Тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің екі деңгейлі моделі. Ипотекалық несиелеудің негізгі үлгілері Екі деңгейлі ипотекалық несиелеу үлгісі

Ресей заңнамасы жылжымайтын мүлікті кепілге алған кез келген несиелерді ипотекалық несие ретінде қарастырады. Біз ипотекалық несиелердің ерекше жағдайын қарастырамыз - (1) жеке тұлғаларға, (2) тұрғын үй сатып алуға және (3) осы тұрғын үймен қамтамасыз етілген несиелер. Ағылшын тіліндегі әдебиеттерде несиелеудің бұл түрі тұрғын үй қаржысы немесе тұрғын үй жылжымайтын мүлік қаржысы деп аталады. Орыс тілінде оның арнайы термині әлі жоқ.

Ипотекалық несиелеу үлгілері әдетте ипотеканы құру үшін пайдаланылатын қаражат көздері бойынша жіктеледі. Бұл үлгілердің ең қарапайымы банктік депозиттерді осындай көз ретінде пайдалануға негізделген. Модель депозиттік, банктік немесе дәстүрлі деп аталады.

Дәстүрлі үлгі.

Бұл үлгі бойынша банктер барлық басқа несиелермен бірге жеке тұлғаларға ипотекалық несиелер береді (осы пәтерлерді кепілге алған пәтерлерді сатып алуға несие). Бұл несиелер бойынша қаражаттың негізгі көзі тартылған қаражаттар, т.б. ең алдымен депозиттер.

Ипотекалық несиелердің бірқатар спецификалық ерекшеліктері бар, соған сәйкес осы бизнеспен айналысу кезінде банктер нақты тәуекелдерді көтереді. Ипотекалық несиелеудегі негізгі тәуекел, кез келген басқа сияқты, несие болып табылады, яғни. қарыз алушының қарыз қаражатын толық көлемде және уақытында қайтармауы тәуекелі. Бұл тәуекел екі құрамдас бөліктен тұрады: біріншіден, қайтарымсыз тәуекелдің өзі; екіншіден, қайтарылмаған жағдайда банк кепіл затын (пәтерді) сату арқылы өз шығынын өтей алмай қалу қаупі.

Ипотекалық несиенің қайтарылмау тәуекелі екі фактормен бағаланады - қарыз алушының кірісінің несиені өтеу үшін ай сайынғы төлемдерді жүзеге асыруға жеткіліктілігі және оның несиелік тарихы, т. бұрын кез келген несие бойынша төлемдерді қаншалықты кешіктіргені туралы ақпарат.

Кепіл затын сату арқылы залалдарды өтеу мүмкін емес тәуекелдің шамасы сот тәжірибесіне сәйкес анықталады, яғни. қарыз алушыны ипотекалық үйден шығару және осы үйді сату үшін қанша уақыт пен ақша қажет екеніне байланысты. Сонымен қатар, бұл тәуекел пәтерді банк берген несие сомасынан жоғары сомаға сату мүмкіндігіне байланысты. Демек, бұл тәуекелдің шамасы несиенің пәтер құнындағы үлесіне байланысты. Бұл үлес неғұрлым көп болса, қандай да бір себептермен (мысалы, нарықтық бағаның төмендеуіне байланысты) пәтерді бастапқы бағадан төмен бағаға сатуға тура келсе, банктің өз шығындарын өтей алмау қаупі соғұрлым жоғары болады.

Ипотекалық несиелеудің дәстүрлі моделіндегі өте маңызды тәуекел пайыздық мөлшерлеме: нарықтағы пайыздық мөлшерлемелердің өзгеру тәуекелі. Ипотекалық несиелер әрқашан ұзақ мерзімді болғандықтан, бұл ықтималдық өте жоғары. Егер нарықтық пайыздық мөлшерлеме өссе, онда банк қарыз алушылардан ипотекалық несиелер бойынша төлемдерді оны берген мөлшерлеме бойынша (несиелердің жаңа нарықтық мөлшерлемеден төмен) алуын жалғастырады және ол салымшыларға кірісті белгіленген мөлшерде төлеуге мәжбүр болады. күтілгеннен жоғары мөлшерлеме (депозиттер бойынша жаңа нарықтық мөлшерлеме деңгейінде).

Егер банк депозит мөлшерлемесін көтермейтін болса, онда салымшылар өз қаражатын алып, нарық деңгейінде табыс алуға болатын жерге салады. Егер ол депозит мөлшерлемесін арттырса, оның маржасы (несие беру мен депозит мөлшерлемесі арасындағы айырмашылық) төмендейді және кейбір жағдайларда теріс болады. Мұндай процестер (нарықтық пайыздық мөлшерлеменің 1978 ж. 8%-дан 1980 ж. 20%-ға дейін артуы) 1980-жылдардың басында АҚШ-тағы жинақ және несиелік бірлестіктердің ауқымды дағдарысына әкелді.

Дәстүрлі модель шеңберінде пайыздық тәуекелді басқарудың бірден-бір түбегейлі жолы – ипотекалық несиелер бойынша өзгермелі пайыздық мөлшерлемелерді пайдалану. Бұл жағдайда нарықтық пайыздық мөлшерлемелер өзгерген сайын қарыз алушы ай сайын төлеуі тиіс төлемдер де өзгереді.

Алайда бұл механизм өте қауіпті және экономикасы тұрақсыз елдерде қолданыла алмайды. Өйткені, төлемдердің айтарлықтай ұлғаюымен олар қарыз алушының өз табысына қарай жасай алатын төлемдерден оңай жоғары болуы мүмкін. Осылайша, осы механизмді қолдану нәтижесінде пайыздық тәуекелдің төмендеуі несиелік тәуекелдің өсуіне әкеледі.

Қосарланған индекстер жүйесіне негізделген пайыздық мөлшерлемелерді индекстеудің күрделі механизмі бар. Бұл механизмді пайдалану кезінде ай сайынғы ипотекалық төлемдерді екі рет қайта есептеу параллель жүргізіледі: бірі нарықтық мөлшерлемелердің өзгеруіне байланысты, екіншісі - жалақы индексінің өзгеруіне байланысты.

Қарыз алушы төлеген төлем жалақы индексінің өзгеруімен анықталған сомаға артады. Бұл төлем мен оның нарықтық пайыздық мөлшерлеме индексінің өзгеруіне сәйкес жасауы тиіс төлем арасындағы айырмашылық капиталдандырылады, яғни. оның ипотекалық қарызына қосылды.

Бұл механизмнің кемшіліктері оның күрделілігін және теріс амортизация қаупін қамтиды. Қарыз алушылар кенеттен төлемдерді жүйелі түрде жүзеге асырғанына қарамастан (және жалақы индексі өскен сайын өседі), олардың қарызы азайып қана қоймайды, тіпті өседі, әдетте олар төлеуді тоқтатады.

Дәстүрлі үлгіні қолдану.

Айта кету керек, барлық кемшіліктеріне қарамастан, дәстүрлі модель тұрақты экономикасы бар елдерде жеткілікті түрде кеңінен қолданылады. Ол Батыс Еуропада үстемдік етеді және біршама жоғары дамыған елдерде (мысалы, Греция) басқа үлгілер мүлдем жоқ. Орташа алғанда Батыс Еуропада 1998 жылдың аяғында дәстүрлі үлгі берілген ипотекалық несиелер көлемінің 62% қамтамасыз етті.

Бұл модельдің Батыс Еуропада кең таралуы сол жерде өзгермелі пайыздық мөлшерлемелерді қолданудың ұзақ дәстүрімен байланысты екенін атап өткен жөн. 1997 жылы Батыс Еуропада берілген ипотеканың шамамен 70% айнымалы пайыздық мөлшерлемеге ие болды. Салыстырмалы түрде айтар болсақ, дәл сол жылы мұндай дәстүр бұрын-соңды болмаған АҚШ-та өзгермелі пайыздық мөлшерлемемен несиенің 10%-дан азы берілген.

Ресейдегі дәстүрлі үлгіні пайдалану перспективалары.

Ресейде 90-шы жылдардың ортасында айналысуға тырысқан коммерциялық банктер. ипотекалық несиелеу, олардың несие немесе пайыздық тәуекелдерді бағалау мүмкіндігі жоқ екенін анықтады.

Қайтарылмау тәуекелінің шамасын (несиелік тәуекелдің бірінші құрамдас бөлігі) бағалау мүмкін емес, өйткені адамдардың едәуір бөлігі табысының негізгі бөлігін тіркемейді және несие тарихы жоқ. Екінші құрамдас бөліктің құнын бағалау мүмкін емес, өйткені дефолт жағдайында қарыз алушыны шығаруға қанша уақыт пен ақша жұмсалатыны белгісіз, сонымен қатар оны келесі уақытта орындау мүмкін болатынына сенімділік жоқ. барлық.

Банктер несиелендіруді сатып алу опционымен рентамен ауыстыру арқылы несиелік тәуекел мәселесін шешудің жолын тапты. Бұл ретте пәтер жеке тұлғаның – қарыз алушының емес, банктің еншілес ұйымының меншігі ретінде тіркелген. Қарыз алушы онымен сатып алу құқығымен пәтерді жалдау шартын жасады. Келісімшартта көрсетілген соманы ай сайынғы жалдау ақысын төлегеннен кейін ол пәтерге меншік құқығын алды. Егер ол қандай да бір себептермен төлем жасауды тоқтатқан болса, пәтер банктің еншілес ұйымының меншігі болып қала берді.

Бұл жүйені ипотекалық несиелендіру деп атау қиын болар еді. Сонымен қатар, ол қарыз алушының жоғары тәуекелдеріне байланысты ешқашан кең тараған емес. Егер еншілес компания таратылса, қарыз алушы оның құнының қандай бөлігін «жалдау төлемдерімен» төлегеніне қарамастан, пәтерден айырылды.

Қазіргі уақытта дәстүрлі модель Ресейде негізінен американдық үкіметтің қолдауының арқасында бар, ол АҚШ-Ресей инвестициялық қорын құруға шамамен 400 миллион доллар бөлді. Бұл ақшаның шамамен 100 миллион доллары ресейлік банктерге ипотекалық несие беруге қаражат беретін Delta Credit бағдарламасына жұмсалды.

Қаражат 10 жыл мерзімге беріледі және қарыз алушы ай сайынғы несие төлемдері оның ресми кірісінің 35% аспайтынын растай алатын болса ғана беріледі. Сонымен қатар, қарыз алушы өз қаражатынан пәтер құнының кемінде 20 пайызын төлеуі тиіс. Осылайша, қарыз алушылардың шеңбері өте тар болып шығады.

Банктер бұл бағдарлама бойынша ұзақ мерзімді ресурстарды алады және сәйкесінше пайыздық тәуекелді көтермейді. Банктерге тек несиелік тәуекел қалды. Сонымен қатар, қарыз алушылардың несиелік тарихы белгісіз болғандықтан және қажет болған жағдайда оларды шығару перспективалары күмәнді болғандықтан, бұл тәуекелдің көлемі толықтай анық емес.

Әдетте банктер белгісіздіктің орнын не банк клиенті болып табылатын компаниялардың қызметкерлеріне ғана несие беру арқылы, не әрбір қарыз алушыны (өмірбаян, байланыс, хобби және т.б.) жан-жақты тексеру арқылы өтейді. Мысалы, егер чек қарыз алушының ішімдікке салынғанын көрсетсе, оның ресми табысы ресми талаптарға сай болса да, оған несие берілмейді.

Ипотекалық несие моделі.

Батыс Еуропадағы ипотекалық несиелеудің жалпы көлемінің шамамен 20% түбегейлі басқа жүйе арқылы жүзеге асырылады. Бұл жүйе қаражат көзі ретінде депозиттерді емес, қор нарығында жұмыс істейтін және ұзақ мерзімді активтерге инвестициялауға мүдделі ұйымдардың ресурстарын пайдаланады.

Бұл инвесторлардан қаражат алу үшін банктер қор нарығында ипотекалық облигацияларды сатады. Негізінде ипотекалық облигациялар бір маңызды белгісімен ерекшеленетін банк облигациялары болып табылады: олар нақты активтермен – ипотекалық несиелермен және сәйкесінше осы несиелер бойынша кепілге қойылған жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген.

Коммерциялық банк банкрот болған жағдайда бұл активтер бөлінеді және банктің ипотекалық облигацияларды ұстаушылардың алдындағы міндеттемелерін өтеу үшін пайдаланылады. Кепілге салынған мүліктің құны мен шығарылған ипотекалық облигациялардың көлемі арасындағы сәйкестікті реттейтін арнайы банктік нормалар бар. Мысалы, Германия мен Австрияда ипотекалық облигациялар бойынша қарыз сомасы кепілге қойылған мүліктің құнының 60 пайызынан аспауы керек. Данияда бұл үлес жоғары және 80% құрайды.

Еуропа елдерінің көпшілігінде ипотекалық облигацияларды шығару арқылы ипотекалық несиелеумен банктердің қатаң шектеулі саны ғана айналыса алады. Жалғыз ерекшелік Испания болып табылады, онда кез келген банк ипотекалық облигацияларды шығаруға құқылы. Мұндай облигацияларды испандық банктерден басқа Еуропаның 73 банкі шығарады. Олардың барлығы (бірнеше неміс және екі австриялықты қоспағанда) осы бизнес түріне тар мамандандырылған. Бұл банктер әдетте ипотекалық банктер деп аталады.

Ипотекалық облигация үлгісін пайдалану.

Ипотекалық облигация үлгісі дәстүрлі үлгіге қарағанда бәсекеге қабілетті екендігінің белгілері әлі жоқ. Ұзақ тарихына қарамастан, бұл өте сирек кездеседі. Батыс Еуропадағы ипотекалық облигациялар нарығының көлемінің 85%-ы осы үлгі дәстүрлі болып табылатын үш елге – Дания, Швеция және Германияға тиесілі. Оның үстіне, Данияда барлық дерлік ипотекалық несиелер ипотекалық облигацияларды шығару арқылы қаржыландырылады, Швецияда – шамамен 70%. Ипотекалық облигациялар неміс нарығының шамамен 20% құрайды.

Кейбір Еуропа елдерінде – Ұлыбритания, Ирландия, Бельгия, Греция, Италия – ипотекалық облигацияларды пайдалануға негізделген модель мүлдем қолданылмайды. Басқа Еуропа елдерінде бұл модель қолданылады, бірақ өте аз мөлшерде.

Ресейде ипотекалық облигациялар моделін қолдану перспективалары.

Қазіргі уақытта бағалы қағаздар туралы заң әзірленуде, оның бірі «ипотекалық парақтар» - ипотекалық облигацияларға ұқсас қағаздар болуы керек. Дегенмен, айналым болатынына және ипотекалық облигация үлгісінің жүзеге асатынына үлкен күмән бар.

Оның жұмыс істеуі үшін ипотекалық активтерді жалпы банк активтерінен бөлуге кепілдік беретін арнайы банктік нормаларды енгізу қажет. Банктердегі осы активтерді есепке алудың арнайы жүйесі және пруденциалдық қадағалаудың қосымша жүйесі құрылуы керек. Дегенмен, бұл бағалы қағаздар үлкен сұранысқа ие болатынына сенімділік жоқ.

Басты мәселе мынада: біздің елде бұл бағалы қағаздарға инвестиция сала алатын ұзақ мерзімді ресурстары бар инвесторлар іс жүзінде жоқ. Сыртқы нарықта ипотекалық облигацияларды сату үшін олардың өтімділігіне қол жеткізу керек, яғни. олар үлкен көлемде шығарылуы керек.

Немістер өздерінің ипотекалық облигацияларымен сыртқы нарыққа шығу міндетін қойғанда, олар осы мақсат үшін Jumbo деп аталатын арнайы облигациялар жасады.
Қысқаша. Jumbo Phandbrif эмиссиясының көлемі $0,5 млрд-тан кем болмауы керек.Шын мәнінде, бұл бағалы қағаздардың орташа шығарылымы $1,5 млрд құрайды.

Біздің банктердің кез келгені жақын арада мұндай көлемде ипотекалық облигациялар шығара алады деп елестету өте қиын.

Екіншілік ипотекалық нарық моделі.

Бұл модель көбінесе американдық деп аталады. Оның идеясы, банк ипотекалық несиені беріп, оны бірден арнайы ұйымға – кондуитке сатады. Бұл жағдайда ипотекалық несие банк балансынан шығып, кондуит балансына түседі. Сату сәтінен бастап банк бұл несие бойынша ешқандай тәуекелді көтермейді және іс жүзінде бұл туралы жай ғана ұмыта алады. Несие бойынша дефолт орын алса, құбыр шығынды көтереді.

Кондуит сатып алынған несиелерді пулдарға жинайды және оларды MBS (Ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар) - ипотекалық бағалы қағаздар түрінде инвесторларға сатады. Сонымен бірге кондуит инвесторға осы бағалы қағаздар бойынша негізгі борыш пен сыйақыны уақтылы төлеуге кепілдік береді, т.б. несиелік тәуекелден сақтандыруды қамтамасыз етеді.

Бұл жүйені пайдалану кезінде ипотекалық банктердің рөлі мен функциялары күрт өзгереді. Ипотекалық несие өз балансына енгеннен кейін оны бірден тастайтындықтан, қайталама нарық үлгісінде жұмыс істейтін ипотекалық банктер қаржы институттарынан өзіндік делдалға айналады. Олардың балансында тартылған қаражат немесе несие жоқ. Негізінде, банктерден тек олардың аты ғана қалады.

Қайталама нарық моделін пайдалану тәжірибесі
Қайталама нарық моделі өте кең қолданылады, бірақ дүние жүзінің бір елінде – АҚШ-та ғана.Басқа елдерде бұл модельді қолдану көлемі мардымсыз.Қайталама нарық моделін дамытудағы АҚШ-тың табысы бұл жерде үш өте үлкен құбыр жұмыс істеп тұрғаны. Олардың біреуіне - Джинни Мэйге (GNMA - Үкіметтің Ұлттық ипотекалық ассоциациясы) АҚШ үкіметі кепілдік береді, ал қалған екеуі - Фени Мэй мен Фредди Мек, ресми түрде жеке акционерлік қоғам болып саналғанымен, барлық инвесторлар тарапынан кепілдік берілген ұйымдар ретінде қабылданады. АҚШ үкіметімен.

Нарық қатысушылары федералды кепілдендірілген бағалы қағаздар ретінде осы құбырлардың MBS-ін сатып алуға дайын, сонымен бірге AAA мәртебесі бар ұйымдардың бағалы қағаздарынан да төмен кірістілікке келіседі. Осылайша, өте арзан қаражат ипотекалық несиелеуге бағытталады, бұл төмен ипотекалық мөлшерлемелерді қамтамасыз етеді. Дегенмен, бұл қабылданған (немесе нақты) үкімет кепілдіктеріне байланысты болғандықтан, төмен ипотекалық мөлшерлемелерді федералды бюджет субсидиялайды. Бұл субсидия мөлшері, әртүрлі американдық экономистердің бағалауы бойынша, жылына 3,5-тен 4 миллиард долларға дейін жетеді.

Осыны түсінген АҚШ үкіметі сәнді тұрғын үй сатып алу үшін несиелерді субсидияламауға бағытталған құбырлар қызметіне елеулі шектеулер қояды. Құны үкімет жыл сайын белгілейтін шектен асатын үй несиелерін екі құбыр да көтере алмайды. Мемлекеттік Жани Мэй үшін бұл шектеу аймақтағы тұрғын үйдің орташа құнының 95%, ал ресми тәуелсіз Фени Мэй мен Фреди Мек үшін 140% құрайды.

Құрама Штаттардағы MBS нарығы 2,57 триллион долларға бағаланады, бұл көлемнің 88% жоғарыда аталған үш құбыр шығаратын MBS-тен келеді. Олар мемлекет белгілеген шекте несие нарығын толығымен жаулап алды. Бұл құбырларға мемлекеттік субсидиялардың болуы басқа үлгілер бойынша жұмыс істейтін ұйымдарға олармен бәсекелесуге мүмкіндік бермейді.

Ресейде қайталама нарық моделін қолдану перспективалары.

Бұл модельді біздің елге енгізу үшін көп жұмыстар атқарылды. Федералды ипотекалық агенттік құрылды. Банктердің агенттікке несиелерді сатуының және агенттіктің инвесторларға қайта сатуының анық және қарапайым процедуралары әзірленді. Несиелерді сату және қайта сату тәртібін жеңілдету үшін тіпті арнайы бағалы қағаз - ипотекалық қағаз жасалды. Агенттік ипотеканы өтеу үшін бюджет қаражатын алды және мәні бойынша оларды сатып алуға, олардан пулдар құруға және бұл пулдарды нарықта қайта сатуға дайын.

Ұйымдастыру мәселесі бар: теңгерімінде несиелер болуы үшін Агенттік банк болуы керек, бірақ ол банк лицензиясын ала алмайды. Әрине, ерте ме, кеш пе бұл мәселе шешіліп, Агенттік несиелерді сатып алып, қайта сатуға мүмкіндік алады. Дегенмен, ол несиелік тәуекелді өз мойнына алуы керек, яғни. қарыз алушы міндеттемелерін орындамаған жағдайда туындауы мүмкін барлық шығындарды өтейтініне кепілдік береді. Шын мәнінде, бұл міндеттемені федералды бюджет өз мойнына алуы керек.

Сонымен қатар, ол пайыздық тәуекелді көтеруі керек. Бұл Агенттікке несиелерді қайтарып алу және нарықта сату үшін жеткілікті пул құру уақыт кезеңінде мөлшерлемелердің өзгеруі және инвесторлар күтілгеннен жоғары кірісті талап ететін тәуекелді білдіреді. Бұл жағдайда ипотекалық қарыз алушылардан алынған қаражат инвесторлардың төлеміне жеткіліксіз болуы мүмкін. Демек, бюджеттен қосымша қаржы да түсуге тура келеді.

Басқаша айтқанда, Агенттік төлем қабілетсіздігі жағдайында оны қолдау үшін бюджетте қомақты қаражат сақталған жағдайда ғана модельді іске қосуға болады.

Келісімшарттық жинақ моделі.

Бұл модель мақсатты депозиттер жүйесін құру арқылы қаражат алуды көздейді.

Потенциалды қарыз алушы – банк клиенті – банкпен келісім-шартқа отырады (сондықтан жүйе келісім-жинақ деп аталады). Бұл шартқа сәйкес клиент ай сайын белгілі бір мерзімге белгілі бір келісілген соманы депозитке салуға міндеттенеді. Банк өз кезегінде клиент жинақтауды аяқтағаннан кейін оған ипотекалық несие беруге міндеттенеді. Осылайша, бұл модельдің негізгі принципі келесідей: кез келген қарыз алушы бұрынғы салымшы болып табылады, ал кез келген салымшы қарыз алушы болу құқығын алады.

Депозиттер мен несиелер бойынша пайыздық мөлшерлеме тұрақты және нарықтық мөлшерлемеге тәуелді емес. Әдетте ол нарықтық бағадан сәл төмен белгіленеді. Клиенттің көзқарасы бойынша депозиттің төмен кірісі оның арзан ипотекалық несие алу құқығы үшін төлемі болып табылады.

Келісімшарттық жинақ моделі ашық және жабық түрде болуы мүмкін. Ашық нысан жинақтау мен несиелендіру кәдімгі әмбебап банкте жүзеге асырылуымен сипатталады, онда шарттық жинақ міндеттемелері мен активтері үшін арнайы есеп жүйесі құрылады.

Жабық нысанда арнайы келісімшарттық жинақ ұйымы құрылады - тек мақсатты депозиттерді тартумен және бұрынғы салымшыларға несие берумен айналысатын мамандандырылған банк.
Келісімшарттық жинақ моделінің бір ерекшелігі бар, ол оны ең алдымен жеке несиелеу енді ғана дами бастаған елдерде пайдалану үшін тартымды етеді. Өйткені, банктердегі ұзақ мерзімді және арзан қаражат көздерінің жетіспеушілігі мәселесін шеше отырып, бұл бір мезгілде несиелік тәуекелді барынша азайтуға мүмкіндік береді. Қаражатты жинақтай отырып, клиент өзінің «несие тарихын» жасайды. Клиенттің ай сайын ақша салудың дұрыстығы туралы ақпарат оның бұрынғы қарыздарын қалай өтегені туралы ақпаратты алмастыруы мүмкін.

Сонымен қатар, жинақтау арқылы клиент өзінің нақты (тіркелмеген) кірісі туралы ақпаратты жанама түрде береді. Егер клиент ұзақ уақыт бойы 300 АҚШ доллары көлемінде ай сайынғы депозит жасай алатын болса, онда оның табысының мөлшері оған мұны істеуге мүмкіндік береді. Ал құжаттарға сәйкес, оның ресми түрде айына 200 доллар ғана алатыны оған ай сайынғы төлемі 300 доллар болатын несие беруге кедергі болмауы керек.

Айта кету керек, бұл модельде елеулі кемшіліктер бар. Біріншіден, бұл клиенттер үшін өте ыңғайсыз. Клиент қажет кезде ипотекалық несие ала алмайды, ол алдымен жинақтап, бірнеше жыл күтуі керек.

Екіншіден, активтер мен пассивтердің мерзімдері мен сомалары бойынша сәйкес келуін қамтамасыз ету талабы оның ақша қаражатын жинақтаған мерзімге шамамен алғанда және жинақталған сомаға шамамен алғанда несие ала алатындығына әкеледі. Бұл модельді қолдана отырып, клиент пәтер сатып алу үшін ақша жинауға кететін уақытты «шұлықта» үнемдеуге тура келетін ақшамен салыстырғанда екі есе қысқарта алады.

Бұл модель «шұлықта» үнемдеуге қарағанда «екі есе ыңғайлы» деп айта аламыз - бұл біздің елде пәтерге ақша жинаудың ең кең таралған түрі.
Модель инвестиция арқылы ыңғайлырақ болуы мүмкін.
Мәселен, мысалы, автордың есептеулері бойынша, сол уақыт аралығында бірдей жинақ жасайтын клиенттердің біркелкі ағыны болған жағдайда, ай сайын жинақталған сомадан 2 еселенген несиені жинақтау мерзімінен 2 есе көп мерзімге беру талап етеді. біржолғы инвестиция ай сайынғы берілген несие сомасынан 1,7 есе көп.

Шарт-жинақ моделін қолдану.

Дүние жүзінің көптеген елдерінде сол немесе басқа нысандағы келісімшарттық жинақ моделі азаматтардың әлі несиелік тарихы болмаған кезде, ал банктердің ұзақ мерзімді міндеттемелері болмаған кезде қолданылған алғашқы үлгі болды. Кейіннен бұл елдердегі қаржылық жағдай тұрақталып, қор нарығы дамып, көптеген адамдар несиелік тарихқа ие болғандықтан, бұл модель бірте-бірте ұзақ жинақталмай несие алуға мүмкіндік беретін ыңғайлы модельдермен ауыстырыла бастады.

Сонымен қатар, қазірдің өзінде көптеген клиенттері бар келісімшарттық жинақ ұйымдары ірі бөлшек банктерге айналды.

Нәтижесінде дамыған елдерде бұл үлгі тек Францияда – ашық түрде, Германия мен Австрияда – жабық түрде сақталды. Бұл үлгілерді бәсекеге қабілетті етіп сақтап қалу тек мемлекеттік субсидиялардың көмегімен ғана мүмкін болды.

Мысалы, Германияда бұл жүйе 1920 жылдан бері бар.Ол ел өміріндегі ең қиын кезеңдерді басынан өткерді, бірақ 50-жылдардың басында. - қаржы жүйесінің қарқынды дамуы кезеңінде оның нарыққа еніп жатқан заманауи және ыңғайлы модельдермен бәсекеге түсе алмайтыны белгілі болды.

1952 жылы жүйені сақтау және бұл үшін мемлекеттік субсидиялар енгізу туралы шешім қабылданды. Енді неміс келісімшарттық жинақ ұйымдарынан (bausparkassen) несие алған әрбір адамға несиемен бірге мемлекеттік «бонус» беріледі. Мемлекет қолдайтын модель өмір сүреді және Германияның жалпы ипотекалық несиесінің шамамен 5%-ын қаржыландырады.

Айта кету керек, бұл негізінен пәтерді жөндеуге берілетін несиелер және «екінші несие» - басқа банктен несие алып, үйін кепілге қойған адамдарға берілетін қосымша несиелер. Бір қызығы, Бауспаркасен бұрынғы инвесторларының несиені қайтармау қаупін осылай деп санайды.
елеусіздерге, олар кепілсіз іс жүзінде берілген.

Франциядағы ашық жүйе де субсидияланады (пайыз мөлшерлемесі субсидияланады). Клиент қаражатты 8% мөлшерлемемен сақтайды (бұл шамамен нарықтық депозит мөлшерлемесіне сәйкес келеді), оның 4% -ын банк, 4% -ын мемлекет төлейді. Осының арқасында банк 5,5 пайыздық мөлшерлемемен ипотекалық несие бере алады, бұл нарықтық несиелік мөлшерлемеден айтарлықтай төмен.

Ресейде келісімшарттық жинақ жүйесін пайдалану мүмкіндіктері.

Әрине, келісімшарттық жинақ жүйесі Ресейдегі қазіргі жағдай үшін өте қолайлы. Оны ашық және жабық түрде пайдалануға болады. Басқа үлгілерден бәсекелестіктің толық болмауы оны мемлекеттік субсидиялар жүйесінсіз дамытуға мүмкіндік береді.

Қазіргі уақытта келісімшарттық-жинақтық несиені АҚШ-Ресей қоры (Delta Credit) арқылы берілетін несиемен біріктіру арқылы клиентке берілетін ипотекалық несиенің мерзімі мен сомасын арттыруға болады.

Жоғарыда айтылғандай, келісім-жинақ үлгісін пайдалану несиелік тәуекелді айтарлықтай төмендетуге және пайыздарды толығымен жоюға болады. Бұл модельдің модификациясы да мүмкін, онда несиелік тәуекел де толығымен жойылады.

Бұл үшін мамандандырылған келісім-шарттық жинақ ұйымдарын пайдалануға негізделген жабық үлгіні пайдалану керек және бұл ұйымдар кооперативтік болуы керек, яғни. инвесторларға тиесілі. Егер ұйымның кез келген клиенті несиені қайтармауға тырысса және кепілге қойылған үйден шығармаса, ол тек сотпен ғана емес, сонымен бірге олар (банк емес) тырысып жатыр деп дұрыс сенетін салымшылармен де күресуге мәжбүр болады. ақша ұрлау.

Модельдің осы түрлендіруін қолдану кезінде банктің рөлі ақшаны сақтау және келісім-шарт жинақ ұйымымен келісім бойынша өңдеуді жүзеге асыруға дейін төмендейді, яғни. есепке алу, бағалау, қаражаттарды несиелеу, несие беру, төлемдерді қабылдау және т.б. байланысты барлық процедуралар.

В.М.МИНЦ, экономика ғылымдарының кандидаты.

ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ БЕРУДІҢ ҚАЗІРГІ ҮЛГІЛЕРІ ЖӘНЕ ОЛАРДЫ РЕСЕЙДЕ ҚОЛДАНУ МҮМКІНДІГІ

О.Ю. Резвухина, студент

Қиыр Шығыс федералды университеті (Ресей, Владивосток)

DOI: 10.24411/2411-0450-2019-10589

Аннотация. Ипотекалық несиелер ресейлік банктер қызметінің ең перспективалы бағыттарының бірі болып табылады. Отандық банктер Ресейдің бай тарихи тәжірибесін және басқа елдердің тәжірибесін зерттей отырып, күрделі экономикалық жағдайларда жұмыс істей алатын өздерінің несиелік үлгілері мен банктік өнімдерін әзірлеуге ұмтылуда. Бұл мақала Ресейде және шетелде ипотекалық несиелеудің заманауи үлгілерін қарастырады және оларды ресейлік жағдайларда пайдаланудың негізділігін растайды.

Негізгі сөздер: ипотека, несие, ипотекалық несиелеу, тұрғын үй құрылысы, ипотекалық несиелеу моделі.

Ипотекалық несиелеу жүйесі – орташа табысы бар азаматтарды қолжетімді баспанамен қамтамасыз ететін құралдардың бірі. Ипотекалық несиелендірудің өркендеуі бәсекеге қабілетті экономиканың дамуына, тұрақтандыруға және жаңғыртуға, инфляцияны төмендетуге және жылжымайтын мүлік бағасының өсуіне байланысты әлеуметтік шиеленістің дамуына, құрылысты және онымен байланысты салаларды ынталандыруға және капитал нарықтарындағы инвестициялық процестерді кеңейтуге ықпал етеді.

Ипотекалық несие – бұл «міндеттемені қамтамасыз ету ретінде осы жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген жылжымайтын мүлікті сатып алуға берілетін несие (несие).

Жеке елдер үшін ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру экономикалық даму, қаржы-несие жүйелері, тарих және банк заңнамасы сияқты әртүрлі аспектілерге байланысты маңызды сипаттамаларға ие. Бұл қасиеттер гипо-

әртүрлі үлгілердегі ағымдағы несиелер. Ипотекалық несиелеу үлгілерінің келесі классификациясы бөлінеді:

Германияда қолданылатын теңдестірілген дербес (жинақ және несие) моделі;

Нарықтық экономикасы дамыған елдерде қолданылатын қысқартылған-ашық үлгі;

Кеңейтілген ашық үлгі («американдық ипотекалық модель»).

Әрбір модельді зерттей отырып, әрқайсысының күшті және әлсіз жақтарын анықтауға және осы немесе басқа ипотекалық несиелеу моделін ресейлік экономикада қолдануға болатынын талдауға болады.

Теңгерімді-автономды (жинақ және несие) – жинақтау және несиелік жұмыс принципіне негізделген тәуелсіз модель (1-сурет). Ипотекалық несиелеудің бұл моделі Германияда кеңінен қолданылады.

құрылыс инвестицияларын субсидиялау

жинақ салымдары

Күріш. 1. Автономды шарттық жинақ моделінің схемасы

Осылайша, екі жылдан он жылға дейін тұрғын үй алаңын алғанға дейін несие беруші мамандандырылған банкте немесе жинақ банкінде қаражат жинауды бастауы керек. Бюджет тұрғын үй бағасының 45 пайызына жеткенде сатып алушы жылжымайтын мүлік құнының 10 пайызына мемлекеттен басқа субсидия алады, ал қалғанын 10-15 жылға төмен пайызбен несие түрінде алады. Несие беру үшін банк өз клиенттерінің мақсатты жинақтарынан ресурстар алады. Қазіргі уақытта Германияда әрбір екінші жылжымайтын мүлік бірлігінің құрылысы теңгерімді-автономды ипотекалық несиелеу үлгісін пайдалана отырып қаржыландырылады.

Жинақ-несие моделінің артықшылықтары келесідей:

Қаржы нарықтары мен несие нарықтары жабылған кезде де бұл жағдайға әсер етпейді;

Қарыз алушыдан олардың кірістерін растау талап етілмейді, өйткені олардың төлем қабілеттілігін қаржы институты қаражатты жинақтау кезінде қарым-қатынас деңгейінде тексереді;

Ипотека мөлшерлемелері әлдеқайда төмен;

Модель кіріс деңгейі әртүрлі қарыз алушылар үшін несиелердің жалпы қолжетімділігін қамтамасыз етеді;

Модель тұрғын үйді салуда және төмен шығындармен алуда айтарлықтай тиімділікті қамтамасыз етеді.

Жинақ және несие моделінің кемшіліктері:

Қарыз алушылар тұрғын үйді жинақтау мерзімі аяқталғаннан кейін ғана сатып ала алады;

Модель жылжымайтын мүлік секторына түсетін қаражат көлемін шектейді

инвесторлардың ипотекалық несие нарығында қаржыландыруға қолжетімділігі шектеулі болғандықтан;

Модель жаңадан келген әлеуетті тұтынушылар үшін «пирамида әсерін» жасайды.

Ресейде қазіргі уақытта жинақ-несие моделін жүзеге асыру мүмкін емес, өйткені бұл тұжырымдама инвесторлар санын және жинақтау кезінде ғана жинайтын ақша көлемін шектейді. Ресей Федерациясында келісім-шарттық жинақ тұжырымдамасын жүзеге асырудағы негізгі қиындық жоғары инфляцияның және жетілмеген заңнаманың болуы болып табылады. Инфляция және пайыздық мөлшерлемелердің өсуі жағдайында келісім-шарттық жинақтарды тартымды ұстаудың бірден-бір жолы мемлекеттік шығындарды ұлғайту болып табылады.

Мұндай жобаларды бірлесіп қаржыландыру арқылы жақсартуға болады. Біздің еліміздің көптеген тұрғындары үшін өмір сүру жағдайын жақсарту қажет. Жобалар көмектің әртүрлі нысандарын ұсынады: бастапқы жарналарды толық емес қоса қаржыландыру, ипотеканы ішінара субсидиялау және т.б. Сондықтан отбасында екінші бала туылған кезде бөлінетін аналық капитал өмір сүру жағдайын жақсартуға мемлекеттік қолдау ретінде қарастырылады.

Неміс концепциясының өркендеуінің кілті неміс экономикасының қауіпсіздігі мен тұрақтылығы болып табылады. Алайда, Ресейде мұндай тұрақтылық болмаса, талап етілетін субсидия тез арада қолайсыз деңгейге дейін өседі немесе пайыздық мөлшерлемелерге байланысты нақты төлем катализдеу үшін тым төмен болады.

шартты міндеттерді орындауға міндетті.

Теңгерімді дербес үлгіден айырмашылығы, қысқартылған үлгі ең қарапайым ипотекалық тұжырымдама болып табылады. Ол бастапқы ипотекалық нарықпен шектеледі.

Несие бойынша ипотеканы алған банк оны тартылған сыртқы ресурстарды қамтамасыз ету ретінде пайдаланады. Осы себепті несие берушілер саны мен ипотекалық несие нарығында серіктес болып табылатын мамандандырылған агенттіктердің саны минималды деңгейде сақталады. Бұл «қысқартылған» ипотекалық құрылымға сәйкес келеді. Бұл модельге сәйкес банк өз қаражаты есебінен халыққа ұзақ мерзімді сома береді және әртүрлі көздерден ақша тартады, соның ішінде аралық

банктік қаржыландыру, мақсатты несиелік желілер, сондай-ақ ағымдағы шоттарда, депозиттерде, сондай-ақ борыштық бағалы қағаздар түрінде орналасқан жеке және корпоративтік қорлар, сондай-ақ ипотеканы сатуға арналған ресурстар.

Әрбір ипотекалық ұйым ұсынатын несие түрін дербес анықтайды және ағымдағы экономикалық жағдайға байланысты. Кесілген-ашық үлгі бір ұйым шеңберінде ипотекалық несиелер мен ипотекалық қызметтерді ұсынатын эмитент, несие беруші және басқарушы компания функцияларының үйлесімі бойынша бірегей. Ипотекалық несиелендіру формасының қарапайымдылығына байланысты бұл модель кеңінен дамыды (2-сурет).

ипотеканы сату

Күріш. 2. Кесілген-ашық үлгінің схемасы

Бұл ипотекалық модель Ұлыбританияда, Францияда, Данияда, Испанияда, Израильде және басқа да көптеген Еуропа елдерінде, сондай-ақ Австралияда қолданылады.

Кесілген-ашық үлгі (ипотекалық нарықтың қайталама моделі) толыққанды ипотекалық нарық жүйесі болып табылады, бірақ Ресейде іске асыру үшін қолайлы емес. Бұл модельдің бірегей ерекшелігі – жалпы елдер үшін ипотекалық несиелер бойынша пайыздық мөлшерлемелердің тікелей тәуелділігі және ипотекалық несиелеу көлеміне, динамикасына және тиімділігіне айтарлықтай әсер ететін мемлекет экономикасының тұрақтылығы.

Оны қолдану тәжірибесіне сүйене отырып, оны пайдалану кезінде анықтайтын үлгілерге назар аудару өте сирек кездеседі

ипотекалық несиенің негізгі сипаттамаларын бөліңіз. Ипотекалық қызметтердің шектеулі көлемі қысқа мерзімді несие шарттарына негізделген пайыздық ставканың монополиясы ретінде қарастырылады.

Сондықтан бұл модельдің кемшіліктері:

Модельдің пайыздық мөлшерлеменің нарықтық деңгейіне тікелей өзара тәуелділігі;

Ипотекалық несие бойынша қатаң критерийлердің болмауы;

Тартылған несие ресурстарының шектеулі саны.

Enhanced Open немесе «Американдық ипотекалық модель» екі деңгейлі нарық үлгісін пайдалануды білдіреді (3-сурет).

Мүлікті сатып алушы

Несие институты\

ИК және бағалы қағаздарды сатудан түскен қаражат

Инвестор

Ипотека

Ипотекалық несиелерді сату

Қаржы делдал

СК немесе СК негізінде шығарылған бағалы қағаздарды сату

Күріш. 3. Кеңейтілген-ашық үлгінің схемасы

Банк қарыз алушыға ипотекалық несие ұсынады, бірақ қарыз алушы банкке ай сайын белгілі бір мерзімге белгілі бір соманы аударуға міндетті. Қарыз алушының бұл міндеттемесі сатып алынған тұрғын үйді депозитке салумен қамтамасыз етіледі. Банк несиені қамтамасыз ету бойынша міндеттемелерімен бірге несиені ипотекалық агенттіктердің біріне сатады. Агенттіктер банкке қарыз алушыға төленген ақшаны өтейді, ал оның орнына банк қарыз алушыдан алған ай сайынғы төлемдерді өз кірісін шегеріп, агенттікке аударады. Ай сайынғы төлемдердің мөлшерін, яғни агенттік кепілді сатып алуға міндеттенетін мөлшерлемені агенттік талаптар негізінде белгілейді.

Коммерциялық банктерден ипотеканың белгілі бір санын сатып алған агенттіктер несиелеуді пулдарға бағыттайды және төлемдері жарамды қарыз алушылардың төлемдеріне негізделген жаңа кепілдікті жасайды. Агенттік ипотекалық бағалы қағаздарды қор биржасында сатады, содан кейін агенттік бағалы қағаздарды делдал ретінде қабылдайтын инвесторға төлеген сомадан оның маржасын шегереді.

Ипотеканың бұл түрі АҚШ-та жасалған. Американдық ипотекалық несиелерді ірі жинақ және несие серіктестіктері, өзара жинақ банктері және шағын ферма банктері береді. Ойындардың негізгі рөлі

Ипотека беріледі, оның пайда алушысы үй шаруашылығы болып табылады.

АҚШ-тағы ипотекалық несие ең арзан және ұзақ мерзімді несие түрі болып табылады.

Кеңейтілген ашық үлгіні енгізу ипотекалық несие нарығының кешенді инфрақұрылымын қалыптастырумен ғана емес, сонымен қатар сыртқы қолдаумен және оған сырттан ішінара қатысумен де мүмкін. Үкімет ипотека нарығына мамандандырылған агенттіктерді тарту, ипотекалық несиелердің айтарлықтай өтімділігін қамтамасыз ету және ипотекалық облигацияларды шығаруды қолдау арқылы ипотекалық несиелеу мәселелерін шешу үшін осы мақсатқа жету үшін фискалдық қорлар мен ұзақ мерзімді инвесторларды ынталандырады. Банктер ипотеканы сатып алғанда, мемлекеттік органдар арнайы шарттар қояды, бұл оларға ипотекалық операциялардың сапасын бақылауға мүмкіндік береді.

Сонымен қатар, ипотекалық несие нарығының жұмыс істеуін бақылау ұлттық әлеуметтік-экономикалық нұсқауларға сәйкес ипотекалық несиелендіруді дамытуды бағыттауға мүмкіндік береді.

Кеңейтілген ашық модельдің артықшылықтары:

Өзін-өзі қамтамасыз ету және өзін-өзі қаржыландыру көзделеді; тұрақтылық, өйткені бағалы қағаздардың көпшілігі жүйеге несие береді;

Тұрғын үй нарығы ұлттық экономикалық жүйенің тұрақтылығына кепілдік береді.

Осылайша, қазіргі заманғы секьюритилендіруді зерттей отырып, ипотекалық несиелеу, несиелік ресурстарды мақсатты босату үлгілерін қарастыра отырып, қорытындыға келу керек, бүгінгі күні біздің елімізде банктің қажеттіліктері үшін еліміздің эмиссиясы арқылы «Американдық және бағалы қағаздарды сату атынан банктің» Канская» екі деңгейлі ипотекалық моделі кеңінен қолданылады, олар мемлекеттік несиелеуді қамтамасыз етумен қамтамасыз етіледі, ал негізгі әдіс – ипотекалық несие. ипотекалық несиелерді қаржыландыру болып табылады

Библиография

1. Ипотека туралы (жылжымайтын мүлік кепілі): 1998 жылғы 16 шілдедегі No 102-ФЗ Федералдық заңы (2017 жылғы 31 желтоқсандағы өзгертулермен) [Электрондық ресурс]. Қол жеткізу режимі: http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_19396/

2. Кратенко М.В. Жылжымайтын мүлікпен операциялар. Делдалдар туралы барлығы: практикалық нұсқаулық. - М.: Проспект, 2017. - 362 б.

3. Коростелева T. S. Ресейдегі, Еуропадағы және АҚШ-тағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйелерін салыстырмалы талдау // Қаржы және несие. - 2013. - No 16. - 46-56 Б.

4. Савинова В.А. Шетелдік тәжірибе және оны қазіргі жағдайда Ресейде ипотекалық несиелендіруді дамытуда пайдалану мүмкіндіктері // Самара мемлекеттік экономикалық университетінің хабаршысы. - 2012. - No 88. - 95-102 Б.

5. Хусиханов Р.У. Сыртқы экономикалық тәжірибедегі ипотекалық несиелеудің заманауи тәсілдері // Университет хабаршысы. - 2016. - No 9. - 148-153-б.

РЕСЕЙ ФЕДЕРАЦИЯСЫНЫҢ МЕМЛЕКЕТТІК БЮДЖЕТІНІҢ МӘСЕЛЕСІ

О.Ю. Резвухина, студент

Қиыр Шығыс федералды университеті (FEFU)

(Ресей, Владивосток)

Аннотация. Ипотекалық несиелер ресейлік банктер қызметінің ең перспективалы бағыттарының бірі болып табылады. Отандық банктер Ресейдің бай тарихи тәжірибесін және басқа елдердің тәжірибесін зерттей отырып, күрделі экономикалық жағдайларда жұмыс істей алатын өздерінің несиелік үлгілері мен банктік өнімдерін әзірлеуге ұмтылады. Бұл мақалада Ресейде және шетелде ипотекалық несиелеудің заманауи үлгілері қарастырылады және оларды ресейлік контексте пайдаланудың негізділігі расталады.

Түйін сөздер: ипотека, несие, ипотекалық несиелеу, тұрғын үй, ипотекалық несиелеу моделі.

Тақырып 7. Ипотекалық несиелендіру ұзақ мерзімді инвестицияларды қаржыландыру тәсілі ретінде.

1. Ипотекалық несиелендірудің даму эволюциясы.

2. Ипотекалық несиелеудің классикалық үлгілері.

3. Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелеу жүйесі.

4. Қазақстандық ипотекалық компанияның құрылуы және дамуы.

5. Ипотекалық несиелеу жүйесінің қызмет ету механизмі.

6. Қазақстан Республикасының ипотекалық несие нарығының қазіргі жағдайы және даму болашағы.

Ипотекалық несиелендірудің даму эволюциясы

«Ипотека» термині алғаш рет VI ғасырдың басында Грекияда пайда болды. BC. (оны Архон Солон енгізген) және сол кездің өзінде белгілі бір жер иеліктерімен борышкердің несие беруші алдындағы жауапкершілігін қамтамасыз етумен байланысты болды. Солонның ізашары Драко (б.э.д. 621 ж.) тәртіп енгізді, оған сәйкес жеке меншікке және оның жылжымалы бөлігіне кез келген қол сұғушылық қатаң жазаланады. Тарихта оған және оның бұйрықтарына «айдаһар заңдары» анықтамасының берілуі кездейсоқ емес.

594 жж. Солон өзінің реформаларын, соның ішінде жер қарыздарын жоюды жүзеге асырады және ерік бостандығын енгізеді, оған сәйкес мүлік енді міндетті түрде отбасының мұрагерлеріне өтпейді. Енді әркім өз қалауы бойынша «мүлікпен» бөлісуге және мұраға қалдыруға құқылы.

Бастапқыда Афинада мұндай міндеттемелерді қамтамасыз ету борышкердің жеке басы болды, егер қарызды төлей алмаса, құлдық қаупі төнген. Жеке жауапкершілікті мүліктік жауапкершілікке ауыстыру үшін Солон борышкердің мүлкіне бұл жер белгілі бір сомаға талаптарды қамтамасыз ету ретінде қызмет етеді деген жазуы бар тірек қоюды ұсынды. Бұл тірек ипотека деп аталды.

Грек тілінен аударғанда «гипотетека» тұру, тірек деген мағынаны білдіреді. Мұндай постта жер иесінің барлық кіріс қарыздары көрсетілген. Ежелгі Грецияда жариялылық қамтамасыз етілді, бұл әрбір мүдделі тарапқа берілген жер меншігінің жағдайын еркін тексеруге мүмкіндік берді. Кепілге қойылған жер учаскесінің шекарасында несие беруші бұл мүлік осындай және осындай сомаға талап қоюды қамтамасыз етеді деген жазуы бар бағана қойды. Кейіннен бұл мақсатта ипотекалық кітаптар деп аталатын арнайы кітаптар қолданыла бастады.

Белгілі болғандай, ипотекалық жүйенің мақсаты жылжымайтын мүлікке құқықтарды белгілеудің айтылмаған әдістерімен байланысты қауіптің алдын алу болып табылады. Жер өте келісілген тауар болып табылады, сондықтан сатып алушылар үшін де, ипотекалық несие берушілер үшін де мүліктің тазартылмауы немесе кепілге алынбау қаупі әрқашан бар. Осылайша, кепіл мүліктің басқа меншік иесіне өтуіне жол бермеді, өйткені қамтамасыз ету меншік иесінің жеке басында емес, оның мүлкінің құнында болды. Уақыт өте келе «ипотека» сөзі кепілге қатысты қолданыла бастады.

Бірте-бірте ипотека ортағасырлық еуропалық заңнамаға енгізілді. Германияда бұл 14 ғасырдан ерте емес, Францияда 17 ғасырдың аяғынан бастап айтылмаған ипотека күшінде болды. Ипотека сенімді мүліктік құқыққа айналады, бірақ арнайы кітапқа ипотека туралы арнайы жазба енгізілгеннен кейін ғана.

Ипотека әртүрлі елдерде кеңінен дамыды. Ипотека жүйесі енгізілді: Пруссияда – 1783 жылы жарғы бойынша; Австрияда - 1811 жылғы азаматтық кодекс бойынша; Саксонияда - 1843 жылғы жарғы бойынша.

Алғашқы ипотекалық банк 1770 жылы Силезияда құрылды. Бұл ірі жер иелеріне қаржылай көмек көрсететін мемлекеттік банк болды. Қаражатты тарту үшін банк ипотекалық несиелер (ипотекалық облигациялардың бір түрі) шығарды.

Ипотекалық несиелеудің классикалық үлгілері

Қазіргі әлемде тұрғын үй секторына инвестициялау технологиясы үш негізгі қағидатқа негізделген:

· келісім-шарт бойынша үнемдеу;

· ипотекалық несиелеу;

· мемлекеттік қолдау.

Әрине, бұл принциптерді жүзеге асырудың нақты тетіктері әртүрлі болуы мүмкін.

Ипотекалық несиелендіру тәжірибесінде ажырату әдетке айналған үш негізгі модель :- кеңейтілген-ашық (американдық); теңгерімді автономды (неміс); және кесілген-ашық (ағылшын, испан және француз, итальян).

Американдық модель ең алдымен стандартты қаржылық өнімдерге – ипотекаға, бағалы қағаздарға және жылжымайтын мүлікке бағытталған.

Авторы Американдық (классикалық) модель адам дайын тұрғын үйді, әдетте, оның құнының аз ғана бөлігін қолма-қол ақшамен төлей отырып, ал қалған соманы – сатып алынған мүлікті кепілге беретін мамандандырылған ипотекалық банктен қарыз ақшамен сатып алады. Бұл несие 15-30 жыл ішінде өтеледі. Ипотеканың бұл түрінің жұмыс істеуі төрт негізгі нарық субъектілерінің – қарыз алушы (кепіл беруші), ипотекалық банк (кепіл ұстаушы), инвестор және мемлекет болуымен түсіндіріледі.

Бір адам үй сатып алуды шешті делік. Ол жылжымайтын мүлік агенттігіне келіп, өзіне баспана таңдайды. Осыдан кейін ол ипотекалық банкке хабарласады, ол оның несие алу туралы өтінішін қарайды. Банк несиелер бергеннен кейін банк ипотекалық пулды қалыптастырады, т.б. берілген несиелердің жиынтығы (ипотекалық несиелердің жиынтығы). Бұл кезеңде ипотекалық несиелерді сатумен айналысатын арнайы компаниялар арқылы мемлекет іске қосылады.

Мемлекет ірі компаниялардың делдалдығын пайдалана отырып, ипотекалық бағалы қағаздарға кепілгер ретінде әрекет етеді. Бағалы қағаздар (ипотека) олардан тұрақты шағын табыс алатын инвесторға сатылады. Сонымен қатар, белгілі бір мөлшерде ипотеканы сатып алуды талап ететін (заңға сәйкес) зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары және т.б. сияқты бірқатар ұйымдар болуы керек.

Тағы бір мысал: адам өз ісін ашқысы келеді. Бұл үшін оның жинақ ақшасы жеткіліксіз және оған қарапайым коммерциялық банктен қысқа мерзімді несие беру екіталай, өйткені қайтарылмау қаупі тым үлкен. Бірақ оның қалаға жақын шағын жер телімі немесе пәтері бар. Адам ипотекалық банкке бизнесінің табысты болатынын негіздеп жүгінеді. Банк оның несие алу туралы өтінішін қарап, жер учаскесінің немесе пәтердің өтімділігін бағалайды және оның нарықтық құнының 60-70% мөлшерінде несие береді. Осыдан кейін оқиғалардың дамуы алдыңғы схемаға ұқсас: ипотеканы беру, оларды мемлекеттің көмегімен қайталама нарықта сату және т.б.

Ипотекалық сызбаны ұйымдастырудың классикалық үлгісі Америка Құрама Штаттарында жасалған және ең дамыған. Ипотекалық стратегияны әзірлеуге 20 ғасырдың 30-шы жылдарындағы Ұлы депрессия, ауыр экономикалық дағдарыс және тұрғын үй нарығының құлдырауы түрткі болды. АҚШ үкіметінің бастамасымен арнайы мемлекеттік құрылымдар – тұрғын үйлердің федералды әкімшілігі және ардагерлер басқармасы банктер берген ипотекалық несиелерді сақтандырды. 1935 жылы Қайта құруды қаржыландыру агенттігі де құрылды және оның негізінде 1938 жылы - қазір әйгілі федералды ұлттық ипотекалық ассоциация Фанни Мэй құрылды. Ипотекалық несиелеудің екі деңгейлі моделін сипаттайтын «мамандандырылған ұйым» болды. 1954 жылдан бастап Фанни Мэй ішінара жеке акционерлерге және ішінара Федералдық үкіметке тиесілі мемлекеттік-жекеменшік корпорацияға айналды. 1968 жылы корпорация екі корпорацияға бөлінді: Джинни Мэй және бұрынғы Фанни Мэй атауын сақтап қалған корпорация және жеке акционерлік компанияға айналды. Фанни Мэй Федералдық тұрғын үй әкімшілігі мен ардагерлер басқармасымен сақтандырылған және кепілдендірілген ипотекалық несиелерді, сондай-ақ бір отбасылық үйлер мен тұрғын үй кешендері кепілге алған кәдімгі несиелерді сатып алады. Ол ипотекалық несиелер бойынша ұзақ мерзімді инвестор ретінде әрекет етеді және ипотекалық бағалы қағаздар бағдарламасын жүргізеді. Фанни Мэй өзінің стандартты несиелік сатып алу бағдарламаларына қоса, өзінің жеке қарызын (облигациялар, қысқа мерзімді ноттар) шығарады және бағалы қағаздарды келісімшарт бойынша сатып алады. Фанни Мэй өз портфелінен алынған несиелермен, сондай-ақ ұйымдасқан несие берушілердің ипотекалық пулдарымен қамтамасыз етілген кепілдік берілген бағалы қағаздарды шығарады.

Джинни Мэйге келетін болсақ, бұл Тұрғын үй және қала құрылысы департаментінің қарамағында жұмыс істейтін толықтай мемлекеттік корпорация. Қайталама ипотекалық нарық арқылы Джинни Мэй тұрғын үй нарығының дәстүрлі несиелеу әдістері қол жетімді емес секторларына көмектесу үшін үкіметтің басымдылықтарының бөлігі ретінде ипотекалық несиелерді ұсынады және ілгерілетеді. Арнайы көмек бағдарламалары мемлекеттік қазынадан алынған несиелер, өз қоржынынан түскен пайыздар және міндеттеме төлемдері арқылы жүзеге асырылады. Бағалы қағаздардың андеррайтинг бағдарламасы бағалы қағаздар эмитенттері төлейтін кепілдік және өтінім беру жарналары есебінен қаржыландырылады.

Америка Құрама Штаттарында қайталама ипотекалық нарықты ұйымдастыру және қызмет көрсету міндеті жүктелген тағы бір үкіметтік және «квазимемлекеттік» агенттік 1970 жылы АҚШ Конгресі құрған Freddie Mac болып табылады. Freddie Mac қызметі ипотекалық бизнеске инвестициялардың өтімділігін арттыруға, сондай-ақ әдеттегі тұрғын үй ипотекалық несиелерінің жалпыұлттық қайталама нарығын дамыту арқылы ипотекалық несиелеу қорларын құруға және дамытуға бағытталған.

Американдық модельге біршама ұқсас Малайзиялық модель «Кагамас» (ипотекалық ұйымның атауы). Бұл модель Ұлттық банктің, ірі коммерциялық банктердің және басқа да қаржылық ұйымдардың қатысуымен жабық акционерлік қоғам түріндегі арнайы ипотекалық компания құру арқылы әрекет етеді. Бұл ипотекалық компания несие берушілерден (банктерден) ипотека сатып алады, содан кейін сатып алынған ипотека пулдарымен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды - ипотекалық облигацияларды шығарады (басқаша айтқанда, жылжымайтын мүлікке кепілдік). Ипотекалық облигацияларды сату арқылы корпорация өз шығындарын ипотекалық несиелерді сатып алудан жабады, ал банктер өз кезегінде алынған қаражатты жаңа ипотекалық несиелер беруге пайдалана алады, бұл түптеп келгенде тұрғын үй құрылысы нарығының дамуын ынталандырады.

Американдық модельден айырмашылығыагенттіктер ипотека пулдарын сатып алғанда нарықта одан әрі сату үшін «ипотекалық бағалы қағаздар» нысанында малайзиялық үлгі бойынша , агенттік белгілі бір сападағы ипотека пулдарын сатып алады, оларды өз портфелінде сақтайды және өзінің қарыздық міндеттемелерін шығарады , ипотекалық несиелер пулдарын сатып алуды қайта қаржыландыру.

Малайзиялық үлгінің басты артықшылығы болып табылады қарапайымдылық пен сенімділік , қай мемлекет қамтамасыз етеді ипотекалық ұйымның капиталына қатысу арқылы. Белгілі бір критерийлерге сәйкес келетін ипотекалық несиелерді сатып алу ипотекалық нарық субъектілерінен орталықтандырылған түрде жүзеге асырылады және банк пен Cagamas арасындағы келісімнің түріне байланысты банк агенттік алдында белгілі бір көлемдегі міндеттемелерді көтереді. РЕПО міндеттемесі бар шарт жасасқан кезде банк енді Кагамас талаптарына сәйкес келмейтін несиелерді дереу сатып алуға міндетті. Сатып алу міндеттемесінсіз шарт жасасқан кезде барлық байланысты тәуекелді агенттік өз мойнына алады, ал банк несиеге қызмет көрсетуді жүзеге асырады, ол қызмет көрсетуші банктен комиссиялық алымдар шегерілген қарыз алушылар төлемдерінен тұратын Кагамасқа төлемдерді жүзеге асыру арқылы жүзеге асырылады. .

Теңгерімді автономды (неміс) моделі

Неміс моделі мен американдық модельдің негізгі айырмашылығы еуропалықтардың жылжымайтын мүлікке біртұтас, бірегей өнім ретінде көзқарасына негізделген. Бұл өз кезегінде соған әкеледі Әрбір ипотека көптеген егжей-тегжейлермен күрделі және біріздендіру мүмкін емес, бұл қайталама ипотекалық нарықты шектейді. . Әрбір нақты жағдайда сату шарттары әртүрлі болатын бағалы қағазды сатып алу туралы шешімді ешкім тез қабылдамайды. Демек, активтер мен пассивтердің тепе-теңдігін сақтау үшін неміс несиелік компаниялары мен банктері өздерінің бағалы қағаздарының эмитенттері ретінде белсенді әрекет етуге және американдық үлгіде қажет емес жеткілікті мөлшердегі жарғылық капиталды қалыптастыруға мәжбүр.

Неміс ипотека үлгісібір деңгейлі ипотекалық несиелеу үлгісін және келісім-шарттық құрылыс жинақтары жүйесін біріктіреді.

Ипотекалық несиелеудің классикалық (американдық) үлгісінен айырмашылығы, қашан бір деңгейлі модель Ипотекалық несиені берген банк, бір жағынан, берілген ипотекалық несиелермен, екінші жағынан, несие алу үшін қарыз алушылар кепілге қойған жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген облигация түріндегі бағалы қағаздарды өз бетінше шығарады.

Бір деңгейлі жүйе Батыс Еуропа елдерінде жиі кездеседі. Банктердің ипотекалық облигацияларды шығару процесі арнайы заңдармен реттеледі және банктік қадағалау органдарымен бақыланады, ал банктердің өз қызметі тәуекелі төмен операциялардың тар тізімімен шектеледі.

Бұл үлгілерден басқа әлемдік тәжірибеде ол қолданылады шарттық құрылыс үнемдеу жүйесі. Бір деңгейлі модельден айырмашылығы, банктер ипотека үшін қаражат тартады облигациялар шығару арқылы қаржы нарығын ашу; Келісімшарттық құрылыс жинақ жүйесі жабық, қаржы нарығынан оқшауланған.

Бұл жүйенің мәні мынада. Тұрғын үй салу үшін банктен несие алғысы келетін адам алдымен ипотекалық банктен арнайы «жинақ шотын» ашуы керек. Шотта болашақ үй құнының қажетті бөлігі (бұл шамамен 5-8 жыл қажет) жинақталғаннан кейін ол мемлекеттік субсидияға (тұрғын үй құнының 10% дейін және жеңілдетілген несие) құқығын алады. жетіспейтін бөлігін төлеуге). Несиені өтеу әдетте 10-15 жылға созылады. Сонымен қатар, мақсатты салымдардың арқасында несие ұйымдары оларды несиеге ертерек жүгінген азаматтарға несие беру үшін пайдалану мүмкіндігіне ие.

Немістің «Құрылыс жинақтары» жүйесінің жұмыс істеу принципін келесі мысалда көрсетуге болады: құрылыс салғысы келетін 10 адам жеткілікті капиталға ие болмай, ақша жинай бастайды. Бұл үшін барлығына 1 миллион шартты ақша бірлігі қажет деп есептейік, бірақ әркім жылына 100 мың ғана үнемдейді.Егер әркім жеке әрекет етсе, құрылыс салғысы келетін адам құрылысты бастағанша 10 жылдай күтуі керек. Барлық 10 мақсатты командаға біріксе, қалғандары оған жинақтарын несие ретінде берсе, олардың біріншісі бір жыл ішінде сала алады. Екінші жылы екіншісін салуға болады, егер біріншісі қазір жинақ салымының орнына несиені өтеуден үлес қосса, т.б. Осылайша, әрбір адам жалғыз әрекет ететін тәсілмен салыстырғанда орта есеппен екі есе жылдам мақсатына жетеді. Мемлекет субсидиялар беру арқылы меншікті капиталды үнемдеуге және пайдалануға ұмтылуды ынталандырады; Германияда бұл субсидиялар «құрылыс жинақ бонустары» деп аталады.

Неміс моделі қазірдің өзінде азаматтарға даму аймақтарын дамыту үшін қажетті қаражатты шоғырландыра отырып, тұрғын үйлердің нақты түрлерін ұсынады. Айта кету керек, бұл схема орташа және тіпті төмен табысы бар адамдарға бағытталған.

Неміс моделінің айрықша белгілері – американдық үлгіден жинақ жүйесіне негізделген – ипотекалық бағалы қағаздардың қайталама нарық жүйесіне негізделген 7.1-кестеде көрсетілген.

7.1-кесте.

Жақсы жұмысыңызды білім қорына жіберу оңай. Төмендегі пішінді пайдаланыңыз

Білім қорын оқу мен жұмыста пайдаланатын студенттер, аспиранттар, жас ғалымдар сізге шексіз алғысын білдіреді.

Федералдық білім беру агенттігі

Череповец қаласындағы Санкт-Петербург мемлекеттік инженерлік-экономикалық университетінің филиалы

Қаржы және несие бөлімі

Бақылау жұмысы

«Тұрғын үй құқығы және тұрғын үй саясаты» пәні бойынша

«Ипотеканың негізгі үлгілері мен кезеңдерінесие беру»

5 курс студенттері

Валигура T.V.

Череповец, 2009 ж

Кіріспе

Ипотека – кепілге қойылған мүлікті кепіл ұстаушыға бермей, кепілге қоюдың бір ерліктері. Ипотека (грек тілінен алынған hypotheka – кепіл, кепіл) – несие беруші-кепіл ұстаушының борышкерге (кепіл ұстаушы) ақшалай талабын қамтамасыз ету үшін жылжымайтын мүлік кепілі. Ресейде ипотеканы жүзеге асыру тәртібі Ресей Федерациясының Азаматтық кодексімен, 1998 жылғы 16 шілдедегі No 102-Ф3 «Ипотека (жылжымайтын мүліктің ипотекасы) туралы» Федералдық заңымен және сәйкес қабылданған басқа да нормативтік құқықтық актілермен реттеледі. олармен бірге. Ипотека – жерді, кәсіпорындарды, ғимараттарды, құрылыстарды, пәтерлерді және басқа да жылжымайтын мүлікті кепілге қою.

Кепілге байланысты кепілмен қамтамасыз етілген міндеттеме бойынша несие беруші борышқор осы міндеттемені орындамаған жағдайда, кепілге салынған мүліктің құнынан басқа кредиторлардың алдында артықшылықты қанағаттандыруға құқылы.

Сонымен, кепіл міндеттеменің дұрыс орындалуын қамтамасыз етудің бір жолы болып табылады. Міндеттемелердің орындалуын қамтамасыз етудің басқа әдістерімен салыстырғанда: тұрақсыздық айыбы, депозит, кепілдік, борышкердің мүлкін ұстау, банктік кепілдік, кепіл оны мәжбүрлі түрде пайдалану оңайырақ екендігі жағынан тартымдырақ. жинақ. Кепіл борышкерде өндіріп алуға болатын мүліктің болуын болжайды, бірақ ипотека белгіленген мүлік оның иелігінде және пайдалануында кепіл берушіде қалады.

Бұл жұмыстың мақсаты – тұрғын үйді несиелендірудің қандай үлгілері бар екенін қарастыру. Ал тұрғын үйді несиелендіру қандай кезеңдерден тұрады?

1. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің негізгі үлгілері

Ипотекалық несиелеудің екі үлгісі (схемасы) бар.

1. Екі деңгейлі («американдық үлгі»), қайталама ипотекалық нарыққа негізделген. Модельдің мәні келесідей. Банк қарыз алушыға ай сайын белгілі бір мерзімге банкке белгіленген соманы аудару міндеттемесінің орнына ипотекалық несие береді. Қарыз алушының бұл міндеттемесі сатып алынған тұрғын үйді қамтамасыз етумен қамтамасыз етіледі. Банк бір мезгілде кепіл міндеттемелерін бере отырып, несиені ипотекалық несиелік агенттіктердің біріне сатады. Агенттіктер қарыз алушыға төленген қаражатты банкке дереу өтейді және оның орнына одан алынған ай сайынғы төлемдерді банк пайдасын (маржаны) шегеріп, агенттікке аударуды сұрайды. Ай сайынғы төлемдердің сомасы, яғни. Агенттік ипотекалық несиелерді сатып алуға міндеттенетін мөлшерлемені агенттік инвесторлардың қаржы құралдарының табыстылығына қойылатын талаптарын негізге ала отырып белгілейді. Ипотекалық агенттіктер коммерциялық банктерден белгілі бір мөлшердегі ипотекалық несиелерді сатып алып, оларды пулдарға жинайды және олардың әрқайсысының негізінде төлем көзі қарыз алушылардың төлемдері болып табылатын жаңа бағалы қағаз жасайды. Бұл төлемдерге жылжымайтын мүлікті кепілге қою емес, заңды тұлға ретінде агенттік кепілдік береді. Агенттіктер қор нарығында ипотекалық бағалы қағаздарды сатады, содан кейін делдал ретінде әрекет етеді, бағалы қағазды сатып алған инвесторға агенттік төлемдерін банктен олардың маржасын шегеріп жібереді.

АҚШ-та ипотекалық бағалы қағаздар бойынша мөлшерлемелер мемлекеттік бағалы қағаздар бойынша мөлшерлемелерден сәл ғана жоғары, бұл инвесторлардың қарыз алушылар жаппай дефолтқа ұшыраған жағдайда, үкімет ипотекалық агенттіктерге қажетті қаржылық көмек көрсететініне сенімімен түсіндіріледі. міндеттемелерін өтеуге. Мемлекеттік қолдау ипотекалық агенттіктердің бағалы қағаздарын дерлік тәуекелсіз деп санауға мүмкіндік береді және ең консервативті инвесторларға, мысалы, зейнетақы қорларына инвестициялауға мүмкіндік береді, демек, нарықтағы ең арзан ресурстардың ипотекалық несиеге түсуін қамтамасыз етеді.

2. Бір деңгейлі («неміс үлгісі»). Бұл немістің «жеке құрылыс жинақ кассаларына» ұқсас жинақ және несиелік жұмыс принципіне негізделген автономды теңгерімді ипотекалық модель – Бауспаркассе, француздық Ливрет Эпаргне Логемент, Америкалық жинақ және несиелер. Мұнда инвестордың ұзақ мерзім ішінде пәтер сатып алу үшін қажетті жарнаны (мысалы, оның құнының 50% мөлшерінде) жинақтау мүмкіндігі бар, содан кейін пәтерді сатып алуға (салуға) ипотекалық несие алуға болады. алдын ала таңдалған пәтер. Құрылыс жинақ банкі жабық қаржылық құрылым бола отырып, өз қызметін жарғылық капиталды қалыптастырудан бастайды және оның негізінде несие беру үшін меншікті қаражат көздеріне (тұрғын үй қорын қоса) ие болады. Барлық ақша қаражаттары (меншікті және қарызға алынған) тек жарғылық қызметті жүзеге асыру үшін пайдаланылады, т. тұрғын үй құрылысын қаржыландыруға және аяқталған пәтерлерді сатып алуға ипотекалық несие беруге жұмсалады.

2. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің негізгі кезеңдері

Несиелік мәмілені тіркеу, жасау және оған қызмет көрсету – қабылданған шешімдерді мұқият қарастыруды талап ететін ұзақ процесс. Несие алуға өтініш беру тәртібін қысқарту және несие берушінің клиент туралы жан-жақты ақпарат алуы үшін несиелік мекемелер стандартты құжаттар нысандарын әзірледі. Мысалы, тұрғын үй заемдары үшін бұл несие алуға өтініш, депозиттік сертификаттар және жұмысқа орналасу, несие және несие сертификатын алу шығындарының есебі. Табысты жылжымайтын мүлік үшін ақпарат тізімі айтарлықтай кеңірек болуы керек. Бұл жерде басты назар мүлікті басқару сапасына, мүліктің несиені өтеуге қажетті кіріс алу мүмкіндігін бағалауға аударылады. Бұл үшін, атап айтқанда, операциялық шығыстардың көлемі талданады, олардың қарыз алушы мен жалға алушы арасындағы бөлінуі, жалға алушылардың беделі мен іскерлігі, жылжымайтын мүлікті басқарушының кәсіпқойлығы зерттеледі, салықтық және басқа да салдарлардың әсері зерттеледі. инвестициялық жоба бойынша қарыздық қаржыландыру нақтыланды.

Ипотекалық несиелеудің келесі кезеңдері бөлінеді:

1) алдын ала (клиентке несиенің негізгі шарттарын түсіндіру, несие алу үшін құжаттар тізбесін ұсыну);

2) клиент және кепілзат туралы ақпаратты жинау және тексеру;

3) несиені өтеу ықтималдығын бағалау;

4) несие бойынша шешім қабылдау (сомасы, мерзімі, сыйақы мөлшерлемесі, өтеу тәртібі);

5) кредиттік мәмілені жасау;

6) кредиттік операцияға қызмет көрсету;

7) кредиттік операцияны жабу.

Бірінші кезең

Клиенттердің алдын ала біліктілігін анықтау кезеңінде әлеуетті қарыз алушымен әңгімелесу жүргізіледі, оның барысында келесі міндеттер шешіледі.

1. Клиенттер шеңбері банктің көзқарасы бойынша әлеуетті қарыз алушы ретінде квалификациялануы мүмкін, кірістері оларға ипотекалық тұрғын үй қарызын алуға мүмкіндік беретін және тұрғын үй сатып алуға ниеті бар тұлғалар анықталады.

2. Клиенттер банктің халыққа ипотекалық тұрғын үй заемдарын беру тәртібі мен шарттарына қатысты қажетті ақпаратты алады, оның ішінде:

l банктің қарыз алушының төлемі мен несие қабілеттілігіне, несиені қамтамасыз етуге, кепілге, кепілді бағалауға, сақтандыруға қойылатын талаптары;

l құжаттар тізімі;

l заем шартын және пәтерді сатып алу-сату және ипотека шартын жасасу тәртібі, оның ішінде жылжымайтын мүлікті кепілге беру жөніндегі мәмілелерді міндетті мемлекеттік тіркеуге байланысты барлық әрекеттерді орындау тәртібі, жекелеген құжаттарды нотариалды куәландыру қажеттілігі; несие беру және өтеу тәртібі мен мерзімдері, кредитор банк пен қарыз алушы клиенттің құқықтары мен міндеттері және т.б.

3. Алдын ала есептеу несиенің рұқсат етілген шекті сомасына, клиенттің несиені өтеу бойынша ай сайынғы төлемдері мен ол бойынша сыйақыға, сондай-ақ қарыз алушыда болуы тиіс меншікті қаражаттың шамамен алынған сомасына жүргізіледі.

Алдын ала біліктілік несиені мақұлдау дегенді білдірмейді.

Екінші кезең

Алдын ала біліктілік рәсімінен өткен клиент өзіне банк үшін қолайлы шарттарда несие беру мүмкіндігі туралы шешім қабылдау үшін қажетті ақпаратты растау үшін банкке ұсынуы тиіс құжаттар тізбесін алады. Клиенттен алынған ақпаратты растау үшін банк мыналарды жібереді:

· Қарыз алушының жұмыс орны бойынша оның жұмыс орны бойынша табысы туралы ақпаратты растау туралы сұрау салу;

· Қарыз алушы көрсеткен басқа несиелік ұйымдарға салымдар туралы ақпаратты және алынған (қайтарылған және ағымдағы) қарыздар бойынша міндеттемелердің орындалуын растауды сұрау.

Үшінші кезең

Негізгі кезең – әлеуетті қарыз алушының несиені өтеу ықтималдығын бағалау (қарыз алушы андеррайтинг). Бұл кезеңде жиналған және құжатталған ақпаратты талдау жүргізіледі, оған мыналар кіреді:

· Әлеуетті қарыз алушының төлем қабілеттілігін бағалау (оның несиелік тарихын талдау негізінде қабылданған қаржылық міндеттемелерді орындауға дайындығы);

· Әлеуетті қарыз алушы тұрғын үй сатып алу үшін бастапқы жарнаны төлеуге және басқа да барлық қажетті шығындарды төлеуге тиісті меншікті қаражаттың (және қалыптасу көзінің) жеткіліктілігін бағалау.

Әртүрлі банктерде қарыз алушыларды таңдау критерийлері әртүрлі болуы мүмкін, бірақ, әдетте, тұрғын үй сатып алу үшін ипотекалық несиені беру кезінде несие беруші келесі негізгі сәттерге назар аударады.

1. Потенциалды қарыз алушының төлем қабілеттілігінің деңгейі

Осы мақсатта келесі біліктілік коэффициенттері есептеледі.

а) ипотекалық тұрғын үй заемы бойынша қарыз алушының ай сайынғы (аннуитеттік) төлемінің жиынтық кіріске қатынасы 40%-дан аспауы керек:

П= Қарыз алушының ипотекалық несиесі (аннуитеттік төлем) бойынша негізгі қарызды және сыйақыны өтеу үшін ай сайынғы төлем, $

D= айлық жиынтық табыс сомасы (таза табыс), $

Негізінде бұл коэффициенттің мәні 30-40% аспауы керек. Кейбір банктерде K/Z арақатынасының максималды мәні төменде толығырақ қарастырылады. және қарыз алушының табысы мынадай мөлшерде:

l егер K/C қатынасы 50% (0,5) кем немесе оған тең болса, P/D қатынасының мәні 50% (0,5);

l егер K/C қатынасының мәні 50% (0,5) артық болса, келесі кесте қолданылады (1-кесте):

1-кесте. K/Z қатынасына байланысты P/D қатынасының шекті мәні

Қарыз алушының ай сайынғы табысы, ең төменгі күнкөріс деңгейінде (LM) көрсетілген PM Санкт-Петербург үкіметінің (Еңбек және халықты әлеуметтік қорғау комитеті) бұйрығымен белгіленген Санкт-Петербургтегі жан басына шаққандағы өмір сүру құны болып табылады. отбасының 1 мүшесіне	P/D қатынасының мәні
5.0 немесе одан да көп

б) Қарыз алушының ай сайынғы ұзақ мерзімді міндеттемелерінің (сатып алынған мүлік бойынша сақтандыруды, салықты және басқа төлемдерді алып тастағанда) жиынтық кіріске қатынасы 60%-дан аспауы керек:

Коэффицент O1/D =. (2)

O1= Аннуитеттік несие төлемінің бөлігі ретіндегі ай сайынғы тұрғын үй шығындарын қамтитын міндетті ай сайынғы төлемдер сомасы, $

D= айлық жиынтық табыс сомасы (таза табыс), $

Қарыз алушының төлем қабілеттілігін дәлірек талдау үшін анықтамалық коэффициенттерді қосымша есептеуге болады:

F/D қатынасы = (3)

ЖӘНЕ= қарыз алушының сатып алынған мүлікке ай сайынғы шығыстары (соның ішінде сақтандыру төлемдері, мүлік салығы және т.б.), $

D =айлық жиынтық табыс сомасы (таза табыс), $

O2/D коэффициенті = (4)

O2 = Қарыз алушының ай сайынғы міндетті төлемдерінің жалпы сомасы, $

D= Ай сайынғы жиынтық табыс сомасы (таза табыс), $

Қарыз алушының төлем қабілеттілігін есептеу кезінде ескерілетін кірістер мен шығыстардың тізімі кестеде көрсетілген. 2

Қарыз алушының төлем қабілеттілігін есептеу кезінде кестеден көрініп тұрғандай жалгерлік табыстың бір бөлігі ғана есепке алынады. 3.

Сонымен қатар, егер таза жалдау кірісі қарыз алушының таза жалпы кірісінің 50%-дан астамын құраса және айына 500 АҚШ долларынан асса, онда оны қарыз алушының жалпы кірісіне қосу үшін келесі формальдылықтарды сақтау қажет:

1) тұрғын үй мүлiгiн жалға беруден алынған табыс деңгейi лицензиясы бар бағалаушының тәуелсiз бағалауынан өтуге тиiс, ал лицензиясы бар бағалаушының бағалауы бойынша жалға беруден алынған кiрiстердiң бағалау құны өзгерген жағдайда құжатталғаннан аз болса, барлық кейінгі есептеулер үшін андеррайтер болжалды мәнді басшылыққа алуы керек.

2) қарыз алушы сақтандыруды жүзеге асыруға міндетті:

l 10%-ға ұлғайтылған несие сомасынан төмен емес сомаға жалға берілетін мүліктің бүліну тәуекелінен;

l Жалға берілетін мүліктің иесі ретінде сіздің азаматтық-құқықтық жауапкершілігіңіз.

3) жалдауға алынған мүлiкке ауыртпалықтардың жоқтығы туралы құқықтардың бiрыңғай мемлекеттiк тiзiлiмiнен анықтама беруге мiндеттi.

кесте 2

Қарыз алушының төлем қабілеттілігін есептеу кезінде ескерілетін кірістер мен шығыстар Жылдық төлемдер 12-ге бөлінеді және ай сайынғы болып есептеледі. Депозиттік шотқа жинақталуы мүмкін.

	Көрсеткіш атауы	Оған не кіреді
	Ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша ай сайынғы төлем	Негізгі қарызды және сыйақыны өтеу бойынша төлем
	Тұрғын үй ипотекасы бойынша ай сайынғы төлемнің жалпы сомасы	сатып алынған мүлікке салық төлеу; қарыз алушының өмірін және мүгедектігін сақтандыру бойынша ай сайынғы төлем; кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті сақтандыру бойынша ай сайынғы төлем; пәтер иесінің мүліктік құқығын жоғалтуды сақтандыру бойынша ай сайынғы төлем; техникалық қызмет көрсетуге ақы төлеу (тұрғын үй-жайларды пайдалануға байланысты тұрақты міндетті жарналар (төлем, газ, жөндеу, тазалау және т.б.); сатып алынған тұрғын үйге арналған басқа да шығыстар, егер олар тұрақты сипатта болса
		Қолданыстағы несиелер бойынша төлемдер; міндетті төлемдер; төленген алимент; қарыз алушының меншігіндегі тұрғын үйге байланысты қарыз алушының ай сайынғы қолданыстағы шығыстары (мүлік салығы, жылжымайтын мүлікті сақтандыру, ұстау төлемдері, тұрғын үйді пайдалануға байланысты басқа да ықтимал тұрақты төлемдер және төлемдер); табыс салығын, сондай-ақ басқа да жылжымалы және жылжымайтын мүліктің болуына байланысты салық және сақтандыру төлемдерін төлеуге арналған ай сайынғы (немесе ай сайын қайта есептелген) шығыстар; мүлікті жалға беру; қарыз алушының және оның отбасының өмірін қамтамасыз етуге байланысты тұрақты төлемдер (тамақ, білім, медициналық көмек); демалысқа, ойын-сауыққа, қымбат хоббиге байланысты шығындар; басқа да тұрақты және міндетті шығыстар қарыз алушы, ай сайын немесе жыл бойына басқа аралықтарда жүзеге асырылады
	Қарыз алушының жалпы табысы	Негізгі жұмыс орны бойынша жалақы, оның ішінде үстеме жұмыс үшін орташа жылдық табыс пен үстемеақы; негізгі жұмыс орны бойынша емес, толық емес жұмыс күні бойынша табыс; облигациялар, акциялар бойынша дивидендтер түріндегі басқа (акционерлік емес) шаруашылық серіктестіктерге қатысудан түсетін кірістер; депозиттер бойынша сыйақы түріндегі және тұрақты тұрақты сақтандыру төлемдері түріндегі кірістер; зейнетақы төлемдері мен шәкіртақылар; алимент және балалар жәрдемақысы; мемлекеттік субсидиялар; таза жалдау табысы

3-кесте.

2. Потенциалды қарыз алушының несиелік қабілетінің деңгейі

Қарыз алушының несие тарихын зерделеу негізінде банк клиентінің өз міндеттемелерін орындауға қаншалықты жауапты екені анықталады және қазіргі уақытта төленбеген борыштық қалдық сомасы, оны өтеу бойынша ай сайынғы төлемдердің мерзімі мен мөлшері анықталады.

3. Тұрғын үй сатып алу үшін бастапқы жарнаны төлеу үшін әлеуетті қарыз алушының өз қаражатының жеткіліктілігі.

Банк қарыз алушының қаржылық мүмкіндіктеріне қойылатын негізгі талаптарды анықтайды. Тұрғын үйді сатып алу кезіндегі бастапқы жарнаның мөлшері, әдетте, үй бағасының кемінде 30 пайызын құрауы керек. Сонымен қатар, қарыз алушының несиелік мәміле және тұрғын үй сатып алу шығындарын өтеу үшін жеткілікті мөлшерде меншікті қаражаты болуы керек, оған мыналар кіреді:

l риэлторлық компанияға комиссиялар (қажет болған жағдайда);

l кепілзаттың (пәтердің) құнын бағалау үшін алым;

l сатып алынған жылжымайтын мүлікке қажетті сертификаттарды беру үшін алым (соның ішінде кепілзаттың жоқтығы) (КМЖ) (Техникалық түгендеу бюросы, Мәскеу қалалық жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу комитеті, Мәскеу облыстық тіркеу палатасы);

l ипотека шартын нотариалды куәландырғаны үшін комиссия (банк талап еткен жағдайда);

l пәтер ипотекасы шартын мемлекеттік тіркегені үшін алым;

Сақтандыру төлемдері;

Несие алуға өтініш беру үшін банк комиссиясы;

Несиелік шот ашу үшін комиссия;

Қолма-қол ақшалай несие бергені үшін комиссия;

Басқа шығындар.

Банк қаражат көздерін де бағалайды. Рұқсат етілген көздер:

Қарыз алушының жинақтары;

Қарыз алушының өзіне тиесілі мүлікті сатудан түскен меншікті қаражаты. Сату несие алғанға дейін аяқталуы керек;

Олар үшін төлем талап етілмейтіндігі туралы жазбаша растауымен отбасы мүшелерінің сыйлықтары;

Коммерциялық емес ұйымдарға олар үшін төлем талап етілмейтінін жазбаша растаумен сыйлықтар мен гранттар;

Қызметкерлерге көмек көрсету бағдарламасының бөлігі ретінде жұмыс берушінің қайтарылуы міндетті емес немесе бірінші ипотека бойынша міндеттемелер орындалғаннан кейін қайтарылуы тиіс сыйлықтар немесе гранттар.

4. Несиені қамтамасыз ету деңгейі

Белгілі бір пәтерді сатып алуға несие беру мүмкіндігі туралы шешім қабылдағанға дейін банк несие қаражатына сатып алынған тұрғын үй-жайлардың несиені қамтамасыз ету талаптарына сәйкес келетініне көз жеткізуі керек.

Қарыз алушыға ұсынылатын қамтамасыз ету құнына қарай берілетін несиенің максималды мөлшері K3 коэффициентімен (несие сомасы мен кепіл құнының арақатынасы) анықталады.

Коэффицент K3= (5)

Бұл коэффициент, әдетте, сатып алынатын мүліктің бағалау құнының немесе сату бағасының қайсысы төмен болса, 70-80% құрайды. Бірақ ол 95% жетуі мүмкін.

Жылжымайтын мүліктің құнынан басқа банк мыналарды тексереді:

Кесте 4. Несие беру туралы шешімге әсер ететін негізгі өтемдік факторлар және тәуекел факторлары

Компенсациялық факторлар	Тәуекел факторлары
Үлкен бастапқы төлем Табыстың айтарлықтай бөлігін тұрғын үй шығындарына бөлу мүмкіндігін көрсетті Лауазымның, қызмет саласының, бизнестің келешегі мен тұрақтылығы Қарыз алушының жасы, кәсібі, білім деңгейі мен біліктілігі, жалақыны көтеру және мансаптық өсу перспективалары Қарыз алушының ірі активтері (мүлік, бағалы қағаздар және т.б.) Ақшаны үнемдеудің дәлелденген мүмкіндігі Бұрын алынған несиелер бойынша қарыз жоқ	Жұмыспен қамтудағы тұрақтылықтың болмауы (табысты арттырмай жұмыс орнын жиі ауыстыру) Міндеттемелер сомасының қарыз алушының кірісіне қатынасы банк белгілеген өлшемдерден асып түседі. Қарыз алушының қолайсыз несие тарихы Қамтамасыз етудің сипаттамасымен және оның бағалау құны мен несие сомасы арасындағы байланыспен байланысты тәуекелдер Қарыз алушының кәсіби тәуекелінің ерекшеліктері Мүгедектік қаупі Қарыз алушының жасы

Барлық шарттар орындалған жағдайда ғана ипотекалық несие беру туралы шешім қабылдануы мүмкін.

Ипотекалық несиені беру туралы шешім қабылдау кезінде өтемдік деп аталатын факторлар мен тәуекел факторлары ескеріледі, олардың негізгілері 5.5-кестеде көрсетілген. Компенсациялық факторлар әдетте субъективті болып табылады, сондықтан нақты сандық бағалау мүмкін емес. Банктің міндеті өтемдік фактордың немесе компенсациялық факторлардың комбинациясы ипотекалық өтінімнің кейбір аспектілерін өтеу үшін жеткілікті маңызды екенін анықтау болып табылады.

Андеррайтинг сарапшысы ипотекалық тұрғын үй қарызын мақұлдау немесе бас тартуға қатысты несиелік комиссияға өз ұсыныстарын құжаттандыруы керек.

Шешім оң болған жағдайда несиенің рұқсат етілген ең жоғары сомасы есептеледі.

Несие сомасы =

n- төлем кезеңдерінің саны (ай сайынғы өтемі бар айлар);

i- Тиісті кезеңдегі сыйақы мөлшерлемесі (айына);

P - негізгі борыш пен сыйақы бойынша төлемдерді қоса алғанда, ай сайынғы аннуитеттік несие төлемінің рұқсат етілген ең жоғары мөлшері.

Төртінші кезең

Несиелік комиссия әлеуетті клиенттің несиелік құжатын, кепілзаттың қолайлылығы туралы заңгердің пікірін, несиені қайтару ықтималдығын бағалайтын маманның қорытындысын зерттеп, шешім қабылдайды: несие беру, шартты несие беру, бас тарту.

Бесінші кезең

Несиелік мәмілені жасау үш негізгі тармақты қамтиды.

Кепіл шарты бойынша несие шартын жасау.

Кепіл шартын мемлекеттік тіркеу. Ипотеканы мемлекеттік тіркеуді жүзеге асыратын орган оны тіркеу үшін қажетті құжаттарды алған күннен бастап бір ай ішінде тіркелуге тиіс. Санкт-Петербургте бұл Санкт-Петербургтің Қалалық тіркеу бюросы. Ипотеканы мемлекеттік тіркеу Жылжымайтын мүлікке құқықтардың бірыңғай мемлекеттік тізіліміне ипотека туралы тіркеу жазбасын енгізу арқылы жүзеге асырылады. Осы тіркеу жазбасы жасалған күн ипотеканы мемлекеттік тіркеу күні болып есептеледі.

Сақтандыру шартын жасау. Ипотекалық несиелендіру процесінде сақтандыру кезінде тараптар арасындағы қатынастарды реттейтін құжаттар жиынтығы мыналарды қамтуы тиіс:

· Қарыз алушының өміріне және мүгедектігіне сақтандыру шарты (полис) (қарыз алушының жеке сақтандыруы).

· Пәтердің жоғалу және бүліну тәуекелін сақтандыру шарты (полис) – кепіл заты (мүлікті сақтандыру).

· Пәтер иесінің – кепіл затының (мүлікті сақтандыру) мүліктік құқықтарын сақтандыру шарты (полисі).

Алтыншы кезең.

Ипотекалық несиеге қызмет көрсету кезеңі. Несие мерзімі ішінде несие беруші қарыз алушының өз міндеттемелерін уақтылы орындауын бақылайды, сондай-ақ несие бойынша қамтамасыз ету қызметін атқаратын жылжымайтын мүліктің жай-күйін бақылауға құқылы.

Банктік ипотекалық несиеге қызмет көрсету мыналарды қамтиды:

l Ай сайынғы несие және сақтандыру төлемдерін өндіріп алу (шоттан дебет, жалақыдан ұстау, ақшалай төлем);

l Қарыз алушының ай сайынғы төлем кестесін жасау (шарттар өзгерген жағдайда несиенің барлық мерзіміне жыл сайын);

l Берілген несиелер бойынша есептерді жүргізу (негізгі қарыздың қалдығы, негізгі қарызды және сыйақыны өтеу);

l Несиені өтеу үшін ұзақ мерзімді төлемдер жасау (толық немесе ішінара мерзімінен бұрын төлеу, кестені қайта есептеу, айыппұл);

l Несиелер бойынша резерв құру (1-2 тәуекел тобы);

l проблемалық несиелермен жұмыс (келіссөздер жүргізу, мүлікті өз еркімен сату және несиені өтеу, өтелмеген қарызды өндіру).

Осылайша, ипотекалық несиелер саласындағы операциялар банк қызметкерлерінен жоғары білікті және арнайы білімді талап етеді. Сондықтан тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру саласында табысты қызмет ету үшін банктерде тиісті құрылымдық бөлімшелер құрылып, банк қызметкерлерін үздіксіз оқыту жүргізіледі.

Жетінші кезең

Несиелік мәмілені жабу ипотекалық несиелеудің соңғы кезеңі болып табылады. Несие берешегін толық өтегеннен кейін, есептелген пайыздар мен өсімпұлдарды төлегеннен кейін қарыз алушының несиелік шоты нөлге дейін қалпына келтіріледі, осылайша несиелік операция жабылады, сондықтан Ресейдің Мемлекеттік тізілімінде тіркелген ипотека тоқтатылады. Қарыз алушы мен кепіл беруші қарыз шартының немесе ипотекалық шарттың талаптарын орындамаған жағдайда, несие беруші кепілге қойылған мүлікті сот тәртібімен немесе соттан тыс тәртіпте өндіріп алады. Ипотека нысанасы сатылуда. Сатудан түскен қаражат несие беруші алдындағы берешекті өтеуге (негізгі сома, пайыздар, өсімпұлдар, өсімпұлдар), өндіріп алу рәсімі бойынша шығындарға және кепілге қойылған мүлікті сатуға жұмсалады. Қалған қаражатты қарыз алушы алады.

Қорытынды

1998 жылғы қаржы дағдарысы нәтижесінде Ресейде қалыптасқан макроэкономикалық жағдайлар халыққа ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиесін коммерциялық банктердің немесе аймақтардың жеке бастамалары ретінде емес, сонымен қатар, бұдан былай жеке бастамалар ретінде емес, сонымен қатар, экономикалық және әлеуметтік-экономикалық жағдайға байланысты біртұтас жүйе ретінде дамытудың маңыздылығын одан әрі күшейтеді. мемлекеттің тікелей ықпалы.

Осы Тұжырымдаманың негізінде тұрғын үйді несиелендірудің өңірлік бағдарламалары қабылдануы мүмкін.

Ипотекалық несиелеу – тұрғын үй секторына жеке инвестицияларды тартудың әлемдік тәжірибеде дәлелденген және сенімді тәсілдерінің бірі. Бұл ипотека халықтың тұрғын үй жағдайын жақсартудағы мүдделерін, коммерциялық банктер мен басқа кредиторлардың тиімді және табысты жұмыс істеуге, құрылыс кешенінің өндірістің ырғақты жүктелуіне және, әрине, мемлекеттің мүдделерін барынша тиімді біріктіруге мүмкіндік береді. жалпы экономикалық өсімде.

Әдебиет

1) Грудцына Л.Ю, Козлова М.Н. Ипотека. Несие. Тұрғын үй заңнамасына түсініктемелер. – М.: «Эксмо» баспасы, 2006. – 368 б.

2) Довдиенко. И.В. Ипотека. Бақылау. Ұйымдастыру. Бағалау: - М.: БІРЛІК - ДАНА, 2005.-464 б.

3) Разумова И.А. Ипотекалық несиелеу: Оқулық.- Петербург: Петр, 2005 - 280 б.

4) Филиппова Е.С. Тұрғын үй құқығы: Жоғары оқу орындарына арналған оқулық. - «Әділет ақпарат», 2007 - 179 б.

Ұқсас құжаттар

Ипотекалық несиелеудің құқықтық негіздері, «Ипотека туралы» заң. Қарыз алушы мен несие беруші үшін ипотекалық несиенің жіктелуі және артықшылықтары. Ұзақ мерзімді несиелеу, тұрғын үйді субсидиялау бойынша жас мамандарды қолдаудың негізгі бағдарламаларына салыстырмалы талдау жасау.

диссертация, 30.06.2010 қосылған


Ресей Федерациясының азаматтық құқық жүйесіндегі ипотекалық несиелеу мәселелерін талдау. Ипотекалық несие шартының сипаттамасы мен нысаны. Мемлекеттік тіркеу тәртібі. Ипотекалық несиелендіруді шарттық қамтамасыз етудегі тараптардың жауапкершілігі.

курстық жұмыс, 14.11.2009 қосылған


«Жылжымайтын мүлік кепілі» түсінігінің ерекшеліктері. Беларусь Республикасындағы ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуының негізгі принциптері, қалыптасу кезеңі, әрекет ету механизмі. Беларусьтің несиелеу саласындағы қолданыстағы заңнамасын талдау.

аннотация, 12.11.2008 қосылды


Ипотека түсінігі мен мәнін зерделеу – кепілге салынған мүлікті кепіл ұстаушыға бермей, қамтамасыз етудің ішкі түрлерінің бірі. Ипотека және ипотека шартын жасау ерекшеліктері. Тұрғын үйлер мен пәтерлер ипотекасының, әлеуметтік және коммерциялық ипотеканың сипаттамалық ерекшеліктері.

аннотация, 23.02.2010 қосылған


Міндеттемелердің орындалуын қамтамасыз ету тәсілі ретіндегі қамтамасыз етудің сипаттамасы. Кепіл түрлері, ипотекалық міндеттеменің мазмұны. Ипотека шартын жасау және оны мемлекеттік тіркеу. Тараптардың құқықтары мен міндеттері. Ипотеканы өндіріп алу.

курстық жұмыс, 15.05.2014 қосылған


Тұрғын үйді ипотекалық несиелеуді құқықтық реттеу. Ипотекалық несие шартының түсінігі, сипаттамасы және нысаны. Шарт бойынша тараптардың құқықтары мен міндеттері. Арбитраждық соттардың ипотека шартына байланысты дауларды қарауы.

диссертация, 23.11.2010 қосылған


Ипотекалық және ипотекалық несиелеудің құқықтық институтының қалыптасуы және дамуы. Романо-германдық және англосаксондық дәстүрдегі кепіл құқығы. Ипотека қазіргі Ресей заңнамасы бойынша кепіл нысаны ретінде. Кепіл қатынастарының сипаты.

Диссертация, 10.04.2006 қосылған


Ипотекалық жүйені қалыптастыру саласындағы ұйымдық-құқықтық қатынастар Ресей Федерациясының заңнамасында міндеттемелерді қамтамасыз ету тәсілі ретінде. Жылжымайтын мүліктің жекелеген түрлерін кепілге қоюға байланысты ипотекалық несиелеудің ерекшеліктері.

диссертация, 09.04.2014 қосылған


Кепілдің туындауы және тоқтатылуы. Кепіл шартының шарттары мен нысаны, оның тараптарының құқықтары мен міндеттері. Кепіл түрлері: кепілге салынған мүлік кепіл берушіде қалатындай; кепілге салынған мүлікті кепіл ұстаушыға берумен. Кепіл ұстаушының құқықтарын жүзеге асыру.

курстық жұмыс, 07.10.2010 қосылған


Ипотекалық мекеменің нормативтік-құқықтық базасы. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу. Ипотекалық несиені қолдану ерекшеліктері мен механизмі. Қазіргі кезеңде Ресей Федерациясындағы ипотекалық несиелендіру мәселелері. Ресейде ипотеканы дамыту қажеттілігі мен болашағы.

«Ипотека (жылжымайтын мүлік кепілі) туралы» (Заң) 1998 жылғы 16 шілдедегі N 102-ФЗ Федералдық заңының 1-бабының 1-тармағына сәйкес жылжымайтын мүлік кепілі туралы шарт (ипотека шарты) бойынша бір тарап. Ипотекамен қамтамасыз етілген міндеттеменің кредиторы болып табылатын кепіл ұстаушы осы міндеттеме бойынша борышкерге қатысты өзінің ақшалай талаптарын екінші тараптың – кепіл берушінің кепілге салынған жылжымайтын мүлкінің құнынан қанағаттандыруға құқығы бар ма? федералдық заңда белгіленген қоспағанда, кепіл берушінің басқа кредиторлары.

Ипотекалық несиелеу шетел тәжірибесінде кеңінен танымал. Ипотекалық несиелеудің жаһандық үлгілері негізінен екіге бөлінеді:

• бір деңгейлі ипотекалық несиелеу үлгісі (бапты қараңыз «Ипотекалық несиелеудің әлемдік үлгілері: бір деңгейлі үлгі»);
• екі деңгейлі ипотекалық несиелеу үлгісі.

Ипотекалық несиелеудің екі деңгейлі моделінде банк қарыз алушыға мүлікті кепілге қою арқылы ипотекалық несие береді.

Содан кейін банк, әдетте, ипотекалық несиені талап ету құқығын мемлекеттік ипотекалық агенттікке сатады – ипотека негізінен дамыған қайталама бағалы қағаздар нарығы арқылы қаржыландырылады.

Шығарылған облигациялардың негізгі сатып алушылары негізінен зейнетақы қорлары, инвестициялық қорлар, сақтандыру компаниялары және т.б.

Осылайша, екі деңгейлі қайта қаржыландыру моделі бойынша банктер ипотеканы арнайы ұйымдарға сатады, олар оны ипотекалық бағалы қағаздарды шығару үшін жабу ретінде пайдаланады, ал жиналған ақшаға қайтадан банктерден ипотека сатып алады.

Моджи және ипотека бір нәрсе ме?

Батыс елдерінде несие беруші (банк) мен қарыз алушы-жылжымайтын мүлікті сатып алушы арасындағы қарым-қатынасқа қызмет көрсететін ипотекалық схема қолданылады, соңғысы банктен алған несиені пайдалана отырып, жылжымайтын мүлікті сатып алады. несие сомасы (негізгі міндеттеме) ұзақ мерзімге (шамамен 40 жыл). ).

Бұл ретте қарыз алушының ақшалай мiндеттемелерiн орындауды қамтамасыз ету ретiнде несиелiк мiндеттемесi жойылғанға (орындалғанға) дейiн формальды иесi болып табылатын, несиеге сатып алынған жылжымайтын мүлiктiң өзi болады.

Могидждің мәні кепіл берушінің кепілге қойылған мүлікке меншік құқығын кепіл тоқтатылғанға дейінгі мерзімге кредитор-кепіл ұстаушының пайдасына ресми беруі болып табылады. Бұл жағдайда кепілге салынған затқа меншік құқығының уақытша бөлінуі орын алады: иелену және пайдалану құқықтары негізгі міндеттеме тоқтатылғанға дейін, әдетте, кепіл берушіде қалады, ал билік ету құқығы ресми «титулдық» құқық. меншік құқығында, кепіл ұстаушыға өтеді.

Могиджаның ипотекадан артықшылығы мынада, міндеттеме орындалмаған жағдайда несие берушінің кепіл құқығын жүзеге асыру мәселесі туындамайды, өйткені ол могиджа келісімі жасалған сәттен бастап ипотекалық мүліктің ресми иесі болды. күшіне енеді.

Ипотека әдетте орыс тіліне «ипотека» деп аударылғанымен, мұндай аударма шартты болып табылады, өйткені могидж ипотекадан біршама ерекшеленеді. Могижа схемасы бойынша бір тарап – борышкер – екінші тарапқа – несие берушіге – өз міндеттемесінің орындалуын қамтамасыз ету үшін белгілі бір мүлікке құқық береді.

Ресейде екі деңгейлі модельді қолдану

Ипотекалық несиелеудің қайталама нарығында қаражат тарту үшін пайдаланылуы мүмкін ресейлік заң бойынша бағалы қағаздар мен батыстық жүйенің бағалы қағаздары құқықтық табиғатында айтарлықтай айырмашылықтарға ие. Соңғысы тек талап ету құқығын куәландыратын ресейлік ипотекалық бағалы қағаздарды беру кезінде мүмкін емес ипотекалық активке меншік құқығын беретін құралдар. Бұл англо-американдық үлгі бойынша ипотекалық несиелендіруді құру кезінде ескерілуі керек.

Ресейде ең тиімді жүйелер бойынша үлгіленген ипотекалық нарықты құру әрекеттері сәттілікке әкелмеді. Ресейде тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің ең қолайлы үлгісін дамытуға жәрдемдесу мағынасы бар.

Нарықты ұйымдастырудың екі деңгейлі схемасы мемлекет кепілдіктеріне негізделуі керек; Ипотекалық несиелеудің екі деңгейлі жүйесін әзірлейтін және енгізетін бюджеттік ақша есебінен «Тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру агенттігі» ААҚ (Ипотекалық тұрғын үйді несиелендіру агенттігі) құрылды (РФ Үкіметінің 2004 жылғы 8 қыркүйектегі № 462 «Тұрғын үйді ипотекалық несиелендіруді қамтамасыз ету туралы» қаулысы. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жөніндегі «Агенттік» ашық акционерлік қоғамының қарыздары бойынша Ресей Федерациясының мемлекеттік кепілдігі»).

Банк қарыз алушыға ипотекалық несие береді, қарызды AHML банкінен сатып алады, ал қарыз алушы несиені банкпен төлейді. AHML ипотеканы тек AHML стандарттарына сәйкес ипотекалық несие беретін банктерден сатып алады. AHML жылына 15% мөлшерлемемен тек рубльмен несие беруді және өтеуді қарастырады. Бұл ретте несиенің ең аз мерзімі 1 жылдан 20 жылға дейін, ал бастапқы біржолғы төлем бағалау күніне сатып алынған тұрғын үй құнының кемінде 30%-ын құрауы тиіс. Бұл көрсеткіш өте төмен, бірақ әлі күнге дейін AHML құру идеясы толығымен жүзеге асырылған жоқ.

Ресейде екі деңгейлі ипотекалық несиелеу жүйесін енгізу бірқатар іргелі мәселелерге тап болады, мысалы:

• дамыған бағалы қағаздар нарығының болмауы;
• қайталама нарықтағы ипотекалық міндеттемелердің өтімсіздігі;
• банктерді ұзақ мерзімді арзан несие ресурстарымен қамтамасыз ету.

Ресейдегі тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі, сарапшылардың пікірінше, келесі сегменттерді қамтиды:

• ипотекалық несиелендіруге қатысу үшін қажетті сипаттамалары бар жылжымайтын мүлік нарығы;
• борышкер (кепіл беруші) орындау әдісі ретінде ұсынатын, ал кредитор (кепіл ұстаушы) жылжымайтын мүлікті кепілге қабылдайтын кредиторлар мен борышкерлердің бір-бірімен тиісті міндеттемелерді қабылдайтын қызметінің жиынтығын қамтитын ипотекалық қарыздардың бастапқы нарығы;
• ипотекалық және ипотекалық қарыздар бойынша құқықтарды беруді (берілген ипотекалық қарыздарды сату), сондай-ақ берілген ипотекалық қарыздарды қайта инвестициялауды қамтамасыз ететін ипотекалық несиелердің қайталама нарығы. Қайталама нарық – бұл бастапқы ипотекалық нарықтағы несие берушілер мен ипотекалық бағалы қағаздар нарығындағы инвесторлар арасындағы байланыстырушы, инвесторлардың қаражатын жинақтайтын және қаржылық ағындарды (облигациялар шығару және оларды қор нарығында орналастыру арқылы) ипотекалық несиелерге бағыттайды.