Предположения и ограничения в доклада за оценката. Предположения за оценка на RICS. Участие в общия брой невнесени изменения

В заключение отбелязваме едно обстоятелство, което е важно за разбирането на инвестиционните технологии: какви предположения се правят при изчисляване на показателите за ефективност и до каква степен те отговарят на реалната практика.

При всички методи следните две предположения бяха съществено използвани.

Паричните потоци се признават в края на отчетния период. Всъщност те могат да се появят по всяко време през въпросната година. В рамките на инвестиционните технологии, обсъдени по -горе, ние условно внасяме всички парични приходи на предприятието до края на съответната година.

Паричните потоци, генерирани от инвестиции, незабавно се инвестират в някой друг проект, за да осигурят допълнителен доход за тези инвестиции. Предполага се, че нормата на възвръщаемост на втория проект ще бъде поне същата като процента на дисконтиране на анализирания проект.

Използваните предположения, разбира се, не отговарят напълно на реалното състояние на нещата, но като се има предвид продължителността на проектите като цяло, те не водят до сериозни грешки при оценката на ефективността.

Контролни въпроси и задачи

Формулирайте основните принципи на международната практика за оценка на инвестиционните резултати.

Каква е основната схема за оценка на ефективността на капиталовите инвестиции, като се вземе предвид цената на парите във времето?

Избройте основните показатели за ефективността на инвестиционните проекти.

Каква е същността на метода на изплащане с отстъпка?

Как се прилага методът на дисконтирано изплащане към сравнителната ефективност на алтернативните капиталови инвестиции?

Посочете основния принцип на метода на чистото съвременно значение.

Какъв критерий се ръководи при анализа на сравнителната ефективност на капиталовите инвестиции по метода на чистата съвременна стойност?

Каква е интерпретацията на чистия съвременен смисъл на инвестиционен проект?

Как се променя стойността на нетната настояща стойност с увеличаване на дисконтовия процент?

Каква е икономическата същност на дисконтовия процент в метода на нетната настояща стойност?

Избройте типичните парични притоци и отливи, които трябва да се вземат предвид при изчисляване на нетната настояща стойност на инвестиционен проект.

Как се разпределя годишният паричен доход на предприятието, който се получава от капиталови инвестиции?

Какви два подхода се използват за отчитане на инфлацията при оценка на ефективността на капиталовите инвестиции?

Как се взема предвид инфлацията при оценката на дисконтовия процент?

Дайте определение на вътрешната норма на възвръщаемост на инвестиционен проект?

Формулирайте същността на метода на вътрешната норма на възвръщаемост.

Възможно ли е като цяло да се изчисли точната стойност на вътрешната норма на възвръщаемост?

Какви методи са ви известни за изчисляване на вътрешната норма на възвръщаемост?

Как да използваме метода за вътрешна норма на възвръщаемост за сравняване на резултатите от капиталовите инвестиции?

Какъв подход трябва да се използва при сравнителната оценка на ефективността на капиталовите инвестиции, когато е трудно или невъзможно да се оцени паричният доход от капиталови инвестиции?

Задачи

1. Компанията изисква най -малко 14 процента възвръщаемост от инвестирането на собствени средства. В момента компанията има възможност да закупи ново оборудване на цена от 84 900 долара. Използването на това оборудване ще увеличи обема на производството, което в крайна сметка ще доведе до допълнителни 15 000 долара годишен паричен доход за 15 години използване на оборудването. Изчислете нетната днешна стойност на проекта, приемайки нулева стойност на остатъчното оборудване за 15 години.

Решение.

Ще извършим изчислението, като използваме таблицата, като намерим коефициента на отстъпка, използвайки финансови таблици.

		Парични	Множител на отстъпка	Настоящето стойност на парите
Първоначална инвестиция
Входящ паричен поток
Чист съвременен смисъл

Нетната настояща стойност е установена като положителна, което е в полза на приемането на проекта.

2. Предприятието планира нови капиталови разходи за две години: 120 000 долара през първата година и 70 000 долара през втората. Инвестиционният проект е проектиран за 8 години с пълното развитие на нововъведените мощности едва през петата година, когато планираният годишен нетен паричен доход ще бъде 62 000 долара. Увеличението на нетните годишни парични приходи през първите четири години според плана ще бъде съответно 30%, 50%, 70%, 90%за годините от първата до четвъртата. Бизнесът изисква минимум 16 % възвръщаемост на своите парични инвестиции.

Необходимо е да се определи

чиста съвременна стойност на инвестиционния проект,

Решение.

1. Нека определим нетните годишни парични приходи в процеса на изпълнение на инвестиционния проект:

през първата година - $ 62 000 x 0,3 = $ 18 600;

през втората година - $ 62 000 х 0,5 = $ 31 000;

през третата година - $ 62 000 x 0,7 = $ 43 400;

през четвъртата година - $ 62 000 x 0,9 = $ 55 800;

през всички останали години - 62 000 долара.

2. Изчисляването на нетната настояща стойност на инвестиционния проект ще се извърши с помощта на таблицата.

Име на паричния поток		Паричен поток	Множител на отстъпка	Истинската стойност на парите
Инвестиция
Инвестиция
Парични приходи
Парични приходи
Парични приходи
Парични приходи
Парични приходи
Парични приходи
Парични приходи
Парични приходи
Чиста модерна стойност на инвестиционния проект

3. За да определим дисконтирания период на изплащане, ще изчислим стойността на нетните парични потоци за годините на проекта. За да направите това, просто трябва да намерите алгебричната сума от два парични потока през първата година на проекта. Това ще бъде ($ 60,347) + $ 16,035 = ($ 44,312). Останалите стойности в последната колона на предишната таблица са чисти стойности.

4. Ще изчислим дисконтирания период на изплащане, използвайки таблица, в която ще изчислим натрупания дисконтиран паричен поток по години на проекта.

	Дисконтиран паричен поток	Натрупан паричен поток

Таблицата показва, че броят на пълните години на изплащане на проекта е 7. Периодът на изплащане на отстъпката ще бъде такъв

3. Компанията има две възможности да инвестира наличните си 100 000 долара. При първия вариант компанията инвестира в дълготрайни активи, като закупува ново оборудване, което след 6 години (срокът на инвестиционния проект) може да бъде продаден за $ 8000; нетният годишен паричен доход от такава инвестиция се оценява на 21 000 долара.

Съгласно втория вариант, компанията може да инвестира пари в оборотен капитал (запаси, увеличение на вземанията) и това ще генерира 16 000 долара годишен нетен паричен доход за същите шест години. Трябва да се отбележи, че в края на този период се освобождава оборотен капитал (запасите се продават, вземанията се закриват).

Коя опция трябва да се предпочете, ако компанията очаква 12% възвръщаемост на парите, които инвестира? Използвайте метода на чистото съвременно значение.

Решение.

1. Нека представим първоначалните данни на задачата в компактна форма.

Проект
Инвестиции в дълготрайни активи .....................
Инвестиции в оборотен капитал ........................
Годишен паричен доход ..................................
Остатъчна стойност на оборудването ...............
Освобождаване на оборотни средства ..................
Време на проекта ................................................ ....

Обърнете внимание отново, че оборотният капитал и оборудването се планират да бъдат продадени едва след 6 години.

2. Нека изчислим нетната настояща стойност за първия проект.

Име на паричния поток		Паричен поток	Множител на отстъпка	Истинската стойност на парите
Инвестиция
Парични приходи
Продажба на оборудване
Чист съвременен смисъл

3. Ще извършим подобни изчисления за втория проект

Име на паричния поток		Паричен поток	Множител на отстъпка	Истинската стойност на парите
Инвестиция
Парични приходи
Освобождаване
Чист съвременен смисъл

4. Въз основа на резултатите от изчисленията могат да се направят следните изводи:

вторият проект трябва да бъде признат за най -добър;

първият проект трябва да бъде отхвърлен изцяло, дори без да се отчита съществуващата алтернатива.

4. Компанията планира голям инвестиционен проект, включващ придобиване на дълготрайни активи и основен ремонт на оборудване, както и инвестиции в оборотни средства по следната схема:

$ 130 000 - първоначална инвестиция преди началото на проекта;

$ 25 000 - инвестиции в оборотни средства през първата година;

$ 20 000 - инвестиция в оборотен капитал през втората година;

$ 15 000 - допълнителни инвестиции в оборудване през петата година;

10 000 долара - Разходи за основен ремонт през 6 -та година.

В края на инвестиционния проект компанията очаква да продаде останалите дълготрайни активи по тяхната балансова стойност от 25 000 долара и да освободи част от оборотния капитал на стойност 35 000 долара.

Решение.

Схемата за решаване на проблема остава същата. Ние съставяме таблица с изчислени данни и определяме дисконтираните стойности на всички парични потоци.

Проектът трябва да бъде приет, защото чистият му съвременен смисъл е по същество положителен.

Име на паричния поток		Паричен поток	Множител на отстъпка	Истинската стойност на парите
Парични приходи през първата година
Инвестиране в оборотни средства
Парични приходи през втората година
Парични приходи през третата година
Парични приходи през четвъртата година
Покупка на дълготрайни активи
Парични приходи през петата година
Ремонт на оборудване
Парични приходи през шестата година
Парични приходи през седмата година
Парични приходи през осмата година
Продажба на оборудване
Освобождаване на оборотни средства
Чист съвременен смисъл

5. Компанията изисква поне 18 % възвръщаемост от инвестирането на собствени средства. В момента компанията има възможност да закупи ново оборудване на стойност 84 500 долара. Използването на това оборудване ще увеличи обема на производството, което в крайна сметка ще доведе до допълнителни 17 000 долара годишни парични приходи за 15 години използване на оборудването. Изчислете нетната настояща стойност на проекта, като приемете, че оборудването може да бъде продадено на остатъчна стойност от 2500 долара в края на проекта.

6. Предприятието планира нови капиталови разходи за три години: 90 000 долара през първата година, 70 000 долара през втората и 50 000 долара през третата. Инвестиционният проект е проектиран за 10 години с пълното развитие на нововъведените мощности едва през петата година, когато планираният годишен нетен паричен доход е 75 000 долара. Увеличението на нетните годишни парични приходи през първите четири години според плана ще бъде съответно 40%, 50%, 70%, 90%за годините от първата до четвъртата. Предприятието изисква поне 18 процента възвръщаемост на инвестициите на средства.

Необходимо е да се определи

чиста съвременна стойност на инвестиционния проект,

период на изплащане с отстъпка.

Как ще се промени представата ви за ефективността на проекта, ако необходимата норма на възвръщаемост е 20%.

7. Компанията има две възможности да инвестира наличните си 200 000 долара. При първия вариант компанията инвестира в дълготрайни активи, като закупува ново оборудване, което след 6 години (срокът на инвестиционния проект) може да се продаде за 14 000 долара; нетният годишен паричен доход от такава инвестиция се оценява на 53 000 долара.

Съгласно втория вариант, компанията може да инвестира частично ($ 40 000) в закупуването на ново оборудване, а останалата сума в оборотен капитал (запаси, увеличение на вземанията). Това ще генерира 34 000 долара годишен нетен паричен доход за същите шест години. Трябва да се отбележи, че в края на този период се освобождава оборотен капитал (запасите се продават, вземанията се закриват).

Коя опция трябва да се предпочете, ако компанията очаква 14% възвръщаемост на парите, които инвестира? Използвайте метода на чистото съвременно значение.

8. Компанията обмисля инвестиционен проект, включващ придобиване на дълготрайни активи и основен ремонт на оборудване, както и инвестиции в оборотни средства по следната схема:

$ 95 000 - първоначална инвестиция преди началото на проекта;

$ 15 000 - инвестиции в оборотни средства през първата година;

$ 10 000 - инвестиция в оборотен капитал през втората година;

$ 10 000 - инвестиция в оборотен капитал през третата година;

$ 8 000 - допълнителни инвестиции в оборудване през петата година;

$ 7 000 - разходи за основен ремонт през шестата година;

В края на инвестиционния проект компанията очаква да продаде останалите дълготрайни активи по тяхната балансова стойност от 15 000 долара и да освободи оборотен капитал.

Инвестиционният проект трябва да доведе до следния нетен (т.е. след данъци) паричен доход:

9. Проектът, който изисква инвестиция от 160 000 долара, се очаква да генерира годишен доход от 30 000 долара за 15 години. Оценете осъществимостта на такава инвестиция, ако дисконтовият процент е 15%.

10. 15-годишният проект изисква инвестиция от 150 000 долара. През първите 5 години не се очакват приходи, но през следващите 10 години годишният доход ще бъде 50 000 долара. Трябва ли този проект да бъде приет, ако процентът на отстъпка е 15%?

11 ... Анализират се проекти ($):

Класирайте проектите по IRR, NPV критерии, ако r = 10%.

12. За всеки от проектите по -долу изчислете NPV и IRR, ако процентът на отстъпка е 20%.

14. Сравнете два проекта според NPV, IRR критерии, ако цената на капитала е 13%:

15. Необходимата инвестиция за проекта е 18 000 долара; прогнозен доход: през първата година - $ 1500, през следващите 8 години - $ 3600 годишно. Оценете възможността за приемане на проекта, ако цената на капитала е 10%.

16. Компанията обмисля възможността за закупуване на нова технологична линия. На пазара има два модела със следните параметри ($)

Кой проект бихте предпочели?

В практиката за оценяване често се пренебрегва, че разделът за допускания и ограничения на доклада далеч не е такъв незначителен раздел. Това понякога води до факта, че докладът може да бъде съставен в нарушение на закона.

За да се избегнат подобни проблеми, трябва да се направи по -сериозен аргумент в полза на важността на този раздел от доклада.

И така, какво обикновено се има предвид под предположения и ограничения в доклада за оценка?

За оценител в най -общата му форма можем да говорим за две групи предположения и ограничения: тези, които са продиктувани от законодателството и тези, които се формират от него въз основа на спецификата на обекта на оценка, както и неговите цели и цели. Така че законодателството, по -специално, дефинира такива точки, като например, че при извършване на оценка на специалист е забранено да използва данни от източници, датирани по -късно от датата на оценката; фактът, че крайната стойност на стойността, определена от оценителя, може да бъде призната като препоръчана за сделката не по -късно от 6 месеца след датата на отчета и др.

Що се отнася до предположенията и ограниченията, които се формират от самия оценител, те като цяло служат като вид защитна мрежа за оценителя от възможни въпроси от потребителя или контролните органи и могат да се отнасят както до процеса на оценка, така и до предположения за определени качествени и количествени характеристики на обекта на оценка.

Така например категорията на първото може да включва такова ограничение като невъзможността да се използва отчета за каквито и да е цели, различни от посочените в заданието за оценка. По този начин оценителят има определен лост върху броя на потенциалните потребители на отчета за оценка.

Но като установи определени предположения, оценителят може да регулира повече от процедурни нюанси. По отношение на крайната цена е възможно да се отбележат такива важни предположения, които оценяващите използват, за да определят стойността. Така например при определяне на остатъчната стойност за някои обекти самият оценител не избира ограничен период, през който обектът трябва да бъде продаден. И тъй като в оценка на остатъчната стойностпериодът на изпълнение и стойността на самите разходи са пряко пропорционални. При такива условия, в зависимост от каква времева рамка оценителят определя като предположения, това ще бъде цената.

Освен това често, когато имуществото на фалити или длъжници се продава в рамките на изпълнителното производство, от оценителя се изисква да определи нетната пазарна стойност, с изключение на тежестите, но всъщност всички тежести (под формата на арест, залог, и др.) все още присъстват. В същото време, въз основа на теорията за оценка, обект с тежести логически ще струва по -малко от „чист“. Ето защо посочването в раздела на предположения и ограничения, въз основа на които правни условия, оценката на обекта се извършва, е значително по отношение на общите разходи.

Примерите, които вече са дадени, позволяват да се разбере, че разделът от предположения и ограничения не трябва да се третира официално, тъй като именно те в много отношения могат да „зададат тона“ за бъдещата оценка, като същевременно регулират подходите, методите, и процеса на определяне на стойността.

1. Резултатът от тази оценка е Докладът за оценката (наричан по -долу „Докладът“) за пазарната стойност на оценения имот, който е надежден само в пълен размер и само за задачите, посочени в него.

2. Оценителят, в рамките на тази работа, не провери оценяваното право на собственост, други права, свързани с предмета на оценката, съответните правни документи. Правото на оценявания имот се счита за надеждно. Оценяваното имущество се счита за свободно от всякакви претенции или ограничения, различни от посочените в този доклад.

3. Оценителят не е длъжен да предоставя материали за проучване (снимки, планове, чертежи и др.) За оценяваните обекти. Всички цифри в доклада са приблизителни и имат за цел да помогнат на потребителя да получи визуално представяне на имота, който се оценява. Те не трябва да се използват за други цели.

4. Оценителят приема липсата на каквито и да било скрити факти, влияещи върху оценката, състоянието на оценената собственост, структури, почви. Оценителят не носи отговорност за наличието на такива скрити факти, нито за необходимостта от тяхното идентифициране.

5. Информацията, получена от Оценителя и съдържаща се в Отчета, се счита за надеждна. Оценяващият обаче не може да гарантира абсолютната точност на информацията, затова източникът на информацията е посочен за цялата информация.

6. Първоначалните данни, използвани от Оценителя при изготвянето на Отчета, получени от Клиента и под отговорността на Клиента, се считат за надеждни. В тази работа не е извършен одит, финансова или друга проверка на информацията, предоставена от Клиента.

7. След като страните са подписали Акта за приемане на работата, извършена съгласно Споразумението за оценка, в рамките на която този доклад е завършен, Клиентът носи отговорност за точността на информацията (включително тази, предоставена на Оценителя устно), източникът на който е посочен в този доклад за оценка.

8. Нито Клиентът, нито Оценителят могат да използват Отчета (или която и да е част от него) по друг начин, освен предвидения в Договора за оценка, както и Възлагане на оценка.

9. Оценителят не е длъжен да се явява в съда или да свидетелства по друг начин за извършената оценка, освен въз основа на отделен договор с Клиента или официална покана на съда.

10. Становището на Оценителя относно стойността е валидно само към датата на оценката. Оценителят не поема отговорност за последващата промяна в стойността на оценяваната собственост поради промени в социалните, икономическите, правните, природните и други условия.

11. Докладът за оценката съдържа професионалното мнение на оценителя относно пазарната стойност на обекта за оценка и не е гаранция, че обектът ще бъде продаден на свободния пазар на цена, равна на стойността му, посочена в настоящия доклад.

12. Общата стойност на стойността на оценъчния елемент, посочена в настоящия доклад за оценка, може да се счита за препоръчителна за целите на извършване на транзакция с оценъчния елемент, ако не са минали повече от 6 от датата на оценъчния доклад до датата на транзакцията с позицията за оценка или датата на подаване на публичната оферта. месеци.

13. Клиентът трябва да приеме условието, че без писмено съгласие да не говорим за нашата организация за оценка или доклад, изцяло или отчасти, във всеки документ, прехвърлен на трети страни, освен за целите, посочени в договора. В съответствие с установените професионални стандарти, Оценителят също ще поддържа поверителност по отношение на информацията, получена от Клиента, или получена и изчислена в хода на изследването в съответствие с целите на оценката.

14. Оценителят не носи отговорност за дефекти в имуществото, които не могат да бъдат открити по друг начин, освен по време на обичайната визуална проверка или чрез разглеждане на предоставената документация или друга информация.

Други предположения, ограничения и граници на прилагане на получения резултат могат да бъдат направени в текста на този доклад.

III.Описание на предмета на оценка

Идентификация на обекта за оценка

Оценяваният имот е обект на недвижим имот: нежилищна самостоятелна двуетажна тухлена сграда с обща площ 1670 м2 (кадастрален номер: 38: 15: 120201: XXXX), намираща се на адрес: в XXX, ул. . ХХХ, д. Х, принадлежащи на ПАО „ХХХ“ по правото на собственост.

Идентифицирането на обекта за оценка в съответствие със законовите документи и счетоводните данни на собственика на оценения недвижим имот, както и данните за счетоводната стойност на обекта за оценка са представени по -долу в Таблица 3.1.

Таблица 3.1

Идентификация на обекта на оценка в съответствие с правните документи и счетоводните данни на собственика. данни за балансовата стойност на оценената позиция
Името на обекта на оценка в съответствие с правните документи	Характеристики на обекта на оценка според счетоводните данни на предприятието
Име	Инвентарен номер	Дата на въвеждане в експлоатация	Балансова стойност към 01.12.2011 г., рубли	Остатъчна балансова стойност към 01.12.2011 г., рубли
Нежилищна самостоятелна двуетажна тухлена сграда с обща площ 1670 м2 (кадастрален номер: 38: 15: 120201: XXXX)	Буква а"	XXXXXXXX	X.XX.XXXX	4,024,501,0	4,000,000,00

Текущото използване на степенувания обект е. За функционирането на детската градина

Анализ на документите за собственост, информация за тежестта на обекта на оценка с правата на други лица. Описание на оценяваните права на собственост

Правата на собственост се оценяват. Съгласно член 209 „Съдържание на правата на собственост“ от Гражданския кодекс на Руската федерация „собственикът притежава правата да притежава, използва и се разпорежда с имуществото си. Собственикът има право по своя преценка да извършва каквито и да било действия по отношение на собствеността, която му принадлежи, които не противоречат на закона и други правни актове и не нарушават правата и защитените от закона интереси на други лица, включително отчуждават имуществото му в собственост на други, да им се прехвърлят, като останат собственикът, правото на притежание, ползване и разпореждане с имущество, залагане на имущество и натоварването му по други начини, да се разпореждат с него по различен начин. "

Оценителят анализира възможността за обременяване на оценявания обект със следните фактори:

· Наличието на залог на обекта на оценка;

· Наличието на договори за отдаване под наем, които причиняват ограничения за отдаване под наем на помещения на нови лизингодатели.

Не са установени тежести.

В съответствие с чл. 212 в Руската федерация се признават частни, държавни, общински и други форми на собственост. Правата на всички собственици са защитени еднакво.

Спецификата на придобиване и прекратяване на правото на собственост върху имущество, владение, ползване и разпореждане с него, в зависимост от това дали имотът е собственост на гражданин или юридическо лице, собственост на Руската федерация, съставна единица на Руската федерация или общинска формация, може да бъде създадена само със закон.

Член 213 от Гражданския кодекс на Руската федерация разкрива същността на правата на собственост на граждани и юридически лица:

Всяко имущество може да бъде собственост на граждани и юридически лица, с изключение на някои видове собственост, които в съответствие със закона не могат да принадлежат на граждани или юридически лица.

Търговски и организации с нестопанска цел, с изключение на държавни и общински предприятия, както и институции, финансирани от собственика, са собствениците на имуществото, прехвърлено им като вноски (вноски) от техните основатели (участници, членове), както и имущество придобити от тези юридически лица на друго основание.

Оценката на пазарната стойност на обекта за оценка се извършва по договор No 207 от 12.03.2012 г. Клиент за оценка е ПАО "ХХХ", представлявано от Олга Иванова

Оценителят при определяне на пазарната стойност на обекта не е провеждал проверка на правата на собственост. Оценителят се ръководи от информацията, предоставена от клиента.

Описание на местоположението

Общата информация е представена в таблица 3.3.

Таблица 3.3

Град	Xxx
Област	Xxx
Адрес	ул. XXX Къща X
Териториална икономическа зона	От североизток граничи със сградите на АТП, от северозапад и запад има жилищни парцели, от юг обществени сгради, от югоизток граничи с блатиста низина, на югозапад там са жилищни сгради
Транспортна достъпност	автобус, трамвай, маршрутно такси, кола
Интензивност на трафика	ниско
Достъп до големи магистрали	трудно
Характеристики на екологията на района	задоволителен
Инфраструктура	развит
Индустриални съоръжения	Не
Дата на получаване на информацията	22 март 2016 г.
Балансова стойност, руб.	4,024,501

Въз основа на гореизложеното се оценява собствеността върху сградата, собствеността върху поземления имот без тежести.

Описание на парцела

По -долу е дадено кратко описание на поземления имот, на който се намира оцененият имот.

За да се избегне двусмислено тълкуване на информацията по-долу, следва да се отбележи още веднъж, че Таблица 3.4 съдържа описание на един цял поземлен имот, собственост на XXX ЗАД на правото на собственост, върху който се намира оценяваният имот: жилищна самостоятелна двуетажна тухлена сграда с обща площ 1670 м2 (кадастрален номер: 38: 15: 120201: XXXX)

Таблица 3.4

P / p No.	Описание на парцела, площ 6000 кв.м. Селищни земи (адрес на обекта: XXX, улица XXX, кабинет № XXX; кадастрален номер: 38: 15: 120201: XXXX)
1.	Главна информация
1.1.	Наименование на поземления имот съгласно удостоверението за държавна регистрация на права	Парцел с площ от 6000 кв.м. Уреждащи се земи
1.2.	Адрес на поземлен имот	XXX, ул. Акаунт в XXX № XX
1.3.	Площ на земята	6000 кв.м.
1.4.	Поземлен кадастрален номер	38: 15: 120201: XXXX
1.5.	Име според кадастралния план на поземления имот	Ползване на земя (земевладение)
1.6.	Със специално предназначение
1.7.	Разрешено използване	За експлоатация на съществуващи сгради
1.8.	Категория земя	Уреждащи се земи
1.9.	Релеф на сайта	Гладка
1.10.	Форма на парцел	Парцелът е с неправилна геометрична форма
1.11.	Състоянието, съществуващо към датата на оценката, и действителното използване на сайта	За експлоатация на съществуващи сгради
1.12.	Санитарно и техническо състояние на обекта	Не е затрупано, добро / задоволително
2.	Описание на наличните комуникации на земята
2.1.	Инженерна поддръжка	Отопление: централно, от градски мрежи; Водоснабдяване: централно, от градски мрежи; Канализация: централно, в градски мрежи; Топлоснабдяване: централно, от градски мрежи; Захранване: централно, от градски мрежи; Телефон: централно, от градски мрежи.

Описание на сградата

Описанието и техническите характеристики на сградата на оценявания обект на недвижим имот са съставени въз основа на техническия паспорт, информацията, предоставена от Клиента, данните от извършената от Оценителя проверка и са показани в Таблица 3.5.

Таблица 3.5

Обект за оценка: Нежилищна двуетажна тухлена сграда с обща площ 1670 м2 (кадастрален номер: 38: 15: 120201: XXXX)
1. Общи данни
Наименование на обекта на оценка съгласно удостоверението за държавна регистрация на права	Нежилищна 2-етажна тухлена сграда, обща площ 1670 кв.м.
Кадастрален номер на сграда	38: 15: 120201: XXXX
Име на сградата според техническия паспорт	Търговско осветление. "А"
Инвентарен номер на сградата съгласно техническия паспорт	XX: XX: XXX: XXXXXXXXX
Строително писмо съгласно Техническия паспорт	Буква а"
Структура за подобрение (обект)	Двуетажна самостоятелна нежилищна тухлена сграда
Година на построяване на сградата
Година на последното обновяване на сградата	Не е инсталирано
Година на последното обновяване на помещенията	Не е инсталирано
Необходимостта от основен ремонт на сградата според оценката на собственика и резултатите от проверката на оценения имот	Отсъстващ
Предназначение (според информационния лист)	Нежилищни: търговски
Текуща (реална) употреба	Нежилищни: търговски
Брой етажи
Застроена площ	924,00 кв.м.
Пълна височина на сградата	9,45 м.
Обем на сградата на сградата	5762,6 кубически метра
Обща площ на помещенията	924,00 кв.м.
Средна вътрешна височина на стаите	3,60 м.
Строителна готовност	100%
Физическо износване (според информационния лист)	5% към XX.XX.2014 г.
Капиталова група	II
2. Структура и използване на помещенията
Предназначение на помещенията	Площ кв. м	Дял от общата вътрешна площ,%
Обща сума:		100,00%
Помещения на 1 -ви, 2 -ри етаж: на дребно	761,28	46,00%
Помещения на 1 -ви, 2 -ри етаж: помощни (офис) помещения	908,75	54,00%
3. Спецификации
Структурни елементи	Описание на конструктивни елементи / техническо състояние
Фондация	Стоманобетон монолитен (добър)
Строителна рамка	Монолитни конструкции, стоманобетонни колони 400 * 400 мм
Стени и външната им декорация	Автоклавен газобетон 300 мм
Сутеренни стени	Монолитен стоманобетон 200 мм
Прегради	Тухла с дебелина 120 мм (добра)
Припокриващи се	Монолитни стоманобетонни плочи 180 мм дебели (добри)
Покрив, покрив	Стъклен греди, организиран външен улук (добър)
Подове	В техническото помещение - бетон, в основния линолеум KM2 (добро)
Запълване на отвори на прозорци	Алуминиев профил с двоен стъклопакет (добър)
Запълване на вратите	Външен вход от PVC профил, Дървен, пластмасов панел (добър)
Интериорна декорация	Мазилка, вароса, боядисване, тапети, плочки, окачени тавани, стенни панели (добро)
Комуникации	Отопление: централно (добро); ВиК: централно (добро); Канализация: централно (добра); Топлоснабдяване: централизирано (добро); Захранване: централно (добро); Телефон: централно (добър). Инженерните мрежи не изискват поддръжка
Други	Сляпа зона, веранда (добра)
4. Обща оценка на техническото състояние на обекта
Добро техническо състояние. Няма щети. Сградата е в експлоатация.

Описание на конструктивните елементи Таблица 3.6

Структурни елементи	Описание на конструктивните елементи	Техническо състояние	Очаквано физическо износване
Фондация	W / бетонна монолитна лента;	Малки пукнатини в мазето и под прозорците на първия етаж	5%
Стени и прегради	Автоклавен газобетон Тухла измазана	Ширина на пукнатината до 2 мм, дълбочина до 1/3 от дебелината на стената, разрушаване на шевовете на дълбочина 1 см на площ до 10%
Припокриващи се	Железобетон	Ширина на пукнатината до 1 мм. Дълбочина на изтичане до 3 мм, не повече от три на 1 м2	15%
Покрив	Стъклен греди	Отсъстващ	5%
Подове	В техническото помещение - бетон, в основния линолеум KM2	Отделни малки дупки и пукнатини по космите, леки повреди по первазите	10%
Отвори в прегради	Алуминиев профил с прозорци с двоен стъклопакет, Външен вход от PVC профил, Дървен, с пластмасова облицовка	Отсъстващ	5%
Довършителни работи	Мазилка, вароса, боядисване, тапети, плочки, окачени тавани, стенни панели	Пукнатини на косата и на места стружки	5%
Вътрешни санитарни и електрически устройства	Отопление, ВиК, канализация, топла вода, електрозахранване	Инженерните мрежи не изискват ремонт	10%
Други	Сляпа зона, веранда	В добро състояние	10%

IV. Пазарен анализ

Анализ на разглеждания сегмент от пазара на недвижими имоти (пазара на наеми и пазара за покупко -продажба на търговски недвижими имоти, намиращи се в XXX).

Средна пазарна стойност на търговски недвижими имоти в XXX към 01.03.2016 г. (руб. / Кв. М) Таблица 4.1

Таблица 4.1

Местност	Видове търговски недвижими имоти
Продажба	Наем (руб / кв.м на месец)
Офиси	Пазаруване	Офиси	Пазаруване
Х област	34 400	20 000
Г -н Х	52 000	51 000
град XX		26 000
XXX

Средната пазарна стойност на парцелите за търговско развитие в района на Иркутск е показана в таблица. 4.2.

Таблица 4.2

Изчисление на BPM.

Г. Пенза, 2014

Предавателно писмо ………………………………………………………………………………………… 3

1. КЛЮЧОВИ ФАКТИ И ЗАКЛЮЧЕНИЯ. 4

2. ЗАДАЧА ЗА ОЦЕНКА. 4

3. ИНФОРМАЦИЯ ЗА КЛИЕНТА НА ОЦЕНКАТА И ЗА ОЦЕНИТЕЛЯ. 4

4. ПРЕДПОЛАГАНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛНИ УСЛОВИЯ, ИЗПОЛЗВАНИ ОТ ОЦЕНИТЕЛЯ В ОЦЕНКАТА. 4

5. ПРИЛОЖИМИ СТАНДАРТИ ЗА ОЦЕНКА. 4

5.2 Определяне на вида оценена стойност. 4

6. ОПИСАНИЕ НА ОБЕКТА ЗА ОЦЕНЯВАНЕ С НАМАЛЕНИЕ КЪМ ДОКУМЕНТИТЕ, В КОИТО ИЗПОЛЗВАТ КОЛИЧЕСТВЕНИТЕ И КАЧЕСТВЕНИ ХАРАКТЕРИСТИКИ НА ОБЕКТА ЗА ОЦЕНЯВАНЕ. 4

7 АНАЛИЗ НА НАЙ -ДОБРАТА И НАЙ -ЕФЕКТИВНАТА УПОТРЕБА 4

8. АНАЛИЗ НА ПАЗАРА НА ОБЕКТА НА ОЦЕНКА, КАТО И АНАЛИЗ НА ДРУГИ ВЪНШНИ ФАКТОРИ, НЕ ПЪРВО СВЪРЗАНИ С ОБЕКТА, НО ОТРЕЖАВАЩИТЕ СЕ НА РАЗХОДИТЕ. 4

9. ПРОЦЕСЪТ НА ОЦЕНЯВАНЕ. 4

10. УСТАНОВЯВАНЕ НА РЕЗУЛТАТИТЕ НА ОБЕКТИТЕ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ. 4

11. Окончателното заключение за стойността на оценения имот. 4

КЛЮЧОВИ ФАКТИ И ЗАКЛЮЧЕНИЯ.

Обща информация, идентифицираща обекта на оценка

Таблица 1. Обща информация, идентифицираща обекта на оценка

Име	Значение
Номер на доклада за оценка (ред на номера на доклада)	No 4843-14 от 12.05.2014г
Основа за оценката	Договор за оценка No 4843-14 от 12.05.2014г.
Кратко описание на обекта за оценка
Кратко описание на правата на собственост	Собственост.
Предмет на закона	Гусейнов Вугар Фарадж оглу
Цел на оценката	Определяне на пазарната стойност на обекта на оценка
Използване по предназначение на резултатите от оценката	Оспорване на резултатите от държавната кадастрална оценка на земеделските земи
Дата на оценка (дата на определяне на стойността на обекта за оценка)	01 януари 2011 г.
Дата на проверка на обекта на оценка	03 май 2014 г.
Период на работа	От 03 май 2014 г. до 12 май 2014 г.
Дата на изготвяне на доклада	12 май 2014 г.

Резултати от оценката, получени с помощта на различни подходи за оценка

В хода на работата по оценката, в рамките на подходите за оценяване, бяха получени следните резултати от изчисляването на пазарната стойност на оценения обект:

Таблица 2. Резултатите от оценката, получени с помощта на различни подходи за оценяване

Общата стойност на стойността на обекта на оценка

В резултат на изчисленията Оценителят стигна до заключението, че пазарната стойност на Обекта за оценка към 01.01.2011 г. се закръглява до: 178 000 рубли.

ЗАДАЧА ЗА ОЦЕНКА.

Таблица 3. Възлагане за оценка

Име	Значение
Обект на оценка	Поземлен имот с площ от 83 000 квадратни метра, кадастрален номер 58: 18: 941002: 47. Местоположение: установява се относителната забележителност, разположена в границите на обекта, адресът на забележителността. Забележителност 598 км + 700 м от пътя. Пощенски адрес на забележителност: район Пенза, район Мокшански. Категория земя: земеделска земя. Разрешена употреба: За селскостопанска употреба.
Имуществени права върху обекта на оценка	Собственик на обекта на оценка е физическо лице: Гусейнов Вугар оглу Паспорт на гражданин на Руската федерация серия 56 09 номер 931468, издаден от OUFMS на Русия в района на Пенза в област Октябрьски, Пенза, 04.02.2010 г. Код на подразделението 580-014.
Цел на оценката	Определяне на пазарната стойност на обекта на оценка към датата на оценката
Използване по предназначение на резултатите от оценката и свързаните с това ограничения	Оспорване на резултатите от държавната кадастрална оценка на земята в населените места
Вид на разходите	Пазарна цена
Основа за оценка	Договор за оценка No 4843-14 от 12.05.2014г
Дата на проверката	03 май 2014 г.
Дата на оценката	12 май 2014 г.
Дата на доклада	12 май 2014 г.
Срок за оценка	03 май 2014 г.-12 май 2014 г.
Формуляр за отчет	Писмен, пълен доклад
Предположения и ограничения, на които трябва да се основава оценката	Определя се от оценителя независимо
Стандарти за оценъчна дейност, прилагани при оценката	1. Федерален стандарт за оценка "Общи понятия за оценка, подходи и изисквания за оценяване (FSO № 1)", одобрен със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 юли 2007 г. № 256. 2. Федерален стандарт за оценка "Цел на оценката и видове стойност (FSO № 2)", одобрена със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 юли 2007 г. № 255. 3. Федерален стандарт за оценка „Изисквания към доклада за оценка (FSO № 3)“, одобрен със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20.07.2007 г. № 254.

3. ИНФОРМАЦИЯ ЗА КЛИЕНТА НА ОЦЕНКАТА И ЗА ОЦЕНИТЕЛЯ.

Информация за клиента

Таблица 4 Данни за клиента

Подробности за оценителя

Таблица 5. Информация за художника

Таблица 6. Данни за оценителя, работещ въз основа на трудов договор

Информация за всички организации и специалисти, участващи в оценката и подготовката на доклада за оценка, посочваща тяхната квалификация и степента на тяхното участие в оценката на обекта на оценяване

Таблица 7. Информация за всички организации и специалисти, участващи в оценката и подготовката на доклада за оценка

ПРЕДПОСТАВКИ И ОГРАНИЧИТЕЛНИ УСЛОВИЯ, ИЗПОЛЗВАНИ ОТ ОЦЕНИТЕЛЯ В ОЦЕНКАТА.

Следните предположения и ограничаващи условия са неразделна част от този доклад.

1. Настоящият доклад е надежден само в своята цялост и само за целите, посочени в него.

2. Оценителят допуска липсата на скрити факти, които влияят на оценката, състоянието на имота, структурите. Оценителят не носи отговорност за наличието на такива скрити факти, нито за необходимостта от тяхното разкриване.

3. Информацията, получена от оценителя и съдържаща се в доклада, се счита за надеждна. Оценяващият обаче не може да гарантира абсолютната точност на информацията, затова източникът на информацията е посочен за цялата информация.

4. От оценител не се изисква да се явява в съда или да свидетелства по друг начин за извършената оценка, освен чрез официална покана от съда.

5. Становището на оценителя относно пазарната стойност на обекта е валидно само към датата на оценката. Оценителят не поема никаква отговорност за промени в икономически, правни и други фактори, които могат да възникнат след тази дата и да повлияят на пазарната ситуация, а следователно и на пазарната стойност на обекта.

6. Докладът за оценката съдържа професионалното мнение на оценителя относно пазарната стойност на обекта, като посочената стойност е най -вероятно, когато обектът се продава на свободния пазар, с достатъчна експозиция

7. Оценката на пазарната стойност на обекта за оценка е определена към предходната дата, 01.01.2012 г., с цел да се оспорят резултатите от държавната кадастрална оценка в съда.

8. Обектът на оценяване, както и количествените и качествените характеристики на обекта на оценка, не са се променили от датата на оценката до датата на работата.

Ние, долуподписаният, с настоящото потвърждаваме, че в съответствие с данните, с които разполагаме:

Фактите, посочени в този доклад, са верни и верни;

Направеният анализ, изразените мнения и получените заключения са валидни само в рамките на предположенията и ограничаващите условия, посочени в този доклад, и са наш личен, безпристрастен професионален анализ, мнения и заключения;

Нямаме настоящ или бъдещ интерес към имота, който е предмет на този доклад: ние също нямаме личен интерес или пристрастие към участващите страни;

При оценката на Имота Оценителят направи следните предположения, а също така установи следните ограничения и граници на прилагане на получения резултат от Оценката на Имота:

Докладът за оценка е изготвен в съответствие със следното предположения:

§ Като се има предвид предназначението на резултатите от оценката, не се извършва анализ, правна проверка на документите за собственост.

§ Видът на закона се определя според удостоверението за държавна регистрация на права.

§ При изчисляване на пазарната стойност на обекта за оценка, Оценителят изхожда от предположението, че обектът на оценката не е заложен и не е обременен със задължения към трети страни (т.е. с изключение на съществуващите тежести, ако те съществуват към датата на оценката).

§ Субектът (ите) на правото се установява (установява) съгласно удостоверението (ите) за държавна регистрация на права.

§ При извършване на оценката Оценителят се ръководи от предоставените от Клиента технически документи.

§ Отговорността за предоставената документация е на Клиента;

§ Информацията, предоставена от Клиента, е подписана от упълномощено лице и заверена съгласно установената процедура. Следователно информацията, използвана при оценката, се счита за надеждна и Оценяващият няма причина да вярва в друго. Тази информация се съхранява от Изпълнителя в продължение на 3 години (считано от датата на доклада).

Докладът за оценка е изготвен в съответствие със следното ограничения:

§ Оценителят не поема никаква отговорност по правни въпроси, засягащи оценената собственост или права на собственост върху нея. Нямаше правна проверка на предоставените документи.

§ Оценителят допуска липсата на скрити фактори, свързани с оценъчния имот и които биха могли да повлияят на неговата стойност. Оценителят не носи отговорност нито за откриването на такива фактори, нито в случай на тяхното откриване. Оценката не взема предвид никаква лична собственост, разположена на сайта.

§ Базовите данни, финансовата информация, становищата и гледните точки, събрани и използвани в анализа, по мнението на оценителя, са получени от надеждни източници и са верни.

§ Този отчет, както и всяка негова част (включително данни за стойността на цената) не могат да се използват освен от Клиента, чието име е посочено в доклада.

§ Становището на Оценителя относно пазарната стойност е валидно само към датата на оценката. Оценителят не поема отговорност за промени в социални, икономически, природни или други фактори, които могат да възникнат впоследствие и да повлияят на стойността на Имота. Докладът за оценката съдържа професионалното мнение на оценителя относно пазарната стойност на имота и не е гаранция, че този имот ще бъде продаден на свободния пазар на цена, равна на стойността, посочена в доклада.

§ Всички изчисления и заключения, направени в доклада, се основават на съществуващото пазарно състояние към датата на оценката. Тези предположения обаче могат да се променят с течение на времето.

§ Оценителят не предоставя допълнителни съвети по този отчет, освен в случаите, предвидени в отделни договори.

Приложени стандарти за оценка

Докладът за оценка е съставен по начина и в съответствие с изискванията, установени от следните регулаторни документи:

Конституцията на Руската федерация

Граждански кодекс на Руската федерация.

Федерален закон от 29.08.98 г. № 135-ФЗ "За дейностите по оценяване".

Федерални стандарти за оценка (FSO-1, FSO-2, FSO-3), одобрени със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 юли 2007 г., разработени с цел прилагане на разпоредбите на Федералния закон от 27 юли, 2006, № 157-ФЗ „За изменения на Федералния закон„ За оценъчната дейност в Руската федерация ”.

Стандарти и правила за извършване на оценъчни дейности - набор от стандарти за оценка на общоруската обществена организация "Руско общество на оценителите", 2010 г.

Стандарти и правила за дейностите по оценяване на нетърговското партньорство „Саморегулираща се организация на оценители„ Сибир “, утвърдени от Съвета за партньорство на НП СТОИ„ Сибир “, протокол No 2 от 10.09.2006г.

Последователността на определяне на стойността на обекта

Последователността на определяне на стойността на Обекта се състои в извършване на следните етапи от оценката на Обекта:

сключване на договор за оценка, включително задача за оценка;

установяване на количествени и качествени характеристики на обекта, включително събиране, обработка и анализ на необходимата за оценката информация:

Документи за собственост, информация за обременяване на Обекта с правата на други лица;

информация за техническите и експлоатационни характеристики на механизма;

друга информация, необходима за установяване на количествените и качествените характеристики на обекта, за да се определи неговата стойност, както и друга информация (включително фотодокументи), свързана с обекта;

инспекция на обекта за оценка, фотографиране (фотографските материали на обекта за оценка са представени в съответното приложение към доклада);

анализ на пазара, към който принадлежи обекта;

прилагане (или обоснован отказ от използване) на подходи за оценяване, избор на метод (методи) на оценка в рамките на всеки от подходите за оценка и изпълнение на необходимите изчисления;

съгласуване (обобщение) на резултатите, получени в рамките на всеки от подходите за оценка, и определяне на крайната стойност на стойността на обекта за оценка;

подготовка и предаване на този доклад на клиента.