РЕСЕЙ ФЕДЕРАЦИЯСЫНЫҢ БІЛІМ ЖӘНЕ ҒЫЛЫМ МИНИСТРЛІГІ

МӘСКЕУ МЕМЛЕКЕТТІК УНИВЕРСИТЕТІ

ДИЗАЙН ЖӘНЕ ТЕХНОЛОГИЯ

Экономика және менеджмент

КУРСТЫҚ ЖҰМЫС

Тақырып бойынша бизнесті бағалау курсында:

«Кәсіпорын құнын бағалау кезінде ақша ағындарын дисконттау әдісі».

Аяқталды:

Студент гр. VE-051

Щепанина Е.В.

Ғылыми жетекші:

Зимина Т.И.

МӘСКЕУ 2010 жыл

Кіріспе……………………………………………………………………………….3 1-бөлім………………………………………………………………………………5 1. Кәсіпкерлік қызметті бағалаудың мәні……………………………………… .5 2. Кәсіпкерлік қызметті бағалаудың міндеттері…………………………………6 3. Кәсіпорынды бағалау әдістері ................................................................................. 4. Ақша қаражаттарының жеңілдетілген әдісі ................................................... 4.1 Әдістің мәні, негізгі принциптері......................9 4.2 Әдістің көлемі мен шектеулері………………………….10 4.3 DCF әдісін қолдану арқылы кәсіпорынды бағалаудың негізгі кезеңдері………………..11 2-бөлім………………………………………………………………………………………..19 Есептеу бөлімі……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….. 19 Қорытынды……………………………………………………………………………….22 Пайдаланылған әдебиеттер тізімі……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………23                   |

Ресейде нарықтық экономиканың дамуы меншіктің алуан түрлерінің пайда болуына әкелді. Енді иесіне тиесілі пәтерді, үйді немесе басқа да жылжымайтын мүлікті өз қалауы бойынша иеліктен шығару, жаңа үй немесе кеңсе табу және өз ақшасын бизнеске салу мүмкіндігі бар.

Меншік иесі ретінде өз құқықтарын жүзеге асыруды ойлайтын кез келген адамның көптеген мәселелері мен сұрақтары бар. Солардың бірі – мүліктік құн мәселесі. Кәсіпорындар, фирмалар, акционерлік қоғамдар, қаржы институттары бұл мәселеге тап болады. Кәсіпорындарды акционерлендіру, ипотекалық несиелеуді, қор нарығын және сақтандыру жүйесін дамыту да жаңа қызметке – объектілер құнын және мүліктік құқықтарды бағалау қажеттілігін тудырады.

Шаруашылық жүргізуші субъектілердің өндірістік-шаруашылық тәжірибесінде кәсіпорын мүлкінің нарықтық құнын бағалау қажеттілігі туындағанда көптеген жағдайлар туындайды. Мүлікті сатып алу-сату, кепілмен несие беру, сақтандыру, мүліктік дауларды шешу, салық салу және т.б. байланысты бірде-бір мәміле онсыз аяқталмайды. Осыған байланысты бағалау қызметі мамандарының қажеттілігі туындайды. Бағалау қызметі экономиканы реформалау және құқықтық мемлекет құру процесінің негізгі бөлігі болып табылады.

Бүгінгі күні Ресейде федералдық деңгейдегі бағалаушылардың қызметі 1998 жылғы 29 шілдедегі тиісті Федералдық заңмен реттеледі. № 135-ФЗ «Ресей Федерациясындағы бағалау қызметі туралы»

Сақталуы тиіс негізгі заңнамалық актілердің тағы бірі - Ресей Федерациясы Үкіметінің 2001 жылғы 6 шілдедегі № 519 қаулысымен бекітілген «Бағалау қызметі субъектілерінің қолдануы үшін міндетті бағалау стандарттары».

Жекешелендіру процесі, қор нарығының пайда болуы, сақтандыру жүйесінің дамуы, коммерциялық банктердің мүлікті кепілге алу арқылы несие беруге көшуі жаңа қызметке – кәсіпорынның (бизнестің) құнын бағалаудың, оның құнын анықтаудың қажеттілігін туғызады. оның капиталының нарықтық құны.

Кәсіпорынның капиталы бірегей және күрделі өнім болып табылады, оның табиғаты көбінесе нақты факторлармен анықталады. Сондықтан капиталдың дамуы үшін барлық тиісті ішкі және сыртқы жағдайларды ескере отырып, оны кешенді бағалау қажет.

Кәсіпорынның нарықтық құнын анықтау оны белгілі бір нарықта өмір сүру үшін күреске дайындауға көмектеседі және кәсіпорынның әлеуетті мүмкіндіктері туралы басқаша түсінік береді. Кәсіпорындардың бизнесін бағалау процесі оның стратегиясын әзірлеу үшін негіз болады. Ол альтернативті тәсілдерді анықтайды және қайсысы компанияға максималды тиімділікті және, демек, жоғары нарықтық бағаны қамтамасыз ететінін анықтайды.

Бизнесті бағалау жыл сайын өзекті бола түсуде, өйткені... нарық жағдайында бизнесті нақты бағаламай кез келген компанияны тиімді басқару мүмкін емес. Кәсіпорынның құнын бағалау кез келген басқару стратегиясының тиімділігінің әмбебап көрсеткіші болып табылады. Мүлікті сатып алу және сату кезінде, зияткерлік меншікті бағалау кезінде, негізгі құралдарды қайта бағалау кезінде, амортизациялық саясатты және басқа да нарықтық әрекеттерді жүзеге асыру кезінде нақты бағалау объективті түрде қажет.

Кәсіпорынның нарықтық бағасы көбінесе оның болашағына байланысты. Кәсіпорынның нарықтық құнын анықтаған кезде капиталдың болашақта сол немесе басқа нысанда табыс әкеле алатын бөлігі ғана есепке алынады. Сонымен қатар, меншік иесі бизнесті дамытудың қай кезеңінде бұл кірісті ала бастайтыны және бұл қандай тәуекелмен байланысты екендігі өте маңызды. Бизнесті бағалауға әсер ететін осы факторлардың барлығын әдіспен ескеруге болады дисконтталған ақша ағындары(бұдан әрі DDP әдісі деп аталады).

1-бөлім.

1. Кәсіпкерлік қызметті бағалаудың мәні.

Баға– әр түрлі мүліктің (бизнестің) құнын анықтау үшін қажетті деректерді жүйелі жинау және талдау және оны қолданыстағы заңнама мен стандарттар негізінде бағалау.

Бағалау объектісі- жылжымалы және жылжымайтын мүлік, материалдық емес активтер және кәсіпорынның немесе жалпы шаруашылықтың қаржылық активтері.

Бизнесті бағалау– бұл мүліктік кешен ретінде және оның иесіне пайда әкелуге қабілетті компанияның құнын анықтау.

Бағалау сараптамасын жүргізу кезінде компанияның барлық активтерінің құны анықталады:

· Жылжымайтын мүлік

· Машиналар мен жабдықтар

· Қойма қорлары

· Қаржылық инвестициялар

· Материалдық емес активтер.

Сонымен қатар, компанияның қызметі, оның өткен, қазіргі және болашақтағы табыстары, даму перспективалары және берілген нарықтағы бәсекелестік орта жеке бағаланады.

Әрбір кәсіпорын менеджері ерте ме, кеш пе өз бизнесін бағалау мәселесіне тап болады. Мұның көптеген себептері бар, ең бастысы, құнды білмей, меншік иесінің құқықтарын жүзеге асыру туралы негізделген шешім қабылдау мүмкін емес дерлік, өйткені бұл оның қызметінің нәтижелерін барынша толық көрсететін компанияның құндылығы. .

Бизнестің құндылығын білу келесі мәселелерді шешуге көмектеседі:

· кәсіпорынды басқару тиімділігін арттыру;

· инвестициялық шешімнің негіздемесі;

· Даму жоспарын (бизнес-жоспар) әзірлеу;

· Кәсіпорынды қайта құрылымдау (тарату, қосылу, қосылу, бөлініп шығу және т.б.);

· Кәсіпорын ішінара немесе толық сатып алынған немесе сатылған жағдайда, бір немесе бірнеше қатысушылар серіктестіктен кеткен кезде оның ағымдағы нарықтық құнын анықтау және т.б.;

· Кәсіпорынның бағалы қағаздарының, акцияларының, капиталындағы үлестерінің құнын олармен әртүрлі мәмілелерді жүзеге асыру жағдайында анықтау;

· Кәсіпорынның несиелік қабілетін және несиелеуге берілетін қамтамасыз ету құнын анықтау;

· Сақтандыру операциялары кезінде мүліктің нақты нарықтық құнын анықтау;

· Кәсіпорынға салық салу (салық салу базасын анықтау кезінде кәсіпорынға объективті баға беру қажет);

· Бухгалтерлік есеп үшін кәсіпорын активтерін қайта бағалау;

· Құрылтайшылардың жарғылық капиталға салымдары;

· Акционерлерден акцияларды сатып алу;

· Кәсіпкерлікке тыйым салудан алынған өтемақы негізсіз төмендетілген жағдайда, мүлікті тыйым салу туралы сот шешіміне шағымдану;

· Бизнесті лизингке беру кезіндегі жалдау ақысының мөлшерін анықтау;

· Қоғамның акциялар шығаруы.

2. Кәсіпкерлік қызметті бағалаудың мақсаттары.

· Инвестициялық дизайн;

· Жарғылық капиталға мүліктің салымы:

· Меншік құқығының үлесін анықтау;

· Меншік құқығының ауысуы;

· Жалға алу, сенімгерлік басқаруға беру, лизинг;

· Сатып алу және сату;

· Мүлікті бөлу, мұрагерлік, сыйға тарту;

· Мүлікті сақтандыру, қамтамасыз ету;

· Салықтарды, алымдарды және алымдарды есептеу;

· Конкурстар, аукциондар, сауда-саттықтар өткізу;

· Мүліктік дауларды шешу, тәркілеу, тыйым салу.

3. Бағалау әдістері.

Негізінде кәсіпорынның (бизнестің) құнын анықтаудың үш әдісі бар: шығындарға негізделген, салыстырмалы және пайдалы.

Кәсіпорындарды бағалау операцияларының тәжірибесінде әртүрлі жағдайлар орын алады. Сонымен қатар, жағдайлардың әрбір класы тек соған сәйкес келетін өзіндік тәсілдер мен әдістерге ие. Әдістерді дұрыс таңдау үшін алдымен объектілерді топтастыруды, мәміле түрін, бағалау жүргізілетін сәтті және т.б. пайдалана отырып, бағалау жағдайларын жіктеу қажет. Сонымен қатар, нарықта ондаған немесе жүздеген біртекті объектілер саудаланса, салыстырмалы әдісті қолданған жөн. Күрделі және бірегей объектілерді бағалау үшін құн әдісі қолайлы.

Кейбір бизнес түрлері әдетте олардың іскерлік әлеуетіне қарай бағаланады (мысалы, жанармай құю станциясы немесе қонақүй). Бензинді сату көлемі және қонақ үй қонақтарының саны кіріс көзі болып табылады, ол операциялық шығындардың құнымен салыстырғаннан кейін берілген кәсіпорынның табыстылығын анықтауға мүмкіндік береді. Бағалаудың бұл тәсілі табыс деп аталады. Кіріс әдісі мүлікті жалға беру кезінде алынатын пайданы капиталдандыруға немесе дисконтлауға негізделген. Бұл әдісті қолдану арқылы бағалау нәтижесі ғимараттың құнын да, жер телімінің құнын да қамтиды.

Кәсіпорын (кәсіпорын) сатып алынбаса немесе сатылмаса және бизнестің дамыған нарығы болмаса, кірістер туралы есептер инвестициялау үшін негіз болмаған кезде (ауруханалар, мемлекеттік ғимараттар), бағалау құнын анықтау негізінде жүргізілуі мүмкін. амортизацияны ескере отырып және тозуды ауыстыру құнын қосу арқылы құрылыс , яғни шығынды әдісті қолдану.

Бағаланатын кәсіпке ұқсас бизнес үшін нарық болған жағдайда, осы нарықта сатылған салыстырмалы объектілерді таңдау негізінде нарықтық құнын анықтау үшін салыстырмалы немесе нарықтық әдіс қолданылуы мүмкін.

Идеал нарықта үш тәсілдің барлығы бірдей құн мөлшеріне әкелуі керек. Дегенмен, нарықтардың көпшілігі жетілмеген, әлеуетті пайдаланушылар қате ақпараттандырылуы мүмкін және өндірушілер тиімсіз болуы мүмкін. Осыларға, сондай-ақ басқа себептерге байланысты бұл тәсілдер әртүрлі шығындар көрсеткіштерін бере алады.

Аталған үш тәсілдің әрқайсысы жұмыста өзіндік әдістерді қолдануды көздейді.

Табыс тәсіліпайдалануды қарастырады:

· капиталдандыру әдісі .

Әдіс өткен кезеңдерде оларды капиталдандыру нәтижесінде активтерді жинақтай алған кәсіпорындарға қолданылады; басқаша айтқанда, бұл әдіс жасы бойынша «жетілген» кәсіпорындарды бағалау үшін барынша сәйкес келеді.

· дисконтталған ақша ағыны әдісі .

Бұл қосымша активтерді капиталдандыру үшін жеткілікті пайда ала алмаған, бірақ соған қарамастан, жас кәсіпорындарды бағалауға көбірек қолданылады; перспективалы өнімге ие және бар және әлеуетті бәсекелестерге қарағанда айқын бәсекелестік артықшылықтарға ие.

үнемді тәсілпайдаланады:

· таза актив әдісі .

· құтқару құны әдісі .

Әдіс компания банкроттықтың алдында тұрса немесе оның үздіксіз кәсіпорын болып қалу мүмкіндігіне елеулі күмән тудырса, сондай-ақ таратылған кезде компанияның құны оның жұмысын жалғастырған жағдайдан жоғары болуы мүмкін жағдайларда жүзеге асырылады. .

Салыстырмалы тәсілменпайдаланылады:

· капитал нарығы әдісі .

Әдіс кәсіпорынды жұмыс істеуін жалғастыруды күтетін жұмыс істейтін кәсіпорын ретінде бағалауға бағытталған.

· транзакция әдісі .

Бұл әдіс инвестор кәсіпорынды жабуға немесе оның өнімін айтарлықтай қысқартуға ниет еткенде қолданылады.

· салалық коэффициент әдісі .

Әдіс кәсіпорынды жұмыс істеуін жалғастыруды күтетін жұмыс істейтін кәсіпорын ретінде бағалауға бағытталған.

Капитал нарығы, транзакция және салалық қатынас әдістері бағаланатын кәсіпорынмен бір типте болуы тиіс тең кәсіпорын қатаң таңдалған жағдайда қолайлы.

Белгілі бір инвестициялық жағдайда кәсіпорынды бағалауға бизнесті бағалаудың әртүрлі әдістерін қолдану мүмкіндігі, тіпті көптеген жағдайларда (неғұрлым сенімді нәтиже алу үшін) қажеттілік «өлшеу» бағалаудың өте қарапайым идеясына әкеледі. әр түрлі әдістермен есептелген және осындай «салмақталған» бағалауларды қорытындылай отырып . Бұл ретте бағалаудың әр түрлі, негізінен белгілі бір жағдайда қолайлы, бағалау әдістері үшін маңыздылығының салмақтық коэффициенттері сәйкес әдіске сенімділік коэффициенттері ретінде түсініледі. Бұл коэффициенттер тек сараптамалық (бағалаушы өз бетінше анықтайды).

Ресейлік кәсіпорындарды бағалау кезінде бағалау күні ерекше маңызға ие. Бағалауды уақытпен байланыстыру, бір жағынан, нарық банкроттыққа дейінгі жағдайдағы мүлікке толып кетсе, ал екінші жағынан, инвестициялық ресурстардың жетіспеуі кезінде өте маңызды.

Ресей экономикасы барлық активтердің, соның ішінде жылжымайтын мүліктің ұсынысының тиімді сұраныстан асып кетуімен сипатталады. Ұсыныстағы бұл теңгерімсіздік сатуға ұсынылған мүліктің күтілетін құнына тікелей әсер етеді. Теңдестірілген нарықтағы мүліктің бағасы депрессиялық нарықтағы бағамен бірдей емес. Бірақ жылжымайтын мүлік иелері мен инвесторлар нақты нарықта, белгілі бір сәтте және нақты шарттарда ұсынылатын нақты бағаға қызығушылық танытады. Сатып алушылар ақшасын жоғалту ықтималдығын азайтқысы келеді және белгілі бір кепілдіктерді талап етеді. Сондықтан кәсіпорынның бағасын анықтаған кезде барлық тәуекел факторларын, соның ішінде инфляция мен банкроттық тәуекелін ескеру қажет.

Бір қарағанда, инфляциялық экономикада кәсіпорынды бағалау үшін кәсіпорынның ағымдағы құнының әдісі (дисконтталған ақша ағыны әдісі) ең қолайлы болып табылады, өйткені есептік мөлшерлемеде инфляция пайызы ескеріледі. Инфляция қарқыны болжанатын болса және экономика қалыпты жұмыс істеп тұрса, бұл дұрыс болар еді. Тұрақсыз экономика жағдайында кәсіпорынның бірнеше жылдардағы қызметінен түсетін таза табыс ағынын алдын ала болжау өте қиын.

4. Дисконтталған ақша ағыны әдісі.

4.1 Әдістің негізінде жатқан мәні, негізгі принциптері

DCF әдісін қолдана отырып, бизнес құнын анықтау әлеуетті инвестор берілген бизнес үшін осы бизнестен болашақ табыстың ағымдағы құнынан жоғары соманы төлемейді деген болжамға негізделген. Меншік иесі өз бизнесін болжанған болашақ табыстың ағымдағы құнынан төмен бағаға сатпайды. Өзара әрекеттесу нәтижесінде тараптар болашақ табыстың ағымдағы құнына тең нарықтық баға туралы келісімге келеді.

Бұл бағалау әдісі инвестициялық мотивтер тұрғысынан ең қолайлы болып саналады, өйткені жұмыс істеп тұрған кәсіпорынға ақша салатын кез келген инвестор, сайып келгенде, ғимараттардан, құрылыстардан, машиналардан, жабдықтардан, материалдық емес активтерден және т.б. тұратын активтер жиынтығын сатып алмайды. бірақ оның инвестицияларын өтеуге, пайда табуға және оның әл-ауқатын арттыруға мүмкіндік беретін болашақ табыс ағыны. Осы тұрғыдан алғанда, барлық кәсіпорындар экономиканың қай саласына жататынына қарамастан, тауарлық өнімнің тек бір түрін – ақшаны өндіреді.

Дисконтталған ақша ағыны әдісі бұрын оның нарықтық құнын және осы бизнесті жүзеге асыратын кәсіпорынды анықтау үшін негіз ретінде қарастырылған кәсіпорынның дисконтталған болжамды кірісінің өлшемі болжамды пайда емес, ақша ағыны болып табылады деп болжайды.

Ақша ағынының (CashFlow) ең қарапайым анықтамасы белгілі бір кезеңдегі (жыл, тоқсан, ай) ақша ағыны бизнес түсімдерінің (плюс белгісі бар) және төлемдердің (минус таңбасы бар) балансынан басқа ештеңе емес екеніне байланысты. «).

Бұрынғы ақша қаражаттарының қозғалысы ұйымның ақша қаражаттарының қозғалысы туралы есебінде көрсетілгендей жай ғана көрсетіледі.

Кәсіпорынның болашақ ақша ағындары пайда болуы мүмкін түсімдер мен төлемдер балансын мүмкіндігінше жақын көрсету үшін түзетілген кәсіпорынның таза табысына (жалпы кіріс минус операциялық шығындар, несиелер бойынша пайыздар мен табыс салығы) негізделген болжамдалады. белгілі бір болашақ кезеңде ..

Тек пайда емес, ақша ағынының болжамына негізделген кіріс тәсілі аясында бизнесті бағалаудың негізгі артықшылықтары төмендегідей.

Біріншіден, кәсіпорынның болашақ пайдасы өнімді өндіруге және өткізуге байланысты күтілетін ағымдағы шығындарды ғана есепке алады, ал кәсіпорынның өндірістік немесе өткізу мүмкіндіктерін сақтау және кеңейту үшін болашақ күрделі салымдар пайда болжамында ішінара ғана көрсетіледі - олардың ағымдағы амортизациясы арқылы.

Екіншіден, бизнесті бағалау үшін инвестициялық есептеулердегі көрсеткіш ретінде пайданың (зиянның) болмауы таза бухгалтерлік есептің көрсеткіші бола отырып, пайданың айтарлықтай айла-шарғыға ұшырауымен түсіндіріледі. Оның жарияланған құны сатылған өнімнің өзіндік құнында сатып алынған ресурстардың құнын есепке алу әдісіне, амортизацияның жеделдетілген әдісіне, өнімді сатылған өнімге қосу критерийіне (оны төлеуге қаражат түскен кезде немесе орындалған кезде) байланысты. жеткізу шартында көзделген жеткізу негізі) және т.б.

4.2 Әдістің қолдану аясы мен шектеулері.

Бұл бағалау әдісі инвестициялық мотивтер тұрғысынан ең қолайлы болып саналады, өйткені жұмыс істеп тұрған кәсіпорынға ақша салатын кез келген инвестор, сайып келгенде, ғимараттардан, құрылыстардан, машиналардан, жабдықтардан, материалдық емес активтерден және т.б. тұратын активтер жиынтығын сатып алмайды. бірақ болашақ табыс ағыны , инвестициясын қайтаруға, пайда табуға және әл-ауқатын арттыруға мүмкіндік береді. Осы тұрғыдан алғанда, барлық кәсіпорындар экономиканың қай саласына жататынына қарамастан, тауарлық өнімнің тек бір түрін – ақшаны өндіреді. Церебральды сал әдісін кез келген жұмыс істеп тұрған кәсіпорынды бағалау үшін қолдануға болады. Дегенмен, ол объективті түрде кәсіпорынның нарықтық құнының ең дәл нәтижесін беретін жағдайлар бар. Бұл әдісті пайдалану экономикалық қызметтің белгілі бір тарихы бар (мүмкіндігінше пайдалы) және өсу немесе тұрақты экономикалық даму сатысында тұрған кәсіпорындарды бағалау үшін барынша негізделген. Бұл әдіс жүйелі шығындарға ұшыраған кәсіпорындарды бағалауға азырақ қолданылады (бірақ теріс бизнес құны басқару шешімдерін қабылдау үшін факт болуы мүмкін). Жаңа бизнесті, тіпті перспективалы бизнесті бағалау үшін осы әдісті қолдануда ақылға қонымды сақтық таныту керек. Табыс тарихының болмауы бизнестің болашақтағы ақша ағындарын объективті болжауды қиындатады.

4.3 DCF әдісі арқылы кәсіпорынды бағалаудың негізгі кезеңдері

1. Ақша ағынының моделін таңдау

Дисконтталған ақша ағыны әдісінің шеңберінде қолданылатын негізгі көрсеткіш белгілі бір кезеңдегі ақшалай қаражаттың түсуі мен шығысы арасындағы айырма ретінде есептелетін ақша ағыны болып табылады. Ақша ағынының келесі негізгі түрлері бар:

· Меншікті (акционерлік) капиталдың нарықтық құны есептеледі:

меншікті капитал үшін ақша ағыны = салықтарды төлегеннен кейінгі таза пайда + амортизация +/- меншікті айналым капиталының төмендеуі (өсуі) +/- негізгі капиталға инвестицияның азаюы (өсуі) +/- ұзақ мерзімді қарыздың азаюы (өсуі).

· Жалпы ақша ағыны есептеледі (компанияның меншікті және қарыз капиталы шартты түрде бөлінбейді):

Пайыз бен салықты төлегенге дейінгі пайда – табыс салығы + амортизация +/- меншікті айналым қаражатының азаюы (өсуі) +/- активтерді сату (күрделі салымдар).

Практикалық есептеулер үш ықтимал даму сценарийі үшін компанияның ақша ағынының есебін пайдаланады: пессимистік, ең ықтимал және оптимистік. Болжамды сценарийлердің негізгі көрсеткіштері болуы мүмкін:

2. Болжамдық кезеңнің ұзақтығын анықтау.

Бұл әдіске сәйкес кәсіпорынның құны өткен ақша ағындарына емес, болашаққа негізделеді. Болжамдық кезең компанияның өсу қарқыны тұрақтанғанға дейін созылады (болжамнан кейінгі кезеңде тұрақты ұзақ мерзімді өсу қарқыны немесе табыстың шексіз ағыны болуы керек деп болжанады). Нарықтық экономикасы бар елдерде болжамды кезең 5-10 жылды құрайды, өтпелі экономикасы бар елдерде 3 жылға дейін қысқартуға рұқсат етіледі.

Іс жүзінде болжамды кезеңді таңдау критерийлері мыналар болуы мүмкін: компанияның белгілі бір салаға тиесілігі (өндіруші салалар үшін болжамды кезең ұзағырақ, ал бизнестің құны өндіруге қолжетімді ресурс мөлшерімен шектеледі), компанияның өмірлік циклінің кезеңі.

Болжамдық кезеңнің өлшем бірлігі өндіріс ырғағы негізінде анықталады, әдетте стандартты бірлік ретінде жыл алынады.

3. Жалпы сатудан түскен кірісті ретроспективті талдау және болжау.

Жалпы кірістің болжамы кәсіпорынның және тұтастай алғанда саланың ретроспективті көрсеткіштерімен қисынды түрде сәйкес болуы және келесі факторларды есепке алуы керек: шығарылатын өнім ассортименті; өндіріс көлемі мен өнім бағасы; кәсіпорынның ретроспективті өсу қарқыны; өнімге сұраныс; инфляция деңгейі; өндірістік қуат; күрделі салымдардың келешегі мен ықтимал салдары; сұраныс болашағын анықтайтын экономикадағы жалпы жағдай; бәсекелестік деңгейін ескере отырып, саладағы жағдай; бағаланатын кәсіпорынның нарықтағы үлесі; болжамнан кейінгі кезеңдегі ұзақ мерзімді өсу қарқыны; бағаланатын кәсіпорын басшыларының жоспарлары.

4. Шығындарды талдау және болжау.

Бұл кезеңде бағалаушы міндетті:

· ретроспективті өзара тәуелділік пен тенденцияларды ескеру;

· Шығындар құрылымын зерттеу: тікелей (әсіресе тұрақты және ауыспалы шығындардың арақатынасы) және жанама;

· Әрбір шығын категориясы бойынша инфляциялық күтулерді бағалау;

· Қаржылық есепте пайда болуы мүмкін, бірақ болашақта болмайтын шығындардың қайталанбайтын және төтенше баптарын зерттеу;

· Активтердің ағымдағы бар болуы және олардың болашақта өсуі мен жойылуы негізінде амортизациялық аударымдарды анықтау;

· Болжамды шығындарды бәсекелес кәсіпорындар үшін сәйкес көрсеткіштермен немесе ұқсас және салалық орташа көрсеткіштермен салыстырыңыз.

5. Инвестицияларды талдау және болжау.

Әдістің бұл кезеңі мыналарды қамтиды:

· Компанияның таза айналым капиталының артығы оның нарықтық құнын жоғарылататын, ал жетіспеушілік оны төмендететін (сондықтан оны толтыру қажет) себебінен артық (жетпеушілігін) анықтау;

· Өндірістік қуаттардың тозуы және кеңеюіне қарай негізгі капиталды ауыстыру мақсатындағы күрделі салымдарды талдау;

· Ұзақ мерзімді қарыздардағы өзгерістер (+/-) (үлгілік капиталдың ақша ағыны үлгісі үшін) өсуде.

Инвестициялық талдау 3 негізгі құрамды қамтиды: меншікті айналым қаражаты, күрделі салымдар, қаржыландыру қажеттілігі.

Меншікті айналым капиталын талдау мыналарды қамтиды:

· Бастапқы айналым қаражатының мөлшерін анықтау;

· Қолданыстағы активтерді олардың тозуына қарай ауыстыру;

· Ұзақ мерзімді несиелерді алу және өтеу;

· Кәсіпорынның болашақтағы өсуін қаржыландыру үшін қажетті қосымша сомаларды белгілеу;

· Болашақта өндірістік қуатты арттыру үшін активтерді сатып алу немесе салу;

· Акцияларды шығару.

Орындалған:

· Меншікті айналым қаражатының жекелеген құрамдас бөліктерінің болжамы негізінде;

· Активтердің есептелген қалған қызмет ету мерзіміне негізделген;

· Қолданыстағы қарыз деңгейлері мен қарызды өтеу кестелерінің қаржыландыру қажеттіліктеріне негізделген;

· Өткізу көлемінің өзгеруінен %;

· Ауыстыруға немесе кеңейтуге арналған жаңа жабдыққа негізделген.

6. Болжамдық кезеңнің әрбір жылы үшін ақша ағынының есебі.

Ақша ағынын есептеудің 2 негізгі әдісі:

· Тікелей әдіс: кірістер мен шығыстар баптары бойынша, яғни бухгалтерлік есеп шоттары бойынша ақша қозғалысын талдауға негізделген.

· Жанама әдіс: қызмет саласы бойынша ақша ағындарын талдайды. Ол пайданы пайдалануды және қолда бар қаражатты инвестициялауды айқын көрсетеді.

Әрбір болжамды жылдағы ақша ағыны (меншікті капитал бойынша ақша ағынын есептеудің жанама әдісін қолдану арқылы):

Негізгі қызметтен түсетін ақша ағыны:

Пайда (салықтарды шегергенде) + амортизация – айналым активтері сомасының өзгеруі (айналым активтері дебиторлық және тауарлы-материалдық борыштардағы байланыстар есебінен ақша қаражаты ↓ дегенді білдіреді), қысқа мерзімді қаржылық инвестициялар, дебиторлық берешек, тауарлық-материалдық қорлар, басқа айналым активтері + өзгеріс ағымдағы міндеттемелердің сомасы (ағымдағы міндеттемелер кредиторлардан төлемді кейінге қалдыруға, сатып алушылардан аванс алуға байланысты қолма-қол ақшаны білдіреді), кредиторлық берешек, басқа да қысқа мерзімді міндеттемелер +

Инвестициялық қызметтен түсетін ақшалай қаражаттардың қозғалысы:

Ұзақ мерзімді активтер сомасының өзгеруі (ұзақ мерзімді активтер ұзақ мерзімді активтерге инвестициялау есебінен ақшалай қаражаттардың азаюын білдіреді; ұзақ мерзімді активтерді ([негізгі құралдар, басқа кәсіпорындардың акциялары] ақшалай қаражаттарды) сату), материалдық емес активтер , негізгі қорлар, аяқталмаған күрделі салымдар, ерте күрделі салымдар, басқа да негізгі қорлар

Қаржылық қызметтен түсетін ақшалай қаражаттардың қозғалысы:

Қарыз сомасының өзгеруі ([↓] несиелерді тарту [өтеу] есебінен [↓] қолма-қол ақшаны көрсетеді), қысқа мерзімді және ұзақ мерзімді несиелер мен қарыздар + меншікті капитал сомасының өзгеруі (қосымша орналастыруға байланысты меншікті капитал) акциялар ақшалай қаражатты білдіреді;акцияларды сатып алу және дивидендтерді төлеу олардың ↓) + жарғылық капитал, жинақтаушы капитал, мақсатты кіріс =

Қолма-қол ақшаның жалпы өзгерісі

(екі есепті кезең арасындағы ақша қалдығы = [↓] болуы керек).

7. Есептік мөлшерлемені анықтау – тәуекел деңгейі бойынша салыстырылатын инвестиция объектілеріне салынған капиталдың күтілетін кірістілік нормасы.

Дисконт мөлшерлемесі немесе капитал құны үш факторды ескере отырып есептелуі керек :

· көптеген кәсіпорындарда әртүрлі деңгейдегі өтемді талап ететін тартылған капиталдың әртүрлі көздері бар

· инвесторлардың ақшаның уақытша құнын есепке алу қажеттілігі

тәуекел факторы немесе күтілетін болашақ табысты алу ықтималдығының дәрежесі

Дисконттау мөлшерлемесін анықтаудың әртүрлі әдістері бар, олардың ең көп тарағаны:

· меншікті капитал үшін ақша ағыны үшін - Капитал активтеріне баға белгілеу үлгісі (CAPM-CapitalAssetPricingModel) және жинақталған құрылыс әдісі

· барлық инвестицияланған капитал бойынша ақша ағыны үшін - Капиталдың орташа өлшемді құны (WACC) моделі.

Меншікті капиталға арналған ақша ағыны үшін меншік иесінің инвестицияланған капиталға қажетті кірістілік нормасына тең дисконттау мөлшерлемесі қолданылады.

Үлгі CAPMқор нарығының ақпарат массивтерін талдауға негізделген (еркін сатылатын акциялардың табыстылығының өзгеруі). Жақын компаниялар үшін дисконт мөлшерлемесін алу үшін үлгіні пайдалану қосымша түзетулерді талап етеді.

Кумулятивтік құрылыс әдісі CAPM-ден айырмашылығы, дисконттау мөлшерлемесі номиналды тәуекелсіз пайыздық мөлшерлемеге инвестициялық тәуекелдер үшін жалпы сыйлықақыны қосады. Әдетте инвестициялық тәуекел факторларына келесі тәуекелдер жатады:

· кәсіпорын басшыларының арасында «негізгі тұлға» - оның болмауы немесе оның болжауға болмайтындығы, адал еместігі, біліксіздігі және т.б. тәуекелдері.

· кәсіпорынның өткізу нарықтары мен ресурстарды алу көздерінің жеткіліксіз диверсификациясы.

· адал еместік, төлем қабілетсіздігі, сондай-ақ контрагенттердің келісім-шарттар бойынша құқықтық қабілетсіздігі тәуекелдерін қоса алғанда, өз өнімдерін сатуға кәсіпорын жасаған шарттар.

· қаржыландыру көздерінің тар шеңбері.

· кәсіпорынның қаржылық тұрақсыздығы (меншікті айналым қаражатымен жеткіліксіз айналым тәуекелдері, қысқа мерзімді қарызды айналыммен жеткіліксіз жабу және т.б.) т.б.

Кумулятивтік салудың математикалық әдісін формула түрінде көрсетуге болады :

R = R b/r + ∑dR i

мұндағы R b/r – базалық мөлшерлеме (тәуекелсіз немесе тәуекелі аз мөлшерлеме);

dR i – i-ші түзету.

Дамыған жылжымайтын мүлік нарығы болған жағдайда базалық мөлшерлемеге өзгертулерді анықтаудың негізгі әдісі ретінде сараптамалық бағалау әдісі қолданылады. Жалпы, меншікті капиталдың дисконттау мөлшерлемесі (Рск) мынаған тең болады:

R sk = R b/r + R n/l + R i + R d

мұндағы- R n/l – өтімсіздік тәуекелі бойынша сыйақы мөлшерлемесі;

R және – инвестицияны басқарудағы сәтсіздік үшін сыйақы мөлшерлемесі

R d – басқа (қосымша) тәуекелдер үшін сыйлықақы мөлшерлемесі.

Барлық инвестицияланған капитал бойынша ақша ағыны үшін меншікті және қарыз капиталының кірістілігінің өлшенген нормаларының сомасына тең дисконттау мөлшерлемесі қолданылады:

WACC= C ZK * (1-n/pr)* D ZK + S PA * S AO * DOA

Мұндағы C ZK – қарыз капиталының құны;

n/pr – корпоративтік табыс салығының мөлшерлемесі;

D ZK – капитал құрылымындағы қарыз капиталының үлесі;

ҚБ-мен – жарғылық капиталды тарту құны (артықшылықты акциялар);

ҚБ-мен – кәсіпорынның капитал құрылымындағы артықшылықты акциялардың үлесі;

АҚ-мен – жарғылық капиталды (жай акциялар) тарту құны;

D OA – кәсіпорынның капитал құрылымындағы жай акциялардың үлесі.

8. Болжамды кезеңдегі құнның есебі.

Бұл мәнді анықтау бизнес болжамдан кейінгі кезеңнің соңында кіріс алуға қабілетті деген алғышартқа негізделген. Болжамдан кейінгі кезеңде бизнестің даму перспективаларына байланысты дисконттау мөлшерлемесін есептеудің белгілі бір әдісі қолданылады:

· жою құнына негізделген есептеу әдісі. Қолданыстағы активтерді кейіннен сатумен компания болжамнан кейінгі кезеңде банкротқа ұшырайды деп күтілсе, қолданылады. Бұл тәсіл өсу сатысындағы кәсіпорынды есептемегенде, кіріс алып жатқан жұмыс істеп тұрған кәсіпорынды бағалау үшін қолданылмайды.

· таза актив құнына негізделген есептеу әдісі;есептеу әдістемесі тарату құнын есептеуге ұқсас, бірақ тарату шығындары мен активтерді шұғыл сатуға арналған дисконттарды есепке алмайды. Бұл әдісті тұрақты бизнес үшін қолдануға болады, оның негізгі сипаттамасы елеулі материалдық активтер болып табылады.

· салыстырмалы компаниялардың ретроспективті сату деректерін талдау нәтижесінде алынған арнайы коэффициенттерді пайдалана отырып, ақша ағынын құн көрсеткіштеріне қайта есептеуден тұратын перспективалық сату әдісі.

· Гордон моделі бойынша болжамнан кейінгі кезеңнің жылдық кірісі капиталдандыру коэффициентін пайдалана отырып, құндық көрсеткіштерге капиталдандырылады:

K қақпағы = K – g,

мұндағы K – дисконттау мөлшерлемесі; g – ақша ағынының ұзақ мерзімді өсу қарқыны.

Гордон моделі қалдық кезеңде тұрақты табыс алу болжамына негізделген және жарналар мен күрделі салымдар сомасы тең деп есептейді. Бұл модельдің соңғы құны:

V = CF (t +1) / (K - g), мұндағы CF (t +1) - болжамдан кейінгі (қалдық) кезеңнің бірінші жылындағы кірістің ақша ағыны.

Гордон формуласы бойынша соңғы V мәні болжамды кезеңнің соңында анықталады.

9. Кәсіпорынның бастапқы құны.

Кәсіпорынның бастапқы құны екі құрамдас бөліктен тұрады:

· Болашақ ақша ағындарының ағымдағы құны;

· Болжаудан кейінгі кезеңдегі құнның ағымдағы мәні.

10. Қорытынды түзетулер енгізу.

Компанияның соңғы нарықтық құнына жету үшін бірқатар түзетулер жасалады. Егер қарызсыз ақша ағынын дисконттау моделі қолданылса, онда табылған нарықтық құн барлық салынған капиталға қолданылады, яғни. тек меншікті капиталдың құнын ғана емес, сонымен бірге компанияның ұзақ мерзімді міндеттемелерінің құнын да қамтиды. Сондықтан меншікті капиталдың құнын алу үшін табылған құннан ұзақ мерзімді қарызды алып тастау қажет. Құнды есептеу кезінде кәсіпорынның өндіріске қатысатын, пайда әкелетін активтері есепке алынады, т.б. ақша ағынын жобалауда. Өндіріс процесіне қатыспайтын активтердің де сатуға болатын құны болады (сату арқылы). Сондықтан мұндай активтердің нарықтық құнын анықтау және оларды ақша ағынын дисконттау арқылы алынған құнмен қорытындылау қажет. Осы әдіспен кәсіпорынды бағалау нәтижесінде бақылаудағы таратылатын акциялар пакетінің құны анықталады. Егер бақыланбайтын акция бағаланса, онда жеңілдік жасалуы керек.

2-бөлім.

Есептеу бөлімі.

Дисконтталған ақша ағыны әдісін қолдана отырып, кәсіпорынның құнын анықтау.

2011 жылдан 2014 жылға дейін - болжамды кезең - 4 жыл

2015 – болжамнан кейінгі жыл

1-кесте.

Көрсеткіштер	жылдың
	2011	2012	2013	2014	2015
1	2	3	4	5	6
1. Негізгі қызметтен түскен ақша қаражатының қозғалысы, мың рубль.	800	1000	1100	1250	1300
2. Инвестициялық қызметтен түскен ақша қаражатының қозғалысы, мың рубль.	60	80	100
3. Қаржылық қызметтен түскен ақша қаражатының қозғалысы, мың рубль.	4000	3800	3500	3200	2800
4. Ақша қаражатының жалпы қозғалысы, мың рубль.	4740	4720	4500	4450	4100
5. Дисконт мөлшерлемесі, %	18	18	18	18	18
6. Дисконт факторы	0,85	0,72	0,61	0,52	0,44
7. Дисконтталған ақша ағыны, мың рубль.	4029	3398,4	2745	2314
8. Ақша ағындарының ағымдағы құны, мың рубль.	12486,4
9. Баланс бойынша капиталдандыру нормасы, %	20
10. Кәсіпорынның қалдық құны, мың рубль.	9020
11. Гудвилл, мың рубль.	1675
12. Бизнес құны, мың рубль.	23181

4. Ақша қаражатының жалпы қозғалысы, мың рубль. = Операциялық қызметтен түскен ақшалай қаражаттардың қозғалысы - Инвестициялық қызметтен түсетін ақшалай қаражаттардың қозғалысы + Қаржылық қызметтен түсетін ақшалай қаражаттардың қозғалысы.

2011 – 800-60+4000=4740

2012 – 1000-80+3800=4720

2013 – 1100-100+3500=4500

2014 – 1250+3200=4450

2015 – 1300+2800=4100

7. Дисконтталған ақша ағыны, мың рубль. = Жалпы ақша ағыны * Дисконт коэффициенті.

2011 жыл – 4740*0,85=4029

2012 – 4720*0,72=3398,4

2013 жыл – 4500*0,61=2745

2014 – 4450*0,52=2314

8. Ақша ағындарының ағымдағы құны, мың рубль. = ∑ дисконтталған ақша ағындары

4029+3398,4+2745+2314=12486,4

10. Кәсіпорынның қалдық құны, мың рубль. = (Жалпы ақша ағыны / Баланс үшін капиталдандыру нормасы) * 100 * Дисконт коэффициенті.

(4100/20*100)*0,44=9020

12. Бизнес құны, мың рубль. = Баланс бойынша капиталдандыру нормасы + Бизнестің қалдық құны + Гудвилл.

12486,4+9020+1675=23181

Үстеме пайда әдісімен гудвилдің құнын (кәсіпорынның іскерлік беделін) есептеу:

кесте 2

Көрсеткіштер	Баланс деректері, мың рубль.	Есептеу деректері, мың рубль	Жылдық табыстылық нормасы, %	нәтижелер
1	2	3	4	5
1. Негізгі қызметтен түсетін болжамды пайда	1000
2 Активтерді балама пайдаланудан түскен табыстылық көрсеткіштері, мың рубль.
2.1 Ағымдағы активтер, соның ішінде. - тез сатылатын қорлар (тауарлы-материалдық қорлардың жалпы сомасынан 25%); - дебиторлық берешек (дебиторлық берешектен 30%); - ақшалай қаражат	Босалқылар = 10000, ДЗ = 18000 50	2500 5400 50	7	556,5
2.2 Негізгі құралдар, оның ішінде: - техникалық жағдайына, аумақтық орналасуына және басқа факторларға байланысты табыс әкелмейтін	42800 34300	8500	3	255
2.3 Материалдық емес активтер	120	120	5	6
3. Артық пайда	301,5
Капиталдандыру деңгейі,%	18
Гудвилдің құны, мың рубль.	1675

2.1 Айналым активтері

2500+5400+50=7950

2.2 Негізгі қорлар

42800-34300=8500

2.3 Материалдық емес активтер

3. Артық пайда

Гудвилдің құны, мың рубль.

301,5/18*100=1675

Дисконтталған ақша ағыны әдісімен алынған негізделген нарықтық құны 23 181 мың рубльді құрады.

Қорытынды

DCF әдісі жүйелі шығынға ұшыраған кәсіпорындарды бағалауға азырақ қолданылады (бірақ бизнес құнының теріс мәні нақты шешім қабылдауға дәлел болуы мүмкін). Жаңа бизнесті бағалау кезінде осы әдісті қолдануда да біршама сақтық таныту керек, өйткені Табыс тарихының болмауы болашақ ақша ағындарын объективті болжауды қиындатады.

DCF әдісі өте күрделі және көп уақытты қажет ететін процесс, бірақ ол бүкіл әлемде бар бизнесті бағалаудың ең теориялық негізделген әдісі ретінде танылады. Нарықтық экономикасы дамыған елдерде ірі және орта кәсіпорындарды бағалау кезінде бұл әдіс 80–90% жағдайда қолданылады. Әдістің басты артықшылығы - бұл жалпы нарықтың және атап айтқанда бағаланатын бизнестің даму болашағына негізделген жалғыз белгілі бағалау әдісі және бұл инвесторлардың мүдделеріне барынша сәйкес келеді.

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі

1. Богатин Ю., Швандар В. Бағалау және бизнес – М.: БІРЛІК-ДАНА, 2004 ж.

2. Беренс Уорнер, Гавранек Питер М. Инвестициялардың тиімділігін бағалау бойынша нұсқаулық / Аударма. ағылшын тілінен – М.: ИНФРА – М, 2005 ж.

3. Григорьев В.В., Островкин И.М. Кәсіпорынды бағалау. Меншікті көзқарас: Оқу-тәжірибелік оқу құралы. – 2-ші басылым. – М.: Дело, 2004 ж.

4. Федотова М.А., Уткин Е.А. Жылжымайтын мүлік және бизнесті бағалау. Оқулық. – М.: ЭКМОС, 2003 ж.

5. Бизнесті бағалау: Оқулық. / Редакциялаған А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. М.: Қаржы және статистика, 2004 ж.

6. Риполл-Сарагоси Ф.Б. Бағалау іс-әрекетінің негіздері: Оқулық. – М.: ПРИОР, 2005 ж.

Енді біз дисконтталған ақша ағыны (DCF) моделінің жұмыс істеуінің жалпы принциптерін сипаттаған соң, акцияның шынайы құнын анықтау мәселесін біршама тереңірек қарастырайық. Бұл бөлімде біз сізге үлестік капиталға еркін ақша ағыны әдісін пайдаланып DCF үлгісін қолданудың қадамдық мысалы арқылы таныстырамыз. Төменде компанияның құнын есептеу үшін еңсеру керек негізгі кезеңдер берілген:

• Қадам 1. Таңдалған уақыт көкжиегі бойынша бос ақша ағынын болжау.
• 2-қадам. Дисконт мөлшерлемесін анықтау.
• Қадам 3. Болжамдық еркін ақша ағынын дисконттау және оны қорытындылау.
• 4-қадам. Мәңгілік құнды есептеп, оны шегеріңіз.
• 5-қадам. 3-қадам мен 4-қадамдағы нәтижелерді қорытындылаңыз және жиынтықты айналыстағы акциялар санына бөліңіз.

1-қадам: Бос ақша ағынын болжау

Болашақ ақша ағындарын болжаудағы бірінші міндет өткенді түсіну болып табылады. Бұл соңғы төрт-бес жылдағы компанияның табысы, балансы және ақша қозғалысы туралы есеп берудегі тарихи деректерге мұқият қарау керек дегенді білдіреді.

Енді алдағы екі жылға компанияның еркін ақша ағынын болжауға кірісетін кез келді. Бұл болжамдар DCF моделіндегі ең маңызды нәрсе.

Тарихи деректерді қарап, оны электрондық кестелерге жібергеннен кейін, компанияның келесі екі жылдағы бос ақша ағынын болжауға кірісетін кез келді. Бұл болжамдар DCF моделіндегі ең маңызды нәрсе. Олар сіздің компания және оның бәсекелестік артықшылықтары туралы біліміңізге және осы көрсеткіштердің болашақта қалай өзгеретіні туралы болжамдарыңызға негізделуі керек. Егер сіз компанияның рентабельділігі артады деп сенсеңіз немесе сатудың өсуі айтарлықтай баяулайды немесе компания өз зауыттарын ұстау үшін күрделі шығындарды түбегейлі арттыруға мәжбүр болады - бұл болжамдардың барлығы осы болжамдарда көрсетілуі керек.

Келесі тапсырма «ашық жылды», яғни компанияның болашақтағы ақша ағындарын объективті түрде болжау мүмкін емес жылдан кейінгі жылды анықтау болады. Біздің соңғы болжамымыз осы соңғы, «мәңгі» жылға арналған ақша ағынының болжамы болады.

Бастау үшін, Charlie's Bicycles деген ойдан шығарылған компания өткен жылы 500 миллион доллар бос ақша ағынына ие болды делік. Велосипедтердің қазіргі желісі өте жақсы сатылуда және компания келесі 5 жылда еркін ақша ағыны жылына 15% өседі деп болжадық. Осы бес жылдан кейін бәсекелестер Чарлидің сәтті велосипед дизайнын көшіріп, компанияның өсуін төмендетеді деп күтеміз. Сондықтан бес жылдан кейін компанияның еркін ақша ағынының өсу қарқыны жылына 5%-ға дейін төмендейді. Тиісінше, біздің бос ақша ағынының болжамы келесідей болады:

Өткен жылы: 500 миллион доллар.

1 жыл: 575 миллион доллар

2 жыл: $661,25 млн

3 жыл: 760,44 миллион доллар

4 жыл: $874,50 млн

5 жыл: $1006,68 млн

6 жыл: $1055,96 млн

7 жыл: $1 108,76 млн

8 жыл: $1 164,20 млн.

9 жыл: $1222,41 млн

10 жыл: $1283,53 млн

2-қадам. Дисконт мөлшерлемесін анықтау

Біз DFC үлгісінде үлестік капиталға еркін ақша ағыны әдісін қолданатындықтан, компанияның қарыз құнын және оның WACC-ін елемеуге болады. Оның орнына, бөлімінде анықталған тәсілді пайдалана отырып, меншікті капиталдың болжалды құнына назар аударамыз.

Чарли велосипедтері 60 жылдан астам қызмет етіп келеді және ондаған жылдар бойы коммерциялық емес жыл болған жоқ. Олардың бренді нарықта жақсы танымал және бұл тану инвестицияланған капиталға өте жақсы кіріс әкеледі. Осыны, сондай-ақ толық тұрақты пайда болжамын ескере отырып, біз меншікті капиталдың құнын 9% деңгейінде белгілей аламыз, бұл біздің мысалда нарықтағы орташа деңгейден төмен шығындар болады.

3-қадам: болжамды бос ақша ағынын дисконттау

Біздің келесі міндетіміз - олардың әрқайсысын бүгінгі доллармен көрсету үшін әр жылдағы ақша ағындарын дисконттау. Төмендегі формуланы қолданамыз, онда «дисконт коэффициенті» бастапқы формуланың басқаша көрсетілген бөлгіші ғана болып табылады. Біз жыл сайынғы ақша ағынын дисконт коэффициентіне көбейтіп, олардың ағымдағы құнын ала аламыз.

CF = ақша ағыны

R - талап етілетін кіріс (дисконт мөлшерлемесі), біздің мысалда 9%.

N – келешектегі жылдың сериялық нөмірі

Өткен жыл: $500.00

1 жыл: 575,00 x (1 / 1,09^1) = 528

2-жыл: 661,25 x (1 / 1,09^2) = 557

3-жыл: 760,44 x (1 / 1,09^3) = 587

4-жыл: 874,50 x (1 / 1,09^4) = 620

5-жыл: 1005,68 x (1 / 1,09^5) = 654

6-жыл: 1055,96 x (1 / 1,09^6) = 630

7-жыл: 1108,76 x (1 / 1,09^7) = 607

8 жыл: 1164,20 x (1 / 1,09^8) = 584

9-жыл: 1222,41 x (1 / 1,09^9) = 563

10-жыл: 1283,53 x (1 / 1,09^10) = 542

Енді бірінші жылдан оныншы жылға дейінгі барлық дисконтталған ақша ағындарын қорытындылап, 5,87 миллиард долларға тең мәнді алайық.

4-қадам: дисконтталған мәңгілік құнды есептеңіз

Бұл қадамда біз алдыңғы бөлімдегі формуланы қолданамыз:

Тұрақты мән = (CFn * (1+ г)) / (R - g)

CFn – «мәңгісіз жылдағы» ақша ағыны, біздің жағдайда 10 жыл.

g – ұзақ мерзімді өсу қарқыны

R – дисконт мөлшерлемесі немесе капиталдың бағасы; біздің жағдайда меншікті капиталдың құны.

Әдетте, ұзақ мерзімді өсуді болжау үшін 3% мөлшерлемесі пайдаланылады, себебі ол американдық экономиканың ұзақ мерзімді өсу қарқынына ең жақын. Біздің болжамымызша, он жылдан кейін Чарлидің велосипедтері жылына 3% өседі. Сандарды формулаға қойып, мынаны аламыз:

(1284 миллион доллар * (1 + 0,03)) / (0,09 - 0,03) = 22 042 миллион доллар

Бұл есептеу үшін біз $542 млн дисконтталған құнын емес, оныншы жылдағы ақша ағынының $1,284 млн болжамды мәнін пайдаланғанымызды ескеріңіз. Бірақ біз дисконтталмаған мәнді пайдаланғандықтан, нәтижені әлі де дәлелденген формуланы пайдаланып орындайтын ағымдағы мәнге түрлендіру керек:

Ақша ағынының ағымдағы құны жыл N = (N жылына CF) / (1 + R)^N

Демек, есептелген мәңгілік құнның ағымдағы құны:

22 042 миллион доллар / (1 + 0,09)^10 = 9 311 миллион доллар

5-қадам. Қорытындылау

Енді бізде бірінші жылдан оныншы жылға дейін, сондай-ақ он бірінші жылдан шексіздікке дейінгі барлық ақша ағындарының мәні бар болғандықтан, біз осы екі мәнді қосуымыз керек:

1 жылдан 10 жылға дейінгі дисконтталған еркін ақша ағыны: $5 870 млн

11 жылдан шексіздікке дейінгі дисконтталған еркін ақша ағыны: 9 311 млн

$15 181 млн

Ақырында, біз көптен бері іздеген нәрсеге қол жеткіздік. Charlie's Bikes үшін бағаланған құнымыз 15,2 миллиард долларды құрайды. Соңғы қарапайым қадам - ​​бұл 15,2 миллиардты компанияның айналыстағы акцияларының санына бөлу. Чарлидің велосипедтерінде осы акциялардың 100 миллионы бар деп есептесек, бір акцияның ішкі құнын бағалауымыз бір акция үшін 152 долларды құрайды.

Ең бастысы, акция өзінің ішкі құнынан төмен саудаланады. Егер сіз компанияның еркін ақша ағыны туралы болжамыңызға сенімді болсаңыз, бұл акцияның жақсы сатып алу екеніне бірдей сенімді болуыңыз керек.

Егер компанияның акциясы бір акцияға 100 доллардан саудаланса, сіз бұл акцияны сатып алуды қарастырғыңыз келуі мүмкін. Біз Чарлидің P/E қатынасы оның бәсекелестеріне қатысты қандай екеніне назар аударудың қажеті жоқ; Уолл-стрит сарапшыларының Чарли туралы не айтатыны бізге маңызды емес. Ең бастысы, акция өзінің ішкі құнынан төмен саудаланады. Егер сіз компанияның еркін ақша ағыны туралы болжамыңызға сенімді болсаңыз, бұл акцияның жақсы сатып алу екеніне бірдей сенімді болуыңыз керек.

Қорытындылай келе

Бұл DCF үлгісін пайдаланудың өте жеңілдетілген мысалы деп айта аласыз. Бірақ іс жүзінде бұл қарапайым емес. Инвестициялық шешім қабылдағанға дейін өте аз жеке инвесторлар тіпті осындай күш жұмсайды. Сондықтан, егер сізді қызықтыратын компания үшін DCF үлгісін жасаудың барлық процедурасынан өтуге дайын болсаңыз, сіз басқа инвесторлардың басым көпшілігіне қарағанда шешіміңізде әлдеқайда хабардар және сенімді боласыз.

DCF үлгісінің екінші әдісін («бүкіл фирмаға жалпы ақша ағыны») пайдаланудың бірнеше шағын нюанстары бар, бірақ қандай бағалау әдісін пайдаланғаныңызға қарамастан түпкілікті нәтиже шамамен бірдей болуы керек. Белгілі бір компания туралы пікіріңізді нақтылауға көмектесетін модель өте күрделі болуы міндетті емес екенін ескеріңіз. Есіңізде болсын, DCF үлгісін пайдалану өте көп уақытты қажет ететін және көп еңбекті қажет ететін жаттығу, бірақ ол ұзақ мерзімді тиімді инвестициялаудың кілті болып табылатын ішкі құнынан төмен сауда жасайтын керемет компанияларды табуға мүмкіндік береді.

Дисконтталған ақша ағыны (DCF) әдісі күрделірек, егжей-тегжейлі және объектіні одан тұрақсыз ақша ағындарын алған жағдайда бағалауға, олардың түсуінің сипаттамалық белгілерін модельдеуге мүмкіндік береді. DCF әдісі келесі жағдайларда қолданылады:
болашақ ақша ағындары ағымдағылардан айтарлықтай ерекшеленеді деп күтілуде;
жылжымайтын мүліктен болашақ ақша ағындарының мөлшерін негіздейтін деректер бар;
кірістер мен шығыстардың қозғалысы маусымдық болып табылады;
бағаланатын мүлік көп функциялы ірі коммерциялық нысан болып табылады;
жылжымайтын мүлік салынып жатыр немесе жаңадан салынып, пайдалануға берілуде (немесе пайдалануға берілуде).

DCF әдісі жылжымайтын мүліктің құнын болжамды ақша ағындары мен қалдық құннан тұратын кірістің келтірілген құнына қарай бағалайды.

DCF есептеу үшін келесі деректер қажет:
болжамды кезеңнің ұзақтығы;
ақша ағындарының болжамдық мәндері, оның ішінде реверсия;
дисконт мөлшерлемесі.

DCF әдісі үшін есептеу алгоритмі.

1. Болжамдық кезеңді анықтау. Халықаралық бағалау тәжірибесінде орташа болжамдық кезең 5-10 жылды құрайды, Ресей үшін типтік мән 3-5 жыл кезеңі болады. Бұл ақылға қонымды болжам жасауға болатын нақты кезең.

2. Ақша ағынының мәндерін болжау.

DCF әдісі бойынша жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде мүліктен түсетін кірістің бірнеше түрі есептеледі:
1) әлеуетті жалпы табыс;
2) нақты жалпы табыс;
3) таза операциялық кіріс;
4) салықтарды төлеуге дейінгі ақша қаражатының қозғалысы;
5) салықтарды төлегеннен кейінгі ақша қаражатының қозғалысы.

Іс жүзінде ресейлік бағалаушылар ақша ағындарының орнына кірістерді дисконттайды:
CHOD (мүліктің қарыздық міндеттемелермен ауыртпалықсыз деп қабылданғанын көрсетеді),
операциялық шығындарды, жер салығын және қайта құруды шегергендегі таза ақша ағыны,
салық салынатын табыс.

Дисконттау қажет ақша ағыны екенін ескеру қажет, өйткені:
ақша ағындары пайда сияқты құбылмалы емес;
«ақша қаражатының қозғалысы» түсінігі пайданы есептеуге кірмейтін «күрделі салымдар» және «қарыздық міндеттемелер» сияқты ақшалай баптарды ескере отырып, қаражаттың түсуі мен кетуін өзара байланыстырады;
пайда көрсеткіші ақша қаражаттарының нақты түсуіне немесе жұмсалуына қарамастан, белгілі бір кезеңде алынған кірісті сол кезеңде жүргізілген шығыстармен салыстырады;
ақша ағыны меншік иесінің өзі үшін де, сыртқы тараптар мен контрагенттер – клиенттер, кредиторлар, жеткізушілер және т.б. үшін де қол жеткізілген нәтижелердің көрсеткіші болып табылады, өйткені ол меншік иесінің шоттарында белгілі бір қаражаттың тұрақты болуын көрсетеді.

DCF әдісін қолдану кезіндегі ақша қозғалысын есептеу ерекшеліктері.

1. Жер салығы мен мүлiк салығынан тұратын мүлiк салығы (жылжымайтын мүлiк салығы) операциялық шығыстардың құрамында нақты жалпы табыстан шегерiлуге тиiс.

2. Экономикалық және салықтық амортизация нақты ақшалай төлем болып табылмайды, сондықтан кірісті болжау кезінде амортизацияны есепке алу қажет емес.

4. Егер мүліктің инвестициялық құны бағаланса (нақты инвестор үшін) несиеге қызмет көрсету төлемдері (пайыздық төлемдер мен қарыздарды өтеу) таза операциялық кірістен шегерілуге ​​тиіс. Мүліктің нарықтық құнын бағалау кезінде несиеге қызмет көрсету төлемдерін шегерудің қажеті жоқ.

5. Меншiк иесiнiң кәсiпкерлiк шығыстары, егер олар бағытталған болса, нақты жалпы табыстан шегерiлуге тиiс.
объектінің қажетті сипаттамаларын сақтау.

Осылайша, жылжымайтын мүлікке арналған ақша ағыны (CF).келесідей есептеледі:
1. DV бос орыннан және жалдау ақысын және басқа кірістерді өндіріп алудан болған шығындарды алып тастағандағы PV сомасына тең;
2. NAV DV минус OR және жылжымайтын мүлік иесінің жылжымайтын мүлікке байланысты бизнес шығындарына тең;
3. Салықтар алдындағы DP NPV минус күрделі салымдар мен несиеге қызмет көрсетуге және несиенің өсуіне арналған шығыстар сомасына тең.
4. DP жылжымайтын мүлік иесінің табыс салығы бойынша төлемдерді шегергендегі салықтар алдындағы ДП-ға тең.

Келесі маңызды кезең - реверсия құнын есептеу. Қайтару құнын болжауға болады:
1) нарықтың ағымдағы жай-күйін талдау, ұқсас объектілердің құнын бақылау және объектінің болашақ жай-күйіне қатысты болжамдар негізінде сату бағасын белгілеу;
2) меншiк иелену кезеңiнде жылжымайтын мүлiк құнының өзгеруiне қатысты жорамалдар жасау;
3) капиталдандырудың дербес есептелген нормасын пайдалана отырып, болжамды кезең аяқталған жылдан кейінгі жылдағы кірістерді капиталдандыру.

Дисконт мөлшерлемесін анықтау.«Дисконттау мөлшерлемесі – болашақта алынған немесе төленген ақша сомасының ағымдағы құнын есептеу үшін қолданылатын коэффициент».

Дисконттау мөлшерлемесі тәуекел-рентабельділік қатынасын, сондай-ақ меншікке тән тәуекелдің әртүрлі түрлерін (капиталдандыру мөлшерлемесі) көрсетуі керек.

Жылжымайтын мүлікке инфляциялық емес құрамдас бөлікті анықтау өте қиын болғандықтан, бағалаушыға номиналды дисконттау мөлшерлемесін қолдану ыңғайлырақ, өйткені бұл жағдайда ақша ағындары мен жылжымайтын мүлік құнының өзгерістері болжамында инфляциялық күтулер бар.

Болашақ ақша ағындарының ағымдағы құнын номиналды және нақты мәнде есептеу нәтижелері бірдей. Ақша қаражаттарының қозғалысы мен дисконттау мөлшерлемесі бір-біріне сәйкес келуі және бірдей есептелуі керек.

Батыс тәжірибесінде дисконттау мөлшерлемесін есептеу үшін келесі әдістер қолданылады:
1) жинақтаушы құрылыс әдісі;
2) баламалы инвестицияларды салыстыру әдісі;
3) оқшаулау әдісі;
4) мониторинг әдісі.

Кумулятивтік құрылыс әдісідисконттау мөлшерлемесі тәуекелдің функциясы болып табылады және әрбір нақты мүлікке тән барлық тәуекелдердің сомасы ретінде есептеледі деген алғышартқа негізделген.

Дисконт мөлшерлемесі = Тәуекелсіз мөлшерлеме + Тәуекел сыйлығы.

Тәуекел сыйлығы берілген мүлікке тән тәуекел мәндерін қорытындылау арқылы есептеледі.

Таңдау әдісі- дисконттау мөлшерлемесі күрделі пайыздық мөлшерлеме ретінде жылжымайтын мүлік нарығында ұқсас объектілермен жасалған мәмілелер туралы деректер негізінде есептеледі.

Бөлу әдісімен дисконттау мөлшерлемесін есептеудің әдеттегі алгоритмі келесідей:
кірістер мен шығыстар ағындарын ең жақсы және тиімді пайдалану сценарийі бойынша белгілі бір уақыт аралығында әрбір аналогтық объектіге модельдеу;
объект бойынша инвестицияның қайтарымдылық нормасын есептеу;
талдаудың сипаттамаларын бағаланатын объектіге жеткізу үшін кез келген қолайлы статистикалық немесе сараптамалық әдіспен алынған нәтижелерді өңдеу.

Бақылау әдісімәміле деректері негізінде жылжымайтын мүлікке инвестициялаудың негізгі экономикалық көрсеткіштерін қадағалау, тұрақты нарық мониторингіне негізделген. Мұндай ақпарат әртүрлі нарық сегменттері бойынша жинақталып, жүйелі түрде жариялануы керек. Мұндай деректер бағалаушы үшін нұсқаулық ретінде қызмет етеді және алынған есептелген көрсеткіштерді нарықтағы орташа көрсеткіштермен сапалы түрде салыстыруға, әртүрлі болжамдардың негізділігін тексеруге мүмкіндік береді.

DCF әдісімен меншік құнын есептеу мына формула бойынша жүзеге асырылады:

PV – ағымдағы мән;
Ci – t кезеңіндегі ақша ағыны;
Ол t кезеңіндегі ақша ағыны үшін дисконттау мөлшерлемесі;
M – қалдық мән.

Қалдық құн немесе реверсиялық құн дисконтталуы керек (соңғы болжамды жылдың коэффициенті бойынша) және ақша ағындарының келтірілген құнының сомасына қосылуы керек.

Осылайша, жылжымайтын мүліктің құны = Болжамды ақша ағындарының ағымдағы құны + Қалдық құнның ағымдағы құны (қайтару) тең.

DCF әдісімен меншік құнын есептеу мына формула бойынша жүзеге асырылады:

мұндағы V – мүліктің ағымдағы құны;

CF j – j-ші жыл кезеңіндегі ақшалай қаражаттардың қозғалысы;

r – дисконттау мөлшерлемесі;

Vterm – болжамды кезеңнің соңындағы кейінгі сату (қайтару) құны;

П- болжамды кезеңнің ұзақтығы, жылдар.

DCF әдісі үшін есептеу алгоритмі.

• 1. Болжамдық кезеңді анықтау.
• 2. Әрбір болжамды жыл үшін жылжымайтын мүліктен ақша ағындарының көлемін болжау.
• 3. Реверсия құнының есебі.
• 4. Дисконт мөлшерлемесін есептеу
• 5. Мүліктің құнын анықтау

Болжамдық кезеңді анықтау.

Болжамдық кезеңнің ұзақтығы бағаланатын мүліктің тұрақсыз ақша ағындары кезеңінің ұзақтығымен анықталады.

Халықаралық бағалау тәжірибесінде орташа болжамдық кезең 5-10 жылды құрайды, ресейлік тәжірибеде типтік болжамдық кезең 3-5 жыл аралығын құрайды.

Әрбір болжамды жыл үшін жылжымайтын мүліктен ақша ағындарын болжау.

Жылжымайтын мүліктен түсетін кірістің әртүрлі деңгейлерін есептеу келесі формулалармен ұсынылуы мүмкін:

PVD = Аудан _ Жалдау ақысы (4,28)

DVD = PVD - Бос орыннан және жалдау ақысын жинаудан залалдар + Басқа кірістер (4.29)

NOR = DVD - жылжымайтын мүлікпен байланысты жылжымайтын мүлік иесінің операциялық шығындары (4.30)

Іс жүзінде ресейлік бағалаушылар мүліктің таза ақша ағындарын қаржыландыру ерекшеліктерін есепке алмастан есептейді, яғни. DCF әдісінде таза операциялық кірістің мәндері дисконтталған.

Мүліктің нарықтық құнын бағалау кезінде ақша ағыны жылжымайтын мүліктен таза операциялық кіріс болып табылады.

Алайда, егер мүліктің инвестициялық құнын немесе қолданыстағы пайдалану құнын бағалау қажет болса, онда меншік иесінің немесе инвестордың нақты шығындарын ескеру қажет, сондықтан ақша ағындарының келесі деңгейлері қолданылады:

Салық төлегенге дейінгі ақша ағыны = NPV - Күрделі салымдар - Несиеге қызмет көрсету + Несие өсімі. (4,31)

Салықтарды төлегеннен кейінгі жылжымайтын мүлікке ақша қаражатының қозғалысы =

Салық салуға дейінгі ақша ағыны – жылжымайтын мүлік иесі төлейтін табыс салығы төлемдері. (4,32)

Жер салығы мен мүлік салығы операциялық шығыстардың бөлігі ретінде нақты жалпы табыстан шегерілуі тиіс.

Экономикалық және салықтық амортизация нақты ақшалай төлем болып табылмайды, сондықтан амортизация иесінің операциялық шығындарының бөлігі болып табылмайды.

Бағаланатын мүлікті ұстауға жұмсалған күрделі салымдар операциялық шығыстар ретінде таза операциялық кірістен шегерілуге ​​тиіс.

Несиеге қызмет көрсету төлемдері (пайыздық төлемдер мен қарызды өтеу) егер мүліктің инвестициялық құны (нақты инвестор үшін) бағаланса, таза операциялық кірістен шегерілуге ​​тиіс.

Қайтару құнын есептеу.

Қайтару – болжамды кезеңнің соңындағы мүлікті болашақта сату құны.

Егер инвестордың жылжымайтын мүлікке ақша ағындарын қарастыратын болсақ, онда инвестор алдымен жылжымайтын мүлікке инвестиция салады, содан кейін мүліктен кіріс алады және меншіктің соңында мүлікті сатады, яғни. бастапқы инвестицияның реверсиясын алады.

Реверсияны есептеу кезінде бағалаушы болжамды кезеңнің соңындағы мүліктің құнын анықтауы керек.

• 1) салыстырмалы тәсіл, бұл жағдайда бағалаушы нарықтың ағымдағы жай-күйін талдау негізінде ұқсас объектілердің құнын бақылау және объектінің болашақ жай-күйі мен нақты объектінің болашақ жай-күйіне қатысты болжамдар негізінде болашақ сату бағасын анықтайды. жылжымайтын мүлік нарығы;
• 2) табыс тәсілі, бұл жағдайда бағалаушы жылжымайтын мүлік болжамды кезеңнің соңына қарай тұрақты тұрақты ақша ағындарына қол жеткізеді деген болжамға сүйене отырып, жыл аяқталған жылдан кейінгі жыл үшін кірісті капиталдандыру әдісін пайдаланады. дербес есептелген капиталдандыру мөлшерлемесін пайдалана отырып, болжамды кезең;
• 3) құндық тәсіл, бұл жағдайда бағалаушы кейіннен өткізу құнын болжамның соңында жер учаскесінің нарықтық құнының болжамды құнының және бағаланатын объектіні молайту (немесе ауыстыру) құнының сомасы ретінде есептейді. кезең;
• 4) болжамды кезеңдегі жылжымайтын мүлік құнының өзгеруіне қатысты болжамдар.

Дисконт мөлшерлемесін анықтау.

Дисконттау мөлшерлемесі – салыстырмалы тәуекелді инвестициялардағы инвестицияланған капиталдан күтілетін кірістілік нормасы немесе басқаша айтқанда, бұл бағалау күніндегі салыстырмалы тәуекел деңгейі бар қолда бар баламалы инвестициялардан күтілетін кірістілік нормасы.

Дисконттау мөлшерлемесі тәуекел мен табыстылық қатынасын, сондай-ақ мүлікке тән тәуекелдің әртүрлі түрлерін көрсетеді.

Теориялық тұрғыдан жылжымайтын мүлікке дисконттау мөлшерлемесі тікелей немесе жанама түрде келесі факторларды ескеруі керек:

• нарықтағы тәуекелсіз табыстылық;
• · жылжымайтын мүлікке инвестициялау тәуекелін өтеу;
• · төмен өтімділік үшін өтемақы;
• · инвестицияларды басқару үшін өтемақы.

Бағалау процесінде номиналды мөлшерлемелердің (инфляцияны қоса алғанда) және нақты мөлшерлемелердің (инфляцияны шегергенде) болатынын ескеру қажет. Номиналды мөлшерлемені нақтыға және керісінше қайта есептеу кезінде американдық экономист И.Фишердің формуласын қолданған жөн:

r n = r r + I inf + r r * I inf, (4.33)

r r = (r n - I inf)/(1 + I inf), (4.34)

мұндағы r n – номиналды мөлшерлеме;

r r – нақты мөлшерлеме;

I inf – инфляция индексі (инфляцияның жылдық деңгейі).

Атаулы табыс ағындарын пайдаланған кезде дисконттау мөлшерлемесін номиналды түрде, ал нақты табыс ағындарын пайдаланған кезде дисконттау мөлшерлемесін нақты мәнде есептеу керектігін ескерген жөн.

Ақша қаражаттарының қозғалысы мен дисконттау мөлшерлемесі бір-біріне сәйкес келуі және бірдей есептелуі керек. Болашақ ақша ағындарының ағымдағы құнын номиналды және нақты мәнде есептеу нәтижелері бірдей.

Батыс тәжірибесінде дисконттау мөлшерлемесін есептеу үшін келесі әдістер қолданылады:

• 1) жинақтаушы құрылыс әдісі;
• 2) баламалы инвестицияларды салыстыру әдісі;
• 3) оқшаулау әдісі;
• 4) мониторинг әдісі.

Кумулятивтік құрылыс әдісі дисконттау мөлшерлемесі тәуекелдің функциясы болып табылады және әрбір нақты мүлікке тән барлық тәуекелдердің сомасы ретінде есептеледі деген алғышартқа негізделген.

Жеңілдік мөлшерлемесі (р)формула бойынша есептеледі:

r = r f + p 1 + p 2 + p 3 , (4.35)

мұндағы r f – тәуекелсіз пайда нормасы;

p 1 - жылжымайтын мүлікке инвестициялау тәуекелі үшін сыйлықақы

p 2 - жылжымайтын мүліктің төмен өтімділігі үшін сыйлықақы

p 3 - инвестицияларды басқару үшін сыйлықақы.

Кумулятивтік құрылыс әдісі 5.1-тармақта егжей-тегжейлі қарастырылады. күрделі шығындарды өтеуді ескере отырып, капиталдандыру нормасын есептеу кезінде осы тараудың.

Альтернативті инвестицияларды салыстыру әдісі жылжымайтын мүліктің инвестициялық құнын есептеу кезінде жиі қолданылады. Дисконт мөлшерлемесін келесідей қабылдауға болады:

инвестор талап ететін табыс (инвестор белгілеген);

инвесторға қолжетімді баламалы жобалар мен қаржы құралдарының күтілетін табыстылығы.

· Таңдау әдісі - дисконттау мөлшерлемесі күрделі пайыздық мөлшерлеме ретінде жылжымайтын мүлік нарығында ұқсас объектілермен жасалған мәмілелер туралы деректер негізінде есептеледі.

Бақылау әдісі тұрақты нарықтық мониторингке, қадағалауға, мәміле деректеріне, жылжымайтын мүлікке инвестициялардың негізгі экономикалық көрсеткіштеріне, соның ішінде дисконттық мөлшерлемелерге негізделген.

Дисконтталған ақша ағыны әдісін қолдана отырып, мүліктің нарықтық құнын есептеудің мысалын қарастырайық.

Мүлік бойынша бастапқы деректер номиналды түрде 4.4-кестеде берілген. Болжамдық кезең 3 жыл деп белгіленді.

4.4-кесте.Бағаланатын мүлік туралы деректер

	Көрсеткіштер	Болжамдық кезең
	Объектінің жалпы ауданы, (S) ш.м.
	Жалдау ақысы, ҚҚС қоса алғанда, (Автокөлік) руб./ш.м жылына
	Жалға алу төлемдерін толық пайдаланбаудан және төленбеуден болатын шығын коэффициенті (К ысырап), салыстырмалы бірлік.
	Операциялық шығындар
	Сақтандыру шығындары, мың рубль. жылына
	Мүлік салығы (ғимараттың қалдық баланстық құнының 2,2% деңгейінде), мың рубль. жылына
	Жерді жалға алу, мың рубль. жылына
	Мүліктің ағымдағы жағдайын жөндеу және ұстау, мың рубль. жылына

Жылдық ауыстыру шығындарынан басқа, бағаланатын мүлікке күрделі салым қажет емес.

Бұл жағдайда нарықтық экстракция әдісімен есептелген капиталдандыру мөлшерлемесі 18,2% құрайды (4.3-кестені қараңыз).

Дисконттау мөлшерлемесі 4.5-кестеде анықталған.

4.5-кесте.Дисконт мөлшерлемесін анықтау

Көрсеткіштер	Көрсеткіштің мәнін анықтау
	Тәуекелсіз мөлшерлеме (r f), %	Тәуекелсіз мөлшерлеме ретінде OFZ өтеуге кірістілігі алынды, бағалау күні ол жылдық 7,1% құрады.
	Жылжымайтын мүлікті инвестициялау тәуекелі бойынша сыйлықақы (p 1),%
	Төмен өтімділік тәуекелі үшін сыйлықақы (р 2), %	Бағаланатын объектінің сегменті бойынша әсер ету мерзімі (Texp) 4 айды құрайды. p 2 = r f Тексп; p 2 = 7,1% 0,33 = 2,4%
	Инвестицияларды басқару тәуекелі бойынша сыйлықақы (р 3), %	Орташа деңгейде сарапшылар анықтаған, 2,5% тең қабылданған
	Дисконт мөлшерлемесі (r)	Кумулятивтік құрылыс әдісімен анықталады r = 7,1 + 2,5 + 2,4 + 2,5 = 14,4%

Шешім.Табыс тәсілі шеңберінде дисконтталған ақша ағыны әдісін пайдалана отырып, мүліктің нарықтық құнын есептеу 4.6-4.7 кестелерде көрсетілген.

4.6-кесте.

Ақша қаражаттарының қозғалысын есептеу

	Көрсеткіштер	Болжамдық кезең
	Потенциалды жалпы табыс (PVI), мың рубль. жылына PVD = S C ar
	Нақты жалпы табыс, мың рубль. жылына DVD = PVD (1 - K жоғалту)
	Басқару шығындары (өндіріс шығындарының 2% деңгейінде), мың рубль. жылына
	Операциялық шығындар, мың рубль. жылына (5.9-кестеден 4.1-4.5 сәйкес көрсеткіштерді қосыңыз)
	Ақша ағыны (жылжымайтын мүлік үшін олар CHOD пайдаланады), мың рубль. жылына NOI = DVD - НЕМЕСЕ

4.7-кесте.

Мүліктің құнын есептеу

	Көрсеткіштер	Болжамдық кезең
	Ақша ағыны, мың рубль жылына СF=NOI = DVD - НЕМЕСЕ
	Ақша ағындарының ағымдағы құны (PVC), руб.		5326,8/1,144 2 = 4 070,2	5907,4/1,144 3 = 3 945,6
	Болжамдық кезеңнің соңында объектіні сату құны (қайтару құны) (Vterm), мың рубль. V термин = CHOD 2010 /R
	Реверсияның ағымдағы құны, руб.				34313,8/1,144 3 =
	Дисконтталған ақша ағыны әдісімен есептелген мүліктің нарықтық құны, мың рубль. (4.27 формуласы)	(4 271,5 + 4 070,2 + 3 945,6) + 22 918,7 =

Дисконтталған ақша ағыны әдісі шеңберінде есептелген мүліктің нарықтық құны 35 206 000 рубльге дейін дөңгелектенеді.

Жылжымайтын мүлікті бағалау - бұл нақты бағаны анықтаудың әртүрлі әдістері мен әдістерін қолдануға келетін күрделі экономикалық қызмет. Ең жиі қолданылатыны қарастырылады дисконтталған ақша ағыны әдісі, ресейлік шындықта ғана емес, сонымен қатар шетелде де қолданылады.

Техниканың мәні

Бұл әдіс қаржылық түсімдердің дисконтталған бағасын есептеу үшін қолданылады, болашақта мүліктен күтіледі. Ұқсас әдісті белгілі бір уақыт кезеңінен кейін күтілетін ақша түсімдері ағымдағылардан айтарлықтай ерекшеленетініне сенімділік немесе алғышарттар болған кезде қолдануға болады.

Жылжымайтын мүлікті пайдаланудың әртүрлі тәсілдерінен кірістілік деңгейін болжау үшін DCF әдісін қолдану кезінде есептеулер белгілі бір жылдарға және міндетті түрде жүргізіледі. мерзім өткеннен кейін бағаланатын объектіні сатудан түсетін түсім болжамы жасалады. Бұл әдіс ең жақсы жұмыс істейді табыстың тұрақсыздығымен.

Бұл әдіс қолданылатын жағдайлар:

• бар білімді болжам айырмашылығыбұрыннан барлардан жақын болашақта ақша ағындары;
• мүмкіндік беретін мәліметтер бар болашақ табыс деңгейін болжау;
• байқалды маусымдыққолма-қол ақша түсімдері;
• жылжымайтын мүлік объектісі ретінде әрекет етеді ірі коммерциялық құрылым;
• бағаланатын мүлік орналасқан салынып жатыр немесе пайдалануға беріліп жатыр.

Дисконтталған ақша ағыны әдісі мүмкіндік беретін әдіс болып табылады болашақ табыс сомасын мүмкіндігінше дәл болжау.

Соңғысы олардың тұрақсыздығымен, алудың біркелкі еместігімен,... Инвестор инвестициялау кезінде объектіні оның мүмкін болатын артықшылықтары мен тартымдылығын ескере отырып, олардың сатып алу бағасына қатынасы бойынша бар пайданың ақшалай эквивалентін ескере отырып қарастыруға тырысады.

Бұл әдістің тиімділігі және оның табыстылықты анықтаудың басқа әдістерінен негізгі айырмашылығы есепке алуда параметрлердің тұтас кешені және олардың өзара байланысы I. Бұл параметрлерге капиталдың түсуі мен кетуі, күрделі шығындар, дебиторлық берешек және құрылымдық өзгерістер жатады.

Егер тікелей немесе жанама болсын таза пайда көрсеткіштерін алатын болсақ, олар бізге мұндай үлкен параметрлер жиынтығымен жұмыс істеуге мүмкіндік бермейді.

Бағалау әдістері

Қазіргі экономика жылжымайтын мүліктің құнын бағалауға мүмкіндік беретін ерекшелікті жасайды.

1. . Бұл әдіс жылжымайтын мүлікті жою болжанған жағдайда немесе болашақта банкроттықтың алғышарттары болған жағдайда немесе қызметін жалғастыру мүмкін болмаған жағдайда қолдануға арналған;
2. . Қолданыстағы жылжымайтын мүлік активтерін бағалау әдісі ретінде немесе белсенділіктің күтілетін төмендеуі кезінде қолданылатын әдіс;
3. Пайдалы.Дәл осы әдістер тобы дисконтталған ақша ағындарын пайдалана отырып бағалау әдісін қамтиды. DCF әдісінің басқа түрлерінен ерекшелігі оның қазіргі кезеңде қалыпты жұмыс істейтін ұйымға немесе жылжымайтын мүлікке қолданылуы және олардың болашақта ұзақ мерзімді жұмысы жоспарланып, пайда табуды көздейді.

DCF әдісі арқылы бағалаудың негізгі кезеңдері

DCF әдісін қолдану бірнеше кезеңдердегі бағалауды қамтиды.

1-кезең.Анықтама болжамды кезеңнің ұзақтығы. Бұл кезеңде кіріс қаражаттарын бағалаудың ұзақтығын бағалау керек. Ресей Федерациясының аумағындағы Ресей экономикасының тұрақсыздығына байланысты бағаланатын кезеңнің орташа ұзақтығы 3-5 жылдан аспайды, Батыста мерзімі ұзағырақ. Таңдалған уақыт шеңбері негізделген болжам жасау үшін жеткілікті болуы керек;

2-кезең. Нақты мөлшерлерді болжау. Бұл инвестордан келесі қадамдарды орындауды талап етеді:

• тапсырыс беруші ұсынған деректерді пайдалана отырып, талдау жұмыстарын жүргізу қаржылық жағдайы туралы. Есепте таңдалған объектіге қатысты ретроспективті кезеңдегі шығыстар мен кірістер баптары көрсетіледі;
• баға жылжымайтын мүлік нарығындағы ағымдағы жағдайжәне динамикалық өзгерістерді ескеретін сипаттамалар;
• құрастыру пайда мен шығын деңгейі бойынша болжамдық есептеулер, есеп құжаттарын қайта құру негізінде.

Ресей экономикасында ақша ағынын дисконттау процедурасының орнына табыс ең алдымен дисконтталған, оның ішінде:

• таза операциялық кірісборыштық міндеттемелермен ауыртпалық салынбаған жылжымайтын мүлікке қолданылады;
• таза ақша ағыны, алынған пайдадан шығындардың барлық түрлерін шегеруді ескере отырып есептелген;
• салық салынатын табыс.

3-кезең.Санау реверсия құны. Реверсия бар ақша ағынының қалыптасуының азаюы немесе толық тоқтатылуы нәтижесінде пайда болатын объектінің қалдық құны. Бұл көрсеткіштің шынайы құнын келесі жолдармен болжауға болады:

• ескере отырып, нарық конъюнктурасы негізінде мүліктің сату бағасын белгілеу ұқсас жылжымайтын мүлік бағасыжәне болашақта жылжымайтын мүліктің құнын болжау әрекеті;
• жылжымайтын мүлік бағасының ауытқуын есептеуменшіктің бүкіл мерзіміне;
• қаржылық жылдағы кірісті капиталдандыру, капиталдандыру мөлшерлемесін дербес тағайындай отырып, болжамды кезеңнің аяқталу күнінен кейін;
• дисконт мөлшерлемесін анықтау. Дисконттау мөлшерлемесі – болашақта түсуі күтілетін қаражат сомасын есептеу үшін қолданылатын шама.

Жылжымайтын мүлікке қатысты дисконт мөлшерлемесі жылжымайтын мүлікке тән ықтимал тәуекелдердің толық көлемін қамтитын тәуекел-табыс қатынасын ескере отырып есептеледі. Сондай-ақ өтімді инвестициялар деңгейі, өтемақы шығындары, инвестицияларды басқару жүйесінің болуы ескеріледі.

4-кезең. Дисконт мөлшерлемесін есептеу.Бұл процедураның мақсаты белгілі бір уақыт кезеңінен кейін алынатын немесе төленетін қаржылық түсімдердің мөлшерін анықтау болып табылады. Бұл көрсеткіш бағаланатын объектінің тәуекел мен қайтарым қатынасын көруге мүмкіндік береді. Есептеудің үш әдісі бар, олардың таңдауы ақша ағындарының түріне байланысты болады:

• меншікті капитал үшін пайдаланылады активтерді бағалаумен жинақталған құрылыс әдістемесі(CAPM әдісі);
• қарызға алынған немесе инвестицияланған қаражат үшін бағалау капиталдың орташа өлшенген құнының мәнін ескере отырып жүргізіледі.

Отандық экономикада дисконттау мөлшерлемесі негізінен жинақталған түрде есептеледі. Бұл нақты әдісті таңдау есептеулердің қарапайымдылығымен және нарықтық жағдайларды есепке алу мүмкіндігімен анықталады.

5-кезең.Тікелей DCF есептеу.

Есептеу кезінде келесі формула қолданылады:

PV – анықталған мән,

C t – t уақыт кезеңіндегі қаржылық түсімдер,

i – t уақыт кезеңіне жарамды дисконттау мөлшерлемесі,

R – реверсия құны,

n – жылдардағы болжамның ұзақтығы.

Есептеу кезінде екі тармақты ескеру қажет:

• реверсия құнын есептеген кезде соңғы жылды дисконттау және оны инвестиция сомасына қосу керек;
• есептеулер аяқталғаннан кейін соңғы құн ағымдағы реверсия құнына және алдағы ақшалай түсімдердің болжамды бағасына тең болуы керек.

Объектінің құнын есептеудің мысалы

Мысал ретінде келесі мәселені қарастырыңыз:

Сатып алушы белгіленген жалдау сомасымен келесі үш жыл ішінде одан әрі жалға беру үшін жылжымайтын мүлікке меншік құқығын алады. Бірінші жылы жалдау ақысы 12 000 валюта бірлігін құрайды, екінші жылы 14 000 тұрады, үшінші жылы инвестор 16 000 валюта бірлігін сұрайды. Мүліктің құны шамамен 100 000 ақша бірлігін құрайды деп болжануда. Мәселе ғимараттың ағымдағы бағасын ағымдағы 11% жеңілдік мөлшерлемесі бойынша табуды талап етеді.

Бірінші қадам әр жыл үшін дисконттау мөлшерлемесін ескере отырып анықтау болып табылады:

1 жыл = 12 мың/(1+11%) = 10 810,81 ақша бірлігі;

2 жыл = 14 мың/(1+11%) = 12 612,61 ақша бірлігі;

3 жыл = 16 мың/(1+11%) = 14 414,41 ақша бірлігі.

4-жыл = 100 000/(1+0,11) = 90 090,09 валюта бірлігі.

Сонымен, PV = 10,810, 81+12,612, 61+14,414, 41+90,090, 09=127,927, 92 валюта бірлігі.

Бұл әдістің басты артықшылығы - компанияның нақты нарықтық бағасын көрсетуге және болашақ ақша ағындарының мөлшерін шамамен болжауға мүмкіндік беретін жұмыс істеп тұрған жылжымайтын мүлік бар жағдайларда оны пайдалану мүмкіндігі.

DCF әдісін қаржылық кірісті қалыптастырудың тұрақсыздығы жағдайында іс жүзінде қолдануға болмайды, әйтпесе есептеулер кезінде ықтималдықтардың таралуы айтарлықтай артады.

Жеңілдік деген не

Төмендегі бейне жеңілдіктің не екенін анық және оңай түсіндіреді.