Шығындық тәсіл арқылы жылжымайтын мүліктің құнын есептеу схемасын еске түсірейік (1-сурет).
Күріш. 1 Бағалаудың өзіндік құнын қолдану арқылы жылжымайтын мүлікті есептеудің қолданыстағы схемасы. (суретте қателер бар!!! «Сандық» «бірліктер» - графикалық файл қажет)
Тәжірибеде жылжымайтын мүліктің құнын бағалауда шығын тәсілін қолдана отырып, негізгі қиындықтар «кәсіпкердің» (инвестордың) пайдасын және жер учаскесінің құнын есептеу кезінде туындайды. Шығындық тәсілді қолдану кезінде алынған нәтиже көбінесе осы екі шығын құрамдас бөлігінің дұрыстығы мен дәлдігіне байланысты.
Жердің құнын анықтау үшін оның нарықтық құнын қолайлы дәрежеде дәлдікпен анықтауға мүмкіндік беретін көптеген әдістемелік ұсыныстар мен ережелер әзірленді. Жағдай біз «кәсіпкердің пайдасы» деп атайтын коэффициентпен күрделірек (мақала тақырыбына сілтемені қараңыз). Осы уақытқа дейін бағалаушылар «кәсіпкердің пайдасы» параметрінің құнына негізделген бағалау тәсілінің мәні мен мақсаты, оның сыртқы факторлардың әсеріне тәуелділігі, есептеу әдістері туралы ортақ пікірді қалыптастырған жоқ, бұл ретте заңнаманың болмауы ( немесе бағалаушылардың қоғамдық бірлестіктері қабылдаған) осы параметрдің алгоритмдік есебін анықтайтын әдістер.
Осы себепті, жылжымайтын мүліктің құнын өзіндік құн тәсілімен есептеу нәтижесі көбінесе нәтиженің бұрмаланған мәнін береді және бағалаушының субъективті пікірі мен тәжірибесіне өте тәуелді болады. Дегенмен, шығындар тәсілін қолдану, әсіресе жылжымайтын мүлікті кәсіпорындардың негізгі қорлары ретінде жаппай бағалау жағдайында қажет. Бұл жерде өзіндік құнды есептеу үшін көп жағдайда тек шығындылық тәсілін қолдануға болады, өйткені салыстырмалы және кіріс тәсілдері не салыстыру базасының жоқтығынан (салыстырмалы тәсіл әдістерін қолданған жағдайда) немесе мақсатының ерекшелігіне байланысты объектінің табыстылығын анықтау мүмкіндігі (табыс тәсілін қолдану кезінде).тәсіл).
Шығындық көзқарастағы «кәсіпкердің пайдасы» параметрінің шынайы мағынасын және осы коэффициентті есептеудің ықтимал нұсқаларын түсінуге тырысайық.
Бүгінгі таңда «кәсіпкердің пайдасын» есептеудің алгоритмі мен әдістерін ұсынуға көптеген пікірлер мен әрекеттер бар. Олардың барлығы «кәсіпкердің пайдасы» (инвестор, құрылыс салушы) түсінігін инвестор барлық туындайтын тәуекелдерді ескере отырып, өз капиталын салудан күтетін сыйақы ретінде бірдей түсіндіреді. Бұл анықтама инвестициялық жобаларды бағалауда қолданылатын кәсіпкердің табысының классикалық түсінігіне көбірек сәйкес келетінін ескеріңіз, мұнда жобаның тиімділігінің көрсеткіштерінің бірі дәл кәсіпкердің (инвестордың, құрылыс салушының) пайдасы болып табылады.
Кәсіпкердің (инвестордың, құрылыс салушының) инвестициялық құрылыс жобаларын жүзеге асыру кезіндегі пайда түсінігі мен «кәсіпкердің пайдасы» арасындағы түбегейлі айырмашылықты көрсетуге тырысайық, біз оны орындауға тура келеді («Бағалау» № 6 ФСО жобасына сәйкес). жылжымайтын мүліктің құны») құнына негізделген бағалау тәсілін есептеу кезінде пайдалану.
Бағалау әрекеті теориясының бастауларына оралайық. Харрисон өзінің «Жылжымайтын мүлікті бағалау» оқулығында бағалаудың шығын тәсілінде «кәсіпкердің пайдасы» параметріне өте мұқият анықтама береді. Ол бұл параметрді тікелей «кәсіпкерлік пайда» деп атамайды, бірақ бұл «кәсіпкерлік пайданы көрсету үшін тікелей және жанама шығындарға қосылуы керек белгілі бір сомалар» дейді. Әрі қарай, толық сенімді емес және бекітусіз, ол «бұл көрсеткіш әзірлеушінің әдеттегі күтілетін пайдасын көрсетуі керек» деп жазады, бұл параметрді есептеудің ешқандай схемалары мен әдістерін келтірместен.
Ол «кәсіпкердің пайдасын» «сату бағасы арасындағы айырмашылық» деп анықтау арқылы «кәсіпкердің пайдасы» ұғымының экономикалық мәніне жақындады.
тиімді жобаны ұйымдастыру және іске асыру үшін нарықтық сыйақыны көрсететін актив және оны құру немесе сатып алу және жаңғырту шығындары».
Петерборлық бағалау мектебінің негізін салушы да, біздің ойымызша, шығын тәсілінде қолданылатын параметрдің экономикалық мәнін дұрыс анықтайды, «...кәсіпкердің пайдасы негізінен тәуекел функциясы болып табылады және нақты нарықтық конъюнктура», бірақ сонымен бірге шығындар тәсілінде қолданылатын «кәсіпкердің пайдасын» «кәсіпкер сыйақы түрінде алуды күтетін соманы көрсететін нарық белгілеген көрсеткіш» ретінде анықтайды. өз капиталын пайдалану, құрылыс жобасына инвестициялады" Құрылыс жобасының жылжымайтын мүліктің нарықтық құнына еш қатысы жоқ екенін ескеріңіз!
Бағалаушылардың көпшілігі кәсіпкердің пайдасын барлық шығындар мен алынған кірістер арасындағы айырмашылық ретінде есептеу керек деген қорытындыға келеді. Бұл нұсқадағы «кәсіпкердің пайдасын» (PP) есептеу үшін негіз формула болып табылады
Р.С мен- мүліктің жекелеген бөліктерінің нарықтық құны (уақыт бойынша сатылған кезде);
SS мен- құрылыс және сату кезінде (уақыт кезеңдері бойынша) жұмсалған барлық шығындардың құны;
1-аймақтағы кәсіпкердің пайда коэффициенті;
2-аймақтағы кәсіпкердің пайда коэффициенті;
1-аймақтағы талданатын сегменттегі бағалардың 2-аймаққа қатысты қатынасы;
1-аймақтағы талданатын сегменттегі құрылыс шығындарының 2-аймаққа қатысты қатынасы;
1 және 2 өңірлер бойынша бір объектінің құнына жер құрамдас бөлігінің салымы.
Біздің ойымызша, бұл өте қисынды және «кәсіпкердің пайдасы» әдісін түсінудің мағынасына жақын, ол шығындарға негізделген тәсілді қолдана отырып, жылжымайтын мүлікті есептеудің толық жұмыс істейтін, бірақ өте көп еңбекті қажет ететін механизмін қамтамасыз етеді.
Жоғарыда аталған әдістерді талдау негізінде, классикалық анықтама бойынша кәсіпкердің пайдасы түсінігінің мағынасы барлық авторлар үшін бірдей екені анық, бірақ «кәсіпкердің пайдасы» деп аталатын параметрдің бизнесте алатын орны туралы түсінік жоқ. шығындарға негізделген бағалау тәсілінің есептеу схемасы. Қайта өндіру құнын және жер учаскесінің құнын нарықтық құн деңгейіне «әкелетін» қандай да бір қосымша параметр болуы керек екенін бәрі түсінеді. Бірақ оны қалай табуға болады, ол шын мәнінде неге байланысты болуы керек, оны қалай дұрыс атау керек? Бұл мәселелер бағалаушылар арасында белгісіздік пен пікір қайшылығын тудырады.
Осы тақырып бойынша «Бюллетень Бағалаушы APPRAISER RU» порталында «Сибирь» НП БК Сараптамалық кеңесі төрағасының орынбасарының тамаша мақаласы жарияланды. Онда автор бағалау қызметі тәжірибесінде «кәсіпкердің пайдасы» түсінігінің пайда болуына егжей-тегжейлі тарихи шолу жасайды және бағалаумен байланысты барлық бағалаушылар мен заң шығарушы ұйымдарды «» деп аталатын коэффициентті пайдаланудың экономикалық мәні туралы ойлануға шақырады. кәсіпкердің пайдасы» бағалаудың шығындық тәсілінде. Автор «кәсіпкердің кірісін шығындарға қосу негізді болуы керек» дейді.
Мәскеуде және Мәскеу облысында құрылыс және инвестициялық жобаларды жүзеге асыру саласындағы біздің жұмыс тәжірибеміз құнын есептеу әдісін қолдану кезінде жылжымайтын мүлікті ауыстыру және нарықтық құнының құрамдас бөліктерін толығырақ қарастыруға және нақты анықтауға мүмкіндік берді. параметрдің экономикалық мәні мен мәні, оны шығын тәсілінде біз «кәсіпкердің пайдасы» деп атаймыз.
Кестеде 1-кестеде көшеде Мәскеуде көпфункционалды тұрғын үй кешенін салу бойынша ағымдағы жобаның құны бөлігінің құрамдас бөліктері көрсетілген. Говорова. Ұсынылған барлық деректер қолданыстағы келісім-шарттардан және жобалауға, құрылысқа, бекітуге, қала үлесінен шегерімдерге (немесе қала үлесінен шегерімдерге қарсы инфрақұрылымды салуға арналған шығындар) бағалардан алынған. Іс жүзінде бұл кеңейтілген сметаны құру арқылы сандық әдісті қолдану арқылы қалпына келтіру құнын есептеу. Әдетте, мұндай есептеулер инвесторға жобаның экономикасын көруге және оны инвестициялық тартымдылық тұрғысынан негізгі параметрлер бойынша бағалауға мүмкіндік беретін қаржылық модельді құра отырып, бастапқы, инвестициялау алдындағы кезеңде жүзеге асырылады: өтелу мерзімі, кірістің ішкі нормасы ( IRR), табыстың таза келтірілген құны ( NPV), қажетті инвестициялық қорлардың көлемі, олардың табыстылығы, тартылған қаражат көлемі, жобаның инвестициялық құны және т.б.
Қаржылық модель жобаның өзіндік құны мен кіріс бөлігін қамтиды. Нәтижесінде ақша ағыны түріндегі жобаның барлық кірістері мен барлық шығындарының қосындысы болып табылатын айырмашылық қалыптасады. Жобаның кіріс және шығын бөліктерінің арасындағы айырмашылық қаражаттың жетіспеуін немесе артық болуын және қосымша инвестициялардың қажеттілігін көрсететін ақша ағынын құрайды. Уақыт факторын және дисконттау әдістерін қолдануды ескере отырып, бұл ақша ағыны дисконтталған ақша ағынына айналады; Әрі қарай, инвесторды қызықтыратын және жобаны сипаттайтын барлық көрсеткіштер анықталады, соның ішінде инвестордың пайдасы.
Тәжірибеде инвесторды инвестицияланған өз қаражатынан түсетін пайда да, жобаға жұмсалған барлық қаражаттың құнына қатысты пайда да қызықтырады.
Шығынға негізделген бағалау тәсілінде қалпына келтіру құнының құрамдас бөліктерін түсіну үшін көшеде тұрғын үй кешенін салу жобасының шығындар бөлігінің құрылымын талдаймыз. Говорова (1-кесте).
1-кесте.Көшедегі инвестициялық жобаның құнының құрылымы. Говорова 2007 жылғы 22 қарашадағы жағдай бойынша.
(1 текше = 36 руб.)
Шығын құрылымы | Жұмыс көлемі | |
Жобаның инвестиция алдындағы кезеңінің жұмысы | ||
Бастапқы деректерді, қосылу шарттарын, техникалық шарттарды, экономикалық есептеулер мен болжамдарды, бизнес-жоспарларды және үшінші тарап ұйымдарының ілеспе қызметтерін жинау | ||
Келісімшарттық құжаттаманы дайындау, келісім-шарттар жасау. Жобаның орналасу схемаларын әзірлеу және инженерлік қамтамасыз ету | ||
Жалпы жобаның нормативтік-құқықтық базасы | ||
Мәскеу үкіметінің негіздік бұйрығын шығару | ||
Мәскеу Үкіметінің Қорытынды бұйрығын дайындау, бекіту және шығару бойынша жұмысты ұйымдастыру | ||
Инвестициялық келісімшартты әзірлеу, бекіту, шығару және тіркеу | ||
Инвестициялық келісім-шарт бойынша қолданыстағы әлеуметтік, инженерлік және көлік инфрақұрылымы үшін қалаға ақшалай өтемақы | ||
Брондау актісіне қол қою және жерді жалдау шартын жасау | ||
Жерді жалдау шарты бойынша төлемдер | ||
Жалпы жоба үшін алдын ала жобалау жұмыстары | ||
Құрылыс алаңының геологиялық негізін алу | ||
Тұрғын үй кешенін орналастырудың қала құрылысының техникалық-экономикалық негіздемесін әзірлеу | ||
Мәскеу сәулет комитетінің реттеуші комиссиясының бекітуіне құжаттаманы дайындау | ||
Мәскеу сәулет комитетінің Қоғамдық кеңесінің бекітуіне құжаттаманы дайындау | ||
Мәскеу қалалық табиғатты қорғау комитетімен және экологиялық сараптамамен қала құрылысының негіздемесі мен сәулет-құрылыс шешімдерін қайта келісу. | ||
Сәулет-құрылыстану ғылымының дамуы | ||
Мәскеу қалалық қоршаған ортаны қорғау комитетінің және қоршаған ортаны бағалаудың ескертулері негізінде қала құрылысының техникалық-экономикалық негіздемесін және сәулет-құрылыс шешімдерін аяқтау | ||
Инженерлік желілерге қосылудың техникалық шарттарын алу | ||
Рұқсат етілген пайдалану сертификатын дайындау (ARI немесе IRD) | ||
Жобаны инженерлік қамтамасыз ету | ||
Қаланың үлесі үшін. Әуе электр желілерін беруге арналған жерасты коллекторының құрылыс бөлігі (әуе электр желісі) | ||
Әуе электр желісін жер асты коллекторына айналдырудың техникалық-экономикалық негіздемесін әзірлеу | ||
Мосгорекспертизада техникалық-экономикалық негіздеме сараптамасын жүргізу | ||
Ғимарат салуға ордер алу. 4 | ||
Ғимараттың жұмыс құжаттамасын әзірлеу. 4 | ||
Құрылыс-монтаждау жұмыстары (ЦМ) және ғимаратты пайдалануға беру. 4 | ||
Жергілікті инженерлік инфрақұрылымды салу. 4 | ||
Ғимаратты жеткізу 4 мемлекеттік комиссияның тапсырысы бойынша | ||
Жерасты автотұрағы және кіріктірілген үй-жайлары бар 23 қабатты үш тұрғын үй (1 – 3 корпустар, бірінші кезең) | ||
Жобалық-сметалық құжаттаманы әзірлеу («Жоба» кезеңі) | ||
Ғимараттың жобалық шешімдеріне сараптама жүргізу. 13 | ||
Ғимарат салуға ордер алу. 13 | ||
Ғимараттың жұмыс құжаттамасын әзірлеу. 1 – 3, соның ішінде нөлдік цикл кезеңдері | ||
Құрылыс-монтаждау жұмыстары (ЦМ) және іске қосу | ||
Жергілікті инженерлік инфрақұрылымды салу | ||
Ғимаратты жеткізу 1 – 3 мемлекеттік комиссияның тапсырысы бойынша | ||
Қаланың үлесі үшін. Бастауыш мектеп блогы (БНК) және мектепке дейінгі мекеме (ДДУ) | ||
75 орындық бастауыш мектеп блогының (БНК) кеңейтімін жобалау және салу. Пайдалануға беру | ||
Мектепке дейінгі мекемені жобалау және салу | ||
Басқа жұмыстар мен қызметтер | ||
Нысанның қалалық электр желілеріне технологиялық қосылуы | ||
Қосымша жұмыстар (жер қабырғасы, қасбеттер және т.б.) | ||
Тапсырыс берушінің және техникалық қадағалаудың функцияларын орындау | ||
Құрылысты сақтандыру (стандарт бойынша) | ||
Объектінің қауіпсіздігі (стандарт бойынша) | ||
Әкімшілік шығындар. IGASN, OATI, өртке қарсы инспекцияның қызметтері | ||
Күтпеген шығындар |
РОО құрметті мүшесі,
проф., техника ғылымдарының докторы
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың өзіндік құны бойынша кәсіпкердің пайдасы туралы.
Жақында жылжымайтын мүлікті бағалаудың шығынға негізделген тәсілінде кәсіпкердің пайдасын есепке алудан бас тартуды ұсынатын басылымдар пайда болды. Жұмыста осы пайданы есепке алу қажеттілігі туралы («қате») ұсыныс және оның құнын есептеу схемасы («тәжірибеде жүзеге асырылмаған») болжамнан туындайтын бағалау теориясының аксиомасына негізделген деп болжайды. жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсыныс арасындағы тепе-теңдік мүмкіндігі туралы. Осы аксиоманы негіздеудің пайдасына қосымша дәлелдер келтірілген, төменде аталған аксиоманың негізділігін мойындауға қарамастан, кәсіпкердің пайдасын есепке алу қажеттілігі мәселесі талқыланады.
Талқылаудың ең басында бізге шетелден келген әзірлеуші ұғымының классикалық анықтамасына назар аударайық, ол жоба идеясының авторы бола отырып, мыналарды қамтамасыз етеді:
Жер учаскесін игеру құқығын (меншік құқығын немесе жалдау шартын жасасу құқығын) сатып алу;
Осы учаскеде абаттандыруды (ғимараттар, құрылыстар, коммуникациялар, екпелерді) жобалауды, қаржыландыруды (меншікті және қарыз қаражатын пайдалану арқылы) және құруды (мердігерлерді тарта отырып) ұйымдастыру;
Осы жақсартуларға құқықтарды тіркеу (бұрын тіркелген жерге меншік құқығына немесе жерді жалға алу құқығына қосымша),
Құрылған жылжымайтын мүлікті сатуды ұйымдастыру.
Құрылыс салушы бағалаушыдан жаңа ғана салынып біткен және сатуға арналған мүліктің нарықтық құнын анықтауды сұрайтын жағдайды елестету қиын емес. Бұл жағдайда кез келген тәжірибелі бағалаушы даму жобасы тек капиталдың табыстылығын (жобаны іске асыру кезінде жұмсалған шығындарды) ғана емес, сонымен қатар кәсіпкердің пайдасы деп аталатын капиталдың табыстылығын да қамтамасыз етуі керек екенін ескереді (әйтпесе Депозитке ақша салу немесе тәуекелсіз қаржы құралдарын сатып алу тиімдірек болады).
Бұл ретте кәсіпкердің пайдасының мөлшері жобаға қатысушылардың нақты жиынтығына байланысты болмауы керек: жобаны бір әзірлеушінің орнына инвестор (тапсырыс беруші), жоба жетекшісі, мердігер, материалды жеткізуші бастай алады және жүзеге асыра алады. кеңесшілер мен брокерлер – барлығы несиелік мекеменің қатысуымен. Бұл ретте жобаны басқаратын компанияға сыйақы, мердігерге төлемдер, сондай-ақ материалды жеткізушілерге, кеңесшілер мен брокерлерге төлемдер, несиенің негізгі бөлігін төлеу қайтаруға арналған сомадан қаражат есебінен қамтамасыз етіледі. капиталды құрайды, бұл ретте пайыздар кәсіпкердің несие бойынша пайдасына және жобаға салынған барлық меншікті капитал бойынша кіріске қосылуы керек.
Егер тапсырыс беруші бағалаушыдан жасалғаннан кейін оның иесі кіріс алу үшін пайдаланған объектінің нарықтық құнын анықтауды сұраса, онда тәжірибеші бағалаушы тозуға және ескіруге байланысты құнның жоғалуын қосымша есепке алады. : бұл шығындар жобаны іске асыруға жұмсалған шығындар сомасынан және бағалау объектісін жаңа ретінде құру үшін теориялық қажетті кезеңдегі (бағалау күніне дейінгі) шығындарды капиталдандыру арқылы табылған пайдадан шегеріледі (305-306 беттерді қараңыз). .
Жоғарыда айтылғандардан былай шығады кәсіпкердің пайдасы жылжымайтын мүлікті бағалаудың шығын тәсілінде даму жобасына салынған барлық капиталдың қайтарымы деп аталады. Инвестицияланған капиталдың мөлшері жобаны іске асыруға байланысты барлық шығындардың (сату объектісін маркетингтік дайындауды қоса алғанда) сомасымен анықталады, ал осы капитал бойынша кіріс (кәсіпкердің көрсетілген пайдасы) жоғарыда көрсетілгенді шегеру арқылы анықталады. объектіні құруға салынған капиталдың нарықтық жалпы кірістілік нормасын пайдалана отырып, оларды ұлғайту (капиталдандыру) рәсімімен алынған осы шығындардың болашақ құнынан құрылыс салушы шеккен барлық шығындардың аталған сомасы.
Айта кетейік, аталған болашақ құн жаңа ғана аяқталған құрылыс нысанының нарықтық құнын білдіреді. Осы құн негізінде сатуға немесе объектіні кез келген серіктестіктің жарғылық капиталына енгізуге арналған объектінің ұсыныс бағасы, сондай-ақ нарықтық жалдау бойынша ұсыныс бағасы (жалға алу ставкасы бойынша ұсыныс) - кезде қалыптасады. нақты нысанда қаржылық актив ретінде бағаланатын мүлікті жалға беру.
Шығындық тәсілде кәсіпкердің пайдасын есепке алу қажеттілігін жоққа шығару көбінесе редакциялық мақалада шығын тәсілінің іргелі принципі болып саналатын ауыстыру принципіне сілтеме жасау арқылы негізделетінін ескеріңіз: «ақылға қонымды сатып алушы төлем жасамайды. құрылысқа жұмсалған уақыт үшін әділ қаржылық өтеуді ескере отырып, осыған ұқсас учаскені сатып алу және оған теңестірілген пайдалы ғимарат салу үшін қажет ақша сомасынан асатын мүлік үшін.». Кәсіпкердің пайдасын есепке алудың қарсыластары бұл тұжырымдау объектіні өзі үшін жасайтын пайдаланушының мүдделерін көрсететін тәсіл ретінде бағалаудың шығындық тәсілін қарастыруға мүмкіндік береді деп санайды («неліктен ол кәсіпкердің пайдасын біледі және есепке алады? ?»).
Алдымен, нарықтық құнның есебін өз пайдалану үшін объектіні салу құны ретінде пайдаланудың қолайсыздығына назар аударайық, өйткені нарықтық құн түсінігінің анықтамасына сәйкес бұл соңғы болып табылады. айырбас құны - бағалаушы имитациялаған гипотетикалық мәміледе. Сонымен бірге, қағиданы тұжырымдауда айтылғанын атап өтеміз қаржылық өтемақы құрылысқа жұмсалған уақыт үшін және бұл өтемақы ақшаның уақытша құнын ескере отырып есептелуі керек: құрылыс кезінде объектіні жасаушы дайын объектіні пайдаланудан кіріс алудың орнына өзінің және қарыз қаражатын «қатырып тастайды». , ол әзірлеушіден сатып ала алатын. Яғни, бұл жағдайда құрылыс объектісінің барлық шығындарын капиталдандыру жүзеге асырылуы тиіс, бұл сонымен бірге капиталға (кәсіпкердің пайдасы) ұлғайту (капиталдандыру) әдісімен айқындалатын кіріс сомасының қалыптасуына әкеледі. капиталдың рентабельділік нормасына сәйкес шығындар.
«Өзі үшін» нысанды салу кезінде капиталдың кірістілігінің көрсетілген мөлшерлемесі инвестордың барлық тәуекелдері үшін сыйлықақыларды қамтуы керек екенін есте ұстаған жөн, сату бойынша мәміленің өтімділігінің төмен тәуекелін қоспағанда. объекті (соңғы ерекшелік шығындар әдісін қолдана отырып, жұмыс істеп тұрған кәсіпорынның бөлігі ретінде жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде ескерілуі керек). Алайда, егер жылжымайтын мүлік объектісін құру кейіннен оны қаржылық актив ретінде жалға беруді көздейтін болса, онда құрылған объектінің меншік иесі мен бағалаушы мүліктің нарықтық құнына негізделген жалға алудың нарықтық мөлшерлемесін және реверсия құнын анықтайды. барлық тәуекелдерді, соның ішінде тәуекелдің төмен өтімділігін ескере отырып, шығындар әдісін қолдану арқылы табылған дайын объект, сондықтан бұл ең жалпы жағдайда кәсіпкердің пайдасы ұқсас есептеледі.
Дағдарыс кезінде жаңа ғана аяқталған жылжымайтын мүлікті бағалау (құндық тәсілді қолдану) мәселесінің ерекшеліктеріне назар аударайық: бұл жағдайда жерді сатып алу және абаттандыруды құру шығындарымен бірге, сондай-ақ кәсіпкердің пайдасы, жылжымайтын мүлікке сұраныстың төмендеуіне байланысты сыртқы ескіру. Осындай ескіру салдарынан құнын жоғалту жобаны іске асыру кезінде бағаланатын мүлікпен бір үлгідегі объектілердің бағасы мен жалдау ақысының мөлшерлемесін төмендету арқылы есепке алынады. Керісінше, дағдарыс аяқталғаннан кейін нарықтың өсу сатысында жаңа мүлікті бағалау кезінде сыртқы жаңартуды (теріс сыртқы ескіру салдарынан аяқталған мүліктің құнының өсуі) ескеру қажет болуы мүмкін. дағдарыс кезеңінде тоқтап қалған даму жобаларын қайта бастау инерциясына байланысты сұраныстың ұсыныстан асып кетуімен.
Осылайша, өзіндік құн тәсілінде объектінің нарықтық құнын есептеу кезінде кәсіпкердің пайдасын есепке алудың қажеті жоқ деген тұжырымның жалпы түсінікке қайшы келетіні және бағалау тәжірибесінде қолдануға ұсынылмайтыны анық.
Әдебиет
1. Шығындық тәсілдегі «кәсіпкердің пайдасы» туралы 2009 ж. http://www. *****/UserFiles/File/Guidance_materials/korostelev_zatr_podhod. док.
2. Озеров жылжымайтын мүлікті талдау және бағалау. СПб.: Баспа үйі. «ISS». 2007.
3. Баға теориясының аксиомасы туралы. 2009. (http://www. *****/rclub/research/aksioma. pdf).
Кім біріншісіз жеке істерді алады
жалпы шешімдер, бұл сөзсіз әрбір қадамда болады
осы жалпыға бейсаналық түрде «сүрініп кетеді».
сұрақтар... және сіздің саясатыңызды ауытқуға ұшыратады
және арсыздық.
ЛЕНИН (Ульянов) Владимир Ильич
2008 жылғы қарашада атап өтілген ресейлік жылжымайтын мүлікті бағалау теориясы мен тәжірибесін дамытудағы қол жеткен жетістіктерге қарамастан. 1-Халықаралық конгресс, бұл салада жаһандық трендтерден және тәжірибе қажеттіліктерінен елеулі артта қалулар бар екенін атап өткен жөн. Өкінішке орай, бізде іргелі бағалау стандарты – жылжымайтын мүліктің құнын бағалау әлі қабылданған жоқ. Бұл стандартсыз жылжымайтын мүлікті бағалаушылар тәжірибесінде көптеген мәселелер туындайды, әсіресе сараптамалық есептерді жүргізу кезеңінде.
Жылжымайтын мүліктің (жылжымайтын мүліктің) құнын бағалаудың теориясы мен тәжірибесінде бар барлық проблемалардың ішінен осы мақалада біз IMHO-ның ең өзекті мәселесіне - шығындар әдісін қолдана отырып бағалау жүргізу кезінде кәсіпкердің пайдасын (PP) анықтауға тоқталамыз. . Жылжымайтын мүлікті бағалау есептеріне тәжірибелік сараптама жүргізу бұл мәселенің үлкен қиындықтар туғызатынын көрсетеді. Өз кезегінде, жылжымайтын мүлікті бағалау саласындағы жетекші ғалымдар мен мамандардың барлығы дерлік PP есептеу рәсімдерін теориялық негіздеу тұрғысынан өз пікірлерін білдірді, бірақ оны бағалау стандартына енгізу үшін бірыңғай ұстаным әлі әзірленбеген. Қазіргі уақытта электронды БАҚ-та (бағалаушы..) PP туралы талқылау жалғасуда, сонымен қатар PP есептеу әдістері бойынша ұсыныстар бар көптеген жаңа мақалалар пайда болды.
Мен PP туралы өз пікірімді білдіремін, ол бұрын айтылғандардың көпшілігінен өзгеше болуы мүмкін. Мен бұл тақырыпты өзімнің мақалаларымда /1,2/ қозғадым, ол бүгінгі күні PP бағалаудағы басым тенденцияларды қайта қарау қажеттілігін көрсетті, бірақ практикалық қолдану үшін нақты ұсыныстар жасалмады.
Сонымен, практикалық ұсыныстарға көшу үшін неліктен бүгінгі күні жылжымайтын мүлікті бағалау бойынша барлық дерлік нормативтік құжаттар (Федералды мүлікті басқару агенттігінің, мемлекеттік корпорациялардың әдістемелік ұсынымдары, FSO-6 стандартының жобасы және т.б.) түсіну қажет. қойылатын талаптарды, сондай-ақ оқу-әдістемелік құралдарды қамтиды міндеттіШығындық әдісте PP-ді есепке алу, ал МКҰ, американдық, неміс және ағылшындық жылжымайтын мүлікті бағалау әдістерінде мұндай талап жоқ. Немесе біз бұл жерде шынымен «басқалардан алдамыз» немесе біз бір нәрсені дұрыс түсінбей, абдырап қалған шығармыз. Ол үшін қысқаша тарихи экскурсия жасап, бұл талаптардың қайдан шыққанын анықтау қажет.
Меніңше, бұл талаптар бізге бүгінгі күнге дейін жылжымайтын мүлікті бағалаудың ең мықты мектебі қалыптасқан Нева жағалауынан келді, оны құрметті үш профессор С.В.Грибовский, Е.С.Озеров басқарған. және Тарасевич Е.И. Тәжірибеші бағалаушыларға белгілі көптеген еңбектерінде олар PP-ге анықтама берді:
- Тарасевич Е.И.: « Кәсіпкердің пайдасыбұл соманы көрсететін нарық белгілейтін көрсеткіш кәсіпкерүшін бонус алуды күтеді капиталыңызды пайдалануқұрылыс жобасына инвестиция салды. Кәсіпкердің пайдасынегізінен тәуекел функциясы болып табылады және нақты нарықтық жағдайға байланысты» /3/.
- Озеров Е.С. Кәсіпкердің пайдасы- «жалпы пайда әзірлеуші және несие беруші»/4, 261 б./
- Грибовский С.В. «Кәсіпкердің пайдасы –активті сату бағасы мен оны құруға немесе сатып алуға және жаңғыртуға кеткен шығындар арасындағы айырмашылық. Пайдалы жобаны ұйымдастыру және жүзеге асыру үшін нарықтық сыйақыны көрсетеді» /5/
« Кәсіпкердің пайдасықұндық тәсілдемеде сыйақыны білдіретін ғимараттың нарықтық құнының бөлігі ретінде анықталуы керек кәсіпкер (инвестор)меншікті құру үшін меншікті капиталды (инвестицияларды) пайдалану тәуекелі үшін. Жалпы алғанда кәсіпкердің пайдасыретінде анықтау керек кәсіпкер пайдаланатын капиталға пайызпайда табу» /6/
Жоғарыда келтірілген дәйексөздерден көрініп тұрғандай, тіпті бір мектептің өзінде айналымға енгізілген жаңа «кәсіпкердің пайдасы» түсінігінің анықтамасында бірлік жоқ, бұл, әрине, PP бағалаудың әртүрлі әдістеріне әкеледі. Ең бастысы, бұл анықтамалардан біз қандай кәсіпкер туралы айтып отырғанымыз түсініксіз - құрылыс салушы, инвестор, несие беруші, капиталды білдіретін кәсіпкер немесе басқа біреу.
Осы орайда Петербург мектебінің ең көрнекті өкілі, профессор С.В.Грибовскийдің мәлімдемесіне назар аударған жөн. " Жобада пайда табуға мүдделі адамдар көп болуы мүмкін екенін ескеріңіз. Бұл тек инвестор немесе құрылыс салушы ғана емес, сонымен қатар бас мердігер, жай мердігер, құрал-жабдықтар мен құрылыс материалдарын жеткізушілер және т.б. Және олардың барлығы өз капиталынан (материалдық немесе зияткерлік) пайда алу үшін өз талаптары бар кәсіпкерлер. Басқаша айтқанда, егер сіз кәсіпкердің пайдасын дұрыс есептегіңіз келсе, табысты актив құру процесіне қанша кәсіпкер қатысатынын және олардың әрқайсысында қандай капитал бар екенін анықтаңыз. x" /6/.
Петерборлық бағалау мектебінің еңбектерін мұқият зерделеу маған «кәсіпкерлік пайда» ұғымының шығу тегі туралы өз пікірімді қалыптастыруға мүмкіндік берді.
Меніңше, PP профессор Е.С.Озеров ұсынған негізде жерді игеру құқығының құнын бағалау үшін сол жерде әзірленген жеңілдетілген үлгілерді қолдану үшін қажет болды. «бағалау теориясы аксиомасы» деп аталатын /4/.
Бұл модельдердің (әдістердің) негізі шығындар мен кіріс тәсілдері шеңберінде алынған жылжымайтын мүлік құнының теңдігін болжау болды. Бұл ресейлік жылжымайтын мүлік нарығында жүзеге асырылмаған идеалды нарық үлгісіне негізделген өте өрескел болжам. Дегенмен, зерттеушінің мұндай жорамалдар жасауға толық құқығы бар, әсіресе бұл практикалық маңызды бағалау мәселелерін шешуге, бірінші жуықтауға әкеледі.
Осылайша, бұл мәселені қабылданған болжамдар аясында дұрыс шешу үшін жобаны болашақ әзірлеуші бағаланған жер учаскесіне жұмсайтын барлық уақыт шығындарын және оны ынталандыратын оның пайдасын ескеру қажет. жобаны жүзеге асыру үшін. Яғни, бұл жағдайда кәсіпкердің, яғни әзірлеушінің пайдасын жобаға шығындарды қосу абсолютті негізделеді және қарсылық тудырмайды. Қарсылықтар тек құрылыс салушының пайдасын анықтау әдістеріне қатысты туындауы мүмкін, өйткені бұл кәсіпкерліктің ерекше түрі.
Әзірлеуші, ол өзінің мақаласында /1/ және толығырақ қазір басып шығарылған кітабында /7/ атап өткендей, әдетте, әзірлеу процесін басқаратын және жобаға ақша салмайтын кәсіби маман. Егер мұндай инвестициялар болса, олар мардымсыз. Ол өзінің еңбегін, білімін, дағдысын, қалыптасқан байланыстарын жобаға, яғни материалдық емес активке салады. Оның пайдасы тәуекелге байланысты. Егер ол құрылыс процесін тапсырыс берушіден кепілдік берілген шығындарды төлей отырып ұйымдастырса, бұл бір нәрсе, бірақ әзірлеу салушы тартқан инвестицияларды пайдалана отырып жүзеге асырылған кезде мүлдем басқа тәуекелдер бар. Тұрғын үй жобасын жүзеге асыру кезінде құрылыс салушыға пайда табудың оңайлатылған схемалық механизмі 1-суретте көрсетілген.
1-сурет Әзірлеушінің пайдасын алудың жеңілдетілген схемасы
Дегенмен, жеңілдетілген «Санкт-Петербург» үлгілерінде бұл пайда емес, жобаны іске асырудың күрделі шығындарына қосылатын даму жобасының пайдасы ізделеді. Сонымен қатар, авторлар капиталдандырылған немесе мүмкіндікті шығындар моделіне негізделген бұл пайданы анықтаудың өзіндік тәсілдерін жасай алды (мысалы, Е.С. Озеровтың белгілі моделі).
Мұндай модельдердің өмір сүруге құқығы бар, сонымен қатар олар кейде бір қарағанда шешілмейтін мәселелерді шешуге мүмкіндік береді. Мысалы, нарықтық ақпараттың шектеулі жағдайында жалдау ақысының нарықтық мөлшерлемесінің құнын, жер учаскесін жалдау құқығының құнын анықтау үшін параметрлерді таңдау әдісін қолдану және т.б. Алайда, олардың дәлдігі екі немесе одан да көп тәсілдерге сәйкес жылжымайтын мүлік құнының теңдігі туралы өте шынайы емес бастапқы болжамдарға байланысты екенін ескеру қажет.
Дегенмен, бұл мақала осы модельдер (әдістер) туралы емес, жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде осы модельдерде (әдістерде) қолданылатын мүліктік құндылықтарды бағалау әдістері міндетті түрде қолданыла бастағаны туралы. үнемді тәсіл. Бұл бағалау теориясының дамуындағы заманауи тенденцияларды ескере отырып, толығырақ қарастыруды қажет етеді.
Егер біз жылжымайтын мүлікті бағалаудың қазіргі заманғы ресейлік теориясы мен тәжірибесі негізделген бастапқы дереккөздерге жүгінсек және бұл, әрине, Фридман Д., Ордвей Н /8/ және Харрисон Г /9/, біз олардың осылай жасайтынын көреміз. Шығындық көзқараста PP есепке алу талаптары жоқ. Тек Harrison G. өте мұқият тіркесі бар « Көптеген бағалаушылар сенеді көрсету үшін кейбір сомаларды тікелей және жанама шығындарға қосу керек бизнес пайдасы (128-бет). Дегенмен, бұл жерде есеп мысалдарына қарағанда, біз сметада есепке алынған мердігерлердің пайдасы туралы айтып отырған сияқтымыз.
Әрине, американдықтар біз үшін жарлық емес деп айта аламыз, көп уақыт өтті. Бірақ содан кейін МКҰ-ға жүгінейік: « Мүмкін болғанда , кәсіпкерлік табыс есепке алынады, яғни. құрылыс салушының кірісі немесе шығыны құрылыс шығындарына қосылады» (MR1 «Жылжымайтын мүлікті бағалау» МКҰ 2005). МКҰ-да PP бойынша артық ештеңе жоқ. Яғни, сонымен қатар құндық әдісте PP міндетті есепке алудың қатаң талабы жоқ, бірақ керісінше, бағалаушы құн тәсілінде PP есебінің мүмкіндігін дәлелдеу керек.
Біз туралы не? FSO-6 «Жылжымайтын мүліктің құнын бағалау» жобасында мыналар айтылады:
«Шығындық тәсілмен анықталатын бағалау объектісінің нарықтық құны жер учаскесіне құқықтардың және абаттандыруға меншік құқығының жалпы құнына сәйкес келеді. Нарықтық құн әдетте келесі реттілікпен есептеледі:
- жер учаскесіне құқықтардың нарықтық құнын бағалау;
- жақсартуларды қайта өндіру немесе ауыстыру үшін қажетті шығындарды бағалау;
- баға кәсіпкердің пайдасы ;
- тозуды және ескіруді бағалау;
- объектінің нарықтық құнын жер учаскесіне құқықтар құнының және жақсартуларды жаңғыртуға немесе ауыстыруға қажетті шығындар сомасының тозу және ескіру сомасына азайтылған абаттандыру құнының сомасы ретінде есептеу; және кәсіпкердің пайдасы ».
Бұдан бұрын да Федералды мүлікті басқару агенттігінің шенеуніктері шығындар тәсілін қолдану кезінде PP үшін міндетті есепке алуды енгізді. Инвестициялық шарттарда экономикалық айналымға қатысатын федералдық меншіктегі жылжымайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын бағалау бойынша FAUFI техникалық тапсырмасында мыналар айтылады: «Объектіні бағалау кезінде есептелуі керек кәсіпкердің (әзірлеушінің) пайдасы ), қажетті табыс ретінде анықталады тәуекелдер мен оны іске асыру мерзімдерін ескере отырып, инвестициялық жобаға салынған капитал үшін».
Біз жылжымайтын мүлікті бағалауға арналған заманауи оқулықтар мен оқу-әдістемелік құралдардан да осыны көретін боламыз. Яғни, жылжымайтын мүлік объектілерін құндық тәсілмен бағалау кезінде PP-ді есепке алу міндеттемесі біздің елімізде басқа меншік түрлерінен айырмашылығы іс жүзінде стандартқа айналды. Неліктен бұл орын алды және бұл факт бағалау тәжірибесінде қалай көрінеді.
Меніңше, бұл тәжірибелік бағалау мәселелерін шешу кезінде біз көбінесе мәселенің экономикалық мазмұнына тым аз назар аударып, не заңдық негізді, не техникалық аспектілерді бірінші орынға шығарамыз.
Бірінші жағдайда не болатынын, яғни шешіліп жатқан мәселенің экономикалық мәніне құқықтық мәселелер үстемдік еткенде, соңғы мақаламда жаздым /9/. Бұл жерде мәселе мынада, мәселенің бұлай тұжырымдалуы арқылы мәселенің шешімі жоқ, мұны біз Сочи Олимпиадасының мақсаттары үшін тәркіленген мүлікті бағалау жағдайында көреміз. Айтпақшы, «Олимпстрой» компаниялар тобы мұны ақыры түсініп, бағалау бойынша әдістемелік ұсыныстар әзірлеуге қаражат бөлу туралы шешім қабылдады. Оның үстіне, бұл жұмыс, менің мәліметім бойынша, мамандары осы жұмысқа басынан бері белсенді түрде атсалысып келе жатқан NP SRO ARMO-ға берілді. Олар осы күрделі мәселені шеше алады және қазіргі кезеңде бағалау теориясының дамуына өз үлесін қосады деп сенейік. Сондай-ақ, біз осы жұмыстың нәтижесін, атап айтқанда, жылжымайтын мүлікке тыйым салу және сервитут төлемінен келтірілген залалдардың мөлшерін анықтау бойынша әдістемелік ұсыныстарды күтетін боламыз.
Біздің жағдайда, менің ойымша, жылжымайтын мүлікті бағалауда шығын тәсілінің экономикалық мазмұнын дұрыс зерттеу болған жоқ, бірақ PP есептеудің техникалық аспектілеріне тікелей көшу жүргізілді.
- Барлық нормативтік құжаттардан (Федералды мүлікті басқару агенттігінің, Ресей темір жолдарының, DIGM және басқа құрылымдардың әдістемелік ұсынымдары), әсіресе FSO-6 «Жылжымайтын мүліктің құнын бағалау» стандартының жобасынан алып тастау қажет. шығын тәсілінде кәсіпкердің пайдасын анықтау үшін міндетті болып табылады.
- Оның орнына бұл нормативтік құжаттарға кәсіпкердің кірісін шығындарға қосу негізді болуы керек деген норманы енгізу қажет.
- Шығынға негізделген тәсілмен жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде кәсіпкердің табысының орнына инвестициялық және құрылыс жобасын басқару шығындарын қосу қажет. Бұл шығындар нарықтық деректер (бағалаулар, зерттеулер, есептеулер) негізінде негізделуі керек.
- Капиталды тарту құны да шығындардың бір бөлігі ретінде ескерілуі мүмкін, бірақ бұл ұстаным да негізделуі керек.
Пайдаланылған көздер тізімі
- Коростелев С.П.
- Коростелев С.П.
- Тарасевич Е.И. Мүлікті бағалау. Санкт-Петербург: Санкт-Петербург мемлекеттік техникалық университеті, 1997 ж
- Озеров Е.С. Экономикалық талдау және жылжымайтын мүлікті бағалау. Санкт-Петербург: «ХҒС» баспасы, 2007 ж
- Грибовский С.В. Пайдалы жылжымайтын мүлікті бағалау.- Петербург: Петр, 2001 ж
- Грибовский С.В. Жылжымайтын мүлікті бағалау. Оқу құралы. - М.: Маросейка, 2009 - 432 б.
- Коростелев С.П. Даму және жылжымайтын мүлікті басқару мақсатындағы бағалау теориясы мен тәжірибесі. -М.: Маросейка, 2009 - 416 б.
- Фридман Д., Ордвей Н. Табыс әкелетін жылжымайтын мүлікті талдау және бағалау. Пер. ағылшын тілінен, - М.: «Дело ЛТД», 1995. - 480 б.
- Harrison G. Жылжымайтын мүлікті бағалау. Оқу құралы. Пер. ағылшын тілінен - М.: RIO Mosobluprpolitigraphizdata, 1994. - 231 б.
- Коростелев С.П.
- Коростелев С.П.
- Микерин Г.И., Козлова О.И. Корпорация құны: бағалау және басқару (негізгі ұғымдар бойынша талқылау туралы) http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionID=188&Id=2525&search=%CC%E8%EA%E5%F0%E8%ED
- Артеменков А.И., Михайлетс В.В. Бағалау теориясындағы неоклассикалық және постнеоклассикалық перспективалар. http://ssrn.com/author=806294
«Аксиома – (грекше axioma – құрметті, қабылданған ұстаным, axióo – лайық деп санаймын), осы теорияның дедуктивтік құрылысы кезінде қандай да бір берілген теорияның ұстанымы. онда дәлелденбеген, А түпнұсқа ретінде қабылданды, бұл теорияның басқа ұсыныстарының дәлелдерінің негізінде жатыр. Әдетте, А. ретінде олар қарастырылып отырған теорияның анық ақиқат немесе осы теория шеңберінде ақиқат деп санауға болатын ұсыныстарын таңдайды». TSB
Жақында жылжымайтын мүлікті бағалаудың шығынға негізделген тәсілінде кәсіпкердің пайдасын есепке алудан бас тартуды ұсынатын басылымдар пайда болды. Жұмыста осы пайданы есепке алу қажеттілігі туралы («қате») ұсыныс және оның құнын есептеу схемасы («тәжірибеде жүзеге асырылмаған») болжамнан туындайтын бағалау теориясының аксиомасына негізделген деп болжайды. жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсыныс арасындағы тепе-теңдік мүмкіндігі туралы. Осы аксиоманы негіздеудің пайдасына қосымша дәлелдер келтірілген, төменде аталған аксиоманың негізділігін тануға қарамастан, кәсіпкердің пайдасын есепке алу қажеттілігі мәселесі талқыланады.
Талқылаудың ең басында бізге шетелден келген әзірлеуші ұғымының классикалық анықтамасына назар аударайық, ол жоба идеясының авторы бола отырып, мыналарды қамтамасыз етеді:
- жер учаскесін игеру құқығын (меншік құқығын немесе жалдау шартын жасасу құқығын) сатып алу;
- осы учаскеде абаттандыруды (ғимараттар, құрылыстар, коммуникациялар, екпелерді) жобалауды, қаржыландыруды (меншікті және қарыз қаражатын пайдалану арқылы) және құруды (мердігерлерді тарта отырып) ұйымдастыру;
- осы жақсартуларға құқықтарды тіркеу (бұрын тіркелген жер учаскесіне меншік құқығына немесе жерді жалға алу құқығына қосымша),
- құрылған мүлікті сатуды ұйымдастыру.
Құрылыс салушы бағалаушыдан жаңа ғана салынып біткен және сатуға арналған мүліктің нарықтық құнын анықтауды сұрайтын жағдайды елестету қиын емес. Бұл жағдайда кез келген тәжірибелі бағалаушы даму жобасы тек капиталдың табыстылығын (жобаны іске асыру кезінде жұмсалған шығындарды) ғана емес, сонымен қатар кәсіпкердің пайдасы деп аталатын капиталдың табыстылығын да қамтамасыз етуі керек екенін ескереді (әйтпесе Депозитке ақша салу немесе тәуекелсіз қаржы құралдарын сатып алу тиімдірек болады).
Бұл ретте кәсіпкердің пайдасының мөлшері жобаға қатысушылардың нақты жиынтығына байланысты болмауы керек: жобаны бір әзірлеушінің орнына инвестор (тапсырыс беруші), жоба жетекшісі, мердігер, материалды жеткізуші бастай алады және жүзеге асыра алады. кеңесшілер мен брокерлер – барлығы несиелік мекеменің қатысуымен. Бұл ретте жобаны басқаратын компанияға сыйақы, мердігерге төлемдер, сондай-ақ материалды жеткізушілерге, кеңесшілер мен брокерлерге төлемдер, несиенің негізгі бөлігін төлеу қайтаруға арналған сомадан қаражат есебінен қамтамасыз етіледі. капиталды құрайды, бұл ретте пайыздар кәсіпкердің несие бойынша пайдасына және жобаға салынған барлық меншікті капитал бойынша кіріске қосылуы керек.
Егер тапсырыс беруші бағалаушыдан жасалғаннан кейін оның иесі кіріс алу үшін пайдаланған объектінің нарықтық құнын анықтауды сұраса, онда тәжірибеші бағалаушы тозуға және ескіруге байланысты құнның жоғалуын қосымша есепке алады. : бұл шығындар жобаны іске асыруға жұмсалған шығындар сомасынан және бағалау объектісін жаңа ретінде құру үшін теориялық қажетті кезеңдегі (бағалау күніне дейінгі) шығындарды капиталдандыру арқылы табылған пайдадан шегеріледі (305-306 беттерді қараңыз). .
Жоғарыда айтылғандардан былай шығады кәсіпкердің пайдасы жылжымайтын мүлікті бағалаудың шығын тәсілінде даму жобасына салынған барлық капиталдың қайтарымы деп аталады. Инвестицияланған капиталдың мөлшері жобаны іске асыруға байланысты барлық шығындардың (сату объектісін маркетингтік дайындауды қоса алғанда) сомасымен анықталады, ал осы капитал бойынша кіріс (кәсіпкердің көрсетілген пайдасы) жоғарыда көрсетілгенді шегеру арқылы анықталады. объектіні құруға салынған капиталдың нарықтық жалпы кірістілік нормасын пайдалана отырып, оларды ұлғайту (капиталдандыру) рәсімімен алынған осы шығындардың болашақ құнынан құрылыс салушы шеккен барлық шығындардың аталған сомасы.
Айта кетейік, аталған болашақ құн жаңа ғана аяқталған құрылыс нысанының нарықтық құнын білдіреді. Осы құн негізінде сатуға немесе объектіні кез келген серіктестіктің жарғылық капиталына енгізуге арналған объектінің ұсыныс бағасы, сондай-ақ нарықтық жалдау бойынша ұсыныс бағасы (жалға алу ставкасы бойынша ұсыныс) - кезде қалыптасады. нақты нысанда қаржылық актив ретінде бағаланатын мүлікті жалға беру.
Шығындық тәсілде кәсіпкердің пайдасын есепке алу қажеттілігін жоққа шығару көбінесе редакциялық мақалада шығын тәсілінің іргелі принципі болып саналатын ауыстыру принципіне сілтеме жасау арқылы негізделетінін ескеріңіз: «ақылға қонымды сатып алушы төлем жасамайды. құрылысқа жұмсалған уақыт үшін әділ қаржылық өтеуді ескере отырып, осыған ұқсас учаскені сатып алу және оған теңестірілген пайдалы ғимарат салу үшін қажет ақша сомасынан асатын мүлік үшін.». Кәсіпкердің пайдасын есепке алудың қарсыластары бұл тұжырымдау объектіні өзі үшін жасайтын пайдаланушының мүдделерін көрсететін тәсіл ретінде бағалаудың шығындық тәсілін қарастыруға мүмкіндік береді деп санайды («неліктен ол кәсіпкердің пайдасын біледі және есепке алады? ?»).
Алдымен, нарықтық құнның есебін жеке пайдалану үшін нысанды салу құны ретінде пайдалану мүмкін еместігіне назар аударайық, өйткені нарықтық құн түсінігінің анықтамасына сәйкес бұл соңғы болып табылады айырбас құны - бағалаушы имитациялаған гипотетикалық мәміледе. Сонымен бірге, қағиданы тұжырымдауда айтылғанын атап өтеміз қаржылық өтемақы құрылысқа жұмсалған уақыт үшін және бұл өтемақы ақшаның уақытша құнын ескере отырып есептелуі керек: құрылыс кезінде объектіні жасаушы дайын объектіні пайдаланудан кіріс алудың орнына өзінің және қарыз қаражатын «қатырып тастайды». , ол әзірлеушіден сатып ала алатын. Яғни, бұл жағдайда құрылыс объектісінің барлық шығындарын капиталдандыру жүзеге асырылуы тиіс, бұл сонымен бірге капиталға (кәсіпкердің пайдасы) ұлғайту (капиталдандыру) әдісімен айқындалатын кіріс сомасының қалыптасуына әкеледі. капиталдың рентабельділік нормасына сәйкес шығындар.
«Өзі үшін» нысанды салу кезінде капиталдың кірістілігінің көрсетілген мөлшерлемесі инвестордың барлық тәуекелдері үшін сыйлықақыларды қамтуы керек екенін есте ұстаған жөн, сату бойынша мәміленің өтімділігінің төмен тәуекелін қоспағанда. объекті (соңғы ерекшелік шығындар әдісін қолдана отырып, жұмыс істеп тұрған кәсіпорынның бөлігі ретінде жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде ескерілуі керек). Алайда, егер жылжымайтын мүлік объектісін құру кейіннен оны қаржылық актив ретінде жалға беруді көздейтін болса, онда құрылған объектінің меншік иесі мен бағалаушы мүліктің нарықтық құнына негізделген жалға алудың нарықтық мөлшерлемесін және реверсия құнын анықтайды. барлық тәуекелдерді, соның ішінде тәуекелдің төмен өтімділігін ескере отырып, шығындар әдісін қолдану арқылы табылған дайын объект, сондықтан бұл ең жалпы жағдайда кәсіпкердің пайдасы ұқсас есептеледі.
Дағдарыс кезінде жаңа ғана аяқталған жылжымайтын мүлікті бағалау (құндық тәсілді қолдану) мәселесінің ерекшеліктеріне назар аударайық: бұл жағдайда жерді сатып алу және абаттандыруды құру шығындарымен бірге, сондай-ақ кәсіпкердің пайдасы, жылжымайтын мүлікке сұраныстың төмендеуіне байланысты сыртқы ескіру. Осындай ескіру салдарынан құнын жоғалту жобаны іске асыру кезінде бағаланатын мүлікпен бір үлгідегі объектілердің бағасы мен жалдау ақысының мөлшерлемесін төмендету арқылы есепке алынады. Керісінше, дағдарыс аяқталғаннан кейін нарықтың өсу сатысында жаңа мүлікті бағалау кезінде сыртқы жаңартуды (теріс сыртқы ескіру салдарынан аяқталған мүліктің құнының өсуі) ескеру қажет болуы мүмкін. дағдарыс кезеңінде тоқтап қалған даму жобаларын қайта бастау инерциясына байланысты сұраныстың ұсыныстан асып кетуімен.
Осылайша, өзіндік құн тәсілінде объектінің нарықтық құнын есептеу кезінде кәсіпкердің пайдасын есепке алудың қажеті жоқ деген тұжырымның жалпы түсінікке қайшы келетіні және бағалау тәжірибесінде қолдануға ұсынылмайтыны анық.
Әдебиет
- Коростелев С.П. , 2009.
- Озеров Е.С. Экономикалық талдау және жылжымайтын мүлікті бағалау. СПб.: Баспа үйі. «ISS». 2007.
- Озеров Е.С. , 2009.
Кәсіпкердің пайдасы (PP)– құрылыс жобасын жүзеге асырумен байланысты тәуекел үшін инвесторға сыйақыны білдіретін кәсіпкерлік табыс. Құрылыс жобасын жүзеге асыру кезінде оның басынан бастап құқықтарды беру немесе жалға беру немесе басқа пайдалануға дейін әр түрлі тәуекелдердің үлкен саны туындайды. Тәуекел факторларына мыналар жатады:
- Экономикалық және саяси факторлар;
- Әлеуметтік және аймақтық факторлар;
- Кәсіпкерлік фактор;
- Құрылыс жағдайларының факторы.
Жобаны жүзеге асыру кезінде туындайтын барлық тәуекелдердің жалпы деңгейі неғұрлым жоғары болса, инвестор соғұрлым өтемақы және пайда ретінде алуы керек. Бұл жағдайда кәсіпкердің пайдасы дисконт ставкасы сияқты жинақталған құрылыс әдісімен қалыптасады, төменде PP есептеу формуласы берілген:
PP=Σ(R) +R тәуекелсіз,
- PP – құрылыс объектісінің кәсіпкерінің (инвесторының) пайдасы;
- Σ(R)- құрылыс жобасын іске асыру кезінде туындайтын тәуекелдердің жалпы деңгейі;
- R тәуекелсіз – тәуекелден тазартылған табыстылық нормасы (тәуекелсіз мөлшерлеме).
Тәуекел факторлары және тәуекелдің жалпы мәні кестеде берілген:
Кесте. Тәуекелді есептеу.
|
Жоқ. |
Тәуекел факторлары\разряд |
||||||||||
|
Экономикалық және саяси факторлар |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Жалпы экономикалық тенденциялар |
|||||||||||
|
сыртқы экономикалық қызмет |
|||||||||||
|
Инфляция |
|||||||||||
|
Инвестициялар |
|||||||||||
|
Халықтың кірістері мен жинақтары |
|||||||||||
|
Салық жүйесі |
|||||||||||
|
Мүлікті қайта бөлу қаупі |
|||||||||||
|
Ішкі саяси тұрақтылық |
|||||||||||
|
Сыртқы саяси қызмет |
|||||||||||
|
Террорлық шабуылдар қаупі |
|||||||||||
|
Бақылаулар саны |
|||||||||||
|
|
|||||||||||
|
Өнімдер сомасы |
|||||||||||
|
Факторлар саны |
|||||||||||
|
Салмақталған мән |
|||||||||||
|
Әлеуметтік және аймақтық факторлар |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Елдегі әлеуметтік тұрақтылық |
|||||||||||
|
Азаматтарды әлеуметтік қамсыздандыру |
|||||||||||
|
Аймақтың экономикалық даму тенденциялары |
|||||||||||
|
Өңірдегі әлеуметтік тұрақтылық |
|||||||||||
|
Бақылаулар саны |
|||||||||||
|
Бақылаулар саны * факторлық ранг |
|||||||||||
|
Өнімдер сомасы |
|||||||||||
|
Факторлар саны |
|||||||||||
|
Салмақталған мән |
|||||||||||
|
Кәсіпкерлік фактор |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Активтің өтімділігі |
|||||||||||
|
Өнеркәсіптегі бәсекелестік деңгейі |
|||||||||||
|
Ауданның инвестициялық тартымдылығы |
|||||||||||
|
Өнеркәсіптік тенденциялар |
|||||||||||
|
Бақылаулар саны |
|||||||||||
|
Бақылаулар саны * факторлық ранг |
|||||||||||
|
Өнімдер сомасы |
|||||||||||
|
Факторлар саны |
|||||||||||
|
Салмақталған мән |
|||||||||||
|
Құрылыс жағдайларының факторы |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ауданның сейсмикалық деңгейі |
|||||||||||
|
Су тасқыны, торнадо және т.б |
|||||||||||
|
Құрылыс аймағының климаттық жағдайлары |
|||||||||||
|
Құрылыс аймағындағы шикізаттың болуы |
|||||||||||
|
Құрылыс материалдары өнеркәсібінің даму деңгейі |
|||||||||||
|
Еңбек ресурстарының болуы |
|||||||||||
|
Облыста жоғары білікті кадрлардың болуы |
|||||||||||
|
Құрылыс алаңының геологиялық ерекшеліктері |
|||||||||||
|
Бақылаулар саны |
|||||||||||
|
Бақылаулар саны * факторлық ранг |
|||||||||||
|
Өнімдер сомасы |
|||||||||||
|
Факторлар саны |
|||||||||||
|
Салмақталған мән |
|||||||||||
|
Жалпы тәуекел деңгейі |
|||||||||||
Тәуекелсіз табыстылық нормасының ең кең таралған және барабар таңдауы мемлекеттік бағалы қағаздардың өтеу мерзіміне жылдық кірістілігі болып табылады. Олар жоғары өтімді, олар үшін инвестициялық тәуекел деңгейі нөлге жақындайды. Дегенмен, бірқатар мемлекеттік бағалы қағаздардың болуы бағалаушыны осы бағалы қағаздардың арасынан таңдауға мәжбүр етеді, өйткені мемлекеттік бағалы қағаздардың өтеу мерзімі әртүрлі, сонымен қатар өтеуге дейінгі ағымдағы кірістіліктері де әртүрлі.
Тәуекелсіз табыстылық мөлшерлемесін таңдау кезінде келесі дәлелдер ескерілді:
- басқа жағдайлар тең болса, бағалы қағаздың өтелу мерзімі неғұрлым ұзақ болса, оның қайтарылуының құбылмалылығы соғұрлым төмен болады;
- барлық болжамдық көкжиек бойы дисконттау мөлшерлемесінің тұрақты мәнін қамтамасыз ету үшін өтеу мерзімі болжамдық көкжиекке сәйкес келетін немесе одан ұзақ бағалы қағазды таңдаған дұрыс;
- бағалы қағаз рубльмен көрсетілуі керек.
Ең қолайлы мемлекеттік бағалы қағаз 27-ші сериядағы федералды несиелік облигация болып табылады, яғни. 2004 жылдан 2009 жылға дейін қоса алғанда өтеу мерзімі бар қарыз амортизациясы бар ОФЗ.
Кесте 16. Тәуекелсіз табыстылық нормасын есептеу.
|
Қауіпсіздік туралы ақпарат |
|
|
Аты |
|
|
Ресейдің Қаржы министрлігі |
|
|
Қауіпсіздік коды |
|
|
Мемлекеттік тіркеу нөмірі |
|
|
Жариялау күні |
|
|
өтеу күні |
|
|
Жарияланған көлемі, дана. |
|
|
Орналастырылған көлем, дана. |
|
|
номиналды құн |
|
|
Сауда-саттық |
|
|
Орташа өлшенген баға бойынша табыстылық, жылдық % |
|
|
Алдыңғы орташа алынған баға бойынша кірістіліктің өзгеруі. сауда күні, жылдық % |
|
|
Соңғы мәміле бағасы бойынша табыстылық, жылдық % |
|
|
Сауда көлемі, руб. (жыл басынан күнге дейін) |
|
Осылайша, жинақталған құрылыс бойынша дисконттау мөлшерлемесін есептеудің негізгі элементі ретінде тәуекелсіз табыстылық нормасының мәні 6,12%-ға тең қабылданады.
Веб-сайт деректері http://www.micex.ru
Бұл жағдайда кәсіпкердің пайдасының құны..... тең болады.
Ресми ROO клубының www.appraiser.ru аналитикалық мақаласы
Жүктелуде...
