នារវាងតម្លៃលក់ទ្រព្យសកម្ម និងតម្លៃនៃការបង្កើត ឬការទិញ និងទំនើបកម្មរបស់វា។ ឆ្លុះបញ្ចាំងពីបុព្វលាភដែលមានមូលដ្ឋានលើទីផ្សារសម្រាប់ការរៀបចំ និងអនុវត្តគម្រោងដែលរកប្រាក់ចំណេញ" /5/
  « ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិននៅក្នុងវិធីសាស្រ្តតម្លៃគួរតែត្រូវបានកំណត់ថាជាផ្នែកនៃតម្លៃទីផ្សារនៃអគារដែលតំណាងឱ្យប្រាក់ឈ្នួល សហគ្រិន (វិនិយោគិន)សម្រាប់ហានិភ័យនៃការប្រើប្រាស់ដើមទុនផ្ទាល់ខ្លួន (ការវិនិយោគ) ដើម្បីបង្កើតអចលនទ្រព្យ។ ជាទូទៅ ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិនគួរតែត្រូវបានកំណត់ថាជា ចំណាប់អារម្មណ៍លើដើមទុនដែលសហគ្រិនប្រើដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ" / 6/

ដូចដែលអាចមើលឃើញពីសម្រង់ខាងលើ សូម្បីតែនៅក្នុងសាលាមួយក៏មិនមានការរួបរួមក្នុងនិយមន័យនៃគំនិតថ្មី "ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន" ដែលត្រូវបានណែនាំទៅក្នុងចរាចរ ដែលនាំទៅរកវិធីសាស្រ្តផ្សេងគ្នាសម្រាប់ការវាយតម្លៃ PP ។ រឿងចំបងគឺថាពីនិយមន័យទាំងនេះវាមិនច្បាស់ថាតើសហគ្រិនប្រភេទណាដែលយើងកំពុងនិយាយអំពី - អ្នកអភិវឌ្ឍន៍អ្នកវិនិយោគអ្នកឱ្យខ្ចីសហគ្រិនតំណាងឱ្យដើមទុនឬនរណាម្នាក់ផ្សេងទៀត។

ក្នុងន័យនេះ គួរតែយកចិត្តទុកដាក់ចំពោះសេចក្តីថ្លែងការណ៍របស់អ្នកតំណាងដ៏លេចធ្លោបំផុតនៃសាលា St. Petersburg គឺសាស្រ្តាចារ្យ S.V. " ចំណាំថាប្រហែលជាមានមនុស្សជាច្រើនចាប់អារម្មណ៍ក្នុងការរកប្រាក់ចំណេញនៅក្នុងគម្រោងនេះ។ នេះមិនត្រឹមតែជាអ្នកវិនិយោគ ឬអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងជាអ្នកម៉ៅការទូទៅ គ្រាន់តែជាអ្នកម៉ៅការ អ្នកផ្គត់ផ្គង់ឧបករណ៍ និងសម្ភារសំណង់ជាដើម ហើយពួកគេទាំងអស់សុទ្ធតែជាសហគ្រិនដែលមានតម្រូវការផ្ទាល់ខ្លួនដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញលើដើមទុន (សម្ភារៈ ឬបញ្ញា)។ ម្យ៉ាងវិញទៀត ប្រសិនបើអ្នកចង់គណនាប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិនបានត្រឹមត្រូវ រកមើលថាតើសហគ្រិនប៉ុន្មាននាក់ដែលចូលរួមក្នុងដំណើរការនៃការបង្កើតទ្រព្យសកម្មដែលអាចរកប្រាក់ចំណេញបាន ហើយតើពួកគេម្នាក់ៗមានដើមទុនអ្វីខ្លះ x" /6/ ។

ការសិក្សាដោយប្រយ័ត្នប្រយែងបន្ថែមទៀតអំពីការងាររបស់សាលាវាយតម្លៃផ្លូវ Petersburg បានអនុញ្ញាតឱ្យខ្ញុំបង្កើតគំនិតផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ខ្ញុំអំពីប្រភពដើមនៃគំនិតនៃ "ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន" ។

វាហាក់ដូចជាខ្ញុំថា PP បានក្លាយជាការចាំបាច់សម្រាប់ការអនុវត្តគំរូសាមញ្ញដែលត្រូវបានបង្កើតឡើងនៅទីនោះសម្រាប់ការវាយតម្លៃតម្លៃនៃសិទ្ធិអភិវឌ្ឍន៍ដីធ្លីដោយផ្អែកលើមូលដ្ឋានដែលស្នើឡើងដោយសាស្រ្តាចារ្យ E.S. អ្វី​ដែល​គេ​ហៅ​ថា "ទ្រឹស្តី​នៃ​ការ​វាយ​តម្លៃ" / 4/ ។

មូលដ្ឋាននៃគំរូទាំងនេះ (បច្ចេកទេស) គឺជាការសន្មតនៃសមភាពនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលទទួលបានក្នុងក្របខ័ណ្ឌនៃវិធីសាស្រ្តនៃការចំណាយ និងប្រាក់ចំណូល។ នេះគឺជាការសន្មត់ដ៏អាក្រក់ដោយផ្អែកលើគំរូទីផ្សារដ៏ល្អ ដែលមិនត្រូវបានអនុវត្តនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យរុស្ស៊ី។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកស្រាវជ្រាវមានសិទ្ធិគ្រប់យ៉ាងក្នុងការធ្វើការសន្មត់បែបនេះ ជាពិសេសចាប់តាំងពីវានាំទៅរកដំណោះស្រាយ ដល់ការប៉ាន់ស្មានដំបូងនៃបញ្ហាវាយតម្លៃសំខាន់ៗជាក់ស្តែង។

ដូច្នេះ ដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហានេះបានត្រឹមត្រូវក្នុងក្របខណ្ឌនៃការសន្មត់ដែលបានធ្វើឡើង ចាំបាច់ត្រូវគិតគូរពីការចំណាយគ្រប់ពេលវេលា ដែលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងនាពេលអនាគតនឹងទទួលរងលើដីដែលបានវាយតម្លៃ និងប្រាក់ចំណេញរបស់គាត់ ដែលនឹងជំរុញគាត់។ ដើម្បីអនុវត្តគម្រោង។ នោះគឺជាការរួមបញ្ចូល ក្នុងករណីនេះ ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន មានន័យថាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ក្នុងការចំណាយលើគម្រោងគឺពិតជាត្រឹមត្រូវ ហើយមិនលើកឡើងពីការជំទាស់ឡើយ។ ការជំទាស់អាចកើតឡើងបានតែទាក់ទងនឹងវិធីសាស្រ្តក្នុងការកំណត់ប្រាក់ចំណេញរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ព្រោះវាជាប្រភេទសហគ្រិនភាពជាក់លាក់ពិសេស។

អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ដូចដែលគាត់បានចង្អុលបង្ហាញរួចហើយនៅក្នុងអត្ថបទរបស់គាត់ /1/ ហើយនៅក្នុងលម្អិតបន្ថែមទៀតនៅក្នុងសៀវភៅដែលបានបោះពុម្ពផ្សាយឥឡូវនេះ /7/ គឺជាក្បួនអ្នកជំនាញដែលគ្រប់គ្រងដំណើរការអភិវឌ្ឍន៍ ហើយមិនវិនិយោគប្រាក់នៅក្នុងគម្រោងនោះទេ។ ប្រសិនបើមានការវិនិយោគបែបនេះ វាមិនសំខាន់ទេ។ គាត់វិនិយោគលើកម្លាំងពលកម្ម ចំណេះដឹង ជំនាញ និងការតភ្ជាប់ដែលបានបង្កើតឡើងនៅក្នុងគម្រោង នោះគឺជាទ្រព្យសកម្មអរូបី។ ប្រាក់ចំណេញរបស់គាត់អាស្រ័យលើហានិភ័យដែលគាត់ទទួលបាន។ វាជារឿងមួយ ប្រសិនបើគាត់រៀបចំដំណើរការសាងសង់ដោយមានការធានានូវការទូទាត់ចំណាយពីអតិថិជន ប៉ុន្តែវាមានហានិភ័យខុសគ្នាទាំងស្រុង នៅពេលដែលការអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវបានអនុវត្តដោយប្រើការវិនិយោគដែលទាក់ទាញដោយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍។ យន្តការគ្រោងការណ៍សាមញ្ញសម្រាប់ការរកប្រាក់ចំណេញសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍នៅពេលអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានត្រូវបានបង្ហាញនៅក្នុងរូបភាពទី 1 ។

រូបភាពទី 1 គ្រោងការណ៍សាមញ្ញសម្រាប់បង្កើតប្រាក់ចំណេញរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយនៅក្នុងគំរូ "សាំងពេទឺប៊ឺគ" ដែលមានលក្ខណៈសាមញ្ញ វាមិនមែនជាប្រាក់ចំណេញដែលត្រូវបានស្វែងរកនោះទេ ប៉ុន្តែប្រាក់ចំណេញនៃគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ដែលត្រូវបានបន្ថែមទៅលើការចំណាយរួមនៃការអនុវត្តគម្រោង។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះអ្នកនិពន្ធបានគ្រប់គ្រងដើម្បីបង្កើតវិធីសាស្រ្តផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ពួកគេដើម្បីកំណត់ប្រាក់ចំណេញនេះដោយផ្អែកលើគំរូនៃតម្លៃដើមទុនឬឱកាស (ឧទាហរណ៍គំរូដ៏ល្បីល្បាញរបស់ E. S. Ozerov)

ម៉ូដែលបែបនេះពិតជាមានសិទ្ធិមាន លើសពីនេះទៅទៀត ពេលខ្លះពួកគេធ្វើឱ្យវាអាចដោះស្រាយបញ្ហាដែលនៅ glance ដំបូងមិនអាចដោះស្រាយបាន។ ជាឧទាហរណ៍ ការប្រើប្រាស់វិធីសាស្រ្តជ្រើសរើសប៉ារ៉ាម៉ែត្រដើម្បីកំណត់តម្លៃនៃអត្រាការជួលទីផ្សារ តម្លៃនៃសិទ្ធិជួលដីឡូតិ៍។ល។ ក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃព័ត៌មានទីផ្សារមានកម្រិត។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយវាត្រូវតែយកទៅក្នុងគណនីដែលភាពត្រឹមត្រូវរបស់ពួកគេគឺដោយសារតែមិនមានការសន្មត់ដំបូងពិតប្រាកដអំពីសមភាពនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យតាមវិធីសាស្រ្តពីរឬច្រើន។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អត្ថបទនេះមិនមែននិយាយអំពីគំរូទាំងនេះ (បច្ចេកទេស) ប៉ុន្តែអំពីការពិតដែលថាវិធីសាស្រ្តនៃការវាយតម្លៃតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលប្រើក្នុងគំរូទាំងនេះ (បច្ចេកទេស) បានចាប់ផ្តើមប្រើប្រាស់ ហើយដោយគ្មានការបរាជ័យនៅពេលវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅក្នុង វិធីសាស្រ្តចំណាយមានប្រសិទ្ធិភាព. នេះដោយគិតគូរពីនិន្នាការទំនើបក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ទ្រឹស្តីវាយតម្លៃ ចាំបាច់ត្រូវដោះស្រាយឱ្យបានលម្អិតបន្ថែមទៀត។

ប្រសិនបើយើងងាកទៅរកប្រភពចម្បងដែលទ្រឹស្តី និងការអនុវត្តរបស់រុស្ស៊ីទំនើបនៃការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យត្រូវបានផ្អែកលើ ហើយនេះជាការពិត Friedman D., Ordway N /8/ និង Harrison G /9/ យើងនឹងឃើញថាពួកគេធ្វើ មិនមានតម្រូវការសម្រាប់យកទៅក្នុងគណនី PP នៅក្នុងវិធីសាស្រ្តចំណាយ។ មានតែលោក Harrison G. ដែលមានឃ្លាដ៏ប្រុងប្រយត្ន័មួយ “ អ្នកវាយតម្លៃជាច្រើនជឿ ចំនួនទឹកប្រាក់មួយចំនួនគួរតែត្រូវបានបន្ថែមទៅការចំណាយដោយផ្ទាល់ និងដោយប្រយោលដើម្បីឆ្លុះបញ្ចាំង ប្រាក់ចំណេញអាជីវកម្ម » (ទំ.១២៨)។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅទីនេះ ដោយវិនិច្ឆ័យដោយឧទាហរណ៍នៃការគណនា ជាក់ស្តែងយើងកំពុងនិយាយអំពីប្រាក់ចំណេញរបស់អ្នកម៉ៅការ ដែលត្រូវយកមកពិចារណាក្នុងការប៉ាន់ប្រមាណ។

ជាការពិតណាស់យើងអាចនិយាយបានថាជនជាតិអាមេរិកមិនមែនជាក្រឹត្យសម្រាប់យើងទេហើយពេលវេលាជាច្រើនបានកន្លងផុតទៅ។ ប៉ុន្តែបន្ទាប់មកយើងងាកទៅរក MCO: " នៅពេលដែលវាអាចទៅរួច , ប្រាក់ចំណូលអាជីវកម្មត្រូវបានយកទៅក្នុងគណនី, i.e. ប្រាក់ចំណូល ឬការបាត់បង់របស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវបានបញ្ចូលទៅក្នុងការចំណាយលើការសាងសង់” (MR1 “Valuation of real estate” MCO 2005)។ មិនមានអ្វីទៀតទេនៅលើ PP នៅក្នុង MCO ។ នោះគឺវាមិនមានតម្រូវការតឹងរឹងសម្រាប់គណនេយ្យជាកាតព្វកិច្ចរបស់ PP នៅក្នុងវិធីសាស្រ្តចំណាយនោះទេ ប៉ុន្តែផ្ទុយទៅវិញ អ្នកវាយតម្លៃត្រូវតែបញ្ជាក់ពីលទ្ធភាពនៃគណនេយ្យសម្រាប់ PP នៅក្នុងវិធីសាស្រ្តចំណាយ។

ចុះយើងវិញ? សេចក្តីព្រាង FSO-6 "ការវាយតម្លៃតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យ" មានដូចខាងក្រោម៖

“តម្លៃទីផ្សារនៃវត្ថុវាយតម្លៃដែលកំណត់ដោយវិធីសាស្រ្តតម្លៃត្រូវគ្នាទៅនឹងតម្លៃសរុបនៃសិទ្ធិលើដីឡូត៍ និងសិទ្ធិកម្មសិទ្ធិក្នុងការកែលម្អ។ តម្លៃទីផ្សារជាធម្មតាត្រូវបានគណនាតាមលំដាប់ដូចខាងក្រោមៈ

• ការវាយតម្លៃតម្លៃទីផ្សារនៃសិទ្ធិលើដីឡូតិ៍;
• ការប៉ាន់ប្រមាណការចំណាយដែលត្រូវការដើម្បីបង្កើតឡើងវិញឬជំនួសការកែលម្អ;
• ថ្នាក់ ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន ;
• ការវាយតម្លៃនៃការពាក់និងការរហែកនិងការហួសសម័យ;
• ការគណនាតម្លៃទីផ្សារនៃវត្ថុដែលជាផលបូកនៃតម្លៃនៃសិទ្ធិលើដីឡូតិ៍ និងតម្លៃនៃការកែលម្អដែលត្រូវបានកាត់បន្ថយដោយចំនួននៃការពាក់ និងការរហែក និងការហួសសម័យនៃចំនួននៃការចំណាយចាំបាច់សម្រាប់ការបន្តពូជ ឬការជំនួសការកែលម្អ។ និង ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន ».

សូម្បីតែមុននេះ មន្ត្រីមកពីទីភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យសហព័ន្ធបានណែនាំគណនេយ្យចាំបាច់សម្រាប់ PP នៅពេលអនុវត្តវិធីសាស្រ្តចំណាយ។ លក្ខខណ្ឌនៃសេចក្តីយោងរបស់ FAUFI សម្រាប់ការវាយតម្លៃតម្លៃទីផ្សារនៃវត្ថុអចលនទ្រព្យដែលគ្រប់គ្រងដោយសហព័ន្ធដែលពាក់ព័ន្ធនឹងការផ្លាស់ប្តូរសេដ្ឋកិច្ចលើលក្ខខណ្ឌនៃការវិនិយោគនិយាយដូចខាងក្រោម: "នៅពេលវាយតម្លៃវត្ថុ គួរតែត្រូវបានគណនា ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន (អ្នកអភិវឌ្ឍន៍) ), កំណត់ជាចំណូលដែលត្រូវការ សម្រាប់ដើមទុនដែលបានវិនិយោគក្នុងគម្រោងវិនិយោគ ដោយគិតគូរពីហានិភ័យ និងពេលវេលានៃការអនុវត្ត។

យើង​នឹង​ឃើញ​ដូច​គ្នា​នៅ​ក្នុង​សៀវភៅ​សិក្សា​ទំនើប និង​ជំនួយ​ការ​បង្រៀន​លើ​ការ​វាយ​តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ។ នោះគឺជាកាតព្វកិច្ចដើម្បីយកទៅក្នុងគណនី PP នៅពេលវាយតម្លៃវត្ថុអចលនទ្រព្យក្នុងវិធីសាស្រ្តតម្លៃបានក្លាយទៅជាស្តង់ដារមួយនៅក្នុងប្រទេសរបស់យើង មិនដូចប្រភេទអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀតទេ។ ហេតុអ្វីបានជារឿងនេះកើតឡើង និងរបៀបដែលការពិតនេះត្រូវបានឆ្លុះបញ្ចាំងនៅក្នុងការអនុវត្តការវាយតម្លៃ។

វាហាក់ដូចជាខ្ញុំថាវាបានកើតឡើងដោយសារតែការពិតដែលថានៅពេលដោះស្រាយបញ្ហាការវាយតម្លៃជាក់ស្តែងយើងតែងតែយកចិត្តទុកដាក់តិចតួចពេកចំពោះខ្លឹមសារសេដ្ឋកិច្ចនៃបញ្ហាដោយនាំមកនូវមូលដ្ឋានច្បាប់ឬទិដ្ឋភាពបច្ចេកទេស។

ខ្ញុំបានសរសេរអំពីអ្វីដែលកើតឡើងនៅក្នុងករណីទីមួយ នោះគឺនៅពេលដែលបញ្ហាផ្លូវច្បាប់គ្របដណ្តប់លើខ្លឹមសារសេដ្ឋកិច្ចនៃបញ្ហាដែលកំពុងត្រូវបានដោះស្រាយ នៅក្នុងអត្ថបទចុងក្រោយរបស់ខ្ញុំ /9/ ។ ចំណុចនៅទីនេះគឺថាជាមួយនឹងការបង្កើតសំណួរនេះ បញ្ហាមិនមានដំណោះស្រាយទេ ដែលជាអ្វីដែលយើងឃើញនៅក្នុងស្ថានភាពនៃការវាយតម្លៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលរឹបអូសសម្រាប់គោលបំណងនៃព្រឹត្តិការណ៍កីឡាអូឡាំពិកសូជី។ ដោយវិធីនេះ Olimpstroy Group of Companies ទីបំផុតបានដឹងពីរឿងនេះ ហើយបានសម្រេចចិត្តបែងចែកមូលនិធិសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍអនុសាសន៍វិធីសាស្រ្តសម្រាប់ការវាយតម្លៃ។ លើសពីនេះទៅទៀត ការងារនេះ បើតាមព័ត៌មានរបស់ខ្ញុំ ត្រូវបានផ្ទេរទៅឱ្យ NP SRO ARMO ដែលអ្នកឯកទេសបានចូលរួមយ៉ាងសកម្មក្នុងការងារនេះតាំងពីដើមដំបូងមកម្ល៉េះ។ យើងសង្ឃឹមថាពួកគេនឹងអាចដោះស្រាយបញ្ហាលំបាកនេះ ហើយចូលរួមចំណែកក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ទ្រឹស្តីវាយតម្លៃនៅដំណាក់កាលបច្ចុប្បន្ន។ យើងក៏នឹងទន្ទឹងរង់ចាំលទ្ធផលនៃការងារនេះផងដែរ ពោលគឺការណែនាំអំពីវិធីសាស្រ្តក្នុងការកំណត់ចំនួននៃការខាតបង់ដែលបណ្តាលមកពីការរឹបអូសអចលនទ្រព្យ និងថ្លៃសេវកម្ម។

ក្នុងករណីរបស់យើង ដូចដែលវាហាក់ដូចជាខ្ញុំ មិនមានការសិក្សាត្រឹមត្រូវអំពីខ្លឹមសារសេដ្ឋកិច្ចនៃវិធីសាស្រ្តតម្លៃក្នុងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ ប៉ុន្តែការផ្លាស់ប្តូរដោយផ្ទាល់ត្រូវបានធ្វើឡើងចំពោះទិដ្ឋភាពបច្ចេកទេសនៃការគណនា PP ។

1. វាចាំបាច់ក្នុងការដកចេញពីឯកសារនិយតកម្មទាំងអស់ (អនុសាសន៍វិធីសាស្រ្តនៃទីភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិសហព័ន្ធផ្លូវដែករុស្ស៊ី DIGM និងរចនាសម្ព័ន្ធផ្សេងទៀត) ជាពិសេសពីសេចក្តីព្រាងស្តង់ដារ FSO-6 "ការវាយតម្លៃតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យ" តម្រូវការដែលវា គឺចាំបាច់ដើម្បីកំណត់ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិននៅក្នុងវិធីសាស្រ្តចំណាយ។
2. ផ្ទុយទៅវិញ នៅក្នុងឯកសារបទប្បញ្ញត្តិទាំងនេះ ចាំបាច់ត្រូវណែនាំពីការផ្តល់ដែលការរួមបញ្ចូលប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិននៅក្នុងការចំណាយត្រូវតែមានភាពយុត្តិធម៌។
3. នៅពេលវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យដោយប្រើវិធីសាស្រ្តផ្អែកលើការចំណាយ ជំនួសឱ្យប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន ចាំបាច់ត្រូវបញ្ចូលការចំណាយលើការគ្រប់គ្រងគម្រោងវិនិយោគ និងសំណង់។ ការចំណាយទាំងនេះត្រូវតែសមហេតុផលដោយផ្អែកលើទិន្នន័យទីផ្សារ (ការប៉ាន់ស្មាន ការស្ទង់មតិ ការគណនា)។
4. ការចំណាយលើការបង្កើនដើមទុនក៏អាចត្រូវបានគេយកមកគិតជាផ្នែកនៃការចំណាយផងដែរ ប៉ុន្តែមុខតំណែងនេះក៏ត្រូវតែមានភាពយុត្តិធម៌ផងដែរ។

បញ្ជីប្រភពដែលបានប្រើ

1. Korostelev S.P.
2. Korostelev S.P.
3. Tarasevich E.I. ការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ សាំងពេទឺប៊ឺគៈ សាកលវិទ្យាល័យបច្ចេកទេសរដ្ឋ សាំងពេទឺប៊ឺគ ឆ្នាំ ១៩៩៧
4. Ozerov E.S. ការវិភាគសេដ្ឋកិច្ច និងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ សាំងពេទឺប៊ឺគៈ គ្រឹះស្ថានបោះពុម្ពផ្សាយ "អាយអេសអេស" ឆ្នាំ ២០០៧
5. Gribovsky S.V. ការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលមានផលចំណេញ - សាំងពេទឺប៊ឺគៈ ពេត្រុស ឆ្នាំ ២០០១
6. Gribovsky S.V. ការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ ការបង្រៀន។ - M. : Maroseyka, 2009 - 432 ទំ។
7. Korostelev S.P. ទ្រឹស្តី និងការអនុវត្តនៃការវាយតម្លៃសម្រាប់គោលបំណងនៃការអភិវឌ្ឍន៍ និងការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ។ -M.: Maroseyka, 2009 - 416 ទំ។
8. Friedman D., Ordway N. ការវិភាគ និងការវាយតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យដែលបង្កើតប្រាក់ចំណូល។ ក្នុងមួយ។ ពីភាសាអង់គ្លេស, - M.: “Delo LTD”, 1995. - 480 p.
9. Harrison G. ការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ ការបង្រៀន។ ក្នុងមួយ។ ពីភាសាអង់គ្លេស - M. : RIO Mosobluprpolitigraphizdata, 1994. - 231 ទំ។
10. Korostelev S.P.
11. Korostelev S.P.
12. Mikerin G.I., Kozlova O.I. តម្លៃសាជីវកម្ម៖ ការវាយតម្លៃ និងការគ្រប់គ្រង (អំពីការពិភាក្សាលើគោលគំនិតជាមូលដ្ឋាន) http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionID=188&Id=2525&search=%CC%E8%EA%E5%F0%E8%ED
13. Artemenkov A.I., Mikhailets V.V. ទស្សនវិស័យ neoclassical និង post-neoclassical នៅក្នុងទ្រឹស្តីនៃការវាយតម្លៃ។ http://ssrn.com/author=806294

"Axiom - (ភាសាក្រិក axíoma - កិត្តិយស តំណែងដែលទទួលយកពី axióo - ខ្ញុំចាត់ទុកថាសក្តិសម) ទីតាំងនៃទ្រឹស្ដីដែលបានផ្តល់ឱ្យមួយចំនួន ដែលក្នុងអំឡុងពេលសាងសង់កាត់នៃទ្រឹស្តីនេះ មិនត្រូវបានបញ្ជាក់នៅក្នុងវាទេ។, ក ទទួលយកជាប្រភពដើមដែលបញ្ជាក់ពីភស្តុតាងនៃសំណើផ្សេងទៀតនៃទ្រឹស្តីនេះ។ ជាធម្មតា ដូច A. ពួកគេជ្រើសរើសការលើកឡើងនៃទ្រឹស្ដីនេះ ដែលស្ថិតក្រោមការពិចារណាដែលជាក់ស្តែង ឬអាចចាត់ទុកថាជាការពិតនៅក្នុងក្របខ័ណ្ឌនៃទ្រឹស្តីនេះ»។ TSB

ថ្មីៗនេះ ការបោះពុម្ភផ្សាយបានលេចឡើងដែលស្នើឱ្យបោះបង់ចោលដោយគិតគូរពីប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិននៅក្នុងវិធីសាស្រ្តផ្អែកលើការចំណាយលើការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ ក្រដាសណែនាំថា សំណើ ("ខុស") អំពីតម្រូវការក្នុងការគិតគូរពីប្រាក់ចំណេញនេះ និងអំពីគ្រោងការណ៍សម្រាប់ការគណនាតម្លៃរបស់វាគឺផ្អែកលើទ្រឹស្តីនៃការវាយតម្លៃ ដែលធ្វើតាមការសន្មត់ ("មិនបានសម្រេចក្នុងការអនុវត្ត")។ អំពីលទ្ធភាពនៃលំនឹងរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការនៅលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ទឡ្ហីករណ៍បន្ថែមនៅក្នុងការពេញចិត្តនៃការរាប់ជាសុចរិត axiom នេះត្រូវបានបង្ហាញនៅក្នុងខាងក្រោម, បញ្ហានៃតម្រូវការដើម្បីយកទៅក្នុងគណនីប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិនត្រូវបានពិភាក្សា - ដោយមិនគិតពីការទទួលស្គាល់សុពលភាពនៃ axiom ដែលបានរៀបរាប់នេះ។

នៅដើមដំបូងនៃការពិភាក្សា អនុញ្ញាតឱ្យយើងយកចិត្តទុកដាក់លើនិយមន័យបុរាណនៃគោលគំនិតរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ដែលបានមករកយើងពីបរទេស ដែលជាអ្នកនិពន្ធនៃគំនិតគម្រោង ធានាថា៖

• ការទទួលបានសិទ្ធិអភិវឌ្ឍដីឡូត៍ (សិទ្ធិកាន់កាប់ ឬសិទ្ធិក្នុងការចុះកិច្ចសន្យាជួល)
• ការរៀបចំការរចនា ការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទាន (ដោយប្រើមូលនិធិផ្ទាល់ខ្លួន និងខ្ចី) និងការបង្កើត (ដោយមានការចូលរួមពីអ្នកម៉ៅការ) នៃការកែលម្អ (អគារ រចនាសម្ព័ន្ធ ការទំនាក់ទំនង ការដាំដុះ) នៅលើគេហទំព័រនេះ,
• ការចុះបញ្ជីសិទ្ធិលើការកែលម្អទាំងនេះ (បន្ថែមលើកម្មសិទ្ធិដីធ្លីដែលបានចុះបញ្ជីពីមុន ឬសិទ្ធិជួលដី)
• រៀបចំការលក់អចលនទ្រព្យដែលបានបង្កើត។

វាមិនពិបាកក្នុងការស្រមៃមើលស្ថានភាពដែលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍សុំឱ្យអ្នកវាយតម្លៃដើម្បីកំណត់តម្លៃទីផ្សារនៃអចលនទ្រព្យដែលទើបតែបញ្ចប់ និងមានបំណងលក់នោះទេ។ អ្នកវាយតម្លៃការអនុវត្តណាមួយក្នុងករណីនេះនឹងគិតគូរថាគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវតែផ្តល់មិនត្រឹមតែផលចំណេញពីដើមទុន (ការចំណាយដែលកើតឡើងក្នុងអំឡុងពេលអនុវត្តគម្រោង) ប៉ុន្តែក៏ជាការត្រឡប់មកវិញលើដើមទុនដែលហៅថាប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន (បើមិនដូច្នេះទេវានឹងមិនមាន។ ចំណុចដែលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ចូលរួមនៅក្នុងគម្រោងដែលមានហានិភ័យ វានឹងកាន់តែទទួលបានផលចំណេញច្រើនជាងការដាក់ប្រាក់លើការដាក់ប្រាក់ ឬទិញឧបករណ៍ហិរញ្ញវត្ថុដែលគ្មានហានិភ័យ)។

ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ បរិមាណប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិនមិនគួរអាស្រ័យលើសំណុំជាក់ស្តែងនៃអ្នកចូលរួមគម្រោងទេ៖ ជំនួសឱ្យអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ម្នាក់ គម្រោងអាចត្រូវបានចាប់ផ្តើម និងអនុវត្តដោយវិនិយោគិន (អតិថិជន) អ្នកគ្រប់គ្រងគម្រោង អ្នកម៉ៅការ អ្នកផ្គត់ផ្គង់សម្ភារៈ។ ទីប្រឹក្សា និងឈ្មួញកណ្តាល - ទាំងអស់ដោយមានការចូលរួមពីស្ថាប័នឥណទាន។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ប្រាក់បំណាច់របស់ក្រុមហ៊ុនដែលគ្រប់គ្រងគម្រោង ការទូទាត់ទៅឱ្យអ្នកម៉ៅការ ក៏ដូចជាការទូទាត់ទៅឱ្យអ្នកផ្គត់ផ្គង់សម្ភារៈ អ្នកប្រឹក្សាយោបល់ និងឈ្មួញកណ្តាល ការទូទាត់ផ្នែកសំខាន់នៃប្រាក់កម្ចីនឹងត្រូវបានផ្តល់ដោយមូលនិធិពីចំនួនទឹកប្រាក់ដែលមានបំណងសម្រាប់។ ការត្រឡប់មកវិញនៃដើមទុន ខណៈពេលដែលការប្រាក់ត្រូវតែតំណាងឱ្យជាផ្នែកមួយនៃប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិនលើប្រាក់កម្ចី និងប្រាក់ចំណូលលើដើមទុនភាគហ៊ុនទាំងអស់ដែលបានវិនិយោគនៅក្នុងគម្រោង។

ប្រសិនបើអតិថិជនស្នើសុំឱ្យអ្នកវាយតម្លៃឱ្យកំណត់តម្លៃទីផ្សារនៃវត្ថុដែលបន្ទាប់ពីការបង្កើត ត្រូវបានប្រើប្រាស់ដោយម្ចាស់របស់វារួចហើយ ដើម្បីបង្កើតប្រាក់ចំណូល នោះអ្នកវាយតម្លៃការអនុវត្តនឹងគិតបន្ថែមទៅលើការបាត់បង់តម្លៃដែលទាក់ទងនឹងការពាក់ និងការរហែក និងភាពហួសសម័យ។ ៖ ការខាតបង់ទាំងនេះត្រូវបានកាត់ចេញពីផលបូកនៃការចំណាយនៃការអនុវត្តគម្រោង និងប្រាក់ចំណេញដែលបានរកឃើញដោយការដាក់ទុនលើការចំណាយសម្រាប់រយៈពេល (មុនកាលបរិច្ឆេទវាយតម្លៃ) តាមទ្រឹស្តីចាំបាច់ដើម្បីបង្កើតវត្ថុវាយតម្លៃដូចថ្មី (សូមមើលទំព័រ 305-306) .

ពីខាងលើវាធ្វើតាមនោះ។ ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន នៅក្នុងវិធីសាស្រ្តនៃការចំណាយលើការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ ការត្រឡប់មកវិញលើដើមទុនទាំងអស់ដែលបានវិនិយោគនៅក្នុងគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវបានគេហៅថា។ ចំនួនទឹកប្រាក់នៃដើមទុនវិនិយោគត្រូវបានកំណត់ដោយផលបូកនៃការចំណាយទាំងអស់ដែលទាក់ទងនឹងការអនុវត្តគម្រោង (រួមទាំងការរៀបចំទីផ្សារនៃវត្ថុសម្រាប់លក់) ហើយប្រាក់ចំណូលលើដើមទុននេះ (ប្រាក់ចំណេញដែលបានលើកឡើងរបស់សហគ្រិន) ត្រូវបានកំណត់ដោយការដកខាងលើ - ចំនួនទឹកប្រាក់ដែលបានរៀបរាប់នៃការចំណាយទាំងអស់ដែលកើតឡើងដោយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ពីតម្លៃនាពេលអនាគតនៃការចំណាយទាំងនេះដែលទទួលបានដោយនីតិវិធីនៃការកើនឡើងរបស់ពួកគេ (ការដាក់ទុនបំរុង) ដោយប្រើអត្រាទូទៅផ្អែកលើទីផ្សារនៃផលចំណេញលើដើមទុនដែលបានវិនិយោគក្នុងការបង្កើតវត្ថុមួយ។

យើងចង្អុលបង្ហាញថាតម្លៃថ្លៃដើមដែលបានរៀបរាប់នាពេលអនាគតតំណាងឱ្យតម្លៃទីផ្សារនៃវត្ថុដែលទើបតែបញ្ចប់ការសាងសង់។ នៅលើមូលដ្ឋាននៃតម្លៃនេះ តម្លៃផ្តល់ជូននៃវត្ថុសម្រាប់លក់ ឬសម្រាប់ការដាក់បញ្ចូលវត្ថុនៅក្នុងដើមទុនដែលមានការអនុញ្ញាតរបស់ក្រុមហ៊ុនណាមួយត្រូវបានបង្កើតឡើង ក៏ដូចជាតម្លៃផ្តល់ជូននៅឯការជួលទីផ្សារ (ផ្តល់ជូនតាមអត្រាជួល) - នៅពេល ការជួលអចលនទ្រព្យត្រូវបានវាយតម្លៃថាជាទ្រព្យសកម្មហិរញ្ញវត្ថុក្នុងទម្រង់ជាក់ស្តែង។

ចំណាំថាការបដិសេធនៃតម្រូវការក្នុងការគិតគូរពីប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិននៅក្នុងវិធីសាស្រ្តចំណាយគឺតែងតែរាប់ជាសុចរិតដោយយោងទៅលើគោលការណ៍នៃការជំនួស ដែលត្រូវបានចាត់ទុកថាជាគោលការណ៍គ្រឹះនៃវិធីសាស្រ្តចំណាយក្នុងវិចារណកថា: "អ្នកទិញសមហេតុផលនឹងមិនបង់ប្រាក់ទេ។ សម្រាប់អចលនទ្រព្យលើសពីចំនួនប្រាក់ដែលចាំបាច់សម្រាប់ទិញដីស្រដៀងគ្នា និងសាងសង់អគារដែលមានអត្ថប្រយោជន៍សមមូល ដោយមិនមានការពន្យារពេលហួសហេតុ ដោយគិតដល់សំណងហិរញ្ញវត្ថុសមរម្យសម្រាប់ពេលវេលាចំណាយលើការសាងសង់។ អ្នកប្រឆាំងនៃគណនេយ្យសម្រាប់ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិនជឿថាទម្រង់បែបបទនេះអនុញ្ញាតឱ្យយើងពិចារណាពីវិធីសាស្រ្តនៃការចំណាយក្នុងការវាយតម្លៃជាវិធីសាស្រ្តដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីផលប្រយោជន៍របស់អ្នកប្រើដែលបង្កើតវត្ថុសម្រាប់ខ្លួនគាត់ ("ហេតុអ្វីបានជាគាត់នឹងដឹង ហើយគិតគូរពីប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន។ ?”)

ដើម្បីចាប់ផ្តើម អនុញ្ញាតឱ្យយើងគូរយកចិត្តទុកដាក់ចំពោះភាពមិនអាចទទួលយកបាននៃការប្រើប្រាស់ការគណនាតម្លៃទីផ្សារជាតម្លៃនៃការសាងសង់វត្ថុសម្រាប់ការប្រើប្រាស់ផ្ទាល់ខ្លួន ពីព្រោះ ដោយអនុលោមតាមនិយមន័យនៃគោលគំនិតនៃតម្លៃទីផ្សារ ក្រោយមកទៀតគឺ តម្លៃក្នុងការផ្លាស់ប្តូរ - នៅក្នុងប្រតិបត្តិការសម្មតិកម្មដែលក្លែងធ្វើដោយអ្នកវាយតម្លៃ។ ជាមួយគ្នានេះ យើងកត់សំគាល់ថា ការបង្កើតគោលការណ៍លើកឡើង សំណងហិរញ្ញវត្ថុ សម្រាប់ពេលវេលាដែលបានចំណាយលើការសាងសង់ ហើយសំណងនេះគួរតែត្រូវបានគណនាដោយគិតគូរពីតម្លៃពេលវេលានៃប្រាក់៖ ក្នុងអំឡុងពេលសាងសង់ អ្នកបង្កើតវត្ថុ "បង្កក" ប្រាក់ផ្ទាល់ខ្លួនរបស់គាត់ និងខ្ចី - ជំនួសឱ្យការទទួលបានប្រាក់ចំណូលពីការប្រើប្រាស់វត្ថុដែលបានបញ្ចប់។ ដែលគាត់អាចទិញពីអ្នកអភិវឌ្ឍន៍។ នោះគឺក្នុងករណីនេះ មូលធននីយកម្មនៃការចំណាយទាំងអស់នៃគម្រោងសាងសង់ត្រូវតែត្រូវបានអនុវត្តដែលនឹងនាំឱ្យមានការបង្កើតចំនួននៃប្រាក់ចំណូលលើដើមទុន (ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន) ដែលកំណត់ដោយវិធីសាស្រ្តនៃការបង្កើន (ទុនបំរុង) ។ ចំណាយទៅតាមអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើដើមទុន។

វាគួរតែត្រូវបានចងចាំក្នុងចិត្តថានៅពេលសាងសង់វត្ថុ "សម្រាប់ខ្លួនឯង" អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើដើមទុនដែលបានបញ្ជាក់ត្រូវតែរួមបញ្ចូលបុព្វលាភសម្រាប់ហានិភ័យទាំងអស់របស់អ្នកវិនិយោគដោយលើកលែងតែហានិភ័យនៃសាច់ប្រាក់ទាបនៃប្រតិបត្តិការសម្រាប់ការលក់។ វត្ថុ (ករណីលើកលែងចុងក្រោយគួរតែត្រូវបានយកមកពិចារណានៅពេលវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យជាផ្នែកនៃសហគ្រាសប្រតិបត្តិការដោយប្រើវិធីសាស្រ្តនៃការចំណាយ) ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើការបង្កើតវត្ថុអចលនទ្រព្យមានបំណងជួលវាជាបន្តបន្ទាប់ជាទ្រព្យសកម្មហិរញ្ញវត្ថុ នោះម្ចាស់វត្ថុដែលបានបង្កើត និងអ្នកវាយតម្លៃនឹងកំណត់អត្រាជួលទីផ្សារ និងតម្លៃនៃការបង្វិលសងវិញដោយផ្អែកលើតម្លៃទីផ្សារនៃ វត្ថុដែលបានបញ្ចប់ បានរកឃើញដោយប្រើវិធីសាស្ត្រចំណាយ ដោយគិតគូរពីហានិភ័យទាំងអស់ រួមទាំងហានិភ័យទាបនៃសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល ដូច្នេះនៅក្នុងករណីទូទៅបំផុតនេះ ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិននឹងត្រូវបានគណនាស្រដៀងគ្នា។

ចូរយើងយកចិត្តទុកដាក់លើចំណុចជាក់លាក់នៃបញ្ហានៃការវាយតម្លៃ (ដោយប្រើវិធីសាស្រ្តតម្លៃ) អចលនទ្រព្យដែលទើបតែបញ្ចប់ក្នុងអំឡុងពេលមានវិបត្តិ៖ ក្នុងករណីនេះ រួមជាមួយនឹងការចំណាយលើការទិញដី និងការបង្កើតការកែលម្អ ក៏ដូចជា ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន ភាពហួសសម័យខាងក្រៅដែលទាក់ទងនឹងការធ្លាក់ចុះនៃតម្រូវការអចលនទ្រព្យ។ ការបាត់បង់តម្លៃដោយសារតែភាពហួសសម័យបែបនេះត្រូវបានយកមកពិចារណាដោយការកាត់បន្ថយតម្លៃ និងអត្រាជួលសម្រាប់វត្ថុដែលមានប្រភេទដូចគ្នាទៅនឹងអចលនទ្រព្យដែលកំពុងត្រូវបានវាយតម្លៃក្នុងអំឡុងពេលអនុវត្តគម្រោង។ ផ្ទុយទៅវិញ នៅពេលវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យថ្មីនៅដំណាក់កាលនៃកំណើនទីផ្សារបន្ទាប់ពីបញ្ចប់វិបត្តិ វាអាចចាំបាច់ត្រូវគិតគូរពីការបន្តឡើងវិញខាងក្រៅ (ការកើនឡើងនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលបានបញ្ចប់ដោយសារភាពយឺតយ៉ាវខាងក្រៅអវិជ្ជមាន) ដែលបណ្តាលមកពី ដោយសារតម្រូវការលើសការផ្គត់ផ្គង់ ដោយសារនិចលភាពនៃការបន្តគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ដែលបានបង្កកកំឡុងពេលមានវិបត្តិ។

ដូច្នេះវាច្បាស់ណាស់ថា សេចក្តីថ្លែងការណ៍ដែលមិនចាំបាច់គិតគូរពីប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន នៅពេលគណនាតម្លៃទីផ្សារនៃវត្ថុក្នុងវិធីសាស្រ្តតម្លៃគឺផ្ទុយនឹងសុភវិនិច្ឆ័យ ហើយមិនអាចណែនាំសម្រាប់ប្រើក្នុងការអនុវត្តការវាយតម្លៃបានទេ។

អក្សរសិល្ប៍

1. Korostelev S.P. , 2009 ។
2. Ozerov E.S. ការវិភាគសេដ្ឋកិច្ច និងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ SPb ។ : គ្រឹះស្ថានបោះពុម្ព។ "ISS" ។ ២០០៧។
3. Ozerov E.S. , 2009 ។

ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន (PP)- ប្រាក់ចំណូលរបស់សហគ្រិន ដែលតំណាងឱ្យរង្វាន់ដល់អ្នកវិនិយោគសម្រាប់ហានិភ័យដែលទាក់ទងនឹងការអនុវត្តគម្រោងសាងសង់។ នៅពេលអនុវត្តគម្រោងសាងសង់តាំងពីដំបូងរហូតដល់ការផ្ទេរសិទ្ធិ ឬការជួល ឬការប្រើប្រាស់ផ្សេងទៀត ហានិភ័យមួយចំនួនធំនៃប្រភេទផ្សេងៗកើតឡើង។ កត្តាហានិភ័យរួមមាន:

• កត្តាសេដ្ឋកិច្ច និងនយោបាយ;
• កត្តាសង្គមនិងតំបន់;
• កត្តាសហគ្រិន;
• កត្តានៃលក្ខខណ្ឌសំណង់។

កម្រិតសរុបនៃហានិភ័យទាំងអស់ដែលកើតឡើងក្នុងអំឡុងពេលអនុវត្តគម្រោងកាន់តែច្រើន អ្នកវិនិយោគគួរតែទទួលបានជាសំណង និងប្រាក់ចំណេញកាន់តែច្រើន។ ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិនក្នុងករណីនេះត្រូវបានបង្កើតឡើង ដូចជាអត្រាបញ្ចុះតម្លៃ ដោយវិធីសាស្រ្ដបូកសរុប រូបមន្តសម្រាប់គណនា PP ត្រូវបានបង្ហាញខាងក្រោម៖

PP=Σ(R) +R គ្មានហានិភ័យ,

• PP - ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិន (វិនិយោគិន) នៃគម្រោងសាងសង់;
• Σ(R)- កម្រិតហានិភ័យសរុបដែលកើតឡើងក្នុងអំឡុងពេលអនុវត្តគម្រោងសាងសង់។
• R គ្មានហានិភ័យ - អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញបានជម្រះហានិភ័យ (អត្រាគ្មានហានិភ័យ) ។

កត្តាហានិភ័យ និងតម្លៃហានិភ័យសរុបត្រូវបានបង្ហាញក្នុងតារាង៖

តុ។ ការគណនាហានិភ័យ។

ទេ	កត្តាហានិភ័យ\ចំណាត់ថ្នាក់
	កត្តាសេដ្ឋកិច្ច និងនយោបាយ
	និន្នាការសេដ្ឋកិច្ចទូទៅ
	សកម្មភាពសេដ្ឋកិច្ចបរទេស
	អតិផរណា
	ការវិនិយោគ
	ប្រាក់ចំណូល និងការសន្សំរបស់ប្រជាជន
	ប្រព័ន្ធពន្ធ
	ការគំរាមកំហែងនៃការបែងចែកទ្រព្យសម្បត្តិឡើងវិញ
	ស្ថេរភាពនយោបាយផ្ទៃក្នុង
	សកម្មភាពគោលនយោបាយការបរទេស
	ការគំរាមកំហែងនៃការវាយប្រហារភេរវកម្ម
ចំនួននៃការសង្កេត
ផលបូកនៃផលិតផល
ចំនួនកត្តា
តម្លៃថ្លឹងថ្លែង
	កត្តាសង្គម និងតំបន់
	ស្ថិរភាពសង្គមក្នុងប្រទេស
	សន្តិសុខសង្គមរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ
	និន្នាការនៃការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចក្នុងតំបន់
	ស្ថិរភាពសង្គមក្នុងតំបន់
ចំនួននៃការសង្កេត
ចំនួននៃការសង្កេត * ចំណាត់ថ្នាក់កត្តា
ផលបូកនៃផលិតផល
ចំនួនកត្តា
តម្លៃថ្លឹងថ្លែង
	កត្តាសហគ្រិន
	សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៃទ្រព្យសកម្ម
	កម្រិតនៃការប្រកួតប្រជែងនៅក្នុងឧស្សាហកម្ម
	ភាពទាក់ទាញនៃការវិនិយោគក្នុងតំបន់
	និន្នាការឧស្សាហកម្ម
ចំនួននៃការសង្កេត
ចំនួននៃការសង្កេត * ចំណាត់ថ្នាក់កត្តា
ផលបូកនៃផលិតផល
ចំនួនកត្តា
តម្លៃថ្លឹងថ្លែង
	កត្តាលក្ខខណ្ឌសំណង់
	ការរញ្ជួយដីនៃតំបន់
	ទឹកជំនន់ ខ្យល់ព្យុះ និងផ្សេងៗទៀត
	លក្ខខណ្ឌអាកាសធាតុនៃតំបន់សំណង់
	ភាពអាចរកបាននៃវត្ថុធាតុដើមនៅក្នុងតំបន់សំណង់
	កម្រិតនៃការអភិវឌ្ឍន៍ឧស្សាហកម្មសម្ភារៈសំណង់
	ភាពអាចរកបាននៃធនធានការងារ
	ភាពអាចរកបាននៃបុគ្គលិកដែលមានសមត្ថភាពខ្ពស់នៅក្នុងតំបន់
	លក្ខណៈភូមិសាស្ត្រនៃការដ្ឋានសំណង់
ចំនួននៃការសង្កេត
ចំនួននៃការសង្កេត * ចំណាត់ថ្នាក់កត្តា
ផលបូកនៃផលិតផល
ចំនួនកត្តា
តម្លៃថ្លឹងថ្លែង
កម្រិតហានិភ័យសរុប

ជម្រើសដ៏សាមញ្ញបំផុត និងគ្រប់គ្រាន់នៃអត្រាត្រឡប់មកវិញដោយគ្មានហានិភ័យ គឺជាទិន្នផលប្រចាំឆ្នាំដល់កាលកំណត់នៃមូលបត្ររដ្ឋាភិបាល។ ពួកគេមានសារធាតុរាវខ្ពស់ ហើយកម្រិតនៃហានិភ័យនៃការវិនិយោគសម្រាប់ពួកគេខិតជិតសូន្យ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វត្តមាននៃមូលបត្ររដ្ឋាភិបាលមួយចំនួនបង្ខំឱ្យអ្នកវាយតម្លៃជ្រើសរើសក្នុងចំណោមមូលបត្រទាំងនេះ ចាប់តាំងពីមូលបត្ររដ្ឋាភិបាលមានភាពចាស់ទុំខុសៗគ្នា ក៏ដូចជាទិន្នផលបច្ចុប្បន្នខុសៗគ្នារហូតដល់កាលកំណត់។

នៅពេលជ្រើសរើសអត្រាត្រឡប់មកវិញដោយគ្មានហានិភ័យ អាគុយម៉ង់ខាងក្រោមត្រូវបានយកមកពិចារណា៖

• របស់ផ្សេងទៀតមានភាពស្មើគ្នា ភាពចាស់ទុំនៃសន្តិសុខកាន់តែយូរ ភាពប្រែប្រួលនៃការត្រឡប់មកវិញរបស់វាកាន់តែទាប។
• ដើម្បីធានាបាននូវតម្លៃថេរនៃអត្រាបញ្ចុះតម្លៃពេញមួយជើងមេឃព្យាករណ៍ទាំងមូល វាជាការប្រសើរក្នុងការជ្រើសរើសសុវត្ថិភាពដែលមានរយៈពេលពេញវ័យស្របគ្នាជាមួយ ឬវែងជាងផ្តេកព្យាករណ៍។
• សុវត្ថិភាពត្រូវតែកំណត់ជាប្រាក់រូល។

សន្តិសុខរដ្ឋាភិបាលដែលសមស្របបំផុតគឺ សញ្ញាប័ណ្ណកម្ចីសហព័ន្ធនៃស៊េរីទី 27 ពោលគឺឧ។ OFZ ជាមួយនឹងការកាត់បន្ថយបំណុលជាមួយនឹងកាលកំណត់ពី 2004 ដល់ 2009 រួមបញ្ចូល។

តារាងទី 16. ការគណនាអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញដោយគ្មានហានិភ័យ។

ព័ត៌មានអំពីសន្តិសុខ
ឈ្មោះ
	ក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុនៃប្រទេសរុស្ស៊ី
លេខសំងាត់
លេខចុះបញ្ជីរដ្ឋ
កាលបរិច្ឆេទប្រកាស
កាលបរិច្ឆេទផុតកំណត់
បរិមាណដែលបានប្រកាស, pcs ។
បរិមាណដែលបានដាក់, pcs ។
ថ្លៃដើម
	ជួញដូរ
ប្រាក់ចំណេញនៅតម្លៃមធ្យមដែលមានទម្ងន់ % ក្នុងមួយឆ្នាំ
ការផ្លាស់ប្តូរទិន្នផលនៅតម្លៃមធ្យមដែលមានទម្ងន់មុន។ ថ្ងៃជួញដូរ % ក្នុងមួយឆ្នាំ
ប្រាក់ចំណេញនៅតម្លៃប្រតិបត្តិការចុងក្រោយ % ក្នុងមួយឆ្នាំ
បរិមាណជួញដូរ, ជូត។ (ពីឆ្នាំទៅបច្ចុប្បន្ន)

ដូច្នេះតម្លៃនៃអត្រាគ្មានហានិភ័យនៃការត្រឡប់មកវិញដែលជាធាតុមូលដ្ឋានសម្រាប់ការគណនាអត្រាបញ្ចុះតម្លៃដោយការសាងសង់កើនឡើងត្រូវបានយកស្មើនឹង 6.12% ។

ទិន្នន័យគេហទំព័រ http://www.micex.ru

ក្នុងករណីនេះតម្លៃនៃប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រិនគឺស្មើនឹង.....

អត្ថបទវិភាគរបស់ក្លឹប ROO ផ្លូវការ www.appraiser.ru