- үй-жай иелерінің осы үйде қолайлы және қауіпсіз өмір сүру жағдайларын жасау және қолдау, мүлікті дұрыс ұстауды қамтамасыз ету, осы мүлікті пайдалану мәселелерін шешу және осы үйде тұратын азаматтарды коммуналдық қызметтермен қамтамасыз ету бойынша үйлестірілген қызмет. Үйді басқаруды үй-жайдың иелері дербес немесе басқару әдісін таңдау арқылы жүзеге асырады. СондықтанЗаңнама көп пәтерлі үйлерді басқару әдістерін қарастырады, олардың тек үшеуі бар (Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 161-бабының 2-бөлігі, төмендегі кестені қараңыз):
- пәтерлер саны 30-дан аспайтын көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелерін тікелей басқару;
- пәтер иелері кооперативін немесе мамандандырылған тұтыну кооперативін (тұрғын үй кешені, тұрғын үй кооперативі) басқару;
- ұйымды басқару.
Кесте «МКД басқару әдістері»
| Көппәтерлі тұрғын үйлерді басқару әдісін іске асырылды деп тану негіздері | Нормативтік негіздеме | |
| Көппәтерлі үйлердің меншік иелерінің көпшілігі тиісті қызмет түрлерін жүзеге асыратын тұлғалармен өндірістік ғимараттарды күтіп ұстау және (немесе) жөндеу бойынша жұмыстарды орындау бойынша қызметтерді көрсетуге шарттар жасасты. | Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 164-бабы, тармақ. 2 бет. 2 Магистранттарды іріктеу бойынша конкурс өткізу ережесінің 3 тармағы | |
| Осы ғимараттағы үй-жайдың меншік иелері дауыстарының жалпы санының 50 %-дан астам дауысына ие көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайдың меншік иелері сайланбалы басқару органымен басқару шартын жасайды. 30 күн ішінде басқарушы компания, егер пәтерді басқару шартында басқа мерзім белгіленбесе, өз міндеттемелерін орындауға кірісті. |
1, 7-баптар. 162 ЖКҚР, тармақ. 4 бет. 2 Басқару субъектілерін іріктеу бойынша конкурс өткізу қағидаларының 3-тармағы | |
| ХОА, тұрғын үй кешені, тұрғын үй кооперативі басқармасы | Тұрғын үй кешеніндегі үй-жайлардың иелері уәкілетті федералды атқарушы органға HOA немесе тұрғын үй кешенін мемлекеттік тіркеу үшін қажетті құжаттарды жіберді. | 3-параграф б.б. 2 Басқару субъектілерін іріктеу жөніндегі конкурстарды өткізу қағидаларының 3-тармағы |
Көппәтерлі тұрғын үйлерді басқару әдістері үй-жайлар иелерінің жалпы жиналысының (бұдан әрі – ӘҚҚБ) құзыретіне жатады. Көп пәтерлі үйді басқару әдісі OSSP-де таңдалады және оның шешімі негізінде кез келген уақытта таңдалуы және өзгертілуі мүмкін. Басқару әдісін таңдау туралы OSSP шешімі МКД-дағы барлық меншік иелері үшін міндетті (Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 161-бабының 3-бөлігі).
Тікелей бақылау әдісі
Басқарудың осы әдісімен ОССП техникалық қызмет көрсету және (немесе) жабдықты жөндеу бойынша жұмыстарды орындау үшін ұйымдарды таңдайды. Мұндай үйдегі үй-жайлардың иелерінің барлығы немесе көпшілігі жасалған келісімдердің бір тарапы болып табылады (Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 164-бабының 1-бөлігі).
Үшінші тұлғалармен қарым-қатынаста ол әрекет етуге құқылы (РФ Тұрғын үй кодексінің 164-бабының 3-бөлігі):
- ОССП шешімімен осы әрекеттерді жасауға уәкілетті үй иелерінің бірі;
- үйдегі үй-жайдың меншік иелерінің барлығы немесе көпшілігі жазбаша түрде берген сенімхатпен куәландырылған өкілеттігі бар басқа тұлға.
назар аударыңыз: тұрғын үй заңнамасын басқарудың тікелей әдісімен көппәтерлі үйлерді басқару шартын жасау көзделмеген.
МКД-ны тікелей басқаруды таңдаған кезде мыналарды таңдаған жөн:
- мердігерлер;
- МКД кеңесі немесе меншік иелері атынан және олардың мүдделері үшін әрекет ететін уәкілетті тұлға.
Коммуналдық қызметтерді тікелей RSO қамтамасыз етеді. Әрбір меншік иесі өз атынан коммуналдық қызметтерді жеткізуге шарттар жасайды (Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 164-бабының 2-бөлігі).
ТҚҚ басқару қызметін аймақтық ТҚҚ басқару операторы (РФ Тұрғын үй кодексінің 161-бабының 11.1-бөлігі) әрбір меншік иесімен жеке келісім бойынша қамтамасыз етеді.
РСО-ның міндеттеріне ішкі инженерлік коммуникацияларға қызмет көрсету кірмейді. РСО ОІ шекараларына және МКД инженерлік-техникалық қамтамасыз етудің сыртқы желілерінің шекараларына тиісті сападағы КС жеткізуге жауапты. Меншік иелері мен РСО арасындағы келісім жауапкершіліктің басқа шегін анықтауы мүмкін (Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 161-бабының 15-бөлігі).
Көппәтерлі үйлердегі үй-жайлардың иелеріне қоғамдық тауарларды күтіп-ұстау және коммуналдық қызметтерді көрсету үшін жауапкершілік олармен шарт жасасқан ұйымдарға жүктеледі (Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 161-бабының 2.1-бөлігі).
Жұмыс пен қызмет сапасы мыналарға сәйкес болуы керек:
- жасалған шарттар;
- Ортақ мүлікті күтіп-ұстау қағидаларының және Коммуналдық қызметтерді көрсету қағидаларының талаптары.
Пәтер иелері кооперативінің көппәтерлі тұрғын үйді басқаруы
Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 161-бабының 2-бөлігіне сәйкес HOA көп пәтерлі үйді басқару әдістерінің бірі болып табылады. HOA құру, құрылымы және қызметі Бөліммен реттеледі. Ресей Федерациясының VI тұрғын үй кешені.
TSN (HOA) артықшылықтарытөмендегідей.
Басқарма мүшелері, оның ішінде төраға, сіздің ғимаратыңыздағы үй-жайдың төбесінің, инженерлік желілердің, лифттердің және басқа да ортақ үлестік мүліктің жағдайына бей-жай қарамайтын меншік иелері болып табылады.
HOA көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің заңды мүдделерін білдіруге міндетті (Тұрғын үй кодексінің 137-бабы). Бұл сіздің үйіңізде HOA ұйымдастыру арқылы сіз ешқашан проблемалармен жалғыз қалмайсыз дегенді білдіреді.
HOA-ның кез келген мүшесі өз қаражатының қайда және қалай жұмсалғанын білуге ғана емес, сонымен бірге осы процеске әсер етуге, оған қажетті тұрғын үй қызметтерінің сапасын қамтамасыз етуге және HOA кеңесі арқылы коммуналдық қызметтерге құқылы.
HOA құру жұмыстың орындалуын және қаражаттың жұмсалуын өзіңіз бақылайтындықтан, көрсетілетін тұрғын үй қызметтерінің тиісті сапасын қамтамасыз етеді.
HOA үйдегі өмір сапасын жақсарту үшін пайдаланылатын қосымша қаражат табуға мүмкіндік береді. HOA бюджетіне қосымша кіріс мүлікті жалға беруден, үй-жай иелеріне көрсетілетін қосымша қызметтерден (яғни серіктестік оның мүшелеріне қосымша ақы алмай-ақ көрсететін негізгі қызметтер тізіміне кірмейтін қызметтерден (монтаждау)) алынуы мүмкін. кіреберіс есіктердің, пәтерде жөндеу жұмыстарын жүргізу және т.б.)).
HOA мүшелігі белсенді иелерінің санасын қалыптастырады, яғни тұрғындар өз үйлеріне мұқият қарайды.
Ортақ шешімдер қабылдау арқылы сіз көршілеріңізбен танысасыз. Және бұл пайдалы, соның ішінде қауіпсіздік тұрғысынан.
Егер сіз жаңа ғимаратта тұрсаңыз, онда HOA-ның құзыретті басшылығы сізге Қырғыз Республикасы туралы көп жылдар бойы ойланбауға және күрделі жөндеуге жарналарды жинау үшін арнайы шот ашуға мүмкіндік береді.
HOA мүшелігі үйдің өмірін қамтамасыз ету мәселелерін шешуден өмір сүру сапасы мен жайлылығын жақсарту міндеттеріне өтуге мүмкіндік береді.
HOA негізгі артықшылығы- HOA тақтасын дұрыс таңдай отырып, сіз өз үйіңізді ұстауға қанша ақша жұмсайтыныңызды өзіңіз шешіп қана қоймай, сонымен қатар бұл қаражат үйіңіздің мәселелерін шешуге жұмсалатынына сенімді бола аласыз.
Басқарушы ұйымның көппәтерлі үйлерді басқаруы
Басқару әдістері МКД МА (басқару ұйымы) басқаруды аяқтайды.
Басқару ұйымының көппәтерлі үйлерді басқару әдісін тану үшін келесі шарттарды орындау қажет:
- иелері көп пәтерлі үйді басқару әдісін таңдауға шешім қабылдады - басқаруды басқару;
- нақты басқару ұйымын таңдау;
- мәжілісте басқару шартының жобасы мақұлданды (маңызды шарттармен);
- осы үйдегі меншік иелерінің жалпы дауыс санының 50% астам дауысына ие иелері сайланбалы басқару органымен көп пәтерлі үйді басқару шартын жасады (Ресей Тұрғын үй кодексінің 162-бабының 1-бөлігі). Федерация);
- 30 күн ішінде басқарушы компания, егер көп пәтерлі үйді басқару шартында басқа мерзім белгіленбесе, өз міндеттемелерін орындауға кірісті (Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 162-бабының 7-бөлігі).
UO- ұйымдық-құқықтық нысанына қарамастан, көппәтерлі тұрғын үйлерді басқару жөніндегі қызметті лицензия негізінде жүзеге асыратын заңды тұлға немесе жеке кәсіпкер (Тұрғын үй кодексінің 20-бабының 4.2-бөлігі).
МА – негізгі мақсаты көппәтерлі үйлерді басқару бойынша қызметтерді көрсетуден және (немесе) жұмыстарды орындаудан пайда табу болып табылатын коммерциялық ұйым.
Білім беру мекемесін басқарудың мынадай ерекшеліктері бар (Тұрғын үй құрылысының 155-бабының 6.2, 13-бөлігі, 157-бабының 1-бөлігі, 161-бабының 2.3, 10, 10.1, 11-бөлігі, 162-бабының 7, 10, 11-бөлігі). Ресей Федерациясының Кодексі):
Біріншіден, Басқарушы компания иелеріне жауапты:
- білім беру мүлкін тиісінше ұстауды қамтамасыз ететін қызметтерді көрсеткені және (немесе) жұмыстарды орындағаны үшін;
- тұрғын үйді абаттандыру деңгейіне байланысты коммуналдық қызметтерді көрсету үшін.
Екіншіден, Басқарушы компания басқару шартын оған қол қойылған күннен бастап 30 күннен кешіктірмей орындауға кірісуге міндетті.
Үшіншіден, МБ берілген коммуналдық қызметтер үшін төлем алады және жеткізілген коммуналдық ресурстар мен сарқынды суларды бұру үшін РСО-мен және ТҚҚ басқару бойынша қызметтерді көрсету бойынша аймақтық оператормен есеп айырысуды жүргізеді.
Төртіншіден, МӘМ жұмыстардың және көрсетілетін қызметтердің тізбесі (көп пәтерлі тұрғын үйлерді басқару, қоғамдық ғимараттарды күтіп-ұстау, ағымдағы және күрделі жөндеу) және тиісті жарна мөлшері туралы ұсыныстар енгізуге құқылы.
Бесіншіден, Басқару субъектісі жыл сайын ағымдағы жылдың бірінші тоқсанында меншік иелеріне өткен жылғы басқару шартының орындалуы туралы есеп беруге және есепті ТКШ ГАЖ-ға орналастыруға міндетті.
Алтыншыда, Басқару органы тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық ГАЖ-да көппәтерлі үйлерді басқаруға байланысты қызмет туралы ақпаратты орналастыруға міндетті.
ӘМ қолданыстағы заңнаманың ережелеріне және басқару шартының талаптарына сәйкес барлық жұмыстардың орындалуына және қызметтердің көрсетілуіне жауап береді. Басқару органы жұмыстарды өз күшімен немесе мердігерлерді тарта отырып орындауға құқылы және РҚО-мен және ТҚҚ басқару жөніндегі өңірлік оператормен шарттар жасасудан бас тартуға құқығы жоқ (ҚР ҚК 161-бабының 12-бөлігі). Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексі).
MA өз қалауы бойынша жұмыстарды орындау үшін мердігерлерді тартады. Тиісінше, МКД иелеріне мердігерлерді таңдау және осы немесе басқа мердігер тартылған шарттарды анықтау құқығы жоқ.
Көппәтерлі үйді тек бір ғана MA басқара алады (РФ Тұрғын үй кодексінің 161-бабының 9-бөлігі).
Жақында жылжымайтын мүлік иелерінің -ге ауысуы мүмкін болды.
МКД басқару әдістері: айырмашылықтары.
Ресей Федерациясының тұрғын үй заңнамасы көп пәтерлі үйді басқарудың үш әдісін қарастырады (Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 161-бабының 2-бөлігі):
- Көп пәтерлі үйдегі үй-жайлардың иелерін тікелей басқару (Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 164-бабы).
- Пәтер иелері кооперативін (ПҮК) немесе тұрғын үй-құрылыс кооперативін немесе басқа мамандандырылған тұтыну кооперативін басқару (үйлердің 20%);
- Басқарушы компанияны басқару (МК) (үйлердің 80%).
Бірінші нұсқа біздің үйге жарамайды, өйткені пәтерлер саны отыздан аспайтын көп пәтерлі үйде тікелей басқаруға болады (Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 161-бабының 2-бөлігі).
Басқару опцияларының айырмашылықтары
Басқарушы компания мен HOA арасындағы айырмашылық негізгі болып табылады.
Әртүрлі мақсаттар:
- Басқарушы компания – пайда табу мақсатында құрылған коммерциялық жеке ұйым.
- HOA - шығындарды азайту үшін құрылған коммерциялық емес ұйым.
Әртүрлі тапсырмалар:
- Менеджмент – қызмет көрсетілетін үйлердің санын кейіннен ұлғайта отырып, үйді ұстауға кететін шығындарды азайту арқылы пайданы капиталдандыру.
- HOA мақсаты - үйді басқаруға және үйді жақсартуға арналған резервтік қорды жинауға кететін шығындарды азайту.
Артылықшылықтар мен кемшіліктер
HOA кемшіліктері әдетте қызметкерлердің штатын ұстауға арналған шығындардың жоғары деңгейін қамтиды. Бар қарыздар қауымның мойнында. HOA артықшылықтары меншік иелерінің мүлкін тікелей басқару және коммуналдық қызметтерді көрсету, меншік иелерін ресурстармен қамтамасыз ететін ұйымдардан тиімді қорғау, сондай-ақ коммерциялық қызметті жүзеге асыру мүмкіндігі.
Басқарушы компаниялардың кемшіліктеріне басқарушы ұйымның басқа адамдардың мүлкін басқаруға емес, жоғары тарифтер арқылы меншік иелеріне қызмет көрсетуден пайда табуға бағытталғандығы және меншік иелерінің көрсетілген қызмет немесе орындалған жұмыс нәтижелерін тікелей бақылау тәсілдерінің жоқтығы жатады. Сондықтан Басқарушы компаниялар тұрғындардың үйге қызмет көрсету шығындарын азайтуға мүлде мүдделі емес.
Басқарушы компаниялардың артықшылықтары олардың қызметтерінен бас тартудың жылдам әдісін қамтиды. Басқарушы компания сондай-ақ жинақталған резервтік қорларды пайдалана отырып, барлық бар қарыздарды жабады.
Басқарушы компанияның HOA-дан бір ғана артықшылығы бар: үйдің тұрғындары немқұрайлы көршілерінің қарыздарын төлеуге міндетті емес. Алайда, шын мәнінде, басқарушы компания жиі жинақталған қарыздарды адал төлеушілер арасында таратады.
Көп пәтерлі үй - бұл үнемі назар аударуды қажет ететін күрделі техникалық құрылым. Оның жағдайын сақтау, оған қамқорлық жасау және оны басқару қажет.
Мұны біреу жасау керек, не тұрғын үй иелерінің өздері, не жалдаған мамандар. Мемлекет тұрғындарға көппәтерлі үйлерді басқару нысанын таңдау мүмкіндігін берді.
Бірақ сіз таңдамас бұрын, қандай бақылау әдістері бар екенін білуіңіз керек.
Құрметті оқырмандар!Біздің мақалаларымызда құқықтық мәселелерді шешудің типтік жолдары туралы айтылады, бірақ әрбір жағдай бірегей.
Білгің келсе мәселеңізді қалай шешуге болады - оң жақтағы онлайн-кеңесші формасына хабарласыңыз немесе төмендегі нөмірлерге қоңырау шалыңыз. Бұл жылдам және тегін!
Көп пәтерлі үйді басқару тәсілдері
Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексі (161-бап) басқарудың бірнеше мүмкіндіктерін қарастырады (қысқартылған MKD).
Оларға мыналар жатады:
- Тікелей тұрғындар тарапынан;
- HOA немесе кооператив құру арқылы;
- Басқарушы компания (MC).
Көп пәтерлі үйді басқару әдісін меншік иелері өз жиналысында таңдайды. Олар басқару нысанын өзгертуге құқылы.
Алайда, егер қандай да бір себептермен үй иелері әдісті таңдай алмаса, муниципалитет олар үшін ашық конкурста басқарушы компанияны таңдай отырып, шешім қабылдайды.
Тұрғындар үйді өздері басқарса, яғни тікелей, бұл әрбір меншік иесінің өзі тұрғын үй қорына қызмет көрсететін ұйымдармен жұмыс істейді деген сөз.
Осыған байланысты басқарушы компанияның болуы міндетті емес, дегенмен іс жүзінде көбінесе тікелей басқару тұрғындардың өкілі ретінде әрекет ететін басқарушы компания арқылы жүзеге асырылады.
Бұл нысанда заңды тұлға құрылмайды, үйді үй ақсақалы немесе үй комитеті басқарады.
Келесі әдіс - тұрғын үй кооперативін немесе HOA құру. Меншік иелерінің жалпы жиналысының негізінде коммерциялық емес ұйым (HOA немесе кооператив) құрылады, оның негізгі міндеті үйді ұстау болып табылады.
МКД-ны басқару құрылған ұйым арқылы жүзеге асырылады. Пәтер иелері серіктестігінің жеке есеп айырысу шоты, мөрі бар және үшінші тарап және мемлекеттік ұйымдар алдында пәтер иелерінің атынан өкілдік етеді.
Басқарушы компания – бұл тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласында қызмет көрсетуге маманданған ұйым, яғни ол үйлерге кәсіби қызмет көрсетумен айналысады.
Басқарушы компания жеке немесе мемлекеттік болуы мүмкін.
Тұрғындар көппәтерлі тұрғын үйді басқару үшін басқарушы компанияны таңдаса, онда әрбір меншік иесі басқарушы компаниямен коммуналдық қызметтерді төлеу, қоқыс жинау және белгілі бір энергетикалық ресурстарды жеткізуді қамтитын қызмет көрсету туралы келісім жасайды.
Егер сіз үйді күрделі жөндеу туралы білгіңіз келсе: төлемдерге кім құқығы бар, біз сізге оқуға кеңес береміз.
MKD басқару элементін таңдау
Басқару әдісін таңдау пәтер иелерінің жалпы жиналысында өтеді.
Процесті бірнеше кезеңге бөлуге болады:
- Дайындық.Отырысты дайындайтын бастамашыл топты құру, басқару нысаны, отырысты өткізу орны мен мерзімі туралы ұсыныстар, құжаттарды сақтау, қаулы жобасын дайындау және т.б.
- Жиналыс өткізу.Жиналыс шешімі заңды күшке ие болуы үшін үйде тұратын меншік иелерінің кемінде 50% қатысуы қажет. Кездесу нысаны жеке немесе сырттай болуы мүмкін.
- Жалпы жиналыстың шешімдерін орындау.Тікелей басқарушы немесе басқарушы компания сайланса, резиденттер қызмет көрсетушілермен тікелей немесе басқарушы компаниямен келісім-шартқа отырады. Егер HOA немесе тұрғын үй кешені құрылса, онда құрылтай құжаттары ресімделеді және ұйым мемлекеттік органдарда тіркеледі. Әрі қарай, иелері HOA немесе кооперативпен барлық мәселелерді шешеді.
2015 жылдан бастап он алты пәтерден аспайтын болса, үйді тікелей басқаруға болады (2014 жылғы 21 шілдедегі № 255 Федералдық заң, РФ Тұрғын үй кодексі 161-бап).
Басқа жағдайларда сізге HOA құру немесе басқарушы компанияның қызметтерін пайдалану қажет болады.
Тұрғын үйді тікелей басқару
МКД-ны тікелей басқару – ұжымдық басқару. Үйді ұстауға қатысты барлық мәселелер жалпы жиналыста шешіледі.
Әрбір иесі өз мүддесін білдіреді..
Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексіне (164-бап) сәйкес меншік иелері өздерінің атынан әрекет ететін, яғни келісім-шарттар жасайтын, үшінші тарап ұйымдарында және мемлекеттік органдарда меншік иелерінің өкілдері болатын заңды өкілін таңдай алады.
Өкіл үйде тұратын меншік иесі емес, сырттан жалданған адам болуы мүмкін. Үй ақсақалын немесе үй комитетін сайлауға болады.
Келісім
Тікелей басқарумен тек тікелей келісімшарттар жасауға болады.
Шарттарды көп пәтерлі үйді тікелей басқаратын үй-жайдың әрбір иесі өз атынан жасайды (Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 164.2-бабы).
Үй басшысы немесе үй кеңесінің төрағасы барлық меншік иелерінің атынан келісім жасауға уәкілетті (Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 164.3-бабы), бұл үшін әрбір меншік иесі өз атына нотариалды куәландырылған сенімхат беруге міндетті. үй кеңесі төрағасының.
Шарт жасау кезінде меншік иелері шартта өздеріне қажетті барлық жағдайларды қамтамасыз ете алады.
Біз сізді MKD басқару келісімінің үлгісін жүктеп алуға шақырамыз, тікелей пішін: Жүктеп алу формасы.
Тікелей басшылықпен тікелей шарттар жасасу үшін сіз мыналарды қамтамасыз етуіңіз керек:
- Меншік иелерінің жалпы жиналысының үйді басқару әдісін таңдау туралы шешімінің хаттамасының көшірмесі;
- Меншік иелерінің жалпы жиналысының барлық меншік иелері атынан ресурстармен жабдықтау ұйымдарымен өзара іс-қимыл жасау үшін уәкілетті тұлғаны таңдау туралы (немесе үй кеңесінің төрағасын сайлау туралы) шешімінің хаттамасының көшірмесі;
- Көппәтерлі үйдің техникалық төлқұжатының көшірмесі;
- Тікелей шарттар жасасу туралы директордың атына өтініш.
Артықшылықтары мен кемшіліктері
Тікелей бақылау әдісінің артықшылықтары:
- Үйді басқарудың тікелей нысанының бірінші және сөзсіз артықшылығы - бұл нысандағы меншік иелері басқарушы компанияның міндеттемелері бойынша жауап бермейді. Шартта көрсетілген қызметтер оларға толық көлемде көрсетілуі тиіс.
- Әрбір меншік иесі басқа жосықсыз иелерінің қарызы үшін жауап бермейді.
- Делдалдар жоқ, өйткені қай ұйыммен жұмыс істеу керектігін иесі өзі анықтайды.Тұрғын үй-жайлардың иелері үйде жөндеу және басқа жұмыстарды жүзеге асыратын ұйымдарды дербес таңдайды. Бұл жағдайда бұл басқару келісімі емес, келісім-шарт. Шартта көрсетілмеген қосымша жұмыстар мен қызметтер үшін ақы төлеудің қажеті жоқ.
- Тікелей нысанда жөндеуге бюджеттен бөлінетін қаражат қарастырылмаған.
- Тұрғындардың өздері тарапынан да, бақылаушы органдар тарапынан да тікелей басқаруға бақылау жоқ, қызмет көрсетуге бақылау жоқ (мұндай бақылауды жүзеге асыруға мүмкіндік беретін құқықтық механизм жоқ).
- Келісім-шарт жасасу кезінде, мысалы, суды жеткізу үшін меншік иелерінің кем дегенде жартысы жеткізушімен келісімге қол қоюы керек. Әйтпесе, келісім-шарт орындалмайды.
Көрсетілетін қызметтердің арзандығы жөндеудің қымбаттығымен, тіпті косметикалық, ірілерін айтпағанда, жеткізушіге ықпал ету мүмкіндігінің жоқтығымен өтеледі екен.
Тұрғын үй иелері көпқабатты үйді тікелей басқаруды таңдап, өз таңдауын ақтап жатыр. Бейнебаянды көруге шақырамыз.
Тұрғын үй заңнамасы көп пәтерлі үйді басқарудың үш әдісін қарастырады. Үй-жай иелерінің жалпы жиналысы басқару әдісін таңдайды және оны кез келген уақытта оның шешімі негізінде өзгерте алады (Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 161-бабының 2, 3-бөлігі).
Көп пәтерлі үйдегі үй-жайлардың иелерін тікелей басқару
Пәтерлердің саны отыздан аспайтын көппәтерлі үйде тікелей басқару мүмкін болады (Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 161-бабының 2-бөлігі). Мұндай үйдегі үй-жайлардың иелерінің бірі немесе сенімхатпен куәландырылған өкілеттігі бар басқа тұлға (Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 164-бабының 3-бөлігі) мұндай үй-жайлардың иелері атынан әрекет етуге құқылы. үшінші тұлғалармен қарым-қатынастағы үй.
Тікелей бақылаудың артықшылықтары:
1) басқару ұйымы арқылы басқару әдісіне тән басқару шығындарының болмауы;
2) тұрғын үйді және ортақ мүлікті ұстауды меншік иелері немесе тұрақты немесе қысқа мерзімді негізде тартылатын мердігерлер жүзеге асыра алады, бұл үйді ұстауға және жөндеуге жұмсалатын шығындарды азайтуға мүмкіндік береді;
3) әрбір меншік иесі ресурстармен жабдықтаушы ұйымдармен дербес шарттар жасайды және көршілерінің коммуналдық қызметтерін төлеу бойынша берешектері үшін жауап бермейді (Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 164-бабының 2-бөлігі).
Бұл бақылау әдісінің кемшіліктері:
1) үй-жайлардың меншік иелері көп болған кездегі тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықты басқару тиімділігі мен сапасының төмендеуі, әрбір тұрғын үй мәселесі бойынша жалпы жиналыстар өткізу қажеттілігі;
2) Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығын реформалауға жәрдемдесу қоры қаражаты есебінен күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізу мүмкіндігінің болмауы.
HOA немесе тұрғын үй кооперативін немесе басқа мамандандырылған тұтыну кооперативін басқару
Пәтер иелерінің серіктестігі (ПҚ) көппәтерлі тұрғын үйдің меншік иелері (меншік иелерінің 50%-дан астамының шешімі бойынша) немесе бірнеше ғимараттағы пәтерлердің иелерімен құрылады, жылжымайтын мүлік иелері серіктестігінің бір түрі болып табылады. көппәтерлі үйдегі үй-жайлар иелерінің бірлестігі және коммерциялық емес ұйым ретінде тіркелген (РФ Тұрғын үй кодексінің 2-бөлігінің 4-тармағы, 44-бабының 1-бөлігі, 46-бабының 4-тармағы; 50-бабының 4-тармағы, 3-тармағы, 50-бабы). , Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 291-бабының 2-тармағы).
Назар аударыңыз!
01.09.2014 ж. бастап HOA заңды тұлғаның ұйымдық-құқықтық нысанында – жылжымайтын мүлік иелері серіктестігі (бұдан әрі – ТТН) құрылды. Бұл ретте құрылған HOA-ны TSN-де қайта тіркеу талап етілмейді (бет. 4 б. 3 бап. 50 бап. 123.12 Ресей Федерациясының Азаматтық кодексі; Хат Ресей Құрылыс министрлігі 2015 жылғы 10 сәуірдегі N 10407-АЧ/04).
HOA мақсаты - үйдің ортақ мүлкін басқару және осындай мүлікті құру, ұстау, сақтау және ұлғайту, коммуналдық қызметтермен қамтамасыз ету, көппәтерлі үйлерді басқару немесе мүлікті бөлісу мақсаттарына қол жеткізуге бағытталған басқа да іс-шараларды жүзеге асыру. меншік иелері (РФ Тұрғын үй кодексінің 135-бабының 1-бөлігі).
Пәтер иелерінің серіктестігі өз күшімен көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті күтіп-ұстау және жөндеу бойынша қызметтер көрсетуге және (немесе) жұмыстарды жүзеге асыруға не шарттар негізінде тиісті қызмет түрлерін жүзеге асыратын тұлғаларды тартуға құқылы. . Егер HOA басқарушы ұйыммен шарт жасасқан болса, ол осындай келісім бойынша міндеттемелердің орындалуын бақылайды.
HOA артықшылықтары меншік иелерінің мүлкін тікелей басқару және коммуналдық қызметтерді көрсету, меншік иелерін ресурстармен қамтамасыз ететін ұйымдардан тиімді қорғау, сондай-ақ коммерциялық қызметті жүзеге асыру мүмкіндігі.
HOA кемшіліктеріне қызметкерлер штатын ұстауға арналған шығындардың жоғары деңгейі жатады.
Басқару ұйымын басқару
Басқару ұйымы - лицензия негізінде көп пәтерлі тұрғын үйді басқару бойынша қызметтерді ұсынатын коммерциялық ұйым (Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 161-бабының 1.3-бөлігі).
Басқару әдісінен басқа, үй-жайлар иелерінің жалпы жиналысы нақты басқару ұйымын таңдауы керек, онымен келісім-шарттың талаптары мен техникалық қызмет көрсету және жөндеу үшін алымдар мөлшері туралы келісуі керек.
Үй-жай иелерінің жалпы жиналысы басқару ұйымын таңдаған кезде әрбір меншік иесімен жалпы жиналыстың шешімінде көрсетілген шарттарда басқару шарты жасалады. Шарттың талаптары бойынша басқарушы ұйым келісілген мерзімде ақыға көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті талапқа сай күтіп ұстау және жөндеу бойынша қызметтерді көрсетуге және жұмыстарды орындауға, үй-жайлардың иелеріне және үй-жайларды пайдаланатын адамдарға коммуналдық қызметтер көрсетуге міндеттенеді. осы ғимараттағы үй-жайларды және көп пәтерлі құрылыс қызметін басқару мақсаттарына қол жеткізуге бағытталған басқа да қызметті жүзеге асыру (РФ Тұрғын үй кодексінің 162-бабының 1, 2-бөліктері).
Көппәтерлі тұрғын үйді басқару шарты бір жылдан кем емес және бес жылдан аспайтын мерзімге жасалады. Бұл ретте үй-жайдың иелері азаматтық заңнамада көзделген негіздер бойынша басқару шартын бұзуға құқылы (Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 5, 8 бөліктері, 162-бабы).
Басқарушы ұйым қызметтерді тиісінше көрсеткені үшін қолданыстағы заңнамаға сәйкес меншік иелерінің алдында жауапты болады.
Үй-жайдың меншік иелері жалпы жиналыстың шешімі негізінде, егер басқару ұйымы мұндай шарттың талаптарын орындамаса, көппәтерлі тұрғын үйді басқару шартын орындаудан біржақты тәртіпте бас тартуға құқылы. басқа басқару ұйымын таңдау немесе үйді басқару әдісін өзгерту (РФ Тұрғын үй кодексінің 162-бабының 8.2-бөлігі).
Көп пәтерлі үйді басқарудың бұл әдісінің кемшіліктері:
1) басқару ұйымының бөтеннің мүлкін басқаруға емес, жоғары тарифтер есебінен меншік иелеріне қызмет көрсетуден пайда табуға бағдарлануы;
2) меншік иелерінің көрсетілетін қызметтердің немесе орындалған жұмыстардың нәтижелерін тікелей бақылау тәсілдерінің болмауы;
3) көппәтерлі тұрғын үйдің меншік иелері басқару әдісін таңдамаған жағдайларда және басқару ұйымын өзгерту рәсімінің күрделілігі жағдайында конкурс нәтижелері бойынша коммуналдық органдардың басқару ұйымын тағайындауы (баптың 4-бөлігі). Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 161).
Осылайша, тұрғын үй заңнамасы үй-жай иелеріне меншік иелерімен де, үшінші тұлғалармен де қалыптасқан қатынастардың толық көлемін ескере отырып, көп пәтерлі үйді басқарудың ең қолайлы әдісін дербес анықтауға мүмкіндік береді.
Жүктелуде...
