ភាពហួសសម័យ

ការពាក់និងការបង្ហូរទឹកភ្នែកដែលមានមុខងាររួមមានការថយចុះនៃតម្លៃនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលត្រូវបានផ្សារភ្ជាប់ជាមួយនឹងភាពមិនស៊ីសង្វាក់នៃដំណោះស្រាយនៃការរចនា និងផែនការ ស្តង់ដារសំណង់ គុណភាពនៃការរចនា និងសម្ភារៈផលិតជាមួយនឹងតម្រូវការទំនើបសម្រាប់វត្ថុទាំងនេះ។

ចំនួននៃការពាក់និងទឹកភ្នែកដែលអាចដកចេញបានត្រូវបានកំណត់ថាជាភាពខុសគ្នារវាងតម្លៃសក្តានុពលនៃអគារនៅពេលនៃការវាយតម្លៃជាមួយនឹងធាតុដែលបានធ្វើបច្ចុប្បន្នភាព និងតម្លៃរបស់វានៅកាលបរិច្ឆេទនៃការវាយតម្លៃដោយគ្មានធាតុដែលបានធ្វើបច្ចុប្បន្នភាព (ភាពខុសគ្នារវាងតម្លៃនៃការបន្តពូជនៃអគារ។ និងតម្លៃជំនួសរបស់វា) ។

ការពាក់មុខងារអាចដកចេញបាន ឬមិនអាចជួសជុលបាន។ ការពាក់មុខងារដែលអាចដកចេញបានត្រូវបានគណនាជាញឹកញាប់បំផុតដោយប្រើវិធីសាស្ត្រចំណាយ។

គុណវិបត្តិដែលតម្រូវឱ្យមានការជំនួស ឬទំនើបកម្មនៃធាតុគឺជាធាតុដែលនៅតែបំពេញមុខងាររបស់ពួកគេ ប៉ុន្តែលែងបំពេញតាមស្តង់ដារទំនើប (ម៉ែត្រទឹក និងឧស្ម័ន និងឧបករណ៍ពន្លត់អគ្គីភ័យ)។ ការរំលោះសម្រាប់វត្ថុទាំងនេះត្រូវបានវាស់វែងជាថ្លៃដើមនៃធាតុដែលមានស្រាប់ ដោយគិតគូរពីភាពយ៉ាប់យ៉ឺនផ្នែករាងកាយ ដកតម្លៃនៃសម្ភារៈត្រឡប់មកវិញ បូកនឹងតម្លៃនៃការរុះរើធាតុដែលមានស្រាប់ និងបូកនឹងតម្លៃនៃការដំឡើងធាតុថ្មី។ តម្លៃនៃសម្ភារៈត្រឡប់មកវិញត្រូវបានគណនាជាតម្លៃនៃសម្ភារៈ និងឧបករណ៍ដែលត្រូវបានរុះរើនៅពេលប្រើប្រាស់នៅកន្លែងផ្សេងទៀត (តម្លៃសំណល់ដែលអាចកែប្រែឡើងវិញបាន)។

ការខូចមុខងារដែលមិនអាចដកចេញបានគឺបណ្តាលមកពីការធ្វើផែនការអវកាសហួសសម័យ និង/ឬលក្ខណៈរចនាសម្ព័ន្ធនៃអគារដែលត្រូវបានវាយតម្លៃទាក់ទងទៅនឹងស្តង់ដារសំណង់ទំនើប។ សញ្ញានៃការពាក់ និងរហែកមុខងារដែលមិនអាចជួសជុលបាន គឺជាភាពមិនអាចកាត់ថ្លៃបានខាងសេដ្ឋកិច្ចនៃការចំណាយលើការលុបបំបាត់កង្វះខាតទាំងនេះ។ លើសពីនេះទៀត ចាំបាច់ត្រូវគិតគូរពីលក្ខខណ្ឌទីផ្សារដែលមាននៅកាលបរិច្ឆេទនៃការវាយតម្លៃ ដើម្បីធានាថាអគារនេះមានលក្ខណៈស្ថាបត្យកម្មសមស្របទៅនឹងគោលបំណងរបស់វា។

អាស្រ័យលើស្ថានភាពជាក់លាក់ តម្លៃនៃការពាក់ និងរហែកមុខងារដែលមិនអាចជួសជុលបានអាចត្រូវបានកំណត់តាមពីរវិធី៖

* មូលធនប័ត្រនៃការខាតបង់ក្នុងការជួល;

* មូលធនប័ត្រនៃការចំណាយប្រតិបត្តិការលើស។

ដើម្បីកំណត់សូចនាករគណនាចាំបាច់ (អត្រាជួល អត្រាមូលធននីយកម្ម។

ក្នុងករណីនេះ analogues ដែលបានជ្រើសរើសមិនគួរមានសញ្ញានៃការពាក់មុខងារដែលមិនអាចជួសជុលបានដែលត្រូវបានកំណត់អត្តសញ្ញាណនៅក្នុងវត្ថុដែលកំពុងត្រូវបានវាយតម្លៃ។ លើសពីនេះ ប្រាក់ចំណូលសរុបដែលបង្កើតដោយអគារអចលនទ្រព្យទាំងមូល (អគារ និងដី) និងបង្ហាញនៅក្នុងការជួលត្រូវតែបែងចែកជាពីរផ្នែក។ ដើម្បីបែងចែកផ្នែកនៃប្រាក់ចំណូលដែលបណ្តាលមកពីអគារ អ្នកអាចប្រើវិធីសាស្ត្រសមតុល្យវិនិយោគសម្រាប់អគារ ឬវិធីសាស្រ្តនៃការវិភាគសមាមាត្រនៃតម្លៃនៃដីឡូតិ៍ និងតម្លៃលក់សរុបនៃអគារអចលនទ្រព្យ។

ការ​កំណត់​ការ​ខូច​ខាត​ដែល​បណ្ដាល​មក​ពី​ការ​ខូច​ខាត​មុខងារ​ដែល​មិន​អាច​ជួសជុល​បាន​ដោយ​សារ​តែ​ដំណោះ​ស្រាយ​ការ​ធ្វើ​ផែនការ​លំហ​ហួស​សម័យ (តំបន់​ជាក់លាក់ សមត្ថភាព​គូប) ត្រូវ​បាន​អនុវត្ត​ដោយ​វិធី​សាស្រ្ដ​នៃ​ការ​ខាត​បង់​ក្នុង​ការ​ជួល។

ការគណនានៃការពាក់ និងរហែកមុខងារដែលមិនអាចជួសជុលបាន ដោយដាក់ទុនលើការចំណាយប្រតិបត្តិការលើសតម្រូវការ ដើម្បីថែទាំអគារឱ្យស្ថិតក្នុងស្ថានភាពល្អ អាចធ្វើបានតាមរបៀបស្រដៀងគ្នា។ វិធីសាស្រ្តនេះគឺល្អសម្រាប់ការវាយតម្លៃមុខងារដែលមិនអាចជួសជុលបាន និងការរហែកនៃអគារដែលត្រូវបានសម្គាល់ដោយដំណោះស្រាយស្ថាបត្យកម្មដែលមិនមានស្តង់ដារ ហើយក្នុងនោះទោះជាយ៉ាងណា ចំនួននៃការជួលគឺអាចប្រៀបធៀបទៅនឹងការជួលសម្រាប់បរិក្ខារអាណាឡូកទំនើប ផ្ទុយពីបរិមាណប្រតិបត្តិការ។ ការចំណាយ។

ការស្លៀកពាក់ខាងក្រៅ

ការខូចខាតផ្នែកខាងក្រៅ ឬសេដ្ឋកិច្ច - ការរំលោះនៃវត្ថុមួយដោយសារតែឥទ្ធិពលអវិជ្ជមាននៃបរិយាកាសខាងក្រៅលើវត្ថុនៃការវាយតម្លៃ៖ ទីតាំង ស្ថានភាពទីផ្សារ ភាពងាយស្រួលដែលកំណត់លើការប្រើប្រាស់ជាក់លាក់នៃអចលនទ្រព្យ ការផ្លាស់ប្តូរហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធជុំវិញ និងការសម្រេចចិត្តនីតិបញ្ញត្តិនៅក្នុង វិស័យពន្ធដារ។ល។ ទោះបីជាការពាក់ខាងក្រៅមិនអាចត្រូវបានលុបចោលក្នុងករណីភាគច្រើនក៏ដោយ ពេលខ្លះវាអាចដោះស្រាយដោយខ្លួនឯងបាន ដោយសារតែការផ្លាស់ប្តូរជាវិជ្ជមាននៅក្នុងបរិយាកាសទីផ្សារជុំវិញ។

វិធីសាស្រ្តខាងក្រោមអាចត្រូវបានប្រើដើម្បីវាយតម្លៃការពាក់ខាងក្រៅ:

* វិធីសាស្រ្តនៃមូលធនប័ត្រនៃការខាតបង់នៅក្នុងការជួល;

* វិធីសាស្រ្តនៃមូលធនប័ត្រនៃការចំណាយប្រតិបត្តិការលើស;

* វិធីសាស្រ្តប្រៀបធៀបការលក់។

ការវាយតម្លៃនៃការខូចខាតខាងក្រៅដោយវិធីសាស្រ្តនៃការបាត់បង់ដើមទុនក្នុងការជួល និងវិធីសាស្រ្តនៃការបាត់បង់ប្រតិបត្តិការលើសពីនេះត្រូវបានអនុវត្តស្រដៀងគ្នាទៅនឹងការគណនាដោយវិធីសាស្រ្តនៃការពាក់ និងទឹកភ្នែកដែលមានមុខងារដែលបានពិភាក្សាខាងលើ។ នៅក្នុងករណីនៃការវាយតម្លៃលើការពាក់ខាងក្រៅ ចាំបាច់ត្រូវកំណត់ការខាតបង់ក្នុងការជួលដែលបណ្តាលមកពីសញ្ញានៃការពាក់ខាងក្រៅ ឬថ្លៃប្រតិបត្តិការលើសដែលបណ្តាលមកពីសញ្ញានៃការពាក់ខាងក្រៅ។

វិធីសាស្រ្តប្រៀបធៀបការលក់មានកំណត់អត្តសញ្ញាណការវាយតម្លៃទីផ្សារនៃការរំលោះបង្គរនៃវត្ថុដោយប្រៀបធៀបតម្លៃជំនួសរបស់វាជាមួយនឹងតម្លៃលក់បច្ចុប្បន្ននៃវត្ថុប្រៀបធៀប។

ដំណាក់កាលនៃការអនុវត្តវិធីសាស្រ្ត៖

1. ការជ្រើសរើសការលក់ថ្មីៗនៃវត្ថុដែលស្រដៀងនឹងអចលនទ្រព្យដែលកំពុងត្រូវបានវាយតម្លៃទាក់ទងនឹងលក្ខណៈនៃការកែលម្អ ការកែតម្រូវតម្លៃរបស់ពួកគេ និងការបង្កើតព័ត៌មានដើម្បីកំណត់តម្លៃជំនួសនៃអគារ។

2. ការ​កំណត់​តម្លៃ​ដី​មួយ​កន្លែង​សម្រាប់​ទ្រព្យ​ដែល​អាច​ប្រៀប​បាន​នីមួយៗ;

3. ការកំណត់តម្លៃអគារដោយគិតគូរពីការរំលោះដោយមិនរាប់បញ្ចូលតម្លៃដីឡូតិ៍ពីតម្លៃលក់វត្ថុប្រៀបធៀប។

4. ការគណនាតម្លៃជំនួសបច្ចុប្បន្ននៃវត្ថុប្រៀបធៀបនីមួយៗ;

5. កំណត់ចំនួននៃការរំលោះបង្គរនៃអគារប្រៀបធៀបដោយដកតម្លៃរបស់ពួកគេដោយគិតគូរពីការរំលោះពីតម្លៃជំនួសបច្ចុប្បន្ននៃអគារដូចគ្នា;

6. ការកំណត់ភាគរយជាមធ្យមនៃការរំលោះនៃអគារប្រៀបធៀបសម្រាប់ការផ្ទេររបស់វាទៅវត្ថុវាយតម្លៃ។

អត្ថប្រយោជន៍នៃវិធីសាស្រ្តគឺស្ថិតនៅក្នុងកម្មវត្ថុនៃលទ្ធផលរបស់វា ចាប់តាំងពីដោយការប្រៀបធៀបការលក់ អ្នកវាយតម្លៃគ្រាន់តែកំណត់ប្រតិកម្មទីផ្សារចំពោះភាពចាស់នៃទ្រព្យសម្បត្តិ និងការផ្លាស់ប្តូរបរិស្ថាន។

គុណវិបត្តិនៃវិធីសាស្រ្តគឺភាពមិនមានលក្ខណៈបុគ្គលនៃប្រភេទនៃការពាក់ដែលបានកំណត់ នោះគឺក្នុងករណីដែលគ្មានលទ្ធភាពនៃភាពខុសគ្នាតាមប្រភេទ និងប្រភេទនៃការពាក់ ដែលកំណត់ការប្រើប្រាស់វិធីសាស្ត្រនេះក្នុងការគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិ។ លើសពីនេះ វិធីសាស្ត្រគឺពឹងផ្អែកខ្លាំងលើកម្លាំងពលកម្ម ដោយសារវាទាមទារការគណនាមិនត្រឹមតែដើម្បីប្រៀបធៀបការលក់ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងកំណត់តម្លៃដីឡូតិ៍ និងតម្លៃជំនួសនៃការកែលម្អវត្ថុទាំងអស់។

គំនិតទូទៅនិងវាក្យសព្ទ

ការរំលោះត្រូវបានកំណត់លក្ខណៈដោយការថយចុះនៃអត្ថប្រយោជន៍នៃអចលនទ្រព្យ ភាពទាក់ទាញរបស់អ្នកប្រើប្រាស់របស់វាពីទស្សនៈរបស់អ្នកវិនិយោគសក្តានុពល ហើយត្រូវបានបង្ហាញនៅក្នុងការថយចុះនៃតម្លៃ (រំលោះ) ក្រោមឥទ្ធិពលនៃកត្តាផ្សេងៗតាមពេលវេលា។ នៅពេលដែលគ្រឿងបរិក្ខារត្រូវបានប្រើប្រាស់ ប៉ារ៉ាម៉ែត្រដែលបង្ហាញពីភាពជឿជាក់នៃរចនាសម្ព័ន្ធនៃអគារ និងរចនាសម្ព័ន្ធ ក៏ដូចជាការអនុលោមតាមមុខងាររបស់វាជាមួយនឹងបច្ចុប្បន្ន និងជាពិសេសការប្រើប្រាស់នាពេលអនាគតដែលទាក់ទងនឹងជីវិតមនុស្សកាន់តែយ៉ាប់យ៉ឺនជាលំដាប់។ លើសពីនេះ តម្លៃនៃអចលនវត្ថុមិនតិចទេដែលរងឥទ្ធិពលពីកត្តាខាងក្រៅ ដែលបណ្តាលមកពីការផ្លាស់ប្តូរបរិយាកាសទីផ្សារ ការដាក់កម្រិតលើការប្រើប្រាស់អគារមួយចំនួន។ល។

រំលោះ (I) ជាធម្មតាត្រូវបានវាស់ជាភាគរយ ហើយការបង្ហាញរូបិយវត្ថុនៃរំលោះគឺរំលោះ (O) ។

អាស្រ័យលើមូលហេតុដែលបណ្តាលឱ្យមានការរំលោះនៃទ្រព្យសម្បត្តិ ប្រភេទនៃការពាក់ និងការបង្ហូរទឹកភ្នែកខាងក្រោមត្រូវបានសម្គាល់: រាងកាយ មុខងារ និងខាងក្រៅ។

ចំណាត់ថ្នាក់នៃការរំលោះនៃវត្ថុអចលនទ្រព្យ

ប្រភេទនៃការពាក់នីមួយៗត្រូវបានកំណត់លក្ខណៈដោយការបែងចែករបស់វា: មិនអាចដកចេញបាននិងមិនអាចដកចេញបាន។ នៅក្នុងករណីទូទៅបំផុត ការពាក់ដែលអាចដកចេញបានត្រូវបានគេហៅថាការពាក់ ការលុបបំបាត់ដែលអាចធ្វើទៅបានខាងរាងកាយ និងសេដ្ឋកិច្ច។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ លទ្ធភាពសេដ្ឋកិច្ចស្ថិតនៅក្នុងការពិតដែលថាការចំណាយដែលកើតឡើងដើម្បីលុបបំបាត់ការពាក់ និងទឹកភ្នែកមួយប្រភេទ ឬប្រភេទផ្សេងទៀតគួរតែជួយបង្កើនតម្លៃនៃវត្ថុទាំងមូល។

នៅពេលកំណត់ប្រភេទនៃការពាក់ និងទឹកភ្នែកដែលបានកំណត់ទាំងអស់ ពួកគេនិយាយអំពីការពាក់ និងការរហែកសរុបនៃទ្រព្យសម្បត្តិ។ ក្នុងន័យរូបិយវត្ថុ ការពាក់ និងទឹកភ្នែកដែលប្រមូលផ្តុំគឺជាភាពខុសគ្នារវាងតម្លៃជំនួស និងតម្លៃទីផ្សារនៃអចលនទ្រព្យដែលកំពុងវាយតម្លៃ។ ដោយផ្អែកលើខ្លឹមសារនៃនិយមន័យទាំងនេះ វាអាចនិយាយបានថា ការពាក់និងការរហែកសរុបដែលប្រមូលបានជាដំបូង មុខងារនៃអាយុកាលរបស់វត្ថុ។ ដោយគិតពីកាលៈទេសៈនេះ អនុញ្ញាតឱ្យយើងពិចារណាពីខ្លឹមសារនៃគំនិតវាយតម្លៃសំខាន់ៗ ដែលមានលក្ខណៈសូចនាករនេះ៖

ជីវិតរាងកាយ អគារ (FZ)- កំណត់ដោយកំឡុងពេលប្រតិបត្តិការនៃអគារ ក្នុងអំឡុងពេលដែលលក្ខខណ្ឌនៃធាតុរចនាសម្ព័ន្ធផ្ទុកបន្ទុកនៃអគារត្រូវនឹងលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យមួយចំនួន (ភាពជឿជាក់នៃរចនាសម្ព័ន្ធ ភាពធន់រាងកាយ។ល។)។ អាយុកាលរូបវន្តរបស់វត្ថុមួយត្រូវបានដាក់កំឡុងពេលសាងសង់ ហើយអាស្រ័យលើក្រុមមូលធននៃអគារ។ ជីវិត​រូប​កាយ​ត្រូវ​បញ្ចប់​នៅ​ពេល​វត្ថុ​ត្រូវ​បាន​គេ​កម្ទេច​ចោល។

អាយុកាលប្បវត្តិ (CA) - នេះគឺជារយៈពេលដែលកន្លងផុតទៅ ចាប់ពីថ្ងៃដែលគ្រឹះស្ថានត្រូវបានដាក់ឱ្យដំណើរការរហូតដល់ថ្ងៃវាយតម្លៃ។

ជីវិតសេដ្ឋកិច្ច (EJ) - កំណត់ដោយពេលវេលាប្រតិបត្តិការក្នុងអំឡុងពេលដែលវត្ថុបង្កើតប្រាក់ចំណូល។ ក្នុងអំឡុងពេលនេះ ការកែលម្អដែលបានធ្វើឡើងរួមចំណែកដល់តម្លៃនៃអចលនទ្រព្យ។ ជីវិតសេដ្ឋកិច្ចរបស់វត្ថុបញ្ចប់នៅពេលដែលប្រតិបត្តិការរបស់វត្ថុមិនអាចបង្កើតប្រាក់ចំណូលដែលបង្ហាញដោយអត្រាដែលត្រូវគ្នាសម្រាប់វត្ថុដែលអាចប្រៀបធៀបបាននៅក្នុងផ្នែកនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនេះ។ ក្នុងករណីនេះ ការកែលម្អដែលបានធ្វើឡើងលែងរួមចំណែកដល់តម្លៃនៃវត្ថុដោយសារតែការពាក់ និងរហែកទូទៅរបស់វា។

អាយុមានប្រសិទ្ធិភាព (EA) - កំណត់លើមូលដ្ឋាននៃអាយុកាលប្បវត្តិនៃអគារ ដោយគិតគូរពីលក្ខខណ្ឌបច្ចេកទេស និងកត្តាសេដ្ឋកិច្ចដែលមាននៅកាលបរិច្ឆេទវាយតម្លៃ ដែលមានឥទ្ធិពលលើតម្លៃនៃវត្ថុដែលបានវាយតម្លៃ។ អាស្រ័យលើលក្ខណៈប្រតិបត្តិការនៃអគារ អាយុមានប្រសិទ្ធភាពអាចខុសគ្នាពីអាយុកាលប្បវត្តិឡើង ឬចុះក្រោម។ នៅក្នុងករណីនៃប្រតិបត្តិការធម្មតា (ធម្មតា) នៃអគារ អាយុមានប្រសិទ្ធភាពជាធម្មតាស្មើនឹងអាយុកាលប្បវត្តិ។

ជីវិតសេដ្ឋកិច្ចដែលនៅសល់ (REL) នៃអគារគឺជារយៈពេលនៃពេលវេលាចាប់ពីកាលបរិច្ឆេទនៃការវាយតម្លៃរហូតដល់ចុងបញ្ចប់នៃជីវិតសេដ្ឋកិច្ចរបស់វា។

ប្រធានបទនៃការកំណត់សូចនាករដូចជាអាយុសេដ្ឋកិច្ច និងអាយុប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព តម្រូវឱ្យអ្នកវាយតម្លៃមានសមត្ថភាពខ្ពស់ និងមានបទពិសោធន៍អនុវត្តជាក់ស្តែងច្រើន។ ការរំលោះក្នុងការអនុវត្តការវាយតម្លៃត្រូវតែបែងចែកអត្ថន័យពីពាក្យស្រដៀងគ្នាដែលប្រើក្នុងគណនេយ្យ (រំលោះ)។ អត្ថន័យនៃការរំលោះក្នុងគណនេយ្យគឺជាការចែកចាយជាទៀងទាត់នៃការវិនិយោគដំបូងនៅក្នុងវត្ថុមួយ (តម្លៃសៀវភៅ) សម្រាប់រយៈពេលទាំងមូលនៃប្រតិបត្តិការរបស់ខ្លួនដោយអនុលោមតាមបទដ្ឋាននៃតម្លៃរំលោះសម្រាប់ការស្ដារ "ពេញលេញ" នៃទ្រព្យសកម្មថេរ។ ការរំលោះប៉ាន់ស្មានគឺជាប៉ារ៉ាម៉ែត្រចម្បងមួយដែលអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកគណនាតម្លៃបច្ចុប្បន្ន (ជាក់ស្តែង) នៃវត្ថុនៃការវាយតម្លៃនៅកាលបរិច្ឆេទជាក់លាក់មួយ។

ការខ្សោះជីវជាតិ

ការពាក់ និងការបង្ហូរទឹកភ្នែក គឺជាការបាត់បង់បន្តិចម្តងៗនៃលក្ខណៈបច្ចេកទេស និងប្រតិបត្តិការនៃវត្ថុដែលបានដាក់តាំងដំបូងក្នុងអំឡុងពេលសាងសង់ក្រោមឥទ្ធិពលនៃកត្តាធម្មជាតិ និងអាកាសធាតុ ក៏ដូចជាសកម្មភាពរបស់មនុស្ស។

វិធីសាស្រ្តខាងក្រោមសម្រាប់គណនាការខ្សោះជីវជាតិនៃអគារត្រូវបានសម្គាល់:

បទដ្ឋាន (សម្រាប់អគារលំនៅដ្ឋាន);

ការចំណាយ;

វិធីសាស្រ្តពេញមួយជីវិត។

វិធីសាស្រ្តស្តង់ដារសម្រាប់គណនាការពាក់ និងទឹកភ្នែក

វិធីសាស្រ្តស្តង់ដារសម្រាប់ការគណនាការពាក់ និងការបង្ហូរទឹកភ្នែកពាក់ព័ន្ធនឹងការប្រើប្រាស់សេចក្តីណែនាំអំពីបទដ្ឋានផ្សេងៗនៅកម្រិតអន្តរឧស្សាហកម្ម ឬនាយកដ្ឋាន។ ជាឧទាហរណ៍នៃការណែនាំបែបនេះ គេអាចដាក់ឈ្មោះ "ច្បាប់សម្រាប់វាយតម្លៃការខូចគុណភាពនៃអគារលំនៅដ្ឋាន" VSN 53-86 នៃ Gosgrazhdanstroy (គណៈកម្មាធិការរដ្ឋសម្រាប់ការសាងសង់សំណង់ស៊ីវិល និងស្ថាបត្យកម្មក្រោម GOSSTROE នៃសហភាពសូវៀត។ ទីក្រុងម៉ូស្គូ ឆ្នាំ 1990) ដែលប្រើប្រាស់ដោយ ការិយាល័យសារពើភ័ណ្ឌបច្ចេកទេស ក្នុងគោលបំណងវាយតម្លៃការខ្សោះជីវជាតិនៃអគារលំនៅដ្ឋានក្នុងអំឡុងពេលសារពើភ័ណ្ឌបច្ចេកទេស រៀបចំផែនការជួសជុលធំ ៗ នៃស្តុកលំនៅឋាន ដោយមិនគិតពីផ្នែកពាក់ព័ន្ធរបស់វា។

ច្បាប់ទាំងនេះពិពណ៌នាអំពីការពាក់ និងរហែកនៃធាតុរចនាសម្ព័ន្ធផ្សេងៗនៃអគារ និងការវាយតម្លៃរបស់ពួកគេ។

ការ​ខូច​ខាត​រាង​កាយ​នៃ​អគារ​គួរ​ត្រូវ​បាន​កំណត់​ដោយ​ប្រើ​រូបមន្ត៖

ហ្វហ្វ = ,

កន្លែងណា អេហ្វ- ការខូចខាតរាងកាយនិងទឹកភ្នែកនៃអគារ, (%);

ហ្វី- ការខ្សោះជីវជាតិ ខ្ញុំ th ធាតុរចនាសម្ព័ន្ធ (%);

លី- មេគុណដែលត្រូវគ្នានឹងចំណែកនៃថ្លៃដើមជំនួស ខ្ញុំ th ធាតុរចនាសម្ព័ន្ធនៅក្នុងតម្លៃជំនួសសរុបនៃអគារ;

ន- ចំនួននៃធាតុរចនាសម្ព័ន្ធនៅក្នុងអគារ។

ភាគហ៊ុននៃថ្លៃដើមជំនួសនៃរចនាសម្ព័ន្ធបុគ្គល ធាតុ និងប្រព័ន្ធក្នុងការចំណាយជំនួសសរុបនៃអគារ (គិតជា%) ជាធម្មតាត្រូវបានយកទៅតាមសូចនាករសរុបនៃតម្លៃជំនួសអគារលំនៅដ្ឋាន ដែលត្រូវបានអនុម័តក្នុងលក្ខណៈកំណត់ និងសម្រាប់រចនាសម្ព័ន្ធ។ ធាតុនិងប្រព័ន្ធដែលមិនមានសូចនាករដែលបានអនុម័ត - យោងទៅតាមតម្លៃប៉ាន់ស្មានរបស់ពួកគេ។

បច្ចេកទេសដែលបានពិពណ៌នាត្រូវបានប្រើទាំងស្រុងនៅក្នុងការអនុវត្តក្នុងស្រុក។ ទោះបីជាមានភាពច្បាស់លាស់ និងការបញ្ចុះបញ្ចូលក៏ដោយ វាមានគុណវិបត្តិដូចខាងក្រោមៈ

ដោយសារតែ "បទដ្ឋាន" របស់វាដំបូងវាមិនអាចយកទៅក្នុងគណនីលក្ខខណ្ឌប្រតិបត្តិការ atypical នៃវត្ថុ;

កម្មវិធីដែលពឹងផ្អែកលើកម្លាំងពលកម្មដោយសារតែការលម្អិតដែលត្រូវការនៃធាតុរចនាសម្ព័ន្ធនៃអគារ;

អសមត្ថភាពក្នុងការវាស់មុខងារនិងពាក់ខាងក្រៅ;

ប្រធានបទនៃទម្ងន់ជាក់លាក់នៃធាតុរចនាសម្ព័ន្ធ។

វិធីសាស្រ្តតម្លៃសម្រាប់កំណត់ការពាក់ និងទឹកភ្នែក

ការពាក់និងការបង្ហូរទឹកភ្នែកនៅពេលនៃការវាយតម្លៃរបស់វាត្រូវបានបញ្ជាក់ដោយសមាមាត្រនៃតម្លៃនៃវិធានការជួសជុលចាំបាច់ដើម្បីលុបបំបាត់ការខូចខាតដល់រចនាសម្ព័ន្ធ ធាតុ ប្រព័ន្ធ ឬអគារទាំងមូល និងតម្លៃជំនួសរបស់វា។

ខ្លឹមសារនៃវិធីសាស្ត្រចំណាយសម្រាប់កំណត់ការរំលោះរូបវន្តគឺដើម្បីកំណត់តម្លៃនៃការបង្កើតធាតុអគារឡើងវិញ។

វិធីសាស្រ្តដែលបានពិពណ៌នាអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកគណនាការពាក់ និងការរហែកនៃធាតុ និងអគារទាំងមូលភ្លាមៗនៅក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃការចំណាយ ដែលជាការពេញចិត្តជាងវិធីសាស្ត្រផ្សេងទៀតសម្រាប់ការគណនាការពាក់ និងការបង្ហូរទឹកភ្នែក។ លើសពីនេះ ដោយសារការគណនាការចុះខ្សោយគឺផ្អែកលើការចំណាយជាក់ស្តែងសមហេតុផលនៃការនាំយករបស់របរដែលពាក់ចេញទៅជា "លក្ខខណ្ឌថ្មីយ៉ាងសំខាន់" នោះលទ្ធផលនៅក្រោមវិធីសាស្រ្តនេះអាចចាត់ទុកថាមានភាពត្រឹមត្រូវ។ ក្នុងចំណោមគុណវិបត្តិដែលមាននៅក្នុងវិធីសាស្រ្តនេះ ចាំបាច់ត្រូវកត់សម្គាល់នូវព័ត៌មានលម្អិតចាំបាច់ និងភាពត្រឹមត្រូវនៃការគណនាតម្លៃនៃការជួសជុលធាតុដែលខូចនៃអគារ។

ការ​កំណត់​ការ​ខូច​ខាត​ផ្នែក​រាង​កាយ​នៃ​អគារ​ដោយ​ប្រើ​វិធីសាស្ត្រ​អាយុកាល

ដោយផ្អែកលើខ្លឹមសារនៃគំនិតវាយតម្លៃជាមូលដ្ឋានដែលបានពិភាក្សាពីមុន ដែលបង្ហាញពីការពាក់ និងការរហែកសរុបនៃអគារមួយ ពីចំណុចនៃទិដ្ឋភាពនៃពេលវេលាប្រតិបត្តិការរបស់វា វាអាចត្រូវបានអះអាងថា ការពាក់ និងការរហែករាងកាយ អាយុមានប្រសិទ្ធភាព និងជីវិតសេដ្ឋកិច្ចស្ថិតក្នុងកម្រិតជាក់លាក់មួយ។ សមាមាត្រ។ ទំនាក់ទំនងនេះអាចត្រូវបានបង្ហាញដោយរូបមន្តខាងក្រោម៖

I(%)=(EV/FJ)(100 – (EV/OV+OSFJ))/100, (1)

កន្លែងណា និង(%)- ពាក់ជាភាគរយ;

EV- អាយុមានប្រសិទ្ធិភាព កំណត់ដោយអ្នកជំនាញដោយផ្អែកលើលក្ខខណ្ឌបច្ចេកទេសនៃធាតុឬអគារទាំងមូល;

វីអេហ្វ- អាយុកាលរាងកាយធម្មតា;

OSFJ- រយៈពេលដែលនៅសល់នៃជីវិតរាងកាយ។

ក្នុងករណីនេះ ការរំលោះរូបវន្តអាចត្រូវបានគណនាទាំងសម្រាប់ធាតុបុគ្គលនៃអគារជាមួយនឹងការបូកសរុបជាបន្តបន្ទាប់នៃការចុះខ្សោយដែលបានគណនា និងសម្រាប់អគារទាំងមូល។ ពេលខ្លះសម្រាប់ការគណនាប្រហាក់ប្រហែលនៃការពាក់ និងទឹកភ្នែក អ្នកវាយតម្លៃក៏អាចប្រើរូបមន្តសាមញ្ញដែលគិតគូរពីទំនាក់ទំនងរវាងអាយុតាមកាលប្បវត្តិ និងជីវិតរាងកាយរបស់អាគារ៖

ខ្ញុំ(%) = (HV/VF)/100 , (2)

កន្លែងណា និង(%)- ពាក់ជាភាគរយ;

វីអេហ្វ- អាយុកាលរាងកាយធម្មតា។

ការអនុវត្តរូបមន្តនេះ (2) ក៏ពាក់ព័ន្ធផងដែរនៅពេលគណនាការលៃតម្រូវភាគរយសម្រាប់ការពាក់និងរហែកក្នុងវត្ថុប្រៀបធៀប (វិធីសាស្ត្រលក់ប្រៀបធៀប) នៅពេលដែលអ្នកវាយតម្លៃមិនអាចពិនិត្យមើល analogues ដែលបានជ្រើសរើសដើម្បីកំណត់សូចនាករដែលប្រើក្នុងរូបមន្តគណនា ( ១).

ភាគរយនៃការរំលោះនៃធាតុ ឬអគារទាំងមូលដែលត្រូវបានគណនាតាមវិធីនេះអាចបកប្រែទៅជាពាក្យរូបិយវត្ថុ (រំលោះ)៖

O = BC * (I/100),

កន្លែងណា និង- ពាក់ជាភាគរយ;

ព្រះអាទិត្យ- ថ្លៃដើមជំនួស។

ដូចដែលបានកត់សម្គាល់ពីមុនការពាក់រាងកាយនិងទឹកភ្នែកត្រូវបានបែងចែកទៅជាអាចដកចេញបាននិងមិនអាចជួសជុលបាន។ លើសពីនេះទៀតនៅក្នុងការអនុវត្តធាតុនៃរចនាសម្ព័ន្ធដែលមានការពាក់រាងកាយដែលមិនអាចដកចេញបាននិងមិនអាចជួសជុលបានត្រូវបានបែងចែកទៅជាអាយុវែងនិងអាយុខ្លី។

ធាតុដែលមានអាយុកាលខ្លី- ធាតុដែលមានអាយុកាលខ្លីជាងរចនាសម្ព័ន្ធទាំងមូល (ដំបូល បរិក្ខារបរិក្ខារ។ល។)។

សម្រាប់ធាតុដែលមានអាយុកាលយូរអាយុកាលរំពឹងទុកគឺអាចប្រៀបធៀបទៅនឹងអាយុកាលនៃរចនាសម្ព័ន្ធទាំងមូល (គ្រឹះជញ្ជាំងផ្ទុកបន្ទុក។ ល។ ) ។

ការពាក់រាងកាយដែលអាចដកចេញបាននៃធាតុដែលមានអាយុកាលខ្លី

មូលហេតុនៃការពាក់ និងទឹកភ្នែកដែលអាចដកចេញបានគឺការពាក់ និងរហែកធម្មជាតិនៃធាតុអគារតាមពេលវេលា ក៏ដូចជាប្រតិបត្តិការដែលមិនចេះខ្វល់ខ្វាយ។ ក្នុងករណីនេះតម្លៃលក់នៃអគារត្រូវបានកាត់បន្ថយដោយការចុះខ្សោយដែលត្រូវគ្នា ចាប់តាំងពីម្ចាស់នាពេលអនាគតនឹងត្រូវអនុវត្ត "ការជួសជុលដែលបានពន្យារពេលពីមុន" ដើម្បីស្ដារឡើងវិញនូវលក្ខណៈប្រតិបត្តិការធម្មតានៃរចនាសម្ព័ន្ធ (ការជួសជុលជាប្រចាំនៃផ្ទៃខាងក្នុង ការស្ដារឡើងវិញ។ នៃតំបន់នៃការលេចធ្លាយដំបូល។ល។) នេះសន្មតថាធាតុត្រូវបានស្ដារឡើងវិញក្នុងស្ថានភាព "ថ្មីបំផុត" ។

ដូច្នេះ ការពាក់ និងទឹកភ្នែកដែលអាចដកចេញបានក្នុងន័យរូបិយវត្ថុត្រូវបានកំណត់ថាជា "តម្លៃនៃការជួសជុលដែលបានពន្យារពេល" i.e. ការចំណាយលើការនាំយកវត្ថុទៅលក្ខខណ្ឌដែលស្មើនឹងវត្ថុដើម។

ការពាក់រាងកាយដែលមិនអាចយកមកវិញបាននៃសមាសធាតុដែលមានអាយុកាលខ្លី

ការពាក់រាងកាយដែលមិនអាចយកមកវិញបាននៃសមាសធាតុអាយុខ្លីតំណាងឱ្យតម្លៃនៃការស្ដារសមាសធាតុដែលពាក់យ៉ាងឆាប់រហ័សទាំងនេះ ហើយត្រូវបានកំណត់ដោយភាពខុសគ្នារវាងតម្លៃជំនួស និងបរិមាណនៃការពាក់ដែលអាចដកចេញបានគុណនឹងសមាមាត្រនៃអាយុតាមកាលប្បវត្តិ និងជីវិតរាងកាយនៃធាតុទាំងនេះ។

ការពាក់រាងកាយដែលអាចដកចេញបាននៃធាតុដែលមានអាយុកាលវែង

ការពាក់រាងកាយដែលអាចដកចេញបាន និងការរហែកនៃធាតុដែលមានអាយុកាលយូរនៅក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃការចំណាយអាចត្រូវបានកំណត់ដោយការចំណាយសមហេតុផលនៃការលុបបំបាត់របស់វា ស្រដៀងទៅនឹងការពាក់និងរហែកនៃធាតុដែលអាចផ្លាស់ប្តូរបានជាមួយនឹងអាយុកាលខ្លី។

ការពាក់រាងកាយដែលមិនអាចដកចេញបាននៃធាតុដែលមានអាយុកាលយូរ

ការខ្សោះជីវជាតិដែលមិនអាចជួសជុលបាននៃធាតុដែលមានអាយុកាលយូរត្រូវបានកំណត់ដោយភាពខុសគ្នារវាងតម្លៃជំនួសនៃអាគារទាំងមូលនិងផលបូកនៃការថយចុះដែលមិនអាចដកចេញបាននិងមិនអាចជួសជុលបានដែលគុណនឹងសមាមាត្រនៃអាយុតាមកាលប្បវត្តិនិងជីវិតរាងកាយរបស់អាគារ។

ការពាក់មុខងារ

សញ្ញានៃការខូចមុខងារនៅក្នុងអគារដែលកំពុងត្រូវបានវាយតម្លៃ ជាក្បួនគឺជាការមិនអនុលោមតាមការរៀបចំផែនការលំហ និង/ឬដំណោះស្រាយរចនាជាមួយនឹងស្តង់ដារទំនើប រួមទាំងឧបករណ៍ផ្សេងៗដែលចាំបាច់សម្រាប់ដំណើរការធម្មតានៃរចនាសម្ព័ន្ធដោយអនុលោមតាមស្តង់ដាររបស់វា។ ការប្រើប្រាស់បច្ចុប្បន្ន ឬគោលបំណង។

អាស្រ័យលើលទ្ធភាពរាងកាយនិងលទ្ធភាពសេដ្ឋកិច្ចនៃការលុបបំបាត់មូលហេតុដែលបណ្តាលឱ្យមានការពាក់មុខងារវាត្រូវបានបែងចែកទៅជាអាចដកចេញបាននិងមិនអាចជួសជុលបាន។ ការបង្ហាញតម្លៃនៃការពាក់មុខងារគឺជាភាពខុសគ្នារវាងតម្លៃនៃការបន្តពូជ និងតម្លៃនៃការជំនួស ចាប់តាំងពីការគណនានៃការក្រោយដោយផ្អែកលើនិយមន័យរបស់វាជាក់ស្តែងមិនរាប់បញ្ចូលការពាក់មុខងារពីការពិចារណា។

ការពាក់មុខងារដែលអាចដកចេញបាន។

ការពាក់ និងរហែកមុខងារដែលអាចដកចេញបាន ជាធម្មតាត្រូវបានកំណត់ដោយការចំណាយលើការស្ថាបនាឡើងវិញជាចាំបាច់ ដើម្បីជួយសម្រួលដល់ប្រតិបត្តិការប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពនៃទ្រព្យសម្បត្តិ។

ការពាក់មុខងារបញ្ច្រាសត្រូវបានចាត់ទុកថាបណ្តាលមកពី៖

ចំណុចខ្វះខាតដែលត្រូវការបន្ថែមធាតុ,

ភាពខ្វះខាតដែលត្រូវការជំនួស ឬទំនើបកម្មនៃធាតុ,

ការកែលម្អទំនើប។

កង្វះខាតដែលត្រូវការបន្ថែមរួមមានធាតុផ្សំនៃអគារ និងឧបករណ៍ដែលមិនមាននៅក្នុងបរិយាកាសដែលមានស្រាប់ និងមិនអាចបំពេញតាមស្តង់ដារប្រតិបត្តិការទំនើបបានទេ។ ការរំលោះដោយសារធាតុទាំងនេះត្រូវបានវាស់ដោយតម្លៃនៃការបន្ថែមធាតុទាំងនេះ រួមទាំងការដំឡើងរបស់វា។

គុណវិបត្តិដែលទាមទារការជំនួស ឬទំនើបកម្មនៃធាតុរួមមានធាតុដែលនៅតែបំពេញមុខងាររបស់ពួកគេ ប៉ុន្តែលែងបំពេញតាមស្តង់ដារទំនើប (ម៉ែត្រទឹក និងឧស្ម័ន។ល។)។ ការរំលោះសម្រាប់វត្ថុទាំងនេះត្រូវបានវាស់ដោយតម្លៃនៃធាតុដែលមានស្រាប់ ដោយគិតគូរពីការពាក់ និងទឹកភ្នែករបស់ពួកគេ ដកតម្លៃនៃសម្ភារៈត្រឡប់មកវិញ បូកនឹងតម្លៃនៃការរុះរើធាតុដែលមានស្រាប់ និងបូកនឹងតម្លៃនៃការដំឡើងធាតុថ្មី។ ក្នុងករណីនេះ តម្លៃនៃសម្ភារៈត្រឡប់មកវិញត្រូវបានកំណត់ថាជាតម្លៃនៃសម្ភារៈរុះរើ និងឧបករណ៍នៅពេលប្រើប្រាស់នៅកន្លែងផ្សេងទៀត (តម្លៃសំណល់ដែលអាចកែប្រែបាន)។

ការកែលម្អទំនើបរួមមានមុខតំណែង និងធាតុផ្សំនៃរចនាសម្ព័ន្ធ ភាពអាចរកបានដែលបច្ចុប្បន្នមិនគ្រប់គ្រាន់ទៅនឹងតម្រូវការទំនើបនៃស្តង់ដារទីផ្សារ។ ការពាក់និងការរហែកមុខងារដែលអាចដកចេញបានក្នុងករណីនេះត្រូវបានវាស់ជាតម្លៃជំនួសបច្ចុប្បន្ននៃធាតុ "ការកែលម្អ" ដកការពាក់ និងការបង្ហូរទឹកភ្នែក បូកនឹងតម្លៃនៃការរុះរើ និងដកតម្លៃសង្គ្រោះនៃធាតុដែលបានរុះរើ។

ឧទាហរណ៏នៃការកែលម្អហួសហេតុនឹងជាស្ថានភាពមួយដែលម្ចាស់ផ្ទះដែលសម្របខ្លួនវាសម្រាប់ខ្លួនគាត់បានធ្វើការផ្លាស់ប្តូរមួយចំនួនសម្រាប់ភាពងាយស្រួលផ្ទាល់ខ្លួនរបស់គាត់ (តម្លៃនៃការវិនិយោគ) ដែលមិនគ្រប់គ្រាន់ពីទស្សនៈរបស់អ្នកប្រើធម្មតា។ ទាំងនេះរួមបញ្ចូលជាឧទាហរណ៍ ការអភិវឌ្ឍន៍ឡើងវិញនៃតំបន់ដែលអាចប្រើប្រាស់បាននៃបរិវេណសម្រាប់ការប្រើប្រាស់ជាក់លាក់មួយ ដែលកំណត់ដោយចំណង់ចំណូលចិត្តរបស់ម្ចាស់ ឬមុខរបររបស់គាត់។ ការពាក់មុខងារដែលអាចដកចេញបានក្នុងស្ថានភាពបែបនេះត្រូវបានកំណត់ដោយតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃការនាំយកធាតុដែលបានផ្លាស់ប្តូរទៅសភាពដើមរបស់វា។ លើសពីនេះ គំនិតនៃការកែលម្អលើសកម្រិតគឺទាក់ទងយ៉ាងជិតស្និទ្ធទៅនឹងផ្នែកនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ដែលការកែលម្អដូចគ្នាអាចត្រូវបានចាត់ទុកថាសមរម្យសម្រាប់ផ្នែកជាក់លាក់មួយ និងលើសពីទស្សនៈរបស់អ្នកប្រើប្រាស់ធម្មតា។

ការពាក់មុខងារដែលមិនអាចយកមកវិញបាន។

ការខូចមុខងារដែលមិនអាចដកចេញបាន ជាធម្មតាបណ្តាលមកពីការធ្វើផែនការលំហ និង/ឬលក្ខណៈរចនាសម្ព័ន្ធរបស់អគារដែលហួសសម័យ ដែលត្រូវបានវាយតម្លៃទាក់ទងទៅនឹងស្តង់ដារសំណង់ទំនើប។ ជាដំបូង ភាពមិនស៊ីសង្វាក់គ្នាខាងសេដ្ឋកិច្ចនៃការចំណាយលុយលើការលុបបំបាត់ការខ្វះខាតទាំងនេះអនុញ្ញាតឱ្យយើងវិនិច្ឆ័យសញ្ញានៃការពាក់មុខងារដែលមិនអាចជួសជុលបាន។ លើសពីនេះទៀត ចាំបាច់ត្រូវគិតគូរពីលក្ខខណ្ឌទីផ្សារដែលមាននៅកាលបរិច្ឆេទនៃការវាយតម្លៃ ដើម្បីឱ្យអគារមានលក្ខណៈស្ថាបត្យកម្មគ្រប់គ្រាន់តាមគោលបំណងរបស់វា។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អាស្រ័យលើស្ថានភាពជាក់លាក់ តម្លៃនៃការពាក់ និងរហែកមុខងារដែលមិនអាចជួសជុលបានអាចត្រូវបានកំណត់តាមពីរវិធី៖ ទាំងការបាត់បង់ដើមទុនក្នុងការជួល និងជាទុនបំរុងនៃការចំណាយប្រតិបត្តិការលើសដែលចាំបាច់ក្នុងការថែរក្សាអគារក្នុងលំដាប់ត្រឹមត្រូវ។ ដើម្បីកំណត់សូចនាករគណនាចាំបាច់ (អត្រាជួល អត្រាមូលធននីយកម្ម។ លើសពីនេះ ប្រាក់ចំណូលសរុបដែលបង្កើតដោយអគារអចលនទ្រព្យ (អគារ និងដី) ទាំងមូល និងបង្ហាញនៅក្នុងការជួលត្រូវតែបែងចែកជាពីរផ្នែកទៅតាមនោះ។ ដើម្បីបែងចែកផ្នែកនៃប្រាក់ចំណូលដែលបណ្តាលមកពីអគារ អ្នកអាចប្រើវិធីសាស្ត្រសមតុល្យវិនិយោគសម្រាប់អគារ ឬវិធីសាស្រ្តនៃការវិភាគសមាមាត្រនៃតម្លៃនៃដីឡូតិ៍ និងតម្លៃលក់សរុបនៃអគារអចលនទ្រព្យ។

ខាងក្រៅ (សេដ្ឋកិច្ច) ការពាក់និងទឹកភ្នែក

ការរំលោះខាងក្រៅគឺជាការរំលោះនៃវត្ថុមួយដោយសារតែឥទ្ធិពលអវិជ្ជមាននៃបរិយាកាសខាងក្រៅទាក់ទងនឹងវត្ថុនៃការវាយតម្លៃ៖ ស្ថានភាពទីផ្សារ ភាពងាយស្រួលដែលកំណត់លើការប្រើប្រាស់ជាក់លាក់នៃអចលនទ្រព្យ ការផ្លាស់ប្តូរហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធជុំវិញ ការសម្រេចចិត្តនីតិបញ្ញត្តិក្នុងវិស័យ នៃការបង់ពន្ធជាដើម។ ការខូចខាតខាងក្រៅនៃអចលនទ្រព្យ អាស្រ័យលើមូលហេតុដែលបណ្តាលឱ្យវា ក្នុងករណីភាគច្រើនគឺមិនអាចជួសជុលបានដោយសារតែទីតាំងដែលមិនផ្លាស់ប្តូរ ប៉ុន្តែក្នុងករណីខ្លះវាអាច "ដកចេញដោយខ្លួនឯង" ដោយសារតែការផ្លាស់ប្តូរជាវិជ្ជមាននៅក្នុងបរិយាកាសទីផ្សារជុំវិញនោះ។

វិធីសាស្រ្តខាងក្រោមអាចត្រូវបានប្រើដើម្បីវាយតម្លៃការពាក់ខាងក្រៅ:

មូលធនប័ត្រនៃការបាត់បង់ការជួល;

ការលក់ប្រៀបធៀប (ការលក់ជាគូ);

អាយុកាលសេដ្ឋកិច្ច។

ការគណនានៃការពាក់ និងទឹកភ្នែកខាងក្រៅដោយប្រើវិធីសាស្រ្តនៃការបាត់បង់ដើមទុនក្នុងការជួលត្រូវបានអនុវត្តស្រដៀងគ្នាទៅនឹងការគណនានៃការពាក់ និងទឹកភ្នែកដែលមិនអាចជួសជុលបាន។

ការរំលោះខាងក្រៅ (សេដ្ឋកិច្ច) គឺជាការរំលោះនៃវត្ថុមួយដោយសារតែឥទ្ធិពលអវិជ្ជមាននៃបរិយាកាសខាងក្រៅទាក់ទងនឹងវត្ថុនៃការវាយតម្លៃ៖ ស្ថានភាពទីផ្សារ ភាពងាយស្រួលដែលកំណត់លើការប្រើប្រាស់ជាក់លាក់នៃអចលនទ្រព្យ ការផ្លាស់ប្តូរហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធជុំវិញ និងការសម្រេចចិត្តនីតិបញ្ញត្តិ។ ក្នុងវិស័យពន្ធដារ។ល។ ការខូចខាតខាងក្រៅនៃអចលនទ្រព្យ អាស្រ័យលើមូលហេតុដែលបណ្តាលឱ្យវា ក្នុងករណីភាគច្រើនគឺមិនអាចជួសជុលបានដោយសារតែទីតាំងដែលមិនផ្លាស់ប្តូរ ប៉ុន្តែក្នុងករណីខ្លះវាអាច "ដកចេញដោយខ្លួនឯង" ដោយសារតែការផ្លាស់ប្តូរជាវិជ្ជមាននៅក្នុងបរិយាកាសទីផ្សារជុំវិញនោះ។

វិធីសាស្រ្តខាងក្រោមអាចត្រូវបានប្រើដើម្បីវាយតម្លៃការពាក់ខាងក្រៅ:

• - វិធីសាស្រ្តនៃការបាត់បង់ដើមទុនក្នុងការជួល ការប្រៀបធៀបប្រាក់ចំណូលពីការជួលពីអចលនទ្រព្យពីរ ដែលមួយក្នុងចំណោមនោះមានផលប៉ះពាល់អវិជ្ជមាន។ នៅពេលអនុវត្តវិធីសាស្រ្តនេះ ចំនួនទឹកប្រាក់នៃការខាតបង់សម្រាប់អចលនទ្រព្យទាំងមូលត្រូវបានកំណត់ជាមុន ហើយបន្ទាប់មកចំណែកនៃការខាតបង់ក្នុងមួយអគារត្រូវបានបែងចែកពីវា ដែលត្រូវបានកំណត់ជាអក្សរធំដោយផ្អែកលើអត្រាមូលធននីយកម្មដែលបានបង្កើតឡើងសម្រាប់អគារ។
• - វិធីសាស្រ្តនៃការលក់ជាគូទាមទារនូវចំនួនគ្រប់គ្រាន់នៃការលក់អចលនទ្រព្យសម្រាប់ការប្រៀបធៀបដែលខុសពីការវាយតម្លៃលើទីតាំង និងបរិស្ថាន។ ភាពខុសគ្នានៃតម្លៃនៃវត្ថុប្រៀបធៀបពីរ ដែលមួយក្នុងចំនោមនោះមានសញ្ញានៃការពាក់ និងទឹកភ្នែកពីឥទ្ធិពលខាងក្រៅ អនុញ្ញាតឱ្យយើងធ្វើការសន្និដ្ឋានអំពីបរិមាណនៃការពាក់ និងទឹកភ្នែកខាងក្រៅនៃវត្ថុដែលមានតម្លៃ។
• - វិធីសាស្រ្តអាយុដែលមានប្រសិទ្ធភាពគឺផ្អែកលើការពិនិត្យលើរចនាសម្ព័ន្ធនៃវត្ថុដែលកំពុងវាយតំលៃ និងសម្មតិកម្មថាអាយុមានប្រសិទ្ធភាព (EA) ទាក់ទងនឹងរយៈពេលជីវិតសេដ្ឋកិច្ច (ELL) ដែលជាការពាក់ និងទឹកភ្នែកបង្គរ (I) ទាក់ទងនឹងការចំណាយសរុប។ ការបន្តពូជ (FRC)៖

I = (EV/SEJ)*PSV(8)

អាយុដែលមានប្រសិទ្ធភាពគឺជាអាយុសង្ឃឹមរស់របស់អគារ ដែលប៉ាន់ស្មានដោយអ្នកជំនាញវាយតម្លៃដោយផ្អែកលើស្ថានភាពរូបវន្ត ការរចនា និងកត្តាផ្សេងទៀតដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃ គិតត្រឹមកាលបរិច្ឆេទវាយតម្លៃ។

ជីវិតសេដ្ឋកិច្ច - អាយុសង្ឃឹមរស់នៃអគារមួយក្នុងអំឡុងពេលដែលការកែលម្អរួមចំណែកដល់តម្លៃនៃទ្រព្យសម្បត្តិលើសពីតម្លៃនៃការកែលម្អ, i.e. នៅពេលដែលពាក់គឺអាចដកចេញបាន។

បន្ទាប់ពីកំណត់តម្លៃរំលោះសរុប អ្នកវាយតម្លៃ ដើម្បីទទួលបានតម្លៃចុងក្រោយនៃអចលនទ្រព្យ បន្ថែមភាពខុសគ្នាទៅនឹងតម្លៃនៃដីឡូតិ៍ដោយតម្លៃនៃការបន្តពូជ (ការជំនួស) នៃអចលនទ្រព្យ។

ទិដ្ឋភាពទូទៅសង្ខេបនៃវិធីសាស្រ្តសំខាន់ៗដែលប្រើក្នុងការវាយតម្លៃដីឡូតិ៍៖

• 1. វិធីសាស្រ្តនៃមូលធនប័ត្រនៃការជួលដី;
• 2. វិធីសាស្រ្តនៃការជាប់ទាក់ទងគ្នា (ផ្ទេរ);
• 3. វិធីសាស្រ្តនៃការអភិវឌ្ឍន៍ (ការអភិវឌ្ឍន៍ការប្រើប្រាស់គោលបំណង);
• 4. បច្ចេកទេសសំណល់ដី;
• 5. វិធីសាស្រ្តនៃការវិភាគប្រៀបធៀបដោយផ្ទាល់នៃការលក់;
• 6. វិធីសាស្រ្តចែកចាយ;
• 7. វិធីសាស្រ្តឯកោ។

ការកំណត់តម្លៃនៃដីឡូតិ៍ដោយវិធីសាស្រ្តនៃមូលធននីយកម្មនៃការជួលដី (វិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូល) រួមមានការដាក់ទុនលើប្រាក់ចំណូលដែលទទួលបានពីការបង់ថ្លៃជួល។ ដោយសារតែការអនុវត្តនៃការជួលដីឯកជននៅតែមិនរីករាលដាលនៅក្នុងប្រទេសរបស់យើង ភាគច្រើនគឺដីរដ្ឋ និងក្រុងត្រូវបានជួល។ ការទូទាត់ថ្លៃជួលក្នុងករណីនេះត្រូវបានកំណត់ដោយតម្លៃស្តង់ដារនៃដីដែលមិនគ្រប់គ្រាន់ទៅនឹងតម្លៃទីផ្សាររបស់វា ដូច្នេះហើយក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង ការប្រើប្រាស់វិធីសាស្រ្តនៃមូលធននីយកម្មនៃការជួលដីមិនផ្តល់លទ្ធផលឱ្យបានគ្រប់គ្រាន់នោះទេ។

វិធីសាស្រ្តទំនាក់ទំនង (ផ្ទេរ) រួមមានការកំណត់ទំនាក់ទំនងរវាងតម្លៃនៃដីឡូតិ៍ និងការកែលម្អដែលបានសាងសង់នៅលើវា។ តម្លៃសរុបនៃដីដែលបានសាងសង់ត្រូវបានប៉ាន់ប្រមាណ តម្លៃនៃអគារ និងសំណង់ត្រូវបានដកចេញពីវា ហើយតម្លៃនៃដីត្រូវបានទទួល។ វិធីសាស្រ្តផ្គូផ្គងគឺសមរម្យនៅពេលដែលមានការលក់ដីទំនេរមិនគ្រប់គ្រាន់ដែលអាចប្រៀបធៀបបាន។

វិធីសាស្រ្តនៃការអភិវឌ្ឍន៍ (ការអភិវឌ្ឍន៍) គឺជាគំរូសាមញ្ញនៃការវិភាគការវិនិយោគនៃការប្រើប្រាស់ដីឡូតិ៍ល្អបំផុត ដែលមិនមាន analogues ក្នុងការលក់ដែលអាចប្រៀបធៀបបាន។ តាមក្បួនទាំងនេះគឺជាដីដ៏ធំមិនស្តង់ដារដែលបញ្ហានៃការអភិវឌ្ឍន៍សមហេតុផលរបស់ពួកគេកំពុងត្រូវបានដោះស្រាយ។ ករណីបែបនេះគឺជារឿងធម្មតានៅក្នុងការអនុវត្តការវាយតម្លៃរបស់រុស្ស៊ី។

បច្ចេកទេសសមតុល្យដីគឺជាវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃជាសកល ប៉ុន្តែវាមានប្រសិទ្ធភាពបំផុតក្នុងករណីដែលគ្មានព័ត៌មានស្តីពីការលក់ដីទំនេរដែលអាចប្រៀបធៀបបាន និងលទ្ធភាពទទួលបានព័ត៌មានអំពីប្រាក់ចំណេញនៃអចលនទ្រព្យ។ ក្នុងករណីនេះ វិធីសាស្រ្តចំណាយត្រូវបានប្រើដើម្បីប៉ាន់ប្រមាណការចំណាយលើការកែលម្អ ហើយដោយប្រើសមាមាត្រមូលធននីយកម្មសម្រាប់អគារនោះ ផ្នែកនៃប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធដែលមកពីវាត្រូវបានកំណត់។ នៅសល់នៃប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធនៃអចលនទ្រព្យទាំងមូលត្រូវបានបំប្លែងទៅជាតម្លៃវាយតម្លៃដោយប្រើអត្រាមូលធននីយកម្មដី។

ផ្នែកទី 1. ទ្រព្យសម្បត្តិផលិតកម្មចម្បង

ជំពូកទី 3. ការរំលោះទ្រព្យសម្បត្តិផលិតកម្មថេរ និងផលប៉ះពាល់របស់វាទៅលើតម្លៃនៃវត្ថុដែលកំពុងវាយតំលៃ

៣.៤. ការពាក់និងទឹកភ្នែកខាងក្រៅ (ភាពហួសសម័យសេដ្ឋកិច្ច) នៃទ្រព្យសម្បត្តិផលិតកម្មថេរ និងគោលការណ៍សម្រាប់ការប្តេជ្ញាចិត្តរបស់វា

គួររំលឹកឡើងវិញថា ការ​ពាក់​និង​ការ​រហែក​ខាង​ក្រៅ (សេដ្ឋកិច្ច​ហួស​សម័យ)គឺជាការបាត់បង់តម្លៃនៃវត្ថុមួយ ដែលបណ្តាលមកពីឥទ្ធិពលអវិជ្ជមាននៃកត្តាខាងក្រៅ។ នេះគឺជាឧទាហរណ៍មួយចំនួន។

1. អតិផរណា​ក្នុង​ប្រទេស​ធ្លាក់​ថ្លៃ​លុយ ហើយ​ដូច្នេះ​តម្លៃ​ពិត​នៃ​វត្ថុ។

2. ការចុះខ្សោយនៃសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់ប្រជាជននាំឱ្យតម្រូវការលក់អចលនទ្រព្យក្នុងតម្លៃកាត់បន្ថយ។

3. ការខ្សោះជីវជាតិនៃគុណភាពនៃកម្លាំងពលកម្មនិងវត្ថុធាតុដើមមិនអនុញ្ញាតឱ្យផលិតផលិតផលដែលមានតំលៃថ្លៃនោះទេ។

4. ទីតាំងមិនងាយស្រួល:

នៅផ្ទះ (ឆ្ងាយពីរថភ្លើងក្រោមដី សាលារៀន អាងហែលទឹក។

ហាងដែលមានទីតាំងនៅកណ្តាលទីក្រុង និងនៅតាមបរិវេណអាចមានតម្លៃខុសគ្នា។

ការិយាល័យដែលមានទីតាំងនៅទីតាំងដ៏មានកិត្យានុភាព (មជ្ឈមណ្ឌលពាណិជ្ជកម្ម) និងនៅតាមបរិវេណមានតម្លៃខុសគ្នា។

សហគ្រាសដែលមានផ្លូវចូលល្អ នៅជិតកម្លាំងពលកម្ម និងផ្លូវចូលក្រីក្រ (ឬគ្មានទាល់តែសោះ) ឬដាច់ស្រយាលពីកន្លែងរស់នៅរបស់កម្លាំងពលកម្ម មានឱកាសខុសៗគ្នាក្នុងទីផ្សារការងារ។

5. ការរចនារអាក់រអួលនៃម៉ាស៊ីនបង្កើនចំនួនបុគ្គលិកថែទាំ បរិមាណអគ្គិសនីប្រើប្រាស់ ដូច្នេះហើយតម្លៃប្រតិបត្តិការនៃការថែទាំម៉ាស៊ីនដែលបង្កើនការចំណាយរបស់វា។

6. នៅពេលដែលអ្នកវាយតម្លៃ ក្នុងអំឡុងពេលត្រួតពិនិត្យទីតាំង កំណត់បញ្ហាដែលទាក់ទងនឹងស្ថានភាពបរិស្ថាន គាត់ត្រូវតែស្វែងយល់ពីធម្មជាតិ និងទំហំនៃការបំពុល។ ពិចារណាលើជម្រើសដែលអាចធ្វើបានសម្រាប់ការលុបបំបាត់មូលហេតុនៃការបំពុលបរិស្ថាន ពោលគឺកំណត់លទ្ធភាពនៃការលុបបំបាត់ប្រភពនៃការបំពុល ហើយបន្ទាប់មកបង្ហាញទាំងអស់នេះជាទម្រង់តម្លៃ ហើយយកទៅពិចារណាក្នុងការវាយតម្លៃតម្លៃនៃវត្ថុ។

ជាទូទៅការគណនានៃការពាក់ខាងក្រៅនៃឧបករណ៍បច្ចេកទេសអាស្រ័យលើព័ត៌មានដែលមានអាចត្រូវបានអនុវត្តតាមវិធីផ្សេងៗគ្នា។ ឧទាហរណ៍,

ជម្រើសទី 1 ។ ធនធានហិរញ្ញវត្ថុសម្រាប់ការលុបបំបាត់កត្តាមិនអំណោយផលពីខាងក្រៅគឺស្មើនឹងបរិមាណនៃការពាក់និងទឹកភ្នែកខាងក្រៅនៃវត្ថុដែលបានវាយតម្លៃ។

ជម្រើសទី 2 ។ ការលក់ជាគូនៃឧបករណ៍បច្ចេកទេសប្រៀបធៀបត្រូវបានវិភាគ។ ក្នុងករណីនេះរូបមន្តត្រូវបានប្រើ

T1 - តម្លៃនៃវត្ថុដែលមានសញ្ញានៃការពាក់ខាងក្រៅ,

T2 - តម្លៃនៃវត្ថុដែលមិនមានសញ្ញានៃការពាក់ខាងក្រៅ,

Rts - ភាពខុសគ្នានៃតម្លៃកំណត់លក្ខណៈនៃបរិមាណនៃការពាក់ខាងក្រៅនៃវត្ថុដែលមានតម្លៃ។

ជម្រើសទី 3 ។ ចំណូលពីការជួលពីអចលនទ្រព្យដែលអាចប្រៀបធៀបបាន។ រូបមន្តខាងក្រោមត្រូវបានប្រើ៖

Ka - អក្សរធំនៃប្រាក់ចំណូលដែលទទួលបាន

វត្ថុ A,

Kb - អក្សរធំនៃប្រាក់ចំណូលដែលទទួលបាន

វត្ថុ B,

Рд - ភាពខុសគ្នានៃប្រាក់ចំណូលកំណត់បរិមាណនៃការពាក់ខាងក្រៅនៃវត្ថុវាយតម្លៃ។

អ្នកវាយតម្លៃត្រូវតែបង្ហាញពីកត្តាខាងក្រៅទាំងអស់នេះ ដោយឯករាជ្យពីវត្ថុដែលមានតម្លៃគិតជារូប្លិង ហើយដកចំនួនលទ្ធផលចេញពីតម្លៃសរុបនៃវត្ថុ។

មុន

ការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញនៃសេដ្ឋកិច្ចនៃប្រទេសអ៊ូសបេគីស្ថានដែលបានចាប់ផ្តើមនៅដើមទសវត្សរ៍ឆ្នាំ 1990 បានបង្កើតនូវតម្រូវការជាមុនសម្រាប់ការបង្កើតទំនាក់ទំនងទីផ្សារនៅក្នុងគ្រប់វិស័យនៃសកម្មភាពសេដ្ឋកិច្ច។

ការអនុវត្តស្របគ្នានៃគោលនយោបាយឯកជនភាវូបនីយកម្មដោយរដ្ឋាភិបាលនៃសាធារណរដ្ឋអ៊ូសបេគីស្ថានបាននាំឱ្យមានការលេចចេញនូវកម្មសិទ្ធិឯកជននៃសិទ្ធិអចលនទ្រព្យដំបូងសម្រាប់លំនៅដ្ឋានហើយបន្ទាប់មកសម្រាប់គោលបំណងសាធារណៈនិងឧស្សាហកម្ម។ ការផ្ទេរសិទ្ធិអចលនទ្រព្យដែលធានាបានដោយស្របច្បាប់បានក្លាយជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ការលេចចេញនូវផលិតផលថ្មី និងប្លែកសម្រាប់អ៊ូសបេគីស្ថាន ដូចជាអចលនទ្រព្យ គ្រឿងចក្រ និងឧបករណ៍ ទ្រព្យសម្បត្តិអរូបី និងប្រភេទផ្សេងទៀតនៃអចលនទ្រព្យ។

ជាមួយនឹងការបង្កើត និងការអភិវឌ្ឍន៍សកម្មភាពវាយតម្លៃ និងទីផ្សារឯកជនសម្រាប់សេវាកម្មសំណង់នៅអ៊ូសបេគីស្ថាន សារៈសំខាន់នៃលទ្ធផលវាយតម្លៃដែលទទួលបានដោយប្រើវិធីសាស្រ្តតម្លៃ ដែលជាការប្រើប្រាស់ញឹកញាប់បំផុតក្នុងការអនុវត្តការវាយតម្លៃកើនឡើង។ នៅក្នុងគំនិតរបស់យើង នៅពេលនេះ បញ្ហាចម្បងដែលអ្នកវាយតម្លៃត្រូវប្រឈមមុខនៅពេលអនុវត្តនីតិវិធីវិធីសាស្រ្តតម្លៃគឺកង្វះវិធីសាស្រ្តដែលទទួលយកជាទូទៅសម្រាប់ការគណនាការកំណត់នៃការពាក់ និងទឹកភ្នែកខាងក្រៅ និងការរួមបញ្ចូលការកែតម្រូវតម្លៃសម្រាប់សញ្ញានៃ ពាក់។

ខាងក្រោមនេះ អត្ថបទនេះផ្តល់នូវព័ត៌មានសង្ខេបអំពីមូលហេតុនៃការកើតឡើង និងគណនេយ្យនៃការពាក់ខាងក្រៅសម្រាប់ការវាយតម្លៃដោយប្រើវិធីសាស្រ្តតម្លៃដោយផ្អែកលើប្រភពបរទេស ក៏ដូចជាពីបទពិសោធន៍នៃការអនុវត្តការវាយតម្លៃនៅក្នុងក្រុមហ៊ុនវាយតម្លៃ "MULK-BAHO" ដែលមានឯកទេស។ ជាចម្បងក្នុងការវាយតម្លៃអគារ និងរចនាសម្ព័ន្ធ។

ការវាយតម្លៃវត្ថុអចលនទ្រព្យផ្តល់អនុសាសន៍ឱ្យប្រើវិធីសាស្រ្តតម្លៃនៅពេលវាយតម្លៃ៖ អចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋាន អចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម គ្រឿងបរិក្ខារឧស្សាហកម្ម សំណង់មិនទាន់បញ្ចប់ វត្ថុតែមួយគត់ និងវត្ថុគោលបំណងពិសេស ក្នុងករណីផ្សេងទៀត។

វិធីសាស្រ្តចំណាយមានគុណសម្បត្តិដូចខាងក្រោមៈ

• វត្តមាននៃក្របខ័ណ្ឌវិធីសាស្រ្ត និងបទប្បញ្ញត្តិ (ស្តង់ដារប៉ាន់ស្មាន ការប្រមូលសូចនាករសរុបនៃតម្លៃជំនួស ការប្រមូលសូចនាករសរុបនៃការចំណាយប៉ាន់ស្មាន គម្រោងស្តង់ដារ។ល។);
• យកទៅក្នុងគណនីលក្ខណៈនៃការរចនា និងស្ថានភាពរូបវន្តនៃវត្ថុដែលកំពុងត្រូវបានវាយតម្លៃ។
• គ្មានការរឹតបន្តឹងលើការប្រើប្រាស់។

នៅពេលវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យដោយប្រើវិធីសាស្រ្តតម្លៃ អ្នកវាយតម្លៃប្រឈមនឹងការលំបាកមួយចំនួន ឧទាហរណ៍៖

• តម្លៃនៃវត្ថុវាយតម្លៃដែលបានកំណត់ដោយប្រើវិធីសាស្រ្តចំណាយក្នុងករណីខ្លះខុសគ្នាច្រើនដងពីតម្លៃវត្ថុដែលបានកំណត់ដោយប្រើវិធីសាស្រ្តប្រៀបធៀប និងប្រាក់ចំណូល។
• ប្រភពនៃព័ត៌មានដែលប្រើដើម្បីវាយតម្លៃវិធីសាស្រ្តនៃការចំណាយគឺហួសសម័យ (នាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ លក្ខខណ្ឌសេដ្ឋកិច្ចបានឆ្លងកាត់ការផ្លាស់ប្តូរគួរឱ្យកត់សម្គាល់បើប្រៀបធៀបទៅនឹងលក្ខខណ្ឌដែលមានក្នុងអំឡុងពេលនៃការចងក្រងនៃបណ្តុំនៃសូចនាករសរុបនៃតម្លៃជំនួសក្នុងកម្រិតតម្លៃត្រឹមឆ្នាំ 1991);
• មិនមានវិធីសាស្រ្តបង្រួបបង្រួមសម្រាប់កំណត់ចំនួនប្រាក់ចំណេញរបស់វិនិយោគិន (នៅពេលកំណត់តម្លៃជំនួសពេញលេញ);
• នៅពេលកំណត់ការពាក់ និងការបង្ហូរទឹកភ្នែកដែលប្រមូលផ្តុំសរុបជាមួយនឹងការគណនានៃការពាក់ និងទឹកភ្នែក មិនមានបញ្ហាច្រើនកើតឡើងនោះទេ ចាប់តាំងពីនៅក្នុងសម័យសូវៀត ក្របខណ្ឌច្បាប់សម្រាប់ការសាងសង់ ស្តង់ដាររំលោះ និងសូចនាករផ្សេងទៀតដែលអាចត្រូវបានប្រើដើម្បីវាយតម្លៃស្ថានភាពរូបវន្តនៃអគារ។ ត្រូវបានបង្កើតឡើង បន្ទាប់មកជាមួយនឹងការគណនានៃការពាក់មុខងារ និងខាងក្រៅ និងការរហែក អ្នកវាយតម្លៃសំណួរជាច្រើនកើតឡើង។

ការស្លៀកពាក់ខាងក្រៅ

អ្វី​ទៅ​ជា​ការ​ខូច​ខាត​ខាង​ក្រៅ (សេដ្ឋកិច្ច)?ការពាក់និងទឹកភ្នែកខាងក្រៅគឺជាការថយចុះនៃអត្ថប្រយោជន៍នៃអគារដែលជាលទ្ធផលនៃការផ្លាស់ប្តូរលក្ខខណ្ឌខាងក្រៅ។

នៅពេលវាយតម្លៃវត្ថុអចលនទ្រព្យ និយមន័យខាងក្រោមនៃការពាក់ និងទឹកភ្នែកខាងក្រៅ (សេដ្ឋកិច្ច) ត្រូវបានផ្តល់ឱ្យ៖

"ការខាតបង់សេដ្ឋកិច្ចកើតឡើងជាលទ្ធផលនៃផលប៉ះពាល់នៃកត្តាខាងក្រៅលើអចលនទ្រព្យ។ កត្តាខាងក្រៅរួមមាន: ការផ្លាស់ប្តូរសេដ្ឋកិច្ចដែលប៉ះពាល់ដល់តម្រូវការទំនិញ និងសេវាកម្ម ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រាស ការផ្លាស់ប្តូរស្ថានភាពនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ការផ្លាស់ប្តូរច្បាប់ លក្ខខណ្ឌហិរញ្ញប្បទាន។ល។”។

ការពាក់ខាងក្រៅអាចបណ្តាលមកពី៖

• ការថយចុះជាទូទៅនៃតំបន់, ទីក្រុងដែលវត្ថុស្ថិតនៅ;
• សកម្មភាពរបស់រដ្ឋាភិបាល ឬរដ្ឋបាលមូលដ្ឋាន;
• ការផ្លាស់ប្តូរផ្សេងទៀតនៅក្នុងទីផ្សារការងារ ការកំសាន្ត ការអប់រំ។ល។

កត្តាសំខាន់ដែលជះឥទ្ធិពលលើបរិមាណនៃការពាក់ខាងក្រៅគឺនៅជិតវត្ថុធម្មជាតិ ឬសិប្បនិម្មិត៖ រោងចក្រប្រព្រឹត្តកម្មទឹកសំណល់ ភោជនីយដ្ឋាន ស្ថានីយ៍ប្រេងឥន្ធនៈ ស្ថានីយ៍រថភ្លើង មន្ទីរពេទ្យ សាលារៀន សហគ្រាសឧស្សាហកម្ម។ល។

ការស្លៀកពាក់ខាងក្រៅផ្ទុយទៅនឹងការរហែករាងកាយ និងមុខងារ តែងតែត្រូវបានចាត់ទុកថាមិនអាចជួសជុលបាន ពីព្រោះចំនួននៃការចំណាយដែលបានបម្រុងទុកសម្រាប់ការលុបបំបាត់កត្តាខាងក្រៅគឺខ្ពស់ខ្លាំង។

"ការពាក់និងទឹកភ្នែកសេដ្ឋកិច្ចត្រូវបានវាស់វែងដោយប្រើវិធីសាស្រ្តមួយក្នុងចំណោមវិធីដូចខាងក្រោម:

ក) មូលធននីយកម្មនៃការបាត់បង់ប្រាក់ចំណូលដោយសារឥទ្ធិពលខាងក្រៅ (មូលធនប័ត្រនៃការខាតបង់ក្នុងការជួល);

ខ) ការប្រៀបធៀបការលក់វត្ថុស្រដៀងគ្នាជាមួយ និងដោយមិនគិតពីឥទ្ធិពលខាងក្រៅ។

វិធីសាស្រ្តមូលធនការបាត់បង់ប្រាក់ចំណូលដោយសារឥទ្ធិពលខាងក្រៅ(ការកាត់ដើមទុននៃការបាត់បង់ការជួល) គឺផ្អែកលើការប្រៀបធៀបនៃប្រាក់ចំណូលពីការជួលនៃអចលនទ្រព្យពីរ ដែលមួយក្នុងចំនោមនោះត្រូវទទួលរងការខូចខាតខាងក្រៅ។ ការធ្វើមូលធនកម្មនៃការបាត់បង់ប្រាក់ចំណូលពីការប្រៀបធៀបវត្ថុទាំងពីរនេះនឹងកំណត់លក្ខណៈនៃចំនួនរំលោះខាងក្រៅ។

វិធីសាស្រ្តប្រៀបធៀបការលក់វត្ថុស្រដៀងគ្នាផ្អែកលើការវិភាគនៃព័ត៌មានតម្លៃលើវត្ថុស្រដៀងគ្នាដែលបានលក់ថ្មីៗនេះ (វត្ថុប្រៀបធៀបពីរត្រូវបានលក់នៅលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ដែលមួយក្នុងចំនោមនោះមានសញ្ញានៃការពាក់ពីខាងក្រៅ មួយទៀតមិនមានភាពខុសគ្នានៃតម្លៃអនុញ្ញាតឱ្យយើងធ្វើការសន្និដ្ឋានអំពី ចំនួននៃការពាក់ខាងក្រៅនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលកំពុងត្រូវបានវាយតម្លៃ) ។

ការប្រើប្រាស់វិធីសាស្រ្តទាំងនេះក្នុងទម្រង់ស្តង់ដារគឺពិបាកសម្រាប់ហេតុផលខាងក្រោម៖

• ការលំបាកក្នុងការទទួលបានព័ត៌មានទីផ្សារដែលអាចទុកចិត្តបាន (ជាពិសេសសម្រាប់វិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀបការលក់);
• វិធីសាស្រ្តពាក់ព័ន្ធនឹងការប្រៀបធៀបវត្ថុក្នុងស្ថានភាពពីរ៖ ដោយមិនផ្លាស់ប្តូរលក្ខខណ្ឌខាងក្រៅ និងជាមួយនឹងការផ្លាស់ប្តូរលក្ខខណ្ឌខាងក្រៅ។

ក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ វិធីសាស្ត្រខាងក្រោមសម្រាប់កំណត់ការពាក់ខាងក្រៅត្រូវបានស្នើឡើង៖

- វិធីសាស្រ្តផ្អែកលើការវិភាគបន្ទុកប្រតិបត្តិការ .

ក្នុងករណីនេះបរិមាណនៃការពាក់ខាងក្រៅត្រូវបានកំណត់ដោយរូបមន្តដូចខាងក្រោម:

Uext = 1 - K n,

កន្លែងណា Uext- ចំនួននៃការពាក់ខាងក្រៅ, %;

ន- មេគុណហ្វ្រាំង ឬកត្តាមាត្រដ្ឋាន។

ដើម្បីកំណត់បន្ទុកប្រតិបត្តិការ កម្រិតបច្ចុប្បន្ននៃបរិមាណផលិតកម្មរបស់ឧបករណ៍ត្រូវបានប្រៀបធៀបជាមួយនឹងសូចនាករនៃការរចនា ជាមួយនឹងបរិមាណផលិតកម្មប្រវត្តិសាស្ត្រអតិបរមា ឬសមត្ថភាពផលិតនៅពេលធ្វើការវាយតម្លៃ។

វិធីសាស្រ្តនេះមានគុណវិបត្តិចម្បង៖ ការប្រើប្រាស់ទ្រព្យសម្បត្តិមិនគ្រប់គ្រាន់អាចកើតឡើងមិនត្រឹមតែដោយឥទ្ធិពលនៃបរិយាកាសខាងក្រៅ (ពោលគឺការពាក់ និងការបង្ហូរទឹកភ្នែកខាងក្រៅ) ប៉ុន្តែក៏ដោយសារកត្តាដូចជាការគ្រប់គ្រងមិនគ្រប់គ្រាន់ ភាពលែងដំណើរការនៃទ្រព្យសកម្មជាដើម។

- វិធីសាស្រ្តផ្អែកលើផលប៉ះពាល់នៃបរិស្ថានម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ច .

កត្តាម៉ាក្រូគឺជាស្ថានភាពទូទៅនៃឧស្សាហកម្ម មូលហេតុដែលជាការថយចុះនៃតម្រូវការសម្រាប់ផលិតផល ការថយចុះនៃការឧបត្ថម្ភធនរបស់រដ្ឋាភិបាល និងកត្តាផ្សេងទៀតដែលនាំទៅរកការថយចុះនៃប្រាក់ចំណេញនៅក្នុងឧស្សាហកម្មនេះ។ អាចនិយាយដូចគ្នាអំពីស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ចក្នុងតំបន់។ ស្ថានភាព​ក្នុង​ឧស្សាហកម្ម​ទាំងមូល​អាច​នឹង​ល្អ​គួរសម ប៉ុន្តែ​ក្នុង​វិស័យ​ឧស្សាហកម្ម​ដូចជា​កសិកម្ម ឧស្សាហកម្ម​អាហារ​ជាដើម។ នៅតំបន់ខ្លះអាចមានវិបត្តិ។ សហគ្រាសបម្រើទីផ្សារក្នុងស្រុក។ ការថយចុះនៃតម្រូវការប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពនៅក្នុងតំបន់ដែលបានផ្តល់ឱ្យប៉ះពាល់ដល់ប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រាសទាំងនេះ ហើយតាមនោះតម្លៃរបស់វា។

នៅក្នុងវិធីសាស្រ្តប្រៀបធៀប និងប្រាក់ចំណូល នេះត្រូវបានយកមកពិចារណាតាមរយៈមេគុណឧស្សាហកម្មដែលត្រូវគ្នា ឬដោយផ្ទាល់តាមរយៈលំហូរប្រាក់ចំណូលនៃសហគ្រាសជាក់លាក់មួយ។ នៅក្នុងវិធីសាស្រ្តនៃការចំណាយនេះគួរតែត្រូវបានយកទៅក្នុងគណនីតាមរយៈការពាក់ខាងក្រៅ។

ដូច្នេះ ដូចដែលអាចមើលឃើញពីខាងលើ ការវាយតម្លៃលើការពាក់ខាងក្រៅ និងយកទៅពិចារណាក្នុងការអនុវត្តការវាយតម្លៃ គឺជាតម្រូវការនៃពេលវេលា ហើយការវាយតម្លៃរបស់វាទាមទារឱ្យមានការស្រាវជ្រាវទីផ្សារជាក់លាក់។

Aziz Muratov

អ្នកឯកទេសវាយតម្លៃ LLC "MULK - បាហូ».

ទូរស័ព្ទ៖ ១៤៤-៥៨-៦៥, ១៥៨-១១-២១។

ទូរសារ៖ ១៤៤-៥៨-៦៥។