Министерство на образованието и науката на Руската федерация

Московски държавен университет

Дизайн и технология

Икономика и управление

Курсова работа

при оценката на бизнеса по темата:

"Методът за дисконтиране на парични потоци при оценката на цената на бизнеса."

Извършени:

Студент c. VE-051.

Schepaanina e.v.

Научен съветник:

Zimin t.i.

Москва 2010.

Въведение ................................................. ............................. .3. Секция 1 ................................................ .............................. ... 5. 1. Същност на оценката на бизнеса ................................. .......... ................... 5. 2. Цели на оценката на бизнеса ........................................... .... 6. 3. Методи за оценка на предприятието ........................................... ........... 6. 4. Метод за дисконтиране на парични потоци .............................. ... 9 4.1 Същност, основни принципи, които са в основата на метода .......... 9 4.2 Ограничения на обхвата и методите .............................. .10 4.3 Основните етапи на оценката на компанията от ДДР ......................11 Раздел 2 .................................................. ................................................. 19. Изчислена част .................................................. ..................................... .. 19. Заключение ................................................... ............................. 22. Списък на използваните препратки ........................................ ... 23

Развитието на пазарната икономика в Русия доведе до различни форми на собственост. Една характеристика се появи по своя преценка, за да се разпорежда със собственика на апартамента, дома, други недвижими имоти, да намери нов дом или офис или офис, да инвестира в бизнес.

Всеки, който се чуди да осъзнаят правата на собственика, възникват много проблеми и въпроси. Един от основните въпроси е въпросът за стойността на имота. Този проблем е изправен пред предприятия, фирми, акционерни дружества, финансови институции. Геодезирането на предприятия, развитието на ипотечното кредитиране, фондовата борса и застрахователната система също така представляват необходимостта от нова услуга - оценка на разходите за обекти и права на собственост.

В производствената и икономическата практика на стопанските субекти се появяват много случаи, когато е необходимо да се оцени пазарната стойност на имуществото на предприятията. Без нея, без операция за покупка и продажба на собственост, кредитиране на гаранция, застраховка, разрешаване на имуществени спорове, данъчно облагане и др. От тук има нужда от експерти по оценка на оценките. Оценките са основната част от процеса на реформиране на икономиката и създаването на правна държава.

Днес, в Русия, дейностите на оценителите на федералното равнище се регулират от съответния федерален закон от 29.07.98. № 135-FZ "относно дейностите по оценката в Руската федерация"

Други основни законодателни актове, които трябва да бъдат спазени, са "стандарти за оценка, задължително одобрение на дейностите по оценяване, одобрени от постановлението на правителството на Руската федерация от 6 юли 2001 г. 519.

Процесът на приватизация, появата на фондовия пазар, развитието на застрахователната система, прехода на търговските банки за издаване на заеми за сигурността на собствеността от необходимостта от нова услуга - оценка на стойността на предприятието (бизнес) \\ t ), определяне на пазарната стойност на своя капитал.

Столицата на предприятието е уникален продукт и сложен продукт, нейната природа до голяма степен определя специфични фактори. Следователно е необходима цялостна оценка на капитала, като се вземат предвид всички съответни вътрешни и външни условия за неговото развитие.

Развитието на пазарната стойност на предприятието допринася за подготовката му за борба за оцеляване на определен пазар, дава различна представа за потенциалните възможности на предприятието. Процесът на оценка на дейността на предприятията е в основата на развитието на нейната стратегия. Тя разкрива алтернативни подходи и определя кой се осигурява максимална ефективност на компанията и следователно по-висока пазарна цена.

Оценката на бизнеса всяка година става по-подходяща, защото При условията на пазара е невъзможно ефективно да се управлява всяка компания без реална оценка на бизнеса. Оценката на цената на предприятието действа като универсален индикатор за ефективността на всички управленски стратегии. При закупуване и продажба на собственост, с оценка на интелектуалната собственост, с преоценка на дълготрайни активи, при извършване на амортизационни политики и с повечето други пазарни действия, е обективно необходима оценка.

Пазарната оценка на бизнеса до голяма степен зависи от това какви са нейните перспективи. При определяне на пазарната стойност на бизнеса се взема предвид само частта от капитала, която може да доведе до приходи в една или друга форма в бъдеще. Много е важно на какъв етап от развитие на бизнеса собственикът ще започне да получава тези приходи и с какъв риск е свързан. Всички тези фактори, засягащи оценката на бизнеса, ви позволява да разгледате метода намалени парични потоци (По-нататък - методът на ДДР).

Секция 1.

1. Същност на бизнес оценката.

Оценка - систематично събиране и анализ на данните, необходими за определяне на разходите за различни видове собственост (бизнес) и нейната оценка въз основа на съществуващото законодателство и стандарти.

Оценка на обекта - движими и недвижими имоти, нематериални активи и финансови активи на предприятието или бизнеса като цяло.

Оценка на бизнеса - Това е определянето на стойността на дружеството, като комплекс и способен да спечели печалба от собственика си.

При провеждане на проверка за оценка стойността на всички активи на дружеството се определя: \\ t

· Недвижим имот

· Машини и оборудване

· Складови запаси

· Финансови инвестиции

· Нематериални активи.

Освен това ефективността на производителността на компанията, нейното минало, настоящи и бъдещи доходи, перспективи за развитие и конкурентна среда на този пазар се оценяват отделно поотделно.

Всяка глава на предприятието рано или късно е изправена пред проблема с оценката на бизнеса си. Има много причини за това, най-важното е да се знае, че цената на това е почти невъзможно да се вземат решения относно реализацията на правата на собственика, тъй като цената на компанията е най-пълно отразява резултатите от неговите дейности.

Познаването на бизнес стойността ще помогне в решаването на следните въпроси:

· Подобряване на ефективността на управлението на предприятията;

· Обосновка на инвестиционното решение;

· Развитие на плана за развитие (бизнес план);

· Преструктуриране на предприятието (ликвидация, сливане, абсорбция, разпределение и др.);

· Определяне на текущата пазарна стойност на предприятието в случай на частична или пълна покупка или продажба, при изпращане на един или повече участници от общества и др.;

· Определяне на стойността на ценните книжа на предприятието, вражда, дела в капитала си в случаи на различни видове операции с тях;

· Определяне на кредитоспособността на предприятието и стойността на стойността на депозита по време на кредитирането;

· Откриване на реалната пазарна стойност на собствеността по време на застрахователните операции;

· Данъчно облагане на предприятието (при определяне на данъка на данъчната основа, е необходимо да се извърши обективна оценка на предприятието);

· Преоценка на активите на предприятието за счетоводни цели;

· Въведение в уставния капитал на депозитите на основателите;

· Обратно изкупуване на акции от акционери;

· Обжалване на съдебно решение за оттегляне на собствеността, когато възстановяването на бизнес пристъпите е неоснователно подценено;

· Определяне на стойността на наем при наемане на бизнес под наем;

· Емисии на акции от обществото.

2. Цели на бизнес оценка.

· Инвестиционен дизайн;

· Изпълнение на собственост в оторизиран капитал: \\ t

· Определяне на дела на правата на собственост;

· Прехвърляне на права на собственост;

· Наем, прехвърляне към управление на доверието, лизинг;

· Продажба на покупка;

· Раздел, наследство, дарение на собственост;

· Застраховка на имоти, депозит;

· Изчисляване на данъците, таксите и задълженията;

· Провеждане на конкурси, търговия, търговия;

· Резолюция на имуществени спорове, конфискация, изземване.

3. Методи за оценка.

Главно разграничават три метода за определяне на цената на предприятието (бизнес): разходи, сравнителни и печеливши.

В практиката на операции с оценката на предприятията има голямо разнообразие от ситуации. В същото време всеки клас ситуации съответстват на техните собствени, адекватни подходи и методи и методи. За правилния избор на методи е необходимо да се оценяват предварителни ситуации, използващи групиране на обекти, като например транзакция, моментът, на който се прилагат десетки или стотици хомогенни обекти, е препоръчително да се използва сравнителен метод. За оценка на сложни и уникални обекти е за предпочитане предпочитан метод.

Някои видове предприятия обикновено се оценяват въз основа на техния търговски потенциал (например бензиностанция или хотел). Обемът на продажбите на бензина, броят на гостите в хотела са източници на доходи, които след сравнение с разходите за оперативни разходи ви позволява да определите доходността на това предприятие. Този подход към оценката се нарича печеливша. Методът на доходите се основава на капитализация или дисконтиране на печалби, които ще бъдат получени в случай на лизинг на недвижими имоти. Резултатът от оценката по този метод включва както разходите за сградата, така и цената на парцела.

Ако компанията (бизнес) не се продава и не се купува и няма разработен пазар за този бизнес, когато съображенията за приходи не са основа за инвестиции (болници, правителствени сгради), оценката може да бъде извършена въз основа на. \\ T определяне на разходите за строителство, като се вземат предвид амортизацията и добавянето на стойността на възстановяването, т.е. скъпият метод.

В случай, че има бизнес пазар, подобен на оценката, може да се използва сравнителен или пазарен метод, основан на избора на сравними обекти, които вече са продадени на този пазар, може да се използва за определяне на пазарната стойност.

На идеалния пазар, трите подхода трябва да доведат до същата стойност на разходите. Въпреки това, повечето пазари са несъвършени, потенциалните потребители могат да бъдат неправилно информирани, производителите могат да бъдат неефективни. Според това, както и по други причини, тези подходи могат да произвеждат различни индикатори за стойността.

Всеки от тримесечните подходи включва използването на методи, присъщи на него.

Печеливш подход Осигурява употреба:

· метод на капитализация .

Методът се прилага за тези предприятия, които успяха да натрупат активи в резултат на капитализацията им в предходни периоди; С други думи, този метод е най-подходящ за оценката на "зрели" в своите възрастови предприятия.

· намалени парични потоци .

Тя е по-приложена за оценка на младите предприятия, които нямаха време да печелят достатъчно печалби за капитализация в допълнителни активи, но въпреки това; Имат обещаващ продукт и имат очевидни конкурентни предимства в сравнение със съществуващите и потенциалните конкуренти.

Подход за разходите Използва:

· метод на чисти активи .

· метод на ликвидационна стойност .

Методът се извършва, ако дружеството на ръба на несъстоятелност или има сериозни съмнения относно способността му да остане съществуващо предприятие, както и в случаите, когато цената на дружеството по време на ликвидация може да бъде по-висока, отколкото при продължаващите дейности.

Със сравнителен подход са използвани:

· метод на капиталовия пазар .

Методът е фокусиран върху оценка на предприятието като валидно, което допълнително включва функциониране.

· метод на транзакция .

Методът е приложим за случая, когато инвеститор възнамерява да затвори предприятието или значително да намали обема си.

· методът на индустриалните коефициенти .

Методът е фокусиран върху оценка на предприятието като валидно, което допълнително включва функциониране.

Методите на капиталовия пазар, сделките и производствените коефициенти са подходящи при условие за строг избор на еквивалентно предприятие, което трябва да се третира и като очакваното предприятие.

Възможността и дори в много случаи, необходимостта (да се получи по-надежден резултат), да се прилагат различни методи за оценка на бизнеса в определена инвестиционна ситуация за оценка на бизнеса води до много проста идея за изчисляване на оценките на "претегляне" чрез различни методи и сумиране на такива "претеглени" оценки. В същото време, повишаването на теглото на значимостта на оценките според различно, по принцип, валидна в тази ситуация, методите за оценка се разбират като коефициенти на доверие към подходящия метод. Тези коефициенти са изключително експерт (определени от оценителя независимо).

При оценката на руските предприятия, датата на оценката е от особено значение. Обвързването на оценките по времето е особено важно, когато, от една страна, пазарът е пренаситен от имущество в предварително изпечено състояние, а от друга страна, липсват инвестиционни ресурси.

Руската икономика се характеризира с превишението на предложението на всички активи, включително недвижими имоти, над търсенето на разтворители. Този дисбаланс по посока на офертата пряко засяга очакваната стойност на предлаганата в продажба имущество. Цената на имота в условията на балансиран пазар не съвпада с цената под пазарната депресия. Но собствениците на имоти и инвеститорите се интересуват точно от реалната цена, която ще бъде предложена на определен пазар в определен момент и в специфични условия. Купувачите се стремят да намалят вероятността да загубят парите си и да изискват определени гаранции. Следователно, когато определя цената на предприятието, са необходими всички рискови фактори, включително риск от инфлация и фалит.

На пръв поглед, в условията на инфлационната икономика, методът на текущата стойност на предприятието (метод за дисконтирани парични потоци) е най-подходящ за оценка на предприятието (метод за отстъпление на паричния поток), тъй като процентът на инфлацията е в зависимост от дисконтовия процент. Би било правилно, ако степента на инфлация е предвидима и икономиката функционира нормално. Предвиден е един и същ поток от нетните приходи от дейността на компанията в продължение на няколко години напред в условията на нестабилна икономика, е много трудно.

4. Метод за дисконтиране на парични потоци.

4.1 Същност, основни принципи, които са в основата на метода

Определянето на цената на бизнеса от метода на ДДС се основава на предположението, че потенциалният инвеститор няма да плати за тази бизнес сума, по-голяма от настоящите разходи за бъдещи доходи от този бизнес. Собственикът няма да продаде своя бизнес на цена под текущата стойност на прогнозирания бъдещ доход. В резултат на взаимодействието страните ще стигнат до споразумение за пазарната цена, равна на текущата стойност на бъдещите доходи.

Този метод на оценяване се счита за най-приемлив от гледна точка на инвестиционните мотиви, тъй като всеки инвеститор, който инвестира пари в съществуващо предприятие в крайна сметка купува не е набор от активи, състоящи се от сгради, структури, машини, оборудване, нематериални стойности и др., и бъдещите приходи от потока, които му позволяват да възстановят инвестираните средства, да се възползват и да увеличат благосъстоянието си. От тази гледна точка всички предприятия, до всички сектори на икономиката, те принадлежат, произвеждат само един вид търговски продукти - пари.

Методът за дисконтиране на паричния поток предполага, че измервателният метър от дисконтирания доход от бизнеса, който се счита по-рано като основа за определяне на пазарната си стойност и прилагането на това предприятие, не се очаква печалби, но парични потоци.

Най-проста дефиниция на паричен поток (паричен поток) се свежда до факта, че паричният поток за определен период (година, тримесечие, месец) не е нищо друго освен баланса на бизнес приходите (с "плюс" знак) и плащания (с знак минус ").

Минали парични потоци се вземат предвид просто като такива показатели, които се съдържат в доклада на паричния поток.

Бъдещи парични потоци, предоставени от дейността, предвидени на базата на нетната печалба от дейността (брутен доход на минус оперативни разходи, лихви за кредитния и данъка върху доходите) с тяхната корекция по такъв начин, че да отразяват най-вероятно да отразяват вероятните и плащания и плащания.,

Основните предимства на оценката на бизнеса, като част от нарастващия подход, с подкрепа за паричен поток, а не само печалби, са както следва.

Първо, бъдещите печалби от бизнеса пряко вземат предвид очакваните текущи разходи за производството и продажбата на продукти, докато бъдещите разследвания за поддържане и разширяване на производствените или бизнес услугите в прогнозата за печалбата са частично отразени в текущата им амортизация.

Второ, липсата на печалба (загуба) като показател в инвестиционните изчисления върху оценката на бизнеса се обяснява и с факта, че печалбата, която е чисто счетоводна показател за отчитане, подлежи на значителна манипулация. Неговата декларираната стойност зависи от начина на отчитане на разходите за закупени ресурси в цената на продадените продукти, от метода на ускорена амортизация, от критерия за записване на продукти за реализирани продукти (от факта на получаване на средствата за неговата. \\ T плащане или изпълнение поради договорите за доставка на база за доставка) и др.

4.2 Ограничения на обхвата и методите.

Този метод на оценяване се счита за най-приемлив от гледна точка на инвестиционните мотиви, тъй като всеки инвеститор, който инвестира пари в съществуващо предприятие в крайна сметка купува не е набор от активи, състоящи се от сгради, структури, машини, оборудване, нематериални стойности и др., и бъдещия доход на потока , Позволявайки го да се възстанови инвестираните средства, да направи печалба и да увеличи благосъстоянието си. От тази гледна точка всички предприятия, до всички сектори на икономиката, те принадлежат, произвеждат само един вид търговски продукти - пари. Методът PPC може да се използва за оценка на съществуващото предприятие. Въпреки това има ситуации, когато той обективно дава най-точния резултат от пазарната стойност на предприятието. Използването на този метод е най-обосновано за оценка на предприятията с определена история на икономическата активност (за предпочитане печеливша) и на етапа на растеж или стабилно икономическо развитие. Този метод е по-малко приложен към оценката на предприятията, които издържат систематични загуби (въпреки че отрицателната стойност на стопанската стойност може да бъде факт за вземане на управленски решения). Трябва да се наблюдава разумна предпазливост при прилагането на този метод за оценка на новите предприятия, дори ако обещава. Липсата на ретроспекция на печалбите затруднява обективно предсказването на бъдещите парични потоци.

4.3 Основни етапи на оценка на предприятията от DDP

1. Избор на паричен поток

Основният индикатор, използван като част от метода за отстъпка за парични потоци, е паричен поток, изчислен като разлика между притока и изтичането на средства за определен период. Следните основни типове парични потоци се отличават:

· Изчислява се пазарната стойност на своя (съвместна) капитал: \\ t

паричен поток за собствен капитал \u003d нетна печалба след данъци + амортизация 1 +/- намаляване (увеличение) на собствения работен капитал +/- намаляване (увеличение) на инвестиции в дългосрочни активи +/- намаляване (увеличение) на дългосрочен дълг.

· Изчислява се кумулативният паричен поток (условно се отличава със своя собствен и привлечен капитал на предприятието):

Печалба преди плащането и данъците - данък върху дохода + амортизационни удръжки +/- намаляване (увеличение) на собствения работен капитал +/- Продажби на активи (капиталови инвестиции).

В практически изчисления изчислението на паричния поток на компанията се използва за три възможни сценария за развитие: песимистични, най-вероятно и оптимистични. Основните показатели за прогнозираните сценарии могат да бъдат:

2. Определяне на продължителността на прогнозния период.

Според този метод предприятието се основава на бъдеще, а не на минали парични потоци. Като прогнозен период, периодът продължава, докато темповете на растеж на компанията се стабилизират (предполага се, че в периода след окото трябва да се появят стабилен дългосрочен темп на растеж или безкраен поток от доходи. В страни с пазарна икономика прогнозният период е 5-10 години, в страните от преходната икономика е допустимо да се намалят до 3 години.

В практическите дейности критериите за избор на прогнозен период могат да бъдат: компанията, принадлежаща към определена индустрия (за минни индустрии, прогнозният период е по-дълъг, докато цената на бизнеса е ограничена от наличната сума на ресурса), етапите на жизнения цикъл на компанията.

Единицата за измерване на прогнозния период се определя въз основа на ритъма на производството, като правило годината се приема като стандартна единица.

3. ретроспективен анализ и прогноза за брутните приходи от продажбите.

Прогнозата за брутните приходи следва да бъде логично съвместима с ретроспективните показатели на предприятието и индустрията като цяло и взема предвид факторите: продуктовата гама; Производствени обеми и цени за продукти; Ретроспективни темпове на растеж на предприятието; търсене на продукти; инфлация; производствен капацитет; Перспективи и възможни последици от капиталови инвестиции; Обща ситуация в икономиката, определяща перспективите за търсене; Ситуация в индустрията, като се има предвид нивото на конкуренция; Делът на очакваното предприятие на пазара; Дългосрочни темпове на растеж в периода на постформа; Планове на мениджъри на очакваното предприятие.

4. Прогноза за анализ и разходи.

На този етап оценителят трябва:

· Счетоводни ретроспективни взаимозависимости и тенденции;

· Разглеждане на разходите за разходи: директно (особено съотношението на постоянни и променливи разходи) и непряко;

· Оценете инфлационните очаквания за всяка категория разходи;

· Проверете еднократни и аварийни разходи за разходи, които могат да се появят във финансовите отчети, но в бъдеще няма да се срещнат;

· Определяне на обезценяването на базата на текущата наличност на активи и бъдещи увеличения и обезвреждане;

· Сравнете очакваните разходи със съответните показатели за конкуренти или подобни и средни показатели.

5. Анализ и прогноза на инвестициите.

Този етап от метода включва:

· Определение на излишъка (недостатък) на чистия оборотен капитал на дружеството, поради факта, че излишъкът увеличава пазарната му стойност, а недостатъците - намалява (следователно тя трябва да бъде попълнена);

· Анализ на капиталови инвестиции, за да замени основната столица като износване и разширяване на производствените мощности;

· Права (+/-) дългосрочен дълг (за модел на паричен поток, който донесе със собствен капитал).

Анализът на инвестициите включва 3 основни компонента: собствен работен капитал, инвестиции, нужди от финансиране.

Анализът на собствения оборотен капитал включва:

· Определяне на сумата от първоначалния капитал на Eigenvewic;

· Замяна на съществуващите активи като износване;

· Получаване и изплащане на дългосрочни заеми;

· Създаване на допълнителни стойности, необходими за финансиране на бъдещия растеж на предприятието;

· Покупка или изграждане на активи за увеличаване на производствените съоръжения в бъдеще;

· Издаване на акции.

Извършено:

· Въз основа на прогнозата на отделните компоненти на собствения им оборотен капитал;

· Въз основа на очаквания оставащ експлоатационен живот;

· Въз основа на нуждите за финансиране на съществуващите нива на дълга и графици за погасяване на дълга;

·% От промените в продажбите;

· Въз основа на ново оборудване за подмяна или разширяване.

6. Изчисляване на паричния поток за всяка година от прогнозния период.

2 основен метод за изчисляване на паричния поток:

· Директен метод: Въз основа на анализа на паричния поток по изделията на идването и потреблението, т.е. счетоводните сметки.

· Непряк метод: анализира паричния поток в области на дейност. Той ясно демонстрира използването на печалба и инвестиране на средства за еднократна употреба.

Паричен поток за всяка прогнозна година (съгласно непряк метод за изчисляване на паричния поток за собствен капитал):

Паричен поток от основната дейност:

Печалба (минус данък) + амортизация - промени в размера на текущите активи (текущи активи средни парични средства чрез задължителни в вземания и резерви), краткосрочни финансови инвестиции, вземания, запаси, други текущи активи + промяна на размера на настоящите задължения (\\ t Текущите пасиви означават средства чрез предоставяне на разсрочено плащане от кредитори, получаване на аванси от купувачи), задължения, други настоящи задължения +

Паричен поток от инвестиционни дейности:

Промяна на размера на дългосрочните активи (дългосрочни активи означава намаляване на средствата чрез инвестиране в активите на дългосрочна употреба; прилагане на дългосрочни активи ([дълготрайни активи, акции на други предприятия] парични средства), нематериални активи , дълготрайни активи, незавършени капиталови инвестиции, ранни капиталови инвестиции, други дълготрайни активи

Паричен поток от финансови дейности:

Промяната на размера на дълга ([]] показва [↓] на средства, дължащи се на привличането на [погасяване] на заеми), краткосрочни и дългосрочни заеми и заеми + промени в собствените им средства (собствен капитал, дължащ се на настаняването на допълнителни акции означава пари; пазари откуп и платежни дивиденти водят до тях ↓) + акционерен капитал, натрупващ капитал, целеви разписки \u003d

Обща промяна в брой

(Трябва да има \u003d [↓] баланса на паричните средства между двата отчетни периода).

7. Определянето на дисконтовия процент е очакваната степен на доходи за инвестиции в сравними инвестиционни обекти, базирани на риска.

Дисконтът или цената на привличането на капитал следва да се изчисли, като се вземат предвид три фактора :

· Наличието на много предприятия от различни източници на капитал, които изискват различни нива на обезщетение

· Необходимостта от счетоводство за инвеститори на пари във времето

· Рисков фактор или степента на вероятност за получаване на очаквания доход

Има различни методи за определяне на дисконтовия процент, най-често срещаните от тях са:

· За паричен поток за собствен капитал - модел на оценка и капиталови активи (CAPM-capitalssetpricingmodel) и метода на кумулативна конструкция

· За паричен поток за целия инвестиционен капитал - моделът на среднопретеглената цена на капитала (WACC - тежест парагостофекапитал).

За паричен поток за собствен капитал се прилага дисконтов процент, равен на задвижването, изисквано от собственика на възвръщаемостта на инвестирания капитал.

Модел CAPM. Въз основа на анализа на обхвата на информацията за фондовия пазар (промени в рентабилността на свободно привлекателни акции). Прилагането на модел за извеждане на отстъпка за затворени дружества изисква допълнителни корекции.

Метод на кумулативна конструкция Тя се различава от CAPM от факта, че при дисконтовия процент към номиналната безрискова ставка на процента на кредита се добавя съвкупна премия за инвестиционни рискове. Обикновено сред рисковите инвестиционни фактори оценяват рисковете:

· "Ключова фигура" като част от мениджърите на предприятието риск от липса на такава или нейната непредсказуемост, безконтрола, некомпетентност и др.

· Недостатъчна диверсификация на пазарите на пазарни продажби, източници на придобиване на ресурси.

· Договори, сключени от предприятието за прилагане на техните продукти, включително рисковете от безскривай, несъстоятелност, както и правната неспособност на договорите за договаряне.

· Ноктите на източници на финансиране.

· Финансова нестабилност на дружеството (рискове от недостатъчен оборот на оборота със собствения си оборотен капитал, недостатъчно обхващане на краткосрочния дълг и т.н.) и др.

Математическият метод на кумулативна конструкция може да бъде представен като формула :

R \u003d r b / p + σdr i

където R b / p е основната ставка (без риск или по-малко рискова ставка);

д-р I - I-I изменение.

Ако има развит пазар на недвижими имоти като основен метод за определяне на корекциите до основния процент, се използва методът на експертни оценки. Като цяло, дисконтът за собствен капитал (RSC) ще бъде равен на:

R SK \u003d R B / P + R N / L + R и + R d

където - r n / l - офертата на наградата за риск от неликвидност;

R и - залог на награда за повреда в управлението на инвестициите

R D - залог на награда за други (допълнителни) рискове.

За паричен поток за целия инвестиран капитал се прилага дисконтов процент, равен на размера на претеглените резултати за тяхното и привлечени капитали: \\ t

WACC \u003d C ZK * (1-H / PR) * D ZK + с PA * с Ao * d o O O

Където c zk е цената на привличането на заемния капитал;

n / pr - данъчната ставка на предприятието;

D ZK - делът на привлечения капитал в капиталовата структура;

С Па - разходите за привличане на акционерен капитал (привилегировани акции);

С PA - делът на предпочитаните акции в капиталовата структура на предприятието;

С АД - разходите за привличане на акционерно капитал (обикновени акции);

D OA е делът на обикновените акции в капиталовата структура на предприятието.

8. Изчисляване на стойността на разходите в периода след окото.

Дефиницията на тази цена се основава на предпоставката, която бизнесът може да генерира доход и в края на следствения период. В зависимост от перспективите за развитие на бизнеса в периода след окото се използва определен метод за изчисляване на дисконтовия процент:

· Метод за изчисляване на ликвидационните разходи. Прилага се, ако се очаква постпроктовният период да обясни с последващата продажба на налични активи. За да се оцени настоящото предприятие, което представлява печалба и дори повече, така че в етапа на растеж този поход не е приложим.

· Методът за изчисляване на цената на нетните активи на изчислителната техника е подобен на изчисленията на стойността на ликвидацията, но не взема предвид разходите за ликвидация и отстъпка за спешната продажба на активи. Този метод може да се използва за стабилен бизнес, чиято основна характеристика е значими материални активи.

· Методът на планираните продажби, състоящ се от гледна точка на парични потоци в показатели за разходи с помощта на специални коефициенти, получени от анализа на ретроспективни данни за продажбите на сравними компании.

· Според модела на Гордън годишният доход на периода на постзурог е капитализиран в стойностите показатели, използващи коефициента на капитализация: \\ t

K cap \u003d k - g,

където k е дисконтът; G - дългосрочен паричен дебит.

Моделът Gordon се основава на прогнозирането на стабилни приходи в остатъчния период и предполага, че стойността на вноските и инвестициите са равни. Крайната стойност на този модел е равна на:

V \u003d CF (T +1) / (K - G), където CF (T +1) е паричен поток от приходи за първата година от пост-груб (остатъчен) период.

Крайната стойност на V съгласно формулата на Гордън се определя в края на прогнозния период.

9. Предварителна бизнес стойност.

Предварителната стойност на цената на бизнеса се състои от два компонента:

· Текущите разходи за бъдещи парични потоци;

· Текущата стойност в периода след окото.

10. Изменения на резултатите.

За да се елиминира крайната пазарна стойност на дружеството, се правят редица изменения. Ако беше използван модел за отстъпка без летящ паричен поток, тогава установената пазарна стойност се отнася до целия инвестиционен капитал, т.е. Включва не само цената на собствения капитал, но и разходите за дългосрочните задължения на компанията. Следователно, за да се получи цената на собствения капитал, е необходимо да се извади дългосрочен дълг от установената стойност. При изчисляване на стойността се вземат предвид активите на предприятието, които участват в производството, получават печалби, т.е. При проектирането на паричен поток. Активите не участват в производствения процес, също имат разходите, които могат да бъдат изпълнени (по време на продажба). Следователно е необходимо да се определи пазарната стойност на тези активи и да обобщи NW с разходите, получени чрез дисконтиране на паричния поток. В резултат на оценката на предприятието, този метод определя цената на контрола ликвидален пакет от акции. Ако се изчислява пакетът, който не контролира, тогава трябва да направите отстъпка.

Раздел 2.

Изчислена част.

Определяне на цената на бизнеса по метода на дисконтирания паричен поток.

От 2011 до 2014 година - Прогнозен период - 4 години

2015 - постпрогноза година

Маса 1.

Показатели	на годината
	2011	2012	2013	2014	2015
1	2	3	4	5	6
1. Паричен поток от основната дейност, хиляди рубли.	800	1000	1100	1250	1300
2. Паричен поток от инвестиционна дейност, хиляди рубли.	60	80	100
3. Паричен поток от финансови дейности, хиляди рубли.	4000	3800	3500	3200	2800
4. Кумулативен паричен поток, хиляди рубли.	4740	4720	4500	4450	4100
5. Дисконтов процент,%	18	18	18	18	18
6. Отстъпка коефициент	0,85	0,72	0,61	0,52	0,44
7. Намален паричен поток, хиляди рубли.	4029	3398,4	2745	2314
8. Текуща стойност на паричните потоци, хиляди рубли.	12486,4
9. Скорост на капитализация за остатъка,%	20
10. Остатъчната стойност на бизнеса, хиляди рубли.	9020
11. добра воля, хиляди рубли.	1675
12. Цена на бизнеса, хиляди рубли.	23181

4. Кумулативен паричен поток, хиляди рубли. \u003d Паричен поток от основната дейност - паричен поток от инвестиционни дейности + паричен поток от финансови дейности.

2011г - 800-60 + 4000 \u003d 4740

2012 - 1000-80 + 3800 \u003d 4720

2013 - 1100-100 + 3500 \u003d 4500

2014. - 1250 + 3200 \u003d 4450

2015. - 1300 + 2800 \u003d 4100

7. Намален паричен поток, хиляди рубли. \u003d Кумулативен паричен поток * отстъпка коефициент.

2011г - 4740 * 0.85 \u003d 4029

2012 - 4720 * 0.72 \u003d 3398.4

2013 - 4500 * 0,61 \u003d 2745

2014. - 4450 * 0.52 \u003d 2314

8. Текуща стойност на паричните потоци, хиляди рубли. \u003d Σ дисконтирани парични потоци

4029+3398,4+2745+2314=12486,4

10. Остатъчната стойност на бизнеса, хиляди рубли. \u003d (Кумулативен паричен поток / капитализация за остатъка) * 100 * Отстъпка коефициент.

(4100/20*100)*0,44=9020

12. Цена на бизнеса, хиляди рубли. \u003d Степен на капитализация за остатъка + остатъчна стойност на бизнеса + добра воля.

12486,4+9020+1675=23181

Изчисляване на цената на репутацията (бизнес репутация на предприятието) чрез прекомерни печалби:

Таблица 2.

Показатели	Балансови данни, хиляди рубли.	Данни за изчислението, хиляди рубли	Годишна скорост на добива,%	Резултати.
1	2	3	4	5
1. Прогноза за печалбата от основната дейност	1000
2 Показатели за рентабилност от алтернативно използване на активи, хиляди рубли.
2.1 Текущи активи, вкл. -Крани резерви (25% от всички запаси); -Dabity дълг (30% от ДЗ); - пари в брой	Запаси \u003d 10,000, dz \u003d 18000 50	2500 5400 50	7	556,5
2.2 дълготрайни активи, вкл.: - Не донасяйте приходи поради техническото им състояние, териториалното местоположение и други фактори	42800 34300	8500	3	255
2.3 Нематериални активи	120	120	5	6
3. Прекомерни печалби	301,5
Степен на капитализация,%	18
Разходите добра воля, хиляди рубли.	1675

2.1 Текущи активи

2500+5400+50=7950

2.2 дълготрайни активи

42800-34300=8500

2.3 Нематериални активи

3. Прекомерни печалби

Разходите добра воля, хиляди рубли.

301,5/18*100=1675

Разумната пазарна стойност, получена от метода за дисконтиране на парични потоци възлиза на 23181 хиляди рубли.

Заключение

Методът на ДДР е по-малко приложим за оценката на бизнеса, които издържат систематични загуби (въпреки че отрицателната стойност на стопанската стойност може да бъде аргумент, за да се направи едно или друго решение). Тя следва също така да наблюдава известна предпазливост при прилагането на този метод при оценката на нови предприятия, защото Липсата на ретроспекция на печалби затруднява обективно предсказването на бъдещите парични потоци.

Методът на ДДР е много сложен и продължителен процес, но по света е признат като най-теоретически обоснован метод за оценка на настоящия бизнес. В страни с развита пазарна икономика, при оценката на големи и средни предприятия, този метод се използва в 80 - 90% от случаите. Основното предимство на метода е, че това са единствените известни методи за оценка, които се основават на перспективите за развитието на пазара като цяло и прогнозния бизнес и това най-често отговаря на интересите на инвеститорите.

Списък на използваната литература

1. Гигант Ю., Schwandar V. Рейтинг и бизнес - м.: Uniti-Dana, 2004.

2. Berens Warner, Javrank Peter M. Инвестиционно ръководство за оценка / на. от английски - m.: Infra - m, 2005.

3. Григориев v.v., Islattn i.m. Оценка на предприятията. Подход за собственост: образователен и практически ръководство. - 2-ри. - m.: Случай, 2004.

4. Fedotova M.A., utkin e.a. Оценка на недвижимите имоти и бизнес. Учебник. - m.: Eccosum, 2003.

5. Оценка на бизнеса: урок. / Редактирани от a.g. М. М.А. Федотова. М.: Финанси и статистика, 2004.

6. RIPOL-SARAGOSI FB Основи на дейностите по оценяване: урок. - м.: Преди, 2005.

След като очертахме общите принципи на моделите за дисконтирани парични потоци (DCF), нека разгледаме малко по-дълбоко проблема за определяне на истинската стойност на акциите. В този раздел ще анализираме пример за използване на модела DCF, използвайки свободния паричен поток към акционерния капитал. По-долу са основните етапи, които трябва да преодолеем, за да направим изчисляването на стойността на компанията:

• Стъпка 1. Прогнозиране на свободния паричен поток в избрания времевия хоризонт.
• Стъпка 2. Определяне на дисконтовия процент.
• Стъпка 3. Изхвърляне на прогнозния безплатен паричен поток и неговото приобщаване.
• Стъпка 4. Изчисляване на вечни разходи и дисконтиране.
• Стъпка 5. Сумиране на резултатите в стъпка 3 и стъпка 4 и разделяне на общия брой акции в обращение.

Стъпка 1. Прогнозиране на свободния паричен поток

Първата задача за предсказване на бъдещите парични потоци е да се разбере миналото. Това означава, че трябва внимателно да проучите историческите данни от докладите за печалба и загуба на компанията, неговите баланси и докладите за парични потоци през последните четири или пет години.

Време е да продължим чрез прогнозиране на свободния паричен поток на компанията до следващите няколко години. Тези прогнози са най-важното нещо в модела на DCF.

След като прегледахте исторически данни и евентуално ги прехвърлите в електронни таблици, е време да продължим от свободния паричен поток на компанията до следващите няколко години. Тези прогнози са най-важното нещо в модела на DCF. Те трябва да се основават на знанията ви за компанията и нейните конкурентни предимства и за вашите предположения за това как тези показатели ще се променят в бъдеще. Ако смятате, че рентабилността на компанията се увеличава или растежът на продажбите ще се забави, или компаниите ще трябва да увеличат радикално увеличаването на капиталовите разходи, за да запазят своите фабрики в правилното състояние - всички тези предположения трябва да бъдат отразени в тези прогнози.

Следващата задача ще бъде дефиницията на "вечната година", т.е. годините, след които не можем да предскажем бъдещите парични потоци на компанията. Последната прогноза ще бъде прогноза за паричните потоци в последния, "постоянен", година.

За начало, нека предположим, че измислената фирма "велосипеди Чарли" има последните 500 милиона долара в свободния паричен поток. Нека приемем също, че сегашната линия на велосипеда се продава изключително добре, а компанията очаква ръст на свободния паричен поток с 15% годишно през следващите 5 години. След тези пет години, според очакванията ни, конкурентите ще започнат да копират успешните велосипедни модели Чарли, намаляване на растежа на компанията. Следователно, след пет години темпът на растеж на свободното парично дебит ще намалее до 5% годишно. Съответно, нашата прогноза безплатен паричен поток ще изглежда така:

Миналата година: $ 500 милиона

Година 1: $ 575 милиона.

2: $ 661.25 милиона.

Година 3: $ 760.44 милиона

Година 4: $ 874.50 милиона.

5: $ 1006.68 милиона.

6: $ 1055.96 милиона.

Година 7: $ 1108.76 милиона

Година 8: 1164.20 млн. Долара.

Година 9: $ 1222.41 милиона.

10: $ 1283.53 милиона

Стъпка 2. Определяне на дисконтовия процент

Тъй като във вашия модел DFC използваме метода на свободния паричен поток към акционерния капитал, можем да пренебрегнем стойността на дълга на компанията и нейната WACC. Вместо това ще се съсредоточим върху очакваната стойност на акционерния капитал, използвайки определения подход.

"Charly велосипеди" съществуват повече от 60 години и не са имали неусложнена година в продължение на много десетилетия. Тяхната марка е добре позната на пазара и тази слава се изразява в много добри темпове на възвръщаемост на инвестиционния капитал. Като се вземе предвид това, както и напълно стабилна прогноза за печалбата, можем да установим разходите за акционерния капитал в размер на 9%, което в нашия пример ще си струва, под средния пазар.

Стъпка 3. Дисконтиране на прогнозния безплатен паричен поток

Следващата ни задача е да отстъпят паричния поток за всяка година, за да изрази всеки от тях по отношение на днешните долари. Използваме формулата по-долу, в която "дисконтакционният фактор" представлява само изразен знаменател на първоначалната формула. Ще можем да умножим паричния поток от всяка година на дисконтовия фактор и да получавам текущите им разходи.

CF - паричен поток

R е необходимия добив (отстъпка), в нашия пример 9%.

N - Последователност номер на годината в бъдеще

Миналата година: $ 500,00

Година 1: 575,00 x (1 / 1.09 ^ 1) \u003d 528

Година 2: 661.25 x (1 / 1,09 ^ 2) \u003d 557

Година 3: 760.44 x (1 / 1.09 ^ 3) \u003d 587

Година 4: 874,50 x (1 / 1.09 ^ 4) \u003d 620

Година 5: 1005.68 x (1 / 1.09 ^ 5) \u003d 654

Година 6: 1055.96 x (1 / 1,09 ^ 6) \u003d 630

Година 7: 1108.76 x (1 / 1.09 ^ 7) \u003d 607

Година 8: 1164,20 x (1 / 1.09 ^ 8) \u003d 584

Година 9: 1222.41 x (1 / 1.09 ^ 9) \u003d 563

Година 10: 1283,53 x (1 / 1.09 ^ 10) \u003d 542

Сега ще обобщим всички прогнозни парични потоци от първия до десетата година и ще получите стойност, равна на 5,87 млрд. Долара.

Стъпка 4. Изчисляване на дисконтираните неопределени разходи

На тази стъпка използваме формулата от миналото:

Неразпределителна цена \u003d (CFN * (1+ g)) / (R - G)

CFN - паричен поток към "неопределена година", в нашия случай - година 10.

g - Дългосрочен темп на растеж

R е дисконтов процент или цената на капитала; В нашия случай цената на акционера.

Обикновено се използва 2%, за да се предвиди дългосрочен растеж, тъй като той е най-близо до дългосрочния темп на растеж на американската икономика. Предполагаме, че след десет години темпът на растеж на "велосипедите Чарли" ще бъде 3% годишно. Подстанция номер във формулата, получаваме:

($ 1284 милиона * (1 + 0.03)) / (0.09 - 0.03) \u003d $ 22,042 милиона

Моля, обърнете внимание, че за това изчисление използвахме прогнозната стойност на паричния поток в десетата година, равна на 1,284 милиона долара, а не намалена стойност от 542 милиона. Но тъй като използвахме несвързана стойност, все още трябва да доведем резултата до текущата стойност, която ще направим с помощта на вече доказаната формула:

Текущата стойност на паричния поток на годината n \u003d (cf годишно n) / (1 + r) ^ n

По този начин текущата стойност на изчислената неопределена стойност е:

$ 22,042 милиона / (1 + 0.09) ^ 10 \u003d 9,311 милиона долара

Стъпка 5. Пясък

Сега, когато имаме цената на всички парични потоци от първия до десетата година, както и от единадесетата година до безкрайност, е необходимо да се сгънат тези две количества:

Отстъпка безплатен паричен поток от 1 до 10-та година: $ 5870 милиона

Отстъпка безплатен паричен поток от 11-та година и безкрайност: 9311 милиона

$ 15 181 милиона

Е, най-накрая получихме това, което търсех толкова дълго. Нашата прогнозна цена на велосипедите Чарли е 15,2 милиарда долара. Последната проста стъпка е да се разделят тези 15.2 млрд. Евро за броя на акциите на компанията в обращение. Ако приемем, че такива акции на велосипеди Charlie адресират 100 милиона броя, тогава оценката ни за вътрешната стойност на една акция ще бъде $ 152 на акция.

Ключовият момент е, че действието се търгува под неговата вътрешна стойност. Ако сте уверени в прогнозите си по отношение на свободния паричен поток на компанията, трябва да сте сигурни, че тези акции са печеливша покупка.

Ако акциите на компанията се търгуват за $ 100 на акция, може да мислите за закупуване на тези акции. Може да не обърнем внимание на това, което Чарли има коефициент на R / E във връзка с неговите конкуренти, ние все още ще имаме това, което казват за Анализ на Чарли с Уол Стрийт. Ключовият момент е, че действието се търгува под неговата вътрешна стойност. Ако сте уверени в прогнозите си по отношение на свободния паричен поток на компанията, трябва да сте сигурни, че тези акции са печеливша покупка.

Обобщаване

Можете да кажете, че това е изключително опростен пример за използване на модела DCF. Но всъщност той е толкова прост. Изключително малък брой индивидуални инвеститори изразходват дори толкова много усилия, преди да приемат инвестиционен разтвор. Ето защо, ако сте готови да преминете през цялата процедура за създаване на модел на DCF за компанията, който ви интересува, ще бъдете много по-информирани и уверени в решението си, отколкото на огромното мнозинство от други инвеститори.

Съществуват редица малки нюанси, свързани с използването на втория модел на модела на DCF ("общ паричен поток към цялата компания"), но крайният резултат трябва да бъде приблизително един и същ, независимо от метода на оценяване. Също така имайте предвид, че моделът не е необходимо да бъде надвишен, за да ви помогне да изяснете мнението си за конкретна компания. Не забравяйте, че използването на модела DCF е много дълго и отнемащо време окупация, но само тя ще ви позволи да намерите отлични компании, които търгуват под тяхната вътрешна стойност, което е ключов момент за печеливша дългосрочна инвестиция.

Методът на дисконтирания паричен поток (DDP) е по-сложен, детайлен и ви позволява да оцените обекта в случай на получаване на нестабилни парични потоци, симулиране на характерните характеристики на получаването им. Методът DDP се използва, когато:
Предполага се, че бъдещите парични потоци ще се различават значително от текущия;
Има данни, които ви позволяват да обосновите размера на бъдещите парични потоци от недвижими имоти;
потоците от доходи и разходи са сезонни;
Очакваното имущество е основен многофункционален търговски обект;
Целта на недвижимите имоти е изградена или просто изградена и въведена (или въведена в действие).

Методът на DDP позволява да се оцени цената на недвижимите имоти въз основа на текущите разходи за доходи, състоящи се от прогнозни парични потоци и остатъчна стойност.

За да изчислите DDP, се изискват данни:
Продължителността на прогнозния период;
предсказуеми количества парични потоци, включително обратни;
отстъпка.

Алгоритъм за изчисляване на метода на ДДР.

1. Определяне на прогнозния период. В международната практика на оценката средната стойност на прогнозния период е 5-10 години, за Русия типичната стойност ще бъде период от 3-5 години. Това е реално време, на което можете да направите разумна прогноза.

2. Прогнозиране на паричните потоци.

При оценката на недвижимите имоти методът на ДДР се изчислява от няколко вида доход от обекта:
1) потенциален брутен доход;
2) валидни брутен доход;
3) чист оперативен доход;
4) парични потоци преди данъци;
5) паричен поток след плащане на данъци.

На практика руските оценители вместо парични потоци отстъпки доходи:
Чод (показващ, че обектът на недвижими имоти се приема, както не е обременен от дълга), \\ t
Чисти парични потоци По-малко разходи за работа, земя и реконструкция,
Ценен данък върху доходите.

Трябва да се има предвид, че паричният поток е необходим за отстъпка, като:
Паричните потоци не са толкова променливи като печалба;
Концепцията за "паричен поток" свързва притока и изтичането на средства, като се имат предвид такива парични статии като "инвестиции" и "дългови задължения", които не са включени в изчисляването на печалбите;
Показателят за печалба се отнася до приходите, получени през определен период, като разходите, направени през същия период, независимо от реалния доход или паричния поток;
Паричен поток е показател за постигнатите резултати както за самия собственик, така и за външните партии и контрагенти - клиенти, кредитори, доставчици и т.н., тъй като отразяват постоянната наличност на определени средства в сметките на собственика.

Характеристики на изчисляването на паричния поток при използване на DDP метода.

1. Данък върху имуществото (данък върху недвижимите имоти), който е направен от данъка върху земята и данък върху имуществото, трябва да се приспадне от действителния брутен доход като част от оперативните разходи.

2. Икономическото и данъчното обезценяване не е реално платежно плащане, така че отчитането на амортизацията в прогнозите за доходите е ненужно.

4. Плащания за кредитни услуги (лихвени плащания и погасяване на дълга) трябва да бъдат приспаднати от чист оперативен доход, ако се оценяват инвестиционната цена на обекта (за конкретен инвеститор). При оценката на пазарната стойност на обекта на недвижимите имоти, плащанията за отпускане на кредитни услуги.

5. предприемаческите разходи на собственика на недвижимите имоти трябва да бъдат приспаднати от валиден брутен доход, ако са насочени
За поддържане на необходимите характеристики на обекта.

По този начин, паричен поток (DP) за недвижими имоти изчислени, както следва:
1. DVD е равен на количеството PVD минус загуби от безработица и с такси за наем и други доходи;
2. Чодът е равен на DVD минус или предприемаческите разходи на собственика на имота, свързан с недвижими имоти;
3. ДП преди данъците са равни на количеството на чуждестранните инвестиции и разходи за обслужване на кредит и кредитен растеж.
4. ДП е равен на ДП преди данъци, които плащат данъчни плащания за собственика на недвижими имоти.

Следващият важен етап е изчисляването на разходите за връщане. Разходите за връщане могат да бъдат предвидени с:
1) цел на продажната цена, въз основа на анализа на текущото състояние на пазара, от наблюдение на стойността на подобни обекти и предположения за бъдещото състояние на обекта;
2) приемане за промяната в стойността на недвижимите имоти за периода на собственост;
3) капитализация на доходите за годината, след годината на края на прогнозния период, като се използва независимо изчислената ставка на капитализация.

Определяне на дисконтовия процент."Дисконтовият процент е коефициентът, използван за изчисляване на текущата стойност на сумата, получена или платена в бъдеще."

Дисконтът трябва да отразява връзката "риск доход", както и различни видове риск, присъщи на този недвижим имот (коефициент на капитализация).

Тъй като е доста трудно да се подчертае не-възпалителен компонент за недвижими имоти, оценителят е по-удобен за използване на номиналния дисконтов процент, тъй като в този случай прогнозите за паричните потоци и промените в стойността на имота вече включват инфлационни очаквания.

Резултатите от изчисляването на текущата стойност на бъдещите парични потоци в номинални и реални оценки са еднакви. Паричните потоци и дисконтов процент трябва да съответстват един на друг и се изчисляват еднакво.

Следните методи се използват за изчисляване на дисконтовия процент на дисконтиране:
1) методът на кумулативна конструкция;
2) метода за сравняване на алтернативни инвестиции;
3) метод на подбор;
4) Метод за наблюдение.

Метод на кумулативна конструкциявъз основа на фона, че дисконтът е функция на риска и се изчислява като сума от всички рискове, присъщи на всеки конкретен обект на недвижими имоти.

Намаления процент \u003d безрискова скорост + рискова премия.

Рисковата премия се изчислява чрез сумиране на рисковите ценности, присъщи на това свойство.

Метод на подбор- Дисконтовият процент, като сложен лихвен процент, се изчислява въз основа на данни за транзакции, извършени с подобни обекти на пазара на недвижими имоти.

Обичайният алгоритъм за изчисляване на дисконтовия процент, използващ метода за подбор, е както следва:
Моделиране за всеки аналогов обект за определен период от време върху сценария на най-доброто и ефективно използване на приходите и разходите;
Изчисляване на скоростта на рентабилност на инвестициите върху обекта;
Получените резултати за обработване на всеки приемлив статистически или експерт начин, за да се въведат характеристиките на анализа към очаквания обект.

Метод за наблюдениевъз основа на редовния мониторинг на пазара, проследяване по сделки на основните икономически показатели за инвестиции в недвижими имоти. Тази информация трябва да бъде обобщена на различни пазарни сегменти и да публикува редовно. Тези данни служат като ръководство за оценителя, позволяват да се извърши качествено сравнение на изчислените показатели, получени със средния пазар, проверка на валидността на различни видове предположения.

Изчисляването на стойността на обекта на недвижими имоти от метода на ДДР е направен по формулата:

PV - текущи разходи;
CI е паричният поток на периода t;
Тя - дисконтов процент на парични потоци t;
M - остатъчна стойност.

Остатъчната стойност или цената на връщане трябва да се предвиди (от фактора на последната прогнозна година) и добавена към сумата от текущата стойност на паричните потоци.

По този начин цената на обекта на недвижими имоти е \u003d текущата стойност на прогнозираните парични потоци + текущата стойност на остатъчната стойност (връщане).

Изчисляването на стойността на обекта на недвижими имоти от метода на ДДР е направен по формулата:

където V- текущите разходи за собственост на недвижими имоти;

CF J - паричен поток от периода на годината на Дз;

r е дисконтът;

Vterm - стойността на последващата продажба (връщане) в края на прогнозния период;

пс - продължителността на прогнозния период, години.

Алгоритъм за изчисляване на метода на ДДР.

• 1. Определяне на прогнозния период.
• 2. Прогнозиране на паричните потоци от имота за всяка прогноза година.
• 3. Изчисляване на разходите за връщане.
• 4. Изчисляване на лихвени проценти
• 5. Определяне на стойността на имота

Определяне на прогнозния период.

Продължителността на прогнозния период се определя от продължителността на етапа на нестабилните парични потоци на очаквания обект за недвижими имоти.

В международната практика на оценката средната стойност на прогнозния период е 5-10 години, в руската практика на типична стойност на прогнозния период е период от 3-5 години.

Прогнозиране на паричните потоци от имота за всяка прогноза година.

Изчисляването на различни нива на доход от обекта на имота може да бъде подадено по формули:

PVD \u003d квадрат _ Оценка на наеми (4.28)

DVD \u003d PVD - загуба на безработица и лизинг колекция + други доходи (4.29)

Chod \u003d DVD - експлоатационни разходи на собственика на недвижими имоти, свързани с недвижими имоти (4.30)

На практика руските оценители изчисляват нетните парични потоци на обекта на недвижими имоти, без да вземат предвид характеристиките на финансирането, т.е. В метода на DDP стойностите на чистите оперативни доходи са намалени.

При оценката на пазарната стойност на имота като паричен поток има нетен оперативен приход от обекта на недвижимите имоти.

Въпреки това, ако е необходимо да се оцени инвестиционната стойност на обекта или разходите за недвижими имоти със съществуваща употреба, е необходимо да се вземат предвид действителните разходи на собственика или инвеститора, следователно се използват следните нива на парични потоци: \\ t

Паричен поток преди данъци \u003d Чод - инвестиции - заем + кредитен растеж. (4.31)

Паричен поток за недвижими имоти след плащане на данъци \u003d

Паричен поток преди данъци - плащания за данъка върху дохода на собственика на имота. (4.32)

Данъкът върху земята и данъкът върху имуществото трябва да се приспадат от действителния брутен доход като част от оперативните разходи.

Икономическата и данъчната амортизация не е реално плащане в брой, така че амортизацията не е включена в оперативните разходи на собственика.

Капиталовите инвестиции, извършени за поддържане на прогнозен обект, трябва да бъдат приспаднати от нетния оперативен доход като част от оперативните разходи.

Плащанията за кредитни услуги (лихвени плащания и погасяване на дълга) трябва да бъдат приспаднати от чист оперативен доход, ако инвестиционните разходи за обекта се оценяват (за конкретен инвеститор).

Изчисляване на разходите за връщане.

Реверсия е цената на бъдещата продажба на обекта на недвижими имоти в края на прогнозния период.

Ако смятате, че паричните потоци на инвеститора на обекта на недвижимите имоти, първоначално инвестициите в инвеститорите в обекта, получават приходи от обекта и в края на собствеността продава обект, т.е. Получава обръщане на първоначално инвестирани инвестиции.

Оценячът при изчисляване на връщането е необходимо да се определят цената на имота в края на прогнозния период.

• 1) сравнителен подход, в този случай оценителят определя цената на бъдеща продажба, основана на анализа на настоящото състояние на пазара, от наблюдение на стойността на подобни обекти и предположения за бъдещото състояние на съоръжението и бъдещето. състояние на пазара на недвижими имоти;
• 2) подход за приходи, в този случай, оценителят, въз основа на предположението за излизането на обекта на недвижимите имоти към постоянните стабилни парични потоци, до края на прогнозния период, използва метода за капитализация на приходите за годината, следващ годината на края на прогнозния период, използвайки независимо изчислена степен на капитализация;
• 3) подходът на разходите, в този случай, оценителят изчислява стойността на последващата продажба, като сумата от прогнозната стойност на пазарната стойност на земята и разходите за възпроизвеждане (или заместване) на прогнозния обект в. \\ T време на края на прогнозния период;
• 4) предположения за промяна на стойността на имота на недвижими имоти през прогнозния период.

Определяне на дисконтовия процент.

Дисконтовият процент е очакваната ставка на доходите върху приложения капитал към нивата на риск на инвестиционните съоръжения или, с други думи, това е очакваната ставка на доходите върху съществуващите алтернативни инвестиционни възможности със сравнимо ниво на риск на датата на оценяване.

Дисконтът отразява връзката "риск доход", както и различни видове риск, присъщи на този недвижим имот.

Теоретично, дисконтът за обекта на недвижимите имоти трябва пряко или непряко да обмисли следните фактори:

• · Без риск доходност на пазара;
• · Компенсация за риск от инвестиции в недвижими имоти;
• · Компенсация за ниска ликвидност;
• · Компенсация за управление на инвестициите.

В процеса на оценка е необходимо да се вземат предвид, че има номинални ставки (включително инфлацията) и реалните цени (пречистени от инфлацията). При преизчисляване на номиналните скорости в реално и напротив, препоръчително е да се използва формулата на американския икономист I. Fisher:

r n \u003d r + i inf + r p * i inf, (4.33)

r p \u003d (r n - if) / (1 + i inf), (4.34)

където r n е номиналната скорост;

r R е истински залог;

I инфлационна инфлация (годишна инфлация).

Важно е да се отбележи, че когато се използват оценени потоци от доходи, дисконтът трябва да се изчисли в номинално изражение и с реални потоци от доходи, дисконтов процент в реално изражение.

Паричните потоци и дисконтов процент трябва да съответстват един на друг и се изчисляват еднакво. Резултатите от изчисляването на текущата стойност на бъдещите парични потоци в номинални и реални оценки са еднакви.

В западната практика се използват следните методи за изчисляване на дисконтовия процент:

• 1) методът на кумулативна конструкция;
• 2) метода за сравняване на алтернативни инвестиции;
• 3) метод на подбор;
• 4) Метод за наблюдение.

Метод на кумулативна конструкция Въз основа на фона, че дисконтът е функция на риска и се изчислява като сума от всички рискове, присъщи на всеки конкретен обект на недвижими имоти.

Отстъпка (R)изчислени по формулата:

r \u003d R F + P 1 + P2 + P3, (4.35)

където R f е безрискваща скорост на дохода;

p 1 - Награда за риск от инвестиции в недвижими имоти

p 2 - Награда за ликвидност с ниска недвижимия имот

p 3 - Награда за управление на инвестициите.

Методът на кумулативно строителство се обсъжда подробно в параграф 5.1. Тази глава при изчисляване на процента на капитализация, като се вземат предвид възстановяването на капиталовите разходи.

Методът за сравнение на алтернативните инвестиции Той се използва най-често при изчисляване на инвестиционната стойност на обекта на недвижимите имоти. Като дисконтов процент може да се вземе:

връщането, изисквано от инвеститора (попитан от инвеститор);

очакваната рентабилност на алтернативните проекти и финансовите инструменти, достъпни за инвеститора.

· Метод на подбор - Дисконтовият процент, като сложен лихвен процент, се изчислява въз основа на данни за транзакции, извършени с подобни обекти на пазара на недвижими имоти.

Метод за наблюдение Въз основа на редовния мониторинг на пазара, проследяване по сделки на основните икономически показатели за инвестиции в недвижими имоти, включително отстъпки.

Помислете за пример за изчисляване на пазарната стойност на обекта на недвижимите имоти чрез метода за дисконтиране на парични потоци.

Първоначалните данни за имота са представени в таблица 4.4 в номинално изражение. Прогнозният период е определен равен на 3 години.

Таблица 4.4. Данни за прогнозния обект на недвижими имоти

	Показатели	Прогнозен период
	Обща площ на обекта (и) кв.м.
	Наем на наем, включително ДДС, (ser). / Кв.м.
	Коефициентът на загуба на вграждане и неплащане на наемни плащания (на загуби), облекчение.
	Оперативни разходи
	Застрахователни разходи, хиляди рубли. в година
	Данък върху собствеността (на ниво 2,2% от стойността на остатъчната книга на сградата), хиляди рубли. в година
	Наем на земя, хиляди рубли. в година
	Ремонт и поддръжка на текущото състояние на имота, хиляди рубли. в година

Не се изискват инвестиции в прогнозния обект, с изключение на годишните разходи за замяна.

Процентът на капитализация се изчислява в този случай чрез метода на добива на пазара, равен на 18.2% (вж. Таблица 4.3).

Дисконтът е дефиниран в таблица 4.5.

Таблица 4.5. Определяне на дисконтовия процент

Показатели	Определяне на стойността на индикатора
	Без риск залог (R F),%	Като безрискова ставка, доходността на OFZ се отвежда до зрялост, която към датата на оценката е 7.1% годишно.
	Награда за риск от инвестиции в недвижими имоти (P 1),%
	Ниска Премия за ликвидност (P 2),%	Срокът на експозиция (TEXP) върху сегмента на очаквания обект е 4 месеца. p 2 \u003d r f tracts; р2 \u003d 7.1% 0.33 \u003d 2.4%
	Награда за риск от управление на инвестициите (P 3),%	Той се оценява на средно ниво, прието равно на 2,5%
	Контектен процент (R)	Определен от метода на кумулативна конструкция r \u003d 7.1 + 2.5 + 2.4 + 2.5 \u003d 14.4%

Решение. Изчисляването на пазарната стойност на обекта на недвижимите имоти чрез метода за дисконтиране на парични потоци в рамките на подхода на доходите е представен в таблици 4.6-4.7.

Таблица 4.6.

Изчисляване на паричните потоци

	Показатели	Прогнозен период
	Потенциален брутен доход (PVD), хиляди рубли. в година Pvd \u003d s c ar
	Валиден брутен доход, хиляди рубли. в година DVD \u003d PVD (1 - до загуба)
	Разходи за управление (на 2% от PVD), хиляди рубли. в година
	Оперативни разходи, хиляди рубли. годишно (сгъваме съответните показатели 4.1-4.5 от таблица 5.9)
	Паричен поток (за недвижими имоти използван Чод), хиляди рубли. в година NOI \u003d DVD - OP

Таблица 4.7.

Изчисляване на стойността на имота

	Показатели	Прогнозен период
	Паричен поток, хиляди рубли. в година Cf \u003d noi \u003d DVD - или
	Текуща стойност на паричните потоци (Чод), разтрийте.		5326,8/1,144 2 = 4 070,2	5907,4/1,144 3 = 3 945,6
	Цената за продажба на обект в края на прогнозния период (разходи за връщане) (Vterm), хиляди рубли. V Термин \u003d chod 2010 / r
	Текуща стойност на връщане, разтриване.				34313,8/1,144 3 =
	Пазарната стойност на обекта на недвижими имоти, изчислени от метода за дисконтиране на парични потоци, хиляди рубли. (Формула 4.27)	(4 271,5 + 4 070,2 + 3 945,6) + 22 918,7 =

Пазарната стойност на обекта на недвижими имоти, изчислени в метода за дисконтиране на парични потоци, е закръглена 35,206,000 рубли.

Оценката на недвижимите имоти е сложна икономическа дейност, която се свежда до използването на различни техники и методи за идентифициране на реална цена. Най-често се използва Метод за дисконтиране на парични потоциИзползва се не само в руската реалност, но и в чужбина.

Същността на техниката

Този метод се използва за изчисляване на намалената цена на финансовите приходи, оценени от обекта на недвижими имоти в бъдеще. Подобен метод може да се използва с увереност или предпоставки, че парите, очаквани след определен период, ще се различават значително от текущия.

Когато използвате метода на ДДР, за да се предскаже нивото на рентабилност от всякакви начини за използване на недвижими имоти, той се изчислява за определен брой години и задължително прогнозиране на приходите в изпълнението на прогнозния обект след изтичане. Тази техника работи най-добре при нестабилност в доходите.

Случаите на прилагане на метода са:

• съществува разумното предположение за разликата парични потоци в предвидимото бъдеще от съществуващи;
• има информация, която позволява предскажете нивото на бъдещите приходи;
• наблюдаваното сезонност касови бележки;
• като обект на недвижими имоти голяма търговска структура;
• очакваното свойство се намира в процес на изграждане или пускане в експлоатация.

Метод за дисконтиране на парични потоци - метод, който позволява максималният точно предвиждаше величината на бъдещите приходи.

Последният може да варира в зависимост от неравномерния поток ,. \\ t Инвеститорът по време на инвестициите се опитва да разгледа обекта, като се вземат предвид възможните предимства и привлекателност, като се има предвид паричните еквиваленти на наличните печалби по отношение на тяхната връзка с цената на придобиване.

Ефективността на този метод и основната му разлика от други начини за определяне на рентабилността трябва да се вземе предвид целият комплекс от параметри и техните взаимни отношенияi. Тези параметри включват получаване и изтичане на капитал, инвестиции, вземания, структурни промени.

Ако приемате показателите за нетната печалба, било то пряко или непряко, те не позволяват да работят като голям набор от параметри.

Методи за оценка

Съвременната икономика разграничава, давайки възможност за оценка на цената на обекта на недвижими имоти.

1. . Такава техника включва използването в случай на прогнозна ликвидация на недвижими имоти или съгласно предпоставките за бъдещ фалит или невъзможност за продължаващи дейности;
2. . Метод, използван като метод за оценка на съществуващи обекти на недвижими имоти или с очаквано намаляване на дейностите;
3. Печеливша. Именно тази група методи включва метод за оценка чрез отстъпка за парични потоци. Отличителна черта на метода на ДДР от други типове трябва да се прилага върху организация или недвижими имоти, които обикновено функционират на настоящия етап, и в бъдеще се планира дългосрочната им работа, включваща печалба.

Основните етапи на оценката на метода на ДДР

Използването на метода на ДДР включва оценка в няколко етапа.

Етап 1. Дефиниция продължителност на прогнозния период. На този етап продължителността трябва да бъде оценена, през която се оценява входящите парични средства. Поради нестабилността на руската икономика на територията на Руската федерация, средната продължителност на очаквания период не надвишава 3-5 годиниНа запад, времето е по-дълго. Избраното време трябва да бъде достатъчно, за да приложи разумна прогноза;

Етап 2. Прогнозиране на конкретни количества. Това изисква следните стъпки от инвеститора:

• аналитична работа, използваща данни, предоставени от клиента за финансовото състояние. Докладът показва разходи и печеливши членове за ретроспективен период по отношение на избрания обект;
• оценка съществуваща ситуация с недвижими имоти и характеристики, като се вземат предвид динамичните промени;
• компилация прогнозни изчисления в нивото и загубата на печалбавъз основа на реконструкцията на счетоводни документи.

В руската икономика, вместо процедурата за дисконтиране на парични потоци, приходите се подлагат главно на дисконтиране, сред които: \\ t

• чисти оперативни доходиприлагани по отношение на недвижимите имоти, които не са обременени от дългови задължения;
• чист паричен потокизчислени с приспадане на получените печалби на всички видове разходи;
• облагаема печалба.

3 етап. Броя разходите за връщане. Реверсия остатъчната стойност на обекта, образувана чрез намаляване или пълно прекратяване на генерирането на парични потоци. Истинската цена на този индикатор може да бъде предвидена по следните начини:

• установяването на продажната стойност на обекта се основава на пазарната ситуация, дадена цени на подобни недвижими имоти и се опитва да прогнозира стойността на недвижимите имоти в бъдеще;
• изчисляване на ценови колебания за недвижими имоти за целия период на собственост;
• капитализация на доходите за фискална годинапоследвано от датата на приключване на предвидения период с назначаването на ставката на капитализацията независимо;
• определения за отстъпка. Дисконтът е стойността, използвана за изчисляване на броя на очакваните средства в бъдеще.

Дисконтовият процент в случай на недвижими имоти се изчислява, като се вземе предвид такелажът "рисков доход", който включва пълнотата на възможните рискове, присъщи на недвижимите имоти. Разглеждат се и нивото на течни инвестиции, разходи за компенсация, наличието на система за управление на инвестициите.

4 етап. Изчисляване на дисконтовия процент. Целта на тази процедура е да се определи стойността на финансовите приходи, които ще бъдат получени или изплатени след определения период от време. Този индикатор дава възможност да се види съотношението на риска до добива на прогнозния обект. Има три техники за изчисление, чийто избор ще зависи от вида на паричния поток:

• за използвания капитал метод на кумулативно строителство с оценка на активите (Метод на SARM);
• за заимствани или инвестирани средства Оценката се извършва, като се има предвид степента на среднопретеглената цена на капитала.

В националната икономика дисконтът се изчислява предимно чрез кумулативен начин. Изборът на този метод се определя от простотата на изчисленията и възможността да се вземе предвид положението на пазара.

5 етап. пряко изчисление по метода на ДДР.

По време на изчисленията се прилага следната формула:

PV - дефинирана стойност,

C T - Финансови разписки по време на време

i - отстъпка, работещ за периода t,

R - разходите за връщане,

n - продължителността на прогнозата от години.

Когато изчислявате, трябва да обмислите две точки:

• при изчисляване на разходите за връщане, последната година следва да бъде намалена и да я добави към размера на инвестициите;
• след приключване на изчисленията, общите разходи следва да бъдат в равенство със стойността на настоящата реверсия и прогнозната цена на предстоящите парични приходи.

Пример за изчисляване на стойността на обекта

Например се предлага да се разглобяват следната задача:

Купувачът придобива недвижими имоти, които да бъдат собственост на по-нататъшните си договори през следващите три години с фиксирана сума за наемане. През първата година наемът е 12 000 парични единици, втората година ще струва 14 000, защото третият инвеститор поиска 16 000 парични знака. Предполага се, че цената на имота ще бъде около 100 000 парични единици. Задачата изисква да се намери текущата цена на сградата при валиден дисконтов процент от 11%.

На първо място, е необходимо да се определи дисконтът за всяка година:

1 година \u003d 12 хил. / (1 + 11%) \u003d 10 810, 81 парични единици;

2 години \u003d 14 хил. / (1 + 11%) \u003d 12 612, 61 парични единици;

3 години \u003d 16 хил. / (1 + 11%) \u003d 14,414, 41 парични единици.

4 години \u003d 100 000 / (1 + 0.11) \u003d 90 090, 09 парични единици.

Така, PV \u003d 10 810, 81 + 12 612, 61 + 14,414, 41 + 90 090, 09 \u003d 127 927, 92 от монетарни единици.

Основното предимство на този метод е възможността да се използва в случаите, когато има функциониращ недвижим имот, който ви позволява да отразявате действителната пазарна цена на компанията и приблизително прогнозиране на размера на бъдещите парични потоци.

Методът на ДДР на практика не може да се използва в случаи на неудобство на генерирането на финансови доходи, в противен случай вариацията на вероятностите се увеличава значително при изчисляването.

Какво се дисконтира

Видеото по-долу е ясно и достъпно обяснено какво е дисконтиране.