5.2. Определяне на пазарната стойност на АТС
сравнителен подход с използване на пазара
метод на оценка
5.2.1. Пазарната стойност на обекта на оценката се разбира като най-вероятната цена, на която този обект на оценка може да бъде продаден (отчужден) на открития пазар в конкурентна среда, когато страните по сделката действат разумно, разполагайки с цялата необходима информация и стойността на цената на сделката не е отразена при извънредни обстоятелства, т.е. Кога:
Едната от страните по сделката не е длъжна да продаде обекта на оценка, а другата не е длъжна да го закупи;
Страните по сделката са добре запознати с предмета на сделката и действат в собствен интерес;
Обектът на сделката се представя на свободния пазар под формата на публична оферта, от която се разпознава волята на лицето, което прави офертата, да сключи споразумение при условията, посочени в офертата;
Цената на сделката представлява разумно възнаграждение за обекта на оценка и принуда за извършване на сделката по отношение на страните по сделката от всяка страна;
Плащането за обекта на оценката се изразява в парична форма.
5.2.2. Сравнителният подход се основава на анализ на цените на търсене и предлагане за телефонни централи, преобладаващи в момента на първичния или вторичния пазар. Оценката се извършва чрез определяне на средна офертна цена за аналогични на оценяваната автоматични телефонни централи и нейната последваща корекция.
5.2.3. Пазарната стойност (цената на закупуване) на автомобила зависи от различни фактори: потребителските свойства на автомобила, наличието на представител на производителя в региона, наличието на мрежа за техническо обслужване за тази марка автомобил, нивото на цените за резервни части, поддръжка и ремонт на автомобила от тази марка; престиж на марката, пазарни условия; географско положение и обща икономическа ситуация в региона и др.
5.2.4. Изчисляването на цената на употребявано превозно средство към датата на оценката в рамките на сравнителния подход при използване на пазарния метод се извършва по определена схема:
5.2.5. Първоначална информация за определяне на пазарната цена на АТС може да бъде получена от експерт от следните източници:
Информация от регионални периодични справочни издания за цени на нови и употребявани телефонни централи;
Данни от организации, продаващи използвани телефони;
Тематични интернет сайтове, показващи информация за пазара на региона, в който се определя цената на автоматична телефонна централа;
Доклади за резултатите от проучване на регионалния пазар на употребявани превозни средства, периодично изготвяни от експерт (експерти), които записват цените, поискани от продавачите (офертна цена) за конкретни превозни средства, и предоставят кратко описание на продадените превозни средства (марка , модел, дата на производство, пробег, тип и характеристики на двигателя, оборудване, общо техническо състояние).
5.2.6. При оценка на превозни средства на дата, различна от датата на инцидента, в някои случаи е необходимо да се вземе предвид срокът на експлоатация към датата на инцидента, а не годината на производство. Например: годината на производство на превозното средство е 2003 г., инцидентът е настъпил през 2006 г., оценката е направена през 2007 г. В този случай е необходимо да се оцени превозното средство, което не е произведено през 2003 г., а 3-годишно превозно средство , тъй като към момента на произшествието е бил на 3 години, т.е. Издаване на AMTS 2004 г.
5.2.7. Офертите за продажба на употребявани телефони се оценяват от експерт за годност за изчисляване на средната цена на офертата. Оценката на годността се извършва в следната последователност:
А) средната цена на предлагане се определя по формулата:
[разтривайте], (5.1)
Къде е офертната цена на i-тата телефонна централа, rub.; i - брой оферти, .
При определяне на приблизителната средна офертна цена е неприемливо да се използват цени за автоматични телефонни централи, които очевидно се различават по състояние и конфигурация от разглеждания (среден) вариант;
Б) спредът на предлаганите цени се оценява спрямо изчислената над средна стойност. Спредът не трябва да надвишава 20%:
В) ако отклонението на i-тото предложение надвишава 20%, това предложение се изключва от извадката.
5.2.8. Окончателното изчисление на средната офертна цена се прави, като се вземе предвид извадка, състояща се от оферти, чието отклонение от приблизителната средна цена не надвишава 20%, по формулата:
[разтривайте], (5.3)
Къде е офертната цена на i-тата ATE, която отговаря на условието на точка 5.2.7, rub.; - броят на предложенията, които отговарят на условието на точка 5.2.7, .
5.2.9. Изчислената средна офертна цена е начална цена при този метод. Средната офертна цена трябва да се коригира, ако е възможно договаряне по време на покупката, тъй като средната покупна цена в резултат на договаряне по правило е средната офертна цена (без корекция за състоянието, пробега и комплектността на превозното средство).
Въпрос 27. Методи за изчисляване на пазарната стойност на движими вещи в рамките на сравнителния подход за оценка.
Същността на подхода:Чрез система от корекции цените на офертите на всички сравнявани обекти се намаляват до цената на оценявания обект.
Като обект на сравнение се използват обекти, сходни с оценявания имот по възраст, състояние, технически характеристики, конфигурация и други параметри;
За изчисляване се използва сравнителният подход неуникален Имот;
Сравнителният подход се прилага за оценка на старо оборудване, чийто вторичен пазар е доста развит;
По правило най-значимият резултат за една банка е резултатът, получен в рамките на сравнителния подход;
Има достатъчен брой обекти за сравнение, информацията за които се използва в изчисленията 3-5.
Алгоритъм на сравнителния подход
Събиране на пазарни данни и избор на аналогични обекти (ценова и техническа информация);
Анализ и проверка на информация;
Избор на елементи за сравнение (ценови фактори);
Изчисляване на стойността на оценявания обект въз основа на корекции на продажните цени.
Критерии за избор на аналози
Пълно сходство по функционално предназначение (тип, род, клас, марка, модел оборудване);
Сходство в техническите характеристики (параметрични показатели);
Подобни или близки по възраст.
Анализ на ценова информация
Естество на цената по източник на произход (офертна цена, цена на сделка);
Дата или час на транзакцията;
Парична единица;
Място на продажба (регион на Русия);
Година на производство на обекта аналог;
Техническа информация (технически параметри, оборудване);
Наличие или липса на ДДС в цената;
Наличието на транспортни или други разходи на продавача в цената.
Правене на корекции
Последователни корекции:
Обхват на правата (собственост, наем, лизинг);
Условия за финансиране на сделката (100% плащане, авансово плащане, разсрочено плащане, кредит);
Условия (вид) на сделката (пазарна, затворена, спекулативна, инвестиционна);
Корекция за приключване на сделка - корекция за договаряне;
Митнически плащания.
Правене на корекции
Независими корекции:
Възраст (физическо износване на оборудването);
Параметрични настройки (производителност, мощност, дължина на детайла);
Пълен комплект (наличие / липса на допълнителни възли, компоненти, части)
Местоположение.
Правене на корекции
Експертен метод (необоснованите експертни корекции, като правило, трябва да бъдат не повече от 20-30%)
Изчисляване на корекциите чрез сдвоени продажби (за предпочитане, тъй като се основава на пазарни данни)
Качествен анализ
Елементи на корелационно-регресионния анализ
!!! Някои банки имат изисквания към размера на абсолютните брутни корекции, чиято максимална стойност по правило не може да надвишава 30%)!!!
Изчисляване на корекцията за физическо износване
където K FI – корекция за физическо износване;
FI OO – физическо износване на оценявания обект;
FI OA – физическо износване на оценявания обект.
Изчисляване на параметричните корекции
Където, ° С оо– цената на обекта на оценката, коригирана чрез внасяне на изменение;
° С en– цена на обект аналог;
X, X en– стойността на параметъра съответно за оценявания обект и за аналоговия обект;
н– показател, който отчита силата на влиянието на параметъра X върху цената, наречен спирачен коефициент (коефициент на Чилтън).
Изчисляване на коефициента на Чилтън
където n е коефициентът на Чилтън;
Ц 1, Ц 2 – цени на обекти аналог;
X 1, X 2 – параметри на аналогови обекти
МЕТОДИ
Сравнителен подход за оценка на разходите за машини, оборудване и превозни средства се прилага в следните методи:
1) ценови индекси или индексиране по фактор време;
2) директно сравнение с идентичен обект;
3) директно сравнение с подобен обект;
4) директно сравнение с подобни обекти с въвеждане на целенасочени качествени корекции;
5) изчисления с помощта на специфични показатели и корелационни модели.
Метод на ценовите индекси (индексиране по фактор време).
Понастоящем се използва изключително като спомагателен инструмент за отчитане на инфлацията (както в Руската федерация, така и в чужбина, при оценка на внесено оборудване и за привеждане на аналози и обект на оценка до датата на определяне на стойността).
Същността на метода е проста. Известна е стойността (по-правилно би било да се каже „офертна цена“) на даден обект към определена дата. Необходимо е да се преизчисли стойността на обекта (офертна цена) към дадена дата за определяне на себестойността (дата на оценка). Продължителността на времето между датата, на която стойността е фиксирана, и датата на оценката се измерва с броя на месеците, след това коригираната цена на обекта на датата на оценка C: C C p *I p/0 където C n е цената на обекта през базовия (нулев) месец; I n/0 - индекс на корекция за n-ия месец спрямо 0-ия месец; n е периодът на индексиране, изразен в брой месеци.
Идентичен обект е обект от същия модел (модификация) като оценявания обект; той няма разлики от оценявания обект по отношение на дизайна, оборудването, параметрите и използваните материали.
Офертната цена на идентичен обект служи като основа за определяне на стойността на оценявания обект чрез прилагане на така наречените „икономически“ (за разлика от техническите) корекции. В редица източници икономическите корекции обикновено се наричат търговски.
„Икономическите“ корекции по съдържанието си могат да бъдат разделени на три групи:
Първа група . Корекции, които елиминират нетипичните условия на продажба (ускорени срокове за доставка, отклонение от нормалния гаранционен срок на обслужване, наличие на отстъпки от цената по различни причини, нестандартно оборудване, наличие на надценки за специални условия на доставка и допълнителни услуги, дълги периоди на наличност на оборудване и др.).
Втора група . Корекция за ДДС и други условни данъци.
Трета група . Корекция за фактор време.
Корекциите на втората и третата група се извършват почти винаги, корекциите на първата група се извършват избирателно, като се вземат предвид тяхната сигурност и значимост.
„Икономическите“ корекции (както и други) могат да бъдат мултипликативни (въведени чрез коефициенти) или адитивни (въведени абсолютни корекции). Препоръчва се те да се правят в следния ред: адитивните корекции се препоръчват да се правят след мултипликативните. В този случай е необходимо да се гарантира, че направената промяна е в съответствие с предишни корекции за фактора време. Последователността на извършване на корекции в цената на идентичен обект обикновено се представя в табличен вид, което прави изчислението ясно и демонстративно.
Метод на директно сравнение с аналог
Ако идентичен обект, в сравнение с оценявания обект, има само разлики в разходите, които, както е показано по-горе, извършват само „икономически“ корекции, тогава аналогов обект, в сравнение с оценявания обект, заедно с разликите в разходите, има разлики в стойностите на основните оперативни, следователно и ценови параметри.
Следователно, в допълнение към „икономическите“ корекции, се правят корекции за параметрични разлики.
Можете да изберете един близък аналог или няколко аналога, за които цените са известни.
Централно място в този метод заема анализът на цените, въз основа на който се получават стойностите на корекциите на цените на аналога(ите). Аз също разделям корекциите за параметрични разлики на два типа: мултипликативни и адитивни.
Методът на специфичните икономически показатели, използващ „линеен спирачен коефициент“, е линеен модел.
Корекцията се извършва чрез абсолютна корекция на цената, както следва: Т кор = Т + П = Т + b (X - X ан), където: Т кор - цена, коригирана с корекцията; C - първоначална цена; P - абсолютно изменение на цената на аналога; b е „цената“ на единица параметър, т.е. стойност, показваща с колко парични единици ще се промени цената, когато параметърът се промени с неговата мерна единица; X, X an - стойности на параметрите съответно за обекта, който се оценява и за аналога.
„Цената“ на единица параметър може да се определи по един от двата начина:
1) методът "две точки";
2) чрез построяване на линейно корелационно уравнение.
Методът "две точки" се състои в намирането на два подобни обекта, които се различават само по стойността на този параметър; всички останали параметри на тези обекти трябва да бъдат еднакви. „Цената“ на единица параметър се намира по формулата: B = (Ps 1 -Ps 2) / (X 1 -X 2), където Ts 1 и Ts 2 са цените съответно на първия и втория обект ; X 1 и X 2 са стойностите на параметрите съответно за първия и втория обект.
Методът „параметър-цена“, използващ коефициент на мощност (коефициент на инхибиране на цената), е модел на мощност.
Корекцията се извършва чрез мултипликативна корекция по формулата: C cor C*K cor, където K cor е коригиращ коефициент, определен по формулата: Kcor = ((X)/(X an)) y, където y е коефициентът на корекция коефициент на спиране на цената.
Първо се правят „търговски“ корекции, за да се приведе цената на аналога към условията на оценка. Ако не е възможно да се намерят два обекта, които се различават само по стойността на този параметър, тогава се използва методът за конструиране на корелационно уравнение. Съставя се извадка от подобни обекти и от нея се съставя корелационно уравнение от степенния тип C = a*X*b. Параметърът b в това уравнение е спирачният коефициент, който ни интересува.
Използват се коефициентни (мултипликативни) корекции, за да се вземат предвид разликите в основните параметри. Адитивните корекции се правят след извършване на мултипликативни и се използват за отчитане на влиянието на второстепенни (по-малко значими) показатели.
Метод на насочени качествени корекции
Този метод се използва в случай на оценка, когато има нужда да се направят няколко корекции за разлики в параметри или характеристики, а техните „цени” е трудно или практически невъзможно да се определят поради липса на информация.
В този случай се определя само посоката на въздействието на корекцията върху себестойността, като се разделят всички корекции на два вида: увеличаване и намаляване на себестойността (цената).
Методът може да се прилага, когато могат да бъдат избрани поне два аналога за оценявания обект. Освен това оценяваният обект по отношение на техническите си параметри и характеристики, а следователно и по цена, заема междинна позиция между два аналога.
В резултат на сравнението аналогът получава определен брой корекции както нагоре, така и надолу. Приема се, че корекциите имат приблизително еднаква тежест по отношение на въздействието си върху стойността. Това означава, че за всеки аналог една корекция нагоре и една корекция надолу напълно се компенсират взаимно. Ефективна корекция ще наричаме корекция, която не е неутрализирана от корекция в обратна посока.
Аналог, при който броят на корекциите нагоре надвишава броя на корекциите надолу, определя по-ниската цена - по-ниския аналог. Броят на активните корекции нагоре за този аналог е равен на разликата между броя на неговите корекции нагоре и надолу.
Аналог, при който броят на корекциите надолу надвишава броя на корекциите нагоре, е горният аналог. Той определя най-високата цена. Броят на ефективните корекции надолу за този аналог е равен на разликата между броя на неговите корекции надолу и нагоре.
Желаната стойност на оценявания обект се намира в интервала между долната и горната цена, а позицията му се определя от броя на активните корекции нагоре на долния аналог и броя на корекциите надолу на горния аналог: S C n (C in - C n)/(N in + - N n -)* N n- където C N, C B са съответно долната и горната цена; N in+ - броят на активните корекции надолу на горния аналог; N n- - броят на активните корекции нагоре на долния аналог.
Ако броят на аналозите е повече от два, тогава цената на обекта се определя на няколко интервала и след това се изчислява средната стойност. В този случай са възможни два случая:
1) един долен аналог и няколко горни аналога;
2) един горен аналог и няколко долни аналога.
В първия случай се разглеждат всички интервали с еднакъв долен аналог, във втория случай, напротив, се разглеждат всички интервали с еднакъв горен аналог. Въз основа на получените стойности на разходите във всеки интервал се изчислява средната стойност, която се приема като краен резултат.
Този метод ви позволява да оцените цената на част от оборудването с минимално количество първоначална информация и може да бъде особено полезен, когато разликите между обекта, който се оценява, и аналозите се появяват не само в стойностите на техническите параметри, но и в дискретни характеристики.
Разновидност на описания по-горе метод е метод на претеглено насочване , в който броят на активните корекции се изчислява, като се вземе предвид тежестта на всяка корекция. За всяка настройка на посоката се посочва коефициент на тежест. Скалата на тегловните коефициенти може да съдържа произволен брой градации по преценка на експертите. Най-простият подход е да се класифицират корекциите като силни, средни и слаби и да се присвоят коефициенти на тежест съответно 3, 2 и 1. Така една силна корекция е еквивалентна на три слаби, а една средна корекция е еквивалентна на две слаби. В този случай коефициентът на тежест за корекция се избира от експерта въз основа на силата на влиянието на параметъра върху себестойността (цената) и степента на разлика в стойностите на този параметър между сравняваните обекти. Последващото изчисляване на броя на ефективните корекции се извършва с отчитане на 61 коефициента на тежест. Всички последващи операции са същите като при обичайния метод на насочени настройки.
Метод на изчисление с използване на корелационни модели и специфични показатели
Този метод е удобен за използване, когато трябва да оцените доста голям набор от подобни обекти, които се различават по стойностите на отделните параметри. Всеки от тези обекти се разглежда като представител на определено семейство машини от същия клас или тип. Предполага се, че за автомобили от този клас съществува естествена връзка между цената (себестойността), от една страна, и основните технически и функционални параметри, от друга. Следователно задачата се свежда до математическо описание на тази връзка и след това прилагане на получения математически модел за оценка на всички обекти, включени в набора от обекти от същия клас.
Първо се прави селекция на обекти от определен клас (вид, група), за които са известни основните параметри и цени. След това цените трябва да бъдат приведени в еднакви условия с въвеждането на подходящи „търговски“ корекции. След това, използвайки методите на теорията на корелационно-регресионния анализ, се разработва корелационен модел на зависимостта на цената от един или повече основни параметри.
Изборът на параметри е от голямо значение. От множеството параметри, характеризиращи машини, оборудване и транспортни средства, се избират тези, които дават представа за полезността на ценения обект за купувача. В същото време те се ръководят от принципа на полезността. С промяната на тези параметри се променя степента на полезност на обекта и следователно неговата стойност.
Влияещите параметри са избрани като функционално определени параметри (най-големи размери на детайлите - за металорежещи машини, товароносимост - за камиони и асансьори, мощност - за енергийни машини и др.) и качествени параметри (производителност и надеждност - за технологични машини, точност обработка - за металорежещи машини, скорост и маневреност - за превозни средства и др.).
Естествено е да искате да включите възможно най-много параметри в корелационния модел. В това отношение обаче съществуват обективни ограничения, причинени, първо, от малкия размер на извадката и, второ, от наличието на мултиколинеарност, т.е. взаимни връзки между самите параметри.
Почти рядко се случва броят на параметрите в корелационния модел да надвишава 3.
В резултат на корелационния анализ се разработва или сдвоен (еднофакторен) модел, когато се взема един водещ параметър-аргумент, или многофакторен модел, когато има няколко параметър-аргумента.
За корелация по двойки между прогнозната цена S и параметър X се използват съответно линейни или степенни функции на формата:
S a 0 a 1 X
S a 0 X a1 (4.1.8) където S е прогнозната стойност на обекта; a 0 , a 1 - статистически параметри на корелационния модел.
Изчисленията с помощта на корелационни модели дават доста приемливи резултати, но изискват много статистически материали. Броят на обектите за изграждане на модел трябва да надвишава броя на параметрите-аргументи приблизително 6 пъти. Обикновено статистическата извадка включва не само близки аналози по функция и изпълнение, но и структурно подобни обекти, които принадлежат към същия тип и образуват параметрични серии.
Трябва да се помни, че описаният метод може да се използва, ако стойността на параметъра за ценообразуване на обекта на оценка е в диапазона от стойности на параметрите за ценообразуване на аналози. Ако се опитаме да изчислим цената на кран с товароподемност например 20 тона, използвайки това уравнение, ще получим непредвидим резултат.
Сравнявайки два метода, методът на директно сравнение с аналог и методът на изчисление с помощта на корелационни модели, трябва да се отбележи, че всъщност това е един и същ метод.
При метода на директното сравнение с аналог също се изгражда „корелационна” зависимост, но само за два аналога и на базата на степенна тенденция. При метода за конструиране на корелационни модели се използват няколко аналога, а типът на тенденцията се избира от 63 условия с най-висока степен на надеждност. В този смисъл последният метод е по-точен от първия.
Методът на специфичните ценови показатели не осигурява голяма точност, тъй като за много видове машини и оборудване цената (цената) се определя не само от един параметър. За да се отчете влиянието на други фактори, конкретният ценови показател се задава диференцирано в зависимост от други параметри и характеристики.
Например, за преси от определен тип номиналната сила на пресата може да се приеме като основен параметър. Въпреки това, в широк диапазон специфичната цена на единица усилие може да се окаже променлива и тогава „цената“ на единица от този параметър се задава диференцирано - за малки, средни и големи преси.
Методът на изчисление с помощта на конкретен ценови индикатор е изключително прост и ви позволява да правите бързи, експресни оценки, но точността на получените резултати е ниска, тъй като често има редица влияещи фактори, които не се вземат предвид.
Самият индикатор за цена може да се използва само в определен диапазон от стойности на основния параметър; в други интервали стойността на този индикатор ще бъде различна. В много случаи се наблюдава естествено намаление на конкретния ценови показател с увеличение на основния параметър.
Методите на сравнителния подход, описани по-горе, се използват главно при оценка на отделни машини и части от оборудване. Изборът на метод се определя от естеството на обекта, условията на неговото използване и пълнотата на информационната база за цените и параметрите на подобни образци на машини и оборудване.
Методите на сравнителния подход ви позволяват да определите пазарна стойност или стойност, независимо от мястото на употреба. След това, за да се определи цената на мястото на използване, е необходимо да се добавят разходите за транспорт, изграждане на фундамент, монтаж и въвеждане в експлоатация към пазарната стойност. Основното предимство на тези методи е възможността за получаване на истинска пазарна стойност.
Методите на сравнителния подход обаче имат и своите недостатъци, основният от които е, че надеждността на оценките по тези методи се определя от пълнотата и достоверността на пазарната информация, на която се основават обработката им. А за обекти, които нямат отворен и масов пазар, използването на тези методи се оказва напълно невъзможно. В допълнение, тези методи включват оценка „на парче“ на всяка машина или част от оборудването с голям брой обекти, оценката се оказва много трудоемка. Ускоряване на оценъчната работа с известно намаление на точността може да се постигне чрез използване на изчислителни методи, базирани на корелационно-регресионни модели и специфични ценови показатели.
ДОПЪЛНИТЕЛНО: (по-кратък текст)
Сравнителен подход за оценка на разходите за машини и оборудване се прилага в следните методи:
1. метод на индекса на цените или индексиране по фактор време;
2. метод на пряко сравнение с идентичен обект;
3. метод на директно сравнение с подобен обект;
4. метод на директно сравнение с подобни обекти с въвеждане на целенасочени качествени корекции;
5. метод на изчисление на базата на конкретни показатели и корелационни модели;
Метод на индекса на цените или индексиране по фактор време
Този метод е приложим, когато стойността на оценявания обект е известна в миналото и следователно възниква задачата да се преизчисли тази цена към датата на оценката.
Периодът от време между датата, на която стойността е фиксирана, и датата на оценката се измерва с броя на месеците, след което стойността на обекта към датата на оценката се определя по формулата:
Метод на пряко сравнение с идентичен обект
Идентичен обект е обект от същия модел (модификация) като оценявания обект; той няма разлики от оценявания обект по отношение на дизайна, оборудването, параметрите и използваните материали.
Цената на идентичен обект служи като основа за определяне на стойността на оценявания обект. Пълната възстановителна цена е равна на цената на идентичен обект, намалена до условията на нормална продажба и условия на оценка, като се използват така наречените търговски корекции (изменения).
Търговските изменения могат да бъдат разделени на три групи според тяхното съдържание:
1. Промени, премахващи нетипичните условия за продажба (ускорени срокове за доставка, гаранционен срок, отстъпки, оборудване, допълнителни услуги и др.)
2. Корекция за наличие на ДДС и други данъци.
3. Корекция за фактора време. Измененията на втората и третата група се извършват почти винаги, а първата - избирателно, като се отчита тяхната сигурност и значимост.
Метод на директно сравнение с подобен обект.
При този метод освен търговски корекции се правят и корекции за параметрични разлики в цената на аналога.
На практика избраните аналози често се различават по мощност и производителност от оценяваната машина. В този случай, за да се определи корекцията, се използва връзката между цените (производствените разходи) и основния параметър на машините, по-специално зависимостта на степента:
П.
- показател, често наричан коефициент на инхибиране на цената, в зависимост от конкретния тип техническо устройство.
Експонентни стойности ( П)във формула (1) се определят за редица машиностроителни продукти въз основа на специални изследвания, както и на дългогодишна практика. Така за трактори със средна мощност се използва стойност 0,72, за багери - 0,8, за екструдери, използвани при преработката на полимерни материали - 0,6-0,7 и т.н.
Формула (6) е широко използвана поради своята простота и доста висока надеждност. В същото време трябва да се има предвид, че подобен подход изисква значителни количества пазарна информация и използване на адекватни методи за сравняване на обекти. С други думи, оценителят трябва да разполага с обширна, постоянно актуализирана база данни за много видове технически устройства. Освен това такава информация трябва да се събира постоянно, сякаш за бъдеща употреба, тъй като в реалната битова практика оценителят трябва да работи с голямо разнообразие от видове машини и оборудване и всяка следваща оценка, като правило, се извършва в напълно различен клон на технологията.
Корекциите за параметрични разлики се разделят на два вида:
Корекционни корекции (извършват се чрез абсолютна корекция на цената);
Коефициентни корекции (извършват се чрез умножаване на първоначалната цена по коефициента на корекция);
Тъй като по време на директното сравнение се правят корекции и корекции на коефициента, крайният резултат зависи от последователността на тяхното въвеждане. Съществува единна процедура за извършване на корекции:
1. Първо се правят търговски корекции, за да се приведе цената на аналога към условията на оценка.
2. Промени за допълнителни устройства.
3. Корекция за спомагателни параметри.
4. Корекция на коефициента за основните параметри.
Метод на директно сравнение с подобни обекти с въвеждане на целенасочени качествени корекции
Методът може да се прилага, когато могат да бъдат избрани поне два аналога за оценявания обект. Освен това оценяваният обект по отношение на техническите си характеристики и следователно по отношение на цената заема междинна позиция между два аналога.
В резултат на сравнението аналогът получава определен брой корекции както нагоре, така и надолу.
Цената на оценявания обект е в диапазона между цените на аналозите, като се вземат предвид направените промени.
Метод на изчисление на базата на специфични показатели и корелационни модели
Този метод е удобен за използване, когато трябва да оцените голям набор от подобни обекти, които се различават по стойностите на отделните параметри.
Този метод е напълно съвместим с подобен метод, описан в подхода на разходите (виж по-горе).
Методите на сравнителния подход, описани по-горе, се използват главно при оценката на отделни машини и части от оборудване. Изборът на метод се определя от естеството на обекта, условията на неговото използване и пълна информационна база за цените и параметрите на подобни образци на машини и съоръжения.
Методите на сравнителния подход също имат своите недостатъци:
Надеждността се определя от пълнотата и точността на пазарната информация;
Необходим е развит и отворен пазар за продажба на машини и оборудване;
Сложността на множеството оценки;
Известно намаление на прогнозната стойност в резултат на изменения;
заседание на Научно-методическия съвет
Руски федерален център
криминалистика
в Министерството на правосъдието на Русия,
протокол от 24 ноември 2004 г. N 2
МЕТОДИКА
ОПРЕДЕЛЯНЕ НА ПАЗАРНАТА СТОЙНОСТ НА СТОКАТА
В ПРОИЗВОДСТВОТО НА СТОКОВИТЕ ПРЕГЛЕДИ
В ЕКСПЕРТНАТА СЪДЕБНО-МЕДИЦИНСКА СЛУЖБА НА ФКС НА РУСИЯ
Разработено от: специалист от Руския федерален център за криминалистична експертиза към Министерството на правосъдието на Руската федерация, с участието на служители на Руската митническа академия и специалисти от Централното съдебно-митническо управление.
Включен в Регистъра на методологическите материали по съдебна експертиза на Министерството на правосъдието на Руската федерация с присвояване на регистрационен номер N 002EM/SE.
Въведение
Сред факторите, определящи ефективността на експертите, важно място заема наличието на доказани методи за изследване на обекти.
Методологията е заповед, подробна програма от дейности, насочени към решаване на експертен проблем.
Проучването на експертни становища по въпроса за определяне на пазарната стойност на стоките, извършено в криминалистичните служби на Федералната митническа служба на Русия, позволи да се формира обща представа за състоянието на експертната практика и да се идентифицират недостатъците при назначаване и производство на прегледи.
За да се подобри експертната практика, да се премахнат съществуващите недостатъци, да се подобри качеството на прегледите и валидността на заключенията, е необходимо да се разработи методологична основа за този вид изследване.
Целта на това проучване е да се разработи набор от препоръки, които могат да се използват за:
Подобряване на експертно-изследователския процес като цяло;
Осигуряване на пълнота на изследването, което има достатъчна база за решаване на проблема на отделни етапи от изследването;
Осигуряване на логиката и последователността на действията на експерта при решаване на конкретна експертна задача, валидността на неговите заключения;
Осигуряване на достоверността на заключението на експерта.
В предложената работа за първи път от позицията на системно-структурен подход се разкрива епистемологичната същност на експертните стокови познания в производството на експертизи с цел определяне на пазарната стойност на даден продукт, процесът на експертно изследване , разглеждат се неговите етапи и връзките между тези етапи; дадени са дефиниции на предмета и обекта на стоковата експертиза, очертан е кръгът от експертни задачи "...".
I. Общи положения
1. Настоящата Методика (наричана по-нататък Методиката) за определяне на пазарната стойност на стоки, включително превозни средства, при извършване на експертни стокови изследвания в криминалистичните служби на митническите органи на Русия е разработена в съответствие с Конституцията на Руската федерация, Федерален закон от 31 май 2001 г. N 73-FZ „За държавната криминалистична дейност в Руската федерация“, Митнически кодекс на Руската федерация, Кодекс на труда на Руската федерация), Наказателно-процесуален кодекс на Руската федерация Наказателно-процесуален кодекс на Руската федерация федерация), Граждански процесуален кодекс на Руската федерация Граждански процесуален кодекс на Руската федерация), Кодекс на Руската федерация за административните нарушения Кодекс на административните нарушения на Руската федерация), Наказателен кодекс Кодекс на Руската федерация на Наказателния кодекс на Руската федерация), Данъчният кодекс на Руската федерация Данъчният кодекс на Руската федерация) и представлява теоретична и методологична основа за провеждане на експертни изследвания на стоките с цел определяне на свободната (пазарна) стойност (цена) на изследвания продукт.
2. Стоковите експертизи по въпроса за определяне на пазарната стойност на стоките се назначават от служители на митническите, следствените и съдебните органи за целите на:
Определяне размера на дължимите мита, данъци и такси във връзка с тези стоки в процеса на митническо оформяне и митнически контрол;
Определяне размера на глобите при проверки по дела за административни нарушения, справки и изслушвания по наказателни и граждански дела;
В други случаи, предвидени от законодателството на Руската федерация и регулаторни и административни документи на Федералната митническа служба на Русия.
Стоковите прегледи по въпроса за определяне на пазарната стойност на стоките могат да се извършват по искане на държавни органи, организации и граждански лица по предписания начин.
3. Всяко лице, което притежава необходимите специални познания и е сертифицирано в съответствие с Правилника за сертифициране на експерти (одобрен със Заповед на Държавния митнически комитет от 7 юни 2004 г. N 646 (регистриран в Министерството на правосъдието на Руската федерация) на 30 юни 2004 г., рег. N 5879)) може да бъде назначен като вещо лице, така че да участва в експертизата по начина, установен от процесуалния закон.
II. Предмет, обект, задачи на стоковата експертиза
при определяне на пазарната стойност
изследвани обекти
„Проучването е изследване, проведено в съответствие с процесуалното право от информирани лица въз основа на специални познания в областта на науката, техниката, изкуството и занаята за установяване на фактическите обстоятелства по делото, които имат доказателствена стойност.“ /13/.
В съответствие с тази дефиниция предмет на стоковата експертиза са действителни данни (факти, обстоятелства), установени въз основа на специални научни познания в областта на изследването на стоките и изследването на предмета и други материали по делото.
Специалните стокови знания са професионални знания в областта на стокознанието, чиято същност се определя от съдържанието на предмета на стокознанието. Стокознание е наука, която изучава даден продукт от гледна точка на способността му да задоволи определени потребности на хората в облекло, предмети за бита, производство и др. /14/. Крайъгълният камък на тази наука е концепцията за продукт, неговите съществени и значими характеристики.
В икономическата теория понятието стока се характеризира като обект на покупко-продажба („продукт, който е на пазара или може да му бъде доставен“), тоест стоката е преди всичко съществуващо ( съществуващ) „предмет, нещо, което благодарение на свойствата си задоволява човешките потребности в съответствие с предназначението си“ /14/.
Един продукт има две страни: потребителска стойност и стойност. Потребителската стойност, по-нататък дефинирана като качество, е способността на нещо да задоволи човешките нужди. „Качеството на продукта е набор от свойства на продукта, които определят неговата пригодност да задоволи определени „...“.
Качеството на продуктите се оценява по качествени и количествени показатели (описани, претеглени, измерени и др.).
Количествената и качествената сигурност на даден продукт (продукт, артикул) позволява той да бъде причислен към определена класификационна единица, тоест да се установи неговата продаваемост. В същото време продуктите (стоките) за едно и също предназначение имат различна годност за консумация, определена от степента на полезност за предназначението им.
Съотношението на свойствата на изследвания продукт и основните, действащи като мярка за качество, се нарича ниво на качество /25/, отразяващо степента на пригодност на продукта за употреба по предназначение.
В същото време продуктът има и друга страна: потребителските стойности са материални носители на разменна стойност, която се проявява предимно под формата на количествено съотношение, в което се обменят различни потребителни стойности, тоест тяхното качество и количество. се сравняват.
Нивото на качество, изразено в парични единици, определя цената на продукта.
Епистемологичната същност на понятието стока (обект на стоковата експертиза) определя:
Продуктов аксесоар;
Ниво на качество;
Пазарна цена.
По време на обръщение продуктът е подложен на различни въздействия, включително отрицателни, в резултат на което се променят неговите свойства. Стойността му също се променя в зависимост от действителното състояние.
Така в процеса на експертно мърчандайзинг изследване се установява следното:
Стоковост на изследваните обекти - принадлежност на обектите към общоприет клас с известен набор от свойства;
Ниво на качество;
Действителното състояние на изследваните обекти;
Цената на стоките, като се вземе предвид действителното състояние.
Обект на стоковата проверка са хранителни и нехранителни продукти, включително превозни средства, продукти на машиностроенето, приборостроенето и електронната промишленост, строителни материали, строителни конструкции и оборудване от местно и чуждестранно производство, суровини и материали и др.
В случаи на проучване на големи количества стоки от един и същи вид, наименование, модел и др. Обектите на изследването са проби (проби), при правилен подбор на проби (проби) в съответствие със съществуващите GOST, OST, RD и нормативните документи на Федералната митническа служба на Русия. "..." на проби (проби), се съставя доклад за избор на проби (проби) по предписания начин.
В зависимост от обстоятелствата по делото, заедно с обектите на стоковата експертиза (продукти, предмети, части от тях), на експертите се представят стандартни проби за сравнително изследване.
Обектът на изследване на стоките при определяне на пазара "...".
Като изходни данни при проверката се използват маркировките, нанесени върху опаковката, директно върху продукта или съдържащи се в етикети, етикети и др., носещи информация за характеристиките на продукта (цифрови или буквени показатели), производител (изображение на търговска марка), начини на работа. грижа за товара или продукта (различни знаци за обработка). Проучването на данните за етикетиране е необходимо при решаването на редица въпроси, включително тези, свързани с фалшифицирането на продукти.
Обект на стоковата експертиза са и опаковките, в които стоките са транспортирани или съхранявани.
Обект на изследване за експерта са и документи, съдържащи информация за състоянието на обектите и извършените операции, предоставящи достатъчно информация за продукта:
Документи, съдържащи информация за характеристиките на произхода на стоките (сертификати, сертификати за качество, технически паспорти и др.);
Транспортни документи (спецификации, опаковъчни листи, етикети и др.) и транспортни документи (разписки за приемане и изпращане на товари, товарителници и др.);
Карго митнически декларации (CCD);
Паспорти за стоки, санитарно-епидемиологични доклади и др.;
Протоколи от проверка на товари, различни сертификати.
Обобщавайки гореизложеното, обект на стоковата експертиза са хранителни и нехранителни продукти, използвани продукти, части от продукти, мостри (мостри), референтни проби, други продукти (продукти) (аналози), етикетиране, опаковки, както и материали. на наказателни, административни и граждански дела , в който се посочва информация за стоковите характеристики на изследваните обекти и друга информация за обстоятелствата, довели до промяна в качеството на продукта (условия на опаковане, транспортиране, съхранение), както и като документи, предоставени в процеса на митническо оформяне и митнически контрол, съдържащи информация за обекта на стоковата проверка.
III. Експертна програма за изследване на стоките
с цел определяне на пазарната стойност на стоките
Методологията на изследването (експертно изследване) е система от методи, техники и технически средства, последователно използвани при изследване на обекти на изследване, за да се установят факти, свързани с предмета на изследването.
Значението на методологията при определяне не само на структурата, но и на динамиката на индивидуалната изследователска дейност на експерта е много важно, тъй като тя е сложна, многостепенна по своята същност и изисква определена подредба и регулиране.
Следната структура за решаване на експертен проблем отразява многоетапния характер на процеса на експертно изследване.
Методологията за провеждане на експертно стоково изследване с цел определяне на пазарната стойност на продукт съдържа различни методологични подходи на различни етапи от изследването.
На всеки етап се изследват определени свойства на обектите, използват се подходящи технически средства и се решават конкретни подзадачи.
Тук основното условие за решаване на проблем (подзадача) е да се изследват не всички свойства на обекта, а само тези, които са важни за неговото решаване.
На първия етап от изследването се решава група проблеми, свързани с установяване на продаваемостта на обектите на изследване, включително изследване на продаваемите свойства на обектите, които позволяват да се определи:
Принадлежност на изследваните обекти към общоприет клас с известен набор от свойства съгласно класификацията на Всеруския продуктов класификатор OK 005-93 OKP (одобрен с Резолюция на Държавния стандарт на Руската федерация от 30 декември 1993 г. N 301), Стокова номенклатура на външноикономическата дейност на Руската федерация TN FEA на Русия (одобрена с Резолюция на правителството на Руската федерация от 30 ноември 2001 г. N 830) и Общоруския класификатор на дълготрайните активи (одобрена с Резолюция на Държавния стандарт на Руската федерация от 26 декември 1994 г. N 359);
Принадлежност на отделни единици или множество единици към една група стоки (вид, модел, марка);
Съответствие (несъответствие) на търговските свойства на обекта на проучване с данните от договора (споразумението);
Съответствие (несъответствие) на търговските свойства на обекта на изследване с обозначенията на етикета.
За установяване на продаваемостта на обектите се използват данни, разработени от науката, в които са предварително определени количествени и качествени характеристики, което позволява след провеждане на изследване с помощта на идентификационния метод /26/ да се класифицират изследваните обекти към определена класификационна единица, разграничавайки ги от другите в съответствие с приетата класификация.
На втория етап от изследването се решава група от задачи, свързани с определяне нивото на качество и действителното състояние на обекта, включително установяване:
Съответствие (несъответствие) на действителните характеристики на изследваните обекти с основните данни (норматив, референтен образец);
Съответствие (несъответствие) на действителните характеристики на изследваните обекти (суровини, състав, дизайн, използвани материали, модел, технически параметри, размерни характеристики и т.н.) с подобни данни, записани в дейностите по доставка на стоки, получаване и др. документи;
Същността и степента на промяна в качеството на продукта поради наличието на физическо и морално износване;
Фактически данни, свързани със спазването (неспазването) на правилата за опаковане, етикетиране, транспортиране, съхранение и експлоатация, механизма и причините за промяна на свойствата на обектите.
За получаване на пълно и научно обосновано заключение, отразяващо състоянието на обекта на изследване, не е от съществено значение правилното прилагане от експерта на изследователските методи и техническите средства, използвани при изследването на конкретна продуктова група.
При проверка на стоките на мястото на тяхното съхранение горните фактори се отразяват в протоколите за проверка на рап (автомобил) на установената форма.
На третия етап се извършва анализ на пазара за разглеждания продукт в конкретен регион за определен период от време. Експертните изследвания на този етап включват:
Анализ на ценова информация, съдържаща се в различни легитимни източници на информация;
Анализ на ценовите серии на реални сделки в пазарни условия;
Маркетингово проучване на подобен продукт при липса (или недостъпност) на източници на информация за цената на изследвания продукт.
Изборът на аналог се извършва чрез изучаване на неговите характеристики съгласно горната схема на изследване. При избора на аналог се взема предвид максималното съответствие на свойствата на аналога и обекта, който се изследва, като се вземат предвид не само функционалното предназначение и потребителските свойства на продукта и аналога, но и страната на произход, конкурентоспособността и условията за функционирането им на пазара.
В резултат на изследването се определя средната пазарна цена на изследвания продукт на конкретен пазар за даден период от време. При извършване на експертно изследване по въпроса за определяне на пазарната стойност на стоките, които са в процес на митническо оформяне, пазарната цена се определя към датата, посочена в заявлението на митническия орган, който е предоставил стоките за преглед, или на дата на прегледа.
При извършване на експертно изследване по въпроса за определяне на "..." или случай на административно нарушение пазарната цена се определя към датата на нарушението.
В останалите случаи датата за определяне на пазарната цена се определя от лицето, назначило експертизата.
Извършването на стокови експертизи с цел определяне на пазарната цена на проверявания продукт не включва процеса на пазарно ценообразуване. Пазарът "..." на продукт съдържа премии (отстъпки), регулирани от пазарните условия и данъци, установени от законодателството на Руската федерация.
Себестойността на представен за изследване продукт се определя на база средната му пазарна цена, като се отчита фактическото състояние (наличие/липса/: дефекти на продукта, в т.ч. външен вид и опаковка, съпътстваща и техническа документация, комплектност и др.). , тъй като наличието на тези дефекти намалява качеството и цената на продукта), количеството и други фактори, влияещи върху цената му.
В някои случаи, например, когато нарушението е настъпило много по-рано от датата на прегледа, експертът може да определи цената на стоките по един от следните начини:
1. Определете цената на стоките към датата на прегледа в стабилна чуждестранна валута (щатски долари, евро) и я преизчислете във валутата на Руската федерация (рубли) по обменния курс на Централната банка на Руската федерация на датата на престъплението.
2. Определете цената на стоките към датата на прегледа във валутата на Руската федерация и я коригирайте, като вземете предвид индекса на инфлация за периода от датата на нарушението. Официалният индекс на инфлацията се публикува в държавни периодични издания от финансов и общоикономически характер.
Тези методи не могат да се прилагат за стоки, които са склонни да ускоряват остаряването, използвани стоки и имат ограничен срок на годност.
IV. Източници на информация, използвани от експерта
при определяне на свободната пазарна цена на продукт
При определяне на свободната пазарна цена на даден продукт в процеса на проучване на стоките могат да се използват следните източници на информация:
Публикувани - каталози, ценови справочници, ценоразписи, ценоразписи, проспекти, борсови отчети и др.;
Непубликуван - при специални заявки, отговори от търговски мисии, фирми, производители на продукти и др.;
Регулаторни документи - позволяват ви да определите пазарната стойност на даден продукт чрез изчисление, като използвате определени методи.
Може да се използва и информация, получена от официални уебсайтове на публичния интернет, като се посочат техните данни (адрес, фирма, дата на регистрация) в изследователската част на заключението.
В заключението трябва да се посочи източникът на използваната информация (име на изданието, номер и година на публикуването му, данни и дата на използвания документ и др.). Цялата ценова информация, събрана от експерт по време на проучването за определяне на пазарната цена на даден продукт, трябва да се съхранява в архива на експертния отдел и да позволява възможност за запознаване с нея при необходимост, за проверка по предписания начин.
За да се осигури еднакво прилагане на тази методика, са дадени дефиниции на термините и понятията, използвани при производството на стокови експертизи при решаването на този проблем.
Аналогът е материален (материализиран) обект, чиито основни свойства съответстват на свойствата на обекта, който се изследва.
Степента на адекватност (приравненост) на аналога към обекта на изследване се определя от броя на техните общи свойства.
Цената е паричен израз на стойността, определена като общите разходи за суровини, труд, наем на основни сгради (конструкции) и регулирана, като се вземат предвид търсенето и предлагането на пазара.
Договорена цена - цена, определена по споразумение, като се вземат предвид потребителските характеристики на продукта, нивото на неговото качество, търсенето и предлагането на пазара.
Регулирана цена - цена, определена от упълномощен държавен орган (институция) за суровини, материали, продукти от определени продуктови групи.
Свободна пазарна цена е средната цена, която се развива в зависимост от търсенето и предлагането на пазара или средната цена на сделките за даден продукт за определен период от време.
Себестойност - 1. Паричен израз на стойността на вещ; 2. Определено количество обществено необходим труд, изразходван за производството на даден продукт и материализиран и въплътен в този продукт.
Износването е промяна в свойствата на обекта на стоковата експертиза, водеща до намаляване на качеството /17/.
Физическото износване е състояние на продуктите, характеризиращо се с разрушаване или влошаване на свойствата в резултат на различни въздействия (триене, влага, високи температури и др.) /17/.
Моралното износване е състоянието на продуктите, характеризиращо се с несъответствието им със съвременните модни тенденции, стил, технология и др. /17/, както и нормативни и нормативни актове.
Идентификацията е установяване на съответствието на конкретен продукт с образец и (или) неговото описание (ГОСТ Р 51293-99) /26/.
Резултатът от идентификацията е заключение за съответствието (несъответствието) на конкретен продукт с образеца или неговото описание (GOST R 51293-99).
Достатъчна база за решаване на проблемите е съвкупност от свойства (признаци) на обектите на изследване, установени от експерт и достатъчни, за да обосноват извод за продаваемостта, действителното състояние, цената на обектите на изследване /17/.
Надеждността на заключението на стоковия експерт е истинността на заключенията, произтичащи от научните разпоредби на стоковата експертиза, научната валидност и надеждността на използваните методи и техники и конкретните резултати от проведеното изследване /17/.
"..." - стойността на показателя за качество на продукта, взета като основа за сравнителна оценка на неговото качество (ГОСТ 15467-79) /25/.
Пазарът е сферата на стоковото обръщение.
Нивото на качество е относителна характеристика на качеството на продукта, основана на сравнение на стойностите на показателите, характеризиращи техническото съвършенство на оценяваните продукти със съответните основни стойности (ГОСТ 15467-79) /25/.
Свойствата на продукта са обективна характеристика на продукта, която може да се прояви по време на неговото създаване, експлоатация или потребление (ГОСТ 15467-79) /25/.
Атрибутът на продукта е качествена или количествена характеристика на всякакви свойства или условия на продукта (ГОСТ 15467-79) /25/.
VI. Регистрация на резултатите от изследванията
Регистрирането на резултатите от експертните изследвания в криминалистичните служби на Федералната митническа служба на Русия се извършва, както следва:
Експертно мнение по решение или определение на митнически, следствени и съдебни органи;
Удостоверение от вещо лице (специалист) по заявление от държавни органи, организации и граждански лица.
Заключението на експерт или експертна комисия се състои от: уводна част, изследователска част и заключения.
В уводната част на заключението се посочват: наименованието на институцията; номер на заключението; вид преглед (допълнителен, повторен, комплексен, комисионен); основанието за проверката е направено кога и от кого (постановление на следователя (съда), определение на съда, разпореждане на митническия орган); начална и крайна дата на изпита; информация за експерта (трите имена, длъжност, образование, специалност, трудов стаж (специалност и експерт), научна степен; въпроси, зададени на експерта; обекти на изследване и материали по делото, други материали; начин на доставка на предмета и опаковка информация за подадените заявления и заключения от тях за назначаване на повторна или допълнителна експертиза;
Проучвателната част на доклада трябва да съдържа: резултатите от проверката; справочни източници на информация (име на публикацията, номер и година на издаването й, данни и дата на използвания документ и др.) и нормативни документи, използвани от експерта при извършване на експертизи; методология (научна програма) и използвани методи; изследователски процес и резултати; връзки към илюстрации и приложения.
В раздела „Изводи“ на всеки поставен въпрос трябва да се отговори по същество или да се посочи невъзможността за разрешаването му.
Заключението за цената на даден продукт трябва да съдържа информация за датата на определяне на цената и мястото (региона), където е определена тази цена, нейната стойност, изразена в конкретни парични единици.
Има три основни метода за оценка на пазарната стойност на недвижимите имоти: методът на сравнението, методът на разходите и методът на капитализация на дохода.
Основният метод за оценка е методът на сравнителния анализ на продажбите (SSA). Този метод е приложим, когато има пазар на земя и недвижими имоти, има реални продажби, когато пазарът е този, който формира цените и задачата на оценителите е да анализират този пазар, да сравнят подобни продажби и по този начин да получат стойността на имущество, което се оценява. Методът се основава на сравняване на обект, предложен за продажба, с пазарни аналози. Намира най-голямо приложение на Запад (90 процента от случаите). Тази работа обаче изисква вече оформен пазар на земя и имоти.
Методът за сравнение на продажбите се използва, ако има достатъчно надеждна пазарна информация за транзакциите за покупка и продажба на обекти, подобни на оценявания. В този случай критерият за избор на обекти за сравнение е подобна най-добра и най-ефективна употреба.
Методът SAP може също да се нарече подход за директен сравнителен анализ на продажбите, метод на сравнителни продажби или метод на пазарна информация. Методът SAP се състои от няколко етапа.
Етап първи. Подчертани са последните продажби на сравними имоти на съответния пазар. Източници на информация са: собствено досие на оценителя, Интернет, електронна база данни, фирми за недвижими имоти, досиета на брокери на недвижими имоти, архиви на кредитни институции (ипотечни банки), застрахователни компании, строителни и инвестиционни компании, териториални дирекции по несъстоятелност и несъстоятелност. , териториални отдели на Комитета за държавна собственост и др.
Важен момент при използването на метода SAP е съгласуването на резултатите от сравнението на оценявания имот. Не се допуска осредняване на получените данни. Приетата процедура е да се изследва всеки резултат и да се направи преценка до каква степен той е сравним с оценявания имот. Колкото по-малък е броят и степента на направените изменения, толкова по-голяма тежест има тази продажба в процеса на окончателно одобрение.
Измерванията, традиционно установени на местния пазар, се вземат като единици за сравнение. За да се оцени един и същ обект, могат да се използват няколко единици за сравнение едновременно.
Елементите за сравнение включват характеристиките на обектите на недвижими имоти и сделките, които предизвикват промени в цените на недвижимите имоти. Елементите, които подлежат на задължително счетоводно отчитане, включват състава на прехвърлените имуществени права, условията за финансиране на сделката за покупко-продажба, местоположение, физически характеристики, икономически характеристики и естество на използване.
Етап втори. Проверка на информацията за сделката: потвърждение на сделката от един от основните участници (купувач или продавач) или агент на компания за недвижими имоти; идентифициране на условията за продажба.
Ако има достатъчно количество надеждна пазарна информация, е допустимо да се използват методи на математическа статистика за определяне на стойността чрез сравняване на продажбите.
Трети етап. Корекция на стойността на сравними имоти. Корекцията може да се извърши в три основни форми: парична, процентна, обща групировка.
Първо се правят корекции, свързани с условията на сделката и пазарните условия, които се извършват чрез прилагане на всяка следваща корекция към предишния резултат; второ, правят се корекции, които се отнасят пряко до имота, които се правят чрез прилагане на тези корекции към резултата, получен след коригиране за пазарните условия, в произволен ред.
Методът за оценка на разходите практически не е приложим за земята. Може да се използва само в изключителни случаи на оценка на земята неотделимо от направените върху нея подобрения. Земята се счита за постоянна и непотребима, а методът на себестойността се използва за оценяване на обекти, създадени от човека. Когато се оценява по този метод, стойността на земята се добавя към разходите за подобрения (сгради, конструкции), а земята се оценява отделно по други методи.
Методът на разходите за оценка на недвижими имоти включва следното:
определяне на стойността на парцел земя, определяне на възстановителната или възстановителната стойност на сгради и конструкции, определяне на размера на натрупаната амортизация на сгради и конструкции, определяне на пазарната стойност на недвижими имоти като сума от цената на парцел земя и замяната или разходите за замяна на сгради и конструкции минус натрупаната амортизация.
Изборът на метода на изчисление, приет за определяне на разходите за ново строителство или подобрения, трябва да бъде подходящо обоснован. Използването на възстановителна цена е препоръчително в случаите, когато е трудно да се определи цената за изграждане на точна реплика на сграда поради остарели видове строителни конструкции и строителни методи, използвани за създаване на оценявания имот.
Разходите, съответстващи на възстановителната или възстановителната цена за целите на оценката на недвижими имоти, се изчисляват като сбор от преките разходи, непреките разходи и печалбата на предприемача.
Печалбата на предприемача е установена пазарна норма, която стимулира предприемача да инвестира в строителен проект. Размерът на печалбата се определя по метода на експертни оценки въз основа на пазарна информация.
Използването на метода на себестойността е необходимо при анализ на новото строителство; реконструкция на сгради; оценка за данъчни цели; за идентифициране на свръхдоход при оценка на недвижими имоти; при оценка за застрахователни цели; оценка на последствията от природни бедствия; оценка на специални сгради и конструкции.
В контекста на прехода към пазарни условия определящ при оценката е методът на разходите, тъй като прилагането на други методи изисква обширна пазарна информация, която не е налична поради неразвития пазар. Винаги обаче трябва да помните, че строителните разходи са само основата на пазарната стойност и най-често са повече или по-малко от нея.
В момента в Русия този момент често се взема предвид при неправилна оценка на дълготрайните активи на предприятията, тъй като тяхната преоценка се извършва главно по метода на разходите и оценителят трябва да помни, че балансовата стойност на дълготрайните активи на предприятията не съответства на техния пазар стойност.
Следващият метод за оценка, който е приложим специално за Русия, е методът за оценка, основан на анализ на най-ефективното използване на недвижими имоти и този анализ е свързан с определяне на вида употреба, която ще донесе на собственика максимален доход, т.е. метод на капитализация на дохода.
Методът на капитализация на дохода при оценка на пазарната стойност на недвижими имоти се прилага чрез прогнозиране на бъдещи приходи,
капитализиране на бъдещи приходи.
Бъдещите приходи, генерирани от имот, се разделят на два вида: оперативен доход от търговски лизинг и доход от реверсия.
Изходната предпоставка на метода на пряката капитализация е постоянството и безкрайността на капитализирания доход. При метода на пряка капитализация настоящата стойност на бъдещ поток от доходи се определя като съотношението на годишния доход, приписващ се на имота или лихвата, към процента на капитализация за този имот или лихва.
Оценката е необходима и в рамките на регионалната данъчна политика. В целия свят основата на местната данъчна система е данъкът върху имуществото, около 70 процента от местния бюджет се формира от този данък. Разбира се, с развитието на самия пазар, с появата на реални стойности, е възможен преход към данъчна система, която да стимулира развитието на пазара на недвижими имоти и в същото време да осигури попълването на местните бюджети. Това обяснява безусловния интерес към оценката, проявен от местните администрации.
Цената на професионалните оценителски услуги варира значително в зависимост от вида на оценяваните обекти, сложността на работата и, разбира се, специалистите, които участват в оценката. Обикновено цената на услугите се измерва или в часове, умножени по почасовата ставка, или зависи от размера на обекта, но никога не е обвързана с цената му.
Установяването на цената на стоките, работите или услугите, така че данъчните власти да нямат оплаквания относно тяхната валидност, е много нетривиална задача. Особено ако говорим за продукти, които нямат аналози на пазара.
Общият принцип за определяне на цената на всяка сделка за данъчни цели е нейното съответствие с нивото на пазарните цени. И въз основа на параграф 4 от член 40 от Данъчния кодекс, такава цена се признава като цената, образувана по време на взаимодействието на търсенето и предлагането на пазара на идентични (и при липса на тях, хомогенни) стоки, работи, услуги в сравними икономически условия.
Характеристиките на изчисляване на пазарната цена, както и случаите, когато данъчните власти имат възможност да се намесят в процеса на ценообразуване, са доста ясно посочени в споменатата статия. Въпреки това не са рядкост и споровете относно прилагането на някои негови разпоредби. И повечето от тях са свързани конкретно с процедурата за определяне на пазарната цена на продукт.
Търсим идентични продукти
Така че, ако сделките с идентични (хомогенни) стоки, работи или услуги се извършват на съответния пазар, тогава пазарната им цена се определя въз основа на информация, предоставена в официални източници (клауза 11 от член 40 от Данъчния кодекс). Това може да бъде официална информация за борсовите котировки на най-близката до местоположението на продавача или купувача борса, както и котировки от Министерството на финансите за държавни ценни книжа и задължения. Подходяща е и информация от държавни статистически органи и органи, регулиращи ценообразуването, както и информация за пазарни цени, публикувана в печатни издания или медии. В допълнение, оценката на пазарната цена на стоки, работи или услуги може да се извърши в съответствие със Закона от 29 юли 1998 г. № 135-FZ „За оценителските дейности в Руската федерация“ от лицензиран оценител.
Както следва от член 40, параграф 9 от Данъчния кодекс, при определяне на пазарните цени се взема предвид информация за сделки с идентични или подобни стоки при сравними условия. Това означава, че трябва да се вземат предвид условия на транзакции като количество доставени стоки, срокове за изпълнение на задълженията, условия на плащане и други условия, ако те могат да повлияят на формирането на цените.
Задължението да се вземат предвид условията на сделките при осъществяване на ценови контрол се потвърждава от арбитражната практика. Повечето случаи на допълнителна данъчна оценка въз основа на размера на пазарните цени бяха загубени от данъчните власти именно защото не бяха в състояние да предоставят убедителни доказателства за съществуването на сравними условия на сделки, извършени от данъкоплатеца, и сделки, при които пазарът беше приложена цена (вижте например решението на FAS Северозападен окръг от 3 юни 2005 г. по дело № A56-43517/04, решение на FAS Западносибирски окръг от 12 март 2008 г. № F04-1672/2008 (1943-A03-42)).
Плащане за „уникалност“
Основните трудности при проверката на цената за съответствие с пазарното ниво ще възникнат за компании, продаващи стоки, работа или услуги, които нямат аналози. Ако на съответния пазар няма сделки за идентични стоки или определянето на пазарната цена е невъзможно поради липса или недостъпност на източници на информация, тогава за нейното определяне се използва методът на последващата продажна цена.
Същността на метода на последващата продажна цена е да се определи пазарната цена на продаваните активи въз основа на определяне от купувача на тяхната препродажна цена, като се използва следната формула:
C1 = C2 – (Z2 + P2),
C 1– пазарна цена на продукта;
Ц2– продажна цена (препродажба) на стоките на следващи купувачи;
Z2– разходи, направени от купувача на продукта по време на по-нататъшната му продажба (препродажба) и промотиране на пазара (с изключение на покупната цена на продукта);
P2– обичайната печалба на купувача на продукта при по-нататъшната му продажба (препродажба).
Както подсказва името, методът на препродажната цена може да се използва само ако има факт на препродажба на стоки, работи или услуги. Ако този метод не може да бъде приложен, тогава „в краен случай“ компанията има право да използва скъп метод. Използването му се свежда до определяне на пазарната цена на даден продукт по следната формула:
C = Z + P,
° С– пазарна цена на продукта;
З– преки и непреки разходи на продавача за производство (покупка) и (или) продажба на стоки, както и разходи за транспорт, съхранение и други подобни разходи;
П– обичайната печалба на продавача.
Трябва също да се отбележи, че и двата метода имат значителен недостатък: те не отчитат влиянието на инфлацията върху нивото на пазарните цени. И в условията на значително увеличение на цените, стойностите, получени с помощта на тези методи, трябва да бъдат коригирани към промените в ценовия индекс. Данъчният кодекс обаче не предвижда възможност за такава корекция. Друг „препъникамък“ е фактът, че данъчното законодателство няма ясни дефиниции на термини като „обикновени разходи“ или „нормална печалба за даден вид дейност“.
Изглежда, че за да се избегнат възможни грешки при самостоятелно изчисляване на определени показатели, най-логичното нещо за една компания в тази ситуация би било да се обърне към независим оценител. Но в свое скорошно писмо от 2 юли 2008 г. № 03-02-07/1-243 специалистите от Министерството на финансите забраниха това, изразявайки становище, което се свежда до факта, че оценката на пазарната цена на продукт, работа или услуга, която няма аналози на пазара, независимите оценители не могат.
Въпреки това, същите разяснения запазват за съда правото да вземе предвид всички фактори, които са важни за определяне на резултатите от сделката, а не само обстоятелствата, изброени в член 40 от Данъчния кодекс. Освен това, това, което е интересно, е, че арбитражът съдиите преди това са стигнали до подобни заключения (постановление на Федералната антимонополна служба на Уралския окръг от 11 април 2006 г. № F09-2564/06-S6 по дело № A76-5970/2005).
По този начин, дори ако компанията трябва да се изправи пред искове от данъчните власти, изобщо не е необходимо да се „примирява със съдбата“, освен ако няма наистина убедителни причини за това. Винаги има възможност да защитите интересите си с помощта на съдии, които често се оказват на страната на данъкоплатеца, когато става въпрос за методологията за определяне на пазарната цена за данъчни цели.
Зареждане...
