Зауыттың машиналары мен жабдықтарының тиімді жасы. Жылжымайтын мүліктің өмірлік циклі. Экономикалық өмір сүру ұзақтығы. Физикалық өмір сүру ұзақтығы. Тиімді жас. Хронологиялық жас. Қалған экономикалық өмір. Сараптама әдісімен тозуды анықтау

3. Жылжымайтын мүлікті бағалау

3.5. Жылжымайтын мүлікті бағалау тәсілдері.

3.5.2. үнемді тәсіл

үнемді тәсіл- бұл жинақталған тозуды ескере отырып, бағалау объектісін қалпына келтіру немесе ауыстыру үшін қажетті шығындарды анықтауға негізделген бағалау әдістерінің жиынтығы. Сатып алушы дайын объект үшін ұқсас пайдалылық объектісін жасаудан артық төлемейді деген болжамға негізделген.

Шығындық әдісті қолдану үшін қажетті ақпарат:
- жалақы деңгейі;
- үстеме шығындар сомасы;
- жабдықтың құны;
- белгілі бір аймақтағы құрылысшылар үшін пайда нормалары;
- құрылыс материалдарының нарықтық бағасы.

Шығындық тәсілдің артықшылықтары:
1. Жаңа объектілерді бағалау кезінде ең сенімдісі шығындық тәсіл болып табылады.
2. Бұл тәсіл келесі жағдайларда орынды немесе жалғыз мүмкін:
§ жаңа құрылыстың құнын техникалық-экономикалық талдау;
§ қолданыстағы объектіні жаңарту қажеттілігінің негіздемесі;
§ арнайы мақсаттағы ғимараттарды бағалау;
§ нарықтың «пассивті» секторларындағы объектілерді бағалау кезінде;
§ жерді пайдалану тиімділігін талдау;
§ объектіні сақтандыру мәселелерін шешу;
§ салық мәселелерін шешу;
§ басқа әдістермен алынған мүліктің құнын келісу кезінде.

Шығындық тәсілдің кемшіліктері:
1. Шығындар әрқашан нарықтық құнға тең бола бермейді.
2. Дәлірек бағалау нәтижесіне қол жеткізу әрекеті еңбек шығындарының тез өсуімен бірге жүреді.
3. Бағаланатын мүлікті сатып алуға кеткен шығындар мен дәл сол мүлікті жаңадан салуға кеткен шығындар арасындағы сәйкессіздік, өйткені Бағалау процесінде жинақталған амортизация құрылыс құнынан шегеріледі.
4. Ескі ғимараттарды жаңғырту құнын есептеудің қиындығы.
5. Ескі ғимараттар мен құрылыстардың жинақталған тозу мөлшерін анықтаудың қиындығы.
6. Жер учаскесін ғимараттардан бөлек бағалау.
7. Ресейдегі жер учаскелерін бағалаудың проблемалық сипаты.

Шығындық тәсілдің кезеңдері(3.3-суретті қараңыз):
- Ең тиімді пайдалануды ескере отырып, жер учаскесінің құнын есептеу (Sz).
- Қалпына келтіру құнын немесе қалпына келтіру құнын есептеу (Svs немесе Szam).
- Жинақталған тозуды есептеу (барлық түрлер) (Cizn):
· физикалық нашарлау - табиғи физикалық қартаю және сыртқы қолайсыз факторлардың әсерінен объектінің өнімділігінің төмендеуіне байланысты тозу;
· функционалдық тозу - мұндай объектілерге қойылатын заманауи талаптарға сәйкес келмеу салдарынан тозу;
· сыртқы тозу - сыртқы экономикалық факторлардың өзгеруі нәтижесіндегі тозу.

Жинақталған амортизацияны ескере отырып объектінің өзіндік құнын есептеу: Сон = Свс-Сызн.

Жылжымайтын мүліктің соңғы құнын анықтау: Sit= Sz+Son.

3.5.2.1. Салыстырмалы бірлік әдісі

Бұл әдіс ұқсас ғимараттың салыстырмалы бірлігін салу құнын есептеуді қамтиды. Аналогтың салыстырмалы бірлігінің құны салыстырылатын объектілердегі бар айырмашылықтарға (орналастыру, жабдық, меншік құқығы және т.б.) түзетілуі керек.

Егер салыстырмалы бірлік ретінде 1 м2 таңдалса, онда есептеу формуласы келесі формада болады:

C o = C m 2 *S o *K p *K n *K m *K v *K pz *K vat,

C туралы – бағаланатын объектінің құны;
C m 2 - базалық күндегі типтік құрылымның 1 м 2 құны;
S o – бағаланатын объектінің ауданы (салыстыру бірліктерінің саны);
K p - объектінің ауданы мен құрылыс алаңы туралы деректер арасындағы мүмкін сәйкессіздіктерді ескеретін коэффициент (1,1-1,2);
Kn – бағаланатын объект пен таңдалған типтік құрылым арасындағы мүмкін сәйкессіздіктерді ескеретін коэффициент (бірдей = 1 үшін);
K m – объектінің орналасуын ескеретін коэффициент;
K in - базалық күн мен бағалау кезіндегі күн арасындағы құрылыс-монтаж жұмыстары құнының өзгеруін ескеретін коэффициент;
K pz - әзірлеушінің пайдасын ескеретін коэффициент (%);
K ҚҚС – ҚҚС есебімен коэффициент (%).

Маңызды қадам типтік нысанды таңдау болып табылады. Бұл жағдайда мыналарды ескеру қажет:
- бір функционалды мақсат;
- физикалық сипаттамалардың жақындығы;
- объектілердің салыстырмалы хронологиялық жасы;
- басқа сипаттамалар.

3.5.2.2. Компоненттерді бөлу әдісі

Бұл әдіс бағаланатын объектіні құрылыс құрамдас бөліктеріне - іргетасқа, қабырғаларға, едендерге және т.б. Әрбір құрамдас бөліктің құны мына формула бойынша көлем бірлігін құруға қажетті тікелей және жанама шығындардың қосындысы негізінде алынады:

, Қайда

C ғимараты – ғимаратты тұтастай салу құны;
V j – j-ші компоненттің көлемі;
C j – көлем бірлігінің құны;
n – бөлінген құрылыс құрамдастарының саны;
Кн – бағаланатын объект пен таңдалған типтік құрылым арасындағы бар сәйкессіздіктерді ескеретін коэффициент.

Компоненттерді бөлу әдісін қолданудың бірнеше нұсқасы бар:
- қосалқы мердігерлік;
- жұмыс профилі бойынша бөлу;
- шығындарды бөлу.

Қосалқы мердігерлік әдісбас мердігердің құрылыс жұмыстарының бір бөлігін орындау үшін қосалқы мердігерлерді жалдауына негізделген. Содан кейін барлық қосалқы мердігерлер бойынша жалпы шығындар есептеледі.

Профиль әдісіалдыңғыға ұқсас және әртүрлі мамандарды жалдау шығындарын есептеуге негізделген .

Шығындарды бөлу әдісіҒимараттың әртүрлі құрамдас бөліктерін бағалау үшін әртүрлі салыстыру бірліктерін пайдалануды қамтиды, содан кейін бұл бағалаулар жинақталады.

Күріш. 3.3. Шығындық тәсіл арқылы жылжымайтын мүліктің құнын бағалау тәртібі

3.5.2.3. Сандық зерттеу әдісі

Бұл әдіс жеке құрамдас бөліктерді, жабдықтарды монтаждау және тұтастай ғимаратты салу шығындарының егжей-тегжейлі сандық есептеулерін пайдалануға негізделген. Тікелей шығындарды есептеуден басқа, үстеме шығындарды және басқа да шығындарды ескеру қажет, т.б. бағаланатын объектіні қайта құрудың толық сметасы жасалады.

Құрылыс құнын есептеу

Ғимараттар мен құрылыстарды салу құны оны жүзеге асыруға қажетті инвестиция көлемімен анықталады. Құрылыстың құны, әдетте, жобалау алдындағы зерттеулер (құрылыстың техникалық-экономикалық негіздемесін жасау) сатысында анықталады.

Ғимараттар мен құрылыстарды салудың сметалық құны жобалық құжаттамаға сәйкес оны жүзеге асыруға қажетті ақша сомасы болып табылады.

Сметалық құн негізінде күрделі салымдардың көлемі, құрылысты қаржыландыру, сондай-ақ құрылыс өнімдеріне еркін (келісілетін) бағаларды қалыптастыру есептеледі.

Құрылыстың сметалық құны келесі элементтерді қамтиды:

құрылыс жұмыстары;

жабдықты монтаждау жұмыстары (монтаждау жұмыстары);

жабдықты, жиһазды және тауарлық-материалдық құндылықтарды сатып алуға (дайындауға) кететін шығындар;

басқа да шығындар.

Шығындарды есептеу әдістері. Инвестор мен мердігер үшін баламалы негізде сметаларды (есептерді) жасау кезінде шығындарды есептеудің келесі әдістері қолданылуы мүмкін:
тапқыр;
ресурстық индекс;
базалық индекс;
негізгі өтемақы;
бұрын салынған немесе жобаланған аналогтық объектілердің құны туралы деректер банкі негізінде.

Ресурс әдісі - ресурстардың (шығынның элементтерінің) ағымдағы (болжамдық) бағалары мен тарифтеріндегі есептеу материалдарға, бұйымдарға, конструкцияларға (оның ішінде жұмыс процесінде пайдаланылатын көмекші құралдарға), сондай-ақ олардың қашықтығы мен әдістері туралы мәліметтерге қажеттілік негізінде жүзеге асырылады. құрылыс алаңына жеткізу , технологиялық мақсаттағы энергия шығыны, құрылыс машиналарының жұмыс уақыты және олардың құрамы, жұмысшылардың еңбек шығындары.

Ресурстық индекс әдісі - Бұл құрылыста қолданылатын ресурстарға арналған индекстер жүйесімен ресурстық әдістің комбинациясы.

Құн (баға, құн) индекстері -ағымдағы (болжамдық) шығындар көрсеткіштерінің және номенклатура бойынша салыстырылатын ресурстарға арналған негізгі шығындар көрсеткіштерінің арақатынасымен анықталатын салыстырмалы көрсеткіштер.

Базистік индекс әдісі - индекстерді пайдалана отырып, негізгі баға деңгейінен ағымдағы баға деңгейіне дейінгі бюджеттік сызықтар бойынша шығындарды қайта есептеу.

Негізгі өтемақы әдісі - сметалық бағалардың базалық деңгейінде есептелген құнның және құрылыс процесінде пайдаланылған ресурстарға бағалар мен тарифтердің өзгеруіне байланысты есептеулер арқылы анықталатын қосымша шығындардың жиынтығы.

Экономикалық жағдай тұрақтанғанға дейін және сәйкес нарықтық құрылымдар қалыптасқанға дейін сметалық құнын есептеудің ең жоғары басым әдістері ресурстық және ресурстық-индекстік әдістер болып табылатынын ескеру қажет. Сарапшылардың практикалық қызметінде сметалық құнын есептеудің базалық-индекстік әдісі көбірек танымал.

Мүліктің тозуын анықтау

Амортизация мүліктің пайдалылығының, оның әлеуетті инвестордың көзқарасы бойынша тұтынушылық тартымдылығының төмендеуімен сипатталады және әртүрлі факторлардың әсерінен уақыт өте келе құнның төмендеуімен (тозу) көрінеді. Амортизация (I) әдетте пайызбен өлшенеді, ал амортизацияның ақшалай көрінісі амортизация (О) болып табылады.

Мүліктің тозуын тудыратын себептерге байланысты тозудың келесі түрлері бөлінеді: физикалық, функционалдық және сыртқы.

Физикалық және функционалдық тозу алынбалы және қалпына келмейтін болып бөлінеді.

Алынбалы тозу - бұл тозу, оны жою физикалық мүмкін және экономикалық тұрғыдан мүмкін, яғни. тозудың бір немесе басқа түрін жоюға жұмсалған шығындар жалпы объект құнының өсуіне ықпал етеді.

Тозудың барлық ықтимал түрлерін анықтау мүліктің жинақталған тозуы болып табылады. Ақшалай түрде жалпы амортизация бағаланатын объектінің қалпына келтіру құны мен нарықтық бағасы арасындағы айырма болып табылады.

Жинақталған тозу объектінің қызмет ету мерзімінің функциясы болып табылады. Осы көрсеткішті сипаттайтын негізгі бағалау ұғымдарын қарастырайық.

Ғимараттың физикалық өмірі (PL) - ғимараттың жүк көтергіш құрылымдық элементтерінің жағдайы белгілі бір критерийлерге (конструкциялық сенімділік, физикалық төзімділік және т.б.) сәйкес келетін ғимаратты пайдалану кезеңі. Нысанның физикалық қызмет ету мерзімі құрылыс кезінде белгіленеді және ғимараттардың капиталдық тобына байланысты. Нысан бұзылған кезде физикалық өмір аяқталады.

Хронологиялық жас (CA) - объектіні пайдалануға берген күннен бастап бағалау күніне дейін өткен уақыт кезеңі.

Экономикалық өмір (EJ) объект табыс әкелетін жұмыс уақытымен анықталады. Осы кезеңде жасалған жақсартулар мүліктің құнына ықпал етеді. Объектінің экономикалық қызмет ету мерзімі объектінің жұмысы жылжымайтын мүлік нарығының берілген сегментіндегі салыстырмалы объектілер үшін сәйкес мөлшерлемемен көрсетілген кірісті бере алмаған кезде аяқталады. Сонымен бірге, жүргізілген жақсартулар бұдан былай объектінің жалпы тозуына байланысты оның құнына ықпал етпейді.

Тиімді жас (EA) ғимараттың хронологиялық жасы негізінде оның техникалық жай-күйін және бағаланатын объектінің құнына әсер ететін бағалау күнінде үстемдік ететін экономикалық факторларды ескере отырып есептеледі. Ғимараттың пайдалану сипаттамаларына байланысты тиімді жас хронологиялық жастан жоғары немесе төмен болуы мүмкін. Ғимараттың қалыпты (типтік) жұмысы жағдайында тиімді жас әдетте хронологиялық жасқа тең болады.

Қалған экономикалық өмір (REL) құрылыс – бағалау күнінен бастап оның экономикалық қызмет ету мерзімінің соңына дейінгі уақыт кезеңі (3.4-сурет).

Күріш. 3.4. Ғимараттың өмір сүру кезеңдері және оларды сипаттайтын көрсеткіштер

Бағалау тәжірибесіндегі амортизацияны бухгалтерлік есепте қолданылатын ұқсас терминнен (амортизация) мәні бойынша ажырату керек. Есептелген амортизация – белгілі бір күнге бағаланатын объектінің ағымдағы құнын есептеуге мүмкіндік беретін негізгі параметрлердің бірі.

Физикалық тозу – табиғи-климаттық факторлардың, сондай-ақ адам әрекетінің әсерінен құрылыс кезінде бастапқыда белгіленген объектінің техникалық және пайдалану қасиеттерінің біртіндеп жоғалуы.

Ғимараттардың физикалық тозуын есептеу әдістері келесідей:
· нормативтік (тұрғын үйлер үшін);
· құны;
· өмір бойы әдісі.

Нормативтік әдіс физикалық тозуды есептеу салааралық немесе ведомстволық деңгейде әртүрлі нормативтік нұсқауларды қолдануды қамтиды.

Бұл ережелер ғимараттардың әртүрлі құрылымдық элементтерінің физикалық тозуын және оларды бағалауды сипаттайды.

Ғимараттың физикалық тозуын мына формуламен анықтау керек:

, Қайда

Ал f – ғимараттың физикалық тозуы, %;

Ал i - i-ші құрылымдық элементтің физикалық тозуы, %;

L i – ғимаратты қалпына келтірудің жалпы құнындағы i-ші құрылымдық элементті қалпына келтіру құнының үлесіне сәйкес келетін коэффициент;

П- ғимараттағы құрылымдық элементтердің саны.

Жеке құрылыстарды, элементтерді және жүйелерді ауыстыру құнының ғимараттың жалпы ауыстыру құнындағы үлесі (пайызбен) әдетте белгіленген тәртіппен бекітілген тұрғын үй ғимараттарын ауыстыру құнының жиынтық көрсеткіштері бойынша, ал құрылыстар, элементтер үшін және олардың сметалық құнына сәйкес бекітілген көрсеткіштері жоқ жүйелер .

Бұл әдіс тек отандық тәжірибеде қолданылады. Барлық айқындық пен нанымдылыққа қарамастан, оның келесі кемшіліктері бар:
- өзінің «нормалығына» байланысты ол бастапқыда объектінің атипикалық жұмыс жағдайларын есепке ала алмайды;
- ғимараттың құрылымдық элементтерін қажетті егжей-тегжейлеуге байланысты еңбекті көп қажет ететін қолдану;
- функционалдық және сыртқы тозуды өлшеудің мүмкін еместігі;
- құрылымдық элементтердің үлес салмағының субъективтілігі.

Негізінде құн әдісі Физикалық тозудың анықтамасы - бұл құрылымдардың, элементтің, жүйенің немесе тұтастай ғимараттың зақымдануын жою үшін объективті қажетті жөндеу шараларының құнының қатынасы арқылы бағалау кезінде көрсетілген физикалық тозу, және оларды ауыстыру құны.

Физикалық тозуды анықтауға арналған құн әдісінің мәні құрылыс элементтерін қайта құру шығындарын анықтау болып табылады.

Бұл әдіс элементтердің тозуын және тұтастай алғанда ғимараттың құнын бірден есептеуге мүмкіндік береді. Құнсыздануды есептеу тозған заттарды «мүлдем жаңа күйге» келтіруге негізделген нақты шығындарға негізделгендіктен, бұл тәсілдің нәтижесін жеткілікті дәл деп санауға болады. Әдістің кемшіліктері - тозған құрылыс элементтерін жөндеуге кететін шығындарды есептеудегі қажетті егжей-тегжейлі және дәлдік.

Ғимараттардың физикалық тозуын анықтау өмірлік әдіс . Физикалық тозу көрсеткіштері, тиімді жас және экономикалық өмір сүру ұзақтығы белгілі бір арақатынаста болады, оларды мына формуламен көрсетуге болады:

Мен киемін;
EV – тиімді жас;
VF – физикалық өмірдің типтік кезеңі;
RSF – физикалық өмірдің қалған кезеңі.

.

Бұл формуланы қолдану салыстырылған объектілердің тозуы үшін пайыздық түзетулерді есептеу кезінде (салыстырмалы сату әдісі), бағалаушының таңдалған аналогтарды тексеруі мүмкін болмаған кезде де маңызды. Осы жолмен есептелген элементтердің немесе тұтастай алғанда ғимараттың тозуының пайызын ақшалай түрде аударуға болады (амортизация):

.

Тәжірибеде алынбалы және қалпына келмейтін физикалық тозуы бар құрылымның элементтері «ұзақ өмір сүретін» және «қысқа мерзімді» болып бөлінеді.

«Қысқа мерзімді элементтер»- жалпы ғимаратқа қарағанда қызмет ету мерзімі қысқа элементтер (шатыр жабыны, сантехникалық жабдықтар және т.б.).

«Ұзақ өмір сүретін элементтер»- күтілетін қызмет мерзімі ғимараттың қызмет ету мерзімімен салыстырылатын элементтер (іргетас, жүк көтергіш қабырғалар және т.б.).

«Қысқа мерзімді элементтердің» алынбалы физикалық тозуы уақыт өте келе құрылыс элементтерінің табиғи тозуынан, сондай-ақ абайсызда жұмыс істеуден туындайды. Бұл жағдайда ғимараттың сату бағасы тиісті құнсыздануға азаяды, өйткені болашақ иесі құрылымның қалыпты пайдалану сипаттамаларын қалпына келтіру үшін «бұрын кейінге қалдырылған жөндеуді» жүргізуі керек (ішкі бөлігін ағымдағы жөндеу, қалпына келтіру). төбе жабыны ағып жатқан аумақтардың және т.б.). Бұл элементтердің «іс жүзінде жаңа» күйіне қалпына келтірілгенін болжайды. Алынбалы физикалық тозу ақшалай түрде «кейінге қалдырылған жөндеу құны» ретінде анықталады, яғни. объектіні бастапқы жағдайға «баламалы» күйге келтіруге кеткен шығындар.

Қысқа қызмет ету мерзімі бар құрамдас бөліктердің жойылмайтын физикалық тозуы – бұл элементтердің хронологиялық жасы мен физикалық қызмет ету мерзімінің арақатынасына көбейтілген ауыстыру құны мен алынбалы тозу мөлшері арасындағы айырмашылықпен анықталатын тез тозатын компоненттерді қалпына келтіру құны .

Ұзақ қызмет ету мерзімі бар элементтердің алынбалы физикалық тозуы қысқа мерзімді элементтердің алынбалы физикалық тозуына ұқсас оны жоюға негізделген ақылға қонымды шығындармен анықталады.

Ұзақ қызмет ететін элементтердің жойылмайтын физикалық тозуы ғимараттың хронологиялық жасы мен физикалық қызмет ету мерзімінің арақатынасына көбейтілген бүкіл ғимаратты ауыстыру құны мен алынбалы және қалпына келмейтін тозу сомасы арасындағы айырма ретінде есептеледі.

Функционалдық тозу. Функционалдық тозу белгілері бағаланатын ғимаратта - ғарыштық-жоспарлау және/немесе конструктивті шешімнің қазіргі заманғы стандарттарға сәйкес келмеуі, оның ішінде оның ағымдағы немесе нысаналы пайдалануына сәйкес құрылымның қалыпты жұмыс істеуі үшін қажетті әртүрлі жабдықтар.

Функционалдық тозу алынбалы және қалпына келмейтін болып бөлінеді.

Функционалдық тозу құнының көрінісі қайта өндіру құны мен ауыстыру құны арасындағы айырмашылық болып табылады, ол функционалдық тозуды есепке алудан алып тастайды.

Алынбалы функционалды тозу мүліктің тиімдірек жұмыс істеуіне ықпал ететін қажетті қайта құру шығындарымен анықталады.

Функционалдық тозу себептері:
· элементтерді қосуды талап ететін кемшіліктер;
· элементтерді ауыстыруды немесе жаңғыртуды талап ететін кемшіліктер;
· супер жақсартулар.

Қосымшаны қажет ететін кемшіліктер – қолданыстағы ортада жоқ және онсыз ол заманауи өнімділік стандарттарына сәйкес келмейтін ғимарат пен жабдықтың элементтері. Осы баптар бойынша амортизация осы элементтерді қосу, оның ішінде оларды орнату құнымен өлшенеді.

Элементтерді ауыстыруды немесе жаңартуды талап ететін кемшіліктер - әлі де өз функцияларын орындайтын, бірақ қазіргі заманғы стандарттарға сәйкес келмейтін элементтер (су және газ есептегіштері және өрт сөндіру құралдары). Бұл баптардың амортизациясы олардың физикалық тозуын ескере отырып, қолда бар элементтердің құны ретінде өлшенеді, материалдарды қайтару құнын шегеріп, оған қоса барларын бөлшектеуге кеткен шығындарды және жаңа элементтерді орнату құнын қосады. Қайтарылған материалдардың құны басқа объектілерде пайдаланылған кезде бөлшектелген материалдар мен жабдықтардың құны ретінде есептеледі (қайта қаралатын қалдық құн).

Асқын жетілдірулер – қазіргі уақытта нарық стандарттарының қазіргі талаптарына сәйкес келмейтін құрылымның позициялары мен элементтері. Бұл жағдайда алынбалы функционалдық тозу физикалық тозуды шегеріп тастағандағы «артық» элементтерді ауыстырудың ағымдағы құны, плюс бөлшектеуге кеткен шығындар және бөлшектелген элементтердің құтқару құнын алып тастағанда өлшенеді.

Қалпына келтірілмейтін функционалды тозу қазіргі заманғы құрылыс стандарттарына қатысты бағаланатын ғимараттардың ескірген ғарыштық-жоспарлау және/немесе жобалау сипаттамаларына байланысты. Орындалмайтын функционалдық тозудың белгісі бұл кемшіліктерді жоюға жұмсалатын шығындардың экономикалық мақсатсыздығы болып табылады. Сонымен қатар, ғимарат өз мақсатына сәйкес сәулеттік болуы үшін бағалау күнінде қалыптасқан нарықтық жағдайларды ескеру қажет.

Нақты жағдайға байланысты қалпына келмейтін функционалдық тозу құнын екі жолмен анықтауға болады:
1) жалдау бойынша шығындарды капиталдандыру;
2) ғимаратты тиісті тәртіпте ұстауға қажетті артық пайдалану шығындарын капиталдандыру.

Қажетті есептік көрсеткіштерді анықтау үшін (жалдау ақысы, капиталдандыру мөлшерлемесі және т.б.) салыстырмалы аналогтар үшін түзетілген деректер пайдаланылады. Бұл жағдайда таңдалған аналогтарда бағаланатын объектіде анықталған түзетілмейтін функционалдық тозу белгілері болмауы керек.

Ескірген ғарыштық-жоспарлау шешіміне байланысты қалпына келтірілмейтін функционалдық тозудан туындаған құнсыздануды анықтау (нақты аудан, текше сыйымдылық) жалға алудағы шығындарды капиталдандыру әдісімен жүзеге асырылады.

Ғимаратты жақсы жағдайда ұстау үшін қажет артық пайдалану шығындарын капиталдандыру арқылы жөнделмейтін функционалдық тозуды есептеуді де дәл осылай жасауға болады. Бұл тәсіл стандартты емес сәулеттік шешімдері бар ғимараттардың қалпына келтірілмейтін функционалдық тозуын бағалау үшін қолайлы болып табылады және соған қарамастан, жалға алу құны қазіргі аналогтық нысандарды жалға алу ақысымен салыстыруға болады, пайдалану шығындарының сомасынан айырмашылығы.

Сыртқы (экономикалық) тозу - бағалау объектісіне қатысты сыртқы ортаның теріс әсерінен объектінің құнсыздануы: нарықтық жағдай, жылжымайтын мүлікті белгілі бір пайдалануға белгіленген сервитуттар, қоршаған инфрақұрылымдағы өзгерістер және салық салу саласындағы заңнамалық шешімдер; т.б. Жылжымайтын мүліктің сыртқы тозуы, оны тудырған себептерге байланысты, көп жағдайда өзгермеген орналасуына байланысты орны толмас, бірақ кейбір жағдайларда қоршаған нарықтық конъюнктураның оң өзгеруіне байланысты «өзін-өзі алып тастауы» мүмкін.

Сыртқы тозуды бағалау үшін келесі әдістерді қолдануға болады:
· рентадағы шығындарды капиталдандыру;
· салыстырмалы сату (жұптық сату);
· экономикалық өмір сүру ұзақтығы.

Алдыңғы

Бұл физикалық жағдайды сараптамалық талдау әдісімен қатар физикалық тозуды анықтаудың ең кең таралған әдісі.

Жоғарыда айтылғандай, машиналар мен жабдықтардың нақты қызмет ету мерзімі әртүрлі факторларға байланысты стандарттан өзгеше болуы мүмкін: жұмыс қарқындылығы мен жұмыс режимі, техникалық қызмет көрсету мен жөндеудің сапасы мен жиілігі, қоршаған орта жағдайлары және т.б.

Тиімді жас әдісін пайдалану кезінде келесі терминдер мен анықтамалар қолданылады:

Қызмет мерзімі(экономикалық өмір сүру ұзақтығы, Vss)-орнату күнінен бастап объектіні пайдаланудан шығару күніне дейінгі уақыт кезеңі (немесе толық пайдалану мерзімі).

Қалған қызмет ету мерзімі (V o)- объектіні пайдаланудан шығаруға дейінгі жылдардың болжамды саны (немесе болжалды қалған жұмыс уақыты).

Хронологиялық (нақты) жасы (Bx) -объектіні құрудан кейін өткен жылдар саны (немесе жұмыс уақыты).

Тиімді жас (E) -қызмет ету мерзімі мен қалған қызмет ету мерзімі арасындағы айырмашылық (немесе өткен жылдардағы объектінің жұмыс уақытының мөлшері).

V e = V ss - V o

Жабдықтар мен механизмдердің әртүрлі топтары үшін салалық стандарттармен нормаланған қызмет ету мерзімі машиналардың өз функцияларын орындау сапасының айтарлықтай өзгеруінсіз жабдықтың рұқсат етілген жұмыс уақытын көрсетеді. Жұмыс жағдайлары жабдықты өндірушілер ұсынған шарттарға сәйкес келеді және жөндеу және техникалық қызмет көрсету жұмыстары уақытында және жоғары сапалы орындалады деп болжануда. Бұл тәсіл амортизациялық аударымдарды анықтау үшін ыңғайлы, алайда, машиналар мен жабдықтардың нарықтық құнын бағалау кезінде жабдықтың қызмет ету мерзімі әдетте бағалаушы үшін нұсқаулық болып табылады.

Машиналар мен жабдықтардың қызмет ету мерзімі мүлікті бағалаушылар үшін тек кеңестік болып табылады, өйткені ол олардың орташа жұмыс жағдайлары үшін мүмкіндіктерін көрсетеді. Жабдықтың қалған қызмет ету мерзімін анықтаудың әрбір нақты жағдайында бағалау кезіндегі нақты физикалық тозуды ескеру қажет.

Нақты жасы әртүрлі объектілер үшін физикалық тозу коэффициенті әртүрлі анықталады.

1) Қалыпты жұмыс жағдайында салыстырмалы жаңа жабдық үшін физикалық тозу коэффициенті мына формуламен анықталады:

Қайда: жылы -хронологиялық жас; Қарсы- қызмет мерзімі.

Дайындалған және уақытша пайдаланылмайтын машина, егер ол мұқият консервация жағдайында қоймада болса да, техникалық сипаттамаларының ішінара нашарлауы, демек, құнын жоғалтуы бар екенін ескеру қажет. Бұл жағдайда іске қосу кезіндегі жабдықтың құны жаңа жабдықтың құнынан айтарлықтай ерекшеленуі мүмкін және бұл шығындарды бағалау кезінде ескерілуі керек.

2) Ескі, күрделі жабдық үшін физикалық тозу коэффициенті келесідей анықталады:

мұндағы V e – тиімді жас;

B o – қалған қызмет ету мерзімі.

3) Экономикалық қызмет ету мерзімінен (қызмет ету мерзімінен) ұзақ жұмыс істеген және жұмысын жалғастырып жатқан жабдық үшін физикалық тозу коэффициенті келесідей анықталады (қаржылық есепте бұл жабдықтың 100% тозуы болғанымен):

Қайда: жылы -хронологиялық жас.

жылы -сарапшының қорытындысымен анықталған қалған қызмет ету мерзімі;

4) Жөндеу жұмыстары есебінен жабдықтың қызмет ету мерзімі айтарлықтай артады, оның барысында механизмдердің ескірген және тозған бөлшектері жаңаларына ауыстырылады және үйкеліс қондырғыларындағы интерфейстер қалпына келтіріледі. Бұл әсіресе жабдықты күрделі жөндеу кезінде, жабдықтың негізгі бөліктері ауыстырылғанда және машиналардың ең маңызды бөліктерінің негізгі қасиеттері қалпына келтірілгенде маңызды.

Егер нысан күрделі жөндеуден өткен болса, оның физикалық тозу коэффициенті келесідей анықталады:

Объектінің тиімді жасы мына формула бойынша есептеледі:

V e = V x1 * K 1 + V x2 * K 2 +……+ V x i * K i

Қайда B x1 ... B x i -сәйкес объектінің әр уақытта жөнделген және жөнделмеген бөліктерінің хронологиялық жасы;

K 1 ... K i -объектінің жалпы көлеміндегі осы бөліктердің пайызы.

Бұл жағдайда объектінің тиімді жасы оның бөліктерінің орташа өлшенген хронологиялық жасы болып табылады. Тиімді жасты жылжымайтын мүлікке салынған инвестицияны таразылау арқылы да анықтауға болады (ақшалай түрде жөндеуге кеткен шығындар).

Тозуды бағалау үшін жабдықтың тиімді жасы (TEA) тұжырымдамасы енгізілген. Егер хронологиялық жас (Т) - жабдықты жасағаннан кейін өткен жылдар саны болса, онда тиімді жас (Tef) - жабдықтың физикалық жағдайына сәйкес келетін жас, кезең ішіндегі жабдықтың нақты жұмыс уақытын көрсетеді. (T) және оны пайдалану және техникалық қызмет көрсету шарттарын ескере отырып. Бағаланатын объектінің тиімді жасын білу оның тозуын неғұрлым орынды бағалауға мүмкіндік береді.

Жабдықтың тиімді жасы (Тефф) белгілі болса, онда физикалық тозу коэффициенті мына формуламен анықталады:

Қайда Т.Н

Телефонның стандартты қызмет ету мерзімі.

Әдетте анықтау үшін Теф

қалған қызмет мерзімін сараппен бағалаңыз Тост

пайдаланудан және есептен шығаруға дейін бағалау объектісі. Бұл жағдайда:

Nokia ұялы телефондарының ресми қызмет ету мерзімі пайдалану ережелерін сақтаған жағдайда 3 жыл (36 ай) болып табылады. Nokia ұялы телефондарының жоғары сапасын, сенімділігін және қауіпсіздік дәрежесін ескере отырып, нақты қызмет ету мерзімі ресми түрден айтарлықтай асып кетуі мүмкін.

(Дереккөз: http://www.nokia.ru/support/faq/warranty-faq#01)

Осылайша, пайдалануға берілген жылы (2010 жылғы желтоқсан), шарттар мен жұмыс уақытын ескере отырып, бағалау күніне бағалау объектісінің тиімді қызмет ету жасы 3 айды құрайды.

Тиімді жас әдісі бойынша физикалық тозу коэффициенті 0,08 құрайды.

Физикалық күйді тексеру әдісіне және тиімді тозу әдісіне негізделген физикалық тозудың орташа мәні:

Функционалдық тозу

Nokia N95 8Gb ұялы телефонының бұл моделі нарыққа шамамен екі жыл бұрын шыққан, сондықтан Бағалаушы функционалдық тозуды есепке алуды орынсыз деп санайды.

Білу жақсы >>>

Оңтүстік Қазақстан облысы Шардара ауданында ауыл шаруашылығы дақылдарын өсіретін кәсіпорын ұйымдастыру
БАСТАМА ЖӘНЕ ЖОБА СИПАТТАМАСЫ Осы Құпия ақпараттық бизнес-жоспар Оңтүстік Қазақстан облысы Шардара қаласындағы «777» ЖШС көкөніс өнімдерін өсіретін кәсіпорын құру ниеті туралы ақпаратты қамтиды. «777» ЖШС айналым қаражатын толықтыру үшін 2 жыл мерзімге 8 711 000 теңге несие алуды жоспарлап отыр. Бизнес-жоспардың негізгі мақсаты. Өндірісті ұйымдастыру...

k және, физикалық = (0,208 – 0,003.В).Т 0,7;

мұндағы T – машинаның хронологиялық жасы.

Бұл әдісте физикалық тозу коэффициенті пайдаланылған және жаңа машиналардың бағасы негізінде алынады, яғни ол машиналардың физикалық тозу дәрежесіне қайталама нарықтың реакциясын көрсетеді.

Тиімді жас әдісі

Тозуды бағалау үшін жабдықтың тиімді жасы Teff тұжырымдамасы енгізілген. Егер хронологиялық жас Т - машина жасалғаннан бері өткен жылдар саны болса, онда тиімді жас Тефф - машинаның физикалық жағдайына сәйкес келетін жас, Т және кезеңдегі машинаның нақты жұмыс уақытын көрсетеді. оның жұмыс істеу шарттарын ескере отырып.

Бағаланатын объектінің тиімді жасын білу оның тозуын неғұрлым орынды бағалауға мүмкіндік береді.

Егер машинаның тиімді жасы Teff белгілі болса, онда физикалық тозу коэффициенті мына формуламен анықталады:

k және, физикалық = T eff / T n

мұндағы Tn – машинаның стандартты қызмет ету мерзімі.

Әдетте, Тефті анықтау үшін сарапшы бағаланатын объектінің Тосттың қызмет көрсетуден және есептен шығарудан бұрын қалған қызмет ету мерзімін бағалайды. Бұл жағдайда:

T ef = T n – тост. Қалған кезеңді анықтау бағалаушы станокты бағалау сәтінен бастап оның қызмет ету мерзімі аяқталғанға дейін (ауысым, жүктеме, жұмыс жағдайлары және т.б.) қалай жұмыс істейтінін біледі деп болжайды.

Айнымалы жүктемелермен жұмыс істеу машиналарға тән. Олардың кейбіреулері (әдетте арнайы немесе жаппай өндірісте қолданылады) мерзімді үлгідегі тапсырысты жұмыспен сипатталады. Дегенмен, жалпы мақсаттағы машиналарда жұмыс режимі көптеген факторлардың бірлескен әсерінен қалыптасады. Бағалаушыға станокты пайдалану кезінде жұмыс режимінің өзгеру заңдылықтарын жеткілікті дәл белгілеу іс жүзінде мүмкін емес. Сондықтан ол тек болжамды уақыт ішінде жұмыс кезінде машинаның жүктелуін жанама сипаттайтын ақпаратпен ғана қанағаттануы мүмкін.

Әдіс Теффті табудың басқа жолдары мүмкін деп болжайды. Мысалы, Теффті анықтау үшін станоктың жұмыс жағдайын көрсететін бірқатар коэффициенттерді пайдалана отырып, машинаның хронологиялық жасын Т реттеу әдісін қолдануға болады. Ол үшін өндіріс сипаты, ауысым және бағаланатын объектінің жұмыс жағдайы сияқты көрсеткіштерді қолдануға болады. Пайдалы қызмет мерзімін (қызмет ету мерзімі) тағайындау кезінде машинаны өте нақты пайдалану қарастырылды. Егер машина әртүрлі жағдайларда жұмыс істегені белгілі болса, онда тиімді жасты анықтау үшін оның хронологиялық жасын өзгерген жағдайларға сәйкес реттеу әбден негізделген:

T eff = T K cm K xp K ur,

мұндағы K см – станоктың орташа нақты жылжуының номиналдыға қатынасына тең ауысу коэффициенті, оның негізінде жабдықтың пайдалану мерзімі тағайындалады. Мысалы, машина жасау үшін бұл мән шамамен 1,7–1,8 құрайды. Khp – машина нақты жұмыс істейтін өндіріс сипатының (түрінің) коэффициенті (0,9–1 – жабдық толық жүктелген жаппай өндіріс үшін; 0,67–0,77 – жаппай өндіріс үшін; 0,5–0,65 – үшін бір өндіріс); бұл коэффициент жабдықты ауысым ішілік пайдалануды сипаттайтындықтан, оны жиі ауысым ішілік пайдалану коэффициенті Кви деп атайды;

Кур – станоктың жұмыс жағдайларының коэффициенті (1 – шеберхана бөлмесінде жұмыс істегенде; 0,6–0,7 – жеке бөлмеде жұмыс істегенде; 1,3–1,5 – жабдыққа зиянды жұмыс жағдайында (ластану немесе шаңның жоғары қарқындылығы, жоғары) ылғалдылық, химиялық белсенді ортамен байланыс және т.б.); ластанудың өте жоғары қарқындылығымен 3–5).

Барлық үш коэффициенттің көбейтіндісі машинаны пайдалану коэффициенті деп аталады:

K пайдалану = K см K vi K ur.

Осылайша,

T eff = T K isp.

Хронологиялық жасты түзетуТеффті анықтау мақсатында егер қолданылатын коэффициенттердің мәндері бағаланатын объектінің бағалау сәтіне дейінгі бүкіл жұмыс кезеңі үшін жұмыс жағдайларын жеткілікті түрде дәл көрсететін болса, сенімді нәтижелер бере алады.

Мысалы, машинаның хронологиялық жасы Т = 10 жыл екені белгілі болсын. Машина екі ауысымда (К см = 1), бірлік өндірісте (K vi = 0,67) жұмыс істейді.

Жүктеу жағдайында машинаның тиімді жасын келесідей бағалауға болады:

Тефф = 10. 1 . 0,67. 1 = 6,7 жыл,

яғни, шын мәнінде, көлік өзінің хронологиялық жасынан жас көрінеді. Тиісінше, ол өзінің тұтынушылық қасиеттерін жақсырақ сақтап қалды.

Физикалық тозу жылдамдығын анықтау үшін машинаның пайдалану мерзімі туралы ақпарат қажет. T n = 12 жыл болсын (тапсырыс берушінің есеп бөлімінің мәліметі бойынша). Содан кейін:

k және, физикалық = T eff / T n = 6,7 / 12 = 0,56 немесе 56%.

Теффті анықтаудың екі тәсілін салыстыра отырып, олардың екеуінің де бағалау сәтіне жақын белгілі бір уақыт аралығынан тыс объектінің жұмыс жағдайларының белгісіздігі тұрғысынан кемшілігі бар екенін атап өткен жөн.

Орташа хронологиялық жас әдісі

Әдіс машина бірнеше жыл жұмыс істегеннен кейін, оның бірқатар бөліктері мен тораптарын ауыстыру және жөндеуден кейін олардың жасы әр түрлі болған кезде қолданылуы мүмкін. Бұл жағдайда машинаның физикалық тозу жылдамдығын мына формула арқылы есептеуге болады:

k және, физикалық = T av / vzv / T n

мұндағы T avg/салмақталған – автомобильдің орташа өлшенген хронологиялық жасы;

Негізгі параметрді нашарлату әдісі

Бұл әдіс физикалық тозу машинаның кез келген сипаттамалық жұмыс параметрінің (өнімділік, дәлдік, қуат, отын немесе электр энергиясын тұтыну, істен шығу жылдамдығы және т.б.) нашарлауында көрінеді деп болжайды. Егер мұндай параметр машинаның берілген түрі үшін табылса, онда физикалық тозу коэффициенті келесі түрде есептеледі:

k және, физикалық = 1 – (X / X 0) b

мұндағы X 0, X сәйкесінше жұмыс басындағы және бағалау кезіндегі машинаның негізгі параметрінің мәндері; b – негізгі параметрдің машина құнына әсер ету күшін сипаттайтын көрсеткіш (әдетте тежеу ​​коэффициенті үшін 0,6–0,8 мәндері алынады).

Күрделі жөндеуден кейін машинаны қалпына келтіруді есепке алу әдісі

Әдіс физикалық тозудың жоғарылауына және жалпы жөндеуден кейін, атап айтқанда күрделі жөндеуден кейін ішінара қалпына келтіруге байланысты жұмыс кезінде PS машиналары мен жабдықтарының тұтынушылық қасиеттерінің төмендеуі туралы айқын идеяға негізделген. Машинаның өмір сүруінің әртүрлі кезеңдеріндегі тұтынушылық қасиеттерінің деңгейін қандай да бір жалпыланған салыстырмалы көрсеткіш PS көмегімен көрсетуге болады, ол сол кездегі машинаның X i негізгі техникалық-экономикалық көрсеткіштерінің мәндерінің салмақты аддитивтік функциясы болып табылады. жұмыс басында X io бірдей көрсеткіштердің мәндеріне қатысты бағалау - өнімділік, дәлдік және т.б.:

PS = қосынды(X i /X io)

Алдыңғы әдістен айырмашылығы, мұнда бірден бірнеше машина көрсеткіштерін есепке алуға болады.

Тәжірибелік жұмыста бағалаушы айтарлықтай хронологиялық жасы бар және бір немесе бірнеше күрделі жөндеуден өткен станоктың физикалық тозуын анықтау қажет болатын жағдайға көбірек ұшырайды. Осы уақыт ішінде мұндай машинаның PS тұтынушылық қасиеттерінің көрсеткішінің өзгеруін елестететін болсақ, біз зигзаг қисығын аламыз. Қисық сызықтағы шыңдар күрделі жөндеуге, олардың биіктігі сәйкес жөндеу шығындарына, ал олардың арасындағы қашықтық T r жөндеу циклдарына (екі күрделі жөндеу арасындағы операциялар) сәйкес келеді.

Келтірілген шығындар машинаның тұтынушылық қасиеттерін толығымен немесе ішінара қалпына келтіреді және машинаның жалпы қызмет ету мерзімін ұзартады, бұл туралы машинаның есеп құжаттарында тиісті жазба жасалады.

Әдетте кәсіпорындағы әрбір тауарлық-материалдық қор объектісі үшін күтілетін жүктемені ескере отырып, амортизациялық топ белгілеген аралықта пайдалы қызмет ету мерзімінің белгілі бір мәні Tn (қызмет мерзімі) тағайындалады. Машиналар мен жабдықтар қалпына келтірілетін объектілер болғандықтан, олардың стандартты қызмет ету мерзімі ішінде бірнеше күрделі жөндеу (әдетте үштен көп емес) жүргізіледі деп болжанады. Екі күрделі жөндеу арасындағы уақыт (немесе пайдалануға беруден бірінші күрделі жөндеуге дейін) жөндеу циклі деп аталады. Әрбір жөндеу циклінде бірнеше реттік жөндеу және техникалық тексерулер жүргізіледі.

Машина жасаушының ұсыныстарына байланысты жабдықты жөндеудің ұзақ мерзімді жоспарын құру кезінде кәсіпорын барлық машиналарға жөндеу циклдерінің ұзақтығын Т r тағайындайды. Жеңіл және орташа технологиялық машиналар үшін орташа T r мәні 5–6 жыл. Мұндай машиналарды пайдалану тәжірибесінен жөндеу циклі кезінде олардың тұтынушылық қасиеттері (PS) бастапқы деңгейден шамамен 50-60% төмендейді деп болжауға болады, яғни жөндеу циклінің жоғарыда аталған ұзақтығымен, машинаның тұтынушылық қасиеттерінің төмендеуінің V жылдамдығы жылына 8–10% құрайды.

Машиналарды күрделі жөндеуден өткізу, керісінше, олардың тұтынушылық қасиеттерін бастапқы деңгейден орта есеппен 20–40% арттырады. Сонымен қатар, ауқымның үлкен мәндері кейінгі (екінші, үшінші) күрделі жөндеулерге сәйкес келеді. Күрделі жөндеуге кететін шығындардың артуы жабдықты пайдаланудың тиімділігін төмендетеді, бұл сайып келгенде оны одан әрі пайдаланудың орынсыздығына әкеледі.

Әрбір түгендеу объектісі үшін қызмет ету мерзімінің T n және жөндеу циклінің T r мәнін бағалаушы сәйкестендіру процесі кезінде біледі.

Машинаның қызмет ету мерзімінің екі кезеңіне физикалық тозу анықтамасын қарастырайық:

а) Машина әлі күрделі жөндеуден өткен жоқ. Машинаның тұтынушылық қасиеттерінің өзгеру заңы сызықтық деп есептеледі.

Жобаны инвесторға ұсынғанда жобаның қаржылық көрсеткіштері жиі ерекшеленеді (ең көп көңіл бөлінеді). Шынында да, оларсыз істеу мүмкін емес, өйткені инвестор көбінесе жобаны бірқатар негізгі көрсеткіштер бойынша бағалайды: IRR, NPV, PI (инвестициялық шығындардың кірістілік нормасы), өтелу мерзімі, бухгалтерлік табыстылықтың орташа көрсеткіші. Сонымен бірге, әдетте, оны есептеулердің өзі емес, бастапқы ақпараттың негізгі болжамдары мен сенімділігі қызықтырады.

Есептеулерде жасалған болжамдарды тізіп көрейік.

1. Жобаны негіздеу кезінде ескерілетін салықтық шарттар 2015 жылғы 4-тоқсандағы жағдай бойынша қолданыстағы Ресей Федерациясының және Краснодар өлкесінің заңнамасына сәйкес келеді: Ресей Федерациясының Салық кодексі, KZ № 731 «Еңбекті мемлекеттік ынталандыру туралы. Краснодар өлкесіндегі инвестициялық қызмет», «Инвестициялық жобалар бойынша сараптамалық кеңес туралы» ереже. Осы стандарттар негізінде жобаның салықтық ортасын қалыптастыру кезінде келесі тармақтар ескерілді:

мүлік салығының мөлшерлемесі кәсіпорын мүлкі құнының жылдық 2,2% құрайды;

табыс салығының ставкасы 20% құрайды (бюджетке төленуге жататын табыс салығының сомасын айқындау кезінде пайданы қайта инвестициялауға байланысты пайда есепке алынбаған; бұл ретте өтелген несие бойынша сыйақы төлемдерінің бір бөлігі тең өнімнің өзіндік құнына енгізілген әрбір зерттелетін кезеңдегі ұқсас несиелер бойынша болжамдық мөлшерлемеге);

қосылған құн салығы бойынша айналымды қалыптастыру кезінде осы салықтың ставкасы 18% құрайды;

Тұрақты активтер бойынша ҚҚС негізгі құралдарды пайдалануға беру кезінде толық көлемде есепке алынады және бюджетке төленуге жататын ағымдағы қызмет бойынша ҚҚС сомасынан өтеуге жатады;

амортизация активтердің негізгі құралдардың әртүрлі топтарына жататынын ескере отырып, бірқалыпты әдіспен есептеледі (барлық мүліктің орташа пайдалы қызмет мерзімі шамамен 12 жыл);

Ресей Федерациясының Салық кодексінің 259-бабының 1.1-тармағына сәйкес амортизацияланатын мүлік құнының 10% негізгі активтер жұмыс істей бастаған кезеңдегі жобаланған кәсіпорынның шығындарына қосылады;

Басқа салық жеңілдіктері қарастырылмаған.

2. Жаңа бизнес-орталықтың қызметтеріне баға белгілеу тенденцияларын анықтайтын факторлардың ішінде негізгілері мыналар болып табылады:

ұйымдар үшін коммуналдық төлемдер құны;

еңбек шығындары;

қарыз капиталының құны;

маркетингтік қызмет құны;

тамақ өнімдері мен сусындарға қызмет көрсетуге арналған өнімнің өзіндік құны.

2002 жылдан қазіргі уақытқа дейінгі кезеңде коммуналдық қызметтердің құны мен орташа жалақы инфляцияның жалпы қарқынынан жоғары қарқынмен өсуде (орта есеппен 5 - 10%). Осыған байланысты, жоба басталғаннан бастап 4 жыл ішінде барлық коммуналдық шығындардың (электрмен жабдықтау, сумен жабдықтау, газ, кәріз бойынша) сметалық құны баға индексінің 15%, одан кейін - 8% мөлшерінде жүргізілді. индекс. Жобаны іске асырудың алғашқы 4 жылындағы орташа жалақының өсуі 25%, кейін 12% болды. Азық-түлік тауарлары бағасының өсуі жобаның бірінші жылындағы 12%-дан қонақүйді пайдалануға беру және одан әрі пайдалану кезінде 8%-ға дейінгі диапазонда қабылданды (жергілікті өндірілген өнім бағасының өсуін және теріс өсуін ескере отырып, қымбат, дайын шетелдік өнімдер, соның ішінде сусындар).

• 3. Жоспарлау көкжиегі 10 жыл деп қабылданады, бұл коммерциялық жылжымайтын мүлікке инвестицияларды жоспарлаудың орташа кезеңі болып табылады. Бұл ретте іске асырылып жатқан жобаға ұқсас сипаттамалары бар жылжымайтын мүлікке күрделі қайта инвестициялаудың орташа мерзімі 10 жылдан асады және шамамен 15-20 жылды құрайды. Сондықтан талдау кезінде 397 миллион рубль көлеміндегі тарату кірісі ескерілді. ағымдағы бағалар бойынша 41 жоспарлы кезең (3 айға тең кезең), бұл өз кезегінде 20% есептік мөлшерлемесі бар есептеулер үшін таза келтірілген құн 56 миллионға, ал 121 миллион рубльге өсті. 12% мөлшерлеме бойынша.
• 4. Орталық банктің қайта қаржыландыру мөлшерлемесінің болжамы Экономикалық даму және сауда министрлігінің 2017 жылға дейінгі инфляция деңгейінің ресми болжамына (атап айтқанда: инфляция + 2%) негізделген. Оның негізінде бюджеттің жалпы тиімділігі (барлық деңгейдегі бюджеттерге және бюджеттен тыс қорларға төленген төлемдер, салықтар мен алымдар сомасы) 2523 млн. оптимистік болжам үшін және консервативті болжам үшін 1536. Жобаны іске асырудың бастапқы сәтіне дисконтталған жалпы бюджет тиімділігі тиісінше 770 млн және 472 млн.
• 5. Ағымдағы міндеттемелер жобаланатын кәсіпорынның осы қызметтерді көрсету кезіндегі қызмет түрлерінің көпшілігіне ақы төлеуді ескере отырып анықталды. Қызметтер мен материалдарды жеткізушілермен есеп айырысу күнтізбелік ай ішінде төлемді ең көп кейінге қалдырумен (кемінде 20 күн) жүзеге асырылады.
• 6. Әрбір жоспарлы кезең үшін есептелген бақылау параметрлерінің басқа болжамды мәндері (мысалы, өзіндік құнға енгізілген пайыздық мөлшерлеме) тікелей ТЭН-нің есептік кестелерінде келтірілген.
• 7. Жеңілдік мөлшерлемелері белгіленеді: жобаны іске асырудың баламалы нұсқасы ретінде Краснодар өлкесіндегі жылжымайтын мүлікке салынған инвестицияның орташа табыстылығын ескере отырып (20%); қор биржасында акциялардың орташа табыстылығы (12%).
• 8. Қарыз қаражаты бойынша мөлшерлеме 12%, несие бойынша сыйақы төлеу мерзімін кейінге қалдыру 33 ай.
• 9. Рубль инфляциясының деңгейі Экономикалық даму және сауда министрлігінің ресми ұзақ мерзімді болжамы деңгейінде.
• 10. Жалақы, коммуналдық қызметтер мен азық-түлік тауарларының индекстері жалпы инфляциядан асып түсетін қарқынмен өсуде.

Біздің жобада екі сценарий қарастырылды: оптимистік және консервативті (4-кесте, 8-10-суреттер).

Оптимистік болжам қонақүйді толтыру - 67%, клуб мүшелерінің сатылуын 2,5 жылда, жоспарланған қуаттылыққа жету мерзімін 4 тоқсанда 15%-дан 67%-ға дейін, қызметкерлер саны - 164 адамды құрайды.

4-кесте – Әртүрлі сценарийлердің пайда болуына байланысты жобаның интегралды көрсеткіштері

Жоба көрсеткіштері	Оптимистік сценарий	Консервативті сценарий
Сценарийлер арасындағы негізгі айырмашылықтар
Бөлмені пайдалану коэффициенті 1 Бастапқы маркетинг және PR бюджеті 2 жыл 150 клуб мүшелігі үшін сатылым кезеңі Жоспарланған қуаттылыққа жету кезеңі Жұмысшылар саны	71 миллион рубль. 2,5 жыл 1 жыл 164 адам	98 миллион рубль. 3 жыл 1 жыл 140 адам
Қаржылық көрсеткіштер
Қарыз қаражаты бойынша максималды мөлшерлеме Қарапайым өтелу мерзімі 2 Табыстың бухгалтерлік нормасы Несиелік қарыздың максималды сомасы 3 Қарызға қызмет көрсету мерзімі	2 жыл 1 270 миллион рубль 5,5 жыл	3 жыл 1 375 миллион рубль 7 жыл
NPV, 20% дисконттау мөлшерлемесі бойынша Дисконтталған өтеу мерзімі Инвестициялық шығындардың қайтарымы	3,5 жыл	5,5 жыл
Бюджет тиімділігі
Шоғырландырылған бюджет әсері Федералдық бюджет және бюджеттен тыс қорлар Облыстық бюджет	2 523 миллион рубль 1 592 миллион рубль 931 миллион рубль.	1 536 миллион рубль 1 005 миллион рубль 531 миллион рубль

Ескертпе.1 – бұл коэффициент қонақ үйлердің, саяжайлардың және тиісінше мейрамханалардың орташа жылдық толуы ретінде есептеледі; 2 - қонақ үй пайдалануға берілген сәттен бастап өтелу мерзімі; 3 – капиталдандырылған сыйақыны, айналым қаражатының қажеттілігін ескере отырып, қарыз сомасы.

4-кестеде консервативті болжам 44% толуды білдіреді (Краснодар қонақ үйлері бойынша қазіргі орташа көрсеткіш 67%; соңғы 5 жылда бұл көрсеткіш орта есеппен 1 ​​- 2% өсті), 3-тен астам клуб мүшелігін сату. жыл, жоспарлы қуаттылыққа жету мерзімі 4 тоқсанда 8%-дан 44%-ға дейін, персонал саны – 140 адам (8 – 10-суреттер).

Баға саясаты Ресейдегі 5 жұлдызды қонақ үйге (10 мыңнан 35 мың рубльге дейін) және басқа да жеке гольф клубтарына ұқсас.