Информационное письмо президиума рф 66. Информационные письма президиума вас рф. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой

Гражданский кодекс, N 14-ФЗ | ст. 614 ГК РФ

Статья 614 ГК РФ. Арендная плата (действующая редакция)

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

BB-код
Текст

URL документа [скопировать ]

Комментарий
1. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. Договор аренды консенсуальный, возмездный, двусторонне-обязывающий. Стороны договора - арендодатель и арендатор. Основная обязанность арендодателя состоит в передаче арендатору объекта аренды во владение и пользование или только в пользование, основные обязанности арендатора состоят во внесении арендной платы и возврате арендованного имущества после прекращения договора аренды.
2. Из определения договора аренды следует, что его обязательным признаком является передача имущества в пользование. Именно это обстоятельство оказалось в центре внимания в деле, о котором упоминается в п.1 Обзора и где истцом (акционерным обществом) был заключен с ответчиком (собственником здания) договор, на основании которого истец получил право использовать крышу здания для размещения рекламы. По истечении срока действия договора ответчик отказал истцу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Истец, полагая, что заключенный между ним и ответчиком договор является договором аренды крыши здания, на основании ст.621 ГК, где предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, обратился в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по новому договору. Однако суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК и указав, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами ГК об аренде.
При этом суд исходил из того, что в соответствии с п.1 ст.607 ГК объектами аренды могут быть только непотребляемые вещи, передача которых в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью, в то время как крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Отсюда суд сделал вывод, что крыша здания не может являться объектом аренды. Что же касается договора, который был заключен между истцом и ответчиком, суд не отнес его к какому-либо из установленных в ГК видов договоров, указав лишь, что договор о предоставлении истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания не противоречит ГК РФ, а отношения сторон такого договора регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.
3. Пункт 2 Обзора касается спора, связанного с ненадлежащим исполнением довольно часто встречающегося в практике договора аренды с правом выкупа. Предметом аренды в данном случае являлся речной теплоход. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании суммы задолженности по арендной плате и об обязании ответчика возвратить сданный ему внаем теплоход. Судом первой инстанции иск был удовлетворен, при этом, обязывая арендатора возвратить теплоход, суд указал на истечение срока аренды и возможность истребования арендодателем своего имущества в соответствии со ст.622 ГК.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции. При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что правило ст.609 ГК о том, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи, является основанием для применения к отношениям сторон правила п.2 ст.489 ГК, согласно которому в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. В данном случае арендатор выплатил более половины стоимости теплохода.
Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции о возврате теплохода, обоснованно указав на необходимость разграничения двух разных институтов - выкупа арендованного имущества (ст.624 ГК) и продажи товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст.489 ГК). Дело в том, что п.1 ст.609 ГК, на который ссылался суд апелляционной инстанции, указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества.
Поэтому к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могли применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа, к каковым относится примененная судом апелляционной инстанции ст.489 ГК. В связи с этим суд кассационной инстанции пришел к правильному выводу, что к моменту заявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество, так как право собственности им еще не было приобретено, а право аренды уже прекратилось в связи с истечением ее срока.
4. Весьма интересен п.3 Обзора, который связан с применением уже вызывавшего дискуссии п.2 ст.651 ГК. Согласно этой норме, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Соответственно, договор аренды таких объектов, заключенный на срок менее одного года, не подлежит регистрации и считается заключенным с момента его подписания. Поскольку регистрация договора аренды в сегодняшних реалиях сопряжена с известными сложностями, арендодатели обычно предпочитают заключать договор на срок менее года.
В рассмотренном в п.3 Обзора деле арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Ответчик (арендатор) иск не признал, ссылаясь на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу ст.651 ГК не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.
В иске было отказано в связи с тем, что в договоре аренды здания срок его действия был определен с 1 июня 2000 г. по 31 мая 2001 г., то есть составлял ровно один год, поэтому такой договор в силу п.2 ст.651 ГК подлежал государственной регистрации и из-за ее отсутствия не мог считаться заключенным. Если бы датой окончания договора было не 31, а 30 мая 2001 г., то договор считался бы заключенным, а иск, соответственно, был бы удовлетворен. Следует обратить внимание, что правила п.2 ст.651 ГК распространяются и на договор субаренды (п.19 Обзора).
5. Сроку действия договора аренды посвящен также п.4 Обзора, где сделан вывод, что если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам ч.2 п.2 ст.610 ГК, то есть он может быть расторгнут любой из сторон в одностороннем порядке с предварительным предупреждением об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. Такой вывод суда основывался на правиле ст.190 ГК, согласно которому срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон, а начало реконструкции к числу таких событий не относится, поскольку оно зависит от воли и действий арендодателя. Конечно, вывод суда касается указания в качестве срока не только такого события, как начало реконструкции, но и любого иного события, наступление которого зависит от воли и действий сторон договора.
Возможна ситуация, когда арендодатель, сделав арендатору предупреждение о расторжении договора в соответствии с ч.2 п.2 ст.610 ГК, обращается в суд с иском об истребовании предмета аренды до истечения установленного в упомянутой норме срока. Такой иск оставляется без рассмотрения, но по истечении требуемого срока он может быть предъявлен вновь без повторного предупреждения о расторжении договора со стороны арендодателя, так как оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы первоначальное предупреждение (п.7 Обзора).
6. В Обзоре уделяется внимание последствиям ненадлежащего исполнения договора аренды. Так, в п.8 Обзора отмечается, что, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, без которых невозможна эксплуатация предмета аренды, арендная плата не подлежит взысканию. В п.10 Обзора указывается, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче арендованного имущества арендатору в установленный договором срок, вправе требовать внесения арендной платы только после фактической передачи арендованного имущества.
7. Если арендодатель не передает арендатору предмет аренды, арендатор вправе истребовать его у арендодателя согласно п.3 ст.611 ГК. Следует обратить внимание, что арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его по правилам ст.301, 305 ГК у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится, поскольку право использовать вещно-правовые способы защиты может принадлежать лишь титульному владельцу, каковым арендатор становится только после передачи ему предмета аренды (п.9 Обзора). К этому необходимо добавить, что титульным владельцем арендатор может стать в случае, если арендуемое имущество передается ему во владение и пользование, а не только в пользование.
8. Как следует из п.11 Обзора, довольно много споров вызывает применение п.3 ст.614 ГК, по общему правилу которой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, считая, что условие противоречит императивному запрету на установление в договоре возможности пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год. Суд первой инстанции иск удовлетворил, однако суд кассационной инстанции это решение отменил и в иске отказал, указав, что спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Это означает, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате ее индексации не является изменением в соответствии с п.3 ст.614 ГК условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Аналогичный результат имело рассмотрение иска арендатора о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. Истец считал, что такое определение размера арендной платы противоречит ст.140 ГК, согласно которой законным платежным средством является рубль, и п.3 ст.614 ГК, так как влечет, как полагал истец, более частое, чем допускает п.3 ст.614 ГК, изменение размера арендной платы. В удовлетворении иска было отказано, применение валютного эквивалента для определения размера рублевого обязательства допускает п.2 ст.317 ГК, а изменение курса иностранной валюты не является изменением размера арендной платы в соответствии с п.3 статьи 614 ГК.
9. Важное практическое значение имеет сформулированный в п.12 Обзора вывод о том, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Суд счел, что условие договора, согласно которому арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги, не может рассматриваться как устанавливающее форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание, а оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды. Так как для договора аренды недвижимости условие о размере арендной платы является существенным (п.1 ст.654 ГК), договор аренды в данном случае был признан незаключенным.
10. Одной из основных обязанностей арендатора является своевременное и в полном размере внесение арендной платы. В этом отношении представляет интерес п.14 Обзора, где отмечается, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за это помещение.
11. В п.18 Обзора содержится весьма важное разъяснение правила п.2 ст.615 ГК о порядке дачи арендодателем арендатору согласия, в частности на передачу прав и обязанностей арендатора другому лицу (перенаем). Отмечается, что по смыслу п.2 ст.615 ГК согласие арендодателя не обязательно должно быть дано в отношении каждой конкретной сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этой норме сделок. Поскольку п. 2 ст.615 ГК не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение таких сделок, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в общем виде в самом договоре аренды, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.
12. Иногда при передаче арендуемого имущества в акте приема-передачи отмечаются недостатки этого имущества. В связи с этим следует обратить внимание на п.21 Обзора, где отмечается, что указание в акте приема-передачи арендованного помещения на аварийное состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложения на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.
13. Зачастую стороны включают в договор аренды соглашение о порядке участия арендатора в расходах на электроэнергию в арендуемых им помещениях. Как отмечается в п.22 Обзора, такое соглашение не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения, поэтому правила ст.539 ГК о договоре энергоснабжения в этом случае неприменимы.
14. При перемене собственника сданного в аренду имущества далеко не всегда производится переоформление договора аренды на нового собственника, поэтому важное значение имеет сделанный в п.23 Обзора вывод о том, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Такой вывод основан на правиле ст.617 ГК, согласно которому переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
По этой же причине переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором. Однако это правило не распространяется на внесение в договор изменений в части сведений об арендодателе, поэтому новый собственник вправе с соблюдением правил ст.452 ГК предъявить иск об изменении в договоре аренды сведений об арендодателе (п.24 Обзора). Такой подход основан на том, что в силу ст.608 ГК арендодателем по договору аренды является собственник имущества, в связи с чем при смене собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
15. Значительная часть Обзора посвящена вопросам расторжения договора аренды. Так, в п.25 Обзора разъясняется, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч.2 ст.619 ГК, вовсе не обязательно должны быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. При этом отмечается, что хотя ч.1 ст.619 ГК в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, это, тем не менее, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий. Дело в том, что ч.2 ст.619 ГК содержит отсылку к п.2 ст.450 ГК, где в качестве основания расторжения договора судом предусмотрено как существенное нарушение договора другой стороной, так и любое иное основание, предусмотренное договором. Обратим внимание, что полное или частичное неисполнение обязательства по внесению арендной платы может быть в соответствии с п.2 ст.450 ГК признано существенным нарушением договора и самостоятельным основанием для его расторжения, если такое нарушение договора причиняет арендодателю значительный ущерб (п.28 Обзора).
Как указывается в п.26 Обзора, несмотря на то, что подп.3 ч.1 ст.619 ГК предусматривает в качестве одного из оснований для досрочного расторжения договора аренды двукратную просрочку внесения арендной платы, ч.2 ст.619 ГК не исключает возможности установления в договоре аренды права арендодателя на досрочное расторжение договора судом и в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. Более того, в п.27 Обзора сделан вывод, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора, на основании п.3 ст.450 ГК, то есть в порядке одностороннего отказа от исполнения договора. Однако следует обратить внимание на необходимость учета и общего правила ст.310 ГК, согласно которому основания одностороннего отказа от исполнения обязательства могут быть установлены только законом, и лишь в случае осуществления сторонами обязательства предпринимательской деятельности такие основания могут быть установлены также и договором.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан, согласно ч.3 ст.619 ГК, направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а в случае неисполнения арендатором обязанности в течение этого срока арендодатель в соответствии с п.2 ст.452 ГК обязан направить арендатору предложение расторгнуть договор (п.29, 30 Обзора). Несоблюдение указанных требований влечет оставление предъявленного иска без рассмотрения.
16. Пункт 1 ст.621 ГК предусматривает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Это право принадлежит только арендатору по договору, причем уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п.33, 34 Обзора). Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду, а не по какому-либо иному основанию (п.35 Обзора). Заключенный на новый срок договор аренды, как разъясняется в п.31, 32 Обзора, является новым договором аренды, поэтому при его заключении стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. При этом следует учитывать, что правило п.3 ст.614 ГК регулирует порядок пересмотра арендной платы в период действия договора аренды и не подлежит применению при заключении договора на новый срок.
17. Пункт 36 Обзора имеет важное значение для правильного определения места надлежащего исполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества арендодателю (ст.622 ГК). В приведенном в этом пункте деле суд апелляционной инстанции считал, что, если в договоре стороны не оговорили место возврата предмета аренды, подлежит применению абзац шестой ст.316 ГК, согласно которому исполнение должно быть произведено в месте нахождения юридического лица - должника. Однако суд кассационной инстанции указал, что абзац шестой ст.316 ГК в данном случае неприменим, поскольку он распространяется на случаи, когда передача имущества является основной обязанностью должника по договору, а в данном случае обязательство арендатора, возникшее после прекращения договора аренды, состоит не в собственно передаче, а в возврате имущества арендодателю. Отсюда, по мнению кассационной инстанции, следует, что из существа обязательства по возврату арендованного движимого имущества арендодателю вытекает, что возврат должен произойти в том месте, где это имущество было получено арендатором, если иное не предусмотрено в самом договоре аренды.
18. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором, однако арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Если в период с момента прекращения договора аренды до возврата арендованного имущества арендатор допустил просрочку внесения арендной платы, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст.395 ГК (п.37-39 Обзора).
19. Следует обратить особое внимание на п. 40 Обзора, который, безусловно, будет иметь большое значение для применения ст.79 Федерального закона "Об акционерных обществах", устанавливающей особый порядок принятия решения о совершении акционерным обществом крупных сделок, связанных с приобретением или отчуждением имущества общества, составляющего более 25 процентов его активов. В этом пункте Обзора приводится решение суда по иску акционерного общества (арендодателя) к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании недействительной сделкой договора аренды как заключенного с нарушением требований ст.79 ФЗ "Об акционерных обществах".
В оспариваемом договоре в аренду были сданы производственные помещения с находящимся в них дорогостоящим оборудованием сроком на 15 лет. Стоимость спорного имущества на момент заключения договора составляла 80 процентов стоимости основных фондов акционерного общества. Суд счел, что таким образом в аренду было сдано имущество, необходимое акционерному обществу для осуществления его основной производственной деятельности, поскольку в пользовании общества остались только незначительные вспомогательные службы, не связанные с основным профилем его деятельности. Учитывая, что в результате совершения данной сделки фактически была прекращена производственная деятельность истца, дающая его основной доход, суд признал оспариваемую сделку для истца крупной и в связи с этим она должна была заключаться в порядке, установленном ст.79 ФЗ "Об акционерных обществах".
При этом в решении отмечается, что арендная плата была установлена в сумме, несоразмерно меньшей по сравнению с доходами, получаемыми акционерным обществом от производственной деятельности. В результате требование истца о признании договора аренды недействительным было удовлетворено. С таким решением вряд ли можно согласиться, поскольку передача имущества в аренду, независимо от срока аренды, не может быть квалифицирована как сделка по отчуждению имущества, так как арендодатель остается собственником предмета аренды. Между тем, правила ст.79 ФЗ "Об акционерных обществах" распространяются только на сделки, связанные с приобретением или отчуждением имущества. В рассматриваемом деле эта норма могла бы быть применена лишь в случае признания договора аренды притворной сделкой (п.2 ст.170 ГК), прикрывающей сделку по отчуждению имущества в собственность арендатора.

Уважаемый Евгений

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения.
Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, во исполнение которого ответчик (арендодатель) передал истцу в аренду нежилое помещение (цех вентиляции и пневмотранспорта) сроком на пять лет. В данном помещении арендатор разместил оборудование, принадлежащее ему на праве собственности.
По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требованиестатьи 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Впоследствии истец попытался вывезти свое имущество, однако ответчик чинил препятствия и удерживал оборудование.
В письме, направленном истцу, ответчик указал, что удерживает принадлежащее истцу имущество на основании пункта 1 статьи 359 ГК РФ в связи с неисполнением последним обязательства по внесению арендной платы в полном объеме и после погашения долга истцом вернет его имущество.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования отказано со ссылкой на пункт 1 статьи 359 Кодекса, согласно которому право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
В апелляционной жалобе истец просил решение отменить и иск удовлетворить, так как у него нет перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием. Кроме того, это оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения.
Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения по следующим основаниям.
Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования несостоятельны, поскольку в силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее. Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.

1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Текст письма опубликован в «Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации», 2002 г., № 3.

2. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» // Текст обзора опубликован в «Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации», 1997, № 7.

3. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. № 56«Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве». Пункт 4 // Текст письма опубликован в газете «Экономика и жизнь», август 2000 г., № 34, в «Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2000 г., № 9.

4. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1999 г. № 39 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с использованием аккредитивной и инкассовой форм расчетов» // Текст письма опубликован в газете «Фиансовая Россия» от 18-24 марта 1999 г. № 10, в газете «Экономика и жизнь», № 13, март 1999 г., в журнале «Нормативные акты цтя бухгалтера» от 25 марта 1999 г. № 7, в «Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации», № 4, 1999 г., в «Ведомственном приложении к Российской газете» от 10 апреля 1999 г.

5. Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 июля 1998 г. № 36 «О некоторых вопросах применения Закона Российской Федерации «О применении контрольно-кассовых машин при осуществлении денежных расчетов с населением // Текст письма опубликован в газете «Экономика и жизнь», сентябрь 1998 г., № 37, в «Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации», 1998 г., № 9, в журнале «Нормативные акты для бухгалтера» от 1 октября 1998 г., № 19.

6. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 декабря 2001 г. №А29-5260/01 А: «К продаже за наличный расчет приравнена продажа с проведением расчетов посредством кредитных и иных платежных карточек, по расчетным чекам банков, по перечислениям со счетов в банках по поручениям физических лиц, а также передача товаров (выполнение работ, оказание услуг) населению в обмен на другие товары (работы, услуги)».

Литература

1. Андреева, Л. Форма договора и последствия ее несоблюдения // Российская юстиция. - 1999. - № 2. - С. 15.

2. Анохин, В, Договор мены: вопросы теории и практики рассмотрения споров / В. Анохин, Е. Незнамова // Хозяйство и право. - 2002. -№11.

3. Недействительные сделки: налоговые последствия // Бухгалтерское приложение к газете «Экономика и жизнь». - 2000. - июнь. - Выпуск АКДИ БП № 22.

4. Богданов, Е.В. Специфика и социальное значение предпринимательских договоров // Журнал российского права. - 2002. - январь. - № 1.

5. Бузанов, В. Право на фирму как объект гражданского оборота // Хозяйство и право. - 2002. - № 8.

6. Брызгалин, А.В. Бухгалтер и договор. Свод хозяйственных договоров и документооборота предприятий с юридическим, арбитражным и налоговым комментарием / А.В. Брызгалин, В.Р. Берник, А.Н. Головкин //Налоги и финансовое право. - 2001. - № 7, 8.

7. Грудцына, Л.Ю. Одновременное взыскание договорной неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами: двойная ответственность? // Право и экономика. - 2003. -№ 5.

8. Дзюба, И.А. Пределы возможностей сторон по установлению в договоре условий об ограничении и освобождении от ответственности // Право и экономика. - 2003. - № 8.

9. Ларина, Н. Как избежать ошибок при составлении договора // Право и экономика. - 2003. - № 11.

10. Кучер, А. Преддоговорные соглашения в соответствии с российским законодательством и некоторыми иными правовыми системами // Хозяйство и право. - 2002. - № 11.

11. Сафонов, М.Н. Посреднические договоры в новых российских экономических условиях // Журнал российского права. - 2003. - № 9.

12. Сарбаш, С. Исполнение договорного обязательство третьим лицом // Хозяйство и право. - 2003. - № 3.

13. Семенов, М. Письменная форма сделок в российском гражданском праве // Хозяйство и право. - 2003. - № 2.

14. Цветков, И. Некоторые вопросы соблюдения письменной формы договора // Хозяйство и право. - 2003. - № 2.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66

Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой

1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.

По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.

Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.

Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.

При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.

Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

2. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).

Открытое акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании суммы задолженности по арендной плате и об обязании ответчика возвратить сданный ему внаем речной теплоход.

Решением арбитражного суда иск удовлетворен, поскольку материалами дела доказано нарушение ответчиком (арендатором) условия договора о своевременном перечислении арендной платы. Обязывая возвратить арендованное судно, суд сослался на истечение срока аренды и возможность истребования арендодателем своего имущества (статья 622 Кодекса).

В апелляционной жалобе ответчик просил отменить судебный акт в части удовлетворения иска об истребовании судна. В обоснование своей позиции он сослался на положения договора аренды, предусматривающие по окончании срока аренды переход права собственности на имущество к арендатору.

Суд апелляционной инстанции посчитал жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению, указав следующее.

Между сторонами был заключен договор аренды речного теплохода сроком на четыре года с правом выкупа сданного внаем имущества.

Согласно условиям договора общая стоимость аренды составляла 520 тысяч долларов США, арендные платежи подлежали уплате арендатором ежегодно в течение четырех лет в установленные договором сроки в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка Российской Федерации на день платежа. После внесения последнего арендного платежа судно переходит в собственность арендатора.

Невнесение арендатором очередного ежегодного платежа в размере 94,8 тысячи долларов США (более 2,5 млн. рублей) послужило основанием для предъявления арендодателем иска.

В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 Кодекса), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.

На этом основании к отношениям сторон применим пункт 2 статьи 489 ГК РФ, согласно которому в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Поскольку за предыдущие периоды арендатором уплачено более 355 тысяч долларов США, что превышает половину стоимости судна (520 тысяч долларов США), у суда первой инстанции отсутствовали основания для обязания ответчика возвратить истцу данное имущество.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в этой части, отказав в возврате речного теплохода.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы постановление апелляционной инстанции было отменено и оставлено в силе решение суда первой инстанции.

При этом суд кассационной инстанции обратил внимание на необходимость разграничения двух разных институтов – выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 Кодекса).

Пункт 3 статьи 609 ГК РФ указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества.

Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.

В рассматриваемой ситуации истечение срока аренды не означало перехода судна в собственность арендатора, поскольку арендные платежи не были уплачены полностью.

Учитывая данное обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что к моменту заявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество: право собственности не было приобретено, а право аренды прекратилось в связи с истечением ее срока.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск арендодателя в части истребования имущества на основании статьи 622 ГК РФ.

3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.

Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.

С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.

4. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о выселении из нежилого помещения на основании статьи 622 ГК РФ в связи с истечением срока аренды.

Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено.

Исследовав материалы дела, суд отметил, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения со сроком действия до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение. Обращаясь с иском о выселении арендатора, арендодатель сослался на истечение срока аренды, поскольку началась плановая реконструкция соответствующего здания, то есть произошло событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды.

Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что факт начала реконструкции полностью подтвержден, в частности: завершена реконструкция соседних домов; на территории, примыкающей к спорному зданию, проведены работы по переключению действующих коммуникаций; само здание отключено от постоянных сетей электроснабжения и телефонизации; выселены все арендаторы, за исключением ответчика.

В кассационной жалобе арендатор просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку, по его мнению, суд неправомерно пришел к выводу о наступлении события, с которым связано окончание срока действия договора аренды. Так, заявитель обращал внимание на отсутствие у заказчика – инвестора ордера на производство подготовительных, земляных и строительных работ.

Суд кассационной инстанции отклонил жалобу арендатора, отметив следующее.

Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (часть вторая статьи 619 ГК РФ) либо для отказа последнего от исполнения договора (пункт 3 статьи 450 Кодекса).

Однако в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.

В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.

Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о выселении арендатора из спорного помещения.

5. Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) иск о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из указанного помещения.

Определением суда первой инстанции требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом порядка прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Истец, не согласившись с указанным судебным актом, в апелляционной жалобе просил его отменить и рассмотреть спор по существу, ссылаясь на соблюдение им требований части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, касающихся порядка расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, исследовав обстоятельства спора, установил следующее.

Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса.

Поскольку факты нарушений условий договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства в апелляционной инстанции были подтверждены, определение суда первой инстанции было отменено и исковые требования удовлетворены.

6. Соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости затрат по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку платежа.

Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что требования истца относятся к периоду до заключения договора аренды, в связи с чем не подлежат удовлетворению.

Принимая решение, суд руководствовался пунктом 3 статьи 425 ГК РФ, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.

Данное здание было передано ответчику по акту приема-передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени.

В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема-передачи здания.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора.

7. В иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил иск к акционерному обществу (арендатору) об освобождении занимаемого последним нежилого помещения.

Исковое требование было основано на положениях пункта 2 статьи 610 ГК РФ, согласно которым каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора с соблюдением установленного данным пунктом порядка.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

Ответчик (арендатор) в кассационной жалобе поставил вопрос об отмене судебных актов, сославшись на несоблюдение истцом требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ о порядке прекращения договоров аренды, заключенных на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Кодекса в случае, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Как следует из материалов дела, комитет по управлению муниципальным имуществом направил акционерному обществу предупреждение о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.

Первоначально арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора до истечения трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Кодекса, в связи с чем указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.

Настоящий иск арендодателя, предъявленный к арендатору по истечении трехмесячного срока, был удовлетворен.

По мнению ответчика, изложенному в кассационной жалобе, в такой ситуации арендодатель обязан был направить арендатору новое предупреждение о прекращении договора аренды.

Суд кассационной инстанции не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

Судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.

8. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета.

Передача вертолета арендатору состоялась.

Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.

Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.

Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ.

В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 620 Кодекса правомерным.

Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано.

9. Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.

В арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.

В обоснование искового требования истец сослался на то, что он как арендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу статей 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.

Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.

Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям.

С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом по управлению имуществом.

В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.

Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению.

10. Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа.

Возражая против иска, ответчик сослался на то, что ему была передана только часть помещений, являющихся объектом аренды по договору. Поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то не возникла обязанность по внесению арендной платы.

Арбитражный суд признал иск подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Стороны заключили договор аренды нежилых помещений.

К моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади.

Истцом предъявлен ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы.

Однако согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично.

11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.

Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.

Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.

Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.

Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.

Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно.

13. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании арендной платы.

Решением суда первой инстанции в иске отказано со ссылкой на то обстоятельство, что истребуемая истцом арендная плата начислена за период после фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения.

В апелляционной жалобе на решение суда истец просил удовлетворить его требование о взыскании арендной платы, так как она начислена до момента прекращения в установленном порядке действия договора аренды.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что в свое время спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (пункт 2 статьи 610 Кодекса).

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отметил, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения трех месяцев.

Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.

Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Акт о приеме-передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск.

14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения.

Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, во исполнение которого ответчик (арендодатель) передал истцу в аренду нежилое помещение (цех вентиляции и пневмотранспорта) сроком на пять лет. В данном помещении арендатор разместил оборудование, принадлежащее ему на праве собственности.

По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требование статьи 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Впоследствии истец попытался вывезти свое имущество, однако ответчик чинил препятствия и удерживал оборудование.

В письме, направленном истцу, ответчик указал, что удерживает принадлежащее истцу имущество на основании пункта 1 статьи 359 ГК РФ в связи с неисполнением последним обязательства по внесению арендной платы в полном объеме и после погашения долга истцом вернет его имущество.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования отказано со ссылкой на пункт 1 статьи 359 Кодекса, согласно которому право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.

В апелляционной жалобе истец просил решение отменить и иск удовлетворить, так как у него нет перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием. Кроме того, это оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения по следующим основаниям.

Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования несостоятельны, поскольку в силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.

Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.

С учетом изложенного требования истца (собственника оборудования) о возврате имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению.

15. Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

Акционерное общество (субарендатор) обратилось с иском к комитету по управлению государственным имуществом (арендодателю) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения.

В обоснование заявленного требования истец сослался на то, что занимал указанное помещение на основании договора субаренды, который прекратил свое действие в силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ в связи с досрочным прекращением договора аренды. Как предусмотрено данной нормой, в этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

В качестве третьего лица к участию в деле был привлечен арендатор.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано.

При этом судебные инстанции исходили из того, что срок договора субаренды, заключенного между истцом (субарендатором) и третьим лицом (арендатором) с согласия ответчика (арендодателя), истек в период действия договора аренды. Второй договор субаренды с истцом третье лицо заключило, не испросив согласия арендодателя, и этот договор был заключен на весь оставшийся срок аренды.

В кассационной жалобе истец, считая второй договор субаренды не противоречащим закону, просил отменить судебные акты первой и апелляционной инстанций и удовлетворить иск.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и согласившись с позицией истца, отменил обжалуемые судебные акты и удовлетворил иск по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между ответчиком (арендодателем) и третьим лицом (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на пять лет. Впоследствии с согласия арендодателя арендатор сдал одно из помещений в субаренду истцу.

В деле имеется письмо арендодателя, из которого усматривается что он, разрешая арендатору заключить договор субаренды с истцом, не сделал никаких оговорок в отношении срока субаренды.

Первоначально договор субаренды был заключен сроком на один год. По истечении этого срока стороны заключили второй договор на два года, то есть на весь оставшийся срок аренды.

По соглашению сторон договор аренды прекращен досрочно – за полтора года до истечения его срока. Арендатор освободил занимаемые помещения.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции указал, что согласие арендодателя на субаренду распространяется на период с момента дачи согласия до истечения предусмотренного договором срока аренды. Поэтому второй договор субаренды является действительным и субарендатор в связи с досрочным прекращением договора аренды вправе был предъявить арендодателю соответствующее требование на основании пункта 1 статьи 618 ГК РФ.

Поскольку при определении срока действия второго договора субаренды стороны не вышли за пределы срока аренды, установленного договором аренды, требование истца (субарендатора) о понуждении ответчика (арендодателя) заключить с ним договор аренды на весь оставшийся срок субаренды правомерно.

16. Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки уступки права аренды, заключенной истцом (цессионарием) с прежним арендатором в соответствии со статьей 382 ГК РФ.

При этом истец обратил внимание на то обстоятельство, что до уступки права прежним арендатором (цедентом) была выплачена арендная плата за весь период аренды, а расходы по содержанию и текущему ремонту арендованного имущества возложены договором аренды на арендодателя (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). Следовательно, как считал истец, ему в порядке уступки перешло «чистое» право аренды, не обремененное никакими обязательствами.

Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что в рассматриваемом случае при передаче права аренды были нарушены требования пункта 2 статьи 615 ГК Российской Федерации, а поэтому отказ в регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.

Решением арбитражного суда в иске отказано по следующим основаниям.

Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (статьи 615, 616, 622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.

В частности, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункты 1 и 3 статьи 615 ГК РФ).

Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии (пункт 2 статьи 616 Кодекса). Эта обязанность сохраняется и в том случае, когда согласно договору осуществление текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества возложено на арендодателя (как в рассматриваемой ситуации).

Принимая во внимание изложенное, суд отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи перенаем, вклад в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, паевой взнос в производственный кооператив.

Поскольку ни по одному из перечисленных оснований право аренды истцу не передавалось, отказ ответчика в регистрации этой сделки соответствует абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

17. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу.

Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к негосударственному учреждению (субарендатору) о выселении из занимаемого помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен кооператив.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.

Как следует из материалов дела, в 1995 году комитет по управлению имуществом (арендодатель) заключил с акционерным обществом (прежним арендатором) договор на аренду нежилых помещений сроком на 25 лет.

Акционерное общество с согласия арендодателя в 1998 году одно из арендуемых помещений сдало в субаренду сроком на 5 лет учреждению (ответчику по данному делу).

Из книги Совместная деятельность: бухгалтерский учет и налогобложение автора Никаноров П С

Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 № 56) 1. При выделении помещения по договору о совместном строительстве административного здания следует учитывать, что расходы по

Из книги Учет и налогообложение расходов на страхование работников автора Никаноров П С

Закон РФ от 27.11.1992 № 4015-1 Об организации страхового дела в Российской Федерации (в ред. Федеральных законов от 31.12.1997 № 157-ФЗ, от 20.11.1999 № 204-ФЗ, от 21.03.2002 № 31-ФЗ, от 25.04.2002 № 41-ФЗ, от 08.12.2003 № 169-ФЗ, от 10.12.2003 № 172-ФЗ, от 20.07.2004 № 67-ФЗ, от 07.03.2005 № 12-ФЗ, от 18.07.2005 № 90-ФЗ, от 21.07.2005 № 104-ФЗ, от

Из книги Оптимизация налогообложения: рекомендации по и уплате налогов автора Лермонтов Ю М

Статья 35. Рассмотрение споров (в ред. Федерального закона от 21.07.2005 № 104-ФЗ) Споры, связанные со страхованием, споры о праве использования субъектом страхового дела наименования (фирменного наименования), а также споры, связанные с действиями органа страхового надзора и

Из книги Платежные карты: Бизнес-энциклопедия автора Проект

Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 № 106 Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел, связанных с взысканием единого социального налога 1. Арбитражный суд признал, что выплаты в возмещение издержек, понесенных исполнителем при

Из книги Организация бизнеса с нуля. С чего начать и как преуспеть автора

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.01.2007 № 9010/06 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;членов Президиума: Андреевой Т.К., Витрянского В.В.,

Из книги Создание юридического лица или подразделения автора Семенихин Виталий Викторович

Раздел IV Уведомление, разрешение споров и заключительные положения Статья 9. Уведомление1. Эмитент (или юридическое лицо, указанное им) предоставляет средства, посредством которых держатель может круглосуточно уведомлять об утрате или краже его (ее) электронного

Из книги Типичные ошибки государственного регулирования экономики автора Хэзлитт Генри Стюарт

11. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ 11.1. Участники будут прилагать все усилия к тому, чтобы решать все разногласия и споры, которые могут возникнуть по настоящему Договору, в связи с ним или в результате его исполнения, путем переговоров.11.2. Споры и разногласия, которые невозможно

Из книги Деловая e-mail переписка. Пять правил успеха автора Воротынцева Тамара

Предоставление информации участникам хозяйственных обществ, с учетом письма Президиума ВАС РФ от 18.01.2011 № 144 Президиум ВАС РФ объединил свои разъяснения по вопросам предоставления информации участникам хозяйственных обществ. Разъяснения, данные в Информационном

Из книги Наличные денежные расчеты: с учетом последних изменений в законодательстве автора Корнийчук Галина

Глава ХVIII. К чему приводит контроль над арендой Правительственный контроль за арендой домов и квартир является особой формой ценового регулирования. Большинство последствий такого контроля – по сути те же, что в целом и от ценового регулирования, но некоторые из них

Из книги Уплата налогов и сборов: как получить отсрочку автора Клокова Анна Валентиновна

Письмо-ответ на агрессивное письмо клиента Итак, представим ситуацию.Вы – сотрудник компании. На ваш электронный адрес приходит письмо, в котором адресат ругает ваш сервис, грозит разрывом отношений, требует возврата денег и совершенно не стесняется в выборе

Из книги Бизнес-план на 100%. Стратегия и тактика эффективного бизнеса автора Абрамс Ронда

3.4. Практика судебного рассмотрения споров по кассовым нарушениям Каждому хозяйствующему субъекту необходимо четко знать не только свои обязанности, он и обязанности контролирующих органов, которые они должны соблюдать, привлекая нарушителей к ответственности.

Из книги Инвестиции в недвижимость автора Кийосаки Роберт Тору

4.3. Обзор судебной практики Налогоплательщик (плательщик сборов), как указано в ст. 23 НК РФ, обязан уплачивать законно установленные налоги. Обязанность по уплате налога возникает, изменяется и прекращается при наличии оснований, установленных НК РФ или иным актом

Из книги Самое главное в PR автора Олт Филип Г.

Информационное собеседование Если вы намереваетесь отправить бизнес-план крупному или известному источнику финансирования, такому как банк или компания венчурного капитала, вы можете обратиться с просьбой об информационном собеседовании, чтобы «познакомиться» с

Из книги автора

8. Берни Бейс. Как избегать споров по поводу недвижимости и улаживать их Мы дружим с Берни Бейсом с середины 1970?х годов. Он, как и я, служил в корпусе морской пехоты и играл в регби. Если вы взглянете на послужной список Берни, то поймете, что он был не простым

Из книги автора

Как избежать споров Лучшая защита от судебных процессов – это умение уходить от всяческих разногласий и споров. Вот перечень некоторых мер, которые помогут избежать неприятностей.Работайте с хорошими и опытными брокерамиВсегда имейте дело только со своим

Из книги автора

Информационное письмо Бюллетень – в буквальном переводе новостное письмо – создается в качестве неформального издания, поставляющего информацию целевой аудитории через регулярные интервалы; он является в точности тем, что означают его составные части: т. е. новостями,