46.Виды корректировок в оценке недвижимости и последовательность их применения
Элементы сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости.
По группам элементов сравнения производятся корректировки двух видов:
Последовательные (кумулятивные);
Независимые.
Последовательные корректировки (корректируются всякий раз уже откорректированная на предыдущем шаге цена продажи объекта сравнения):
1. Передаваемые права собственности.
2. Условия финансирования (рыночные – это оплата сделки наличными, что характерно для современной России; нормальные – когда финансирует сделку только одна сторона).
3. Условия продажи (мотивация должна быть типичная: отсутствие заинтересованности, соединения, ликвидации и т.п.).
4. Рыночные условия (корректировка на дату продажи, часто в процентах инфляции, учитывающая также рост или снижение цен и изменения законодательства, произошедшие между датами сделки и датой оценки).
Эти поправки делаются на кумулятивной основе, последовательно, строго в данном порядке, поскольку все указанные характеристики взаимосвязаны и оказывают воздействие друг на друга.
Независимые корректировки:
5. Местоположение (имеет решающее значение, особенно для коммерческой недвижимости – ситус, доступ и пр.).
6. Физические характеристики объекта.
7. Экономические характеристики объекта (используется в первую очередь для объектов, приносящих доход, чтобы сравнивать качество, стабильность и риск денежных потоков).
8. Использование объекта (если имеются для объекта оценки некоторые законодательные ограничения в использовании по сравнению с сопоставимым объектом).
9. Наличие дополнительных компонентов стоимости, не относящихся в объекту оценки (используется при корректировке на наличие предметов собственности, включенных в сделку купли-продажи объекта недвижимости, такие как оборудование, мебель, предметы искусства и пр.).
Все пять независимых корректировок можно делать в любом порядке, при этом общая поправка получается суммированием, чаще всего в процентах. Они также называются поправками на независимой основе, так как оценивают корректировочные характеристики независимо одна от другой. Затем проценты (сумма) пересчитываются в денежные единицы, используемые в расчетах этого сегмента рынка недвижимости.
47.Методы расчета коэффициента рекапитализации в доходном подходе к оценке недвижимости
При определении коэффициента капитализации учитывается как сама прибыль, получаемая от эксплуатации объекта недвижимости, так и возмещение основного капитала (рекапитализации), затрачиваемого на приобретение объекта.
Существуют три метода рекапитализации (возмещения инвестированной суммы), т.е. определения второй составляющей (Rof) коэффициента капитализации: метод Ринга, Инвуда и Хоскольда.
1. Прямолинейная рекапитализация (Straight-Line Capital Recovery), или метод Ринга. По Рингу, возврат основной суммы инвестированного капитала происходит ежегодно равными долями, сумма которых равна величине первоначально инвестированного капитала.
Расчет ведут по формуле: RO = YON + YOF = YON + 1/n,
где YON - процент на капитал (ставка дохода на инвестиции, ставка дисконта, процентная ставка); YOF - норма возврата капитала. n – число лет;
Фактор фонда возмещения при прямолинейной рекапитализации определяется путем деления единицы на количество периодов. В предельном случае, когда n→∞, RO = YO, т.е. чем продолжительней период получения доходов, тем меньше составляющая рекапитализации. Экономическая модель – «стареющий» отель.
2. Рекапитализация при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (равномерно-аннуитетная рекапитализация по Инвуду). Коэффициент рекапитализации как составная часть коэффициента капитализации равен фактору фонда возмещения (SFF) при той же процентной ставке, что и по инвестициям. Расчет делают по формуле RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yриск).
Метод Инвуда основывается на следующих допущениях:
1. Ежегодный доход в YO не влияет на основную сумму вложения и, таким образом, может быть потрачен собственником.
2. Ежегодные суммы рекапитализации должны быть реинвестированы под YO годовых с тем, чтобы основная сумма вложения осталась неизменной.
Часть суммарного потока доходов составляет чистый доход, т.е. доход на инвестиции. Другая часть потока доходов обеспечивает возмещение или возврат капитала.
Величина надбавки на рекапитализацию зависит от продолжительности (срока) получения потока доходов n и уровня ставки процента YO. Чем дольше период получения потока доходов, тем меньше коэффициент. В пределе при n, стремящемся к бесконечности, он превращается в ноль, и коэффициент капитализации вырождается в ставку дохода на капитал (RO = YO).
Этот метод рекапитализации можно использовать в условиях России для объектов недвижимости, генерирующих невысокие, но стабильные доходы.
3. Рекапитализация при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента или метод Хоскольда. В некоторых случаях инвестиции являются настолько прибыльными, что возможность реинвестирования их по той же процентной ставке, что и у первоначального вложения, считается маловероятной (например, золотоносное или нефтяное месторождение). Для реинвестируемых средств возможно получение дохода по более низкой, условно безрисковой процентной ставке.
Расчет будет выглядеть следующим образом:
RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yбезриск).
Метод Хоскольда часто используется в инвестиционном анализе.
________________
Полученные тремя методами коэффициенты капитализации по величине различаются. Коэффициент капитализации отражает степень риска вложения инвестиций в определенный объект недвижимости. Поэтому можно сделать вывод о том, что расчеты по рекапитализации более рисковых вложений следует производить по методу Ринга, а менее рисковых – по методу Инвуда.
Частичная рекапитализация. Инвестиции могут терять свою стоимость частично, менее чем на 100%. В этом случае ставка рекапитализации составляет лишь часть от полной ставки, и некоторую часть рекапитализации получают за счет средств, вырученных от перепродажи собственности, а не целиком за счет текущих доходов.
Следует отметить, что выбранный метод рекапитализации, в основе которого происходит изменение структуры доходов, сильно влияет на остаточный доход и на стоимость объекта в целом. Итак, во всех случаях, когда ожидается уменьшение (потеря) капитальной стоимости инвестиций, рекапитализация должна обеспечиваться за счет доходов, так как она не может быть получена из суммы, вырученной от продажи актива.
Примеры таких объектов недвижимости (рекапитализация по методу Ринга): стареющие гостиницы; стареющие жилые дома, офисные и торговые сооружения.
Рекапитализация по методу Инвуда необходима тогда, когда планируется получение стабильных доходов в течение достаточного долгого периода (долгосрочная аренда по фиксированной чистой ставке с правом выкупа объекта недвижимости (опцион) в конце срока аренды по фиксированной цене, меньшей, чем стоимость капитала, вложенного собственником в недвижимость, или самоамортизирующиеся закладные).
Рекапитализация по Хоскольду используется для узкого сегмента рынка недвижимости, где инвестиции приносят сверхприбыль.
Доход, который может получить собственник объекта недвижимости. часто трудно определить. Его рассчитывают на основе полной арендной платы, получаемой собственником объекта. Стоимость объекта определяется путем умножения показателя капитализации на величину годовой арендной платы. Показатель капитализации равен количеству лет получения дохода для компенсации стоимости объекта недвижимости. Так, например, при доходе 40% в год показатель капитализации будет равен 1/0,4 = 2,5; для 50% в год - соответственно 1/0,5 = 2,0. Например, годовая арендная плата за офис составляет 600 тыс. руб., тогда при ожидаемом собственником офиса доходе только в виде арендной платы в 24% годовых (равной ставке рефинансирования) стоимость недвижимости () составит:
Если владелец объекта недвижимости планирует получать доход из других источников (кроме арендной платы), они также учитываются при определении стоимости объекта, а затем суммируются. Возможно также использование доходного метода исходя из предположения, что собственник объекта недвижимости получает всегда постоянную величину арендой платы. В данном смысле не рассматриваются варианты изменения арендной платы под влиянием рыночных условий, хотя они в реальной практике обязательно происходят. Однако эти изменения арендной платы для владельца объекта недвижимости являются важным аспектом, поскольку он хочет быть застрахованным от инфляции и других непредвиденных обстоятельств. Технику расчета стоимости объекта недвижимости можно представить следующим образом:
Определяют три типа норм дохода начальная, текущая и будущая:
Определяется доход с учетом рисков;
Анализируются сравнимые продажи объектов на рынке недвижимости;
Рассчитывается капитализация арендной платы с использованием определенной ставки капитализации дохода;
Доход дисконтируется с учетом рыночной (усредненной) нормы капитализации для нахождения текущей стоимости объекта недвижимости.
В качестве примера рассмотрим следующую ситуацию. Фирма занимает офисное здание с полным набором прав владения. Здание было сдано в аренду на 5 лет с возможностью пересмотра аревдной платы каждый год. Начальная арендная плата составляла 600 тыс. руб. в год. Ставка рефинавсирования в банке составляет 55%. Это означает, что владелец вправе ожидать доход (с учетом рисков) не ниже 55% в год. В этом случае стоимость приобретения объекта недвижимости () определяется отношением чистой арендной платы () к ожидаемому проценту дохода
Это простейший пример. Здесь величина арендной платы отражает ее текущий уровень. Кроме того, делается допущение, что данная величина сохранится в будущем и арендатор будет стабильно платить арендную плату, а расходы по управлению не изменятся. Регулярный пересмотр арендной платы через каждый год позволяет поддерживать ее на нужном уровне. Уровень дохода, подтвержденный путем анализа рыночных данных (по последним продажам), может отражать уровень ожиданий собственника недвижимости.
Для исключения возможных ошибок оценщик должен выполнить три операции:
1.Определить валовую стоимость обьекта недвижимости (В). С этой целью вначале вычисляется стоимость годовой арендной платы () на основе анализа продажных цен аналогичных объектов и рыночных условий; затем учитываются расходы (Р), стоимость управления (У), сумма арендной платы за землю , инвестиционная норма дохода в процентах (П). Тогда:
2. Определить все затраты на застройку. Затраты на развитие объекта недвижимости включают:
· стоимость услуг проектировщиков, архитекторов, консультантов по строительству и инженеров (может составлять 10- 15% от стоимости строительства в зависимости от сложности здания);
· затраты на получение разрешения на строительство и различные согласования;
· затраты на очистку и подготовку участка (учитываются по фактическим данным на момент проведения работ);
· стоимость строительства (контракт на строительство), стоимость материалов с учетом инфляции (эта статья расходов фиксируется по фактическим данным в каждом отчетном периоде);
· затраты на создание ландшафта (определяются так же, как и два предыдущих вида);
· другие затраты. В них принято включать дополнительные затраты в размере 5% на случай непредвиденных расходов (на рекламу, маркетинг и некоторые другие);
· плату за услуги, которые входят в суммарную стоимость затрат; доход и риски застройщика. Обычно застройщик (владелец) включает в суммарную стоимость свои доходы и премию за риск. Данная сумма может составлять определенный процент от капитальной стоимости законченного проекта развития или общей стоимости здания. Уровень доходности и риски оцениваются на основании комбинации условий конкуренции на рынке земельных участков, сложности инвестиционного проекта в надежности получаемого в будущем дохода, а также уровня престижности проекта и уверенности в его доходности.
3. Вычислить стоимость участка земли и доходность. Валовая стоимость приобретения земли может быть найдена путем вычитания валовой стоимости объекта недвижимости из полной стоимости проекта но развитию доходiюсти недвижимоств. Чистая стоимость объекта недвижимоств определяется восредствам вычитавия из полученной велiiчи Ны затрат ва приобретение зем - ли. Результат характеризует минимальный уровень доходности проекта.
Основные ошибки при оценке объектов недважимости доходным подходом:
1. Рыночная стоимость аренды рассчитывается по нормативным методикам (в том числе государственных органов по управлению имуществом).
2. Нет сравнительного анализа по уровню арендной ставки. Аналоги ве идентифицированы, отсутствуют источники.
3. Рыночная арендная ставка определяется на основании существующих договоров аренды без анализа соответствия рьночным данным.
4. Не выделяют тип арендной ставки по аналогам: валовая, чистая и др., а также наличие НДС.
5. Арендная площадь не выделена.
6. Не учитываются заключенные долгосрочные договора аренды.
7. Не учтена инфляция или неправильные способы ее учета.
8. Включение амортизационных отчислений и капитальных затрат в операционные расходы, не включение в операционные расходы налога на землю и налога на имущество, что влечет за собой необоснованную величину операционных расходов.
9. Расчеты проводятся без учета ННЭИ.
10. Выбор прогнозного периода не обоснован.
11. Забывают о стоимости реверсии.
12. Нет обоснования капитальных затрат в методе ОСЕ.
13. Отсутствует расчет коэффициента капитализации и ставки дисконта.
14. Тип денежного потока не соответствует ставке дисконта (коэффициенту капитализации).
15. Использование прямой капитализации в несоответствующих случаях.
16. Отказ от использования доходного подхода для объектов, незавершенных строительством.
17. Используются другие параметры (ставка арендной платы, коэффициент недозагруженвости площадей, затраты на ремонт в реконструкнию, ставка капитализации), а ве те, которые использовались при расчетах в разделе «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования».
Покупка коммерческой недвижимости является одной из приоритетных целей практически любой компании нацеленной на развитие бизнеса. К сожалению, купить коммерческую недвижимость может далеко не всякая организация. Причиной этому чаще всего становится или отсутствие свободных денежных средств на предприятии, или высокая стоимость коммерческой недвижимости. В связи с этим, многие организации выбирают аренду.
Аренда - это право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель (собственник) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования .
Главным документом, составляемым при аренде коммерческой недвижимости, является договор найма нежилого помещения или договор аренды.
По договору аренды арендатор получает:
- - право собственности на продукцию и иные доходы, создаваемые в результате эксплуатации арендованного имущества;
- - право сдавать имущество в субаренду, если это предусмотрено договором и не противоречит закону.
Арендодатель - это лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.
По договору аренды арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.
Договор аренды должен в обязательном порядке содержать следующие сведения:
Подробное описание объекта, включающее адрес, место расположения офиса на поэтажном плане, размер занимаемой площади.
Срок договора об аренде. Если срок не обозначен, то договор будет считаться бессрочным, а значит любая из сторон, руководствуясь статьей 610 Гражданского Кодекса РФ, может его расторгнуть, предварительно (за 3 месяца до даты расторжения) направив уведомление об отказе второй стороне.
Обязанность по регистрации арендного договора одной из сторон (в случае если договор заключен на срок более года).
Права на объект аренды третьих лиц.
Размер арендной платы, коммунальных услуг и прочих расходов.
Порядок возврата снимаемого помещения арендодателю.
Ответственность за нарушение условий договора каждой из сторон.
Также в документе должно быть отражено, в каком состоянии находится арендуемая площадь и составлена опись имущества также с указанием его состояния .
В качестве важнейшего параметра договора аренды выступает арендная плата. Именно она определяет привлекательность недвижимого имущества для потенциальных арендаторов.
Арендная плата - денежная оплата права пользования арендуемым имуществом. Величина арендной платы определяется договором об аренде. Обычно арендная плата принимается равной сумме амортизационных отчислений и части прибыли от использования имущества .
Величина арендной платы за землю и государственное имущество может определяться законодательными актами государства.
На рынке недвижимости офисных зданий существует 3 основных вида арендной платы:
Арендная плата "все включено".
При такой стоимости аренды собственник недвижимости несет все операционные расходы и, таким образом, берет на себя все риски, связанные с ростом расходов. Такой тип арендной платы предпочитают арендаторы, которым нужна постоянная "безрисковая" аренда.
Собственник помещений может согласиться на такую стоимость аренды офиса, если арендатор занимает небольшую площадь и занимается "стандартной офисной деятельностью", т.е. предполагается, что его эксплуатационные расходы не будут превышать среднерыночные эксплуатационные расходы для офисных помещений.
Чистая арендная плата.
В случае если стоимость аренды определяется как "чистая арендная плата", арендатор обычно платит базовую арендную плату и свою долю некоторых эксплуатационных расходов (расходов по содержанию здания).
В зависимости от договоренностей, при таком типе оплаты в стоимость аренды помещения могут входить коммунальные расходы, земельные платежи, расходы на текущий ремонт и содержание помещений, а так же любые оговоренные расходы, в отдельных случаях и расходы по капитальному ремонту здания.
Арендная плата с переделом расходов.
В этом случае собственник недвижимости и арендатор делят эксплуатационные расходы между собой. Как правило, когда принимается такая стоимость аренды офиса, арендодатель оплачивает определенную, фиксированную сумму расходов, а все фактические расходы, которые превышает оговоренную сумму, оплачивает арендатор.
При такой стоимости аренды офисов так же возможны варианты: например, арендатор оплачивает только превышение расходов по коммунальным платежам.
Арендная плата рассчитывается на основании арендной ставки.
Арендная ставка - это объем выплат на период, указанный в договоре аренды. Ставка арендной платы должна обеспечивать арендодателю получение прибыли не ниже средней нормы на вложенный капитал, а для арендатора стоимость должна быть ниже стоимости банковского кредита на приобретение машин и оборудования .
Объективность арендной ставки важна, как для арендодателя, так и для арендатора. При проведении мероприятий, связанных с заключением либо продлением договоров аренды, между арендодателем и арендатором зачастую возникают споры, предметом которых является ставка арендной платы. Оптимальным и юридически закрепленным вариантом разрешения данных споров являются услуги профессиональных оценщиков, которые рассчитают объективную величину арендной ставки .
Согласно ФСО № 1, п. 20 "Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода" .
Стандарты оценки (ПП РФ № 519 от 06.06.2001 г) определяют три подхода к оценке:
- - затратный подход - как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износов;
- - сравнительный подход - как совокупность методов оценки стоимости объектов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
- - доходный подход - как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
В данном случае мы как раз и должны определить «ожидаемые величины доходов» от объекта оценки в виде арендных ставок, поэтому, доходный подход не может быть реализован для этих целей.
Отдельные оценщики считают, что для определения арендных ставок может быть использован прием, основанный на выражении:
Арендная ставка за весь объект = (Стоимость / Коэффициент капитализации) + Расходы по обслуживанию, не учтенные в арендной ставке.
При этом «стоимость» объекта строится на базе двух подходов: затратного и сравнительного, поскольку доходный не может быть применен ввиду использования в нем оцениваемых величин арендных ставок.
Данный «метод» имеет большое количество нареканий:
- - определение стоимости объекта с применением только двух подходов;
- - невозможность построения коэффициента капитализации на базе рыночной экстракции (здесь также требуется иметь представление о величине арендной ставки);
- - сложность при расчете расходов по обслуживанию, не учтенных в арендной ставке, но учтенных при построении коэффициента капитализации.
Для облегчения проведения аналогичных расчетов иногда используется выражение:
Арендная ставка = Стоимость / Валовой Рентный Мультипликатор
Однако и этот «метод» расчета не обладает доказательной силой ввиду неточностей по определению стоимости, а также априорным предположением, что средняя величина выборки в данном сегменте рынка по аренде и продаже будет достаточно похожа на реальную, (т.е. может быть использована для вычислений ВРМ - валового рентного мультипликатора) .
Данные методы используют дополнительно к основным, в качестве проверки.
Наиболее применимым и повсеместно используемым подходом является сравнительный подход на базе экстракции рынка. В его рамках производится анализ арендных ставок в заданном сегменте рынка, подбираются аналоги. Далее производится их корректировка с выходом на величины арендных ставок образца. Набирается статистическая выборка и производится обработка с применением методов математической статистики.
Методология аналогична такой же, применяемой при определении стоимости объекта, однако здесь оценщик сталкивается с более сложным проведением корректировок.
Кроме того, оценщик в большинстве случаев оперирует предложениями по рынку сдачи в аренду, что также уменьшает доверительную вероятность полученного результата.
Отказ от доходного подхода ввиду его невозможности использования заставляет остановиться на применении затратного подхода, в дополнение к сравнительному.
Затратный подход основывается на изучении расходов собственника по содержанию объектов недвижимости и исходит из того, что собственник не сдаст в аренду объект за меньшую сумму, чем та, в которую обойдутся затраты на содержание аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период. Данный подход к оценке может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
В рамках затратного подхода выделяются следующие методы:
- - метод рекапитализации;
- - метод экономической амортизации;
- - метод валового рентного множителя.
Суть этих методов заключается в том, что арендодатель должен компенсировать все свои затраты, приведенные к сегодняшним ценам, связанные со сдаваемым в аренду имуществом, включая ранее понесенные на приобретение актива, а также получить некоторый доход .
Рассмотрим, метод рекапитализации как наиболее распространенный, более подробно. Некоторые относят данный метод к доходному подходу на основании того, что его логика является зеркальным отражением метода прямой капитализации, относящегося к доходному подходу. Однако с позиции Е. Озерова, Е. Яскевича данный метод корректнее отнести к затратному подходу.
Последовательность определения рыночной арендной платы с использованием метода рекапитализации следующая:
Определяется рыночная стоимость сдаваемого в аренду имущества с учетом требований методических указаний, соответствующих типу сдаваемого в аренду имущества.
Рассчитывается коэффициент капитализации.
Рассчитывается чистый операционный доход.
Рассчитываются операционные затраты.
Рассчитывается действительный валовой доход.
Рассчитывается рыночная арендная плата (потенциальный валовой доход) как сумма действительного валового дохода и величин возможных потерь от недозагрузки и неплатежей.
Метод компенсации затрат имеет ряд серьезных недостатков:
- - отражает практически только точку зрения арендодателя и обеспечивает ему целевую рентабельность вне зависимости от того, рентабельна ли деятельность арендатора, связанная с использованием арендованного имущества, или нет;
- - применим только для имущества, доходы от которого относительно постоянны или медленно изменяются по линейному закону;
- - требует оценки самого сдаваемого в аренду имущества.
Таким образом, при проведении оценки стоимости аренды обычно рассматриваются все три подхода, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данного типа имущества .
Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке аренды зависит от характера оцениваемого объекта, сути типичных мотиваций и действий потенциального арендатора и арендодателя, доступности и качества необходимой исходной информации.
Поскольку земля, наряду с иным недвижимым имуществом может рассматриваться собственником как некий источник дохода,это значит, что его возможные намерения относительно сдачи земельного участка в аренду не лишены здравого смысла. При этом собственник логично задается вопросом, а по какой же ставке арендной платы он может сдать свой земельный участок в аренду, при этом не продешевив, и установив плату на таком уровне, чтобы участоквызвал интерес у потенциального арендатора.
К сожалению, в этом случае довольно сложно сходу определиться относительно возможной арендной ставки, поскольку в отличие от рынка, к примеру, жилой недвижимости, рынок аренды земельных участков в России не предполагает наличия массового количества объявлений о земельных участках, сдающихся в аренду. В связи с этим, сориентироваться на основании аналогичных участков практически невозможно.
В подобной ситуации (а также в законодательно закрепленных случаях)у собственника возникает необходимость в том, чтобы прибегнуть к консалтинговым услугам оценщика , таким образом передав все хлопоты по определению величины арендной ставки профессионалу.
Но рынок все же для всех один, и оценщик также сталкивается с проблемой отсутствия необходимого количества рыночной информации об аренде для осуществления расчетов.
Именно в этой связи, методики доходного подхода становятся основным инструментом, позволяющим определить величину арендной ставки. Исходя из концепции метода капитализации в доходном подходе, рыночная стоимость земельного участка определяется при делении величины чистого операционного дохода на ставку капитализациидля земельного участка. При этом величина чистого операционного дохода есть ни что иное как годовая величина поступлений от доходного использования земельного участка- его сдачи в аренду. Нетрудно догадаться, что меняя местами компоненты формулы, можно, зная рыночную стоимость земельного участка и ставку капитализации для него определить величину годового дохода за весь участок.А, поделив эту величину на площадь земельного участка - вывести ставку арендной платы. Именно этот подход и получил название метода рекапитализации в профессиональной среде.
Данный метод, может быть применим не только в рамках оценки земельных участков , для которых необходимо определить величину арендной ставки и при этом отсутствует рынок аренды. Он также довольно распространен при определении арендной ставки для различной недвижимости, расположенной в отдаленных от мегаполисов местности. А поскольку таких территорий в России немало, актуальность подобного способа определения арендной ставки трудно поставить под сомнение.
Несомненно, нельзя говорить о том, что его простота может быть ассоциирована с его универсальностью. На практике, существуют некоторые подводные камни в части реализации подобного метода при оценке различного рода недвижимости. Но этот вопрос требует отдельного внимания и проработки.
Выражение, связывающее ставку аренды и чистый операционный доход, имеет вид:NOI = АС * (1 – Потери) – Затраты
Где:
АС – Арендная ставка, рублей в год;
Потери – доля потерь арендных поступлений за счет вакансий и неплатежей;
Затраты – текущие затраты собственника по эксплуатации арендуемых помещений.
На основе данного соотношения практикующие Оценщики, при определении ставки аренды на основе размера чистого эксплуатационного дохода, часто допускают следующую ошибку:
Математически обратная связь выглядит так:
АС = (NOI + Затраты)/(1 – Потери)
Однако данная формула противоречит экономическому смыслу участвующих в этой формуле параметров. В самом деле, используя формулу для NOI, мы учитываем размер потерь, которые реально снижают фактический размер чистого операционного дохода. Такое использование формулы правомерно.
Если же мы используем формулу для Арендной ставки (АС), то деление суммы требуемого чистого потока и затрат на величину «1 – Потери» экономически означает, что арендные ставки растут пропорционально росту вакансий и неплатежей, что явно лишено экономического смысла. Напротив, столкнувшись с фактами вакансий на реальном рынке аренды, собственник будет вынужден снизить размер арендной ставки, что объективно приведет либо к снижению рыночной стоимости актива, либо к соответствующему снижению рыночной ставки капитализации за счет снижения требуемого уровня доходности. Нет оснований для того, чтобы арендные ставки росли с ростом потерь от вакансий и неплатежей, поэтому верной является иная связь между ставкой аренды и размером чистого операционного дохода, а именно:
АС = NOI + Затраты
Эта связь на практике выражается в сложившемся подходе, согласно которому часто собственники закладывают в арендную ставку и свои затраты. Однако часто договором установлено, что затраты не входят в ставку аренды, но предъявляются арендатору отдельно.
В соответствии с этим формула принимает ещё более простую форму:
Такая формула выглядит непривычно с точки зрения доходного анализа объекта оценки, где Оценщики привыкли учитывать и вакансии и затраты. Однако необходимо учесть, что мы определяем требуемую затратным ориентиром минимальную доходность, а не проводим доходный анализ.
В чем смысл оценки именно минимальной доходности?
Нужно учесть, что максимальная доходность всецело зависит от ситуации на рынке, что будет учтено нами в рамках сравнительного подхода, и от решения собственника, который не связан настоящей оценкой, в том смысле, что он может установить ставку аренды выше определенной Оценщиком величины. Требуемая доходность не может ориентироваться на максимум, она самим своим определением ориентирована на минимум.
Загрузка...
