Каким образом оценщик оценивает стоимость объекта оценки? Какие факторы должны изменить или повлиять на величину стоимости?
Профессиональные оценщики разработали логический и системный подход к определению стоимости собственности. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и сколько-нибудь значимые факты, которые могут повлиять на стоимость собственности.
Теоретической основой процесса оценки является единый набор оценочных принципов.
Принципы оценки могут быть объединены в четыре группы:
1. Принципы, основанные на представлениях собственника (пользователя).
2. Принципы, связанные с эксплуатацией собственности.
3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды.
4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования.
К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся:
Полезность;
Замещение;
Ожидание (предвидение).
Принцип полезности - объект обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо потенциальному собственнику. Полезность – это способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.
Принцип замещения гласит, что рациональный покупатель не заплатит за объект оценки больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность, обладающей такой же полезностью.
Принцип ожидания . Стоимость объекта оценки определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. Полезность объекта оценки связана со стоимостью прогнозируемых выгод.
Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом оценки.
К принципам, связанным с эксплуатацией оценки, относятся:
Остаточная продуктивность;
Сбалансированность;
Возрастающие и уменьшающиеся доходы (предельная производительность);
Экономическая величина;
Экономическое разделение.
Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Собственность может быть оценена выше, если земельный участок позволяет обеспечить более высокий доход или его расположение позволяет минимизировать затраты.
Экономическая теория утверждает, что любой вид экономической деятельности обычно требует наличия некоторых факторов производства: труд, земля, капитал, предпринимательская деятельность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.
Принцип вклада основывается на следующем: включение любого дополнительного фактора в объект оценки экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости больше затрат на приобретение или строительство этого фактора. Указанный прирост стоимости и является вкладом.
Принцип сбалансированности утверждает, что максимальный доход от объекта оценки можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Иными словами факторы производства должны находиться в пропорциональном соотношении друг с другом, чтобы обеспечить максимальные доходы владельцу объекта оценки.
Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов . Исходя из предыдущего принципа, изменение того или иного фактора производства приведет к изменению стоимости объекта оценки. Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться более быстрыми темпами по сравнению с темпами роста затрат вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.
Принцип экономической величины (экономического размера) – это оптимальный характерный размер объекта оценки, который наилучшим способом соответствует рыночным предпочтениям, преобладающим на данном рынке. Отклонение от экономического размера, как правило, приводит к снижению привлекательности и стоимости объекта.
Если земельный участок или предприятие слишком малы или слишком велики относительно требований рынка, то они могут потерять в стоимости.
Принцип экономического разделения – это такое сочетание имущественных прав, связанных с объектом оценки, при котором обеспечивается оптимальная структура текущих и ожидаемых выгод и как следствие - максимальная стоимость. Имущественные права могут быть различными способами распределены во времени и пространстве.
К принципам, связанным с действием рыночной среды, относят:
Принцип спроса и предложения;
Принцип конкуренции;
Принцип соответствия;
Принцип зависимости;
Принцип изменения.
Предложение и спрос – это ведущий фактор, влияющий на ценообразование в рыночной экономике. Закон предложения и спроса - это экономическая закономерность, связывающая объем спроса, объем предложения и цены товаров на рынке. Когда объем предложения и спроса сбалансированы, то рыночная цена как правило отражает затраты производства на оцениваемую собственность. Если рыночные цены больше затрат на производство, то объем предложения будет расти, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже затрат, то объем предложения будет падать. Цена находится в прямой зависимости с объемом предложения и в обратной с объемом спроса. Взаимодействие спроса и предложения формирует рыночные цены на собственность.
Конкуренция. Прогнозируя объем ожидаемых выгод, приносимых собственностью, аналитику нужно помнить, что конкуренция стимулирует постоянный переток ресурсов в те отрасли и сферы, где их использование приносит максимальную отдачу и способствует выравниванию доходов.
Принцип соответствия . Объект оценки, характеристики которого не соответствуют рыночным потребностям, скорее всего будет оценен ниже среднего уровня. К характеристикам можно отнести уровни удобств и услуг, технологии, оснащенность производства и т.д.
С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии . Регрессия имеет место, когда оцениваемый объект оценки характеризуется улучшением. Рыночная цена такого объекта не будет отражать его реальную стоимость и может быть даже меньше затрат не его производство. Эффект регрессии может проявляться в случае, когда оцениваемый объект существенно отличается в лучшую сторону от окружающих его по назначению и масштабу. Эффект прогрессии - это положительное воздействие несоответствия на стоимость. То есть когда стоимость среднего по качеству объекта оценки завышается благодаря благоприятному окружению.
Принцип изменения . Объекты оценки постепенно изнашиваются. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка, уровень цен и стоимость объектов. Стоимость объекта оценки, поэтому оценивается на определенную дату, которая указывается в отчете об оценке.
Принцип зависимости . Стоимость объекта оценки зависит от многих факторов внешней и внутренней среды, поэтому их необходимо тщательно изучать и использовать в оценке. Например, в оценке недвижимости существенную роль играет местоположение объекта, в оценке машин и оборудования – фактор износа.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – синтез всех трех групп принципов, рассмотренных ранее. Наилучшим и наиболее эффективным использованием (ННЭИ) называется вариант, который:
Отвечает всем правовым требованиям и ограничениям;
Физически осуществим;
Экономически эффективен;
Максимально продуктивен.
Т.е. обеспечит объекту оценки наивысшую текущую стоимость. ННЭИ чаще всего используется в оценке недвижимости для определения наилучшего варианта использования земельного участка или участка с постройками, используется также при определении наилучшего варианта реструктуризации в оценке бизнеса и в других случаях.
Принцип замещения определяется следующим образом: осведомленный рациональный (типичный, разумный) покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект собственности больше минимальной цены, чем за другой объект такой же полезности (со сходными потребительскими параметрами), доходности, или не заплатит более чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном. Максимальная стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта .
Согласно этому принципу, стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты-заменители.
Принцип замещения утверждает, что при наличии нескольких аналогичных или сопоставимых объектов недвижимости на рынке наибольшим спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой. Этот принцип предполагает рациональное поведение участников рынка, не обремененных дополнительными затратами, обусловленными задержкой платежей. Принцип замещения признает за покупателями и продавцами право выбора объектов недвижимости с одинаковыми характеристиками.
С принципом замещения связано понятие издержек неиспользованных возможностей. Издержки неиспользованных возможностей - это величина потерь, связанных с упущенной возможностью в результате конкретного выбора. Инвестор, принимая соответствующее решение, отказывается от других возможностей приложения капитала. Предпочтения конкретного инвестора учитывают его интересы: это либо максимальная доходность при относительно небольшом уровне риска, либо получение надежно прогнозируемой величины доходов на долгосрочной основе. Издержками неиспользованных возможностей для инвестора являются альтернативные инвестиционные варианты, которые оказались более эффективными при сопоставимом уровне риска. Например, если собственник приобрел дом в зоне ограниченной этажности, он лишается возможности получения дополнительного дохода от сдачи в аренду надстроенных этажей при наличии соответствующего спроса.
Сравнительный анализ ставок дохода по альтернативным инвестиционным вариантам помогает оценщику определить требуемую доходность для оцениваемой недвижимости.
У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получения аналогичной отдачи на инвестиции.
Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:
Принципы, основанные на представлениях пользователя;
Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания и сооружения);
Принципы, связанные с рыночной средой;
Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
Все принципы оценки недвижимости увязаны между собой и, оценивая объект, необходимо учитывать все из них с целью получения более достоверной оценки величины недвижимого имущества.
Принципы, основанные на представлениях пользователя . Этот принцип включает в себя три позиции полезность, замещение и ожидание.
Принцип полезности , который означает способность объекта недвижимости удовлетворить потребности собственника в конкретном месте и периоде времени. В экономической оценке полезность определяется размером и сроками получения доходов и других выгод от использования объекта недвижимости (например, использование недвижимости в качестве кафе, гостиницы, эксплуатация земельного участка в особом правовом режиме – заповедники, лечебно – оздоровительные зоны), а также от престижности места и объекта.
В соответствии с принципом полезности стоимость имеют те земельные участки, которые в течение определенного времени способны удовлетворять потребности пользователя. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она нужна для реализации определенной экономической или социальной функции, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая; для формирования чувства гордости собственника или удовлетворения иной социальной потребности. Если земельный участок приносит доход, то удовлетворение потребностей пользователя может быть выражено в виде дохода, который для собственника характеризуется как «приписанная рента».
Принцип полезности используют при оценке земельных участков населенных пунктов, и он является одним из основных по следующим причинам. На использование земель данной категории накладывает определенные ограничения сообщество жителей конкретного населенного пункта в виде градостроительных регламентов в форме нормативно – правового акта – правил землепользования и застройки. Кроме этого административного фактора, в населенном пункте действуют социальные, экономические и физические факторы, которые корректируют использование и оборот земель независимо от административного фактора населенного пункта, тем самым, влияя на формирование цены этих земель. При этом основная задача населенного пункта заключается в недопущении снижения цены земли населенного пункта менее размера затрат, связанных с созданием и функционированием необходимых инфраструктур.
Принцип полезности, расширенный до принципа общественной полезности, позволяет устанавливать минимальную границу ценности земель населенного пункта, ниже которой может начаться разрушение инфраструктур и упадок городских территорий.
Принцип замещения основан на том, что типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект, такой же полезности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Следовательно, и покупатель, и продавец всегда выбирают наилучший для себя вариант среди нескольких альтернативных. Принцип замещения используют во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном и сравнительном.
При затратном подходе этот принцип определяется следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем (в оптимальные сроки) аналогичного сооружения с такой же полезностью, или стоимость оцениваемого объекта не превышает затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью.
При сравнительном (рыночном) подходе принцип замещения формулируется следующим образом: если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться тот объект, стоимость которого самая низкая.
При доходном подходе данный принцип гласит: стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, который приносит аналогичную прибыль.
Принцип ожидания обеспечивает определение текущей стоимости недвижимости, исходя из дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом недвижимости, т.е. полезность и стоимость объекта недвижимости определяется стоимостью прогнозируемых будущих выгод от использования конкретного объекта, а также стоимостью будущей перепродажи другому собственнику. Важное значение имеет период времени, когда будет получен ожидаемый доход, т.к. рубль инвестора сегодня стоит больше, чем рубль завтра.
Стоимость земельного участка зависит от ожидаемого размера и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, используемых на земельном участке для предпринимательской деятельности. Данный принцип является основным при реализации доходного подхода к оценке.
Принципы, связанные с объектами недвижимости. Выделяют следующие позиции: остаточной продуктивности, принцип вклада, увеличения и уменьшения и дохода, оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав.
Принцип остаточной продуктивности рассматривает стоимость земельного участка в зависимости от чистого дохода, отнесенного к земле, после того как были оплачены стоимость рабочей силы, капитала и предпринимательской деятельности. Согласно данному принципу, в основе стоимости лежит ее остаточная продуктивность, которую получают следующим образом. Любая хозяйственная деятельность, направленная на получение доходов, требует участия в производстве факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью.
Составляющие производства и источники их покрытия
Земля – это участок территории (пространственный базис) и находящиеся на ней природные ресурсы – замкнутые водоемы, животный и растительный мир, минералы. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленным действующим земельным законодательством, и оформляют их свидетельством, выдаваемым собственнику (арендатору). Земля – основной фактор, обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственной деятельности. Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта капитал, труд и управление должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех составляющих, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых составляющих.
Труд представляет собой совокупность работ по производству товара (услуги) и реализации его на рынке. В данное понятие не входит управленческая деятельность.
Капитал – это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие три составляющих производства: труд, землю и управление.
Управление производственной деятельностью включает в себя знания, умения, предпринимательские способности и управленческий талант. Именно успешное управление позволяет оптимизировать производство и получить максимальную прибыль.
Принцип вклада (предельной продуктивности) означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта. Поэтому вклад – это прирост стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения какого – либо фактора, а не фактические затраты на развитие земельного участка. Например, при обустройстве земельного участка инженерными коммуникациями, на которые затрачено 50 тыс. руб., рыночная его стоимость повысилась со 90 до 200 тыс. руб., т.е. инженерные улучшения внесли вклад (добавили) в стоимость участка 60 тыс. руб. (110 тыс.руб. – 50 тыс.руб.).
Принцип увеличения и уменьшения дохода. Состоит в том, что увеличении капиталовложений в производство обуславливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли сокращается. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые последующие дополнительные капвложения в недвижимость не дадут пропорционального прироста прибыли, следовательно, пропорционального увеличения стоимости недвижимости. Например, приобрел участок земли площадь. 1 га с целью поделить его на участки, возвести жилой дом на каждом из них и затем продать созданные имущественные комплексы. Для этого рассчитаем оптимальное число объектов, которое инвестор может построить на продажу.
Пример принципа увеличения и уменьшения дохода
Принцип сбалансированности заключается в том, что составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости. Если объемы капвложений превосходят объемы работ в данный период времени, например, при строительстве объекта, то происходит «замораживание капитала» и снижение общей эффективности проекта или наоборот, когда денежных средств недостаточно для строительства объекта. Если к земле приложено мало факторов производства – она недогружена застройкой, если слишком много – перегружена застройкой. Следовательно, землю в обоих случаях используют неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности теряется ценность земли. Согласно предыдущей таблице четыре и пять домов приносят равную прибыль, но при строительстве пяти домов риск вложения инвестиций значительно выше, так как необходимо продать на один дом больше (одной сделкой больше). Принцип сбалансированности рекомендует, что четыре дома – это оптимальное число. Принцип сбалансированности применим и к региону. Всегда существует одно или несколько сочетаний различных видов землепользований, которые максимально повышают стоимость всех земельных ресурсов.
Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.
Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут регулировать: параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка); устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.
Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечивать сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.
Принцип оптимальных величин или принцип оптимального экономического размера заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуются определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости. Этот принцип означает, что для определенного предприятия требуется определенный размер земельного участка, обеспечивающий этому предприятию максимальную эффективность в соответствии с рыночными условиями данной местности. Если участок окажется меньше определенного размера, то предприятие не сможет нормально функционировать, получать в полном объеме выгоды, предоставляемые локальным рынком, и, следовательно, обеспечивать себе максимально возможную рыночную стоимость в текущий момент времени. Но в этой стоимости не будет участвовать стоимость той части земельного участка, что превышает необходимый (экономический) его размер. Например, в пригороде г. Красноярска наибольшим спросом пользуются участки размером 8 – 15 соток, а участки большей или меньшей стоимости могут потерять в цене.
Принцип оптимального разделения имущественных прав. Имущественные права на земельный участок следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Возможны различные способы разделения прав на один и тот же участок:
Физическое – это разделение прав пользования на воздушное пространство, поверхность земельного участка, его отдельные элементы.
По времени владения и пользования – это аренда на разные сроки, пожизненное владение, права на будущие объекты и т.д.
По видам имущественных прав – совместная аренда, товарищества, ипотека, кондоминиумы, купля – продажа с условием, оперативное управление, сервитуты и т.д.
К принципам, связанным с рыночной средой относятся: принципы соответствия, зависимости, спроса и предложения, конкуренции и изменения.
Принцип соответствия реализуется в том, что объект недвижимости, несоответствующий в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Он определяется в двух связанных с ним эффектах: прогрессии и регрессии. Положительное воздействие внешнего окружения или соседних объектов на стоимость земельных участков – это эффект прогрессии. Он возникает благодаря высокой стоимости соседних объектов, повышающих оценку недоулучшенных участков. Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.
Регрессия возникает при соседстве объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т.д.
Регрессия вызывает уменьшение стоимости земельного участка по двум направлениям:
При чрезмерном его улучшении относительно местных рыночных условий;
Когда внешнее окружение отрицательно воздействует на использование участка и, следовательно, - на его стоимость.
Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуется по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования. Принцип соответствия имеет важное значение при установлении величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, который не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из – за функционального или внешнего износа.
Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия) все факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района. Факторы зависимости от их влияния на тот или иной объект подразделяются на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния – на климатические, геологические, региональные, социальные, экологические, юридические, градостроительные и т.д. Местоположение – основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости. Близость объекта недвижимости по отношению к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользования): дорогам, торговым и культурным центрам также является основным факторам. Два этих фактора - местоположение и связь с рынком пользования – в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение» недвижимости и оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта.
Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения. На земельном рынке имеется избыток предложения (земельных участков) или недостаток спроса, то цены и ставки арендной платы снижаются.
Принцип конкуренции действует таким образом: если прибыль на земельном участке превышает средний уровень, то обостряется конкуренция, что ведет к увеличению предложения и снижению уровня доходности. На земельном рынке возможна конкуренция между:
Предпринимателями, различными способами использующими земельные участки одного качества и цены для разных целей в разрешенных пределах;
Арендаторами из – за одних и тех же земельных участков;
Застройщиками различных типов строений на одинаковых по качеству земельных участках.
Принцип изменения – все течет, все изменяется. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физический износ), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта. Наиболее характерными типами изменений являются так называемые жизненные циклы. Преломление жизненного цикла в управлении недвижимостью имеет следующие стадии.
Зарождение – (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли).
Рост – рост доходов от функционирования объекта недвижимости.
Стабильность – стабильные доходы, сформирование вкусов потребителей объекта недвижимости).
Упадок – период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли.
Земля – единственный объект недвижимости, который со временем не изнашивается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается естественным путем при рациональном использовании. Стоимость земли во времени не снижается, а повышается из – за нарастающего дефицита и действия других факторов. Меняется окружающая среда вокруг объекта недвижимости, которая проходит фазы зарождения, роста, стабильности и упадка.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования формируется следующим образом: это разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость. Этот принцип синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены ранее.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа: на первом – анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как, если бы он был свободным, а на втором – наилучшее и наиболее эффективное использование здания или сооружения, которое уже находится на этом участке. В процессе расчетов проводят разделение общего дохода, полученного от комплекса (земля+здание), на две части, относящиеся отдельно к земельному участку и зданиям. Для этого пользуются различными коэффициентами капитализации, которые рассчитывают исходя из определенных размеров рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости комплекса. Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле, капитализируется, и получается остаточная стоимость земельного участка.
2.2 Принципы оценки
Теоретической базой процесса оценки является набор оценочных принципов.
Принципы оценки представляют собой базовые социально-экономические факторы и закономерности, формирующие стоимость имущества и положенные в основу методических подходов оценки.
Их можно дифференцировать на четыре категории:
принципы, основанные на представлениях пользователя;
принципы, связанные с эксплуатацией объекта;
принципы, связанные с внешней рыночной средой;
принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Как показано на рис. 2.1 эти принципы взаимосвязаны. При оценке должны быть задействованы все принципы, однако они могут быть использованы с разной степенью значимости. Степень значимости каждого принципа оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного объекта. К наиболее общим принципам оценки имущества можно отнести принципы полезности, замещения, ожидания, спроса и предложения, вклада, наиболее эффективного использования.
Принципы, основанные на представлениях пользователя
Принцип полезности. Объект обладает стоимостью лишь в том
случае, если он может быть полезным потенциальному владельцу или
пользователю.
Рис.2.1. Взаимосвязь принципов оценки
Полезность - это способность объекта удовлетворять потребности собственника или пользователя в данном месте и в течении определенного периода. В случае имущества, приносящего доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете обычно выражается в виде доходов. С этой целью рассматривается полезность отдельного объекта в составе целостного объекта оценки как составляющая полезности целостного объекта оценки; полезность объекта оценки в целом; полезность объекта оценки для конкретного собственника или пользователя по сравнению с полезностью подобных объектов для типичных собственников (пользователей). Имущество может быть также полезным конкретному владельцу для реализации чувства гордости от владения либо реализации других его психологических потребностей. В рамках теоретико-методических основ оценки влияние этого принципа формирует понятие «потребительская стоимость».
Принцип замещения. Этот принцип гласит: разумный покупатель не заплатит за объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с такой же степенью полезности. Это значит, что неразумно платить за существующее имущество больше, чем стоит создание нового аналогичного объекта в приемлемые сроки. Оценщик, анализируя поток доходов от эксплуатации данного объекта, определяет максимальную стоимость его исходя из сопоставления потоков доходов от других аналогов, характеризующихся схожим риском и функциональными свойствами. Максимальная стоимость объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
Принцип ожидания. В большинстве случаев полезность связана с ожиданием будущих прибылей. Для действующих объектов, приносящих доход, их стоимость часто определяется массой ожидаемой прибыли, которая может быть получена от их использования, а также размером денежных средств в случае их перепродажи. При этом следует учитывать объективное изменение стоимости денег во времени. Для определения текущей стоимости будущих доходов важно их скорректировать с учетом поправки на изменение их стоимости во времени.
Принципы, связанные с эксплуатацией объекта
Принцип остаточной продуктивности земельного участка.
Любой вид предпринимательской деятельности, как правило, требует наличия четырех факторов производства (см. табл. 2.1): труда, капитала, управления и земли. Каждый используемый фактор производства должен быть оплачен вновь произведенной стоимостью, создаваемой данной деятельностью.
Земля недвижима, а труд, капитал и управление «привязаны» к ней. Вначале оплачиваются три «привязанных» фактора производства, а затем собственник земли из остатка прибыли получает ренту (либо налог на землю, либо арендную плату). Таким образом, земля имеет остаточную стоимость (остаточную продуктивность), т.е. компенсируется тогда, когда есть остаток после оплаты воспроизводства всех других факторов производства.
Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты расходов на труд, капитал и управление.
Таблица 2.1
Факторы производства и их компенсация
Принцип вклада предполагает, что дополнительные вложения в объект целесообразны только в том случае, если они повышают (сохраняют) стоимость объекта; при отсутствии этого вложения являются убыточными (недостаточными). То есть, вклад - это сумма, на которую увеличивается (уменьшается) стоимость объекта в результате влияния отдельного фактора производства. Вклад каждого фактора производства пропорционален его вкладу в совокупный доход. Соответственно размер вклада определяется разницей между стоимостью объекта, полученной в результате вложения средств и затратами. Вклад, который не дает приращение стоимости является «излишним улучшением».
Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства доход имеет тенденцию увеличиваться нарастающими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, однако уже замедленными темпами, или уменьшается.
Принцип пропорциональности (сбалансированности) подчеркивает, что все факторы производства должны быть сбалансированы как между собой, так и внутри себя между своими составными частями. Согласно принципу пропорциональности - любому виду использования объекта соответствует оптимальное сочетание, как факторов производства, так и внутренней структуры факторов, при которых достигается максимальный доход, а, следовательно, наибольшая стоимость оцениваемого объекта.
Принцип оптимального размера заключается в том, что наибольшим спросом пользуются объекты определенных (оптимальных) размеров. Оптимальный размер объекта наиболее полно удовлетворяет потребности типично мотивированного покупателя в доходах или иных выгодах.
Принцип разделения и соединения имущественных прав заключается в том, что имущественные права на объект являются системой прав, которая может быть разделена следующим образом:
физическое разделение: разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами;
разделение по времени владения: различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;
разделение по правам пользования: ограниченное право пользования имуществом, лицензии, ограничение на использование имущества;
разделение по видам имущественных прав: совместная аренда, партнерство, траст, корпорация, опцион, контракт с оговоренными условиями продажи;
Разделение по правам кредитора вступить во владение: закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.
Согласно принципу разделения и соединения имущественных прав имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить стоимость объекта; иначе говоря, оптимальное разделение и соединение имущественных прав увеличивает стоимость объекта.
Принципы, связанные с рыночной средой
Принцип зависимости состоит в зависимости стоимости объекта от факторов внешней среды. Внешняя среда подразделяется на среду прямого воздействия и среду косвенного воздействия.
Среда прямого воздействия включает факторы, которые непосредственно влияют на объект и испытывают на себе влияние объекта. Среда косвенного воздействия включает факторы, которые могут не оказывать прямого незамедлительного воздействия на объект, но тем не менее влияют на его стоимость. Согласно принципа зависимости, оцениваемый объект также оказывает воздействие на стоимость связанных с ним объектов.
Принцип соответствия заключается в том, что объект имеет наибольшую стоимость в случае его соответствия рыночным, строительным, экологическим и прочим существующим стандартам, нормам и традициям. Невыполнение (не полное выполнение) принципа соответствия ведет к уменьшению стоимости оцениваемого объекта.
Принцип предложения и спроса. Предложение - количество объектов на рынке, предлагаемых по определенным ценам.
Спрос - реальная потребность в объектах, сложившаяся на рынке.
Сущность принципа предложения и спроса заключается в необходимости:
определения взаимосвязи между предложением и спросом;
выявления факторов, влияющих на цену купли-продажи помимо предложения и спроса (искусство торгов, схемы финансирования и проч.).
Принцип конкуренции. Конкуренция - стремление к достижению той же цели, что и другие. Конкуренция побуждает капитал двигаться в те сферы его применения, где доходы наибольшие. Обострение конкуренции в этом месте приводит к росту предложения и, таким образом, к удовлетворению возросшего спроса, т.е. доходность инвестиций выравнивается.
Принцип конкуренции заключается в том, что:
Конкуренция выравнивает доходность инвестиций;
При отсутствии конкуренции на рынке определенного типа объектов собственности рыночная стоимость объекта оценки - конкретного объекта собственности - не может быть определена, поскольку она складывается только на конкурентном рынке.
Принцип изменения стоимости предполагает, что стоимость объекта постоянно изменяется из-за изменения внутренних факторов, связанных с состоянием объекта, и факторов внешней среды. Поэтому стоимость привязана к конкретной дате оценки.
По прошествии времени стоимость может изменяться, что приводит к необходимости повторной оценки (актуализации оценки на новую дату оценки).
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования состоит в том, что из всех возможных вариантов эксплуатации объекта выбирается тот, который обеспечивает наиболее эффективное использование его функциональных возможностей и, тем самым, приносит наибольшую стоимость.
Это основной принцип оценки, т.к. он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость объекта, и, таким образом, формирует содержание других групп принципов, основанных на представлениях собственника (пользователя), связанных с эксплуатацией объекта, связанных с рыночной средой.
Наилучшее и наиболее эффективное использование - это использование объекта, которое:
юридически разрешено;
технически возможно;
экономически целесообразно;
дает наибольшую стоимость оцениваемого объекта.
Теоретической основой процесса оценки является единый набор оценочных принципов.
Принципы оценки могут быть объединены в четыре группы:
1. Принципы, основанные на представлениях собственника (пользователя).
2. Принципы, связанные с эксплуатацией собственности (землей и иной собственности).
3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды.
4. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ).
К первой группе относятся:
Принцип полезности;
Принцип замещения;
Принцип ожидания (предвидения).
Принцип полезности означает, что объект обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо потенциальному собственнику. Полезность – это способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.
Принцип замещения гласит, что рациональный покупатель не заплатит за объект оценки больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность, обладающую такой же полезностью.
Принцип ожидания . Стоимость объекта оценки определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. Полезность объекта оценки связана со стоимостью прогнозируемых выгод.
Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом оценки.
Ко второй группе принципов , связанных с эксплуатацией собственности, относятся:
Принцип остаточной продуктивности;
Принцип вклада;
Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов (предельная производительность);
Принцип сбалансированности;
Принцип экономической величины;
Принцип экономического разделения.
Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Собственность может быть оценена выше, если земельный участок позволяет обеспечить более высокий доход или его расположение позволяет минимизировать затраты.
| Принцип остаточной продуктивности. В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности обычно требует наличия четырех факторов производства (труд, земля, капитал и предпринимательство). Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.
Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента.
Экономическая теория гласит, что земля имеет остаточную стоимость и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.
Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.
Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать за траты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий.
Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.
Вклад – это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость. Например, новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его более привлекательным. Однако в том случае, если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться.
Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость не движимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 1млн.руб. могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 2,5 млн. руб.
Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.
Принцип прогрессии и регрессии или принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что, по мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.
Обычно собственники земли должны ответить на вопрос, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Например, компания А владеет 0,3 га земли.
Ниже приведен расчет прибыли для застройки различной плотности:
Если компания построит один дом, ее прибыль составит 1 млн. руб. По мере того, как на этом участке будет строиться все больше домов, затраты на землю в расчете на один дом будут уменьшаться. Однако, рыночная цена каждого дома, с увеличением плотности застройки, будет снижаться из-за уменьшения величины приходящегося на него участка земли. При постройке до двух домов, прибыль увеличивается нарастающими темпами за счет экономии на масштабе. Затем, хотя прибыль в расчете на каждый дом снижается, при увеличении плотности застройки вплоть до 4 или 5 домов общая прибыль компании-застройщика растет. Однако, как только компания построит шестой дом, она начинает терять общую прибыль. Принцип сбалансированности : любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли. Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много - перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и, в соответствии с принципом остаточной продуктивности, ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли были максимальными. В приведенном выше примере компания А обнаружила, что максимальные доходы могут быть получены при строительстве на ее земле четырех или пяти домов. В обоих случаях прибыль составит 4 млн. руб. Но, если строительство четырех домов принесет ту же прибыль, но с меньшим риском, чем строительство пяти домов, то принцип сбалансированности подсказывает, что четыре дома дадут оптимальную плотность застройки. При застройке участка четырьмя домами риск ниже, поскольку число сделок, необходимых для получения той же суммы прибыли, меньше. Принцип сбалансированности применим также к региону . Для достижения баланса между частным и государственным секторами должно осуществляться разумное сотрудничество, а также грамотное планирование, продуманное применение норм зонирования. Принцип экономической величины предусматривает существование определенного размера земли, необходимого для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении. Оптимальный масштаб застройки земли определяется условиями рыночной конкуренции и потребностями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением, который, однако, слишком мал или слишком велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Например, лот на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Но если он слишком мал, то возникнут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей для обслуживания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции. Принцип экономического размера – это тот же принцип сбалансированности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости. Примером применения принципа величины является приростная стоимость единого участка земли. Она имеет место, когда большее число мелких участков объединяются в единый массив, стоимость которого превышает сумму стоимостей отдельных составляющих массив участков. Например, представьте, что застройщик может купить лот А за 15 млн. руб. и лот Б – за 10 млн. руб. Если объединить эти два лота, то новый массив земли будет стоить уже 33 млн. руб. Приростная стоимость составит 8 млн. руб. (см. пример ниже). |
Пример.
Экономический размер – это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.
При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.
Принцип экономического разделения
означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.
При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:
- пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и т.д.;
Разделение по видам имущественных прав : аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;
Разделение по времени владения или пользования : краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.
Третья группа принципов оценки, связанных с рыночной средой включает:
Принцип спроса и предложения;
Принцип конкуренции;
Принцип соответствия;
Принцип зависимости;
Принцип изменения.
Принцип зависимости гласит, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.
Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют так называемый ситус (SITUS - термин, характеризующий экономическое местоположение недвижимости).
Ситус определяется взаимодействием конкретного варианта землепользования и экономической среды по крайней мере на четырех уровнях. Эти четыре уровня отмечены концентрическими окружностями, которые обозначают примыкающую территорию, ближайшие окрестности, торговую зону и весь регион. Для некоторых типов землепользования, например для крупных предприятий обрабатывающей промышленности, уровни зависимости могут существовать в общенациональном или международном масштабе.
Если в окружающей системе землепользования или в экономической среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Отдельные примеры изменений в окружающей системе землепользования включают: строительство неподалеку от объекта торгового центра, строительство школы или открытие предприятия по утилизации отходов. Эти изменения способны оказать как позитивное, так и негативное влияние на стоимость объекта. Степень такого влияния определяется масштабами нового варианта землепользования, а также связями между нововведением и оцениваемым объектом.
Связь измеряется затратами на доступ от оцениваемого объекта к обслуживающим его объектам для достижения какой-либо конкретной цели. Связи могут измеряться временными затратами, расстоянием или денежными затратами. Некоторые из этих связей трудноизмеримы. Например, если какой-либо участок имеет живописный вид, то данная связь может быть оценена как разница в стоимости между участком с живописным видом и другим – без такового.
Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.
Проект, который не соответствует рыночным стандартам, скорее всего, проиграет в финансовом отношении. Проект, составленный из квартир с двумя комнатами, встретит противодействие на рынке, если арендная плата за него будет назначена такая же, как и для трехкомнатных квартир. Это может произойти даже в том случае, если двухкомнатная квартира будет иметь ту же площадь, что и трехкомнатные. Поэтому для реализации на рынке менее привлекательных объектов, возможно, потребуется снизить их ставки арендной платы.
Проекты застройки недвижимости должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Это не значит, что все дома должны быть построены в одном архитектурном стиле. Тем не менее, архитектурные стили должны соответствовать типу землепользования. Представьте последствия постройки дома викторианского стиля в квартале, застроенном домами деревенского типа.
С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии . Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка. Например, если дом, обошедшийся в 17,5 млн.руб., построен в квартале, где другие дома стоят от 70 до 80 млн. руб., то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать реальные затраты на его сооружение. Продажная цена скорее всего будет ниже затрат на строительство. Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности. Например, если в торговой зоне реконструируются несколько магазинов, то может возрасти стоимость всех магазинов зоны.
Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.
Недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость. Недвижимость должна быть также относительно дефицитна. Предложение – это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.
Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. Умение согласовывать условия сделки, число и искушенность участников, эмоции, стоимость финансирования и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.
В долгосрочном плане предложение и спрос являются относительно эффективными факторами в определении направления ценовых изменений. Однако в короткие промежутки времени факторы предложения и спроса подчас теряют свою эффективность на рынке недвижимости. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля. Например, местные органы власти могут сдерживать рост рынка или уровня арендной платы, вносить изменения в механизм рынка многими другими способами.
Если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Это означает, что для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то уровень загрузки будет оставаться низким на протяжении продолжительного периода времени. Это создает прекрасную возможность для охотников поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.
Противоположное давление на цены имеет место, когда недостаточно предложение или высок спрос. Спрос обычно более изменчив, чем предложение. Он легче реагирует на изменения в ценах. Изменения объема денежной массы, процентных ставок, всплески эмоциональных предположений, страх и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое заданное время.
Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться все новые объекты недвижимости до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, новое строительство замедлится или вообще остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.
Принцип конкуренции . Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут.
Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.
Этот принцип важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока доходов, превышающих рыночную норму. Если получение сверхприбыли не связано с долгосрочной арендой или какой-либо другой причиной, поток дохода должен рассматриваться с осторожностью. В основном аналитик может воспользоваться одним из двух подходов:
Избыточная прибыль может быть отделена от нормальной прибыли и рассмотрена как отдельный поток доходов;
Весь поток чистых доходов может рассматриваться как более рискованный, чем нормальный поток, и может быть капитализирован по более высокой ставке.
Принцип изменения : стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени.
Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия открываются, другие – закрываются. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем де нежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте.
Аналитики должны отслеживать события, которые с большой долей вероятности повлияют на недвижимость. Условия, существовавшие в прошлом, необязательно сохранятся в будущем. Чтобы правильно оценить стоимость будущих доходов от объекта недвижимости, необходимо тщательно выверять базовые предположения относительно будущей выручки и затрат. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта – производят оценку на конкретную установленную дату.
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) – это синтез принципа всех трех групп, которые были рассмотрены ранее. Он означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.
Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту, с последующим прогнозированием данной динамики. Таким образом он может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату проведения оценки.
ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:
Является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
Физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
Финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
Обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.
Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района. ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса. На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.
Часто, существующие административные ограничения и зонирование не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.
Все вышеперечисленные принципы оценки тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Состав принципов может несколько изменяться, что связано с наличием особенностей, характерных для различных типов имущества.
Свой отпечаток на характер воздействия принципов и их состав, который максимален при оценке рыночной стоимости, накладывают и специфика объекта оценки, и использование различных видов оценочных стоимостей. Так, при оценке движимого имущества (в частности, машин и оборудования), не связанного непосредственно с землей, может оказаться не востребованной часть принципов второй группы, относящаяся к земельному участку (например, принцип остаточной продуктивности земли). Принципы третьей группы, связанные с анализом воздействия внешней рыночной среды, могут не привлекаться к рассмотрению при оценке нематериальных активов (НМА), неотчуждаемых от предприятия.
Все эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости. Использование всех групп принципов позволяет всесторонне исследовать свойства объекта оценки. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке – доходный, сравнительный и затратный .
Загрузка...
