Что такое прибыль предпринимателя. Аналитический метод определения величины прибыли предпринимателя в затратном методе оценки недвижимости. Расчет износа здания

Напомним схему расчета стоимости недвижимости затратным подходом (рис. 1).

Рис. 1 Существующая схема расчёта недвижимости затратным подходом оценки. (в рисунке есть опечатки!!! «Количественный» «единиц» - нужен графический файл)

На практике применения затратного подхода в оценке стоимости объектов недвижимости основные трудности возникают при расчете «прибыли предпринимателя» (инвестора) и стоимости земельного участка. Результат, полученный при применении затратного подхода, во многом зависит от правильности и точности расчета этих двух составляющих стоимости.

По определению стоимости земли разработано много методических рекомендаций и положений, позволяющих с допустимой степенью точности определить ее рыночную стоимость . Сложнее обстоит дело с коэффициентом, который мы называем «прибылью предпринимателя» (см. сноску к названию статьи). До сих пор у оценщиков не сложилось общего мнения о смысле и назначении параметра «прибыль предпринимателя» в затратном подходе оценки, его зависимости от влияния внешних факторов, методах расчета, не говоря уже об отсутствии законодательных (или принятых общественными объединениями оценщиков) методик, определяющих алгоритм расчета этого параметра.

По этой причине результат расчета стоимости недвижимости затратным подходом часто дает искаженное значение результата и сильно зависит от субъективного мнения и опыта оценщика. Однако использование затратного подхода необходимо, особенно в случаях массовой оценки объектов недвижимости как основных средств предприятий. Здесь для расчета стоимости в большинстве случаев возможно использование методов только затратного подхода, поскольку сравнительный и доходный подходы неприменимы из-за отсутствия либо базы сравнения (в случае применения методов сравнительного подхода), либо возможности определить доходность объекта в силу специфики его назначения (при использовании доходного подхода).

Попробуем разобраться с истинным смыслом параметра «прибыль предпринимателя» в затратном подходе и возможными вариантами расчета этого коэффициента.

На сегодняшний день существует достаточно много мнений и попыток представить алгоритм и методики расчета «прибыли предпринимателя». Все они одинаково трактуют понятие «прибыли предпринимателя» (инвестора, девелопера) как вознаграждения, которое инвестор рассчитывает получить от вложения своего капитала с учетом всех возникающих при этом рисков . Заметим, что данное определение больше соответствует классическому пониманию прибыли предпринимателя, используемому при оценке инвестиционных проектов, где одним из показателей эффективности проекта как раз и является прибыль предпринимателя (инвестора, девелопера).

Попробуем показать кардинальное отличие понятия прибыли предпринимателя (инвестора, девелопера) при реализации инвестиционных проектов строительства от «прибыли предпринимателя», которую мы должны будем (согласно проекту ФСО № 6 «Оценка стоимости недвижимого имущества») использовать при расчете затратным подходом оценки.

Вернемся к истокам теории оценочной деятельности. Харрисон в своем учебном пособии «Оценка недвижимости» дает очень аккуратное определение параметра «прибыли предпринимателя» в затратном подходе оценки. Он не называет этот параметр напрямую - «прибыль предпринимателя», а говорит, что это «некоторые суммы, которые следует прибавлять к прямым и косвенным издержкам, чтобы отразить предпринимательскую прибыль». И далее, не совсем уверенно и не утверждая, пишет, что «этот показатель должен представлять типичную предполагаемую прибыль застройщика », не приводя при этом никаких схем и методов расчета этого параметра.

Более близко к экономическому смыслу понятия «прибыли предпринимателя» подошел, определив «прибыль предпринимателя», как «разность между ценой продажи
актива и затратами на его создание либо приобретение и модернизацию, отражающую рыночно обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта» .

Родоначальник питерской школы оценки также правильно, на наш взгляд, определяет экономический смысл используемого в затратном подходе параметра, говоря, что «…прибыль предпринимателя является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации», но при этом далее дает определение «прибыли предпринимателя», используемое в затратном подходе, как «установленной рынком цифры, отражающей сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использования своего капитала, инвестированного в строительный проект ». Заметим, что строительный проект никак не связан с рыночной стоимостью недвижимого имущества!

Большинство оценщиков приходят к мнению, что прибыль предпринимателя нужно рассчитывать как разность всех затрат и полученных доходов. Основой для расчета «прибыли предпринимателя» (ПП) в этом варианте является формула

РСi - рыночная стоимость отдельных частей объекта недвижимости (при продаже по временным периодам);

ССi - себестоимости всех понесенных затрат (по временным периодам) при строительстве и продаже;

Коэффициент прибыли предпринимателя в регионе 1;

Коэффициент прибыли предпринимателя в регионе 2;

Отношение цен в анализируемом сегменте в регионе 1 по отношению к региону 2;

Отношение стоимости строительства в анализируемом сегменте в регионе 1 по отношению к региону 2;

Вклад земельной составляющей в стоимости единого объекта в регионах 1 и 2 соответственно.

На наш взгляд, это достаточно логичная и близкая к смыслу понимания «прибыли предпринимателя» методика, дающая вполне работающий, хотя и весьма трудоемкий механизм расчета объектов недвижимости затратным подходом.

На основе анализа вышеприведенных методик ясно, что смысл понятия прибыли предпринимателя по классическому определению у всех авторов одинаков, но нет понимания места параметра под названием «прибыль предпринимателя» в расчетной схеме затратного подхода оценки. Всем понятно, что должен быть какой-то дополнительный параметр, «дотягивающий» стоимость воспроизводства и стоимость земельного участка до уровня рыночной стоимости. Но как его найти, от чего он действительно должен зависеть, как его правильно назвать? Эти вопросы создают неопределенность и разницу во мнениях оценщиков.

Совершенно замечательную статью по этой теме на портале «Вестник оценщика APPRAISER RU» опубликовал заместитель председателя Экспертного совета НП СОО «Сибирь», . В ней автор проводит подробный исторический экскурс о возникновении понятия «прибыль предпринимателя» в практике оценочной деятельности и призывает всех оценщиков и законодательные организации , связанные с оценкой, задуматься над экономическим смыслом применения коэффициента под названием «прибыль предпринимателя» в затратном подходе оценки. Автор аргументировано заявляет, что «включение в состав затрат прибыли предпринимателя должно быть обосновано».

Опыт нашей работы в сфере строительства и реализации инвестиционных проектов в Москве и Московской области позволил более детально рассмотреть составляющие восстановительной и рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете затратным подходом и определить настоящий экономический смысл и значение параметра, который в затратном подходе мы называем «прибылью предпринимателя».

В табл. 1 приведены составляющие затратной части действующего проекта строительства жилого многофункционального комплекса в г. Москве по ул. Говорова. Все приведенные данные взяты из существующих договоров и расценок на проектирование, строительство, согласование, отчислений доли города (либо затрат на строительство инфраструктуры в счет отчислений доли города). Практически это расчет восстановительной стоимости количественным методом, путем составления укрупненной сметы. Как правило, такие расчеты выполняют на начальной, прединвестиционной стадии, составляя финансовую модель, которая дает возможность инвестору увидеть экономику проекта и оценить его с точки зрения инвестиционной привлекательности по основным параметрам: сроку окупаемости, внутренней ставке доходности (IRR ), чистой текущей стоимости доходов (NPV ), сумме необходимых инвестиционных средств, их рентабельности, сумме привлеченных кредитных средств, инвестиционной стоимости проекта и т. п.

Финансовая модель включает в себя затратную и доходную части проекта. В итоге формируется разница, представляющая собой сумму всех доходов и всех затрат по проекту в виде денежного потока. Разница доходной и затратной части проекта формирует денежный поток, показывающий недостаток или избыток средств и необходимость дополнительных инвестиций. С учетом временного фактора и использования техники дисконтирования данный денежный поток преобразуется в дисконтированный денежный поток; далее определяются все интересующие инвестора и характеризующие проект показатели, в том числе и прибыль инвестора .

На практике инвестора интересует как прибыль на вложенные им собственные средства, так и прибыль по отношению к стоимости всех затраченных по проекту средств .

Для понимания составляющих восстановительной стоимости в затратном подходе оценки проанализируем структуру затратной части проекта строительства жилого комплекса по ул. Говорова (табл. 1).

Таблица 1. Структура затрат инвестиционного проекта по ул. Говорова по состоянию на 22 ноября 2007 г.
(1 у. е. = 36 руб.)

Структура затрат	Объем работ по договору, у. е.
Работы прединвестиционной стадии проекта
Сбор исходных данных, условий присоединения, технических условий, экономических расчетов и прогнозов, бизнес-планов и сопутствующие услуги сторонних организаций
Подготовка договорной документации, заключение договоров. Разработка схем размещения и инженерного обеспечения проекта
Нормативно-правовая база проекта в целом
Выпуск Рамочного распоряжения Правительства Москвы
Организация работ по подготовке, согласованию и выпуску Итогового распоряжения Правительства Москвы
Разработка, согласование, выпуск и регистрация инвестиционного контракта
Денежная компенсация городу за существующую социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру по инвестконтракту
Подписание Акта резервирования и заключение договора аренды земельного участка
Платежи по договору аренды земельного участка
Предпроектные работы по проекту в целом
Получение геоподосновы строительной площадки
Разработка градостроительного обоснования размещения жилого комплекса
Подготовка документации для утверждения на регламентной комиссии Москомархитектуры
Подготовка документации для утверждения на Общественном Совете Москомархитектуры
Повторное согласование градостроительного обоснования и архитектурно-строительных решений с комитетом природоохраны города Москвы и экологической экспертизой
Разработка архитектурно-строительных проработок
Доработка градостроительного обоснования и архитектурно-строительных решений по замечаниям комитета природоохраны города Москвы и экологической экспертизы
Получение технических условий на присоединение к инженерным сетям
Подготовка Акта разрешенного использования (АРИ или ИРД)

Инженерное обеспечение проекта
*В счет доли города.* Строительная часть подземного коллектора для переноса ВЛЭП (надземной линии электропередач)
Разработка ТЭО по переустройству надземной линии электропередач в подземный коллектор
Проведение экспертизы ТЭО в Мосгорэкспертизе


Получение ордера на строительство корп. 4
Разработка рабочей документации корп. 4
Строительно-монтажные работы (СМР) и сдача в эксплуатацию корп. 4
Строительство внутриплощадочной инженерной инфраструктуры корп. 4
Сдача корп. 4 в эксплуатацию государственной комиссии
Три 23-этажных жилых дома с подземным паркингом и встроенными помещениями (корпуса 1 – 3, первая очередь)
Разработка проектно-сметной документации (стадия "Проект") с выпуском архитектурно-строительной части 1-й очереди, корп. 1 – 3
Проведение экспертизы проектных решений по корп. 1 – 3
Получение ордера на строительство корп. 1 – 3
Разработка рабочей документации корп. 1 – 3, в том числе стадии нулевого цикла
Строительно-монтажные работы (СМР) и сдача в эксплуатацию корп. 1 – 3
Строительство внутриплощадочной инженерной инфраструктуры корп. 1 – 3
Сдача корп. 1 – 3 в эксплуатацию государственной комиссии
*В счет доли города.* Блок начальных классов (БНК) и детское дошкольное учреждение (ДДУ)
Проектирование и строительство пристройки блока начальных классов (БНК) на 75 мест. Сдача в эксплуатацию
Проектирование и строительство детского дошкольного учреждения на 125 мест. Сдача в эксплуатацию
Прочие работы и услуги
Технологическое присоединение объекта к городским электрическим сетям
Дополнительные работы (стенка в грунте, фасады и пр.)
Выполнение функций Заказчика и технический надзор
Страхование строительства (по нормативу)
Охрана объекта (по нормативу)
Административные расходы. Услуги ИГАСН, ОАТИ, пожарной инспекции

Непредвиденные расходы

почетный член РОО,

проф., д. т.н.

О прибыли предпринимателя в затратном подходе к оценке недвижимости .

В последнее время появляются публикации, предлагающие отказаться от учета прибыли предпринимателя в затратном подходе к оценке недвижимости. В работе высказывается предположение о том, что («ошибочное») предложение о необходимости учета этой прибыли и о схеме расчета ее величины базируется на аксиоме теории оценки, следующей из («не реализующегося на практике») предположения о возможности равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Дополнительные аргументы в пользу обоснования указанной аксиомы представлены в , ниже обсуждается проблема необходимости учета прибыли предпринимателя – вне зависимости от признания обоснованности упомянутой аксиомы.

В самом начале обсуждения обратим внимание на классическое, пришедшее к нам из-за рубежа определение понятия девелопера, который, являясь автором идеи проекта, обеспечивает:

Приобретение права застройки земельного участка (права собственности или права заключения договора аренды),

Организацию проектирования, финансирования (с использованием собственных и заемных средств) и создания (с привлечением подрядчиков) на этом участке улучшений (зданий, сооружений, коммуникаций, насаждений),

Оформление прав на эти улучшения (в дополнение к оформленному ранее праву собственности на землю или праву аренды земли),

Организацию продажи созданного объекта недвижимости .

Нетрудно представить себе ситуацию, в которой девелопер просит оценщика определить рыночную стоимость объекта, только что завершенного строительством и предназначенного для продажи. Любой практикующий оценщик в этом случае учтет, что девелоперский проект должен обеспечивать не только возврат капитала (издержки, понесенные в процессе реализации проекта), но и доход на капитал, называемый прибылью предпринимателя (иначе девелоперу не было бы смысла ввязываться в рискованный проект, выгоднее было бы положить деньги на депозит или приобрести безрисковые финансовые инструменты).

При этом величина прибыли предпринимателя не должна зависеть от действительного набора участников проекта: вместо одного девелопера проект могут затеять и реализовать инвестор (заказчик), менеджер проекта, подрядчик, поставщик материалов, консультанты и брокеры – все при участии кредитной организации. При этом вознаграждение компании, управляющей проектом, выплаты подрядной организации, а также платежи поставщикам материалов, консультантам и брокерам, выплата основного тела кредита будут обеспечиваться средствами из состава сумм, предназначенных для возврата капитала, в то время как в составе прибыли предпринимателя должны быть представлены проценты по кредиту и доход на весь собственный капитал, инвестированный в проект.

Если заказчик просит оценщика определить рыночную стоимость объекта, который после создания уже использовался его собственником с получением доходов, то практикующий оценщик дополнительно учтет потери стоимости, связанные с износом и устареванием: эти потери вычитаются из суммы затрат на реализацию проекта и прибыли, найденной капитализацией издержек за период (перед датой оценки), теоретически необходимый для создания объекта оценки как нового (см. , стр. 305-306).

Из сказанного выше следует, что прибылью предпринимателя в затратном подходе к оценке недвижимости называется доход на весь капитал, вложенный в девелоперский проект. Размер вложенного (инвестированного) капитала определяется суммой всех издержек, связанных с реализацией проекта (включая маркетинговую подготовку объекта к продаже), а доход на этот капитал (упомянутая прибыль предпринимателя) определяется путем вычитания указанной выше суммы всех издержек, понесенных девелопером, из будущей стоимости этих издержек, полученной процедурой их наращения (капитализации) с использованием рыночно обоснованной общей нормы отдачи на капитал, вложенный в создание объекта.

Укажем, что упомянутая будущая стоимость издержек представляет собою рыночную стоимость объекта, только что завершенного строительством. На базе этой стоимости формируется цена предложения объекта к продаже или к внесению объекта в уставный капитал какой-либо компании, а также цена предложения по рыночной арендной плате (предложение по ставке арендной платы) - при сдаче в аренду объекта оценки как финансового актива в вещной форме.

Заметим, что отрицание необходимости учета прибыли предпринимателя в затратном подходе нередко обосновывается ссылкой на принцип замещения, считающийся основополагающим принципом затратного подхода в редакции: «разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той денежной суммы, которая необходима для покупки аналогичного участка и строительства здания с эквивалентной полезностью без неоправданной задержки с учетом справедливой финансовой компенсации за время, потраченное на строительство». Противники учета прибыли предпринимателя считают, что такая формулировка позволяет рассматривать затратный подход к оценке как подход, отражающий интересы пользователя, создающего объект для себя («зачем ему тогда знать и учитывать прибыль предпринимателя?»).

Для начала обратим внимание на неприемлемость использования расчета рыночной стоимости как стоимости строительства объекта для собственного использования, т. к. в соответствии с определением понятия рыночной стоимости эта последняя является стоимостью в обмене - в гипотетической сделке, моделируемой оценщиком. Одновременно с этим отметим, что в формулировке принципа упоминается финансовая компенсация за время, потраченное на строительство, а эта компенсация должна рассчитываться с учетом стоимости денег во времени: на время строительства создатель объекта «замораживает» свои и заемные средства – вместо получения доходов от использования готового объекта, который он мог бы купить у девелопера. Т. е., и в этом случае должна проводиться капитализация всех издержек строительного проекта, которая также приведет к образованию суммы дохода на капитал (прибыли предпринимателя), определяемой в методом наращения (капитализации) издержек по норме отдачи на капитал.

Следует иметь в виду, что при строительстве объекта «для себя» в указанной норме отдачи на капитал должны быть представлены премии за все риски инвестора, за исключением риска низкой ликвидности сделки по продаже объекта (последнее исключение должно учитываться при оценке недвижимости в составе действующего предприятия методами затратного подхода). Однако, если создание объекта недвижимости имеет своей целью последующую сдачу его в аренду как финансового актива, то собственник созданного объекта и оценщик будут определять рыночную ставку арендной платы и стоимость реверсии по рыночной стоимости готового объекта, найденной методами затратного подхода с учетом всех рисков, включая риск низкой ликвидности, так что в этом наиболее общем случае прибыль предпринимателя будет рассчитываться аналогично .

Обратим внимание на специфику проблемы оценки (с использованием затратного подхода) объекта недвижимости, только что завершенного строительством в условиях кризиса: в этом случае вместе с издержками на приобретение земли и создание улучшений, а также с прибылью предпринимателя учитывается внешнее устаревание, связанное с падением спроса на недвижимость. Потери стоимости вследствие такого устаревания учитывается по уменьшению за время реализации проекта цен и ставок арендной платы для объектов того же типа, что и объект оценки. Напротив, при оценке нового объекта недвижимости на этапе роста рынка после завершения кризиса может оказаться необходимым учитывать внешнее обновление (увеличение стоимости объекта, завершенного строительством, вследствие отрицательного внешнего устаревания), обусловленное превышением спроса над предложением из-за инерционности возобновления девелоперских проектов, замороженных в период кризиса.

Таким образом, очевидно, что утверждение об отсутствии необходимости учета прибыли предпринимателя при расчете рыночной стоимости объекта в затратном подходе противоречит здравому смыслу и не может быть рекомендовано к использованию в практике оценки.

Литература

1. О «прибыли предпринимателя» в затратном подходе.2009. http://www. *****/UserFiles/File/Guidance_materials/korostelev_zatr_podhod. doc.

2. Озеров анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд. «МКС». 2007.

3. Об аксиоме теории оценки. 2009. (http://www. *****/rclub/research/aksioma. pdf).

Кто берется за частные вопросы без предварительного
решения общих, тот неминуемо будет на каждом шагу
бессознательно для себя "натыкаться" на эти общие
вопросы... и обрекать свою политику на шатания
и беспринципность .
ЛЕНИН (Ульянов) Владимир Ильич

Несмотря на имеющиеся достижения в развитии теории и практики российской оценки недвижимости, которые были отмечены на прошедшем в ноябре 2008г. 1-ом Международном конгрессе, следует констатировать серьезные отставания в этой области от мировых тенденций и от потребностей практики. К сожалению, до сих пор у нас не принят основополагающий стандарт оценки - оценка стоимости недвижимого имущества. Без этого стандарта возникает большое количество проблем у практикующих оценщиков недвижимости, особенно на стадии проведения экспертиз отчетов.

Из всех существующих проблем теории и практики оценки стоимости недвижимости (недвижимого имущества) остановимся в данной статье на наиболее актуальном ИМХО вопросе - определении прибыли предпринимателя (ПП) при проведении оценки затратным подходом. Проведение экспертиз практических отчетом об оценке объектов недвижимости показывает, что этот вопрос вызывает наибольшие трудности. В свою очередь практически все ведущие ученые и специалисты в области оценки недвижимости высказали свои мнения в плане теоретического обоснования процедур проведения расчетов ПП, но до сих пор не выработано единой позиции для включения ее в стандарт оценки. В настоящее время дискуссия по поводу ПП продолжается в электронных СМИ (appraiser..), появилось также много новых статей с предложениями о методах расчета ПП.

Выскажу свое мнение о ПП, которое, вероятно, будет отличаться от большинства высказанных ранее. Я уже обращался к этой теме в своих статьях /1,2/, в которых было показано необходимость пересмотра доминирующих сегодня тенденций в оценке ПП, но там не было сделано конкретных предложений для практического использования.

Итак, чтобы перейти к практическим рекомендациям, необходимо разобраться с тем, почему сегодня практически во все регламентирующие документы по оценке недвижимости (методические рекомендации Росимущества, госкорпораций, проект стандарта ФСО-6 и др.), а также в учебные пособия вошли требования по обязательному учету ПП в затратном подходе, в то время как в МСО, американских, немецких, английских методах оценки недвижимости этого требования нет. Или мы тут действительно «впереди планеты всей» или, может быть, что-то недопонимаем и окончательно запутались. Для этого необходимо произвести небольшой исторический экскурс и выяснить, откуда появились эти требования.

На мой взгляд, эти требования пришли к нам с берегов Невы, где сформировалась сильнейшая на сегодняшний день школа оценки недвижимости, которую возглавляют три уважаемых профессора Грибовский С.В., Озеров Е.С. и Тарасевич Е.И. В своих многочисленных трудах, которые, я уверен, известны практикующим оценщикам, они дали свои определения ПП:

Тарасевич Е.И.: «Прибыль предпринимателя - это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использования своего капитала , инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации» /3/.
Озеров Е.С. Прибыль предпринимателя - «общая прибыль девелопера и кредитора» /4, стр.261/
Грибовский С.В. «Прибыль предпринимателя - разность между ценой продажи актива и затратами на его создание либо приобретение и модернизацию. Отражает рыночно обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта» /5/
«Прибыль предпринимателя в затратном подходе следует определить как часть рыночной стоимости здания, представляющую собой вознаграждение предпринимателя (инвестора) за риск использования собственного капитала (инвестиций) для создания объекта недвижимости. В общем случае прибыль предпринимателя следует определить как процент на капитал, используемый предпринимателем для получения прибыли» /6/

Как видно из приведенных цитат даже внутри одной школы нет единства в определении введенного в оборот нового понятия «прибыль предпринимателя», что ведет, естественно, к разным методам оценки ПП. Главное что из этих определений непонятно, о каком предпринимателе идет речь - девелопер, инвестор, кредитор, предприниматель, представляющий капитал, или кто-то другой.

В этом отношении следует обратить внимание на высказывание наиболее яркого представителя питерской школы профессора Грибовского С.В. «Заметим, что интересантов на получение прибыли в проекте может быть много. Это не только инвестор или девелопер, но и генеральный подрядчик, просто подрядчик, поставщики оборудования и строительных материалов и др. И все они являются предпринимателями со своими требованиями к прибыли на свой капитал (материальный или интеллектуальный). Иными словами, если вы хотите корректно рассчитать прибыли предпринимателя, разберитесь, сколько предпринимателей участвует в процессе создания доходного актива, и каким капиталом обладает каждый из ни х» /6/.

Более внимательное изучение трудов питерской школы оценки позволило мне сформировать собственное мнение о происхождении понятия «прибыли предпринимателя».

Как мне представляется, ПП стала необходимой для применения разработанных там упрощенных моделей оценки стоимости прав застройки земельных участков на основе, предложенной профессором Озеровым Е.С. так называемой «аксиомы теории оценки» /4/.

Базисом этих моделей (техник) стало предположение о равенстве стоимости недвижимости, полученных в рамках затратного и доходного подходов. Это довольно грубое предположение, исходящее из модели идеального рынка, которое не реализуется на российском рынке недвижимости. Однако исследователь имеет полное право делать такие предположения, тем более что оно приводит к решению, в первом приближении, практически важных задач оценки.

Так вот, чтобы корректно решить эту задачу в рамках сделанных предположений необходимо учесть все затраты во времени, которые понесет будущий девелопер проекта на оцениваемом земельном участке и его прибыль, которая будет стимулировать его на реализацию проекта. То есть включение, в данном случае, прибыли предпринимателя, имея в виду девелопера, в состав затрат проекта абсолютно обосновано и не вызывает возражений. Возражения могут возникнуть только по поводу методов определения прибыли деволопера, так как это особый специфический вид предпринимательства.

Девелопер, как уже указывал в своей статье /1/ и более детально в выходящей сейчас книге /7/, - это, как правило, профессионал, который управляет процессом девелопмента и не инвестирует денежные средства в проект. Если такие инвестиции есть, то они незначительны. Он инвестирует в проект свой труд, знания, умения, навыки, налаженные связи, то есть нематериальный актив. Его прибыль зависит от риска, который он на себя принимает. Одно дела, если он организует процесс строительства при гарантированной оплате расходов со стороны заказчика и совсем другие риски, когда девелопмент осуществляется на привлеченные девелопером инвестиции. Упрощенный схематичный механизм получения прибыли девелопера при реализации жилищного проекта показан на рис.1.

Рис.1 Упрощенная схема формирования прибыли девелопера

Однако, в упрощенных «питерских» моделях ищется не эта прибыль, а прибыль проекта девелопмента, которая приплюсовывается к компаундированным затратам на реализацию проекта. При этом авторам удалось выработать свои подходы к определению этой прибыли на основе модели капитализированных или вмененных издержек (например, всем известная модель Озерова Е.С.)

Такие модели, безусловно, имеют право на существование, более того они позволяют порой решить, на первый взгляд, не решаемые задачи. Например, методом подбора параметров определить значение рыночной ставки аренды, стоимости прав аренды земельного участка и др. в условиях ограниченной рыночной информации. Однако при этом необходимо учитывать, что точность их обусловлена не очень реалистичными исходными предпосылками о равенстве стоимости недвижимости по двум или более подходам.

Однако речь в этой статье идет не об этих моделях (техниках), а о том, что методики оценки ПП, применяемые в этих моделях (техниках) стали применяться, причем в обязательном порядке, при оценке недвижимости в затратном подходе . Вот с этим, с учетом современных тенденций развития теории оценки, надо разобраться более подробно.

Если мы обратимся к первоисточникам, на которых базируется современная российская теория и практика оценки недвижимости, а это конечно Фридман Д., Ордуэй Н /8/ и Харрисон Г /9/, то увидим, что у них нет требований по учету в затратном подходе ПП. Только у Харрисона Г. есть очень осторожная фраза «Многие оценщики полагают , что к прямым и косвенным издержкам следует прибавить некоторые суммы, чтобы отразить предпринимательскую прибыль » (стр.128). Однако здесь, судя по примерам расчета, видимо идет речь о прибыли подрядчиков, которая учитывается в сметном расчете.

Конечно, можно сказать, что американцы нам не указ, да и время прошло много. Но тогда обратимся к МСО.: «Когда это возможно , учитывается предпринимательский доход, т.е. доход или убытки девелопера добавляются к затратам на строительство»(МР1 «Оценка стоимости недвижимого имущества» МСО 2005). Больше ничего по ПП в МСО нет. То есть, тоже никакого жесткого требования по обязательному учету ПП в затратном подходе нет, а даже наоборот, оценщику надо доказать возможность учета ПП в затратном подходе.

А что у нас. В проекте ФСО-6 «Оценка стоимости недвижимого имущества» сказано следующее:

«Рыночная стоимость объекта оценки, определяемая затратным подходом, соответствует суммарной стоимости прав на земельный участок и права собственности на улучшения. Расчет рыночной стоимости производится, как правило, в следующей последовательности:

оценка рыночной стоимости прав на земельный участок;
оценка затрат, необходимых для воспроизводства или замещения улучшений;
оценка прибыли предпринимателя ;
оценка износа и устареваний;
расчет рыночной стоимости объекта как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости улучшений как уменьшенной на величину износа и устареваний суммы затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения улучшений, и прибыли предпринимателя ».

Еще ранее обязательность учета ПП при применении затратного подхода ввели чиновники Росимущества. В техническом задании ФАУФИ на проведение оценки рыночной стоимости находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях сказано следующее: «При оценке объекта следует рассчитать прибыль предпринимателя (девелопера ), определяемую как требуемый доход на вложенный в инвестиционный проект капитал с учетом рисков и сроков его реализации».

То же самое мы увидим и в современных учебниках и учебных пособиях по оценке недвижимости. То есть обязательность учета ПП при оценке в затратном подходе объектов недвижимости стало у нас практически стандартом, в отличие от других видов имущества. Почему это произошло и как этот факт отражается в практике оценки.

Как мне представляется, это произошло из-за того, что часто мы при решении практических задач оценки уделяем слишком мало внимания экономическому содержанию задачи, выдвигая на передний план или правовые основы или технические аспекты.

О том, что происходит в первом случае, то есть когда правовые вопросы довлеют над экономической сущностью решаемой задачи, я писал в своей последней статье /9/. Речь в ней идет о том, что при такой постановке вопроса задача не имеет решения, что мы и наблюдаем в ситуации оценки изымаемого имущества для целей Олимпиады в Сочи. Кстати, ГК «Олимпстрой», наконец-то, осознал это и решил выделить средства на разработку методических рекомендаций по оценке. При этом эта работа, по моим данным, передана НП СРО АРМО, специалисты которой активно участвуют в этой работе с самого начала. Будем надеяться, что им удастся разрешить эту непростую задачу и внести свой вклад в развитии теории оценки на современном этапе. Будем также с нетерпением ждать результатов этой работы, а именно - методических рекомендаций по определению размеров убытков, причиненных изъятием недвижимого имущества и платы за сервитут.

В нашем же случае, как мне представляется, не было должного изучения экономического содержания затратного подхода в оценке недвижимости, а был осуществлен непосредственный переход к техническим аспектам расчета ПП.

Необходимо исключить из всех нормативных документов (методических рекомендаций Росимущества, РЖД, ДИГМ и др. структур), в особенности из проекта стандарта ФСО-6 «Оценка стоимости недвижимого имущества», требование об обязательности определения прибыли предпринимателя в затратном подходе.
Вместо этого в этих нормативных документах необходимо ввести положение о том, что включение в состав затрат прибыли предпринимателя должно быть обосновано.
В состав затрат при проведении оценки недвижимости затратным подходом вместо прибыли предпринимателя необходимо включить затраты на управление инвестиционно-строительным проектом. Эти затраты должны быть обоснованы на основе рыночных данных (смета, опросы, расчеты).
Так же в составе затрат могут быть учтены затраты на привлечение капитала, но эта позиция также должна быть обоснована.

Список использованных источников

Коростелев С.П.
Коростелев С.П.
Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997
Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Из-во «МКС», 2007
Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости.- СПб.: Питер, 2001
Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие. - М.: Маросейка, 2009г.- 432 с.
Коростелев С.П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью. -М.: Маросейка, 2009г.- 416 с.
Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М.: «Дело ЛТД», 1995.- 480 с.
Харрисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с анг. - М.: РИО Мособлупрполитиграфиздата, 1994. - 231 с.
Коростелев С.П.
Коростелев С.П.
Микерин Г.И., Козлова О.И. Стоимость корпорации: оценка и управление (о дискуссии по базовым понятиям) http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionID=188&Id=2525&search=%CC%E8%EA%E5%F0%E8%ED
Артеменков А.И., Михайлец В.В. Неоклассические и постнеоклассические перспективы в теории оценки стоимости. http//ssrn.com/author=806294

«Аксиома - (греч. axíoma — удостоенное, принятое положение, от axióo — считаю достойным), положение некоторой данной теории, которое при дедуктивном построении этой теории не доказывается в ней , а принимается за исходное, отправное , лежащее в основе доказательств других предложений этой теории. Обычно в качестве А. выбирают такие предложения рассматриваемой теории, которые являются заведомо истинными или могут в рамках этой теории считаться истинными.» БСЭ

В последнее время появляются публикации, предлагающие отказаться от учета прибыли предпринимателя в затратном подходе к оценке недвижимости. В работе высказывается предположение о том, что («ошибочное») предложение о необходимости учета этой прибыли и о схеме расчета ее величины базируется на аксиоме теории оценки, следующей из («не реализующегося на практике») предположения о возможности равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Дополнительные аргументы в пользу обоснования указанной аксиомы представлены в , ниже обсуждается проблема необходимости учета прибыли предпринимателя - вне зависимости от признания обоснованности упомянутой аксиомы.

приобретение права застройки земельного участка (права собственности или права заключения договора аренды),
организацию проектирования, финансирования (с использованием собственных и заемных средств) и создания (с привлечением подрядчиков) на этом участке улучшений (зданий, сооружений, коммуникаций, насаждений),
оформление прав на эти улучшения (в дополнение к оформленному ранее праву собственности на землю или праву аренды земли),
организацию продажи созданного объекта недвижимости.

При этом величина прибыли предпринимателя не должна зависеть от действительного набора участников проекта: вместо одного девелопера проект могут затеять и реализовать инвестор (заказчик), менеджер проекта, подрядчик, поставщик материалов, консультанты и брокеры - все при участии кредитной организации. При этом вознаграждение компании, управляющей проектом, выплаты подрядной организации, а также платежи поставщикам материалов, консультантам и брокерам, выплата основного тела кредита будут обеспечиваться средствами из состава сумм, предназначенных для возврата капитала, в то время как в составе прибыли предпринимателя должны быть представлены проценты по кредиту и доход на весь собственный капитал, инвестированный в проект.

Для начала обратим внимание на неприемлемость использования расчета рыночной стоимости как стоимости строительства объекта для собственного использования, т.к. в соответствии с определением понятия рыночной стоимости эта последняя является стоимостью в обмене - в гипотетической сделке, моделируемой оценщиком. Одновременно с этим отметим, что в формулировке принципа упоминается финансовая компенсация за время, потраченное на строительство, а эта компенсация должна рассчитываться с учетом стоимости денег во времени: на время строительства создатель объекта «замораживает» свои и заемные средства - вместо получения доходов от использования готового объекта, который он мог бы купить у девелопера. Т.е., и в этом случае должна проводиться капитализация всех издержек строительного проекта, которая также приведет к образованию суммы дохода на капитал (прибыли предпринимателя), определяемой в методом наращения (капитализации) издержек по норме отдачи на капитал.

Литература

Коростелев С.П. , 2009.
Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд. «МКС». 2007.
Озеров Е.С. , 2009.

Прибыль предпринимателя (ПП) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

Экономические и политические факторы;
Социальные и региональные факторы;
Предпринимательский фактор;
Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

ПП= Σ(R) + R безриск ,

ПП – прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;
Σ(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;
R безрисковая – отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

Факторы риска и суммарное значение рисков представлено в таблице:

Таблица. Расчет рисков.

№ п/п	Факторы риска \ ранг
	*Экономические и политические факторы*
	Общеэкономические тенденции
	Внешнеэкономическая деятельность
	Инфляция
	Инвестиции
	Доходы и сбережения населения
	Система налогообложения
	Угроза передела собственности
	Внутриполитическая стабильность
	Внешнеполитическая деятельность
	Угроза террористических актов
Количество наблюдений

Сумма произведений
Количество факторов
Взвешенное значение
	*Социальные и региональные факторы*
	Социальная стабильность в стране
	Социальная обеспеченность граждан
	Тенденции развития экономики в регионе
	Социальная стабильность в регионе
Количество наблюдений
Количество наблюдений ранг фактора*
Сумма произведений
Количество факторов
Взвешенное значение
	*Предпринимательский фактор*
	Ликвидность актива
	Уровень конкуренции в отрасли
	Инвестиционная привлекательность района
	Тенденции развития отрасли
Количество наблюдений
Количество наблюдений ранг фактора*
Сумма произведений
Количество факторов
Взвешенное значение
	*Фактор условий строительства*
	Сейсмичность района
	Затопляемость, смерчи и прочие
	Климатические условия района строительства
	Наличие сырьевых ресурсов в районе строительства
	Уровень развития отрасли строительных материалов
	Наличие трудовых ресурсов
	Наличие высококвалифицированного персонала в регионе
	Геологические особенности строительной площадки
Количество наблюдений
Количество наблюдений ранг фактора*
Сумма произведений
Количество факторов
Взвешенное значение
Суммарный уровень риска

Наиболее распространенным и адекватным выбором безрисковой ставки доходности является годовая доходность к погашению государственных ценных бумаг. Именно они являются высоколиквидными, а уровень риска инвестирования по ним приближается к нулю. Однако наличие целого ряд государственных ценных бумаг ставит оценщика перед выбором среди этих бумаг, поскольку государственные ценные бумаги имеют различные сроки погашения, а также различные текущие значения доходности к погашению.

При выборе безрисковой ставки доходности принимались во внимание следующие аргументы:

при прочих равных условиях, чем более длительный срок погашения имеет ценная бумага, тем ниже волатильность ее доходности;
для обеспечения постоянной величины ставки дисконтирования на протяжении всего горизонта прогноза преимущество имеет выбор той ценной бумаги, срок погашения которой совпадает или дольше горизонта прогноза;
ценная бумага должна быть номинирована в рублях.

Наиболее подходящей государственной ценной бумагой является облигация федерального займа 27-й серии, т.е. ОФЗ с амортизацией долга со сроком обращения с 2004 г. по 2009 г. включительно.

Таблица 16. Расчет безрисковой ставки доходности.

Информация о ценной бумаге
Наименование
	Минфин России
Код ценной бумаги
Номер государственной регистрации
Дата размещения
Дата погашения
Объявленный объем, шт.
Размещенный объем, шт.
Номинальная стоимость
	Торгуется
Доходность по средневзвешенной цене, % годовых
Изменение к доходности по средневзвешенной цене пред. торгового дня, % годовых
Доходность по цене последней сделки, % годовых
Объем торгов, руб. (с начала года)

Таким образом, величина безрисковой ставки доходности, как базового элемента для расчета ставки дисконтирования кумулятивным построением, принимается равной 6,12 % .

Данные сайта http://www.micex.ru

В данном случае значение прибыли предпринимателя равно.....

Аналитическая статья официального клуба РОО www.appraiser.ru